Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 76/2009. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA Nr.-operator 2928
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR.76
Sedința publică din 2 februarie 2009
PREȘEDINTE: Maria Martinescu
JUDECĂTOR 2: Cristian Pup
JUDECĂTOR 3: Marinela Giurginca
GREFIER: - -
S-a luat în examinare recursul declarat de reclamanta împotriva Deciziei civile nr. 324/A/2008, pronunțată de Tribunalul Arad în dosarul nr-, în contradictoriu cu pârâta intimată Cabinet Stomatologic Dr. SRL, având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în ședință publică s-a prezentat reclamanta recurentă prin avocat, lipsă fiind pârâta intimată.
Procedura legal îndeplinită.
După deschiderea dezbaterilor, s-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care reprezentantul reclamantei recurente a depus taxa judiciară de timbru în cuantum de 10 lei și timbru judiciar în valoare de 0,30 lei.
Nemaifiind cereri prealabile de formulat și excepții de invocat se acordă cuvântul în susținerea recursului.
Reprezentantul reclamantei recurente, având cuvântul, a solicitat admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei atacate, în sensul admiterii apelului formulat de reclamantă și în sensul respingerii apelului declarat de pârâtă, cu consecința majorării cuantumului chiriei de la suma de 50 Euro la 440 Euro/lună, învederând că, din anul 2006, pârâtul nu achită nici chiria stabilită în contractul de închiriere, astfel că reclamanta nu încasează nicio sumă, cu titlu de chirie, de la pârât, cu cheltuieli de judecată.
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil de față constată următoarele:
Prin Sentința civilă nr.3576/21.05.2008, Judecătoria Arada admis, în parte, acțiunea formulată de reclamanta, în contradictoriu cu pârâta C CABINET STOMATOLOGIC DR SRL
A obligat pârâta să plătească o chirie majorată în cuantum de 300 EURO/ cu începere de la 01.02.2007 și până la data încetării contractului de închiriere intervenit la 10.05.2002 între antecesoarea reclamantei și pârâtă.
A fost respins capătul de cerere privind rezilierea contractului de închiriere și pârâta a fost obligată să plătească reclamantei suma de 619,30 lei cheltuieli de judecată.
Din actele și lucrările dosarului, s-a reținut că reclamanta este proprietara apartamentului nr.1, situat în A, Bv. nr. 95, dobândit prin moștenire de la antecesoarea sa.
reclamantei, la data de 10.05.2002, a încheiat cu pârâta un contract de închiriere asupra unui spațiu în suprafață de 98 mp, situat în bloc, pe care pârâta îl folosește ca și cabinet stomatologi.
Chiria stabilită inițial este de 50 Euro, prevăzută în contract, însă reclamanta a solicitat majorarea acesteia și, prin expertiza efectuată la dosar, s-a stabilit că, pentru acest spațiu folosit de pârâtă, se cuvine o chirie lunară de 440 Euro.
Prima instanță a apreciat, însă, în raport de fluctuația chiriilor pe plan local, de anul în care a fost stabilită inițial chiria pentru spațiul din litigiu, precum și de îmbunătățirile aduse apartamentului de către pârât, că suma de 300 EURO, lunar, este o chirie rezonabilă, pe care pârâta, va trebui,să o plătească începând cu data introducerii acțiunii, adică 01.02.2007 și până la data încetării contractului de închiriere.
Temeiul de drept care a stat la baza admiterii pretențiilor reclamantei a fost art. 969 Cod civil, referitor la forța obligatorie a contractelor, art. 970 Cod civil, privind executarea cu bună - credință și art. 977 Cod civil, privind interpretarea contractului după intenția comună a părților.
În ceea ce privește capătul de cerere referitor la rezilierea contractului de închiriere, prima instanță, ținând seama de prevederile art. 1020, 1021 Cod civil, a respins acest capăt de cerere, întrucât nu există nicio culpă din partea pârâtei în executarea contractului de închiriere încheiat în anul 2002, pârâta achitând chiria prevăzută în acest contract și îndeplinându-și astfel obligațiile contractuale.
Împotriva acestei decizii a declarat apel Cabinetul Stomatologic DR SRL A, solicitând admiterea apelului, modificarea în tot a sentinței apelate în sensul respingerii acțiunii reclamantei, ca neîntemeiată.
Se arată că acțiunea nu a fost timbrată corect, că aceasta este o acțiune în pretenții și, prin urmare trebuiau aplicate sancțiune prevăzute de Legea nr.146/1997.
Pe fond, se arată că, în realitate, reclamanta primea o chirie lunară de 200 Euro, despre care nu face vorbire în acțiunea introductivă, dar există înscrisuri, care dovedesc acest lucru și apreciază că suma de 300 Euro, la care a fost obligată cu titlu de chirie de către instanța de fond este o sumă prea mare și pe care consideră că nu este datoarea să o achite.
Și reclamanta a declarat apel împotriva aceleași sentințe, solicitând admiterea apelului, schimbarea în parte a hotărârii apelate în sensul stabilirii chiriei lunare la suma de 440 Euro/lună, așa cum a fost apreciată chiria pentru spațiul folosit de pârâtă, de către experta.
Pentru apelul formulat de pârâtă, reclamanta a formulat întâmpinare, solicitând respingerea apelului pârâtului și admiterea apelului său, așa cum a fost formulat și motivat în scris.
Prin Decizia civilă nr.324/A/2008, Tribunalul Arada admis apelul declarat de pârâtul Cabinetul Stomatologic DR SRL A și a schimbat în parte sentința primei instanțe în sensul că a respins capătul de cerere al acțiunii reclamantei, privind obligarea pârâtului la plata unei chirii majorate, a menținut dispozițiile sentinței apelate și a respins apelul reclamantei.
În baza art. 274 Cod procedură civilă, a obligat apelanta reclamantă să plătească apelantului pârât suma de 348, 30 lei, cheltuieli de judecată în apel.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a avut în vedere faptul că, la data de 10.05.2002, antecesoarea apelantei reclamante a închiriat pârâtului apartamentul nr.1, în suprafață de 98 mp, situat în A, Bv. nr. 95, pentru o chirie lunară de 50 Euro/lună, cu posibilitatea modificării și completării acestui contract cu acordul părților.
Pârâtul a făcut modificări asupra apartamentului prin lucrări de investiție iar chiria calculată de experta, atunci când majorează cuantumul chiriei, are în vedere și aceste îmbunătățiri, care nu sunt datorate reclamantei, investiția aparținând doar pârâtului.
Tribunalul a mai avut în vedere și faptul că, prin înțelegere cu antecesoarea reclamantei, pârâtul, începând cu anul 2003 până în martie 2006,a achitat o chirie lunară de 200 Euro, însă reclamanta a refuzat să încaseze acest cuantum al chiriei, în mod nejustificat, după ce a devenit proprietara apartamentului.
Pentru acest considerent, tribunalul a admis apelul pârâtului, a schimbat în parte sentința primei instanțe în sensul că a respins cererea de majorarea a chiriei formulată de către reclamantă și, prin urmare, a respins și apelul reclamantei, prin care aceasta a solicitat ca pârâtul să-i achite o chirie lunară de 440 Euro/lună și nu 300 cât a stabilit prima instanță.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta, solicitând modificarea deciziei recurate în sensul respingerii apelului declarat de pârât, admiterea apelului său și majorarea cuantumului chiriei, pentru imobilul situat în A, Bv. nr. 95, apartament nr. 1, la suma de 440 Euro/lună începând cu 01.02.2007 și până la data încetării contractului de închiriere.
În drept recursul este întemeiat pe prevederile art. 304 pct. 7 și 9 Cod procedură civilă.
În dezvoltarea motivelor de recurs, se arată că suma de 50 de Euro, prevăzută în contractul de închiriere, încheiat în anul 2002, este o sumă derizorie, achitată cu titlu de chirie și că, în raport de fluctuația prețurilor pe piața imobiliară și de devalorizarea monedei naționale, chiria de 440 Euro/lună, stabilită prin raportul de expertiză de către experta, este o chirie rezonabilă, motiv pentru care se impune admiterea recursului.
Se mai arată că, în mod greșit, tribunalul a avut în vedere faptul că pârâtul a efectuat lucrări de investiții în apartament, ceea ce sporește valoarea imobilului și profită reclamantei, deoarece investițiile au fost efectuate în anii 2001-2002 și până în prezent au fost amortizate.
Pentru pârât nu a fost depusă întâmpinare.
Analizând recursul declarat în cauză, prin prisma motivelor invocate de reclamantă, Curtea constată că acesta este întemeiat, după cum urmează:
În contractul de închiriere din 10.05.2002 antecesoarea reclamantei a închiriat Cabinetului Stomatologic DR SRL A apartamentul nr.1 din A, Bv. nr.95, pe o durată de 9 ani, respectiv până în 30.06.2011 cu posibilitatea prelungirii contractului, bazată pe acordul părților.
Cuantumul chiriei a fost stabilit la suma de 50 Euro/lunar, locatarul obligându-se să folosească spațiul închiriat numai cu destinația de cabinet medical ( art. 5 pct. 5.5 din contract).
Această chirie a fost achitată până în anul 2006 de către pârât, ba mai mult de atât, de comun acord, fără întocmirea unui act adițional, chiria a fost majorată la 200 Euro și achitată de pârât.
Din anul 2006 pârâta nu mai achită chirie pentru spațiul închiriat și nu este de acord cu majorarea acestuia, arătând în întâmpinarea depusă la instanța de fond că, prin contractul de închiriere, a fost stabilită o chirie consolidată de 50 Euro/lună, care este suficientă pentru spațiul închiriat.
Potrivit art. 7 din contractul de închiriere, acesta va putea fi completat și modificat prin acte adiționale cu acordul ambelor părți și în același contract la punctul 6 se prevede că în situația în care litigiul apărut între părți nu se stinge prin conciliere, se va soluționa de către instanța de judecată, ceea ce se întâmplă în prezentul proces.
Potrivit art.969 cod civil convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante și se execută cu bună - credință și ceea ce este mai important, ele obligă nu numai la ceea ce este expres prevăzut în convenție, dar la toate urmările ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligației după natura sa ( art. 970 alin.2 Cod procedură civilă).
În speța de față, chiria stabilită în contractul de închiriere încheiat la data de 10.05.2002 nu mai corespunde echilibrului dintre prestațiile părților și majorarea chiriei cerută de reclamantă este justificată, atât prin creșterea chiriilor pentru construcțiile ce sunt folosite ca și cabinete medicale cât și deprecierii monedei naționale, împrejurări care nu au fost prevăzute la momentul încheierii acestui contract de închiriere.
Ținând seama că acest contract este cu executare succesivă și pe parcursul executării sale au apărut împrejurări care nu au fost prevăzute și nici nu puteau fi prevăzute de părți, atunci când l-au încheiat, dar care pot afecta valoarea prestațiilor la care părțile s-au obligat - instanța păstrând proporția între valoarea acestora, poate dispune majorarea chiriei datorate de pârât la suma de 300 Euro lunar, chirie ce apare rezonabilă, fiind exagerată suma de 440 Euro, chirie lunară pretinsă de reclamantă în recurs.
Este lipsit de relevanță faptul că pârâtul a efectuat îmbunătățiri la apartamentul ce i-a fost închiriat de antecesoarea reclamantei, îmbunătățiri ce au fost determinate de felul în care pârâtul a înțeles să folosească imobilul respectiv, adică cabinet medical, și că aceste îmbunătățiri care profită imobilului și care sporesc valoarea acestuia nu au fost amortizate și, prin urmare, nu se justifică majorarea chiriei, deoarece în contractul de închiriere nu este prevăzută o asemenea clauză contractuală iar tribunalul, în mod greșit, a justificat schimbarea hotărârii instanței de fond cu asemenea motivare.
Față de cele mai sus expuse, în temeiul art. 312 alin. 1 Cod procedură civilă, urmează a admite recursul reclamantei și a modifica decizia tribunalului în sensul de a respinge apelul pârâtei Cabinet Stomatologic Dr. SRL A și de a menține hotărârea primei instanțe ca fiind temeinică și legală, adică aceea de obligare a pârâtului la plata unei chirii lunare de 300 Euro cu începere de la data introducerii acțiunii, respectiv 1.02.2007 și până la data încetării contractului de închiriere.
Reclamanta nu s-a plâns de faptul că nu a fost reziliat contractul de închiriere între părți, astfel că dispozițiile sentinței primei instanțe, cu privire la respingerea acestui capăt de cerere urmează a fi menținute.
În baza art. 274 Cod procedură civilă instanța urmează a obliga intimata să achite recurentei suma de 476 lei, cheltuieli de judecată în recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de reclamanta împotriva Deciziei civile nr. 324/A/2008, pronunțată de Tribunalul Arad în dosar nr-, pe care o modifică în sensul că respinge apelul declarat de pârâta Cabinet Stomatologic Dr. SRL A împotriva Sentinței civile nr.3576/21.05.2008 pronunțată de Judecătoria Arad în dosar nr-, pe care o menține ca legală și temeinică.
Menține celelalte dispoziții ale deciziei recurate.
Obligă intimata să achite recurentei suma de 476 lei, cheltuieli de judecată în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică, azi, 2 februarie 2009.
Președinte Judecător Judecător
- - - - - -
Grefier
- -
RED. M/27.02.2009
DACT.B/2ex/27.02.2009
INST.APEL- - - Tribunalul Arad
INST.FOND- - Judecătoria Arad
Președinte:Maria MartinescuJudecători:Maria Martinescu, Cristian Pup, Marinela Giurginca
