Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 864/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(511/2009)
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR. 864
Ședința publică de la 20 mai 2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Andreea Doris Tomescu
JUDECĂTOR 2: Ioana Aurora Herold
JUDECĂTOR - -
GREFIER -
* * * * * * * *
Pe rol se află soluționarea recursului formulat de recurentul pârât, împotriva deciziei civile nr. 1411 din 11.11.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III a Civilă în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata reclamantă.
are ca obiect - evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă recurentul pârât, personal, lipsind intimata reclamantă.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care,
Recurentul pârât solicită lăsarea cauzei la a doua strigare întrucât urmează să se prezinte și apărătorul său.
Curtea reține dosarul la a doua strigare având în vedere lipsa apărătorului recurentului pârât.
La a doua strigare a cauzei se prezintă recurentul pârât, personal, lipsind intimata reclamantă.
Recurentul pârât declară că nu mai are cereri de formulat.
Curtea, având în vedere că nu mai sunt cereri de formulat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea recursului.
Recurentul pârât solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat și motivat.
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 B la data de 25.09.2007, sub nr-, reclamanta a chemat în judecată pe pârâtul solicitând ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună evacuarea pârâtului din spațiul ocupat, respectiv apartamentul situat la parterul imobilului din B,-, sector 1, pentru lipsa titlului locativ.
Prin întâmpinare și cerere reconvențională pârâtul a invocat excepția prematurității acțiunii față de prevederile art. 2, 10 alin.1 și 11 din OUG 40/1999 și a solicitat obligarea reclamantei pârâte la încheierea unui contract de închiriere cu pârâtul reclamant, cu privire la apartamentul ocupat de acesta în baza OUG 40/1999 și a OUG 8/2004.
Prin sentința civilă nr. 2926/04.03.2008, Judecătoria Sectorului 1 admis acțiunea astfel cum a fost formulată de reclamanta în contradictoriu cu pârâtul.
A dispus evacuarea pârâtului din spațiul ocupat, respectiv apartamentul compus din două camere și dependințe situat la parterul imobilului din B,-, sector 1, care a făcut obiectul contractului de închiriere nr. 51052/22.11.1994, pentru lipsa titlului locativ.
A respins ca neîntemeiate excepția prematurității acțiunii în evacuare și cererea reconvențională formulată de pârâtul.
Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut că reclamanta este unica moștenitoare a defunctei - decedată la data de 17.09.2004, conform certificatului de calitate de moștenitor nr. 34/2004.
Prin sentința civilă nr. 578/3.05.1999, pronunțată de Tribunalul București Secția a IV-a Civilă în dosarul nr. 3103/1998, definitivă și irevocabilă a fost admisă acțiunea în revendicare formulată de reclamanta, în contradictoriu cu pârâta și a fost obligată pârâta să lase autoarei reclamantei în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul situat în B,-, sector 1, compus din teren în suprafață de 592 mp. și construcția existentă pe acest teren.
Din adresa nr. 979/15.03.2007, emisă de SC SA, rezultă că, la data retrocedării către autoarea reclamantei a imobilului în litigiu, între Primăria Municipiului B și pârâtul era încheiat contractul de închiriere nr. 51054/22.11.1994 cu privire la apartamentul situat la parter.
Întrucât acest contract de închiriere era în vigoare la data de 08.04.1999, când a fost publicată OUG 40/1999, instanța a reținut că pârâtul, în calitate de chiriaș a beneficiat de aplicarea prevederilor art. 1 și 7 din acest act normativ, respectiv de prelungirea de drept a contractului de închiriere pentru o perioadă de 5 ani. Prin urmare, la data de 08.04.2004 a expirat termenul contractului de închiriere care justifica titlul locativ al pârâtului.
Pe de altă parte, instanța a reținut că nu sunt aplicabile prezentului litigiu dispozițiile OUG 8/2004, întrucât acestea se refereau strict la locuințele aflate în proprietatea statului sau a unităților administrativ teritoriale la momentul intrării sale în vigoare, ceea ce nu este cazul în speță, imobilul în litigiu nemaifiind, la 30.03.2004, în proprietatea statului de aproape patru ani.
Instanța a reținut că nu sunt aplicabile nici dispozițiile art. 14 din OUG 40/1999, acestea neputând fi interpretate în sensul de a fundamenta locuirea chiriașilor sau a foștilor chiriași în imobilele retrocedate pentru o perioadă nedeterminată, peste voința proprietarilor de drept ai acestor imobile.
Sub un alt aspect, instanța a subliniat că, deși pârâtul a locuit vreme de 8 ani în apartamentul proprietatea reclamantei nu a achitat nici o sumă cu titlu de chirie, ceea ce este de natură a leza grav dreptul de proprietate al reclamantei.
Ori, în cauza Radovici și contra României, CEDO a considerat, într-o speță similară cu cea dedusă judecății, că restricțiile suferite de reclamante în privința folosirii bunului lor imobiliar și în special, imposibilitatea în care s-au aflat, timp de mai mulți ani, de a obliga ocupanții să le plătească o chirie din cauza dispozițiilor defectuoase și a lipsurilor relevate în legislația de urgență asupra imobilelor, nu au înlesnit un echilibru just între protecția dreptului individului la respectarea bunurilor sale și cerințele interesului general.
Ca atare, de la data de 08.04.2004, moment la care a încetat aplicabilitatea prevederilor OUG 40/1999, locațiunea dintre proprietarul imobilului restituit și fostul chiriaș este supusă regulilor generale înscrise în art. 1411 și urm. civil, situație în care acțiunea se privește ca fiind întemeiată.
Pentru considerentele expuse anterior, cererea reconvențională a fost respinsă ca neîntemeiată.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtul reclamant, criticând sentința pentru nelegalitate și netemeinicie, solicitând admiterea apelului și desființarea sentinței apelate.
În motivarea apelului, pârâtul a arătat că nu a avut cunoștință despre retrocedarea imobilului vechilor proprietari, aflând acest aspect doar la momentul introducerii acțiunii în evacuare, mai exact din adresa emisă de SC SA nr. 3899/24.10.2007.
Apelantul susține că, din momentul rămânerii definitive a hotărârii în revendicare formulată de fostul proprietar, acesta figurează prin subrogare, în calitate de titular al contractului de închiriere și, prin urmare, au existat raporturi de închiriere între părți până la 08.04.2004. pârâtul consideră că prelungirea contractului de închiriere în baza OUG 40/1999 este perfect legală, iar în lipsa notificării fostului proprietar, prelungirea contractului de închiriere până în 2009 este perfect legală.
Prin decizia nr. 1411A/11.11.2008, Tribunalul București Secția a III-a Civilă a respins apelul formulat de apelantul - pârât în contradictoriu cu intimata - reclamantă împotriva sentinței nr. 2926/2008 pronunțată de Judecătoria sectorului 1 în dosarul nr-, ca nefondat.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că, în mod corect a stabilit prima instanță că dispozițiile OUG 8/2004 nu se pot aplica raporturilor dintre foștii proprietari, ce și-au redobândit imobilele și chiriași, aceste raporturi locative încetând în urma restituirii imobilului.
Pe de altă parte, au fost interpretate corect și dispozițiile OUG 40/1999, neavând nici o relevanță asupra aplicării corecte a dispozițiilor legale, împrejurarea invocată de reclamant privind faptul că nu ar fi cunoscut că imobilul a fost retrocedat fostului proprietar, nefiind necesară notificarea apelantului -pârât în sensul intenției de a nu se reînnoi contractul de închiriere.
În consecință, în lipsa unei prorogări legale, în condițiile în care spațiul locativ a fost folosit în continuare de locatar după data de 08.04.2004, orice raport de închiriere a încetat cel mai târziu prin aducerea la cunoștință a manifestării de a desface locațiunea, cerință îndeplinită în speță prin acțiunea de față.
Referitor la cererea reconvențională, tribunalul a constatat că prorogarea duratei contractului de închiriere a fost impusă anterior de legiuitor din rațiuni excepționale, care în prezent nu se mai regăsesc, intimata neavând obligația legală de a încheia cu apelantul un alt contract de închiriere.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul, invocând prevederile art. 304 pct. 9. pr. civ.
În susținerea motivelor de recurs, recurentul învederează faptul că nu a cunoscut despre retrocedarea imobilului vechilor proprietari decât la data de 3.10.2007, până la acel moment achitând chiria la SC SA.
Față de faptul că dispozițiile art. 10 alin. 1 din OUG 40/1999 sunt categorice, specificând clar că fostul proprietar are obligația notificării chiriașului pentru încheierea unui nou contract de închiriere, este cert că neîndeplinirea acestei obligații atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere încheiat anterior.
Pe de altă parte, recurentul susține că sunt aplicabile dispozițiile art. 1 din OUG 8/2004, situație în raport de acre contractul de închiriere s-ar fi prelungit pe o perioadă de 5 ani, până în aprilie 2009.
Pe calea cererii reconvenționale, recurentul solicită obligarea reclamantei la perfectarea raporturilor locative, în sensul încheierii unui contract de închiriere privind apartamentul în litigiu.
Examinând recursul prin prisma criticilor formulate, curtea constată că este nefondat pentru următoarele considerente.
În primul rând nu prezintă nici o relevanță sub aspectul dispozițiilor legale incidente în speță, aspectul invocat de recurent referitor la necunoașterea restituirii imobilului către fostul proprietar.
Astfel, dispozițiile OUG 40/1999 nu se pot interpreta în sensul că, în mod nelimitat, ar impune obligația foștilor proprietari din imobilele restituite să asigure folosința lor pentru chiriașii titulari de contracte de închiriere încheiate anterior redobândirii imobilelor. A admite o asemenea interpretare ar însemna o lezare a dreptului de proprietate al unor persoane, care ar fi în acest mod lipsite de folosința bunurilor lor fără nici un temei legal. Pârâtul, titular al contractului de închiriere dinaintea restituirii de către stat a imobilului către adevăratul proprietar, a beneficiat de prelungirea legală a acestuia, ultima fiind acordată prin Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, în baza căreia a beneficiat de prelungirea legală a contractului de închiriere preexistent pe o perioadă de 5 ani calculată de la data intrării în vigoare a OUG 40/1999, termen care, la acest moment a expirat.
Așa fiind, prelungirea contractului de închiriere pentru pârât, în baza textelor de lege sus-menționate, a încetat la data de 8.04.2004, anterior introducerii acțiunii de evacuare. În acest context, devine irelevant faptul că reclamanta nu l-a notificat anterior pe pârât, contrar prevederilor art. 10 alin. (1) din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999, prin intermediul executorului judecătoresc.
Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 8/2004 nu este aplicabilă raportului juridic dedus judecății, căci aceasta este dată numai în favoarea titularilor contractelor de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe, din proprietatea statului, sau a unităților administrativ-teritoriale, astfel cum rezultă din articolul unic al acesteia, imobilul în speță fiind restituit fostului proprietar la momentul intrării în vigoare a acestei dispoziții legale.
Pentru aceste considerente în baza art. 312. pr. civ. Curtea respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul formulat de recurentul-pârât, împotriva deciziei civile nr. 1411 din 11.11.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata reclamantă.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 20.05.2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
GREFIER,
Red.
Tehnodact. / 2 ex./02.06.2009
- Secția a III-a Civ. - -; ;
Jud. Sectorului 1. - Secția Civ. -
Președinte:Andreea Doris TomescuJudecători:Andreea Doris Tomescu, Ioana Aurora Herold
