Anulare act. Decizia 66/2009. Curtea de Apel Ploiesti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL PLOIEȘTI
SECȚIA CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DOSAR NR-.
DECIZIA CIVILĂ NR. 66
Ședința publică din data de 27 ianuarie 2009.
PREȘEDINTE: Maria David
JUDECĂTOR 2: Elisabeta Gherasim
JUDECĂTOR 3: Eliza Marin
Grefier - - -
Pe rol fiind judecarea recursului declarat de reclamantul, domiciliat în P,-,. 102,. A,. 8, județul P, împotriva deciziei civile nr. 565/3 noiembrie 2008 pronunțată de Tribunalul Prahova, în contradictoriu cu pârâții ASOCIAȚIA DE proprietari - 102 Sc. A, cu sediul în P,- și SC COM SRL cu sediul în P,-,. 102,. B,. 50, județul
Cerere de recurs timbrat cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 5,00 lei conform chitanței fiscale cu nr. -/2008, timbru judiciar de 0,30 lei, atașate și anulate la dosar.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns, recurentul-reclamant, personal și asistat de avocat potrivit împuternicirii avocațiale cu nr.88/2008 din Baroul Prahova, intimații-pârâți Asociația de Proprietari Bloc 102. A și SC Com SRL ambii reprezentați de avocat - potrivit împuternicirilor avocațiale /2009 și nr. 7/2009 din Baroul Prahova.
Procedura îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Avocat - având cuvântul depune la dosar concluzii scrise care inițial au fost intitulate " întâmpinare".
Avocat având cuvântul având cuvântul depune la dosar 4 înscrisuri, respectiv adresa nr. -/9 ianuarie 2009 emisă de Inspectoratul Județean de Poliție P- Secția 3 Poliție, o plângere formulată de un grup de locatari ai Bl.102 și respectiv 101 adresată Poliției Municipiului P, o plângere formulată de Asociația de Proprietari Bl. 102 Sc. B adresată Poliției Municipiului P și adresa nr. -/9 ianuarie 2008 emisă de Poliția Municipiului P - Secția nr. 3 Precizează că nu sunt înscrisuri noi, au fost comunicate și apărătorului părții adverse. Alte cereri nu mai are de formulat.
Avocat - având cuvântul arată că alte cereri nu mai are de formulat.
Curtea, ia act că alte cereri nu mai sunt de formulat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbateri.
Avocat, având cuvântul critică decizia tribunalului, invocând dispozițiile art. 304 pct. 7,8 și Cod procedură civilă. Consideră că într-o manieră total deficitară și dând dovadă de o reală lipsă a rolului activ de care instanța de apel trebuia să dea dovadă, aceasta nu a observat faptul că prin cererea introductivă la instanța de fond, dar și ulterior în apel, recurentul a solicitat anularea AG a Asociației de Proprietari din data de 7 august 2007 și constatarea nulității contractului de închiriere încheiat între cele două intimate la data de 15 iulie 2007 și nicidecum anularea vreunei hotărâri sau vreunui act juridic ce ar fi avut drept obiect schimbarea destinației spațiului în care funcționează intimata SC Com SRL. Hotărârea a cărei anulare se solicită, viza închirierea unui spațiu aflat la parterul blocului în care locuiește recurentul și cu care se învecinează în mod direct pe verticală și nicidecum ceea ce se susține atât de prima instanță dar și de instanța de apel, respectiv că lipsa acordului recurentului-reclamant ar fi privit modificarea destinației spațiului aflat la parterul blocului din uscătorie în spațiu comercial. În permanență s-a arătat faptul că acesta nu și-a dat acordul în vederea închirierii acestui spațiu.
Mai arată apărătorul recurentului că, acel contract de închiriere a fost încheiat în data de 15 iulie 2007 anterior adunării generale care a fost convocată în vederea obținerii acordului de închiriere numai la data de 7 august 2007. Ori, potrivit dispozițiilor art. 11 alin.1 din OG nr. 85/2001, închirierea nu se putea face decât prin contract de închiriere semnat de președintele asociației de proprietari pe baza hotărârii adunării generale a proprietarilor. În aceste condiții este evident faptul că Adunarea Generală trebuia să fie anterioară încheierii contractului de închiriere, să îl preceadă pe acesta.
Dispozițiile legale sunt clare, de strictă interpretare și anume" în situația în care spațiul închiriat, proprietate comună se învecinează direct cu unul dintre proprietari - este necesar acordul proprietarilor direct afectați".
Avocat, solicită admiterea recursului, schimbarea în tot a deciziei recurate, iar pe fond admiterea acțiunii. Cu cheltuieli de judecată.
Avocat - având cuvântul, arată că în opinia sa atât sentința pronunțată de instanța de fond cât și decizia pronunțată de tribunal sunt legale și temeinice. Motivele invocate de recurentul-reclamant nu afectează legalitatea și temeinicia hotărârilor mai sus amintite. De asemenea, în mod just a apreciat instanța de apel că hotărârea nu a vizat schimbarea destinației spațiului aparținând condominiului( acesta având destinația de spațiu comercial încă din anul 1997 așa cum rezultă din certificatul de urbanism nr. 813/1997 eliberat de Primăria P) ci a vizat închirierea unui spațiu aflat în proprietate comună.
Nu are relevanță momentul închirierii pentru că Hotărârea Adunării Generale a validat această închiriere. Nu este o hotărâre contrară Asociației de Proprietari.
Mai mult, soția recurentului-reclamant, care este și ea coproprietar și își reprezintă soțul, și-a dat acordul pentru închiriere.
Solicită respingerea recursului ca nefondat. Fără cheltuieli de judecată.
CURTEA,
Asupra recursului civil de față:
Prin cererea înregistrata pe rolul Judecătoriei P la data de 21.09.2007 sub nr-, reclamantul a chemat in judecata pe parata Asociația de Proprietari. 102,. A, solicitând instanței sa dispună anularea hotărârii luate cu ocazia Adunării Generale Extraordinare din data de 07.08.2008 si sa constate nulitatea contractului de închiriere, prin lipsa consimțământului.
In motivarea acțiunii, s-a arătat ca la data de 07.08.2007 a fost convocata Adunarea Generala Extraordinara pe a cărei ordine de zi s-a dezbătut acceptul închirierea spațiului de la parterul blocului având ca activitate magazin alimentar.
S-a mai susținut in motivarea acțiunii de către reclamant ca acesta nu si-a dat acordul cu privire la schimbarea destinației spațiului in care își desfășoară activitatea un magazin alimentar in care se comercializează băuturi alcoolice si semințe care sunt consumate in imediata vecinătate a acestui de persoane care tulbura liniștea publica si afectează curățenia blocului.
După administrarea probei cu înscrisuri prin sentința civila nr. 4831/19.05.2008 Jud. Par espins acțiunea precizata ca neîntemeiata, reținând la pronunțarea soluției ca la 15.10.2006 între pârâta Asociația de Proprietari. 102 in calitate de proprietar si SC calitate de chiriaș s-a încheiat contr.de închiriere nr.25având ca obiect spațiul utilizat pentru desfacerea produselor alimentare, și întrucât societatea si SRL aveau același administrator s-a încheiat un nou contract de închiriere având ca obiect spațiul intre Asociația de proprietari si SC SRL.
Instanța de fond a reținut de asemenea că la data de 07.08.2007, a avut loc Adunarea Generala Extraordinara a Asociației de Proprietari. 102A, cu unic punct pe ordinea de zi exprimarea acceptului privind închirierea spațiului de la parterul blocului având ca obiect magazin alimentar ocazie cu care cu unanimitate de voturi s-a aprobat închirierea respectivului spațiu.
S-a mai reținut ca instanța constata ca hotărârea adoptata la data de 07.08.2007 nu a privit schimbarea destinației spațiului situat la parterul blocului 102A, astfel ca susținerile reclamantului privind lipsa acordului sau la modificarea destinației uscătoriei apar ca neîntemeiate, întrucât spațiul respectiv avea destinația de "spațiul comercial" in ca din anul 1997 conf. certificat de urbanism nr. 813/1997.
Împotriva sentinței pronunțate a declarat apel, reclamantul susținând ca este nelegala si netemeinica deoarece, la termenul din data de 10.04.2008 si-a precizat acțiunea indicând temeiul de drept disp. art. 11 alin.1 din OG 85/2001 dispoziții potrivit cărora închirierea sau folosirea de către persoanele fizice sau juridice a spațiului proprietate comuna a proprietarilor se face numai prin contract de închiriere sau folosința semnat din partea Asociației de Proprietari de către președinte pe baza Hotărârii Adunării Generale cu acordul proprietarilor direct afectat.
Criticând sentința reclamantul a mai susținut ca s-a adresat asociației de proprietari cât și forurilor competente cu nenumărate sesizări prin care au semnalat ca funcționarea defectuoasa a magazinului alimentar, la ore nepotrivite, tulbura liniștea publica, afectează curățenia in zona blocului si creează disconfort atât familiei sale cat si celorlalți locatari si a solicitat rezilierea contractului de închiriere si a participat personal la ședințele asociației de proprietari, fapt confirmat de adresa nr. 31 din data de 10.11.2006.
In cadrul motivelor de apel reclamantul a mai susținut ca instanța a apreciat eronat probele, respins nejustificat proba testimoniala prin care dorea sa dovedească ca funcționarea defectuoasa a acestui magazin aduce atingere nu numai interesului familiei sale ci si locatarilor învecinați de la celelalte blocuri prin tulburarea liniștii publice.
Prin decizia civilă nr. 565/3 octombrie 2008 pronunțată de tribunal, a respins apelul declarat de apelantul-reclamant în contradictoriu cu intimatele-pârâte ASOCIAȚIA de PROPRIETARI Bloc 102 Sc. A și SC. COM SRL, ca nefondat.
Pentru a pronunța această decizie, tribunalul a reținut că, din probele cu înscrisuri administrate în cauză a rezultat ca prin certificatul de urbanism nr. 813/14.08.1997 pe baza documentației depuse de intimata parata Asociația de Proprietari, Primăria. Paî ncuviințat schimbarea destinației spațiului situat in. - 18, 102 din uscătorie în spațiu comercial iar, la data 15.10.2006 si între Asociația de Proprietari si SC SRL s-a încheiat contractul de închiriere nr. 25, având ca obiect spațiul de la parterul blocului fosta uscătorie ca spațiu comercial utilizat pentru desfacerea produselor alimentare.
La data de 15.07.2007 s-a încheiat un nou contract de închiriere având ca obiect acest spațiu intre Asociația de Proprietari si SC SRL deoarece aceasta din urma si SC SRL aveau același administrator, la 07.08.2007 fiind convocata Adunarea Generala Extraordinară a Asociației de proprietari având ca unic punct pe ordinea de zi închirierea spațiului.
Hotărârea adoptata la 07.08.2007 nu s-a referit la schimbarea destinației spațiului, spațiul respectiv având destinația de spațiu comercial încă din anul 1997 conform certificatului de urbanism nr. 813/1998.
Potrivit art. 11 alin 1 din nr.OG 85/2001 închirierea sau folosirea de către persoanele fizice sau juridice a spațiului aflat in proprietatea comuna a proprietarilor se face numai prin contract de închiriere sau folosința semnat din partea Asociației de președinte pe baza hotărârii proprietarilor cu acordul proprietarilor direct afectați ce duce la concluzia ca este esențiala pentru contractul de închiriere hotărârea Asociației Generale.
Din cuprinsul procesului-verbal a Adunării Generale Extraordinare din data de 07.08.2007 a rezultat că s-a prezentat soția reclamantului care si-a exprimat punctul de vedere si s-a ajuns la concluzia ca programul de lucru al magazinului sa fie 8oo-21oo, împrejurare recunoscuta de reclamant prin interogatoriu.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul, cererea fiind înregistrată la această instanță sub nr-.
În motivarea cererii s-au invocat dispozițiile art. 304 pct. 7,8 și 9 Cod procedură civilă.
A susținut recurentul că se critică decizia tribunalului, invocându-se dispozițiile art. 304 pct. 7,8 și Cod procedură civilă, considerând că într-o manieră total deficitară și dând dovadă de o reală lipsă a rolului activ de care instanța de apel trebuia să dea dovadă, aceasta nu a observat faptul că prin cererea introductivă la instanța de fond, dar și ulterior în apel, recurentul a solicitat anularea AG a Asociației de Proprietari din data de 7 august 2007 și constatarea nulității contractului de închiriere încheiat între cele două intimate la data de 15 iulie 2007 și nicidecum anularea vreunei hotărâri sau vreunui act juridic ce ar fi avut drept obiect schimbarea destinației spațiului în care funcționează intimata SC Com SRL. Hotărârea a cărei anulare se solicită, viza închirierea unui spațiu aflat la parterul blocului în care locuiește recurentul și cu care se învecinează în mod direct pe verticală și nicidecum ceea ce se susține atât de prima instanță dar și de instanța de apel, respectiv că lipsa acordului recurentului-reclamant ar fi privit modificarea destinației spațiului aflat la parterul blocului din uscătorie în spațiu comercial. În permanență s-a arătat faptul că acesta nu și-a dat acordul în vederea închirierii acestui spațiu.
Mai arată recurentul că, acel contract de închiriere a fost încheiat în data de 15 iulie 2007 anterior adunării generale care a fost convocată în vederea obținerii acordului de închiriere numai la data de 7 august 2007. Ori, potrivit dispozițiilor art. 11 alin.1 din OG nr. 85/2001, închirierea nu se putea face decât prin contract de închiriere semnat de președintele asociației de proprietari pe baza hotărârii adunării generale a proprietarilor. În aceste condiții este evident faptul că Adunarea Generală trebuia să fie anterioară încheierii contractului de închiriere, să îl preceadă pe acesta.
Dispozițiile legale sunt clare, de strictă interpretare și anume" în situația în care spațiul închiriat, proprietate comună se învecinează direct cu unul dintre proprietari - este necesar acordul proprietarilor direct afectați".
S-a solicitat admiterea recursului, schimbarea în tot a deciziei recurate, iar pe fond admiterea acțiunii. Cu cheltuieli de judecată.
Examinând decizia atacată, prin prisma criticilor formulate, a actelor și lucrărilor dosarului, dar și a normelor legale incidente în soluționarea cauzei, conform art. 304 rap. la art. 312 alin. 1 Cod procedură civilă, curtea va respinge recursul ca nefondat pentru următoarele considerente:
Criticile aduse celor două hotărâri se referă în principal la faptul că adunarea generală a proprietarilor a avut loc după încheierea contractului de închiriere din 15 iulie 2007, adică la data de 7 august 2007.
Curtea va aprecia nefondate criticile, chiar dacă într-adevăr contractul a cărui anulare se solicită a fost încheiat înainte de data convocării adunării generale, întrucât OG NR. 85/2001, art. 11 nu reglementează strict acest aspect, cu atât mai mult cât în speță există acordul soției recurentului, coproprietara apartamentului nr. 8.
Din procesul verbal existent la dosar rezultă că în spațiul din litigiu își desfășoară activitatea cu acordul proprietarilor, inclusiv al soției recurentului,o societatea comercială, după un program bine stabilit, în intenția de a-i ajuta pe proprietari, mare parte în vârstă, în a se aproviziona cu cele necesare de zi cu zi.
Afirmațiile recurentului urmează a fi înlăturate întrucât spațiul din litigiu a avut destinație de uscătorie, nefolosit niciodată de vreun proprietar cu atât mai mult de recurent și soția sa, care au așa cum rezultă din probe două balcoane și pe care le pot folosi în acest scop.
De altfel, din înscrisurile depuse la dosar, rezultă că pe baza documentației depusă de intimată s-a eliberat certificatul de urbanism nr. 813/14 august 1997 prin care s-a încuviințat schimbarea destinației spațiului din litigiu, din uscătorie, în spațiu comercial.
Contractul de închiriere nr. 25/2006 încheiat între Asociația de Proprietari și SC lys SRL a avut ca obiect utilizarea spațiului de la parterul blocului pentru desfacerea produselor alimentare.
În procesul verbal contestat, încheiat la 15 iulie 2007 și suspus spre aprobare adunării generale în 7 august 2007, nu s-a modificat obiectul contractului, un element esențial al acestuia ci s-a menționat și cealaltă societate comercială SC SRL, ambele având același administrator. Prin urmare, procesul verbal nu privea schimbarea destinației spațiului, stabilită clar încă din anul 1997 ci o mențiune cuvenită, conformă cu actele de la Registrul Comerțului.
Faptul că s-a stabilit de comun acord un program de funcționare al spațiului, duce la concluzia că s-a avut în vedere să nu se aducă atingere liniștii proprietarilor cu precădere celor aflați în imediata vecinătate, adică familie recurentului.
În fine, concluzionând, curtea va aprecia că ambele instanțe au dat o justă interpretare a probelor administrate în cauză, hotărârea de schimbarea destinației fiind luată conform legii cu mult înainte de data convocării adunării generale a proprietarilor.
Se va lua act că nu se solicită cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de reclamantul, domiciliat în P,-,. 102,. A,. 8, județul P, împotriva deciziei civile nr. 565/3 noiembrie 2008 pronunțată de Tribunalul Prahova, în contradictoriu cu pârâții ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI - 102 Sc. A, cu sediul în P,- și SC COM SRL cu sediul în P,-,. 102,. B,. 50, județul P, ca nefondat.
Ia act că nu se-au solicitat cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi 27 ianuarie 2009.
Președinte, Judecători,
- - - - - -
Grefier,
- -
Red.
Tehnored./grefier
2 ex./ 5 februarie 2009.
f-- Judecătoria Ploiești
a-- Tribunalul Prahova
, ta
Operator de date cu caracter personal
Nr. notificare 3120
Președinte:Maria DavidJudecători:Maria David, Elisabeta Gherasim, Eliza Marin
