Expropriere. Speță. Decizia 206/2009. Curtea de Apel Ploiesti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL PLOIEȘTI
- Secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie -
DOSAR NR-
DECIZIA Nr. 206
Ședința publică din data de 20 noiembrie 2009
PREȘEDINTE: Gherghina Niculae
JUDECĂTOR 2: Violeta Stanciu
Grefier - - -
Pe rol fiind pronunțarea asupra apelului declarat de pârâtul Statul Român prin Compania de Autostrăzi și Drumuri Naționale (CNADNR) - prin reprezentant legal și Asociații, cu sediul în B,- sect.1, împotriva sentinței civile nr.840 din 13 martie 2008 pronunțată de Tribunalul Prahova, în contradictoriu cu intimații -- domiciliat în B,-,.36.1 parter, sect.1, -, ambii domiciliați în B Calea nr.65, sector 1 și cu domiciliul ales la -- în B-,.36.1 parter, sect.1.
Prezența și susținerile orale ale părților au avut loc în ședința publică din data de 13 noiembrie 2009, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată ce face parte integrantă din prezenta, când instanța pentru a da posibilitatea apelantului-pârât să depună la dosar concluzii scrise, a amânat pronunțarea la data de mai sus când, în urma deliberării, a pronunțat următoarea decizie:
Curtea:
Asupra apelului civil de față, constată următoarele:
Prin acțiunea înregistrată la Tribunalul Prahova sub nr- reclamanții --, -- și au chemat în judecată pe pârâtul Statul R prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale SA (), solicitând ca prin sentința ce se va pronunța să se stabilească o justă despăgubire pentru terenul în suprafață de 1401 mp. expropriat prin Hotărârea Guvernului nr.812/25.07.2007, pentru modificarea și completarea HG nr.1546/2006 privind declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică "construcția autostrazii B-B, tronsonul B-P, pe teritoriul localităților Moara, și P", hotarare publicată în nr.542/09.08.2007, urmând ca pârâtul să fie obligat să achite o justă despăgubire, în cuantum de 75 lei /mp.
În motivarea acțiunii, reclamanții au arătat că sunt proprietarii acestui teren conform contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr.8177/23.12.2003 de BNP, intabulat sub nr.17945/2003, evaluarea finală în baza căreia a fost făcută oferta de despagubire de către expertul desemnat de expropriator, a avut în vedere prețurile din primul trimestru al anului 2006, ori, de atunci și până în prezent prețurile terenurilor au crescut în special la nivelul județelor limitrofe capitalei -aflându-se într-o continuă creștere.
Au mai arătat reclamanții că expertul nu avut în vedere câștigul nerealizat, investiția într-un teren arabil aducând un venit cu caracter continuu, valoarea acestuia sporind nu numai ca urmare a creșterii valorii pământului ca factor de producție, dar și prin câștigul realizat din obținerea recoltei sau din arendarea terenului, acest câștig nedepinzând de piața imobiliară aflată și în prezent în continuă crestere.
În dovedirea acțiunii, reclamanții au depus la dosar copia contractului de vânzare-cumparare a terenului, autentificat sub nr.8177/2003, incheierea de intabulare a terenului, copia raportului de evaluare a terenului, efectuat de către pârât și a solicitat proba cu expertiză efectuată de un expert evaluator, având ca obiectiv stabilirea valorii reale a terenului expropriat și a prejudiciului proprietarului în urma exproprierii.
În cauză s-a efectuat expertiza evaluare de către expert.
Pârâtul nu a formulat întâmpinare, însă a depus la dosar înscrisuri, dar prin concluziile scrise a solicitat respingerea acțiunii, pe considerentul că susținerile reclamanților în sensul că suma oferită drept justă despăgubire, ar fi mult mai mică față de valoarea reală a imobilului sunt vădit neîntemeiate, reclamanții încercând doar să se îmbogățească fără justă cauză pe seama Statului Român, față de împrejurarea că nici unul dintre experții desemnați în această cauză nu au stabilit că valoarea terenului supus exproprierii ar fi de 75 lei/ mp. așa cum au pretins reclamanții prin cererea de chemare în judecată.
Tribunalul Prahova, prin sentința civilă nr.840/13.03.2008 a admis acțiunea precizată formulată de reclamanții --, -- și în contradictoriu cu Statul R prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale, a obligat pârâtul să plătească reclamanților o despăgubire în cuantum de 18 euro/mp. la cursul BNR de la data plății, în termen de 30 de zile de la data rămânerii definitive a sentinței, pentru terenul în suprafață de 1401,39 mp. situat în extravilanul com., jud.P, 57, 361/15 -arabil, stabilită conform raportului de expertiză, teren ce urmează a fi expropriat, menționat în HG nr. 1546/2006 modificat prin HG nr. 812/2007, anexa nr. 2, luându-se act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această decizie, instanța de fond a reținut că prin HG nr.1546/2006, modificată prin HG nr.812/2007 reclamanții au fost menționați în Anexa 2 cu o suprafață de teren de 1401,39 mp. situat în extravilanul com., jud.P, ce urma a fi expropriată în vederea construirii Autostrăzii B-B, segmentul B-
Pentru această suprafață de teren extravilan, cu numărul cadastral 300, reclamanții urmau să primească o despăgubire de 18501,42 lei (respectiv 13 lei/mp.), sumă cu care aceștia nu au fost de acord, considerând că valoarea terenului supus exproprierii ar fi mult mai mare, motiv pentru care au formulat prezenta acțiune prin care au solicitat obligarea Statului Român la plata sumei de 75 lei/mp. precizând ulterior cuantumul pretențiilor, în sensul că solicită ca justa despăgubire să fie de 18 euro/mp. înmulțită cu suprafața expropriată, la cursul BNR și să se fixeze un termen pentru plata acestor despăgubiri.
Potrivit art.26 din Legea nr.33/1994 "la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite.".
Tot cu privire la despăgubiri, art.27 din același act normativ stipulează că "Despăgubirea acordată de instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat ".
Cât privește suma oferită de expropriator, instanța a constatat că expertul nu a ținut cont de disp.art.26 din Legea nr.33/1994 atunci când a anexat exemple de prețuri, întrucât acestea se referă la terenuri de altă categorie, respectiv la terenuri-pădure, putându-se observa că de la data întocmirii raportului inițial de către același expert, la data de 31.05.2006 și până în prezent, în opinia sa, prețul terenurilor a scăzut, deși este de notorietate că piața imobiliară este în continuă ascensiune, cu atât mai mult în ceea ce privește terenurile din zona autostrăzii.
La rândul său, expertul propus de reclamanți a concluzionat că din anunțurile de pe internet și din ziarele "Pi" și "Raid" referitoare la anunțurile de vânzări terenuri pentru localitatea, rezultă un preț mediu pentru despăgubire de 18 euro/mp. de teren extravilan.
Analizând prețurile solicitate potrivit cererii și ofertei pieței libere, prin compararea acestora cu prețul stabilit de expertul evaluator desemnat de pârât, în funcție de anunțurile existente în publicațiile imobiliare de referință și pe internet, expertul evaluator desemnat de instanță - a stabilit că valoarea apropiată de realitatea pieței este de 18 euro pentru un metru pătrat de teren, punct de vedere ce a fost acceptat și de către instanță, cât și de către reclamanți (prin precizarea din concluziile scrise) care au apreciat că este în concordanță cu disp.art.26 și 27 din Legea nr.33/1994.
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel pârâtul Statul R prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale SA (CNADNR), susținând că în mod nelegal instanța de fond a omologat raportul de expertiză întocmit de expert, obligând Statul Român la plata despăgubirilor stabilite de acest expert, încălcându-se astfel dispozițiile art. 25 și 26 din Legea 33/1994, potrivit cărora comisia de experți numită de instanță trebuie să întocmească un raport de expertiză unic, semnat de toți cei trei experți numiți în cauză, fapt ce nu s-a întâmplat.
Apelantul a mai susținut că prin omologarea raportului de expertiză și prin admiterea cererii de chemare în judecată, intimatul-reclamant se îmbogățește fără justă cauză pe seama Statului Român întrucât suprafața de teren din litigiu de 1401,389 mp. supusă exproprierii, face parte dintr-un lot de cca. 4000 mp. pe care intimații l-au cumpărat cu suma de 1500 Ron, așa cum rezultă din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 8177/23.12.2003 de BNP.
Pentru această suprafață supusă exproprierii, Statul român le-a oferit intimaților în toamna anului 2007, suma de 18501,42 Ron, adică de peste 13 ori mai mult față de cât plătiseră reclamanții pentru întreaga suprafață de aproximativ 4000 mp.
Diferența este vizibilă și la prețurile pe metru pătrat întrucât intimații au plătit un preț de doar 2,66 Ron pe metrul pătrat în timp ce Statul român le-a oferit un preț de 13 Ron pe metrul pătrat.
Consideră că deși poate fi adevărat că prețul solicitat pentru imobilele aflate în apropierea autostrăzii este mai ridicat decât acela al terenurilor situate în alte locații din com., această creștere exagerată reflectată în prețurile care se solicită, este una artificială, care se bazează doar pe posibilitatea unei îmbogățiri fără justă cauză pe seama Statului român și nicidecum pe criterii reale de sporire propriu-zisă a valorii terenului.
Apelantul-pârât a mai susținut că instanța de fond, în mod nelegal a reținut în considerentele hotărârii că expertul-parte al CNADNR ar fi luat în considerare prețuri referitoare la terenuri-păduri, sugerând că prin acest procedeu s-ar fi alterat valoarea reală de piață a imobilului expropriat.
Analizându-se cu atenție exemplele de prețuri atașate raportului de expertiză întocmit de către expertul-parte al CNADNR, se poate observa că acesta a avut în vedere exemple de prețuri referitoare la terenuri similare cu cel expropriat.
Un alt motiv de apel este și acela că hotărârea instanței de fond este nelegală și netemeinică și datorită faptului că Statul Român prin CNADNR a procedat deja la consemnarea sumei de 18501,42 Ron, situație față de care, dacă cererea intimaților ar fi fost întemeiată, se impunea obligarea apelantului doar la diferența între suma consemnată și valoarea reală stabilită de instanță.
În apel, în ședința publică din 26.09.2008 s-a admis cererea de completare a probelor, formulată de apelant și s-a dispus efectuarea unui nou raport de expertiză de către o comisie formată din trei experți, care să stabilească cuantumul despăgubirilor în conformitate cu disp. art. 25 și 26 din Legea 33/1994.
Raportul de expertiză a fost efectuat în cauză de o comisie de experți formată din expert -desemnat de instanță, expert -desemnat de apelant și expert desemnat de intimații-reclamanți și depus la dosar în data de 18.02.2009.
Punctul de vedere al expertului desemnat de instanță și cel desemnat de intimatul-reclamant a fost acela că valoarea despăgubirilor va fi calculată la prețul de 18 euro/mp. atât la data consemnării sumei -28.11.2007 cât și la momentul efectuării expertizei -23.01.2009, respectiv valoarea terenului expropriat în suprafață de 1401,39 mp. este de 108.240,56 lei, valoarea stabilită în urma studierii rapoartelor de expertiză anterioare, sentinței civile anterioare, publicitate, site-uri de mică publicitate, adresele nr.582/24.06.2008 și 771/22.09.2008 emise de BNP și adresa nr.6267/23.09.2008 emisă de Primăria com..
Punctul de vedere al expertului tehnic -expert desemnat de apelantul-pârât a fost acela că valoarea unitară de despăgubire este de 12,00 lei/mp. iar valoarea totală de despăgubiri estimată este de 18501,42 lei, egală cu valoarea despăgubirii consemnată la 28.11.2007 de Statul Român pe numele expropriaților.
Pentru a ajunge la această concluzie, expertul tehnic a precizat că s-a adresat instituțiilor abilitate să comunice prețurile la care s-au vândut imobilele din extravilanul localității, în acest sens obținând relații de la BNP și de la Primăria com. din care a rezultat că prețul cel mai mare la care s-au vândut terenurile extravilane în perioada în care s-au consemnat despăgubirile pe numele reclamanților, este de 4,00 lei/mp. iar la data efectuării expertizei -16.01.2009 prețul cel mai mare la care s-au vândut terenurile extravilane a fost de 8,53 lei/mp.
A mai arătat că la data de 28.11.2007 Statul Român a consemnat la CEC P pe numele expropriaților, valoarea despăgubirilor în sumă de 18.501,42 lei, ceea ce reprezintă o valoare a terenului de 13,21 lei/mp. adică de peste 3 ori mai mult față de prețul maxim pe metrul pătrat la care s-au vândut terenurile extravilane în localitatea în acea perioadă.
Apelantul-pârât Statul Român a formulat obiecțiuni la raportul de expertiză, încuviințate de instanță în ședința publică din 13.03.2009, sens în care s-a dispus ca experții să răspundă la acestea obiecțiuni.
Cauza a suferit mai multe amânări în vederea depunerii de către experți a răspunsului la obiecțiunile formulate iar la 23.10.2009 s-a depus la dosar raportul de expertiză tehnică judiciară completare semnat numai de expert, prin care se concluzionează că se păstrează prețul terenului de 18 euro/mp. conform raportului inițial.
În vederea semnării raportului de expertiză și de către ceilalți membrii ai comisiei de experți -ing. și ing., instanța a emis adrese către aceștia pentru a se prezenta în instanță și a semna raportul de expertiză.
La data de 01.11.2009 se depune la dosar răspunsul expertului tehnic în sensul că nu este de acord cu concluziile raportului de expertiză întocmit de ing. pentru că nu respectă prevederile art. 26 din Legea 33/1994, nu se analizează caracteristicile terenului în vederea stabilirii unei valori de piață a acestuia și se face o interpretare subiectivă a unor prețuri de ofertă din diverse publicații care nu sunt reale, nu sunt verificabile și nu sunt credibile.
În ședința publică din 06.11.2009 s-au prezentat experții și care au semnat punctele de vedere depuse la dosar.
Expertul tehnic prin "punct de vedere" a arătat că pentru estimarea valorii de despăgubire consideră că valoarea de piață, care este cea mai justă de luat în considerație, este exprimată de prețurile de ofertă publicate pe site de internet și contractele încheiate în anul 2009 puse la dispoziție de biroul notarial, prețuri la care se vor aplica corecții privind deprecierile social-economice ale perioadei de la data evaluării, ajungând astfel la valoarea unitară estimată de 13,56 euro/mp. valoarea totală a despăgubirii fiind de -,65 lei, fără TVA.
Curtea, analizând actele și lucrările dosarului, hotărârea criticată prin apelul formulat, constată că este afectată temeinicia și legalitatea acesteia, apelul fiind fondat și urmează a fi admis, deoarece:
Din probele administrate în cauză rezultă că prin HG nr.1546/2006 astfel cum a fost modificată prin HG nr.812/2007, s-a aprobat amplasamentul lucrării de utilitate publică de interes național "Construcția autostrăzii B-B tronsonul B-P pe teritoriul localităților Moara, P".
În anexa 2 fost menționat terenul situat în extravilanul localității în suprafață de 1401,39 mp. cu număr cadastral 300/1, proprietari fiind reclamanții --, -- și.
Pentru obținerea de despăgubiri ca urmare a exproprierii terenului, reclamanții au formulat cerere de acordare a despăgubirilor înregistrată sub nr. 65/31.08.2007 prin care au arătat că nu sunt de acord cu cuantumul despăgubirilor, situație față de care s-a emis procesul-verbal nr.65/20.09.2007 și Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr.65/04.10.2007 întocmite de Comisia de Aplicare a legii 198/2004, în baza cărora Statul Român a consemnat la CEC P în data de 28.11.2007 pe numele expropriaților, valoarea despăgubirilor în sumă de 18.501,42 lei la o valoare unitară a terenului de 13,21 lei/mp.
Soluția instanței de fond, de obligare a pârâtului Statul Român prin CNADNR să plătească reclamanților o despăgubire în cuantum de 18 euro/mp. nu respectă prevederile art. 26 din Legea 33/1994, care stabilește că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.
La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Practica instanței supreme este în sensul că sintagma "prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele" are semnificația de preț plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare și nu ofertele de preț ale agențiilor imobiliare ori prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de vânzări de pe internet și din anunțurile de mică publicitate din zonele locale privind imobilele de același fel, în aceeași unitate administrativ teritorială.
Nu pot fi avute în vedere ofertele de vânzare, dat fiind inevitabila negociere a prețului, știut fiind că, de regulă, prețul solicitat este mai mare.
Analizându-se raportul de expertiză efectuat în apel d e comisia de experți, în care fiecare expert își expune punctul său de vedere,se reține că cel care respectă prevederile art. 26 din Legea 33/1994 este punctul de vedere al expertului desemnat de pârâtul Statul Român, care a concluzionat că la data de 28.11.2007 Statul Român a consemnat la CEC P pe numele expropriaților, valoarea despăgubirii în sumă de 18501,42 lei, ceea ce reprezintă o valoare a terenului de 13,21 lei/mp. adică de peste trei ori mai mult față de prețul maxim pe metrul pătrat la care s-au vândut terenurile extravilane în localitatea, în acea perioadă.
Pentru a ajunge la această concluzie, expertul tehnic a avut în vedere adresa nr.582/24.06.2008 emisă de BNP, în care s-a consemnat că în perioada noiembrie-decembrie 2007 valoarea minimă din convențiile de vânzare-cumpărare a fost de 0,11 lei/mp. iar valoarea maximă a fost de 1,19 lei/mp. iar în luna iunie 2008 valoarea minimă a fost de 0,16 lei/mp. iar valoarea maximă de 2,7 lei/mp.
De asemenea, același birou notarial prin adresa nr. 706/10.11.2009 a precizat că, verificând actele de vânzare-cumpărare aflate în arhiva acestui birou notarial, s-a constatat că în perioada 01.01.2009-23.07.2009 s-au vândut terenuri arabile extravilane în com., având suprafețe cuprinse între 300 mp. și 10000 mp. cu prețuri declarate cuprinse între 0,4 lei și 3 lei/mp.
Nu pot fi reținute punctele de vedere ale experților și întrucât aceștia nu au identificat prețurile obișnuite de vânzare-cumpărare ale terenurilor din localitatea, expertul având în vedere contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 795/23.03.2009, în care prețul de vânzare a unui teren extravilan din a fost de 18 euro/mp -care este un act singular ce se situează cu mult în afara prețurilor obișnuite la care s-au tranzacționat terenurile agricole extravilane din localitatea, în condițiile în care este de notorietate că prețurile imobilelor au înregistrat o cădere considerabilă începând cu toamna anului 2008.
Expertul tehnic a folosit la stabilirea despăgubirilor și un număr de 11 oferte de prețuri preluate de pe internet, ceea ce este contrar prevederilor art. 26 alin.2 din Legea 33/1994.
Pentru respectarea prevederilor art. 26 alin.2 din Legea 33/1994, urmează a se avea în vedere concluzia raportului de expertiză întocmit de în sensul că valoarea totală de despăgubiri estimată pentru exproprierea terenului din litigiu era la data de 28.11.2007 - data consemnării - 18.501,42 lei și la data efectuării expertizei - 16.01.2009 - 18.501,42 lei.
De aceea, urmează ca în baza disp. art. 296 Cod pr.civilă să fie admis apelul, schimbată în tot sentința în sensul respingerii acțiunii ca neîntemeiată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de pârâtul Statul Român prin Compania de Autostrăzi și Drumuri Naționale (CNADNR) - prin reprezentant legal și Asociații, cu sediul în B,- sect.1, împotriva sentinței civile nr.840 din 13 martie 2008 pronunțată de Tribunalul Prahova, în contradictoriu cu intimații -- domiciliat în B,-,.36.1 parter, sect.1, -, ambii domiciliați în B Calea nr.65, sector 1 și cu domiciliul ales la -- în B-,.36.1 parter, sect.1 și în consecință:
Schimbă în tot sus-menționata sentință și pe fond respinge ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamanții --, -, în contradictoriu cu Statul Român prin Compania de Autostrăzi și Drumuri Naționale (CNADNR), având ca obiect plata de despăgubiri pentru suprafața de teren expropriată, de 1401 mp. din localitatea, jud.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi 20 noiembrie 2009.
Președinte, Judecător,
- - - -
Grefier,
- -
Operator de date cu caracter
personal Nr.notificare 3120
red. /tehnored.VM
9 ex./03.12.2009
f- Tribunalul Prahova
R
Președinte:Gherghina NiculaeJudecători:Gherghina Niculae, Violeta Stanciu
