Actiune in prestație tabulară jurisprudenta. Decizia 897/2009. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
Secția civilă, de muncă și așigurări sociale
pentru minori și familie
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 897/R/2009
Ședința publică din data de 3 aprilie 2009
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Denisa Băldean vicepreședinte al Curții de Apel Cluj
JUDECĂTORI: Denisa Băldean, Valentin Mitea Lucia Ștețca președintele Curții de Apel Cluj
- - - președintele secției civile
Grefier:
S-a luat în examinare, recursul declarat de pârâta recurentă împotriva deciziei civile nr.532/A/22 octombrie 2008, pronunțată de Tribunalul Cluj în dosarul nr- privind reclamanții intimați, și și pe intervenienta SC IMPORT EXPORT SRL T, având ca obiect prestație tabulară.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă reprezentanta pârâtei recurente, avocat cu împuternicire avocațială la dosar și reprezentantul reclamanților intimați, avocat cu împuternicire avocațială la dosar, lipsă fiind pârâta recurentă și reclamanții intimați.
Procedura de citare este îndeplinită.
Recursul este timbrat, conform mențiunii din citativ cu suma de 385 lei taxă judiciară de timbru și 5 lei timbru judiciar, conform chitanțelor depuse la dosar filele 46-47.
S-a făcut referatul cauzei, după care reprezentantul reclamanților intimați depune la dosar o serie de înscrisuri în sensul că la data de 1 aprilie 2004, recurenta a uzat de procedura ofertei de plată urmată de consemnațiune și depune în acest sens înscrisuri doveditoare, reclamanții făcând dovada plății ( înscrisuri aflate la filele 90-95 din dosar ).
Se constată totodată faptul că la data de 2 aprilie 2009, prin serviciul de registratură al instanței s-a înregistrat o cerere de intervenție accesorie formulată de SC IMPORT EXPORT SRL în interesul reclamanților intimați.
Pârâta recurentă a depus la dosar, prin serviciul de registratură al instanței la data de 2 aprilie 2009 "note scrise" aflate la filele 87-89 din dosar.
Reprezentanta pârâtei recurente solicită respingerea cererii de intervenție fiind lipsită de interes, precizând că aceasta ar produce efecte juridice ca și o cesiune de antecontract, societatea efectuând plata în numele reclamanților.
Reprezentantul reclamanților intimați, solicită admiterea în principiu a cererii de intervenție, având în vedere că se invocă contractul de cesiune, plata fiind făcută prin cel obligat prin contract.
După deliberare, instanța admite în principiu cererea de intervenție accesorie invocând dispozițiile art. 52.pr.civ, apreciind că terțul justifică un interes în favoarea reclamanților intimați dată fiind convenția încheiată în acest sens și depusă la dosar.
Reprezentanta pârâtei recurente precizează că, în opinia sa, plata prețului în acest moment nu face altceva decât să determine nelegalitatea hotărârii primei instanțe.
Nefiind formulate cereri prealabile ori excepții de invocat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în susținerea recursului.
Reprezentanta pârâtei recurente solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat, cu cheltuieli de judecată, susținând concluziile scrise depuse la dosar.
Reprezentantul reclamanților intimați solicită respingerea recursului, susținând concluziile scrise aflate la dosar, fără cheltuieli de judecată.
CURTEA:
Deliberând asupra recursului declarat, reține:
Prin sentința civilă nr. 3080/2008, pronunțată de Judecătoria Turda în dosar nr-, a fost admisă cererea principală formulată de reclamanții și soția, și soția în contradictoriu cu pârâta.
S-a respins cererea reconvențională formulată de pârâta pentru rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare.
Pârâta a fost obligată să predea pe seama reclamanților (în cote egale de câte parte pentru soții, respectiv pentru soții ) contracte autentice de vânzare-cumpărare asupra imobilelor teren situate din punct de vedere administrativ în extravilanul municipiului Câmpia, înscris în CF 7259 Câmpia -, nr. cadastral 1231, pășune în suprafață de 286.000 mp. și asupra imobilului teren situat administrativ în extravilanul comunei, sat, județul C, înscris în CF 3694, nr. cadastral 62, pășune de 152.000 mp. în caz contrar sentința urmând să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
S-a dispus întabularea cu privire la imobilele de mai sus a dreptului de proprietate în cote egale de câte parte pentru soții, respectiv pentru soții.
Pârâta a fost obligată să plătească în favoarea reclamanților suma de 3660,30 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut în considerentele sentinței următoarele:
La data de 1 decembrie 2006 între pârâtă, în calitate de promitenta vânzătoare și reclamanți, în calitate de promitenți cumpărători, a intervenit antecontractul de vânzare-cumpărare, prin care s-a convenit la transmiterea dreptului de proprietate al pârâtei asupra imobilelor situate din punct de vedere administrativ în extravilanul municipiului Câmpia pașune de 28,6 ha, având ca vecini la nord râul, la vest stație epurare - domeniul public, la est - domeniul public, concesionat lui SC SRL, la sud pârâul și în comuna pășune de 22,4 ha conform procesului verbal de ședință din data de 28.11.2006 încheiat de Comisia Locală de aplicare a Legii nr. 247/2006 Câmpia. Prețul convenit de comun acord pentru aceasta înstrăinare a fost acela de 126.000 Euro, din care 20.000 Euro s-a achitat la data încheierii antecontractului stipulându-se achitarea diferenței de 106.000 Euro la momentul eliberării titlului de proprietate când se va încheia și contractul în forma autentică, în fața notarului. la scadență a diferenței de preț s-a stipulat că atrage pierderea avansului și rezoluționarea de drept a contractului fără notificare și fără trecerea vreunui termen, părțile fiind repuse în situația de dinainte de contractare. Pârâta, pe de altă parte, s-a obligat ca în termen de 24 de ore de la data primirii titlului de proprietate să încunoștințeze cumpărătorii de eliberarea acestui act fie în scris, fie telefonic, fie prin intermediul avocatului său. Termenele s-au stabilit a se recalcula în funcție de programul și cerințele notariale și că, dacă vânzătoarea se răzgândește, va restitui dublul sumei date cu titlu de avans. Despre predarea în posesie a imobilului, părțile au convenit să aibă loc la data încheierii actului autentic, când se va achita și prețul integral.
Potrivit art. 1295 alin. l civ. în cazul vânzării (și, prin urmare, și în cazul antecontractului de vânzare-cumpărare), "părțile trebuie să convină asupra lucrului și asupra prețului", iar potrivit art. 964.civ. "obligația rebuie să aibă de obiect un lucru determinat cel puțin în specia sa", determinarea presupunând, în cazul bunurilor certe, identificarea acestora prin date de identificare.
Obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la 01.12.2006 respecta toate prevederile articolelor mai sus menționate, având în vedere faptul că la data de 28 noiembrie 2006, Comisia Locală Câmpia admisese deja cererea de reconstituire a pârâtei pentru suprafața de 50 ha.
Potrivit adeverinței nr. 14753/10.12.2007 emisă de Primăria Câmpia, anterior momentului încheierii antecontractului a cărui validare s-a solicitat (01.12.2006), la 28 noiembrie 2006, Comisia Locală de fond funciar Câmpia a hotărât reconstituirea dreptului de proprietate pentru suprafața de 50 ha (anume 28,6 ha în tarlaua 14, parcela 62 Câmpia, 152 în 57 parcela 297 și 6,2 ha 62 parcela 1, ultimele doua parcele aflându-se pe raza administrativ teritorială a comunei.
Prin urmare, se poate susține fără dubiu că, la momentul încheierii antecontractului, obiectul acestuia era determinat, aspect recunoscut și de pârâtă la întrebările 4-6 din interogator.
Părțile contractante au convenit astfel că pârâta va transmite "dreptul sau de proprietate în întregime asupra terenurilor situate din punct de vedere administrativ în extravilanul municipiului Câmpia, cu destinația "pășunat", în suprafață de 28,6 ha și respectiv al com. cu destinația "pășunat", în suprafață de 22, 4 ha, "menționând la pct.4 din antecontractul încheiat ca aceste imobile "fac obiectul retrocedării în natură, stadiul procedurii fiind acela de propunere din partea Comisiei de Lege nr. 247/2005".
Ulterior, prin validarea propunerii Comisiilor Locale de către Comișia Județeană C (la 21.12.2006) și emiterea Titlului de Proprietate nr. 3266/1631/08.03.2007, s-a reconstituit dreptul de proprietate în favoarea pârâtei pentru imobilul în suprafață de 28,6 ha, având destinația "pășune", aflat în extravilanul municipiului Câmpia și prin emiterea Titlului de Proprietate nr. 3312/2132/02.04.2007 s-a reconstituit dreptul de proprietate tot în favoarea pârâtei pentru o suprafață de 21,4 ha, având destinația "pășune" aflată în extravilanul com., sat.
S-a reținut astfel că la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, părțile contractante au avut reprezentarea clară a obiectului acestui antecontract și că părțile, la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, au avut în vedere ca obiect (cel puțin determinabil) al prestației promitentei vânzătoare întreg dreptul de proprietate ce va fi dobândit la un moment ulterior (bun viitor) de către pârâta asupra imobilelor înscrise în cele două titluri eliberate în favoarea pârâtei: Titlului de Proprietate nr. 3266/1631/08.03.2007 și Titlului de Proprietate nr. 3312/2132/02.04.2007.
Cu privire la aspectul neplății restului de preț în termenul stipulat în contract din cuprinsul clauzelor contractuale deopotrivă semnate și însușite de părțile contractante s-a apreciat că plata restului de preț în cuantum de 106.000 EURO era "momentul eliberării titlului de proprietate, când se va încheia și contractul în forma autentica, în fața Notarului" (fapt recunoscut prin răspunsul la întrebarea 7 din interogatoriul luat pârâtei) și nu cel la care se referă pârâta reclamanta reconvențională: "momentul eliberării titlului de proprietate".
Mai mult, la punctul 2 din antecontract se prevede ca termenele pentru încheierea actului în formă autentică și "pentru achitarea diferenței de preț" vor fi recalculate în funcție de programul și cerințele notariale", iar la punctul 3 din antecontractul încheiat la data de 01.12.2006 se stipulează expres "predarea posesiei imobilului se face la data încheierii actului autentic când se va achita prețul integral".
Pârâta a recunoscut prin interogatoriu (răspunsul la întrebarea 8 și 9) faptul ca termenul stabilit pentru achitarea diferenței de preț în cuantum de 106.000 EURO nu era "momentul eliberării titlului de proprietate", ci momentul transferului dreptului de proprietate prin încheierea contractului autentic.
Din declarația martorului, audiat de instanță în ședința de la data de 26.05.2008 rezultă cu certitudine faptul că reclamanții și-au manifestat expres disponibilitatea achitării sumei reprezentând diferența de preț încă înainte de data fixată pentru a se prezenta la notar, fapt recunoscut și de pârâta care a refuzat în fața martorilor să aducă la cunoștința reclamantului numărul de cont pentru virarea sumei de bani înainte de ajungerea la scadență a obligației de achitare a diferenței de preț pe motivul că este "suficient timp până se merge la notar".
Pretinsa imprecizie a contractului în ce privește stabilirea momentului la care s-a convenit achitarea diferenței de preț, lasă instanței de judecată posibilitatea de interpretare a clauzei contractuale.
Art. 983.civ. prevede că "atunci când există îndoiala, clauzele se interpretează în favoarea celui care se obligă", iar debitori ai obligației de plată a prețului sunt reclamanții, prin urmare, interpretarea care respecta dispozițiile art. 983.civ. este cea potrivit căreia aceștia ar avea la îndemână un termen mai îndelungat de plată a diferenței de preț, adică până la momentul încheierii contractului în formă autentică, moment ce este în mod obligatoriu ulterior eliberării titlului de proprietate.
Art. 982.civ. prevede că "toate clauzele convenției se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înțelesul ce rezulta din actul întreg", iar la punctul 2 din antecontract se prevede că termenele pentru încheierea actului în forma autentică și pentru achitarea diferenței de preț, vor fi recalculate în funcție de programul și cerințele notariale", ca pârâta se obligă ca " în termen de 24 de ore de la data primirii titlului de proprietate", să încunoștințeze cumpărătorii de eliberarea acestui act pentru prezentarea de îndată la notar "în vederea încheierii contractului autentic" (punctul 5 din antecontract).
Având în vedere aceste mențiuni exprese din cuprinsul convenției părților se va desprinde ideea potrivit căreia ambele părți contractante au înțeles ca diferența de preț să fie emiterea Titlului de Proprietate nr. 3312/2132/02.04.2007 s-a reconstituit dreptul de proprietate tot în favoarea pârâtei pentru o suprafață de 21,4 ha, având destinația "pășune", aflată în extravilanul com., sat.
Se poate reține astfel că la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, părțile contractante au avut reprezentarea clară a obiectului acestui antecontract și ca părțile, la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, au avut în vedere ca obiect (cel puțin determinabil) al prestației promitentei vânzătoare întreg dreptul de proprietate ce va fi dobândit la un moment ulterior (bun viitor) de către pârâta asupra imobilelor înscrise în cele două titluri eliberate în favoarea pârâtei: Titlului de Proprietate nr. 3266/1631/08.03.2007 și Titlului de Proprietate nr. 3312/2132/02.04.2007.
Având în vedere aceste mențiuni exprese din cuprinsul convenției părților se desprinde ideea potrivit căreia ambele părți contractante au înțeles ca diferența de preț să fie achitată la momentul la care are loc transferul proprietății imobilelor de la vânzătoare la cumpărători tocmai pe motivul că la momentul încheierii antecontractului, existența dreptului de proprietate asupra imobilelor care fac obiectul convenției nu era certă, fiind vorba de proprietăți viitoare, în patrimoniul pârâtei, iar transferul dreptului de proprietate nu se putea realiza decât în temeiul unui act autentic, aceste obligații, de plată a prețului și de transfer a proprietății, fiind corelative, sinalagmatice.
Chiar și în situația în care s-ar accepta ca moment convenit pentru achitarea diferenței de preț momentul eliberării "titlului de proprietate", fără a se putea aprecia momentul eliberării cărui titlu de proprietate din cele două din cauză, pactul comisoriu de gradul IV ce se pretinde a fi stipulat în contract în favoarea pârâtei pentru neplata prețului trebuia să fie invocat de aceasta deoarece creditorul poate opta între rezoluțiunea de plin drept a contractului și obligarea debitorului la executare.
La punctul 3 din antecontractul încheiat la data de 01.12.2006 se stipulează expres predarea posesiei imobilului se face la data încheierii actului autentic când se va achita prețul integral. Având în vedere ca în tot cuprinsul contractului nu se prevede ca diferența de preț în valoare de 106.000 EURO să fie plătită în rate, rezultă că modalitatea de executare esteuno ictu, iar momentul plății restului de preț coincide cu momentul încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare.
Din toate aceste considerente rezultă că momentul achitării diferenței de preț în cuantum de 106.000 EURO este momentul încheierii actului în formă autentică.
După eliberarea celor două titluri de proprietate s-a convenit cu pârâta să se prezinte la BNP în data de 31.05.2007 în vederea încheierii actului în forma autentică.
Deși pârâta nu a recunoscut la interogatoriu acest lucru și a susținut, prin întâmpinarea depusă la dosar, că nu a fost încunoștințată de programarea la notar aceasta stare de fapt este contrazisă de chitanțele care atestă plata extraselor de carte funciară pentru autentificare, desfășurătorul apelurilor telefonice efectuate de reclamant în perioada imediat anterioară acestei date coroborată cu nerecunoașterea primirii acestor apeluri telefonice de către pârâta și cu răspunsul la întrebarea nr. 32 din interogatoriu, unde pârâta recunoaște faptul ca "la data stabilită de comun acord pentru încheierea contractului în forma autentică, aceasta a întocmit notificarea pentru neplata prețului".
Pentru a pregăti contractul de vânzare-cumpărare pentru data de 31.05.2007, BNP a solicitat, în vederea întocmirii actului autentic, la data de 25 mai 2007, eliberarea extraselor CF pentru autentificare 7259 Câmpia și 3694.
La data de 29.05.2007 pârâta a comunicat telefonic ca nu mai dorește să se prezinte la notar și că refuză să vândă, astfel că reclamanții au întocmit o ofertă reală de plată; prin notificarea din 29 mai 2007 s-a pus în întârziere pârâta cu privire la îndeplinirea obligației de a încheia contractul mai sus menționat în forma autentică. Ulterior, la 31 mai 2007, pârâta a notificat intenția sa de a invoca pactul comisoriu prevazut pentru neplata prețului, însă având în vedere starea de fapt expusă și apreciindu-se că reclamanții și-au manifestat intenția de a îndeplini obligația de plată a restului de preț, sancțiunea rezoluțiunii nu mai poate opera.
Pe de alta parte, reclamanții au introdus acțiunea la data de 30 mai 2007, dată ce s-a apreciat de pârâtă ca fiind ulterioară notificării reclamanților pentru neexecutarea obligației de plată a diferenței de preț. Asa cum rezultă însă din notificarea depusă la dosarul cauzei de către pârâta, data înregistrării actului la Biroul executorului judecatoresc este 31 mai 2007, dată ulterioară atât înregistrării de către reclamanți a acțiunii ce face obiectul prezentului dosar, cât și a ofertei reale de plată urmată de consemnațiunea diferenței de preț pe numele pârâtei. Prin urmare, nu se poate aprecia ca reclamanții ar fi în culpa cu privire la îndeplinirea obligațiilor asumate prin contract sau ar fi fost de rea-credință. Reclamanții aveau disponibilitatea (manifesta) de a achita diferenta de preț stabilita prin antecontractul de vânzare-cumpărare, însă momentul convenit pentru achitarea acestei diferențe de preț era momentul transferului dreptului de proprietate cu privire la cele două imobile pe seama lor.
Mai mult decât atât, prin notificarea reclamanților de către pârâta, aceasta a solicitat ca în termen de 5 zile de la data primirii acesteia, să se întâlnească în vederea rezoluționării pe cale amiabilă a antecontractului încheiat, contractul "fiind de drept rezolutionat prin remiterea" dublului sumei încasate de către pârâtă la momentul încheierii contractului. Prin recunoașterea faptului că pârâta datorează reclamanților dublul sumei primite cu titlu de avans, aceasta recunoaște implicit și propria sa culpa în neîncheierea contractului în forma autentică (astfel fiind exclusa incidenta rezolutiunii datorate neîndeplinirii obligațiilor asumate).
În legătură cu clauza de dezicere stipulată în convenția părților se reține faptul că posibilitatea denunțării unilaterale a contractului nu se poate prezuma, întotdeauna fiind necesară stipularea ei neechivocă. În antecontractul încheiat la data de 01.12.2006 este stipulată clauza potrivit căreia "în cazul în care vânzătoarea se răzgândește se obligă la restituirea dublului sumei date cu titlu de avans".
Aceasta clauză nu este suficient de clară pentru a da naștere dreptului pârâtei de a refuza semnarea actului transmisibil de proprietate deoarece nu se specifică cu privire la ce pârâta are posibilitatea să se răzgândească.
În cuprinsul paragrafului în care este inclusă și clauza mai sus menționată nu se face nici un fel de referiere la obligația pârâtei de a se prezenta la notar în vederea încheierii contractului în formă autentică și mai mult chiar, obligația prevăzută în sarcina pârâtei prin acest paragraf este ca, în termen de 24 de ore de la data primirii titlului de proprietate, să încunoștințeze pe reclamanți de eliberarea acestui act.
Dacă s-ar reține faptul că suma de 20 000 de euro plătită de reclamanți la momentul încheierii antecontractului are caracter de arvună, rolul acesteia nu ar fi unul de dezicere, ci unul confirmatoriu, potrivit dreptului comun, în lipsă de stipulație expresă în contract.
Astfel, se prevede în contract ca "neplata la scadență a diferenței de preț atrage pierderea avansului și rezoluțiunea contractului", efect specific clauzei de arvuna cu rol confirmatoriu.
Caracterul confirmatoriu al arvunei se deduce și din clauzele ulterioare ale contractului și anume "După eliberarea titlului de proprietate, vânzătorul se obligă, ca de îndată ce se va elibera titlul de proprietate, să se prezinte la notar în vederea încheierii contractului autentic"; "formalitățile de întabulare, precum și cheltuielile cad în sarcina cumpărătorilor, aceștia urmând să finalizeze procedura când vor considera de cuviință părțile, după ce am citit contractul și am înțeles clauzele ne obligăm să le respectăm cu bună-credință".
Daca totuși această clauză de arvuna s-ar aprecia a avea rol de dezicere, termenul limită până la care ar fi putut fi invocată este cel al eliberării titlului de proprietate deoarece potrivit interprețarii teleologice a contractului, ulterior inserării clauzei de dezicere se prevede ca,după eliberarea titlului de proprietate, vânzătorul se obliga, ca de îndată ce se va elibera titlul de proprietate să se prezinte la notar în vederea încheierii contractului autentic", aceasta fiind o clauză derogatorie ulterioară stipulării așa zisei clauze de arvună.
În notificarea întocmită prin reprezentant de pârâta și înregistrată la biroul executorului judecătoresc în data de 31 mai 2007 se prevede faptul ca în termen de 5 zile de la primirea notificării, reclamanții ar fi trebuit să o contacteze pe pârâta pentru "a rezoluționa pe cale amiabilă" antecontractul încheiat la data de 01.12.2006 și a primi dublul avansului plătit.
În paragraful ulterior, se prevede faptul că în cazul în care în termen de 5 zile nu se contactează pârâta, aceasta înțelege să uzeze de pactul comisoriu expres de grad IV prevăzut de art.2 pct. b stipulat pentru cazul neplății prețului în termenul convenit prin antecontractul de vânzare-cumpărare.
Dar în aliniatul următor se continuă în sensul că nici acest pact nu înțelege pârâta să-l nvoce, ci dorește să denunțe unilateral contractul în temeiul convenției de arvună cu obligația de a restitui dublul sumei primite cu titlu de avans. În alineatul imediat următor, pârâta renunța la orice invocare de clauze din contract și doar invita pe reclamanți la "discuții pentru clarificarea situației delicate intervenite între noi".
Prin urmare, pârâta nu a invocat nici una din clauzele care, potrivit opiniei sale, i-ar fi dat dreptul la rezoluțiunea sau denunțarea unilaterală a antecontractului încheiat. Intenția pârâtei de a înstrăina imobilele rezultă cu claritate și din cuprinsul acestei notificări la care s-a făcut referire, intenție ce sugerează caracterul confirmatoriu al arvunei stipulată în antecontractul încheiat la data de 01.12.2006.
Și din "întâmpinarea și acțiunea reconvențională" se deduce clar caracterul confirmatoriu al arvunei avut în vedere de părți atât la momentul încheierii antecontractului, cât și în prezent, pârâta încercând să demonstreze neîndeplinirea de reclamanți a obligației de plată a prețului, cât și reaua credință la introducerea acțiunii pentru ca, potrivit art. 1298.civ "daca vinderea nu s-a executat din culpa uneia dintre părțile contractante, aceasta va pierde arvuna dată sau o va întoarce îndoită,având-o primită, dacă partea care nu este în culpă nu ar alege mai bine să ceară executarea vinderii", să nu fie obligată la restituirea vansului de preț încasat și mai mult să nu fie obligată la restituirea dublului acestei sume.
Din actele depuse la dosar se observă cu ușurință eforturile depuse în atingerea finalității întregii operațiuni, și anume, încheierea actului autentic și dobândirea dreptului de proprietate asupra acestor imobile (ce presupunea ca și condiție sine qua non prealabila întabulare a dreptului de proprietate al pârâtei. Pârâta a colaborat cu reclamanții până la întabularea ei în cartea funciară, fiind de acord să semneze o serie de acte necesare pentru întabularea dreptului sau de proprietate și fiind de acord ca reclamanții să îndeplinească pe seama ei toate operațiunile necesare în acest scop.
Astfel, la data de 8.03.2007 s-a eliberat TP - în favoarea pârâtei cu privire la imobilul aflat în extravilanul municipiului Câmpia, 14, parcela 62, în suprafață de 286.000 mp. De îndată ce s-a luat cunoștință de eliberarea titlului de proprietate s- solicitat pârâtei să realizeze procedurile necesare întabularii dreptului său în CF.
Urmare a pasivității pârâtei, reclamanții au preluat această sarcină privind întabularea dreptului de proprietate cu privire la imobilele ce au format obiectul antecontractului și la data de 27 aprilie 2007 s-a formulat cerere de întabulare în regim de urgență a dreptului de proprietate în baza TP 3266/1631/08.03.2007, cerere soluționată prin încheierea de admitere nr. 5643/04.05.2007 a Biroului de cadastru și Publicitate Imobiliară T anexată.
La data de 02.04.2007 s-a eliberat TP - pe numele pârâtei cu privire la imobilele din localitatea, 62, parcela 1 și respectiv 57, parcela 297, obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare. Reclamanții au solicitat și de această dată pârâtei să realizeze procedurile necesare întabulării dreptului său în CF.
La data de 10.05.2007 pârâta, asistată de avocat (care a semnat alături e aceasta) a semnat cererea prin care se solicitau Oficiului de cadastru și publicitate imobiliara o serie de informații necesare pentru întabularea titlului de proprietate nr. 3312/2132 din 02.04.2007, precum și convenția de prestări servicii încheiată cu ing. opograf (așa cum rezultă din cererile către Oficiul de Cadastru și ublicitate Imobiliară anexate).
La data de 15.05.2007 pârâta a semnat cererile de întabulare în regim de urgență a dreptului de proprietate în baza TP.3321/2132/2.04.2007, cereri soluționate prin încheierea de admitere nr. 6438/21.05.2007 și respectiv, 6436/24.05.2007.
Încheierile de admitere a cererilor de întabulare a dreptului de proprietate al pârâtei în CF sunt pronunțate după aproximativ o lună de la data înregistrării cererilor, respectiv la data de 04.05.2007, (pentru imobilul din Câmpia ) și 21.05.2007 și 24.05.2007 (pentru imobilele din localitatea ).
Atâta vreme cât în antecontractul de vânzare-cumpărare s-a stabilit un preț global pentru vânzarea ambelor imobile (fără a se determina distinct prețul terenului din, respectiv din Câmpia-) rezultă că încheierea contractului în formă autentică se putea realiza numai după data de 24.05.2007, data la care a fost admisă ultima cerere de întabulare în CF a dreptului pârâtei.
Este important de menționat faptul că toate cheltuielile legate de întabularea dreptului de proprietate al pârâtei în CF au fost suportate de reclamanți, așa cum rezultă din facturile și chitanțele anexate. Mai mult, în facturile cu nr. - emisă la data de 24.04.2007 și cea cu nr. - emisă la data de 05.06.2007 de către PF autorizata ing., se stipulează expres faptul că reclamantul plătește serviciul fumizat în numele paratei. Pârâta, deși a încheiat personal contractul de fumizare de servicii, semnând alături de avocatul sau, nu a înțeles să achite nici măcar factura emisă la data de 05.06.2007, adică ulterior notificării reclamanților cu privire la plata prețului, de unde rezulta clar intenția sa de fraudare a intereselor.
Imediat după pronunțarea ultimei încheieri (nu de la comunicarea ei către pârâta, reclamanții am convenit cu pârâta să se prezinte în data de 31.05.2007 la Notar pentru încheierea contractului în formă autentică.
În acest sens, la 25.05.2007 BNP a solicitat eliberarea celor trei extrase pentru autentificare, așa cum rezultă din chitanțele nr. -, nr. -, f nr.- anexate, iar reclamanții în numele pârâtei, au obținut certificate de nesechestrare și pentru imobilele terenuri ce fac obiectul prezentului dosar.
La data stabilită, pârâta nu s-a prezentat în fața notarului, așa cum rezultă din încheierea de certificare nr. 3102 din 31 mai 2007 întocmită de către notarul public . Mai mult chiar, la data stabilită de comun acord pentru încheierea contractului in forma autentică pârâta a întocmit o notificare a reclamanților pentru neplata prețului pe care a depus-o executorului judecatoresc în vederea comunicării acesteia cu reclamanții.
Având în vedere cele de mai sus, rezultă că singura în culpă pentru neîndeplinirea propriilor obligații asumate este pârâta, care cu rea-credință a încercat desființarea contractului încheiat la data de 01.12.2006, astfel încât pârâta nu are dreptul să opteze pentru rezoluțiunea antecontractului și restituirea dublului arvunei primite. Aceasta posibilitate ar fi avut-o doar dacă reclamanții nu și-ar fi executat cu bună-credință obligațiile prevăzute în antecontract în sarcina lor.
Ori, reclamanții și-au îndeplinit toate obligațiile contractuale stipulate în antecontract pe seama lor, nefiind culpabili de neîncheierea actului în formă autentică, astfel că, potrivit legii, au dreptul de a opta între executarea prin echivalent a contractului neexecutat în natură de debitor sau executarea în natură a contractului.
Apoi, chiar dacă s-ar reține existența unei clauze de arvuna cu caracter de dezicere, aceasta nu este operanta, în speță, datorită faptului că a fost invocată peste termenul convenit.
Potrivit opiniilor doctrinare, dezicerea este un drept esențialmente temporar, fiind de neconceput conferirea unui drept atât de exorbitant fără limită de timp, care ar conferi titularului său să invoce oricând desființarea contractului, afectând astfel securitatea circuitului întabularea dreptului de proprietate al pârâtei au contractat și au plătit inginerul topometrist în regim de urgență, s-au deplasat la C la domiciliul pârâtei în vederea semnării declarațiilor necesare întabularii celor două titluri de proprietate, au suportat cheltuielile aferente întabularii celor doua titluri în exclusivitate.
Oricum, având în vedere faptul că cererea de "rezoluțiune amiabilă" și invocarea pretinsei clauze de dezicere s-au formulat în ziua în care trebuia încheiat contractul în fața notarului, după ce au făcut toate demersurile pentru întocmirea documentațiilor cadastrale, întabulare, atitudinea reclamantei reconvenționale este în mod evident abuzivă, exercitată cu rea-credință.
Ori "dacă dreptul de dezicere este exercitat în mod abuziv, cu rea-credință, nesocotind drepturile și interesele legitime ale celeilalte părți contractante, instanța de judecată poate lipsi dezicerea de orice efecte menținând contractul." (, Contractele speciale civile și comerciale - Volumul I, Editura, 2005, pag. 317-318).
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel în termenul prevăzut de lege pârâta, solicitând admiterea apelului și modificarea în totalitate a sentinței, în sensul respingerii ca inadmisibilă a acțiunii introductive și a admiterii cererii reconvenționale, iar în subsidiar, în sensul respingerii acțiunii ca nefondate și admiterii cererii reconvenționale. S-au solicitat cheltuieli de judecată.
În motivare s-a arătat că acțiunea principală este inadmisibilă, prin primul petit al acțiunii solicitându-se obligarea pârâtei să recunoască, în favoarea reclamanților, dreptul de proprietate asupra imobilelor situate în extravilanul municipiului Câmpia și în extravilanul comunei, imobile înscrise în CF nr. 7259 Câmpia și CF nr. 3694, în caz contrar, sentința să țină loc de act autentic notarial de vânzare cumpărare. Aceasta deoarece antecontractul de vânzare cumpărare are ca obiect o obligație de a face și nu de a da, transmiterea dreptului de proprietate neoperând decât la data perfectării contractului de vânzare cumpărare în formă autentică. Celelalte petite formulate sunt accesorii, trebuind respinse ca urmare a respingerii ca inadmisibilă a petitului principal.
Acțiunea principală este inadmisibilă deoarece obiectul acesteia nu este admisibil. Deși în antecontract a fost menționate o suprafață totală de 51 ha, prin acțiune s-a solicitat o suprafață de doare 43, 8 ha. Nu este poșibilă introducerea unei cereri de chemare în judecată pentru obținerea unei hotărâri care să țină loc de act autentic pentru o suprafață mai mică decât cea stipulată în antecontract, prețul fiind stabilit global pentru întreaga suprafață de teren. Obiectul contractului este unul indivizibil. Prin admiterea cererii instanța de fond a intervenit în convenția părților, transformând caracterul indivizibil al obiectului contractului în unul divizibil.
Acțiunea este inadmisibilă și raportat la clauza de dezicere stipulată în antecontract, la data de 29.05.2007, pârâta manifestându-și expres voința, comunicată reclamanților, în sensul denunțării unilaterale a antecontractului și a restituirii către intimați a dublului arvunei, fapt recunoscut de către reclamanți la interogatoriu. În aceste condiții, antecontractul a încetat ca efect al clauzei de dezicere la data de 29.05.2007.
În mod greșit instanța de fond a apreciat că această clauză nu este operantă, fiind invocată peste termenul convenit, în antecontract nefiind prevăzut un termen în acest sens, în aceste condiții denunțarea unilaterală fiind posibilă până la momentul convenit de părți pentru executarea contratului.
S-a mai invocat că acțiunea este inadmisibilă raportat și la lipsa interesului reclamanților în formularea acesteia. Reclamanții urmăresc prin acțiunea introductivă recunoașterea unui drept doar asupra unei suprafețe de 43,8 ha teren și nu asupra întregului teren ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare. Totodată debitoarea nu a fost pusă în întârziere conform prevederilor art.1079 Cod civil.
S-a mai învederat că acțiunea este și nefondată deoarece pârâta a înțeles să se prevaleze de pactul comisoriu de grad 4 stipulat în cuprinsul antecontractului pentru neplata prețului. Reclamanții nu și-au îndeplinit obligația de achitare a prețului cu toate că. în viziunea acestora. data de perfectare în formă autentică a antecontractului era 31.05.2007 prin neachitarea diferenței de preț până la această dată, aceștia nu și-au respectat obligația de achitare a prețului stabilit în antecontract. Suma nu a fost consemnată la CEC conform procedurii ofertei reale de plată.
În drept, au fost invocate prevederile art.282 și urm. proc. civ. art. 1079 Cod civil, art. 1114-1121 Cod civil, art. 586-590.pr.civ.
În apărare, intimații, și au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea apelului ca neîntemeiat, cu cheltuieli de judecată.
La data de 14.10.2008 s-a depus la dosar răspuns la întâmpinare de către apelanta.
Prin decizia civilă nr. 532/A/22.10.2008, pronunțată de Tribunalul Cluj în dosar nr-, s-a respins ca nefondat apelul declarat de pârâta împotriva sentinței civile nr. 3080 din 02.06.2008 pronunțată în dosarul nr- al Judecătoriei Turda, pe care o menține în totul; a fost obligată apelanta să plătească intimaților suma de 3656,72 lei, cheltuieli de judecată în apel.
În ceea ce privește excepția inadmisibilității cererii de chemare în judecată raportat la modul cum a fost formulat primul petit al acțiunii s-a constatat că aceasta este neîntemeiată.
Într-adevăr, primul petit din acțiune a fost formulat impropriu, solicitându-se obligarea pârâtei să recunoască un drept de proprietate în favoarea reclamanților în temeiul antecontractului de vânzare cumpărare sub semnătură privată încheiat între părți, menționându-se însă că obligația de recunoaștere a dreptului de proprietate de către pârâtă urmează a se face prin predarea de către aceasta a unui act de în tabulare, în caz contrar hotărârea instanței urmând a ține loc de act autentic notarial.
Rezultă deci din analiza primului petit în întregime că este vorba despre o acțiune în prestație tabulară, iar nu de una în revendicare, astfel cum sugerează apelanta, fapt confirmat și de temeiul de drept invocat în susținerea cererii, art. 1073,1077.civ. art.5 alin.2 din titlul X al Legii nr.247/2005.
Neîntemeiată este și excepția inadmisibilității cauzată de imposibilitatea obiectului acțiunii deduse judecății.
Pârâta nu este prejudiciată în nici un fel prin perfectarea antecontractului de vânzare cumpărare pentru o suprafață mai mică decât cea stipulată în antecontract, în condițiile în care reclamanții nu au înțeles să diminueze prețul stabilit în contract proporțional cu partea de teren pentru care nu au formulat acțiune. Este mai degrabă vorba de o eroare materială săvârșită de către reclamanți în momentul formulării acțiunii, eroare care însă îi prejudiciază doar pe reclamanți, care vor fi nevoiți să facă alte demersuri pentru perfectarea antecontractului și pentru diferența de suprafață de teren.
Nu se pune problema intervenirii instanței în acordul de voință al părților, instanța nemodificând în nici un fel clauzele contractului ci pronunțându-se asupra cererii cu care a fost investită. Obiectul cererii de chemare în judecată este licit, determinat și posibil, paralelismele făcute de către apelantă cu situația obiectului imposibil datorită faptului că este vorba de o prestație care nu se poate realiza efectiv deoarece este vorba de un bun determinat care a pierit sau a fost distrus nefiind incidente în cauză.
Neîntemeiată este și excepția inadmisibilității acțiunii raportat la invocarea de către reclamantă a clauzei de dezicere stipulată în antecontract anterior promovării acțiunii.
Tribunalul a apreciat că, într-adevăr, susținerile apelantei, în sensul că este vorba de o clauză de dezicere, iar nu una de arvună cu caracter confirmatoriu sunt reale raportat la modul în care a fost stipulată clauza în antecontract, vânzătoarea având dreptul să se răzgândească fără altă condiție decât aceea a restituirii dublului sumei achitate cu titlu de avans.
Această clauză are prin natura ei un caracter esențialmente temporar chiar în situația în care, ca și în cazul de față, părțile nu stabilesc în mod expres în contract termenul în care poate fi invocată clauza.
În antecontractul încheiat între părți nu se prevede în mod expres termenul în care poate fi invocată clauza și din modul în care a fost redactat antecontractul nu se poate stabili un termen pe care părțile l-au avut în vedere în acest sens, interpretarea antecontractului, în sensul că voința părților ar fi fost aceea de a limita posibilitatea clauzei până în momentul eliberării titlului de proprietate fiind forțată, motivarea instanței de fond în acest sens nefiind convingătoare.
În aceste condiții, în care nu se poate stabili cu certitudine că momentul eliberării titlului de proprietate a fost avut în vedere de către părți ca limită maximă pentru invocarea clauzei de dezicere, clauza de dezicere poate fi invocată oricând, până în momentul perfectării contractului în formă autentică, acesta fiind limita maximă până la care o astfel de clauză poate produce efecte.
S-a stabilit însă în doctrină, ca aplicație a principiului general al exercitării drepturilor cu bună credință că această clauză de dezicere nu poate fi exercitată în mod abuziv, tocmai având în vedere caracterul discreționar al acesteia.
Or, în situația concretă dedusă judecății se poate observa, astfel cum s-a reținut și de către instanța de fond, că pârâta a invocat clauza de dezicere în ziua în care părțile trebuiau să se prezinte la notar pentru perfectarea contractului în formă autentică, până la acel moment susținându-i pe reclamanți în toate demersurile pe care aceștia le-au făcut după eliberarea titlurilor de proprietate, pentru întăbularea în cartea funciară a dreptului de proprietate al pârâtei, operațiune necesară în vederea perfectării ulterior a antecontractului de vânzare cumpărare în formă autentică conform clauzelor din antecontract.
În aceste condiții, atitudinea pârâtei este în mod cert una abuzivă, de rea-credință, fiind evidente astfel prejudiciile nejustificate pe care reclamanții ar fi trebuit să le suporte prin acceptarea ca valabilă a invocării clauzei de dezicere la momentul la care pârâta a înțeles să o invoce.
Această clauză de dezicere nu are deci ca efect desființarea antecontractului de vânzare cumpărare ținând cont de momentul și condițiile în care a fost invocată de către pârâtă.
În ceea ce privește interesul reclamanților în promovarea acțiunii având ca obiect perfectarea antecontractului de vânzare cumpărare acesta este evident în condițiile în care pârâta a refuzat să se prezinte la notar pentru a încheia contractul în forma autentică prevăzută de lege. Punerea în mod formal în întârziere a pârâtei în acest sens nu mai era necesară în condițiile în care pârâta și-a manifestat în mod expres poziția în momentul în care a fost contactată de către reclamanți pentru a se prezenta la notar în vederea perfectării contractului în formă autentică, chiar apelanta susținând în cererea sa de apel că la data de 29.05.2008 a comunicat reclamanților că înțelege să se prevaleze de clauza de dezicere din antecontract pe care îl apreciază ca desființat. Ulterior, refuzul de a perfecta antecontractul a fost confirmat prin notificarea trimisă reclamanților la data de 31.05.2008, notificare formulată a doua zi după introducerea acțiunii, deci anterior luării la cunoștință despre aceasta și obiectul său.
Referitor la momentul la care trebuia achitată diferența de preț stabilită în antecontract s-a apreciat de către tribunal că în mod corect a fost stabilit acesta de către instanța de fond.
Astfel din antecontract rezultă clar că diferența de preț urma să fie achitată de către reclamanți în momentul eliberării titlului de proprietate când se va încheia și contractul în formă autentică. Totodată s-a stipulat că predarea în posesie a imobilului se face la data încheierii actului autentic, când se va achita prețul integral.
Raportat la aceste clauze contractuale se apreciază că rezultă în mod clar că momentul stabilit de părți de comun acord pentru achitarea diferenței de preț a fost acela al încheierii contractului în formă autentică, nefiind necesar a se apela la regulile de interprețarea a contractului pentru a se stabili acest lucru, această clauză nefiind una îndoielnică.
De altfel, momentul stabilit pentru achitarea diferenței de preț a fost recunoscut în mod expres de către pârâtă prin răspunsurile la interogatoriul luat în fața primei instanțe, neexistând nici un fel de dubiu asupra acestei probleme.
Reclamanții au fost să achite prețul stabilit în antecontract la momentul perfectării contractului în formă autentică, astfel cum rezultă din notificarea trimisă pârâtei la data de 29.05.2008 și oferta reală de plată făcută acesteia conform actelor din dosarul nr. 138/2007 al BEJ. Obligația acestora de a achita diferența de preț s-a stabilit în antecontract concomitent cu momentul perfectării contractului în formă autentică, contract care nu a putut fi perfectat din culpa pârâtei care a refuzat acest lucru, astfel cum rezultă din notificarea din 31.05.2008, motiv pentru care nu se poate pune problema neîndeplinirii obligațiilor contractuale de către reclamanți, nepunându-se deci problema rezoluțiunii antecontractului din culpa acestora.
Împotriva deciziei a declarat recurs pârâta, solicitând modificarea acesteia în sensul admiterii apelului, schimbării sentinței și, pe cale de consecință, respingerea cererii de chemare în judecată și admiterea cererii reconvenționale, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea recursului se invocă netemeinicia și nelegalitatea deciziei sub următoarele aspecte:
1. În mod greșit a fost respinsă excepția inadmisibilității acțiunii, invocată de pârâtă raportat la modul în care a fost formulat primul petit al cererii. Deși instanța de apel a reținut că primul petit a fost incorect formulat, a considerat cererea ca fiind o prestație tabulară, iar temeiul juridic al acesteia, art. 5 din Legea nr. 247/2005, care nu reglementează prestația tabulară, această din urmă acțiune fiind prevăzută de art. 27 din Legea nr. 7/1996. Indiferent de temeiul de drept petitul principal al acțiunii este inadmisibil, întrucât prin acțiunea în prestație tabulară, care este o acțiune de carte funciară, se urmărește predarea înscrisurilor necesare pentru înscrierea dreptului, iar în caz contrar, instanța să dispună, prin hotărâre, înscrierea. incorectă parțial a cerințelor art. 27 din Legea nr. 7/1996 și parțial a cerințelor art. 5 din Legea nr. 247/2005 nu pot susține admiterea cererii de chemare în judecată. Instanța era ținută să soluționeze cererea astfel cum aceasta a fost formulată, nefiindu-i permis să recurgă la interpretarea petitelor acțiunii. Reclamanții ar fi fost necesar să formuleze un capăt de cerere în constatarea existenței raportului juridic ce a luat naștere prin antecontractul încheiat de părți.
2. Excepția inadmisibilității acțiunii derivă și din indivizibilitatea obiectului antecontractului determinată de stabilirea globală a prețului. Din cuprinsul antecontractului rezultă că obiectul acestuia îl constituie două terenuri în suprafață totală de 51 ha. pentru care s-a stabilit un preț de 126.000 EURO, iar obiectul cererii privește o suprafață mai mică cu 6,2 ha. Prin admiterea acțiunii, instanța a intervenit modificând obligațiile pe care părțile și le-au asumat prin antecontract.
3. În mod greșit instanța de apel a apreciat că acțiunea ar fi admisibilă, deși opera clauza de dezicere. Respingerea excepției inadmisibilității este susținută de faptul că instanța a apreciat greșit faptul că pârâta a invocat clauza de dezicere în ziua în care părțile trebuiau să se prezinte la notar pentru perfectarea contractului în formă autentică. Pârâta a comunicat reclamanților denunțarea unilaterală a contractului la 29.05.2007. Astfel cum rezultă din cuprinsul ofertei reale de plată, aceasta a fost înregistrată la executor la 29.05.2007. În aceste condiții antecontractul a încetat ca efect al denunțării unilaterale de către pârâtă la 29.05.2007, fapt recunoscut de reclamanți prin cererea de chemare în judecată. Tribunalul a reținut greșit faptul că data de 29.05.2007 era data la care părțile trebuiau să se prezinte la notar, motiv pentru care a considerat exercitarea clauzei de dezicere ca fiind abuzivă.
4. Caracterul inadmisibil al cererii este atras și de lipsa interesului reclamanților în promovarea acesteia. Până la 30.05.2007, data introducerii cererii, pârâta nu a fost pusă în întârziere. Reținerea instanței, conform căreia nu era necesară punerea în întârziere în condițiile în care pârâta și-a manifestat expres intenția de a denunța unilateral contractul, contravine prevederilor art. 1079.civ. care stabilește obligativitatea în materie civilă a punerii în întârziere a debitorului unei obligații de a da sau de a face. Cum anterior promovării acțiunii pârâta nu a fost pusă în întârziere, reclamanții nu aveau un interes legitim, născut și actual.
5. În ceea ce privește respingerea cererii reconvenționale, soluția este neîntemeiată. Chiar dacă s-ar aprecia că nu a operat clauza de dezicere, pârâta a înțeles să se prevaleze de pactul comisoriu stipulat în cuprinsul antecontractului pentru neplata prețului. La data executării antecontractului, respectiv la data încheierii acestuia în formă autentică, reclamanții aveau obligația de a achita diferența de preț de 106.000 EURO urmând procedura ofertei reale de plată. Întrucât reclamanții nu au procedat la consemnarea diferenței de preț, pârâta în mod justificat, s-a prevalat de pactul comisoriu de gradul IV.
În drept, recursul este întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9. proc. civ.
Prin întâmpinare, reclamanții intimați au solicitat respingerea recursului ca nefondat cu obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată în recurs în cuantum de 10.000 lei.
Recursul nu este fondat
Excepția inadmisibilității cererii invocată prin motivele de apel s-a raportat la elemente ce țin de obiectul și cauza cererii, și anume, modul în care a fost formulat primul petit, precum și de elemente ce țin de fondul pretențiilor, activarea clauzei de dezicere, indivizibilitatea obiectului antecontractului, de lipsa interesului, condiție esențială pentru promovarea cererii.
Excepția inadmisibilității nu este una expres reglementată de Codul d e procedură civilă, care vorbește de excepții de procedură și excepții de fond, noțiunea de inadmisibilitate vizând efectul către care tind excepțiile, reprezentând una dintre modalitățile de respingere a cererii.
1. Acțiunea are ca obiect, de regulă, recunoașterea unui drept sau a unui interes pentru realizarea căruia calea justiției este obligatorie. Obiectul acțiunii se concretizează și se nuanțează prin mijlocul procesual folosit, în speță, pretențiile reclamanților, astfel cum au fost formulate, urmăresc recunoașterea de către pârâtă a dreptului lor de proprietate pentru care reclamanții au pretins să li se predea act de întabulare "în caz contrar sentința ce o veți pronunța să țină loc de act autentic notarial de vânzare-cumpărare".
Chiar dacă formulările dintr-o cerere de chemare în judecată sunt confuze împiedicând determinarea obiectului și temeiului juridic, instanța nu poate refuza judecata, având îndatorirea să solicite precizările necesare, cu respectarea regulii dezbaterilor contradictorii.
În primă instanță, prin memoriul depus la fila 73, pârâta a invocat inadmisibilitatea acțiunii raportându-se la clauzele antecontractului, respectiv la posibilitatea sa de a se răzgândi, sub condiția plății unor daune. Abia prin memoriul cuprinzând motivele de apel pârâta a solicitat respingerea acțiunii ca inadmisibilă, pentru motivele ce au fost reluate și în memoriul de recurs.
Analizând primul capăt de cerere în ansamblul său, instanța de apel l-a caracterizat ca fiind o prestație tabulară, făcând trimitere la dispozițiile art. 1073, 1077.civ. și art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005. Acest din urmă text prevede " În situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract".
Deținând antecontractul încheiat cu pârâta privind terenul în litigiu și executându-și obligațiile asumate prin acesta, reclamanții au promovat acțiunea al cărui obiect a fost corect determinat de instanțe. În acest caz obiectul acțiunii reprezintă obligarea pârâtei la încheierea contractului autentic, iar în caz de refuz, hotărârea să țină loc de contract suplinind consimțământul pârâtei la încheierea acestuia. Temeiul juridic al cererii îl reprezintă dispozițiile art. 5 alin. 2 din Legea circulației juridice a terenurilor, Titlul X al Legii nr. 247/2005.
Faptul că instanța de apel a caracterizat acest capăt de cerere ca fiind o prestație tabulară, nu atrage caracterul inadmisibil al acțiunii, ceea ce este determinant în aprecierea admisibilității acțiunii este ca pretenția reclamanților de a obliga pârâta să încheie contractul de vânzare cumpărare autentic să aibă deschisă calea acțiunii în justiție și o reglementare legală, aceste două condiții regăsindu-se în speță
Inadmisibilitatea nu este atrasă nici de faptul că reclamanții nu au formulat un petit în constatarea existenței raportului juridic ce a luat naștere între părți în temeiul antecontractului.
Reclamanții, promitenți cumpărători, aveau deschisă calea acțiunii în realizare, prevăzute de art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, situație în care o acțiune în constatare întemeiată pe dispozițiile art. 111. proc. civ. ar fi fost inadmisibilă. Potrivit dispozițiilor art. 111. proc. civ. partea care are interes poate să facă cerere pentru constatarea existenței sau inexistenței unui drept. Cererea nu poate fi primită dacă partea poate cere realizarea dreptului.
În acord cu dispozițiile art. 129 alin. 6. proc. civ. conform cărora judecătorii hotărăsc numai asupra obiectului cererii deduse judecății, instanța a pronunțat hotărârea asupra obiectului cererii reclamanților care a fost dezbătut cu respectarea principiului contradictorialității.
în considerentele deciziei a naturii acțiunii ca fiind o prestație tabulară, deși s-a făcut trimitere la dispozițiile art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, nu atrage nelegalitatea hotărârii, pe fondul său soluția pronunțată fiind legală.
2. Introducerea acțiunii pentru obligarea pârâtei la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare doar pentru o suprafață de 43,8 ha. teren, deși în antecontract obiectul vânzării-cumpărării îl constituia o suprafață mai mare, nu atrage inadmisibilitatea cererii, întrucât obiectul antecontractului nu este unul indivizibil. De la regula divizibilității obligațiilor, Codul civil reglementează două excepții, și anume, obligații solidare și obligațiile indivizibile. Art. 1057.civ. stipulează căobligația este nedivizibilă când obiectul ei, fără a fi denaturat, nu se poate face în părți nici materiale, nici intelectuale.
În speță, obiectul antecontractului constituindu-l terenuri, prin dezmembrarea acestora nu se aduce atingere naturii lor, chiar legea prevăzând posibilitatea dezmembrării. În lipsa unei clauze exprese în antecontractul de vânzare-cumpărare, prin care obiectul contractului să fie nedivizibil, nu sunt incidente nici dispozițiile art. 1058.civ. ce reglementează o indivizibilitate contractuală.
Pe de o parte, întemeiat pe principiul disponibilității care guvernează procesul civil, reclamanții au libertatea de a cere în instanță recunoașterea unui drept cu privire la o suprafață mai mică decât cea inserată în antecontract, iar pe de altă parte, cum s-au obligat să plătească în întregime prețul imobilelor, recurenta nu justifică un interes în formularea acestei apărări.
3. Referitor la inadmisibilitatea acțiunii raportat la operarea clauzei de dezicere este de observat că, în ipoteza în care instanța ar fi apreciat raportat la clauzele antecontractului, precum și la conduita ulterioară a părților, în îndeplinirea obligațiilor asumate prin acesta, că operează clauza de dezicere, aceasta ar fi constituit o condiție de fond a dreptului reclamanților de a pretinde sau nu în judecată obligarea pârâtei la încheierea contractului în formă autentică. Incidența clauzei de dezicere nu poate fi apreciată ca o condiție de exercițiu a acțiunii, susceptibilă a atrage caracterul inadmisibil al acesteia.
4. Aprecierea legată de existența interesului legitim născut și actual al reclamanților este legată de starea de fapt reținută de instanța de apel, ce se impune și instanței de recurs, și anume, aceea că la data de 29.05.2007, anterior introducerii acțiunii, pârâta a comunicat reclamanților că intenționează să se prevaleze de clauza de dezicere, considerând antecontractul desființat, ceea ce dovedește refuzul său de a încheia contractul în formă autentică. Acest refuz a fost manifestat expres și prin conținutul notificării expediate de pârâtă reclamanților la 31.05.2007 și în mod constant pe întregul parcurs al derulării procesului.
Caracterul născut și actual al interesului reclamanților derivă din aceea că, în ipoteza în care nu ar fi recurs la acțiune, s-ar fi expus unui prejudiciu. Aceasta în condițiile în care, până la promovarea acțiunii, au făcut toate demersurile pentru întabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate al pârâtei suportând în mod corespunzător cheltuielile aferente acestei proceduri.
Dreptul reclamanților de a pretinde încheierea contractului în formă autentică era un drept actual la data promovării cererii, situație în care și interesul lor a fost născut și actual.
5. antecontractului de vânzare-cumpărare pentru neachitarea diferenței de preț putea fi pronunțată la cererea părții ce și-a îndeplinit obligațiile asumate prin contract, în sensul dispozițiilor art. 1020.civ. conform căroracondiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul său.
Într-adevăr, la art. 2 pct. b din antecontract diferența de preț de 106.000 EURO "se achită la momentul eliberării titlului de proprietate, când se va încheia și contractul în formă autentică în fața notarului". Neîndeplinirea obligației de plată a diferenței de preț nu a fost imputabilă reclamanților, ci refuzului pârâtei de a-l primi, astfel că nu erau întrunite condițiile pentru admiterea cererii reconvenționale, pârâta neputându-și invoca propria culpă, care a condus la neplata prețului. Fiind în prezența culpei pârâtei, aceasta, prin cererea reconvențională, nu-și putea valorifica un drept care să fie ocrotit de lege conform adagiului nemo auditur propriam turpitudinem allegans.
În cursul judecății recursului, reclamanții au încheiat un contract de cesiune de creanță prin care au transmis cesionarei SC IMPORT EXPORT SRL T dreptul lor de a solicita obligarea promitentei vânzătoare la recunoașterea cotei de 1/3 parte din imobilul situat administrativ în Câmpia, înscris în CF nr. 7259 Câmpia, nr. cadastral 1231, pășune în suprafață de 286.000 mp. ( 79).
a făcut cerere de intervenție accesorie în interesul reclamanților intimați, solicitând respingerea recursului ca nefondat ( 84).
Potrivit dispozițiilor art. 51. proc. civ. cererea de intervenție în interesul uneia din părți se poate face chiar și înaintea instanței de recurs.
În baza art. 52 și urm. proc. civ. s-a admis cererea de intervenție voluntară accesorie formulată de SC IMPORT EXPORT SRL
Reclamanți intimați au consemnat la bancă la dispoziția pârâtei recurente diferența de preț de 448.888,80 lei, reprezentând contravaloarea a 106.000 Euro, conform dovezilor de la filele 91 și 92, fiind prezente toate condițiile pentru admiterea acțiunii și pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.
Criticile aduse deciziei nefiind întemeiate, Curtea, în baza dispozițiilor art. 312 alin. 1. proc. civ. va respinge ca nefondat recursul pârâtei.
Reclamanții intimați au solicitat obligarea pârâtei recurente la plata cheltuielilor de judecată, această cerere urmând a fi respinsă ca nedovedită, întrucât nu s-a depus dovada achitării onorariului de avocat pretins, acesta nefiind menționat nici pe împuternicirea avocațială.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta împotriva deciziei civile nr. 532/A din 22.10.2008 a Tribunalului Cluj, pronunțată în dosarul nr-, pe care o menține.
Admite cererea de intervenție voluntară accesorie formulată de SC IMPORT EXPORT SRL T în apărarea reclamanților intimați.
Respinge ca nedovedită cererea intimaților de obligare a recurentei la plata cheltuielilor de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 03.04.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTORI GREFIER
- - - - - -
Red.LȘ/dact.MM
2ex./
Jud.apel: /
Președinte:Denisa BăldeanJudecători:Denisa Băldean, Valentin Mitea Lucia Ștețca
