Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 199/2009. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIE CIVILĂ Nr. 199/2009
Ședința publică de la 16 Aprilie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Anca Neamțiu președinte secție
JUDECĂTOR 2: Ioan Truță
JUDECĂTOR 3: Carla Maria
Grefier
Pe rol fiind soluționarea recursului declarat de pârâta - împotriva deciziei civile nr. 13/2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar civil nr-.
La apelul nominal făcut în cauză, la prima strigare, se constată lipsa părților și a apărătorului recurentei pârâte, av..
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că pricina a fost repusă pe rol la cererea recurentei pârâte, că recursul este timbrat (fl. 11), iar apărătorul acesteia, av. a solicitat strigarea cauzei după ora 11.00.
Instanța dă curs cererii și lasă cauza la a doua strigare.
La reluarea cauzei și apelul nominal făcut se prezintă avocat pentru recurenta pârâtă -, lipsă fiind recurenta pârâtă și intimata reclamantă prin lichidator judiciar.
Partea prezentă arată că nu mai are cereri de formulat, împrejurare față de care instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbateri.
Avocat apărător al recurentei pârâte, solicită admiterea recursului, modificarea în tot a celor două hotărâri pronunțate la fond și în apel și rejudecând pe fond, admiterea cererii reconvenționale de obligare a societății reclamante să încheie un nou contract de închiriere, și respingerea acțiunii principale de evacuare a pârâtei. Cu cheltuieli de judecată în toate instanțele, depune chitanță.
Arată că înnoirea contractului de închiriere nu aduce atingere dreptului de proprietate al reclamantei, în cauză nefiind incidente disp. art. 14 alin 2 din OUG 40/1999 pentru a refuza înnoirea contractului.
Față de actele dosarului și cele invocate, instanța lasă cauza în pronunțare.
CURTEA DE APEL
-//-
Asupra recursului civil de față;
Prin acțiunea înregistrată la udecătoria Sibiu reclamanta a solicitat în contradictoriu cu pârâta - ca prin hotărâre să se dispună evacuarea necondiționată a pârâtei din imobilul situat în S,-, camera 210, cămin I, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii reclamanta arată că este proprietara imobilului indicat în petit, înscris în CF 18724 nr. top 3121/2 și în această calitate a încheiat cu pârâta la data de 01.01.2000 un contract de închiriere cu termen de valabilitate de 5 ani. Întrucât contractul de închiriere a încetat, reclamanta nu dorește prelungirea astfel încât pârâta folosește fără nici un titlu imobilul. Pârâta a formulat o acțiune în justiție având ca obiect obligarea reclamantei de a obliga la încheierea unui nou contract de închiriere, acțiune care a fost respinsă prin sentința civilă 3790/2005 pronunțată de Judecătoria Sibiu în dosar 60/2005, hotărâre rămasă irevocabilă la 11.08.2005. Pârâta a formulat și o acțiune având ca obiect obligarea reclamantei la încheierea unui contract de vânzare cumpărare, iar acțiunea de asemenea a fost respinsă în mod irevocabil.
În cauză s-a formulat acțiune reconvențională prin care pârâta a solicitat ca reclamanta să fie obligată să încheie contract de închiriere în condițiile OUG 40/1999. a invocat nulitatea parțială a contractului de locațiune, respectiv a clauzei potrivit căreia "la expirarea acestui termen, contractul poate fi reînnoit cu acordul ambelor părți", fiind contrară dispozițiilor imperative ale art. 14 din OUG 40/1999. A fost invocată excepția autorității lucrului judecat, față de decizia 224/2006 a Tribunalului Sibiu prin care s-a respins acțiunea în evacuare. S-a solicitat totodată respingerea excepției autorității de lucru judecat față de hotărârea pronunțată în dosar 60/2005 având ca obiect încheierea contractului de închiriere întrucât temeiul de drept al primei acțiuni a fost OUG 8/2004.
Prin sentința civilă nr. 2581/11.04.2008 Judecătoria Sibiua admis excepția autorității de lucru judecat, invocată de reclamantă, privind obligarea la încheierea contractului de închiriere. Au fost respinse excepțiile autorității de lucru judecat și a nulității parțiale a contractului de închiriere, invocate de pârâta - reclamantă reconvențională. A fost admisă acțiunea civilă formulată de reclamanta -. așa cum a fost formulată. A fost respinsă acțiunea reconvențională formulată de reclamanta reconvențională -. Pârâta a fost obligată să plătească reclamantei 10 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre judecătoria a reținut că operează autoritatea de lucru judecat în ceea ce privește acțiunea reconvențională față de sentința civilă 3590/2005 pronunțată de Judecătoria Sibiu în dosar 60/2005 care a avut ca obiect obligare încheiere contract de închiriere în condițiile OUG 8/2004. Instanța de fond a reținut că este îndeplinită tripla identitate cerută de art. 1201 Cod civ. fiind fără relevanță temeiul juridic pe care a fost întemeiată acțiunea. S-a mai reținut că, chiar dacă litigiul privind încheierea unui nou contract de închiriere nu s-ar fi tranșat definitiv printr-o hotărâre anterioară, acțiunea reconvențională nu este admisibilă în fond, datorită ajungerii la termen a locațiunii stabilite inițial pentru o perioadă de 5 ani și încetarea efectelor OUG 40/1999.
Instanța de fond a interpretat norma cuprinsă în art. 14 OUG 40/1999 referitoare la dreptul de reînnoire a contractului ca fiind una dispozitivă și nu imperativă, aceasta însemnând că prorogarea nu operează de drept, ci ca urmare a manifestării de voință a părților. relocațiune nu poate opera în condițiile acestei legi, de vreme ce reclamanta și-a manifestat clar poziția în sensul evacuării. În acest context s-a apreciat că instanța nu poate interveni pentru a suplini consimțământul reclamantei. Invocarea unor prorogări legale, fiecare cu o durată de 5 ani, înseamnă privarea continuă de uzul proprietății, fapt condamnat de CEDO.
Refuzul reclamantei de a încheia un nou contract nu poate fi considerat abuz de drept, poziția sa se încadrează în art. 14 lit. a alin 2 din OUG 40/1999. Neavând titlu locativ se impune evacuarea pârâtei din imobil.
A fost respinsă excepția autorității de lucru judecat față de decizia civilă 224/2006 a Tribunalului Sibiu întrucât s-a schimbat starea lucrurilor din momentul pronunțării acelei hotărâri, modificările survenite constau în: lipsa raportului locativ datorat intenției reclamantei de a evacua chiriașul, o nouă orientare a jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului care face parte integrantă din ordinea juridică internă, și pierderea beneficiului OUG 40/1999. În acest context se amintesc cauzele și Stănescu c/a României, Burzo c/a Românei.
În ceea ce privește nulitatea parțială a contractului de închiriere, instanța a constatat că a fost exprimată voința pârâtei prin semnarea actului juridic și nu a existat vreun viciu de consimțământ la momentul încheierii actului.
Apelul declarat de pârâtă împotriva acestei sentințe a fost respins prin decizia civilă nr. 13/12.0.12009 pronunțată de Tribunalul Sibiu - secția civilă.
Pentru a pronunța această decizie, tribunalul a reținut că pentru a se asigura locatarului stabilitatea dreptului de folosință asupra suprafeței locative, statul a adoptat mai multe prelungiri ale contractelor de închiriere, inclusiv prin OUG 40/1999. În cazul privatizării societăților care dețineau cămine pentru salariați, s-a schimbat persoana locatorului și între noul proprietar și chiriaș s-a încheiat la cererea chiriașului un nou contract potrivit art. 9-10 din OUG 40/1999. Nerespectarea acestei proceduri de către proprietar ar atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior, până la încheierea unui nou contract de închiriere.
Reținând că această locuință se încadrează în prevederile art. 5 din ordonanță, tribunalul a considerat că chiriașii trebuia să-și manifeste opțiunea de încheiere a contractului conform art. 9 din OUG 40/1999. Din această perspectivă nici una dintre părți nu și-a respectat obligațiile prevăzute
-//-
de art. 10 în ce privește noul contract, astfel că la momentul judecății termenul de închiriere prorogat succesiv de OUG 40/1999 a expirat în anul 2004, iar speța dedusă judecății a ieșit din sfera de aplicare a acestei ordonanțe. CEDO în cauzele / Stănescu versus România, Arsenovici versus România, a considerat că OUG 40/1999 nu cuprinde garanții prin care să protejeze proprietarul împotriva unor intervenții arbitrare și imprevizibile în dreptul său de proprietate și că restricțiile impuse în privința utilizării bunurilor imobile, sunt rezultatul unor dispoziții defectuoase și lacunare ale ordonanței de urgență. Față de cele reținute, tribunalul a concluzionat că pârâta nu se poate prevala de art. 14 din OUG 40/1999 și a admis apelul.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta solicitând casarea acesteia și rejudecând cauza să fie respinsă acțiunea de evacuare formulată de și să fie admisă acțiunea reconvențională așa cum a fost formulată. Se solicită cheltuieli de judecată la toate instanțele.
În motivarea recursului, pârâta susține că a încheiat cu reclamanta un contract de închiriere în anul 2000 pe o perioadă de 5 ani în condițiile OUG 40/1999. În mod greșit tribunalul a reținut că pârâta a locuit fără nici un titlu locativ în imobil, și a reținut că speței de față îi sunt aplicabile prevederile dreptului comun, art. 1437 și 1532 Cod civ. Acestui contract îi sunt aplicabile, atât în privința încetării lui cât și în privința reînnoirii, prevederile OUG 40/1999. De aceea pârâta beneficiază de disp. art. 14 din acest act normativ, iar respingerea cererii de reînnoire a contractului de închiriere se poate face de proprietar numai în condițiile art. 14 alin 3 din OUG 40/1999 după o notificare prealabilă, anterioară expirării termenului de locațiune, obligație care nu a fost respectată de reclamantă. contractului de închiriere nu constituie o încălcare a disp. art. 1 din Protocolul adițional la convenție, nu este o ingerință în dreptul de proprietate al reclamantei ci o continuare a raporturilor de locațiune în condițiile OUG 40/1999, art. 14 alin 1 din ordonanță fiind în concordanță cu textul convenției. În cererea reconvențională recurenta a solicitat reînnoirea contractului în temeiul art. 14 din ordonanță și nu încheierea unui nou contract. Mai susține că în cauză operează autoritatea de lucru judecat față de decizia civilă 224/2006 a Tribunalului Sibiu.
Analizând legalitatea deciziei atacate prin prisma motivelor de recurs, raportat la art. 304 Cod pr. civ. Curtea reține următoarele:
Legea aplicabilă acestui contract de închiriere este OUG 40/1999 și doar acest temei de drept apare în cuprinsul contractului. Chiar și celelalte clauze stipulate de părți în contractul de locațiune corespund exigențelor ordonanței sus menționate.
Locuința care face obiectul prezentului litigiu se încadrează în art. 5 din OUG 40/1999 fiind o locuință de serviciu aparținând unei societăți comerciale privatizată după anul 1990. În temeiul acestui articol s-a încheiat contractul de locațiune la data de 01.01.2000.
-//-
Potrivit art. 14 alin 1 din OUG 40/1999 la expirarea termenului de închiriere stabilit potrivit acestei ordonanțe, chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului pentru aceeași perioadă, dacă părțile nu au modificat în mod expres durata închirierii. Ori niciuna din părți nu a invocat vreo modificare în acest sens. Mai mult decât atât, aliniatul 2 al aceluiași articol, stabilește expres situațiile în care proprietarul poate refuza reînnoirea acelui contract, însă intimata nu se regăsește în nici una din aceste situații limitativ prevăzute. Așadar contractul de închiriere s-a reînnoit în temeiul legii, și nu se impune obligarea reclamantei la încheierea unui alt contract de închiriere. Prevederile Codului civil nu sunt aplicabile în cauză, întrucât OUG 40/1999 este o lege specială care se aplică cu prioritate față de cadrul general.
Deci pârâta locuiește în căminul I, camera 210, în temeiul contractului de locațiune reînnoit în temeiul legii, astfel că va fi respinsă ca nefondată acțiunea în evacuare.
Este adevărat că trebuie să existe un just echilibru între dreptul de proprietate și drepturile chiriașilor iar statul are posibilitatea de a-și stabili politica locativă, fără însă a aduce atingere interesului general. Aceste principii sunt recunoscute și în practica Curții Europene a Drepturilor Omului, iar prelungirea o singură dată a contractului de închiriere, în condițiile art. 14 din OUG 40/1999, nu este de natură a greva în mod excesiv asupra exercitării dreptului de proprietate.
Având în vedere considerentele de fapt și de drept expuse, Curtea apreciază că este întemeiat prezentul recurs și că instanțele au făcut o greșită aplicare a legii, fiind incidente prevederile art. 304 pct. 9 Cod pr. civ., în temeiul art. 312 Cod pr. civ. urmează a se admite recursul și modificată decizia atacată în sensul admiterii apelului declarat de pârâta - împotriva sentinței civile 2581/2008 pronunțată de Judecătoria Sibiu. Se va schimba în parte sentința atacată în sensul respingerii cererii de evacuare formulată de Vor fi menținute dispozițiile sentinței cu privire la respingerea cererii reconvenționale, întrucât pârâtei i s-a reînnoit contractul de închiriere în temeiul legii, astfel că acțiunea reconvențională este fără obiect.
În temeiul art. 274 Cod pr. civ. urmează să fie obligată reclamanta să plătească pârâtei cheltuieli de judecată în sumă de 1020 lei, reprezentând onorar de avocat și timbraj în fața instanței de fond și recurs.
Pentru aceste motive,
În numele legii
DECIDE
Admite recursul declarat de pârâta - împotriva deciziei civile nr. 13/12.01.2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu.
Modifică decizia atacată în sensul că admite apelul declarat de pârâta - împotriva sentinței civile nr. 2581/11.04.2008 pronunțată de Judecătoria Sibiu și în consecință schimbă în parte sentința
-//-
(continuarea dispozitivului deciziei civile nr. 199/2009 dată în dosar nr-)
atacată în sensul respingerii cererii principale formulate de reclamanta împotriva pârâtei -.
Menține dispozițiile sentinței cu privire la respingerea cererii reconvenționale.
Obligă reclamanta S să plătească pârâtei - suma de 1020 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în fața instanțelor de fond și de recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 16 aprilie 2009.
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, |
Red.
Tehn. 2 ex/08.05.2009
-,
-
Președinte:Anca NeamțiuJudecători:Anca Neamțiu, Ioan Truță, Carla Maria
