Obligație de a face. Decizia 1058/2008. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMI ȘOARA Operator 2928
SECȚIA CIVIL
DOSAR NR-
DECIZIA CIVIL Nr.1058
Ședința public din 30 octombrie 2008
PREȘEDINTE: Cristian Pup
JUDECTOR: G -
JUDECTOR: - -
GREFIER: - -
S-a luat în examinare recursul declarat de pârâții-reclamanți reconvenționali și împotriva deciziei civile nr. 134/17.04.2008, pronunțat de Tribunalul Arad în dosarul nr-, în contradictoriu cu reclamanții intimați, și pârâții intimați și Municipiul A prin Primar, având ca obiect obligație de a face.
La apelul nominal, fcut în ședinț public, se prezint pârâtul recurent personal și asistat de avocat G care se prezint și în reprezentarea pârâtei recurente, avocat în reprezentarea reclamanților intimați, și, lips fiind pârâții intimați și Municipiul A prin Primar.
Procedura legal îndeplinit.
Recursul este legal timbrat cu tax judiciar de timbru în cuantum de 10 lei și timbru judiciar de 0,15 lei.
S-a fcut referatul cauzei de ctre grefierul de ședinț dup care, se constat c prin registratura instanței, la data de 27 octombrie 2008, reclamanții intimați au depus întâmpinare care, în raport de data tardiv a depunerii, cu nerespectarea dispozițiilor art.308 alin.2 Cod procedur civil, va fi considerat a avea valoarea unor concluzii scrise, precum și copia hotrârii date de Curtea European a Drepturilor Omului în cauzaBurzo vs. România.
Nemaifiind cereri de formulat sau excepții de invocat, instanța acord cuvântul în susținerea recursului.
Reprezentantul recurenților solicit admiterea recursului, modificarea deciziei atacate în sensul menținerii hotrârii primei instanțe ca fiind legal și temeinic, cu cheltuieli de judecat; depune concluzii scrise.
Reprezentantul reclamanților intimați solicit respingerea recursului, fr cheltuieli de judecat. Susține c termenul de cinci ani începe s curg de la data rmânerii irevocabile a hotrârii, iar în acest sens exist o hotrâre a Înaltei Curți de Casație și Justiție, respectiv decizia civil nr. 5556/23.06.2005.
În replic, reprezentantul recurenților susține c Înalta Curte de Casație și Justiție doar a confirmat hotrârea definitiv, astfel încât nu se impunea socotirea termenului de cinci ani de la data rmânerii irevocabile, ci chiar de la data rmânerii definitive a hotrârii.
CURTEA
În deliberare, constat urmtoarele:
Prin decizia civil nr.134/17.04.2008 pronunțat în dosarul nr-, Tribunalul Arada admis apelul declarat de reclamanții-pârâți reconvenționali și împotriva sentinței civile nr.10215/19.12.2007 pronunțat în dosarul cu același numr al Judec toriei Arad, pe care schimbat-o în totalitate, în sensul c a admis acțiunea principal a reclamanților și împotriva pârâților, și precum și acțiunea civil conexat a acelorași reclamanți-pârâți reconvenționali, alturi de reclamanții și împotriva acelorași pârâți-reclamanți reconvenționali, Creș și.
În consecinț, pârâta a fost obligat s încheiere cu reclamanții și un contract de închiriere cu privire la imobilul situat în A,-,.1, jud. A, înscris în CF 20482 A, nr.top.1153/2.2/1, pe o durat de 5 ani, iar în caz de refuz decizia urmând s țin loc de contract de închiriere.
Totodat, a obligat pârâții și s încheiere cu reclamanții și un contract de închiriere cu privire la imobilul din A,-,.2, înscris în CF 20483 A, nr.top.1153/2.2/2, tot pe o durat de 5 ani, stabilind în ambele cazuri cuantumul chiriei în limita plafonului prevzut de art.15 alin.3 din 10/2001.
Prin aceeași decizie, tribunalul a respins cerere reconvențional a pârâților -reclamanți reconvenționali pentru evacuare, la fel și în cazul acțiunii conexate, ambele exercitate de pârâții-reclamanți reconvenționali ori reclamanți conex.
Ulterior, la data de 16.06.2008, tribunalul și-a rectificat propriile erori materiale strecurate în cuprinsul deciziei, completând dispozitivul acesteia cu mențiunea c a admis și apelul declarat de reclamanții-pârâți reconvenționali și împotriva sentinței civile nr.10215/19.12.2007 pronunțat în dosarul cu același numr al Judec toriei Arad.
Prin aceast decizie, tribunalul a infirmat total soluția instanței de fond, care în prim instanț admisese cererea reconvențional, respectiv acțiunea conex a pârâților-reclamanți reconvenționali și, respectiv, dispunând evacuarea pârâților și precum și a pârâților și din apartamentele nr.1 și 2 situate în A,- și a respins acțiunea pârâților și, de obligare a pârâților-reclamanți reconvenționali s încheie contracte de închiriere pe o durat de 5 ani.
Judectoria a constatat într-o prim etap procesual c reclamanții au achiziționat, în condițiile 112/1995, apartamentul nr.1 situat în A,-, dup ce în prealabil au fost titularii contractului de închiriere nr.3131/1985, încheiat cu Statul Român, prin intermediul SC SA
În mod similar, pârâții au achiziționat apartamentul nr.2 din același imobil, tot în baza 112/1995, dup ce în prealabil au fost titularii contractului de închiriere nr.1084/!990.
Ulterior, prin decizia civil nr.63/21.04.2003 a Curții de Apel Timi șoara - definitiv, rmas irevocabil prin decizia civil nr.8818/01.11.2006 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, s-a admis apelul reclamanților și împotriva sentinței civile nr.460/2002 a Tribunalului Arad, în contradictoriu cu pârâții Consiliul local mun. A, Consiliul Județean A, Prefectul județului A, Ministerul Finanțelor Publice, prin Direcția General a Finanțelor Publice jud.A, SC SA A precum și pârâții Stata și, respectiv și.
Prin aceste ultime dou decizii, de apel și de recurs, s-a constatat calitatea de persoan îndreptțit a reclamantei, în sensul 10/2001 și s-a dispus restituirea în natur ctre fostul proprietar a imobilului înscris în CF 20483 A, naționalizat abuziv de ctre autoritțile comuniste.
Totodat, s-a dispus anularea dispozițiilor Primarului mun. A nr.1206/2002 și 1207/2002 referitoare la cele dou apartamente din litigiu, precum și a dispozițiilor nr.245/1985 și 246/1985 ale fostului Comitet Executiv al Consiliului Popular județean A, prin care s-au naționalizat cele dou apartamente.
De asemenea, s-a constatat nulitatea absolut a celor dou contracte de vânzare-cumprare cu nr.- și 1112/1997, încheiate de Statul Român, prin SA A, cu reclamanții și, pe de o parte, și și, pe de alt parte, dispunându-se și restabilirea situației anterioare în cartea funciar, respectiv radierea tuturor înscrierilor privitoare la dreptul de proprietate, care s-au efectuat de la data de 14.05.1985 - momentul naționalizrii abuzive și reînscrierea dreptului de proprietate al reclamantei în CF 20482 A, respectiv al reclamanților în CF 20483
În sfârșit, prin aceleași decizii, pârâții din acea cauz - și - au fost obligați s las reclamanților cele dou apartamente, în deplin proprietate și liniștit posesie, condiționat de restituirea ctre stat a despgubirilor primite de aceștia în anul 1985, în valoare reactualizat.
În privința contractelor de vânzare-cumprare încheiate în baza Legii nr. 112/1995, s-a constatat c acestea s-au încheiat cu fraudarea Legii nr. 112/1995.
Pe de alt parte, în contextul prezentului litigiu, prima instanț a mai constatat c, prin notificrile din 27.11.2006 și comunicate pârâților la datele de 27 și 29 noiembrie 2006, proprietarii au cerut chiriașilor s-și precizeze poziția cu privire la încheierea noilor contracte de închiriere, având ca obiect cele dou apartamente restituite.
Reclamanții-pârâți reconvenționali și nu au rspuns notificrilor proprietarilor, iar poziția procesual din prezentul litigiu reflect refuzul de a încheia contracte de închiriere cu proprietarii.
Astfel, judectoria a constatat c în ceea ce privește apartamentul nr.1, din cuponul de pensie pe luna aprilie 2007, reiese c doamna are un venit lunar de 442 lei, în timp ce potrivit declarației olografe sub semntur privat a domnului s-a concluzionat c acesta nu nici un fel de venit. Îns, în opinia primei instanțe, aceast declarație olograf nu constituie în sine un mijloc de prob, cât vreme declarația nu este confirmat de o adeverinț eliberat de Administrația Finanțelor Publice, care s ateste c acesta nu dispune de venituri impozabile sau o adres din partea Casei Județene de Pensii A, care s ateste eventual c acesta nu beneficiaz de pensie ori de un alt tip de venit.
De asemenea, instanța de fond a mai constatat c, în dovedirea investițiilor efectuate de reclamanții la apartamentul nr.1, compus din 3 camere și dependințe, a fost depus contractul nr.48323 încheiat cu compania A, privind instalarea unui circuit ca- care îns îl privește pe domnul, nscut la data de 08.10.1974 și acesta evident c nu poate fi aceeași persoan cu reclamantul, care s-a nscut în anul 1953 și evident, primul nu poate fi eventual decât fiul reclamantului.
Pe de alt parte, judectoria a mai constatat c în cadrul acțiunii reconvenționale a reclamanților reconvenționali și în dosarul nr.4310/2007 a Judec toriei Arad, aceștia au solicitat obligarea pârâților reconvenționali la plata unor despgubiri de 15.000 lei, reprezentând contravaloarea investițiilor realizate la apartamentul nr.1, îns s-a apreciat c lucrri de o astfel de valoare, la care se asociaz cheltuielile legate de creșterea și educarea unui copil nu puteau fi realizate numai din venitul doamnei.
Totodat, s-a mai constatat c reclamanții nu au artat câți copii au avut, ce vârste au aceștia, dac locuiesc împreun cu reclamanții, dac sunt cstoriți ori dac au venituri, observându-se totodat c dl. jr. are vârsta de 33 ani, care rezult din CNP-ul su, menționat în contractul cu
În alt ordine de idei, în privința pârâtului, s-a constatat c acesta s-a nscut la 26.04.1942 și realizeaz o pensie de 873 lei, în timp ce soția acestuia - doamna beneficiaz de o pensie în sum de 530 lei, potrivit cupoanelor de pensie depuse în instanț. Îns, nici acești reclamanți - pârâți reconvenționali nu au precizat dac au avut copii, ce vârste ar avea aceștia în caz afirmativ, dac sunt sau nu cstoriți și dac locuiesc împreun ori dac realizeaz venituri proprii. Toate aceste dovezi ar fi putut fi lesne prezentate prin depunerea copiilor actelor de identitate sau ale certificatelor de naștere și cstoriei, alturi de o eventual adres de la Asociația de Proprietari/Locatari din imobil ori de Direcțiile județene specializate. Reclamanții au depus la dosar, în probațiune, doar prima foaie a contractului lor inițial de închiriere, fr anexe și fr fișa locativ.
În acest context factual, judectoria a reținut c, din coroborarea art.6 din OUG 40/1999, ce instituie obligația proprietarului de a încheia un contract de închiriere cu foștii chiriași, la cererea acestora din urm, cu art.32 ce se refer la definirea noțiunii de familie ale crei venituri se iau în calcul la determinarea cuantumului chiriei precum și art.31 alin.2, potrivit cruia chiriașii sunt obligați s aduc a cunoștința proprietarului, în termen de 30 de zile, sub sancțiunea rezoluțiunii contractului, orice modificare intervenit cu privire la veniturile familiei, rezult c un consimțmânt valabil exprimat în condițiile OUG 40/1999 presupune din partea chiriașului exprimarea voinței de a încheia contractul de închiriere, dar și aducerea la cunoștința proprietarului a tuturor datelor necesare pentru stabilirea chiriei, prin indicarea tuturor membrilor familiei ce locuiesc în imobilul retrocedat proprietarului, a veniturilor familiei. Numai așa se poate stabili venitul pe familie, ce constituie criteriul pentru stabilirea chiriei, conform art.15 alin.3 din Legea nr. 10/2001 și art.32 alin.2 raportat la art.31 alin.1 din OUG 40/1999, de care se prevaleaz reclamanții-pârâți reconvenționali și.
Instanța de fond a constatat c în aceste condiții nu este posibil determinarea cuantumului chiriilor și astfel, nu se pot încheia valabil contractele de închiriere pentru cele 2 apartamente, conform art.948 Cod civil, motive pentru care judectoria a respins acțiunea principal a reclamanților și înregistrat în dosar nr- precum și cererea reconvențional a acelorași prți în dosarul nr-, ambele având ca obiect obligarea pârâților - reclamanți reconvenționali și la încheierea contractelor de închiriere și stabilirea cuantumului chiriei.
În aceea ce privește cererile de evacuare, formulate de proprietarii și, judectoria reținut c, din moment ce aceștia și-au intabulat în CF dreptul lor de proprietate, iar pârâții -reconvenționali și nu sunt creditorii obligației de restituire a despgubirilor stabilite în 1985 și nici nu au vreun titlu asupra apartamentelor din litigiu, vzând și disp.art.480 Cod civil, a conchis c se impune admiterea cererii reconvenționale a pârâților - reclamanți reconvenționali, și împotriva reclamanților - pârâți reconvenționali și și și în dosar nr- precum și acțiunea principal conexat a reclamanților și împotriva acelorași pârâți, înregistrat în dosarul nr-, alturi de acțiunea principal conexat exercitat de reclamantul împotriva pârâților în dosar nr-.
Aceast sentinț a judectoriei a fost apelat atât de ctre reclamanții-pârâți reconvenționali, cât și de ctre reclamanții-pârâți reconvenționali.
Familia a susținut c doar din eroare nu au reușit s indice judectoriei faptul c au un fiu major, în persoana domnului jr. care locuiește împreun cu reclamanții, fiind angajatul companiei, unde realizeaz un venit lunar net de 799 lei, prezentând instanței de apel dovezi în acest sens. Ulterior, acești apelanți au revenit și au mai artat c apelanta realizeaz pe lâng pensie și un salariu lunar net de 500 lei, în calitate de angajat a SC
În acest context, apelanții au susținut c judectoria nun a solicitat aceste dovezi și mai mult, s-a ignorat faptul c proprietarii au ignorat solicitrile apelanților de a încheia contracte de închiriere.
Pe de alt parte, reclamanții - pârâți reconvenționali au susținut c dovezile invocate de prima instanț și care nu au fost depuse de ctre acești apelanți nu prezentau oricum relevanț, în condițiile în care aceștia au doi copii majori, care nu locuiesc în apartamentul din litigiu în prezent, iar din cupoanele de pensie prezentate în prim instanț rezult un venit net total de 1.403 lei, venitul pe membru de familie fiind astfel de 701,5 lei, inferior salariului mediu net pe economie, care în decembrie 2007 fost estimat oficial la 1.266 lei.
Tribunalul a considerat c cele dou apeluri sunt întemeiate întrucât judectoria a respins în mod nejustificat acțiunea principal a reclamanților și, rezultând din considerente c prima instanț ar fi apreciat c nu este posibil s fie determinat cuantumul chiriei, ca urmare a refuzului reclamanților-pârâți reconvenționali de a depune dovezi privind numrul membrilor de familie și cu privire la veniturile realizate în mod individual de fiecare persoan.
Or, a apreciat tribunalul prin acțiune, apelanții au solicitat ca stabilirea cuantumului chiriei s se realizeze în limitele prevzute de art.15 alin.3 din Legea nr. 10/2001 și în acest sens, apelanții au depus la dosarul de fond copia cuponului de pensie al doamnei și declarația olograf a domnului, în timp ce soții au depus ambii, copiile cupoanelor lor de pensie.
Asociat acestei constatri, tribunalul a mai reținut c în imobil nu exist asociația de proprietari/locatari, motiv pentru care apelanții nu au putut prezenta adeverințele invocate de prima instanț, iar în msura în care s-a apreciat c declarația olograf a domnului nu constituie un mijloc de prob relevant, atunci tot instanța de fond ar fi avut obligația ca, în baza rolului activ prevzut de art.129 Cod procedur civil, s pun în discuție necesitatea administrrii de probe.
În privința apelanților, tribunalul a reținut c deși lipsesc elemente esențiale ale contractului de închiriere, cum ar fi anexele și fișa locativ, dup cum aceștia nu au depus nici acte de stare civil, totuși, toate aceste elemente nu prezint nicio relevanț întrucât la data introducerii acțiunii, în locuința ocupat de familia locuiau doar cei doi apelanți.
În continuare, tribunalul a reținut c aprrile intimaților în apel se refer la obligația de a încheia contracte de închiriere, respectiv durata termenului și momentul de la care acesta începe s curg, iar argumentele aduse de judectorie, ori care ar putea fi aduse de tribunal în aceast privinț, ar înclca dreptul la un proces echitabil reglementat de art.6 paragraf 1 din Convenția European a Drepturilor Omului.
În raport cu obiectul acțiunii principale și a celei conexe, tribunalul a apreciat c prevaleaz dispozițiile art.6 din OUG 40/1999, care prevede c în cazul contractelor de vânzare-cumprare încheiate cu înclcarea prevederilor Legii nr. 112/1995, proprietarul recunoscut în justiție va încheia cu persoanele care au cumprat locuința în baza Legii nr. 112/1995 și care o ocup efectiv, la cererea acestora din urm, un contract de închiriere. Or, apelanții au fcut dovada notificrii cu privire la solicitarea acestora de a încheia cu proprietarii contracte de închiriere, iar stabilirea cuantumului chiriei se face ulterior, în momentul perfectrii contractelor, conform art.15 alin.3 din Legea nr. 10/2001. Sancțiunea aplicabil în cazul în care chiriașul nu aduce la cunoștința proprietarului veniturile sale este cea prevzut de art.alin.2 din OUG 40/1999, respectiv rezilierea contractului. Astfel, s-a reținut c judectoria a apreciat în mod greșit c nu exist elemente de determinare a chiriei.
În condițiile în care contractele de vânzare-cumprare încheiate de apelanți în baza Legii nr. 112/1995 au fost anulate prin hotrâri judectorești irevocabile, coroborat cu existența notificrilor apelanților prin care își exprim intenția de a încheia cu proprietarii contracte de închiriere, raportat la faptul c intimații nu au dat curs solicitrilor apelanților, ci dimpotriv, înc în faza pronunțrii deciziei definitive a Curții de Apel Timi șoara au solicitat, pe calea executrii silite, lsarea în deplin proprietate și liniștit posesie a imobilului, apare ca fiind evident c intimații proprietari sunt în culp întrucât au refuzat în mod nejustificat s încheie un nou contract de închiriere, în condițiile prevzute de art.15 alin.1 din Legea nr. 10/2001, care stipuleaz c durata contractelor de închiriere prevzut de art.6 din OUG 40/1999 este de 5 ani.
obligației intimaților de încheia contractele de închiriere este aceea de la data de la care hotrârea de retrocedare a proprietții a rmas irevocabil și nu definitiv și acesta este momentul în care s-au nscut raporturile locative, motiv pentru care se impune schimbarea în totalitate a sentinței judectoriei, în sensul admiterii acțiunii reclamanților - pârâți reconvenționali și și obligarea intimaților și la încheierea contractelor de închiriere pe o durat de 5 ani, cuantumul chiriei urmând a fi stabilit conform art.15 alin.3 din Legea nr. 10/2001.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs, în termen, pârâții-reclamanți reconvenționali și, recursul fiind motivat în drept cu dispozițiile art.304 pct.9 Cod procedur civil.
În acest context, recurenții au susținut c instanța de apel a fcut o confuzie în ceea ce privește interpretarea caracterului determinat sau determinabil a veniturilor intimaților și, rezultând o interpretare greșit a art.15 alin.3 din Legea nr. 10/2001, cât vreme proprietarul nu a avut niciodat dovezi îndestultoare cu privire la cuantumul veniturilor acestora.
În același context, recurenții au reproșat tribunalului c a imputat în mod nejustificat prime instanțe lipsa de rol activ, cât vreme intimații și aveau datoria de a prezenta în mod voluntar aceste dovezi și nicidecum o atitudine ambigu, lsând s nu fie cunoscut nici numr total al membrilor fiecrei familii și nici dac aceștia realizeaz sau nu venituri, în mod individual și nici cuantumul veniturilor nete realizate de aceștia, care toate reprezentau elemente esențiale pentru perfectarea contractului de închiriere, iar aceast obligație le incumba, chiar înainte de a se adresa cu acțiune la instanța de judecat.
În al doilea rând, recurenții au criticat manier deficitar în care tribunalul a interpretat dispozițiile art.15 alin.2 din Legea nr. 10/2001 raportat la art.3 alin.2 din OUG 40/1999, în contextul în care intimații nu și-au îndeplinit decât o singur obligație dintr-o întreag serie de obligații corelative, respectiv doar au notificat proprietarilor intenția de încheia noi contracte de închiriere, îns nu s-au conformat și obligațiilor legale care s fac perfectabil acest contract.
De altfel, consecința acestui comportament al intimaților este aceea c, deși locuiesc deja de foarte mulți ani în imobilul - proprietatea recurenților, aceștia nu pltesc chirie deloc.
În al treilea rând și în mod subsidiar, recurenții au criticat maniera tribunalului dea determinare a termenului de care urmeaz s fie socotiți cei 5 ani de prelungire a contractului de închiriere, recurenții susținând c acest termen începe s curg de la momentul în care hotrârea de retrocedare a imobilului naționalizat a rmas definitiv -21.04.2003 și nu de la data de la care a rmas irevocabil - 01.11.2006, cu atât mai mult cât decizia Înaltei Curți de Casație și Justiție a confirmat soluția Curții de Apel, privind retrocedarea imobilului ctre proprietarii de drept.
Prin întâmpinrile lor, intimații și au solicitat respingerea recursului, susținând c instanța de apel a interpretat și aplicat corect dispozițiile art.15 alin.3 din Legea nr. 10/2001, în raport și cu dispozițiile art.13 alin.1 și art.15 alin.1 din Legea nr. 10/2001, alturi de dispozițiile art.6 și 9 din OUG 40/1999, în condițiile în care proprietarii, odat sesizați cu notificri de prelungire sau de întocmire a unor contracte noi de închiriere, avea datoria s se conformeze și s încheie de îndat contractele de închiriere, cu un cuantum al chiriei plafonat deoarece proprietarul în aceste cazuri, conform art.15 alin.3 din Legea nr. 10/2001, nu are nicio posibilitate de a negocia chiria. Numai în msura în care datele prezentate de chiriași ar fi eronate, numai atunci proprietarul ar putea rezilia contractul.
În mod suplimentar, intimații au indicat în aprarea lor și argumentele utilizate de Curtea European a Drepturilor Omului în cauzaBurzo vs. România, prin care CEDO a apreciat c dispozițiile OUG 40/1999 privind protecția chiriașilor nu contravin prevederilor art.1 din Protocolul 1 al CEDO, în privința protecției acordate dreptului de proprietate.
Curtea, analizând recursul prin prisma motivelor de fapt și de drept invocate, cu aplicarea dispozițiilor art.299 și urmtoarele Cod procedur civil raportat la art.312 Cod procedur civil, va constata c acesta este întemeiat, fiind incidente în cauz motive de modificare prevzute de art.304 pct.9 Cod procedur civil.
În acest sens, curtea, din perspectiva art.304 pct.9 Cod procedur civil, va constata c problema de drept ce trebuie dezlegat se refer la modul de interpretare al art.15 din Legea nr. 10/2001, în particular alineatele 1 și 3, și care au reprezentat subiect de disput pentru prțile litigante.
Totodat, curtea va constat c pentru a realiza o astfel de analiz, este indispensabil și verificarea economiei OUG 40/1999 care vizeaz modalitatea de realizare a protecției chiriașilor din casele naționalizate restituite proprietarilor de drept, respectiv a tuturor obligațiilor corelative ale prților implicate în astfel de raporturi locative.
Astfel, din acest punct de vedere, curtea va constata c prezint o relevanț accentuat prevederile art. 11 din OUG 40/1999 care statueaz c nerespectarea de ctre proprietar a dispozițiilor art.10 alin. (1) atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior pân la încheierea unui nou contract de închiriere. chiriei pân la încheierea noului contract de închiriere nu poate fi invocat de proprietar ca motiv de evacuare a chiriașului sau a fostului chiriaș.
Lipsa unui rspuns scris sau refuzul nejustificat al chiriașului sau al fostului chiriaș de a încheia un nou contract de închiriere în termen de 60 de zile de la primirea notificrii îl îndreptțește pe proprietar s cear în justiție evacuarea necondiționat a locatarilor, cu plata daunelor-interese, pe calea ordonanței președințiale.
La acest text se asociaz în mod firesc dispozițiile art.31 alin.2 OUG 40/1999, care instituie pentru chiriași obligația de a pune la dispoziția proprietarului toate elementele necesare pentru determinarea cuantumului chiriei, ca element esențial al contractului de închiriere, pendinte de respectarea tuturor celorlalte obligații corelative.
În acest context, curtea va constata în continuare c obligațiile de notificare reciproc au fost respectate de ctre prțile litigante, exprimându-se astfel intenția de a se încheia contractul, îns nu au fost depuse diligențele necesare și pentru perfectarea acestor contracte, în mod concret, iar culpa în acest sens aparține exclusiv intimaților și, care nu au depus în timpul procedurii "grațioase" și nici mcar în timpul soluționrii cauzei în prim instanț, elemente esențiale de natur a determina cuantumul chiriei și în particular, dovezi clare și neechivoce cu privire la numrul total al membrilor de familie care locuiesc în apartamentele din litigiu, și veniturile nete actualizate ale tuturor acestora.
Nerespectarea acestor obligații a condus la imposibilitatea perfectrii contractelor de închiriere și au prejudiciat în același timp pe recurenți, care au fost astfel privați de beneficiul contravalorii folosinței proprietții lor, chiar dac neplata chiriei de ctre intimați nu poate atrage în mod direct încetarea raporturilor de locațiune și evacuarea - potrivit art.11 alin.1 din OUG 40/1999.
În plus, lipsa depunerii acestor diligențe de ctre promotorii acțiunii principale de obligare la încheierea contractului de închiriere (în persoana intimaților și ), nu poate fi imputat primei instanțe, pe criteriul lipsei de rol activ - art.129 alin.5 Cod procedur civil - în condițiile în care reclamanții aveau datoria minimal de a proba în fața instanței, în raport cu dispozițiile art.112 Cod procedur civil și având în vedere principiul disponibilitții în procesul civil c au depus toate diligențele rezonabile pentru perfectarea acestor contracte de închiriere și c astfel, culpa ar fi aparținut în exclusivitate recurenților - proprietari. Cu alte cuvinte, instanțele au datoria ca într-un proces civil, eminamente privat, s realizeze un echilibru între cele dou principii care cluzesc procesul civil - disponibilitatea și rolul activ - într-o astfel de manier încât s nu pun în primejdie o alt valoare fundamental - respectiv, principiul egalitții de tratament și al imparțialitții instanței de judecat.
Or, în acest context, raportat la normele legale invocate mai sus, intimații aveau obligația de a furniza proprietarului toate elementele necesare: numr de persoane, venituri nete în valoare actualizat, pentru a se putea perfecta contractele de închiriere, în termen de 30 de zile de la data la care s-au întâlnit notificrile privind intenția de contracta - art.31 alin.2 din OUG 40/1999 raportat la art.32/1 din același act normativ, îns intimații nu au înțeles s se conformeze unei asemenea obligații, aceast atitudine fiind sancționabil cu rezilierea contractului (în cazul în care acesta exist) și evacuarea.
În același context, curtea va constata c argumentele Curții Europene a Drepturilor Omului din cauza Burzo vs. România nu prezint relevanț întrucât prezentele considerente nu sunt în dezacord cu ceea ce a reținut Curtea de la Strasbourg în legtur cu validitatea în principiu a OUG 40/1999 și dreptul statului de a interveni în situații excepționale pentru protejarea drepturilor chiriașilor, prin adoptarea unei legislații speciale în acest sens.
În prezenta speț nu se pune în discuție contradicția dintre OUG 40/1999 și protecția dreptului de proprietate, astfel cum este înfțișat de art.1 din Primul Protocol al Convenției, ci modul concret în care trebuie s se nasc și s se desfșoare raporturile locative dintre proprietarii și chiriași ce se supun incidenței OUG 40/1999 (proprietarii care și-au redobândit imobilele naționalizate și chiriașii din aceste imobile), fr a se nega drepturile chiriașilor de a avea beneficiul locațiunii pe durata prevzut de norma special. Îns, curtea va constata c OUG 40/1999 însși prevede norme sancționatorii, atât pentru proprietari, cât și pentru chiriași, în cazul nerespectrii procedurilor instituite prin acest act normativ, iar în cazul particular supus acum analizei instanțelor naționale, s-a constatat c intimații-chiriași nu s-au conformat în totalitate acestor proceduri, ceea ce OUG 40/1999 însși, sancționeaz.
În raport cu aceste argumente, astfel cum au prezentate mai sus, curtea va constata c nu mai este necesar analizarea motivelor de recurs subsidiare, legate de momentul de la care ar începe s curg durata locațiunii.
Pentru aceste considerente, curtea, în temeiul prevederilor art.312 Cod procedur civil raportat la art.304 pct.9 Cod procedur civil, va admite recursul declarat de pârâții - reclamanți reconvenționali și împotriva deciziei civile nr.134/17.04.2008 pronunțat de Tribunalul Arad în dosar nr-.
Va modifica decizia recurat, în sensul c va respinge apelurile declarate de reclamanții - pârâți reconvenționali și precum și și împotriva sentinței civile nr.10215/2007 pronunțat de Judec toria Arad în dosar nr-.
În temeiul prevederilor art.274 și urmtoarele Cod procedur civil, va obliga intimații și s plteasc recurenților, în solidar, suma de 2.010,15 lei cu titlu de cheltuieli de judecat, reprezentând onorariu avocat și taxe judiciare, în recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de pârâții-reclamanți reconvenționali și împotriva deciziei civile nr. 134/17.04.2008, pronunțat de Tribunalul Arad în dosarul nr-.
Modific decizia recurat, în sensul c respinge apelurile declarate de reclamanții-pârâți reconvenționali și împotriva sentinței civile nr.10215/2007 pronunțat de Judec toria Arad în dosarul nr-.
Oblig intimații și s plteasc recurenților, în solidar, suma de 2010,15 lei cu titlu de cheltuieli de judecat, reprezentând onorariu avocat și tax judiciar, în recurs.
Irevocabil.
Pronunțat în ședința public din 30 octombrie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECTOR, JUDECTOR,
- - G - - -
GREFIER,
- -
Red./12.11.2008
Tehnored. /2 ex./17.11.2008
Prima instanț:
Instanța de apel:,
Președinte:Cristian PupJudecători:Cristian Pup, Gheorghe Oberșterescu, Florin Șuiu
