Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 77/2009. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA Nr.-operator 2928
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR. 77
Sedința publică din 2 februarie 2009
PREȘEDINTE: Maria Martinescu
JUDECĂTOR 2: Cristian Pup
JUDECĂTOR 3: Marinela Giurginca
GREFIER: - -
S-a luat în examinare recursul declarat de reclamanta Asociația de proprietari nr. 242 - Reșița - Bd. -, -. 6, Sc 2 împotriva Deciziei civile nr. 136/06.10.2008 pronunțată de Tribunalul C-S în dosar nr-, în contradictoriu cu pârâții intimați, și Consiliul Local al Municipiului Reșița, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședință publică, lipsă părțile.
Procedura legal îndeplinită.
După deschiderea dezbaterilor, s-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care instanță constată că s-a solicitat judecarea și în lipsa părților, apreciază cauza în stare de judecată, astfel că o reține spre soluționare.
CURTEA
În deliberare, constată următoarele:
Prin decizia civilă nr.136/06.10.2008 pronunțată în dosarul nr-, Tribunalul CSa respins apelul declarat de reclamanta ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI DIN REȘIȚA, nr.242 din.- -.6, în contradictoriu cu intimații-pârâți, și.
Prin această decizia, tribunalul a confirmat și menținut soluția instanței de fond, care în primă instanță a admis în parte acțiunea reclamantei și a obligat în solidar pârâții să plătească Asociației de proprietari suma de 2.103.85 lei cu titlul de despăgubiri reprezentând contravaloarea cheltuielilor comune neachitate de pârâți în perioada decembrie 2004- martie 2007 precum și suma de 1.428,85 lei, cu titlul de penalități de întârziere.
Judecătoria a Reșița a mai decis să respingă capetele de cerere privind rezilierea contractului de închiriere nr.249/1993 și evacuarea pârâților din imobilul situat în Reșița, Bd. - -.6.2.29.
În privința despăgubirilor acordate reclamantei, judecătoria a reținut că la dosar s-au prezentat dovezi care at4estă că pârâții au beneficiat de utilități - apă, apă caldă, încălzire și alte servicii de întreținere, însă aceștia nu și-au achitat aceste obligații pentru o perioadă foarte mare de timp, respectiv intervalul decembrie 2004 - martie 2007, astfel că potrivit art.35 și 36 din 114/1996, coroborat cu artr.16 alin.1 din regulamentul -cadru al Asociațiilor de proprietari și art.32 lit.b și art.34 din HG 400/2003, pârâții urmează a fi obligați să plătească suma de 2.103,854 lei.
În plus, în baza art.13 din OG 25/2001, completată prin 234/2002 și art.31 din același regulament, pârâții au fost obligați și la plata de penalități de întârziere, prin aplicarea cotei legale de 2% pentru fiecare zi de întârziere, rezultând suma de 1.428,85 lei.
În privința capătului de cerere privind rezilierea contractului de închiriere nr.2249/1993, judecătoria a apreciat că acesta este neîntemeiat, în raport cu disp.art.13 din contract și art.24 lit.c din 114/1996 întrucât reclamanta - Asociația de proprietari nu este îndreptățită și nu are calitate procesuală activă în a cere rezilierea, câtă vreme o astfel de cerere poate fi cerută numai de către proprietar, atunci când chiriașii nu își respectă obligațiile privind întreținerea, repararea și folosirea imobilului și numai dacă o astfel de sancțiune ar fi înserată în contractul de închiriere, ceea ce nu este însă cazul în speță.
În privința cererii de evacuare, judecătoria a apreciat în aceeași măsură, că atâta vreme cât nu se poate dispune rezilierea contractului de închiriere pentru cauzele arătate, tot așa nu se poate dispune nici evacuarea pârâților, câtă vreme titlul acestora este în ființă, iar Consiliul Local Reșița - în calitate de proprietar al imobilului - nu și-a manifestat în nici un fel intenția de rezilia contractul și de a cere evacuarea pârâților.
Această sentință a fost apelată de către reclamanta Asociația de proprietari, susținând că instanța de fond a interpretat și aplicat greșit disp.art.24 lit.c din 114/1996, ca efect al unei interpretări eronate a clauzelor contractului de închiriere, art.13 și 15 din acesta făcând trimitere la dispozițiile legale în vigoare.
Apelantul a susținut că neplata cheltuielilor de întreținerea fost și este sancționabilă atât sub imperiul 5/1973 (sub care s-a încheiat contractul de închiriere), cât și sub imperiul legii noi nr.114/1996, iar Asociația de proprietari are calitate procesuală activă în promovarea unor astfel de acțiuni.
În plus, apelanta a mai arătat că proprietarul - Consiliul local Reșița - a susținut demersul judiciar și prin întâmpinarea depusă, a solicita instanței de fond să admită integral acțiunea reclamantei, inclusiv capetele de cerere privind rezilierea contractului de închiriere, cât și evacuarea.
Tribunalul a considerat că acesta apel este neîntemeiată reținând că și în ipoteza în care contractul de închiriere a fost încheiat la data de 08.09.1993, sub imperiul 5/1973, această normă legală nu dădea dreptul asociațiilor de locatari să solicite evacuarea chiriașilor din imobilele deținute, iar art.24 lit.d din sus-menționata lege stipulează doar unul dintre cazurile în care întreprinderea de stat ce avea în administrare imobilele avea dreptul de a cere evacuarea din imobil.
Totodată, în opinia tribunalului, rezilierea și evacuarea nu pot fi cerute de către Asociație întrucât în conformitate cu clauza inserată la art.13 din contractul de închiriere rap.la art.24 lit.c din - - republicată, reclamanta "asociație" nu are calitatea de a solicita rezilierea câtă vreme nu este proprietarul imobilului. Instanța de apel a reținut că art.24 lit.c din 114/1996-republicată menționează în mod expres că asociația de proprietari ar putea avea calitate procesuală activă doar în condițiile în care în contractul de închiriere ar exista o astfel de mențiune, însă în contractul de închiriere nr.249/1993 nu este prevăzută o astfel de obligație.
De asemenea, tribunalul a mai reținut că, în privința motivului de apel potrivit căruia judecătoria avea datoria de a califica întâmpinarea Consiliului local drept o cerere reconvențională ori o cerere de intervenție în interes propriu, instanțele au avut în vedere principiul disponibilității și raportat la atitudinea procesuală adoptată de consiliul local, în particular în cadrul ședinței publice din 14.01.2008 precum și faptul că aceasta nu a declarat apel împotriva soluției instanței de fond, rezultă că proprietarul nu a dorit rezilierea contractului și nici evacuarea.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs, în termen, reclamanta ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI DIN REȘIȚA, nr.242 din.- -.6, recurs motivat în drept cu disp.art.304 pct.5 pr.civ. rap.la art.304 pct.8 și 9.pr.civ.
În esență,recurenta a susținut că primele două instanțe au reținut în mod greșit excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei în promovarea unei cereri de reziliere a contractului de închiriere și de evacuare a unor chiriași răi-platnici și aceasta se datorează unei interpretări eronate și trunchiate, atât a contractului de închiriere, respectiv art.13 și 15 din acesta, cât și a art.24 din 114/1996.
În acest context, reclamanta-recurentă a susținut că asociațiile de locatari/proprietari au calitate procesuală activă în a cere rezilierea contractului de închiriere și de evacuare a unor chiriași răi-platnici, atât sub imperiul legii vechi nr.5/1973, completată cu Statutul asociațiilor de locatari, așa cum fusese acesta reglementat prin Decretul nr.387/1977 - art.9 lit. k, cât și potrivit legii noi, respectiv art.24 lit.c din 114/1996-republicată.
Consecința interpretării eronate a convenției și a legii a fost reținerea greșită a excepției lipsei calității procesuale active a reclamantei și implicit, lipsa unei judecăți pe fond a cauzelor care pot conduce la rezilierea contractului de închiriere și a evacuării pârâților.
Totodată, în partea următoarea recursului, reclamanta a reiterat observațiile și criticile sale cu privire la modul în care primele două instanțe au interpretat poziția procesuală a Consiliului local Reșița, proprietarul susținând demersul judiciar și prin întâmpinarea depusă și a solicitat instanței de fond să admită integral acțiunea reclamantei, inclusiv capetele de cerere privind rezilierea contractului de închiriere, cât și evacuarea, astfel că această poziție trebuia interpretată fie ca o cerere reconvențională, fie ca o cerere de intervenție.
Curtea, analizând recursul reclamantei, prin prisma motivelor de fapt și de drept invocate, cu aplicarea disp.art.299 și urm. rap. la art.312C.pr.civ. va constata că acesta este întemeiat, din perspectiva incidenței disp.art.304 pct.5 pr.civ. asociat cu prev. art.304 pct.8 și 9.pr.civ.
Astfel, curtea va constata că primele două instanțe au interpretat greșit disp.artr.13 și 15 din contractul de închiriere nr.249/1993, interpretare eronată care a conduse la rândul ei la o interpretare greșită a disp.art.24 lit.c din 114/1996-republicată și care a produs consecințe vătămătoare pentru reclamantă, în sensul că s-a reținut în mod greșit că aceasta nu ar avea calitate procesuală activă în a cere rezilierea contractului de închiriere și evacuarea chiriașilor care nu și-au onorat obligațiile de plată privind utilități pentru o perioadă ce excede 3 ani.
Astfel, art.24 lit. c din 114/1996-republicată prevede că rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face la cererea asociației de proprietari, atunci când chiriașul nu și-a achitat obligațiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioadă de 3 luni, dacă au fost stabilite, prin contractul de închiriere, în sarcina chiriașului.
Or, din probele administrate în cauză rezultă că pârâții - intimați, chiriașii, nu și-au achitat contribuțiile la cheltuielile comune și nu au plătit utilitățile consumate începând cu luna decembrie 2004 și această situație persistă și la această oră.
Pe de altă parte, art.13 din contractul de închiriere nr.249/1993 prevede că în situația în care "chiriașul nu respectă obligațiile cu privire la întreținerea, repararea, folosirea suprafeței locative închiriate, precum și la plata chiriei potrivit prevederilor legale, atunci proprietarul poate cere rezilierea contractului și evacuarea chiriașului, în condițiile stabilite de lege".
În continuare, art.15 din convenția părților prevede că "Prezentul contract se completează în mod corespunzător și cu prevederile legale în vigoare", iar aceste prevederile legale în vigoare nu pot fi altele decât dispozițiile 114/1996-republicată, avându-se în vedere și principiul "tempus regit actum", raportat la natura succesivă a prestațiilor reciproce ce caracterizează un contract de închiriere.
În concluzie, curtea va constata că disp.art.24 lit.c din 114/1996-republicată, în vigoare la data promovării prezentei acțiuni acordă asociațiilor de locatari/proprietari legitimare procesuală activă pentru promovarea și susținerea unor acțiuni în justiție privind rezilierea contractelor de închiriere și evacuarea unor chiriași care nu achită contravaloarea cheltuielilor de întreținere, asociațiile de locatari/proprietari având de altfel calitate procesuală activă în a cere rezilierea contractului de închiriere și de evacuare a unor chiriași răi-platnici și sub imperiul legii vechi nr.5/1973, completată cu Statutul asociațiilor de locatari, așa cum fusese acesta reglementat prin Decretul nr.387/1977 - art.9 lit.
Or, în această ipoteză, curtea va constata că primele două instanțe nu au realizat o judecare pe fond a pricinii, în sensul că nu au analizat existența motivelor de reziliere a contractului de închiriere și a celor de evacuare, ca efect al reținerii eronate a excepției lipsei calității procesuale active a reclamantei, ceea ce echivalează cu o vătămare procesuală ce nu poate fi îndreptată decât printr-o reluare a judecării cauzei, pe fondul și în ansamblul ei.
Pentru aceste considerente, curtea, în temeiul prev. art.312 alin.5 pr.civ. rap. la art.304 pct.5 pr.civ. coroborat cu art.304 pct.8 și 9.pr.civ. va admite recursul declarat de reclamanta ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI DIN REȘIȚA, nr.242 din. - -.6, în contradictoriu cu intimații-pârâți, și împotriva deciziei civile nr.136/06.10.2008 pronunțată de Tribunalul C S în dosar nr.290/2007.
Va casa decizia recurată precum și sentința civilă nr.594/10.03.2008 pronunțată de Judecătoria Reșița în dosarul cu același număr și va trimite cauza spre rejudecare în fond la prima instanță, respectiv Judecătoriei Reșița.
Va constata că în această etapă procesuală nu sunt incidente disp.art.274 și urm. pr.civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de reclamanta Asociația de Proprietari nr. 242 - Reșița - Bd. -, -. 6, Sc 2 împotriva Deciziei civile nr. 136/06.10.2008 pronunțată de Tribunalul C-S în dosar nr-.
Casează decizia recurată precum și sentința civilă nr. 594/10.03.2008 pronunțată de Judecătoria Reșița în dosarul cu același număr și trimite cauza spre rejudecare în fond la prima instanță, respectiv Judecătoriei Reșița.
Fără cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 2 februarie 2009.
Președinte Judecător Judecător
- - - - - -
Grefier
- -
RED. P/10.02.2009
DACT.B/2ex/11.02.2009
INST.APEL- - -Tribunalul C-S
INST.FOND- - Jud.Reșița
Președinte:Maria MartinescuJudecători:Maria Martinescu, Cristian Pup, Marinela Giurginca
