Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 1305/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ ȘI PT. CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 1305
Ședința publică de la 10 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Alexandrina Marica
JUDECĂTOR 2: Dan Spânu
JUDECĂTOR 3: Emilian Lupean
Grefier: - - -
Pe rol, judecarea recursurilor formulate de reclamanta și pârâții moștenitori, împotriva deciziei civile nr. 265/A din data de 9 iulie 2009, pronunțată de Tribunalul Mehedinți, în dosar nr-, având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns recurenta reclamantă, personal și asistată de avocat și procurator și recurenții pârâți moștenitori, asistați de avocat.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care a învederat instanței depunerea la dosar de către recurenții pârâți moștenitori și a întâmpinării precum și a unui set de înscrisuri, după care;
Instanța a procedat la comunicarea unui exemplar după întâmpinare și înscrisuri apărătorului recurentei reclamante, avocat, care a arătat că nu solicită termen pentru observare.
Nemaifiind cereri de formulat sau excepții de invocat, instanța a apreciat cauza în stare de soluționare și a acordat cuvântul asupra recursurilor.
Avocat pentru recurenta reclamantă, a solicitat în principal admiterea recursului, casarea deciziei și trimiterea cauzei spre rejudecare.
În subsidiar a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei atacate în sensul admiterii apelului reclamantei și obligarea pârâților la plata contravalorii lipsei de folosință a părții din construcția proprietate personală în cuantum de 11.120 lei și de a obliga aceeași pârâți să își ridice anexele edificate abuziv pe terenul reclamantei sau să fie autorizată să le ridice pe cheltuiala acestora, cu cheltuieli de judecată.
Avocat pentru recurenții pârâți moștenitori, a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei atacate iar pe fond respingerea acțiunii reclamantei și cu privire la petitul privind lipsa de folosință a imobilului, întrucât obligațiile decurg dintr-un contract, cu cheltuieli de judecată.
Față de recursul formulat de reclamanta, a pus concluzii de respingere.
Avocat pentru recurenta reclamantă, cu privire la recursul declarat de pârâții moștenitori și, a solicitat respingerea acestuia ca nefondat.
CURTEA
Asupra recursurilor civile de față:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Drobeta Turnu S, sub nr-, la data de 15.04.2008, reclamanta, în contradictoriu cu pârâții, și, a solicitat obligarea în solidar a acestora la plata sumei de 8000 lei reprezentând contravaloarea lipsei de folosință a imobilului pentru perioada 30.04.2005 - 20.02.2007 și la ridicarea anexelor și gardurilor edificate abuziv pe terenul proprietatea acestuia, fie să le ridice singuri pe cheltuiala lor, fie să i se permită acesteia să le ridice pe cheltuiala pârâților.
În motivarea acțiunii, s-a arătat că este proprietara construcției și terenului aferent situată în Tr. S, str C-tin - M nr. 1, jud M, ca urmare a retrocedării a acestui imobil de către stat. A mai arătat că a încheiat cu pârâții - foști chiriași la stat - mai multe contracte de închiriere pentru o parte din construcție ( respectiv două camere și hol ), însă din 30.04.2004 până la 20.07.2007, aceștia au folosit fără drept încăperile mai susmenționate și profitând de faptul că reclamantul nu locuiește în acel imobil au ridicat, fără drept și fără consimțământul său, anexe improvizate și au împărțit curtea in mai multe grădinițe prin delimitarea cu garduri.
Pârâții au depus întimpinare prin care au solicitat respingerea acțiunii. În drept, pârâții au invocat disp. art. 1437 si 1452. civil, solicitând disjungerea capătului doi de cerere și suspendarea judecării acestuia până la soluționarea cauzei în care pârâții au solicitat emiterea ordinului prefectului pentru o parte din teren în conformitate cu disp. art.36 din Legea nr. 18/1991, modificată.
La termenul din 16.06.2008, reclamanta a formulat răspuns la întimpinare în care a arătat în esență că, până la retrocedarea imobilelor, pârâții ocupau cele două camere, cămara și holul în baza unui contract de închiriere încheiat cu statul, că nu i s-a plătit chiria nici pe perioada mai - iulie 2004, că nu a operat tacita relocatiune întrucât la data expirării contractului de închiriere pe rolul instanțelor se purtau alte litigii în care pârâții urmăreau un alt interes, că au precizat destul de clar capătul doi de cerere în sensul că a solicitat ca aceștia să ridice de pe teren toate construcțiile anexă edificate în plus față de cele pentru care dețin act de proprietate.
La termenul de judecată din 06.10.2008, reclamanta a depus o precizare de acțiune prin care a indicat exact anexele edificate de pârâți pe terenul său, respectiv:, WC, baie, bucătărie, magazie, paravan ( poartă ) de 0,98 aflat între bucătărie si camera doi, gardurile din incinta curții.
La termenul de judecată din 23.01.2009, reclamanta a formulat o nouă precizare de acțiune prin care a arătat că înțelege să-și majoreze pretențiile reprezentând contravaloarea lipsei de folosință a celor două camere, hol și de la suma inițială din acțiune, la valoarea de piață a imobilelor de 11.120 lei. Tot în aceea cerere a arătat că solicită ca pârâții să fie obligați să ridice de pe terenul său: baie si bucătărie, cotețe si curți închise, un șopron, o magazie cu scara de acces la beci și un WC.
Judecătoria Drobeta Turnu S, prin sentința civilă nr. 580/06.02.2009, a admis în parte acțiunea formulată de reclamanta, a obligat pârâții la plata sumei de 4400 lei, reprezentând contravaloarea lipsei de folosință a imobilului reclamantei, pe perioada 30.04.2005 - 20.02.2007 și la 2462,30 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată față de reclamantă.
Pentru a dispune astfel, s-au reținut următoarele:
Probele administrate în cauză au demonstrat că, la origine, întregul imobil ( compus din teren și construcție ), situat în Dr. Tr. S,-, jud M, a aparținut reclamantei, că ulterior acesta a trecut în proprietatea statului, că prin contractul din 1974 pârâții au cumpărat de la.L parte din acest imobil, respectiv camere de locuit, cota indiviză de 50% din suprafața de folosință comună, împrejmuire scândură 7,35 ml. împrejmuire cărămidă 17,80 ml, șopron scândură 5,80. și că, prin decizia nr. 368/1974 terenul în suprafața de 89,20m.p. aferent locuinței cumpărate de pârâți de la stat a fost atribuit in proprietate acestora, de la aceea dată pârâții înscriindu-se cu imobilul mai sus descris la Direcția Impozite și Taxe Dr. Tr. S, în vigoare la acea dată fiind prevederile Legii nr. 58 și 59 din 1974, legi în baza cărora era interzisă înstrăinarea între vii a terenurilor, motiv pentru car, deși pârâții au cumpărat de la stat construcțiile, terenul aferent acestora le-a fost atribuit în folosință, pe teren pârâții au edificat anexe gospodărești, respectiv: o bucătărie și o baie, o magazie, porți metalice, fiind eliberată la cererea acestora o autorizație pentru executare lucrări sub nr. 74/1980.
Că, prin dispoziția nr. 1325/26.03.2004, i-a fost restituit în natură reclamantei imobilul teren in suprafață de 259. aferent construcției restituită prin disp. nr. 6/2000, emisă de A Lotus, imobil situat în Dr. Tr. S,-, reclamanta fiind pusă în posesie pentru acel imobil la 26.04.2004, conform mențiunilor din procesul verbal. Prin contract reclamanta a închiriat pârâților o cameră, o bucătărie, hol, WC și curte pe perioada 01.01.2004-30.04.2004.
Din probe a rezultat că, pe perioada 30.04.2004-20.02.2007, pârâții au folosit și partea din imobil proprietatea reclamantei ( respectiv o cameră, o bucătărie, hol, C și curte - conform mențiunilor din contractele de închiriere de la fila 10) acesta nu reprezintă un delict al legii civile, astfel că, în speță nu sunt aplicabile disp.art.998-999 Cod civil.
În privința obligării pârâților de a ridica anexele edificate pe teren, instanța a reținut că toate anexele au fost edificate de pârâți după 1974 și până în anul 2004, când terenul a fost restituit reclamantei, deci la o vreme la care acel teren era în proprietatea statului și în folosința pârâților, că din actele aflate dosarul cauzei nu rezultă că ar fi existat vreo opoziție din partea proprietarului terenului (Statul Român) la edificarea acelor construcții, că parte din acele construcții au fost autorizate, astfel că pârâții au fost constructori de bună credință ai anexelor a căror demolare se solicită, astfel că sunt constructori de bună credință și nu pot fi obligați să demoleze construcțiile astfel edificate.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel toate părțile.
În motivele de apel reclamanta a criticat sentința pentru nelegalitate și netemeinicie pentru următoarele considerente: în mod greșit instanța de fond a reținut că pentru anexele edificate de pârâți pe terenul său aceștia au deținut autorizație de executare lucrări, în fapt acea autorizație fiind eliberată pentru reparații la șoprul existent; instanța în mod nelegal a dat o interpretare proprie capetelor de acțiune formulate de reclamantă, motivând hotărârea pe aspecte străine de cauză și în acest mod schimbând cadrul procesual; fără nicio motivare concretă și solidă instanța de fond a omologat raportul de expertiză cu valoare mai mică, cu toate că din probele administrate în cauză acea sumă de 4.400 lei reprezintă doar c/val. folosinței pe o perioadă de 22 luni numai pentru o cameră ocupată de pârâți fără acordul reclamantei,fără ca acea sumă să reprezinte și lipsa de folosință pentru celelalte încăperi și fără să se aibă în vedere că martori au declarat că reclamanta a fost dispusă să se înțeleagă cu pârâții pentru suma de 200 lei pentru fiecare cameră; c/val. lipsei de folosință acordată de instanța de fond este sub prețul pieței imobiliare; din eroare instanța reține că pârâții sunt de bună credință în edificarea anexelor, terenul de 89,20 mp fiind atribuit în folosință pe durata existenței construcțiilor și totodată instanța nu a reținut corect nici obiectul acțiunii în sensul că nu s-a solicitat demolarea unor construcții(cum a motivat instanța de fond), ci doar ridicarea acestor anexe care sunt provizorii iar construcțiile, spre deosebire de anexe, sunt cele care sunt edificate în condiții de autorizare. A solicitat admiterea acțiunii și omologarea raportului de expertiză în care se aprecia valoarea lipsei de folosință de 11.120 lei.
Pârâții, și au criticat sentința pentru următoarele motive: instanța a apreciat greșit actul dedus judecății, respectiv răspunderea civilă contractuală (deoarece a operat tacita relocațiune), a fost calificată fapt juridic; a schimbat temeiul juridic al acțiunii, respectiv răspunderea civilă delictuală cu principiul îmbogățirii fără just temei, fără a-l pune în discuția părților și încălcând astfel dreptul la apărare, principiul disponibilității și cel al contradictorialității; nu s-a pronunțat pe cererea pârâților privind acordarea cheltuielilor de judecată, deși a fost admis în parte doar un capăt de cerere; a obligat pârâții să plătească toate cheltuielile de judecată cu toate că s-a admis doar în parte primul petit și cu toate că cea de a doua expertiză nu a fost valorificată.
Pe parcursul judecării apelului a decedat apelanta pârâtă, moștenitorii acesteia fiind și.
Prin decizia civilă nr. 265 din 09.07.2009, pronunțată de Tribunalul Mehedinți, s-a admis apelul declarat de pârâții și s-a respins apelul formulat de reclamantă.
A fost schimbată parțial sentința, în sensul că au fost obligați pârâții la la 1870 lei, reprezentând c/val. lipsei de folosință a imobilului reclamantei, pe perioada 30.04.2005-20.02.2007.
A fost respins petitul privind obligarea pârâților la ridicarea anexelor edificate pe terenul proprietatea reclamantei.
Au fost obligați pârâții la plata către reclamantă a sumei de 860,46 lei cheltuieli de judecată la instanța de fond, iar intimata la 106 lei cheltuieli de judecată, către pârâți.
Pentru a pronunța astfel, tribunalul a reținut următoarele:
În speță, între reclamantă și pârâți a existat un contract de închiriere pentru imobilele proprietatea reclamantei, reclamanta reclamând deținerea imobilului de către pârâți peste data încetării contractului.
Răspunderea civilă delictuală reprezintă încălcarea, prin faptă ilicită a unor drepturi subiective ale altor persoane, iar fapta ilicită poate consta fie într-o acțiune, fie într-o omisiune, dacă prin această inacțiune se încalcă drepturile subiective.
Drepturile subiective ale reclamantei sunt acelea de a dispune de imobilul proprietatea acesteia, fiind încălcate de către pârâți prin folosirea abuzivă a imobilelor, deși nu mai dețineau contract de închiriere.
Pentru a exista răspundere civilă delictuală, trebuie întrunite cumulativ următoarele condiții: existența unei fapte ilicite, prejudiciul, o legătură de cauzalitate între prejudiciu și fapta ilicită, vinovăția (în orice formă) a autorului faptei ilicite.
Dacă sub aspectul faptei ilicite, a legăturii de cauzalitate și a vinovăției (chiar sub forma culpei) răspunderea pârâților a fost dovedită de către reclamantă, prin faptul deținerii abuzive a imobilelor după data încetării contractului de închiriere, condiția care comportă discuții este aceea a prejudiciului suferit de reclamantă prin fapta pârâților, respectiv a întinderii acestui prejudiciu, iar sub acest aspect, în literatura de specialitate s-a arătat că prejudiciul trebuie să aibă un caracter cert atât în privința existenței cât și în privința posibilităților de evaluare.
Caracterul cert al prejudiciului îl deosebește pe acesta - ca element al răspunderi civile delictuale - de prejudiciul eventual, care este lipsit de certitudine și care nu poate justifica deci, acordarea de despăgubiri.
În speță, reclamanta a dovedit cu certitudine doar prejudiciul în cuantum de 1.870 lei, drept valoare a lipsei de folosință a imobilului, prejudiciu rezultat din chiria pe care pârâții ar fi trebuit să o plătească în condițiile contractului de închiriere anterior și pe care nu au plătit-o pe perioada în discuție, deși au folosit imobilele.
Împrejurarea că reclamanta ar fi putut închiria imobilele în discuție pentru sume mult mai mari, cu titlu de chirie, atât timp cât nu a fost dovedită în concret, prin solicitări de închiriere a acestor imobile, reprezintă doar un prejudiciu eventual, pentru care pârâții nu pot fi obligați să răspundă.
Ca atare, în mod greșit instanța de fond a obligat pârâții la plata sumei de 4.400 lei c/val. lipsei de folosință a imobilelor, prejudiciul dovedit de reclamantă fiind doar de 1.870 lei și sub acest aspect urmează a fi admis apelul pârâților și respins apelul reclamantei.
Nu poate fi reținută împrejurarea invocată de apelanții pârâți privind tacita relocațiune- ca element al răspunderii contractuale. Dacă, după emiterea notificării în vederea eliberării locuinței, reclamanta nu a întreprins nimic timp de aproximativ un an pentru a-i evacua pe aceștia, urmează a se constata în același timp că reclamanta nu a încasat chiria ( refuzând chiar încasarea acesteia) motiv pentru care nu se poate reține tacita relocațiune a imobilelor.
Nu poate fi reținut motivul de apel formulat de reclamantă cu privire la obligația de a face, în speță, dovedindu-se că anexele pentru care reclamanta solicită demolarea, au fost ridicate cu bună credință de către pârâți după anul 1970 ( iar nu în ultimii trei ani anteriori introducerii acțiunii), pârâții beneficiind în acest mod de disp. art.494 alin. ultim Cod civil.
Instanța a apreciat ca întemeiat motivul de apel formulat de pârâți sub aspectul cuantumului cheltuielilor de judecată calculate de instanța de fond, cuantum ce urmează a fi apreciat doar la suma de 860,46 lei, reprezentând taxă de timbru la valoarea pretențiilor admise și onorariu de avocat, fără a fi luate în calcul onorariile plătite pentru efectuarea expertizelor întrucât aceste expertize nu au fost valorificate de instanță.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanta și pârâții moștenitori, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În recursul său, reclamanta arată că, în mod greșit, a fost respins petitul acțiunii care avea ca obiect obligația de a desființa lucrările neautorizate, pe motivarea bunei-credințe, făcându-se o confuzie privind criteriile care trebuie avute în vederea în aprecierea bunei-credințe și mai ales momentul în care trebuie apreciată buna-credință.
Un al doilea motiv se referă la pretențiile solicitate de reclamantă, care în mod eronat i-au fost reduse, avându-se în vedere expirarea contractului de închiriere, iar valoarea lipsei de folosință trebuia raportată la valorile de circulație de pe piața liberă.
În recursul lor, pârâții moștenitori, arată că, în mod greșit, instanța a interpretat actul dedus judecății, în speță fiind vorba de o răspundere civilă contractuală și nu delictuală.
Se mai critică faptul că instanța nu s-a pronunțat pe cererea apelanților privind acordarea cheltuielilor de judecată, iar în cauză nu s-a făcut aplicarea dispoz. art. 275 Cod pr. civ. existând recunoașterea pretențiilor solicitate la prima zi de înfățișare.
Cu privire la recursul formulat de reclamantă, instanța reține că acesta este nefondat, pentru următoarele considerente:
Potrivit art. 304 Cod pr. civ. modificarea sau casarea unei hotărâri se poate face numai pentru motive de nelegalitate prev. la pct. 1-9.
Din motivarea recursului rezultă că în soluționarea petitului privind obligația de a desființa lucrările neautorizate, instanța a reținut în mod greșit buna-credință, raportată la momentul edificării construcțiilor, fără să țină cont de dispoz. art. 8 din Decretul 167/1958.
Acest motiv este neîntemeiat deoarece buna sau reaua credință invocată de instanță în soluționarea unor raporturi juridice între părți se apreciază, în speța dată, la momentul edificării construcțiilor și are în vedere pe cei care au edificat aceste construcții și nu la momentul nașterii dreptului la acțiune, reglementat de art. 8 din Decretul 167/1958 și care privește pe reclamantă.
În acest sens, sunt dispoz. art. 494 alin.3 Cod civil, care raportează buna credință a celui care a construit la momentul în care au fost făcute construcțiile și nu la momentul introducerii acțiunii de către proprietarul pământului.
Construcțiile edificate formează un tot unitar, astfel că nu era necesară o autorizație de construcție pentru fiecare în parte și deci, în cauză, operează buna-credință raportată la existența autorizației de construcție.
Cu privire la cel de-al doilea motiv de recurs, nici acesta nu este întemeiat, deoarece între părți a existat un contract de închiriere pentru imobilele proprietatea reclamantei, în cauză fiind aplicabile dispoz. art. 1437 Cod civil, potrivit cărora, după expirarea termenului stipulat în contractul de locațiune, dacă locatarul rămâne și e lăsat în posesie, locațiunea se consideră reînnoită, iar în acest caz efectele ei se raportează la locațiunea fără termen.
Având în vedere art. 1436 alin.2 Cod civil, în acest caz denunțarea contractului trebuie făcută de o parte către cealaltă parte.
Din actele și lucrările dosarului rezultă că în anul 2004, terenul a revenit reclamantei, în baza Lg. 10/2001, iar în privința folosinței imobilului după ce reclamanta a devenit proprietară, în cauză se aplică dispoz. Lg. 10/2001 coroborate cu cele ale OUG 40/1999, astfel că și după ce reclamanta devine proprietară, cuantumul chiriei se raportează la aceste dispoziții, reclamanta neputând primi un cuantum al chiriei mai mare care să fie raportat la prețul de circulație și nu la criteriile stabilite de ordonanță, mai ales că, în cauză, a operat și tacita relocațiune.
În privința recursului declarat de pârâții moștenitori și acesta este nefondat, deoarece, indiferent dacă în cauză este o răspundere civilă contractuală sau delictuală, după ce imobilul a devenit proprietatea reclamantei, pârâții sunt obligați să plătească chirie asupra imobilului, aplicarea dispoz. Lg. 10/2001 și a Ordonanței 40/1999 neexonerând de plată de pârâți.
Examinând celelalte motive de recurs privind cheltuielile de judecată, s-a făcut o corectă aplicare a dispoz. art. 274 Cod pr. civ. potrivit cărora, partea care cade în pretenții va fi obligată să plătească cheltuielile de judecată, coroborate cu dispoz. art. 276 Cod pr. civ.
În privința aplicării dispoz. art. 275 Cod pr. civ. în cauză nu operează aceste dispoziții, chiar dacă pârâții au recunoscut, prin întâmpinare, pretențiile reclamantei, deoarece prin cererea de chemare în judecată pârâții au fost puși în întârziere, ei fiind în culpă pentru declanșarea litigiului.
În consecință, având în vedere aceste considerente, urmează ca, în baza art. 312 alin.1 Cod pr. civ. să se respingă ca nefondate ambele recursuri.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondate, recursurile formulate de reclamanta și pârâții moștenitori, împotriva deciziei civile nr. 265/A din data de 9 iulie 2009, pronunțată de Tribunalul Mehedinți, în dosar nr-.
Decizie irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 10 2009.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - - - - -
Grefier,
- -
Red. jud. -
Tehn.
2 ex./17.11.2009
Președinte:Alexandrina MaricaJudecători:Alexandrina Marica, Dan Spânu, Emilian Lupean
