Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 910/2009. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
Secția Civilă, de Muncă și Asigurări Sociale,
pentru Minori și Familie
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 910/R/2009
Ședința publică din 3 aprilie 2009
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Anca Adriana Pop JUDECĂTOR 2: Alina Rodina
JUDECĂTOR 3: Ioan
JUDECĂTOR: -- -
GREFIER:
S-a luat spre examinare - pentru pronunțare - recursul declarat de către reclamantul, precum și recursul declarat de către pârâții jr. și, împotriva deciziei civile nr. 708/A/2008 din 19.12.2008, pronunțată de Tribunalul Cluj în dosarul nr-, având ca obiect evacuare.
Se constată că la data de 1 aprilie 2009, s-a depus la dosar, prin registratura instanței, din partea reclamantului recurent, concluzii scrise.
dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință a termenului din 27 martie 2009, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când s-a amânat pronunțarea pentru data de 3 aprilie 2009.
CURTEA
Reține că prin sentința civilă nr.4558/14.04.2008, pronunțată în dosarul nr- al Judecătoriei Cluj -N, a fost respinsă acțiunea civilă formulată de reclamantul, împotriva pârâților jr. și, având ca obiect evacuarea pârâților din apartamentul nr. 3, situat în C-N,-, jud. Totodată, a fost admisă cererea reconvențională formulată de pârâți împotriva reclamantului și a fost obligat reclamantul să încheie cu pârâții contract de închiriere cu privire la același imobil, pe o perioadă de 5 ani, cu o chirie de 25% din venitul net lunar, pe familie, în condițiile nr.OUG40/1999, aprobată prin Legea nr.219/2004, începând cu data rămânerii definitive a sentinței.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că prin sentința civilă nr. 10295/04.09.1997, pronunțată de Judecătoria Cluj -N în dosarul nr.4323/1997, irevocabilă, Statul Român prin Consiliul Local al Municipiului C-N, a fost obligat să recunoască reclamantului, în calitate de moștenitor al proprietarului tabular, defunctul G, decedat la 05.02.1972, dreptul de proprietate asupra imobilului și s-a dispus întabularea dreptului de proprietate al reclamantului, cu titlu de moștenire, ca bun propriu.
Anterior pronunțării acestei sentințe, Consiliul Local al Municipiului C-N, reprezentat de "" C-N, în baza Legii nr.112/1995 a înstrăinat pârâților, în baza contractului de vânzare-cumpărare nr.34985/11.07.1997, apartamentul nr.3, situat în C-N,-, jud. C, pe care pârâții îl ocupau în baza unui contract de închiriere.
Prin decizia civilă nr.369/A/19.02.2004, pronunțată de Curtea de APEL CLUJ în dosarul nr.7966/2003, rămasă irevocabilă prin decizia civilă nr.l024/R/28.04.2006, pronunțată de Curtea de APEL CLUJ în dosarul nr-, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr.34985/11.07.1997.
Părțile s-au notificat reciproc în perioada mai-iunie 2006, cu privire la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare sau de închiriere, având ca obiect apartamentul, însă nu au ajuns la nici un rezultat, datorită faptului că nu au ajuns la un consens în privința prețului, cuantumului chiriei sau durata contractului de închiriere. Având în vedere cele reținute mai sus, precum și prevederile art.6 și 32 din nr.OUG 40/1999, prima instanță a admis cererea reconvențională și prin urmare, l-a obligat pe reclamant să încheie cu pârâții contract de închiriere, pe o perioadă de 5 ani, cu o chirie de 25% din venitul net lunar, pe familie, începând cu data rămânerii definitive a prezentei sentințe. Întrucât reclamantul a fost obligat să încheie cu pârâții contract de închiriere cu privire la apartamentul cu nr. de mai sus, având titlu locativ legal, instanța a respins acțiunea în evacuare formulată de reclamant.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantul.
Prin decizia civilă nr.708/A din 19 decembrie 2008, pronunțată de Tribunalul Cluj, s-a admis în parte apelul declarat de reclamant, sentința fiind schimbată în parte, în sensul că s-a admis în parte cererea reconvențională formulată de pârâții junior și și, în consecință reclamantul a fost obligat să încheie cu pârâții contract de închiriere pe o perioadă de 5 ani, începând cu data de 19.02.2004, în condițiile prevăzute de nr.OUG40/1999.
S-au compensat cheltuielile de judecată făcute de părți în fond și în apel și s-au menținut restul dispozițiilor sentinței.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut următoarele:
Referitor la criticile aduse de apelant în ceea ce privește incidența în cauză a prevederilor OUG nr.40/1999, s-a reținut că potrivit art.6 din acest act normativ, în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, și desființate prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut de justiție va încheia cu persoanele care au cumpărat locuința în baza Legii nr. 112/1995 și care o ocupă efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani.
Raportat la aceste prevederi legale, s-a apreciat că susținerile apelantului în sensul că nu este obligat să încheie un contract de închiriere întrucât a dobândit imobilul prin sentința civilă nr.10295/1997 a Judecătoriei Cluj -N, deci anterior intrării în vigoare a OUG nr.40/1999 sunt nefondate. La data dobândirii dreptului de proprietate de către apelant nu se putea pune problema încheierii unui contract de închiriere cu intimații întrucât aceștia erau titularii contractului de încheiat cu Consiliul local. Abia la data de 19.02.2004, când s-a pronunțat decizia civilă nr.369/A/2004 a Curții de APEL CLUJ, intimații au pierdut calitatea de proprietari asupra imobilului, la acea dată fiind pe deplin aplicabile prevederile art.6 din OUG nr.40/1999, întrucât aceștia aveau calitatea de persoane care au cumpărat locuința în baza Legii nr. 112/1995, contractul de vânzare-cumpărare fiind desființat.
Tribunalul a reținut că nu prezintă relevanță împrejurarea că la data încheierii contractului vânzare-cumpărare procesul dintre apelant și Statul Român era pe rol, atât timp cât prevederile legale menționate au stabilit dreptul persoanelor care au cumpărat locuința în baza Legii nr. 112/1995 și ale căror contracte au fost desființate de a încheia un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani. În consecință, s-a apreciat că instanța de fond a reținut în mod corect că apelantul avea obligația să încheie un contract de închiriere cu intimații în baza dispozițiilor art.6 din OUG nr.40/1999.
In ceea ce privește data de la care ar trebui încheiat contractul de închiriere, potrivit art.15 alin.1 si 2 din Legea nr.10/2001 contractele de închiriere prevăzute la art. 6 din OUG nr. 40/1999 se vor încheia pentru o perioada de 5 ani. Neîncheierea noului contract de închiriere în cazul prevăzut la art. 9 și 10 din OUG nr. 40/1999, cauzată de neînțelegerea asupra cuantumului chiriei cerute de proprietar sau de pretenția acestuia de restrângere a suprafeței locative pentru persoanele prevăzute la art. 32 alin. (1) din aceeași ordonanță, atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere până la încheierea noului contract.
Tribunalul a considerat că în cazul în care părțile nu încheie un contract de închiriere, datorită neînțelegerii asupra cuantumului chiriei cerute de proprietar, așa cum s-a întâmplat în cauză, termenul de 5 ani prevăzut de art.15 alin.1 din Legea nr.10/2001 începe să curgă de la data la care intimații au pierdut calitatea de proprietari ai imobilului, precum și titlul locativ asupra acestuia, mai precis de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești prin care s-a desființat contractul de vânzare cumpărare. Aceasta deoarece de la data rămânerii definitive a acestei hotărâri singurul în măsură să își exercite prerogativele dreptului de proprietate, inclusiv acela de a percepe chirii, este apelantul, intimaților, care au dobândit prin efectul legii calitatea de chiriași, revenindu-le obligația de a respecta acest drept și de a achita chiria pentru imobilul pe care îl ocupă. Orice altă interpretare a dispozițiilor legale menționate mai sus ar conduce la încălcarea dreptului apelantului la respectarea bunului său, prevăzut de art.1 din Protocolul nr.1 la Convenția pentru apărarea Drepturilor Omului și Libertăților fundamentale astfel cum este interpretat în jurisprudența CEDO, întrucât, pe lângă restricțiile aduse dreptului de proprietate al apelantului ca urmare a aplicării dispozițiile legale privind protecția chiriașilor, acesta ar fi lipsit și de dreptul de a percepe chiria pentru imobilul său începând de la data desființării contractului de vânzare cumpărare al intimaților, ceea ce ar constitui o sarcina disproporționată și excesivă stabilită în sarcina apelantului.
Referitor la cuantumul chiriei, s-a reținut că în conformitate cu disp. art.32 alin.1 din OUG nr.40/1999, pentru locuințele proprietate particulară a persoanelor fizice și juridice prevăzute la art. 2-7, chiria se stabilește prin negociere între proprietar și chiriaș cu ocazia încheierii noului contract de închiriere. Întrucât la dosar nu s-a depus nici o dovadă privind veniturile intimaților, iar reprezentantul acestora a declarat în ședința publică din 12.12.2008 că aceștia nu realizează nici un venit, fiind ajutați de fiica lor, care le trimite alimente și bani, cuantumul chiriei urmează să fie stabilit prin negociere între părți, urmând să se țină cont și de prevederile din OUG nr.40/1999 privind limitarea acestui cuantum în cazul în care intimații realizează venituri reduse.
Împotriva acestei sentințe au declarat recurs reclamantul și pârâții.
Prin recursul său, reclamantul a solicitat modificarea hotărârii atacate cu consecința admiterii cererii de chemare în judecată și respingerea cererii reconvenționale.
În motivarea recursului a arătat că este proprietarul întregului imobil de peste 10 ani, prin sentința civilă nr.10295/04.09.1997 a Judecătoriei Cluj -N, fiindu-i recunoscut dreptul de proprietate înainte de apariția OUG nr.40/1999, astfel că nu este obligat să încheie contract de închiriere cu pârâții.
Susține că pârâților nu le sunt aplicabile prevederile art.6 din nr.OUG40/1999, întrucât la data de 11.07.1997, data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, procesul dintre reclamant și Statul Român era pe rol. Arată că nici instanța de fond și nici cea de apel nu au reținut faptul că pârâții ocupă imobilul proprietatea reclamantului din 19.02.2004, fără a deține vreun titlu, fără a achita chirie, cu încălcarea tuturor atributelor dreptului de proprietate recunoscute reclamantului prin hotărâri judecătorești irevocabile.
Consideră că în acest condiții se impune admiterea cererii de evacuare și respingerea cererii reconvenționale formulate de pârâți, în speță nefiind incidente prevederile Legii nr.10/2001 și nici cele ale nr.OUG40/1999, instanța de apel făcând o greșită aplicare a prevederilor legale, justificând soluția prin prisma textelor din legea specială și nu ale celor de drept comun, care nu conferă nici o protecție unor persoane care ocupă abuziv timp de atâția ani un spațiu care nu le aparține.
Prin recursul formulat de pârâții jr. și s-a solicitat admiterea recursului, cu consecința modificării în parte a deciziei, invocând dispozițiile art.304 pct.6 și 9.proc.civ.
În motivarea recursului au arătat că instanța de apel a acordat mai mult decât s-a cerut, prin stabilirea datei de 19.02.2004 ca termen de la care începe să curgă perioada de 5 ani la care pârâții au drept la încheierea unui contract de închiriere. Cum nici una dintre părți nu a cerut stabilirea acestei date, susțin că instanța de apel nu era învestită cu clarificarea acestui aspect.
Consideră că trebuie luate în considerare și dispozițiile art.25 alin.4 din Legea nr.10/2001, care stipulează că decizia sau, după caz, dispoziția de aprobare a restituirii în natură a imobilului face dovada proprietății persoanei îndreptățite asupra acestuia, are forță probantă a unui înscris autentic și constituie titlu executoriu pentru punerea în posesie, după îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară.
Astfel, raportat la faptul că Dispoziția nr.1509 Primarului mun. C-N a fost emisă doar în data de 27.02.2008 și că doar prin sentința civilă nr.9236/22.08.2008 a Judecătoriei Cluj -N s-a dispus întabularea dreptului de proprietate a reclamantului asupra imobilului din speță, acesta nu avea cum să își pună în executare Decizia nr.369/A/2004 a Curții de APEL CLUJ. Susțin că dispozițiile Legii nr.10/2001 trebuie coroborate și cu reglementările de, respectiv art.20 alin.3 din Legea nr. 7/1996.
Decizia Curții de APEL CLUJa rămas irevocabilă prin Decizia civilă nr.1024 din 28.04.2006 a, astfel că reclamantul nu putea să-și înscrie în CF dreptul de proprietate înainte de această dată, respectiv la data de 19.02.2004.
Examinând hotărârea recurată, prin prisma motivelor de recurs invocate, Curtea reține următoarele:
La data de 10.12.2008, înainte de pronunțarea soluției în apel, a decedat pârâta și, raportat la această împrejurare, la termenul din 27.03.2009, Curtea a invocat, din oficiu, excepția lipsei capacității de folosință a pârâtei.
Față de aceste circumstanțe, dat fiind faptul că decesul pârâtei a intervenit înainte de pronunțarea soluției în apel, după dezbaterea în fond a cauzei, decizia recurată s-a pronunțat față de o parte care nu mai avea capacitate de folosință.
Potrivit art.243 pct.1 proc.civ. judecata pricinilor se suspendă de drept prin moartea uneia dintre părți, afară de cazul când partea interesată cere termen pentru introducerea în cauză a moștenitorilor.
Prin urmare, cum nu s-a solicitat de către pârâți repunerea pe rol a cauzei pentru introducerea în cauză a moștenitorilor părții decedate, instanța nu a fost în măsură să constate existența acestei împrejurări, pentru a dispune suspendarea judecății, în vederea acordării posibilității celor interesați de a lua măsurile necesare în vederea continuării procesului.
Așa fiind, instanța de apel a trecut la judecarea cauzei întrucât nu i s-a învederat decesul pârâtei și în aceste condiții Curtea constată că au fost încălcate normele de procedură prevăzute de art.243 pct.1 proc.civ.
Totodată, Curtea constată că prin cererea reconvențională pârâții au solicitat obligarea reclamantului de a încheia cu pârâții contract de închiriere cu privire la apartamentul nr. 3, situat în C-N,-, pe o perioadă de 5 ani, cu o chirie de 25% din venitul net lunar, pe familie.
Prima instanță a admis cererea, dispunând obligarea reclamantului de a încheia cu pârâții contractul " începând cu data rămânerii definitive a sentinței".
Instanța de apel a stabilit, însă, data de 19.02.2004, ca termen de la care începe să curgă perioada de 5 ani, la care pârâții au drept la încheierea contractului, deși nici în fața primei instanțe și nici a instanței de apel nu a fost formulată o astfel de cerere, instanțele acordând mai mult decât s-a cerut.
Prin urmare, în lipsa unui petit privind stabilirea datei de la care începe să curgă perioada de 5 ani, la care pârâții au drept la încheierea contractului, instanțele nu erau învestite cu clarificarea acestui aspect.
Față de cele expuse, în temeiul art.312 pct.3 și art.304 pct.5 și 6.proc.civ. Curtea va admite recursul declarat de reclamant, precum și recursul declarat de pârâți împotriva deciziei Tribunalului Cluj nr-, care va fi casată în întregime și va dispune trimiterea cauzei spre rejudecare aceleași instanțe.
Cu ocazia rejudecării, instanța se va pronunța și asupra excepțiilor invocate de pârâți, respectiv excepția lipsei de interes în promovarea căii de atac și excepția lipsei capacității de exercițiu a pârâtei, examinând totodată apelul și prin prisma celorlalte critici aduse hotărârii.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de reclamantul precum și recursul declarat de pârâții Jr. și împotriva deciziei civile nr.708/A din 19.12.2008 a Tribunalului Cluj pronunțată în dosar nr-, pe care o casează în întregime și dispune trimiterea cauzei spre rejudecare aceleași instanțe.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din 3 aprilie 2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTORI
--- - - - -- -
GREFIER
Red.
Dact. Sz./3 ex.
30.04.2009
Președinte:Anca Adriana PopJudecători:Anca Adriana Pop, Alina Rodina, Ioan
