Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 200/2009. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIE CIVILĂ Nr. 200/2009
Ședința publică de la 16 Aprilie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Anca Neamțiu președinte secție
JUDECĂTOR 2: Ioan Truță
JUDECĂTOR 3: Carla Maria
Grefier
Pe rol fiind judecarea recursului declarat de pârâta împotriva deciziei civile nr. nr. 15/2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar civil nr-.
La apelul nominal făcut în cauză, la prima strigare, se constată lipsa părților și a apărătorului recurentei pârâte, av..
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că pricina a fost repusă pe rol la cererea recurentei pârâte, că recursul este timbrat (fl. 4 și10), iar apărătorul acesteia, av. a solicitat strigarea cauzei după ora 11.00.
Instanța dă curs cererii și lasă cauza la a doua strigare.
La reluarea cauzei și apelul nominal făcut se prezintă avocat pentru recurenta pârâtă, lipsă fiind recurenta pârâtă și intimata reclamantă prin lichidator judiciar.
Partea prezentă arată că nu mai are cereri de formulat, împrejurare față de care instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbateri.
Avocat apărător al recurentei pârâte, solicită admiterea recursului, modificarea în tot a celor două hotărâri pronunțate la fond și în apel și rejudecând pe fond, respingerea acțiunii principale de evacuare a pârâtei și admiterea cererii reconvenționale de obligare a societății reclamante să încheie un nou contract de închiriere, și respingerea acțiunii principale de evacuare a pârâtei. Cu cheltuieli de judecată în toate instanțele, onorar avocat și cheltuieli de transport, depune chitanță, bon carburant auto și concluzii scrise.
Susține că reclamanta poate refuza reînnoirea contractului de închiriere doar în condițiile art. 14 alin 2 din OUG 40/1999, dar care nu este aplicabil în speță deoarece pârâta este la prima reînnoire a contractului de închiriere, astfel că nu se aduce atingere dreptului de proprietate al reclamantei.
-//-
Față de actele dosarului și cele invocate, instanța lasă cauza în pronunțare.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față;
Prin acțiunea înregistrată la udecătoria Sibiu - secția civilă reclamanta Sas olicitat evacuarea necondiționată a pârâtei din imobilul aflat în proprietatea reclamantei, situat administrativ în S,-, cămin II, camera 204, jud. S, înscris în CF 18724 S nr. top 3121/2, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii s-a arătat că reclamanta este proprietara tabulară a imobilului și a existat între părți un contract de închiriere pentru această locuință, contract ce a expirat la 01.01.2005. S-a mai arătat că pârâta a mai formulat o acțiune în justiție având ca obiect obligarea reclamantei la închirierea unui contract de vânzare cumpărare.
Pârâta a formulat acțiune reconvențională și a solicitat obligarea pârâtei reconvenționale, la încheierea, în condițiile OUG 40/1999 a unui contract de închiriere pentru camera 204, situat administrativ în S,-, cămin II, cu cheltuieli de judecată.
Reclamanta a formulat întâmpinare la acțiunea reconvențională solicitând respingerea acesteia și a invocat excepția autorității de lucru judecat față de sentința civilă nr. 3590/2005 a Judecătoriei Sibiu, irevocabilă din 11.08.2005 și sentința civilă 1206/2006 a Judecătoriei Sibiu.
Prin sentința civilă nr. 2830/22.04.2008 Judecătoria Sibiu -secția civilă a respins excepția de lucru judecat, a admis acțiunea civilă formulată de reclamanta și a dispus evacuarea pârâtei din imobilul menționat în petitul acțiunii. A fost respinsă cererea reconvențională formulată de în contradictoriu cu
Pentru a respinge excepția autorității de lucru judecat, Judecătoria a reținut că nu există identitate de cauză față de sentința civilă 3590/2005 a Judecătoriei Sibiu prin care a fost respinsă acțiunea chiriașului pentru reînnoirea contractului de închiriere, reținând că dispozițiile OUG 8/2004 nu sunt aplicabile în speță.
Cu privire la sentința civilă 1206/2006 a Judecătoriei Sibiu, instanța a constatat că prin această hotărârea a fost admisă excepția autorității de lucru judecat față de sentința civilă 4315/2003 a Judecătoriei Sibiu, obiectul celor două acțiuni fiind obligarea locatorului la încheierea contractului de închiriere în temeiul dispozițiilor Decretului Lege 61/1990 și a Legii 85/1999. Instanța a constatat că temeiul juridic invocat al acțiunii reconvenționale est diferit, și nu este întemeiată excepția autorității de lucru judecat.
-//-
Cu privire la fondul cauzei, instanța a reținut că reclamanta este proprietar al imobilului înscris în CF 18724 S nr. top 3121/2, situat administrativ în S,-. Între părți s-a încheiat contractul de închiriere înregistrat sub nr. 367/26.01.2006 având ca obiect camera 204 din căminul II, chiria stabilită în baza OUG 40/1999 fiind de 100.000 lei lunar. Contractul s-a încheiat pe o perioadă de 5 ani, începând cu 01.01.2000 cu posibilitatea reînnoirii contractului, prin acordul părților, la expirarea acestui termen. După expirarea termenului locațiunii, prin sentința civilă 3590/2005 a Judecătoriei Sibiua fost respinsă acțiunea chiriașului pentru reînnoirea contractului de închiriere, întemeiată pe disp. OUG 8/2004 cu motivarea că aceste dispoziții nu sunt aplicabile în speță.
Instanța de fond a reținut că în cauză nu s-a făcut dovada că locațiunea a început la o altă dată, anterioară celei înscrise în contract, de 01.01.2000, iar clauza contractuală care trimite la OUG 40/1999 se referă numai la modalitățile de calcul a chiriei, astfel că ordonanța nu este aplicabilă în cauză.
În acest context, nu au fost reținute în ce o privește pe pârâtă considerentele deciziei civile 224/2006 a Tribunalului Sibiu, care privesc exclusiv situația în care OUG 40/1999 este aplicabil. De aceea cererea reconvențională fiind considerată neîntemeiată, a fost respinsă.
Potrivit contractului încheiat de părți, locațiunea încetează la expirarea termenului cu posibilitatea prelungirii sale cu acordul ambelor părți. Această clauză contractuală exclude tacita relocațiune după expirarea termenului, așa cum este reglementată de art. 1437 și 1452 Cod civ. În aceste condiții, s-a reținut că la data de 01.01.2005 a încetat contractul, și după această dată, pârâta nu mai este în posesia unei chirii care să-i confere un drept locativ asupra locuinței. Pârâta a consemnat la CEC valoarea chiriei în favoarea locatorului, după expirarea termenului locațiunii, însă acesta a refuzat ridicarea sumelor de bani. Poziția procesuală manifestată în litigiile anterioare, desfășurate între părți, a fost categorică, în sensul refuzului locatorului la reînnoirea contractului de închiriere. În toate litigiile a fost clar exprimată poziția reclamantei de a refuza reînnoirea contractului, atitudine care a fost considerată de instanță mai mult decât o simplă notificare de refuz.
Apelul declarat împotriva acestei sentințe de pârâtă a fost respins prin decizia civilă nr. 15/12.01.2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu - secția civilă.
Pentru a pronunța această decizie, tribunalul a reținut că pentru a se asigura locatarului stabilitatea dreptului de folosință asupra suprafeței locative, statul a adoptat mai multe prelungiri ale contractelor de închiriere, inclusiv prin OUG 40/1999. În cazul privatizării societăților care dețineau cămine pentru salariați, s-a schimbat persoana locatorului și între noul proprietar și chiriaș s-a încheiat la cererea chiriașului un nou contract potrivit art. 9-10 din OUG 40/1999. Nerespectarea acestei proceduri de către proprietar ar atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior, până la încheierea unui nou contract de închiriere.
-//-
Reținând că această locuință se încadrează în prevederile art. 5 din ordonanță, tribunalul a considerat că chiriașii trebuia să-și manifeste opțiunea de încheiere a contractului conform art. 9 din OUG 40/1999. Din această perspectivă nici una dintre părți nu și-a respectat obligațiile prevăzute de art. 10 în ce privește noul contract, astfel că la momentul judecății termenul de închiriere prorogat succesiv de OUG 40/1999 a expirat în anul 2004, iar speța dedusă judecății a ieșit din sfera de aplicare a acestei ordonanțe. CEDO în cauzele / Stănescu versus România, Arsenovici versus România, a considerat că OUG 40/1999 nu cuprinde garanții prin care să protejeze proprietarul împotriva unor intervenții arbitrare și imprevizibile în dreptul său de proprietate și că restricțiile impuse în privința utilizării bunurilor imobile, sunt rezultatul unor dispoziții defectuoase și lacunare ale ordonanței de urgență. Față de cele reținute, tribunalul a concluzionat că pârâta nu se poate prevala de art. 14 din OUG 40/1999 și a admis apelul.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta solicitând casarea deciziei atacate și rejudecând cauza să fie respinsă acțiunea principală formulată de reclamantă și să fie admisă acțiunea reconvențională prin care s-a solicitat obligarea societății intimate să încheie contract de închiriere în condițiile OUG 40/1999. Cu cheltuieli de judecată în toate fazele. În drept se invocă art. 304 pct. 7 și 9 Cod pr. civ.
În dezvoltarea motivelor de recurs pârâta susține că în perioada 2000-2005 încheiat cu societatea intimată un contract de închiriere pentru camera 204 în condițiile OUG 40/1999 pe o perioadă de 5 ani. În condițiile acestei ordonanțe beneficiază la expirarea termenului de închiriere, în condițiile art. 14 alin 1 din ordonanță, de reînnoirea contractului pentru aceeași perioadă. Așadar, la expirarea termenului de închiriere nu operează dispozițiile Codului civil privind tacita relocațiune, ci dispozițiile legii speciale prin care prelungirea contractului de locațiune și a efectelor sale se face prin voința legiuitorului. În condițiile în care chiria s-a stabilit după dispozițiile OUG 40/1999 nu se poate aprecia că restul clauzelor din contract au ca temei Codul civil sau alte acte normative.
În al doilea rând, proprietarul poate refuza reînnoirea contractului numai în condițiile art. 14 alin 2 din OUG 40/1999, prin notificare comunicată de executor, procedură care nu a fost efectuată.
contractului operează tot pe 5 ani începând cu 2005, în condițiile art. 14 alin 1 din OUG 40/1999, și nu se poate considera că se comite un abuz asupra proprietății, în condițiile unei singure reînnoiri, mai ales că și chiriașilor trebuie să li se ofere condiții decente de trai.
Compararea acestei cauze cu cauzele soluționate de Curtea Europeană -, Stănescu, Arsenovici sunt deplasate, existând diferențe mari între acestea și situația actuală.
Anterior expirării termenului de 5 ani, recurenta a solicitat prin notificare comunicată de executor prelungirea contractului de închiriere, astfel că și-a îndeplinit obligația legală care îi revenea potrivit ordonanței.
-//-
Analizând legalitatea deciziei atacate, prin prisma motivelor de recurs raportat la art. 304 Cod pr. civ. Curtea reține următoarele:
Așa cum corect au reținut instanțele între părți s-a încheiat la data de 01.01.2000 un contract de închiriere pe termen de 5 ani pentru camera 204 din căminul II situat în S,- proprietatea reclamantei.
Legea aplicabilă acestui contract de închiriere este OUG 40/1999 și doar acest temei de drept apare în cuprinsul contractului. Chiar și celelalte clauze stipulate de părți în contractul de locațiune corespund exigențelor ordonanței sus menționate. Legea 85/1992, reținută de tribunal, nu este incidentă în cauză întrucât reglementează vânzarea de locuințe construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugete de stat.
Locuința care face obiectul prezentului litigiu se încadrează în art. 5 din OUG 40/1999 fiind o locuință de serviciu aparținând unei societăți comerciale privatizată după anul 1990. În temeiul acestui articol s-a încheiat contractul de locațiune la data de 01.01.2000.
Potrivit art. 14 alin 1 din OUG 40/1999 la expirarea termenului de închiriere stabilit potrivit acestei ordonanțe, chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului pentru aceeași perioadă, dacă părțile nu au modificat în mod expres durata închirierii. Ori niciuna din părți nu a invocat vreo modificare în acest sens. Mai mult decât atât, aliniatul 2 al aceluiași articol, stabilește expres situațiile în care proprietarul poate refuza reînnoirea acelui contract, însă intimata nu se regăsește în nici una din aceste situații limitativ prevăzute. Așadar contractul de închiriere s-a reînnoit în temeiul legii, și nu se impune obligarea reclamantei la încheierea unui alt contract de închiriere. Prevederile Codului civil nu sunt aplicabile în cauză, întrucât OUG 40/1999 este o lege specială care se aplică cu prioritate față de cadrul general.
Mai mult decât atât, prin executor judecătoresc pârâta a notificat la data de 25.11.2004 reclamanta în sensul că dorește prelungirea contractului de închiriere pentru camera pe care o ocupă.
Pârâta locuiește în spațiul în litigiu în temeiul contractului de locațiune reînnoit în temeiul legii, astfel că acțiunea în evacuare urmează să fie respinsă ca nefondată.
Este adevărat că trebuie să existe un just echilibru între dreptul de proprietate și drepturile chiriașilor iar statul are posibilitatea de a-și stabili politica locativă, fără însă a aduce atingere interesului general. Aceste principii sunt recunoscute și în practica Curții Europene a Drepturilor Omului, iar prelungirea o singură dată a contractului de închiriere, în condițiile art. 14 din OUG 40/1999, nu este de natură a greva în mod excesiv asupra exercitării dreptului de proprietate.
Având în vedere aceste considerente de fapt și de drept, Curtea constată că este fondat recursul față de art. 304 pct. 9 Cod pr. civ. și față de art. 312 Cod pr. civ. urmează să-l admită și să modifice decizia atacată în sensul admiterii apelului formulat de pârâtă. Se va schimba în parte sentința atacată în sensul respingerii acțiunii civile de evacuare formulate de reclamanta - fi menținută hotărârea instanței de
-//-
(continuarea deciziei civile nr. 200/2009 dată în dosar nr-)
fond în ceea ce privește soluția dată acțiunii reconvenționale, întrucât pârâta - reclamantă reconvențională are în prezent un contract de închiriere valabil.
În temeiul art. 274 Cod pr. civ. va fi obligată reclamanta intimată să plătească pârâtei recurente cheltuieli de judecată de 1055 lei reprezentând onorar de avocat și timbraj.
Pentru aceste motive,
În numele legii
DECIDE
Admite recursul declarat de pârâta împotriva deciziei civile nr. 15/12 ianuarie 2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu.
Modifică decizia atacată în sensul că admite apelul declarat de pârâta împotriva sentinței civile nr. 2830/22.06.2008 Judecătoriei Sibiu.
Schimbă în parte sentința atacată în sensul că respinge acțiunea civilă pentru evacuare formulată de reclamanta S împotriva pârâtei.
Menține în rest sentința atacată.
Obligă reclamanta să plătească pârâtei cheltuieli de judecată de 1055 lei în toate instanțele.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 16.04.2009.
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, |
Red.
Tehn. 2 ex/08.05.2009
-,
-
Președinte:Anca NeamțiuJudecători:Anca Neamțiu, Ioan Truță, Carla Maria
