Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 987/2008. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA |
CURTEA DE APEL ORADEA |
- Secția civilă mixtă - |
completul II-recurs |
Dosar nr- |
DECIZIA CIVILĂ NR. 987/2008-
Ședința publică din data de 11 iunie 2008
PREȘEDINTE: Dana Cigan | - - | - JUDECĂTOR 2: Aurora Popa |
- - | - JUDECĂTOR 3: Maria Galeș | |
- - | - judecător | |
- - | - grefier |
Pe rol fiind soluționarea recursului civil declarat de recurentul pârât MINISTERUL ECONOMIEI ȘI FINANȚELOR, cu sediul în B, sector 5,- și DIRECȚIA GENERALĂ A FINANȚELOR PUBLICE S M, cu sediul în S M, Romană, nr. 3-5, județul S M, în contradictoriu cu intimații reclamanți și -, ambii cu domiciliul în S M,-, județul S M, împotriva deciziei civile nr.45/Ap din 11 februarie 2008 pronunțată de Tribunalul Satu Mare, prin care a fost menținută sentința civilă nr. 5520 din 21 septembrie 2007 pronunțată de Judecătoria Satu Mare în dosar nr. 2216/2006, având ca obiect: pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică de azi nu se prezintă nimeni, părțile fiind lipsă.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, învederându-se instanței faptul că prezentul recurs este scutit de la plata taxei judiciare de timbru și al timbrului judiciar, având în vedere natura cauzei dedusă judecății, precum și faptul că la dosarul cauzei a parvenit prin Serviciul Registratură, la data de 29.05.2008 întâmpinare din partea intimaților reclamanți, după care:
Nefiind cereri de formulat și probe de administrat, văzând de asemenea și faptul că părțile au solicitat judecarea prezentului recurs și în lipsa acestora, în conformitate cu prevederile art. 242 pct. 2 Cod procedură civilă, constată cauza în stare de judecată și trece la soluționarea prezentului recurs.
CURTEA DE APEL
DELIBERÂND:
Asupra recursului civil de față, instanța constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 5520 din 21 septembrie 2007, pronunțată de Judecătoria Satu Mare, s-a admis acțiunea civilă formulată de reclamanții și, împotriva pârâtului Statului Român reprezentat prin Ministerul Finanțelor Publice și în consecință, a fost obligat pârâtul să plătească pe seama reclamanților, suma în cuantum de 212.558 lei reprezentând prețul de circulație a imobilului - apartament situat în S M, str. -, nr. 10 înscris în CF 788 S M, nr. top 318 și CF individuală 54542 S M și suma de 900 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință instanța de fond a reținut că, prin contractul de vânzare-cumpărare nr.376/1996 reclamanții au făcut dovada cumpărării de la imobilului apartament înscris în CF 788 S M, top.318, achitând în întregime prețul stipulat, dovedit prin chitanțele depuse.
Adresa nr.871/16.11.2006 emisă de SC SA, relevă faptul că reclamanții și-au achitat în rate lunare de 202.364 lei/Rol, cu termen de rambursare de 5 ani și cu dobândă de 17,5 % pe an, iar suma achitată conform contractului de vânzare-cumpărare nr.376/1996, fost de 13.110.912 lei Rol - din care credit în sumă de 8.466.515 lei rol, dobândă în sumă de 3.695.350 lei rol și suma de 949.047 lei rol, reprezentând avansul achitat la Trezoreria S M, cu chitanța nr.-/01.11.1996.
Așa cum relevă coala CF 788 S M, reclamanții sunt proprietarii tabulari prin cumpărare în baza Legii nr. 112/1995 asupra imobilului apartament compus din 3 camere, de sub top 318 situat pe-.
Prin sentința civilă nr.4496/2004, pronunțată de Judecătoria Satu Mare în dosar nr.4286/2004, s- constatat nulitatea absolută contractului de vânzare-cumpărare încheiat de cumpărătorii reclamanți, care au devenit evinși, dată fiind revendicarea fostului proprietar în baza Legii nr. 10/2001, dispunându-se restabilirea situației anterioare în favoarea fostului proprietar, situația juridică cu privire la prețul achitat de reclamanți rămânând nesoluționată.
În cauză s- dispus și efectuat expertiza întocmită de ing. -,pentru stabilirea valorii de circulație a imobilului apartament în speță, situat în S M,-, în concluziile expertizei fiind precizată valoarea finală de 212.558 lei inclusiv investițiile făcute de reclamanți. Așa fiind, instanța, în baza art.1339 și 1341 cod civil și art.261 pr.civ. a admis acțiunea conform dispozitivului.
Împotriva acestei hotărâri pârâtul Statul Român prin Ministerul Economiei și Finanțelor Publice reprezentat de către Direcția Generală a Finanțelor Publice a Județului SMc onform mandatului anexat, a declarat recurs calificat ulterior în apel, față de cuantumul pretențiilor ce formează obiectul cauzei și care depășesc pragul valoric de 100.000 lei, prev.de art.282 ind.1 Cod procedură civilă, solicitând admiterea căii de atac promovate, schimbarea în parte a sentinței apelate în sensul obligării Statului Român reprezentat prin Ministerul Economiei și Finanțelor doar la plata prețului achitat de intimații - reclamanți și, pentru imobilul apartament, situat în S M,-, reactualizat conform dispozițiilor legale în vigoare și întemeiat pe următoarele considerente care constituie motivele apelului.
Prin decizia civilă nr. 45/Ap din 11 februarie 2008 pronunțată de Tribunalul Satu Mare în dosar nr-, s-a respins apelul declarat de pârâtul Statul Român prin Ministerul Economiei și Finanțelor Publice B, reprezentat de către Direcția Generală a Finanțelor Publice a Județului S M, împotriva sentinței civile nr.5520/21.09.2007 a Judecătoriei Satu Mare, în contradictoriu cu intimații și.
Fără cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a avut în vedere următoarele considerente:
În urma pronunțării sentinței civile nr.4496/15.09.2004 a Judecătoriei Satu Mare, din dosar nr.4826/R/2004 rămasă irevocabilă prin respingerea recursului la data de 29.11.2005, în baza deciziei civile nr.1232/R/2005 a Curții de APEL ORADEA, prin care s-a admis acțiunea civilă formulată de reclamanta Fundația Caritate cu sediul în B, str.-, nr.12 (42), cu domiciliul procedural în S M,-/5 (Cabinet av. ), intimații - reclamanți și au pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului - apartament, situat în S M,-, înscris în CF 788 S M, nr.top.318, CF individual nr.542 prin constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr.376/1996, precum și a Ordinului de atribuire nr.45/1997 asupra cotei de 48 mp.teren de sub construcție.
Așadar, ca urmare a constatării nulității absolute a contractului de vânzare - cumpărare intimații - reclamanți întemeiat pe obligația de garanție ce incumbă vânzătorului și pe faptul că au fost evinși au solicitat obligarea Statului Român la plata unei despăgubiri reprezentând contravaloarea prețului de circulație pentru apartamentul cumpărat și nu doar prețul actualizat plătit de chiriași, evocând în susținerea pretenției disp.art.1344 și urm. Cod civil, privind evicțiunea.
Așa cum rezultă din conținutul art.1294 Cod civil, vânzarea este un contract sinalagmatic (bilateral), deoarece prin încheierea sa dă naștere la obligații reciproce între părțile contractante, rezumate în esență la obligația vânzătorului de a preda lucrul vândut și să garanteze pe cumpărător de evicțiune, iar cumpărătorul să plătească prețul.
Principala obligație a vânzătorului este stabilită prin art.1313 Cod civil, care prevede obligația de a răspunde de bunul vândut, lucru care trebuie să fie în comerț (în circuitul civil - art.1310 Cod civil), să existe în momentul încheierii contractului și să fie proprietatea vânzătorului. Obligația generică de a răspunde de bunul vândut implică în condițiile art.1336 Cod civil garanția pentru liniștita folosință a lucrului, cunoscută sub forma obligației de garanție pentru evicțiune. Astfel, în art.1337 Cod civil vânzătorul este de drept obligat, după natura contractului de vânzare, a răspunde către cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut.
Obligația de garanție pentru evicțiune există atât atunci când evicțiunea provine de la un terț, cât și în cazul evicțiunii provenite dintr-un fapt personal al vânzătorului, iar pentru a antrena răspunderea vânzătorului evicțiunea trebuie să aibă o cauză anterioară vânzării.
Aceste dispoziții legale cuprinse în normele generale din Codul Civil își găsesc aplicare în cauză, nefiind excluse prin art. 50 alin 2 si 3 din Legea nr. 10/2001 republicată. Prevederea cuprinsă în legea specială reglementează doar modul de restituire a prețului actualizat plătit de cumpărătorii locuințelor în baza Legii nr.112/1995 și pentru care prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile contractele de vânzare-cumpărare au fost invalidate.
Prejudiciul efectiv suferit de intimații-reclamanți ca urmare a desființării contractului de vânzare-cumpărare și a pierderii dreptului de proprietate asupra apartamentului, excede prețului actualizat plătit cu ocazia cumpărării și reprezintă valoarea actuală de circulație, respectiv valoarea de înlocuire a bunului care a ieșit din patrimoniul intimaților-reclamanți și pentru care obligația de a suporta pierderea bunului revine Statului ca urmare a încheierii contractului de vânzare-cumpărare prin administratorii desemnați în condițiile legii de Stat prin exercitarea funcției legislative, dar și prin faptul că, cu rea credință a vândut un bun care nu era în circuitul civil, fiind astfel dator să restituie cumpărătorului toate cheltuielile și despăgubirile cuvenite acestuia și rezultate din obligația de garanție contra evicțiunii.
Lipsa de diligență asupra condiției esențiale ca lucrul vândut să fie în circuitul civil, nu poate fi imputată cumpărătorilor, cu atât mai mult cu cât cererea de cumpărare a imobilului s-a făcut în contextul legislativ de la data respectivă ( Legea 112/1995 - art.9 și HG nr.20/1996, art.1 alin.2 în conformitate cu care erau considerate ca fiind preluate cu titlu în proprietatea Statului imobilele cu destinația de locuință în baza Decretului nr.111/1951). Verificarea îndeplinirii acestei condiții obliga vânzătorul să cerceteze dacă imobilul pentru care chiriașul și-a exprimat opțiunea de cumpărare în condițiile art.9 din Legea 112/1995 este în circuitul civil și poate fi dobândit dreptul de proprietate în temeiul Legii 112/1995 sau intră sub incidența altor legi speciale de reparație cu o reglementare viitoare în condițiile art.25 din Legea 112/1995.
De vreme ce s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr.376/1996 rezultă că vânzătorul a acceptat oferta făcută de cumpărător (chiriașul) iar lucrul vândut a fost considerat ca fiind în circuitul civil și proprietatea vânzătorului, deși ulterior s-a stabilit nerespectarea dispozițiilor Legii nr.112/1995 la încheierea contractului, lege care a reglementat numai regimul juridic al imobilelor preluate de la persoane fizice și nu de la persoane juridice, în speță Comunitatea () SMr eprezentată de Fundația Caritatea, reclamantă în dosar nr.4286/R/2004 al Judecătoriei Satu Mare, care și-a fundamentat acțiunea pe dispozițiile art.6 alin.3 Titlul II din OUG 184/2002 pentru modificarea Legii 10/2001 și a OUG 94/2000 aprobată prin Legea 501/2002.
În consecință, intimații-reclamanți au fost privați de dreptul de proprietate întrucât Statul și-a încălcat obligația pozitivă de a reacționa în timp util și cu coerență față de chestiunea de interes general pe care o reprezenta restituirea sau vânzarea unor imobile intrate în posesia sa în temeiul decretelor de naționalizare. Acceptarea ofertei de cumpărare a creat o speranță legitimă pentru intimații-reclamanți în exercitarea dreptului de proprietate asupra bunului dobândit, iar privarea ca urmare a invalidării contractului de vânzare-cumpărare poate fi compensată prin obținerea valorii de înlocuire a bunului la prețul de circulație din momentul evicțiunii.
Întemeiat pe aceste considerente și a dispozițiilor legale precitate, tribunalul în baza art.296 Cod procedură civilă a respins apelul ca nefondat, fără cheltuieli de judecată nefiind solicitate.
Împotriva hotărârilor pronunțate în cauză, a declarat recurs Statul Român reprezentat de Ministerul Economiei și Finanțelor -prin S M- solicitând modificarea acestora, în sensul limitării cuantumului despăgubirilor în favoarea reclamanților doar la varianta reactualizată a prețului achitat și nu la prețul de circulație a imobilului, așa cum au statuat instanțele.
În motivarea recursului recurentul arată că este nelegală aplicarea dispozițiilor Codului civil referitoare la evicțiune, deoarece, în cauză sunt aplicabile prevederile legii speciale. Pe de altă parte, se arată în recurs că Ministerul Economiei și Finanțelor nu poate fi obligat și la restituirea comisionului de 1% încasat de SC SA, iar, pe de altă parte, invocă în apărare culpa unităților specializate pentru evaluarea și vânzarea locuințelor care avea obligația de a intreprinse toate demersurile necesare pentru clarificarea situației juridice a imobilelor care au fost înstrăinate în temeiul Legii nr. 112/1995.
Prin întâmpinarea depusă intimații au solicitat respingerea recursului.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține că nu sunt întemeiate criticile recurentului, deoarece potrivit art. 1339 Cod civil în nici un mod vânzătorul nu se poate sustrage de la răspunderea pentru evicțiunea care ar rezulta într-un fapt personal al său, orice convenție contrară fiind nulă.
În aceste condiții, în cazul lipsirii de efecte juridice a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 chiriașii cumpărători vor fi despăgubiți cu suma reactualizată a prețului achitat, potrivit normelor speciale, care se vor completa cu normele Codului civil, în acest caz special, deoarece, sunt incidente și prevederile ar. 1346 Cod civil, potrivit cărora în cazul în care vânzătorul a vândut cu rea-credință fondul altuia el răspunde pentru prejudiciul întreg cauzat cumpărătorului.
Statul Român a creat o aparență de drept în ceea ce privește valabilitatea acestor contracte de vânzare-cumpărare care au fost încheiate de societăți comerciale cu capital de stat, în temeiul unei colaborări care trebuia să existe cu comisiile care dispuneau asupra cererilor de retrocedare, ori, lipsa acestei activități concentrate a instituțiilor Statului Român nu poate fi imputată decât recurentului.
Pe de altă parte, dacă s-ar limita nivelul despăgubirilor în aceste cazuri la valoarea reactualizată a prețului, s-ar crea o discriminare față de chiriașii ale căror contracte au rămas valabile și care deja pot înstrăina aceste imobile la valoarea de piață, discriminare inacceptabilă în practica Curții Europene a Drepturilor Omului. În cauza Kalinova c/a Bulgariei, Curtea a statuat că și în cazul în care imobilul este restituit fostului proprietar, acordarea chiriașului care cumpărat imobilul doar a prețului reactualizat reprezintă o încălcare al art. 1 din Protocolul 1 al Convenției, despăgubirea, într-un astfel de caz,trebuind să fie efectivă.
Față de toate aceste considerente, instanța va respinge recursul ca neîntemeiat în baza ar. 312 al. 1 Cod procedură civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul civil declarat de recurentul pârât MINISTERUL ECONOMIEI ȘI FINANȚELOR, cu sediul în B, sector 5,- și DIRECȚIA GENERALĂ A FINANȚELOR PUBLICE S M, cu sediul în S M, Romană, nr. 3-5, județul S M, în contradictoriu cu intimații reclamanți și -, ambii cu domiciliul în S M,-, județul S M, împotriva deciziei civile nr.45/Ap din 11 februarie 2008 pronunțată de Tribunalul Satu Mare, pe care o menține în întregime.
Fără cheltuieli de judecată.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică de azi, 11 iunie 2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR GREFIER
- - - - - - - -
- judecător fond -
- judecători apel -
- redactat decizie - judecător -03.07.2008
- dactilografiat grefier -03.07.2008- 2 ex.
Președinte:Dana CiganJudecători:Dana Cigan, Aurora Popa, Maria Galeș
