Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 108/2009. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIE CIVILĂ Nr. 108/2009
Ședința publică de la 05 Martie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Mihaela Florentina Cojan
JUDECĂTOR 2: Anca Neamțiu președinte secție
JUDECĂTOR 3: Ioan
Grefier
Pe rol fiind pronunțarea asupra recursului declarat de reclamanta S împotriva deciziei civile nr. 351/2008 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar civil nr-.
Se constată că în termenul de pronunțare acordat în cauză s-au depus concluzii scrise din partea intimatei pârâte, formulate prin avocat, împreună cu chitanța privind plata onorariul avocațial și înscrisuri.
dezbaterilor au fost consemnate în încheierea de amânare a pronunțării din 26 februarie 2009, care face parte integrantă din prezenta decizie.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față;
Prin acțiunea civilă înregistrată la data de 3 decembrie 2007 la Judecătoria Sibiu, reclamanta - - a solicitat în contradictoriu cu pârâta, ca prin hotărâre, să se dispună evacuarea necondiționată a pârâtei, din imobilul situat în S,-, camera 306. Cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii reclamanta a arătat că este proprietara imobilului înscris în CF 18724 S, top. 3121/2 iar contractul de închiriere pe care l-a încheiat cu pârâta la 01.01.2000 cu valabilitate pe 5 ani, a expirat.
Prin sentința 3790/2005 a Judecătoriei Sibiu, s-a respins acțiunea pârâtei, de obligare la încheierea contractului de închiriere. S-a respins și acțiunea de obligare la încheierea contractului de vânzare - cumpărare în dosar - a Curții de APEL ALBA IULIA.
În drept s-a invocat art. 480 cod civil.
Prin acțiunea reconvențională s-a solicitat ca pârâta reconvențională - - să încheie contract de închiriere cu reclamanta reconvențională, în condițiile OUG nr. 40/1999.
În motivarea acțiunii s-a arătat că întotdeauna a solicitat reînnoirea contractului de închiriere, însă în mod abuziv și nelegal, societatea reclamantă a refuzat. Consideră acest refuz abuziv, față de prevederile art. 14 alin. 4 din OUG 40/1999, care creează posibilitatea legală a mai multor reînnoiri succesive a contractului de locațiune.
Prin sentința civilă nr. 2578/11.04.2008, Judecătoria Sibiua admis excepția autorității lucrului judecat invocată de reclamantă, privind obligarea la încheierea contractului de închiriere. Au fost respinse excepțiile autorității de lucru judecat și a nulității parțiale a contractului de închiriere invocate de pârâta - reclamantă reconvențională. A fost admisă acțiunea civilă formulată de reclamanta - -, și s-a dispus evacuarea pârâtei din imobilul menționat. A fost respinsă acțiunea reconvențională formulată de reclamanta reconvențională în contradictoriu cu pârâta reconvențională - -. A fost obligată pârâta la cheltuieli de judecată către reclamantă.
Pentru a pronunța această hotărâre, judecătoria a respins excepția autorității de lucru judecat, întrucât în dosar nr. 60/2005 având ca obiect obligarea de a încheia contract de închiriere, temeiul de drept a fost Legea 8/2004 și nu OUG 40/1999.
Asupra excepției lucrului judecat invocată de reclamantă, instanța a constatat că prin sentința civilă 3590/2005 a Judecătoriei Sibiu devenită irevocabilă la 11.08.2005, a fost respinsă acțiunea reclamantei în contradictoriu cu pârâta - - S, având ca obiect obligarea de a încheia contract de închiriere în condițiile Legii nr. 8/2004. Acțiunea reconvențională a pârâtei - reclamantă reconvențională în prezentul dosar are ca obiect obligarea societății să încheie contract de închiriere în condițiile OUG 40/1999. Instanța a constatat că operează excepția autorității lucrului judecat, fiind îndeplinită tripla identitate de părți, obiect și cauză între cele două cereri, în sensul dispozițiilor art. 1201 cod civil.
Judecătoria a apreciat că și dacă nu ar fi fost autoritatea de lucru judecat, acțiunea nu este admisibilă în fond, datorită ajungerii la termen a locațiunii stabilită inițial pentru o perioadă de 5 ani, și încetării efectelor OUG 40/1999. Societatea comercială privatizată după 1990, avut obligația potrivit OUG 40/1999 să încheie cu chiriașii contracte de închiriere pentru o perioadă de 5 ani pentru spațiile cu destinație locuință, pe care le deține. La expirarea perioadei de locațiune nu mai subzistă o asemenea obligație, norma cuprinsă în art. 14 din OUG 40/1999, fiind dispozitivă și nu imperativă, deci este necesară manifestarea de voință a părților. relocațiune în condițiile OUG 40/1999 nu poate fi incidentă de vreme ce reclamanta și-a exprimat clar poziția, în sensul evacuării. În absența unei prevederi exprese, care să precizeze de câte prelungiri succesive se poate bucura chiriașul, instanța a constatat că nu poate interveni pentru a suplini consimțământul reclamantei la închiriere. În caz contrar ar însemna privarea perpetuă de uzul proprietății, fapt condamnat de
Pârâta neavând un titlu locativ se impune admiterea acțiunii în evacuare.
Acțiunii de față nu-i poate fi opusă excepția autorității de lucru judecat, pentru existența deciziei civile nr. 224/2006 a Tribunalului Sibiu, prin care, admițându-se apelul s-a respins acțiunea în evacuare, pentru că starea lucrurilor din momentul pronunțării primei hotărâri, s-a schimbat. În timp, au intervenit lipsa raportului locativ datorat intenției reclamantului de a evacua chiriașii, o nouă orientare a jurisprudenței O, pierderea beneficiului OUG 40/1999, de către pârâtă din perspectiva acestei practici.
Instanța de fond a făcut trimitere la cauzele Radovici c/a României și Burzo c/a României, în care Oaa nalizat ingerința în dreptul de proprietate al reclamanților de a uza de bunul lor, prin prisma dispozițiilor art. 1 al Protocolului 1 al Convenției.
Reclamanta reconvențională a mai solicitat pe cale de excepție, nulitatea parțială a contractului de închiriere, însă instanța a respins excepția ca neîntemeiată, întrucât nu s-a dovedit existența vreunui viciu de consimțământ la momentul încheierii actului.
Apelul declarat de pârâta împotriva acestei sentințe, a fost admis prin decizia civilă nr. 351/21.11.2008 pronunțată de Tribunalul Sibiu - Secția civilă, a fost schimbată în parte sentința, în sensul admiterii excepției autorității de lucru judecat formulată de pârâtă, și respingerea acțiunii civile de evacuare formulată de reclamanta - - A fost respinsă excepția autorității de lucru judecat, invocată de reclamantă și menținută dispoziția privind respingerea cererii reconvenționale. A fost obligată intimata să plătească apelantei, 375 lei cheltuieli de judecată parțiale.
În considerentele deciziei, tribunalul a arătat că în mod greșit a fost respinsă excepția autorității de lucru judecat, în raport de decizia civilă nr. 224/2006 a Tribunalului Sibiu, hotărâre în care s-a reținut că pârâta are un contract de închiriere valabil în baza art. 14 din OUG 40/1999, referitor la reînnoirea contractului de închiriere. În condițiile unei stări de fapt neschimbată și aceleiași legislații, instanța de fond a contrazis hotărârea anterioară pronunțată între aceleași părți, în care s-a reținut că pârâta a beneficiat de dreptul la reînnoirea contractului. În acest context, în mod greșit a fost respinsă excepția autorității de lucru judecat în raport de decizia civilă nr. 224/2006 a Tribunalului Sibiu, fiind întrunite toate elementele cerute de prezența acestei excepții.
Chiar dacă nu ar fi autoritate de lucru judecat, acțiunea nu putea fi admisă pentru că apelanta beneficiază de reînnoirea contractului de închiriere, deci are titlu locativ. Practica O invocată de prima instanță nu este de natură să ducă la o altă concluzie, deoarece art. 14 alin. 1 din OUG 40/1999 nu este în contradicție cu art. 1 din Protocolul Adițional nr. 1 al Convenției Europene a Drepturilor Omului, pentru a se pune problema unei eventuale încălcări a acesteia. Dispoziția legală menționată are ca scop protecția chiriașilor prin asigurarea stabilității în viitor a drepturilor lor locative.
Tribunalul a apreciat că echilibrul între respectarea dreptului de proprietate și interesul general al asigurării de locuințe pentru cei aflați în nevoie, este păstrat în condițiile în care chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului doar o singură dată. Acest echilibru ar fi rupt în condițiile în care s-ar da eficiență alin. 4 al art. 14 din OUG 40/1999 unde se prevede că chiriașul are dreptul la mai multe reînnoiri succesive, pentru că în aceste condiții, s-ar ajunge ca practic proprietarul să fie lipsit în mod perpetuu de exercitarea atributelor dreptului său de proprietate.
În ce privește excepția autorității de lucru judecat raportat la sentința civilă nr. 3590/2005 a Judecătoriei Sibiu, instanța a constatat că greșit a fost admisă această excepție. Prin această hotărâre acțiunea pentru obligarea la încheierea contractului de închiriere a fost respinsă, reținând că în speță nu sunt aplicabile dispozițiile OUG 8/2004. În speță nu este incidentă excepția autorității de lucru judecat, având în vedere că între cele două cereri nu există identitate de cauză, temeiul juridic al primei cereri fiind OUG 8/2004, care reglementa prorogarea legală a unor contracte de închiriere, iar în prezenta cerere pretențiile sunt întemeiate pe art. 14 din OUG 40/1999, privind dreptul de reînnoire a contractului de închiriere. Oricum, chiar în lipsa acestei excepții, soluția față de acțiunea reconvențională este tot de respingere, întrucât există un contract de închiriere și nu mai poate fi încheiat altul.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta - - S prin administrator judiciar Euro S, solicitând casarea deciziei recurate în temeiul art. 312 alin. 5 cod procedură civilă, rejudecarea cauzei și admiterea acțiunii în evacuare.
În motivarea recursului, reclamanta susține că decizia atacată este nelegală, pentru că pe tot parcursul soluționării cauzei în apel, procedura de citare nu a fost legal îndeplinită cu recurenta, care este în procedura de insolvență. Această procedură a fost deschisă în dosar nr- a Tribunalului Sibiu, prin încheierea comercială nr. 614/c/26.03.2008, fiind desemnat administrator judiciar Euro Potrivit Legii nr. 85/2006, reprezentantul legal al recurentei este administratorul judiciar, care trebuia introdus în cauză iar citarea societății să se efectueze la sediul acesteia.
Reclamanta apreciază că instanța de apel în mod eronat a considerat ca fiind incidente dispozițiile OUG 40/1999, în condițiile în care, în prezenta cauză sunt aplicabile dispozițiile Legii 85/1992. Obligațiile reținute de instanță cu privire la notificarea chiriașului, conform art. 14 din actul normativ invocat nu le incumbă întrucât au făcut dovada că pârâtul folosește spațiul fără titlu, prin încetarea contractului de închiriere, și nu mai operează tacita relocațiune, întrucât reclamanta a refuzat încasarea chiriei. De altfel, jurisprudența art. 1 din Protocolul Adițional nr. 1 al Convenției Europene a Drepturilor Omului, condamnă privarea perpetuă a proprietarului de uzul proprietății. Mai mult, practica acestei instanțe este unitară în sensul admisibilității acțiunii în evacuare formulată.
În al treilea rând, recurenta consideră că în mod greșit a fost respinsă excepția autorității de lucru judecat raportat la sentința civilă 3590/2005 a Judecătoriei Sibiu, întrucât sunt incidente dispozițiile art. 1201 cod civil.
În mod greșit a fost admisă excepția autorității de lucru judecat în raport de decizia civilă nr. 226/2004 a Tribunalului Sibiu, în condițiile în care manifestarea de voință a societății este de evacuare a chiriașului, nemaiexistând obligația cuprinsă în art. 14 din OUG 40/1999, de reînnoire a contractului.
A fost depusă în copie încheierea comercială nr. 614/c/26.03.2008 a Tribunalului Sibiu - Secția comercială.
Intimata a depus întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat, și obligarea recurentei la cheltuieli de judecată.
În esență, intimata susține că la data de 01.01.2000 a încheiat un contract de locațiune cu societatea recurentă, având ca obiect cedarea folosinței locuinței din S,-, Camera 306, proprietatea recurentei. Termenul închirierii a fost stabilit de comun acord pe 5 ani, iar prețul stabilit în condițiile OUG 40/1999. Anterior expirării termenului de închiriere a solicitat printr-o notificare, trimisă de executorul judecătoresc, prelungirea locațiunii, notificare la care nu a primit răspuns. Evacuarea se putea face doar în condițiile alin. 1 din art. 14 OUG 40/1999. În cauză este prima cerere de reînnoire a contractului și nu se aduce atingere exigențelor protocolului despre care se face vorbire în recurs. În cauză nu operează autoritatea de lucru judecat față de sentința civilă nr. 3590/2005 a Judecătoriei Sibiu, pentru că nu există identitate de cauză. Invocă autoritatea de lucru judecat față de decizia nr. 224/2006 a Tribunalului Sibiu, fiind îndeplinite condițiile art. 1201 cod civil.
Analizând legalitatea deciziei atacate, prin prisma motivelor de recurs raportat la art. 304 cod procedură civilă, Curtea reține următoarele:
La termenul din 24.10.2008, reprezentantul apelantei, a depus copia încheierii comerciale nr. 614/c/26.03.2008, pronunțată de Tribunalul Sibiu - Secția comercială și de contencios administrativ, astfel încât a citat recurenta prin administrator judiciar de la acea dată, așa cum se poate constata din dovada de îndeplinire a procedurii de citare, aflată în dosarul instanței de apel. Așadar este nefondată solicitarea recurentei de a casa cu trimitere spre rejudecarea cauzei, pentru neîndeplinirea procedurii de citare, potrivit Legii 85/2006 și urmează a fi respinsă.
În ceea ce privește legea aplicabilă contractului de închiriere, este evident faptul că s-a încheiat în temeiul OUG 40/1999, și doar acest temei de drept apare în cuprinsul contractului. Și celelalte clauze stipulate de părți în contractul de locațiune încheiat la data de 01.01.2000, corespund exigențelor ordonanței sus menționate. Afirmația reclamantei privitoare la incidența Legii nr. 85/1992 este una de circumstanță care nu poate fi primită. De altfel, Legea nr. 85/1992 reglementează vânzarea de locuințe construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugete de stat.
Potrivit art. 14 alin. 1 din OUG 40/1999, la expirarea termenului de închiriere stabilit conform prezentei ordonanțe de urgență, chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului pentru aceiași perioadă, dacă părțile nu au modificat în mod expres, durata închirierii. Ori, nici una din părți nu a invocat vreo modificare a duratei închirierii. Mai mult decât atât, alin. 2 al aceluiași articol, stabilește expres situațiile în care proprietarul poate refuza reînnoirea acelui contract, iar reclamanta recurentă nu se regăsește în nici una din aceste motive limitativ prevăzute. Așadar, contractul de închiriere s-a reînnoit în temeiul legii, iar prevederile Codului civil nu sunt aplicabile întrucât OUG 40/1999 este o lege specială, care se aplică cu prioritate față de cadrul general.
Așa cum corect a motivat și tribunalul, în decizia atacată, trebuie să existe un just echilibru între dreptul de proprietate și drepturile chiriașilor, iar statul are posibilitatea de a-și stabili politica locativă fără însă a aduce atingere interesului general. Aceste principii sunt recunoscute și în practica Curții Europene a Drepturilor Omului, iar prelungirea o singură dată a contractului de închiriere în condițiile art. 14 din OUG 40/1999 nu este de natură a greva în mod excesiv asupra exercitării dreptului de proprietate.
Referitor la excepția autorității de lucru judecat față de sentința civilă nr. 3590/2005 a Judecătoriei Sibiu, aceasta a fost în mod corect respinsă întrucât temeiul juridic al acelei acțiuni era OUG 8/2004, care reglementa prorogarea legală a unor contracte de închiriere iar în acțiunea de față se invocă art. 14 din OUG 40/1999, privind dreptul de reînnoire a contractului de închiriere. Chiar dacă au fost aceleași părți în ambele dosare, și același obiect, diferă cauza juridică, astfel că nu sunt îndeplinite condițiile art. 1201 cod civil.
Sunt îndeplinite condițiile autorității de lucru judecat prevăzute de art. 1201 cod civil, față de decizia civilă nr. 224/2006 a Tribunalului Sibiu, care are aceleași părți, același obiect și aceiași cauză, respectiv un contract de închiriere valabil, față de dispozițiile art. 14 din OUG 40/1999.
Având în vedere considerentele de fapt și de drept expuse, Curtea apreciază că este nefondat recursul declarat de reclamanta - - S, prin administrator judiciar Euro S, și în temeiul art. 312 cod procedură civilă, urmează a fi respins.
În temeiul art. 274 cod procedură civilă, va fi obligată recurenta să plătească intimatei pârâte 500 lei cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat.
Pentru aceste motive:
În numele legii
DECIDE
Respinge recursul declarat de reclamanta împotriva deciziei civile nr. 351/2008 pronunțată de Tribunalul Sibiu.
Obligă recurenta să plătească pârâtei suma de 500 lei, cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 05.03.2009.
Președinte, - - - | Judecător, - - | Judecător, - |
Grefier, |
.
Tehn.
2 ex/07.04.2009
Jud. fond -
Jud. apel - /.
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVILĂ
COPIA DECIZIEI CIVILE Nr. 108/2009
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Respinge recursul declarat de reclamanta împotriva deciziei civile nr. 351/2008 pronunțată de Tribunalul Sibiu.
Obligă recurenta să plătească pârâtei suma de 500 lei, cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 05.03.2009.
Președinte Judecător Judecător
indescifrabil indescifrabil s indescifrabil
Președinte:Mihaela Florentina CojanJudecători:Mihaela Florentina Cojan, Anca Neamțiu, Ioan
