Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 183/2009. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 183/2009
Ședința publică de la 09 Aprilie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Carla Maria Cojocaru
JUDECĂTOR 2: Anca Neamțiu președinte secție
JUDECĂTOR 3: Ioan
Grefier
Pe rol se află soluționarea recursului declarat de pârâta, împotriva deciziei civile nr. 12/2009, pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar civil nr-, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă mandatarul recurentei pârâte - avocat, cu delegație la dosar, lipsă fiind aceasta și restul părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Mandatarul pârâtei recurente - avocat declară că nu mai are alte cereri de formulat și solicită cuvântul în dezbateri.
Nefiind alte cereri formulate, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în susținerea recursului.
Mandatarul pârâtei recurente - avocat, solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat, modificarea hotărârii instanței de apel, și menținerea ca legală și temeinică a sentinței pronunțată de instanța de fond, cu cheltuieli de judecată în toate fazele procesuale.
Învederează instanței, că pârâta recurentă locuiește în imobilul în litigiu încă din anul 2000, și plătește contravaloarea chiriei, conform dispozițiilor OUG 40/1999. Totodată, arată că reclamanta intimată - - Sar efuzat reînnoirea contractului de închiriere cu pârâta recurentă. Consideră că hotărârea instanței de apel cuprinde motive contradictorii în considerentele sale, deoarece se arată că reclamanta deși nu a respectat prevederile art. 14 alin. 2 din OUG 40/1999, reținând culpa acesteia, totuși a admis apelul declarat de aceasta. Mai arată că pârâta recurentă și-a respectat obligațiile cuprinse în contractul de închiriere încheiat între părți, în sensul că a notificat reclamanta pentru reînnoirea contractului, însă reclamanta este cea care nu și-a respectat obligațiile stipulate în respectivul contract, în sensul de a notifica pârâta cu un an înainte de expirarea contractului, în sensul că nu mai dorește reînnoirea acestuia. De
-//-
asemenea, solicită a fi avute în vedere, așa cum reiese din dovezile aflate la dosarul cauzei, excepția autorității de lucru judecat, prevăzută de art. 1201 cod civil.
Pentru aceste considerente, solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat, cu cheltuieli de judecată în toate fazele procesuale.
Instanța, deliberând, față de actele și lucrările dosarului, lasă cauza în pronunțare.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față,
Prin acțiunea civilă înregistrată al Judecătoria Sibiu, reclamanta - - a solicitat în contradictoriu cu pârâta - evacuarea pârâtei din imobilul aflat în proprietatea reclamantei situat în S-, cămin I, camera 106, jud. S, înscris în CF 18724 S nr. top 3121/2; cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii, reclamanta arată că este proprietara imobilului menționat, și în această calitate a încheiat cu pârâta la data de 1.01.2000 un contract de închiriere pe o perioada de 5 ani privind o locuință situată în imobilul în litigiu. Întrucât termenul contractului de închiriere s-a împlinit, iar reclamanta nu a înțeles să prelungească valabilitatea acestui act juridic, pârâta nu are titlu și solicită admiterea acțiunii.
Prin sentința civilă nr. 1845/17.03.2008 Judecătoria Sibiua respins acțiunea civilă formulată de reclamantă și a obligat-o să plătească pârâtei 700 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
În considerentele sentinței s-a reținut că pârâta locuiește în spațiul locativ situat în S, -, cămin 3 cam. 106, aflat în imobilul proprietatea reclamantei înscris în CF 18724 S nr. top 3121/2 dobândit de reclamantă în baza Legii 15/1990. Părțile au încheiat contractul de închiriere nr. 367/26.01.2001 privind locuința sus menționată pe o perioadă de 5 ani începând cu 01.01.2000. Fiind o societate comercială privatizată ulterior anului 1990, avea obligația conform art. 5 din OUG 40/1999 să încheie cu privire la suprafețele cu destinația de locuință, privatizate odată cu societatea comercială, ce le deținea ca și cămine de salariați, contracte de închiriere, la cererea chiriașului pe o durată de 5 ani. Potrivit art. 14 din OUG 40/1999 aplicabile în speță, la expirarea contractului de închiriere, încheiat în condițiile acestei ordonanțe, chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului, pentru aceeași perioadă, dacă părțile nu modifică prin acord scris durata închirierii. Aliniatul 2 al articolului prevede posibilitatea proprietarului de a refuza încheierea unui nou contract, pentru motivele și situațiile expres și limitativ prevăzute, cu obligația proprietarului de a notifica acest refuz, cu cel puțin 1 an înainte de expirarea contractului. Reclamanta proprietară în acest caz nu a notificat chiriașul cu refuzul său de a încheia un nou contract, dar nici nu a dovedit că se află în unul din cazurile prevăzute de lege pentru a putea refuza reînnoirea închirierii. Pe de altă parte, pârâtul a dovedit intenția sa de a încheia un nou contract de închiriere, ocupând locuința și plătind chiria lunară aferentă.
Apelul declarat de reclamantă împotriva acestei sentințe, a fost admis prin decizia civilă nr. 12/12.01.2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu - secția civilă, a fost schimbată în tot sentința atacată și admisă acțiunea. A fost obligată intimata la cheltuieli de judecată în fond și apel d e 521 lei.
Pentru a pronunța această decizie, tribunalul a reținut că pentru a se asigura locatarului stabilitatea dreptului de folosință asupra suprafeței locative, statul a adoptat mai multe prelungiri ale contractelor de închiriere, inclusiv prin OUG 40/1999. În cazul privatizării societăților care dețineau cămine pentru salariați, s-a schimbat persoana locatorului și între noul proprietar și chiriaș s-a încheiat la cererea chiriașului un nou contract potrivit art. 9-10 din OUG 40/1999. Nerespectarea acestei proceduri de către proprietar ar atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior, până la încheierea unui nou contract de închiriere.
Reținând că această locuință se încadrează în prevederile art. 5 din ordonanță, tribunalul a considerat că chiriașii trebuia să-și manifeste opțiunea de încheiere a contractului conform art. 9 din OUG 40/1999. Din această perspectivă nici una dintre părți nu și-a respectat obligațiile prevăzute de art. 10 în ce privește noul contract, astfel că la momentul judecății termenul de închiriere prorogat succesiv de OUG 40/1999 a expirat în anul 2004, iar speța dedusă judecății a ieșit din sfera de aplicare a acestei ordonanțe. CEDO în cauzele / Stănescu versus România, Arsenovici versus România, a considerat că OUG 40/1999 nu cuprinde garanții prin care să protejeze proprietarul împotriva unor intervenții arbitrare și imprevizibile în dreptul său de proprietate și că restricțiile impuse în privința utilizării bunurilor imobile, sunt rezultatul unor dispoziții defectuoase și lacunare ale ordonanței de urgență. Față de cele reținute, tribunalul a concluzionat că pârâta nu se poate prevala de art. 14 din OUG 40/1999 și a admis apelul.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta solicitând modificarea acesteia și menținerea sentinței instanței de fond, cu obligarea intimatei la cheltuieli de judecată.
În motivarea recursului, pârâta susține că imobilul în litigiu este al unei societăți comerciale privatizate după 1990, căreia îi sunt aplicabile disp. art. 5 din OUG 40/1999, fiind obligatorie prelungirea termenului de închiriere la cererea chiriașilor. Proprietarul era obligat să notifice chiriașului refuzul de a reînnoi contractul cu cel puțin 1 an înainte de expirarea acestuia, și nu sunt incidente nici una din situațiile prevăzute de art. 14 alin 2 din OUG 40/1999.
Se susține că hotărârea pronunțată cuprinde motive contradictorii față de natura pricinii, întrucât deși a reținut corect că locuinței în litigiu îi sunt aplicabile prevederile art. 5 din OUG 40/1999, a reținut greșit că niciuna dintre părțile litigante nu și-a respectat obligațiile prevăzute de art. 10.
Recurenta a solicitat prelungirea contractului de închiriere și a inițiat acțiune în instanță cu acest obiect. Practica CEDO invocată de instanța de fond nu poate conduce la concluzia că art. 14 alin 1 din OUG 40/1999 este în contradicție cu art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 al Convenției Europene a Drepturilor Omului, astfel încât să se pună problema încălcării lui. Art. 1 al
-//-
Protocolului nu împiedică legiuitorul să i-a măsuri pentru a stabili un echilibru între interesele proprietarilor și cele ale chiriașilor. o singură dată a contractului de închiriere păstrează acest echilibru și drepturile proprietarului nu sunt lezate. Dacă locațiunea a început la 01.01.2000 și până la sfârșitul acesteia în 01.01.2005, s-a desfășurat pe baza OUG 40/1999 în baza căreia s-a și plătit chiria, astfel că în mod firesc încetarea locațiunii trebuie să se supună aceleiași legi, deci trebuia să se prelungească până în 2010.
Analizând legalitatea deciziei recurate, prin prisma motivelor din recurs, raportat la art. 304 Cod pr. civ. Curtea reține următoarele:
Așa cum corect au reținut instanțele, între părți s-a încheiat un contract de închiriere având ca obiect camera 106 din căminul 1,- S, pe o perioadă de 5 ani începând cu 01.01. 2000, chiria lunară stabilită fiind de 150.000 lei potrivit OUG 40/1999.
Contractul încheiat între părți este guvernat, așa cum corect a reținut și Tribunalul Sibiu, de prevederile art. 5 din OUG 40/1999, societatea reclamantă făcând parte din categoria celor privatizate după 1990 și care dețineau în proprietate locuințe, locuințe de serviciu, cămine pentru salariați. pentru care proprietarul a fost obligat să încheie la cererea chiriașului un contract de închiriere pe o durată de 5 ani.
Secțiunea a II-a din OUG 40/1999 reglementează condițiile în care are loc reînnoirea contractului de închiriere. Art. 14 alin 1 stabilește că la expirarea termenului de închiriere, fixat conform acestei ordonanțe, chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului pentru aceeași perioadă, dacă părțile nu modifică prin acord expres durata închirierii. Aliniatul 2 al acestui articol, prevede expres și limitativ, situațiile în care proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere.
Față de aceste prevederi legale, pârâta este în drept să solicite reînnoirea contractului de închiriere pentru aceeași perioadă, mai ales că între părți nu s-a încheiat un acord cu privire la modificarea acestei perioade.
Pârâta și-a manifestat dorința de a încheia un nou contract de închiriere cu privire la camera pe care o ocupă, însă acțiunea a fost respinsă prin acțiunea civilă nr. 3790/05.05.2005 în dosar nr. 60/2005, pronunțată de Judecătoria Sibiu, cu motivarea că disp. OUG 8/2004 pe care a fost întemeiată acțiunea nu sunt aplicabile în speță. așadar, nu se poate afirma că pârâta chiriașă nu și-a manifestat dorința de a reînnoi contractul de închiriere.
În ceea ce privește practica CEDO, principiul care guvernează soluționarea acestui tip de cauze, este acela de a exista un just echilibru între dreptul de proprietate și drepturile chiriașilor, statul având posibilitatea de a stabili politica locativă, fără a aduce atingere interesului general. Prelungirea o singură dată a contractului de închiriere, în condițiile art. 14 din OUG 40/1999, nu este de natură a greva în mod excesiv dreptul de proprietate.
Față de aceste considerente, de fapt și de drept, Curtea apreciază că tribunalul a făcut o greșită aplicare a legii, fiind aplicabile art. 304 pct. 9 Cod pr. civ. În consecință, urmează a se admite recursul declarat de pârâta - împotriva deciziei civile 12/2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu și a se modifica
-//-
(continuarea deciziei civile 183/2009 dată în dosar -)
hotărârea atacată în sensul respingerii apelului declarat de reclamanta împotriva sentinței civile nr. 1845/2008 a Judecătoriei Sibiu care va fi menținută.
În temeiul art. 274 Cod pr. civ. va fi obligată reclamanta intimată să plătească recurentei suma de 700 lei cheltuieli de judecată în recurs, reprezentând onorar de avocat.
Pentru aceste motive,
În numele legii
DECIDE
Admite recursul declarat de pârâta - împotriva deciziei civile nr. 12/12.01.2009 a Tribunalului Sibiu - secția civilă și în consecință:
Modifică decizia recurată în sensul că: Respinge apelul declarat de reclamanta "" prin administrator judiciar Euro - - S împotriva sentinței civile nr. 1845/2008 a Judecătoriei Sibiu - pe care o menține.
Obligă pe reclamanta intimată "" S - prin administrator judiciar Euro S, să plătească pârâtei recurente suma de 700 lei cheltuieli de judecată în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 9.04.2009.
Președinte, - - - | Judecător, - - | Judecător, - |
Grefier, |
Red.
Tehn. 2 ex/08.05.2009
-,
-
Președinte:Carla Maria CojocaruJudecători:Carla Maria Cojocaru, Anca Neamțiu, Ioan
