Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 369/2009. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMANIA
CURTEA DE APEL ORADEA
SECȚIA CIVILĂ MIXTĂ
DOSAR NR-
COMPLETUL - I/
DECIZIA CIVILĂ NR. 369/2009 -
Ședința publică din 3 martie 2009
PREȘEDINTE: Bocșe Elena judecător
- - - - JUDECĂTOR 2: Pantea Viorel
- R - - JUDECĂTOR 3: Roman Florica
- - - - grefier
Pe rol fiind pronunțarea asupra recursului civil declarat de reclamanții, domiciliați HG în O,-, județul B, și intervenientele, domiciliate în O,-/A, județul B, în contradictoriu cu intimații pârâți și domiciliați în, nr. 329, județul B, împotriva deciziei civile nr. 166 din 5 martie 2008 pronunțată de Tribunalul Bihor în dosar nr-, prin care a fost schimbată în totalitate sentința civilă nr. 4650 din 26 iunie 2007 pronunțată de Judecătoria Oradea în dosar nr-, având ca obiect: revendicare imobiliară.
Se constată că dezbaterea în fond a cauzei a avut loc la data de 17 februarie 2009, când părțile prezente au pus concluziile consemnate în încheierea de ședință din acea zi, ce face parte integrantă din prezenta, dată la care s-a amânat pronunțarea hotărârii la 24 februarie 2009, respectiv 3 martie 2009.
CURTEA DE APEL
deliberând,
Constată că, prin sentința civilă nr. 4650 din 26 iunie 2007 pronunțată de Judecătoria Oradea în dosar nr. 713/2006, s-a admis cererea de chemare în judecată formulată și precizată de reclamanții, HG, în contradictoriu cu pârâții și; s-a admis cererea de intervenție formulată de intervenientele - și -; au fost obligați pârâții să lase în deplină proprietate, posesie și folosință suprafața de 83/100 mp. teren situat în O,-, înscris în nr. 8158 O, cu nr. top. 9444, să plătească reclamanților cu titlu de cheltuieli de judecată suma de 3449,74 lei, iar intervenientelor, cu același titlu, suma de 831 lei.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că Legea nr. 4/1973 prevedea la art. 7 posibilitatea cetățenilor de a se constitui în asociații de cooperare pentru construirea de locuințe proprietate personală.
Prin statutul cu dată certă din 19.10.1977, numiții (antecesorul reclamantului de rândul 1 și soțul reclamantei de rândul 2, în prezent decedat), (antecesorul intervenientelor și soțul reclamantei de rândul 2) și pârâtul, au procedat la constituirea unei astfel de asociații civile, care a dobândit personalitate juridică de la data constituirii.
Potrivit prevederilor art. 48 din lege, odată cu finalizarea construcțiilor, proprietarul construcției urma să dobândească un drept de folosință pe durata existenței construcției asupra terenului aferent.
Reține instanța că, construcțiile urmau să fie edificate pe terenul situat în O, str. -, în suprafață de 1.000 mp. care la data încheierii convenției a constituit proprietatea numiților și soția HG, cei doi fiind și proprietarii construcției notată în nr. 8158 O cu nr. top. 9444.
Obligațiile membrilor asociației au fost detaliate prin convenția sub semnătură privată încheiată la data de 7.10.1977, din cuprinsul căreia rezultă că urma să se edifice o casă de locuit pentru familia, o casă de locuit pentru familia, familia în continuarea casei deja existentă.
S-a stabilit că asociații și să suporte contravaloarea racordului termic și de apă caldă în valoare de câte 8500 lei fiecare și să contribuie fiecare cu suma de 30.000 lei reprezentând contravaloarea construcțiilor ce se vor executa în favoarea proprietarilor și a canalizării ce se va executa, stabilindu-se și termenele de plată.
Proprietarul terenului, s-a obligat să asigure accesul neîngrădit cu autocamioane și alte mijloace de transport pentru depozitarea materialelor de construcție și valoarea lucrărilor de construcție.
În continuare arată instanța că din concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză de inginer, rezultă că pe terenul identificat cu nr. top. 9444 există o construcție cu destinație de locuință compusă din 3 apartamente, din care apartamentul nr. 1, proprietatea reclamantului, situat în dreptul clădirii cu 25 % și 213/382 mp. teren; apartamentul nr. 2 situat în mijlocul clădirii cu 50 % și 86/382 mp. teren, proprietatea familiei, transcris în individual nr. 32811 O și apartamentul nr. 3 situat în stânga clădirii cu 25 % și 83/382 mp. teren aferent, aparținând pârâților.
Expertul mai arată că cele trei apartamente au în comun zidurile despărțitoare, fundațiile, fiecare apartament având rezolvate separat utilitățile necesare funcționării.
Apartamentul familiei este în curs de amenajare, apartamentul familiei este finalizat, iar apartamentul 3 aparținând familiei este în roșu la ultimul nivel, părăsit de ani de zile, reprezentând un pericol pentru public și coproprietari.
Reține apoi instanța de fond, că Legea nr. 4/1973 a fost abrogată prin Legea nr. 50/1991, asociația civilă de cooperare a încetat prin moartea a doi dintre asociați, și, obiectul în vederea căreia a fost constituită asociația parțial, a rămas nerealizat prin nefinalizarea lucrărilor de construire, iar dreptul real de folosință asupra terenului aferent construcției nu mai există, nefiind recunoscut de lege și de practica judiciară actuală.
Judecătoria arată că regula unanimității aplicabilă proprietății comune pe cote părți este îndeplinită în cauză. Se reține în acest sens că proprietarii tabulari actuali ai terenului cu nr. top. 9444 sunt reclamantul, pentru suprafața de 750 mp. reclamanta pentru suprafața de 150 mp. și reclamanta și soțul său decedat pentru suprafața de 100 mp.
De asemenea, mai reține instanța că pârâții, deși au învederat instanței că nu înțeleg să formuleze o cerere reconvențională prin care să se tindă la recunoașterea unui drept de proprietate în favoarea lor cu privire la terenul aferent construcției, prin înscrisurile depuse la dosar tind să arate că au dobândit un astfel de drept cu titlu de cumpărare, achitând chiar prețul imobilului.
Cu privire la acest aspect reține instanța de fond că pârâții nu au prezentat originalul înscrisurilor invocate, iar reclamanții au contestat autenticitatea acestor scripte, arătând că mențiunile referitoare la teren și plata prețului sunt adăugiri ulterioare efectuate de pârâtul de rândul 1. Întrucât aceste acte datează din perioada 1977-1979, acțiunea penală pentru fals fiind prescrisă, urma ca cercetarea falsului să se efectueze de instanța civilă în condițiile art. 184 Cod procedură civilă, însă întrucât pârâții nu au depus înscrisurile originale, efectuarea unei expertize grafologice este imposibilă.
Mai subliniază instanța că singurul înscris depus în original este chitanța nr. - din data de 27.12.1990, eliberată de Oficiul Central Poștal din O, privind plata sumei de 14.000 ROL către, originalul mandatului poștal cu același număr nefiind prezentat. Cu privire la această chitanță reține instanța că din adresa nr. 234/8471/25.01.2005 emisă de Oficiul Județean de Poștă B, rezultă că, chitanța cu nr. -/27.12.1990 nu este autentică, Oficiul Poștal din O neutilizând astfel de formulare.
A conchis instanța că pârâții nu au reușit să producă probe concludente și pertinente din care să rezulte dreptul de proprietate în favoarea lor privind terenul în litigiu.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel pârâtul, solicitând admiterea acestuia, schimbarea în totalitate a sentinței civile apelate în sensul respingerii acțiunii.
Prin decizia civilă nr. 166 din 5 martie 2008 pronunțată de Tribunalul Bihor în dosar nr-, s-a admis ca fondat apelul civil formulat de apelantul din și a fost schimbată în totalitate sentința civilă nr. 4650/26.06.2007 pronunțată de Judecătoria Oradea, în sensul că s-a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții -, HG, în contradictoriu cu pârâții și; s-a respins cererea de intervenție formulată de intervenientele - și -; s-a înlăturat dispoziția instanței de fond privind obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată și a fost respinsă cererea de aderare la apel formulată de apelanții -, și HG.
Pentru a pronunța în acest mod, instanța a reținut după cum urmează:
În speța dedusă judecății, tema pretențiilor și probațiunii o formează cererea reclamanților, și HG, de obligare a pârâților și de a le lăsa în deplină proprietate, posesie și folosință suprafața de 100 mp. teren din imobilul situat în O,-, înscris în nr. 8158 O, cu nr. top. 9444.
Printr-o convenție încheiată în anul 1977 în baza Legii nr. 4/1973, antecesorul reclamantului și soțul reclamantei HG, numitul împreună cu pârâtul și, antecesorul intervenientelor și soțul reclamantei, au convenit asocierea acestora în vederea construirii în asociație a unei case familiale pe terenul cu nr. top. 9444, care la data încheierii convenției a constituit proprietatea lui și.
HGPotrivit prevederilor convenției, asociații și soția precum și pârâtul împreună cu soția, se obligau să suporte cheltuielile ocazionate de introducerea racordului termic și apă caldă în valoare de câte 8.500 lei pentru fiecare, și să contribuie cu suma de 60.000 lei reprezentând contravaloarea construcțiilor care se vor executa.
În susținerea prezentei acțiuni în revendicare, reclamanții au înțeles să invoce faptul că pârâții nu au respectat convenția încheiată în anul 1977, neridicând o parte din construcție, care în prezent se află într-o stare avansată de degradare.
Analizând acțiunea în revendicare promovată de reclamanți, prima instanță a făcut abstracție totală de existența convenției dintre părți, cât și de caracterul și condițiile acțiunii în revendicare.
Este fără echivoc că la baza acțiunii formulate stau prevederile art. 969 cod civil și prin urmare existența unei convenții, care dă naștere la obligații reciproce pentru părți.
Astfel, una din consecințele reciprocității obligațiilor din contractele sinalagmatice o constituie rezoluțiunea pentru neexecutare, prevăzută de art. 1020 Cod civil, potrivit căreia în cazul în care una din părți nu-și îndeplinește angajamentul luat, cealaltă parte poate cere rezoluțiunea contractului.
În cauza de față reclamanții nu au invocat rezoluțiunea convenției din anul 1977, ori tocmai existența convenției și forța sa juridică impune un anumit cadru juridic al acțiunii, prin care se tinde la încetarea efectelor acesteia, așa încât numai desființarea convenției putea produce efecte juridice în sensul admiterii acțiunii în revendicare îndreptată împotriva pârâților.
Tribunalul apreciază că nu poate fi acceptat nici raționamentul juridic al primei instanțe care reține că, urmare a abrogării Legii nr. 4/1973 prin Legea nr. 50/1991, dreptul real de folosință asupra terenului aferent construcției - creație a regimului anterior, nu mai există, nemaifiind recunoscut de lege și practica juridică actuală.
Astfel, este adevărat faptul că Legea nr. 4/1973 a fost abrogată prin Legea nr. 50/1991, însă acest aspect nu poate produce consecințe juridice în cauza de față, de vreme ce dreptul de folosință al pârâtului s-a născut anterior abrogării legii, aceasta neputând retroactiva.
Față de aceste aspecte, criticile apelantului au fost apreciate ca fondate, iar în consecință, în temeiul art. 296 Cod procedură civilă apelul a fost admis, sens în care sentința apelată a fost schimbată în totalitate în sensul respingerii acțiunii principale și cererii de intervenție, precum și cererii de aderare la apel formulată de apelanții, și HG.
S-a constatat că apelantul nu a solicitat cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei decizii, în termen au declarat recurs reclamanții și intervenienții, care au solicitat admiterea acestuia, modificarea deciziei instanței de apel, respingerea apelului declarat de pârâți și menținerea în tot a sentinței de fond ca fiind legală și temeinică.
În motivarea recursului s-a susținut că în mod greșit Tribunalul Bihor nu a reținut că pârâții nu și-au îndeplinit obligațiile asumate prin contractul de asociere, nici în prezent nu au edificat construcția la care s-au obligat, motiv pentru care greșit a admis apelul pârâților și a respins acțiunea.
Intimații și s-au opus admiterii recursului.
Analizând decizia recurată, Curtea constată că aceasta este nelegală și netemeinică, fiind dată cu aplicarea greșită a Legii nr. 4/1973, a dispozițiilor art. 480 Cod civil, motiv de modificare a hotărârii prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
În mod corect a apreciat Judecătoria Oradea că acțiunea în revendicare a proprietarului de carte funciară nu poate fi respinsă, cât timp pârâții nu au dovedit nici un titlu valabil asupra imobilului revendicat.
În fapt, între părți în anul 1977, s-a constituit o asociație civilă în temeiul art. 7 alin. 3 din Legea nr. 4/1973. Potrivit art. 48 din aceeași lege, odată cu finalizarea construcției, proprietarul construcției urma să dobândească un drept de folosință asupra terenului, pe durata existenței supraedificatului.
Acesta este dreptul de superficie special, reglementat de Legea nr. 3/1977 și care se constituie odată cu finalizarea construcției. În speță, pârâții și nu au dovedit că au finalizat construcțiile la care s-au angajat, motiv pentru care nu pot fi beneficiarii dreptului de superficie special.
De altfel, instanța de fond a pus în vedere pârâților să formuleze acțiune reconvențională, prin care să-și valorifice drepturile pe care le-au invocat în apărare, însă pârâții nu s-au conformat.
În lipsa unei atare acțiuni reconvenționale, instanța poate verifica doar dacă acțiunea în revendicare formulată de reclamanți este fondată și dacă apărările pârâților pot constitui titlu care să paralizeze acțiunea în revendicare.
Potrivit art. 32 din Legea nr. 115/1938, se instituie o prezumție de proprietate în favoarea celor înscriși în cartea funciară.
Proprietari de carte funciară asupra imobilului în litigiu, înscriși în nr. 8158 O, sunt reclamanții și antecesorul intervenienților.
Pe de altă parte, titlul opus de pârâți reclamanților și intervenienților a fost în mod corect apreciat de instanța de fond ca nerelevant, cât timp pârâții nu au făcut dovada că și-au îndeplinit obligațiile asumate prin contractul de asociere, deși sarcina acestei probe le aparținea.
În mod greșit Tribunalul Bihora apreciat că nu poate fi admisă acțiunea în revendicare, dacă nu s-a solicitat și desființarea contractului de asociere.
Este de ajuns ca acest contract de asociere să fie verificat de instanțe, pe cale incidentală, valabilitatea lui fiind opusă de pârâți pentru a paraliza acțiunea în revendicare a reclamanților și intervenienților.
Ori, așa cum corect a reținut instanța de fond, pârâții nu au făcut dovada că și-au îndeplinit obligațiile asumate prin contractul încheiat, din probele administrate rezultând că nu este finalizată nici în prezent construcția pe care s-au obligat aoe difica și prin urmare nu s-a născut nici dreptul de superficie special în favoarea lor, drept care ar fi determinat ca acțiunea reclamanților și intervenienților să fie nefondată.
Concluzionând, nu pot fi lipsiți proprietarii de carte funciară de nici un atribut al dreptului de proprietate, dacă împotriva acestora pârâții nu au invocat un titlu valabil.
Acesta fiind cazul în speță, soluția instanței de apel este una nelegală și netemeinică și se constituie în denegare de dreptate cât timp a lăsat nereglementată situația juridică a imobilului din litigiu, respingând acțiunea în revendicare a proprietarilor și în lipsa acțiunii reconvenționale din partea pârâților, acțiune care să tindă la reglementarea situației juridice a terenului și supraedificatelor.
Pentru aceste considerente, în baza art. 312 alin. 1 combinat cu art. 316 și 296 Cod procedură civilă, se va admite ca fondat recursul civil de față, se va modifica în tot decizia tribunalului în sensul că se va respinge apelul declarat de pârâți și se va păstra sentința instanței de fond.
În baza art. 274 Cod procedură civilă, intimații pârâți și vor fi obligați să plătească părților recurente suma de 450 lei cheltuieli de judecată în recurs, reprezentând onorariu avocațial.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
În baza art. 312 alin. 1, combinat cu art. 296 și 316 Cod procedură civilă,
ADMITE ca fondat recursul civil declarat de reclamanții, și HG intervenientele, împotriva deciziei civile nr. 166 din 5 martie 2008 pronunțată de Tribunalul Bihor, pe care o modifică în tot în sensul că:
Respinge apelul civil declarat de pârâtul împotriva sentinței civile nr. 4650 din 26 iunie 2007 pronunțată de Judecătoria Oradea, pe care o menține în totalitate.
Obligă pe intimații pârâți și să plătească părților recurente suma de 450 lei, cheltuieli de judecată în recurs.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică de azi, 3 martie 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR, GREFIER,
- - - - R - - -
-cu opinie separată-
red.R
jud.fond.
jud.apel. -
dact.
2 ex./11.03.2009.
OPINIE SEPARATĂ
Apreciez că soluția legală care se impunea în cauză era aceea de respingere ca nefondat a recursului civil de față.
Potrivit convenției încheiată la data de 7 octombrie 1977, între, în prezent decedat, antecesorul recurenților reclamanți, soția acestuia, recurenta și HG familiile (decedat) și soția, precum și familia și, pârâții din prezenta cauză, s-a convenit ca aceștia să se asocieze și să construiască în asociație, o casă familială pe terenul proprietatea familiei.
Din cuprinsul aceleiași convenții reiese că asociații și se obligau să suporte cheltuielile ocazionate cu introducerea racordului termic și apă în valoare de câte 8.500 lei fiecare, și să achite proprietarului terenului suma de 60.000 lei, respectiv câte 30.000 lei fiecare familie, intimatul depunând în dosarul instanței de fond copii ale chitanțelor privind achitarea sumelor către fostul proprietar, contestate parțial de către reclamanți.
Reclamanții au promovat acțiunea în revendicare, întemeiată în drept pe dispozițiile art. 480 Cod civil, susținând că pârâții nu au respectat convenția încheiată în anul 1977 cu proprietarii terenului de la acea dată, respectiv au ridicat doar o parte din construcție.
Câtă vreme însă convenția intervenită între părți nu a fost rezoluționată pentru neexecutarea obligațiilor asumate, acțiunea în revendicare nu este admisibilă, contractul fiind în ființă și constituie titlu pentru ocuparea imobilului de către pârâții intimați.
Judecător,
dact.
2 ex./18.03.2009
Președinte:Bocșe ElenaJudecători:Bocșe Elena, Pantea Viorel, Roman Florica
