Obligație de a face. Decizia 134/2009. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI
ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIA CIVILĂ NR. 134/
Ședința publică din 23 martie 2009
Completul de judecată constituit din:
PREȘEDINTE: Eleonora Spiridon
JUDECĂTOR 2: Daniela Petrovici
JUDECĂTOR 3: Mihaela Popoacă
Grefier - - -
Pe rol, soluționarea recursului civil formulat de recurenta pârâtă M cu sediul în M,-, județul C, împotriva deciziei civile nr. 741, pronunțată de Tribunalul Constanța la data de 08 decembrie 2008, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant, domiciliat în M, strada 1 - 2. -.1,.110, județul C, având ca obiectobligația de a face.
La apelul nominal efectuat în cauză, la ora 1205, se prezintă pentru recurenta pârâtă, avocat, în baza împuternicirii avocațiale seria - nr. 50490 din 23 martie 2009, pe care o depune la dosar, iar pentru intimatul reclamant, răspunde avocat, în baza împuternicirii avocațiale seria - nr. 40540 din 18 martie 2009, pe care o depune la dosar.
Procedura de citare este legal îndeplinită, conform art. 87 și urm. Cod procedură civilă.
Grefierul de ședință se referă asupra cauzei, învederând că recursul este declarat și motivat în termen legal și nu a fost timbrat.
Apărătorul recurentei pârâte depune la dosar chitanța seria - nr. - din 10.03.2009, cu care face dovada achitării taxei judiciare de timbru în sumă de 7 lei și 0,15 lei timbru judiciar mobil.
Apărătorul intimatului reclamant depune la dosar (15-56)concluzii scrise și înscrisuri, în copie, din care rezultă că nu a deținut și nu deține locuință și nici nu a înstrăinat vreuna, precum și practică judiciară.
Întrebate fiind, părțile prezente, arată că nu mai au alte cereri de formulat sau probe de depus în apărare și solicită acordarea cuvântului pe fond, pentru dezbateri.
Instanța ia act de declarația părților prezente, potrivit cu care acestea arată că nu mai au cereri prealabile de formulat sau probe de depus și, în temeiul dispozițiilor art. 150 din Codul d e procedură civilă, constată încheiată cercetarea judecătorească, acordându-le pe rând cuvântul, pe fond, pentru dezbateri.
Apărătorul recurentei pârâte, având cuvântul, pune concluzii de admitere a recursului, așa cum fost formulat și motivat.
Învederează că, în cauză, nu este vorba despre o locuință așa cum este definită de Legea nr. 114/1996; este vorba de o locuință de intervenție și nu de serviciu, cum în mod greșit s-a susținut de intimat.
Face un scurt istoric al speței.
Învederează că blocul a fost construit în perioada 1974-1975 din fondurile Ap. la acea dată Naval M fiind unitate militară. În prezent, SC - M este o societate comercială cu acționar integral - statul român - Direcția Producția de Apărare, înființată prin HG952/2001, privind modificarea și completarea Hotărârii de Guvern nr. 979/2000 privind înființarea Companiei Naționale, prin fuziunea Societății Naționale cu Regia ul Armatei căreia îi sunt aplicabile dispozițiile nr.OUG 130/2004, modificat prin Legea nr. 189/2005 și care nu prevede obligativitatea societății de a dispune de locuințele din patrimoniul său.
Arată că Legea nr. 85/1992, republicată, lege pe care și-a întemeiat acțiunea reclamantul, vizează vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului, dar în speța de față nu sunt aplicabile prevederile acestei legi, ci prevederile nr.OUG 130/2004.
Consideră că intimatul reclamant trebuia să facă dovada că nu a deținut și nu deține locuință și nici nu a vândut vreuna pe teritoriul României. Reclamantul a fost angajatul societății, dar nu mai este.
Invocă art. 136 din Constituția României și Protocolul nr. 1 al CEDO.
Apărătorul intimatului reclamant, pune concluzii de respingere a recursului ca nefondat; cu cheltuieli de judecată.
Învederează că susținerea recurentei pârâte că nu sunt îndeplinite dispozițiile Legii nr. 114/1996 sunt nefondate.
Este de părere că nu are importanță că reclamantul nu mai este salariatul recurentei. Arată că reclamantul a fost angajatul unității pârâte o perioadă mare de timp, din 1980 până în anul 2006. Intimatul reclamant și-a achitat obligațiile de plată, după cum rezultă din înscrisurile administrate în cauză.
Învederează că reclamantul a făcut dovada că nu deține și nici nu a înstrăinat vreo locuință pe teritoriul României, garsoniera în litigiu fiind singura sa posibilitate locativă.
Arată că, din chiar susținerile recurentei, rezultă clar că blocul a fost construit din fondurile Ap. iar în prezent unic acționar al recurentei este statul.
Garsoniera în litigiu este o locuință de serviciu. Invocă dispozițiile art. 7 alin.6 din Legea nr. 85/1992, republicată. Arată că locuința în litigiu nu este locuință de intervenție.
Garsoniera reclamantului este o unitate locativă distinctă, cu baie și bucătărie proprie - îmbunătățiri pe care le-a realizat personal, cu aprobarea societății pârâte.
Concluzionând, solicită respingerea recursului ca nefondat, menținerea deciziei instanței de apel ca temeinică și legală; cu obligarea recurentei pârâte la plata cheltuielilor de judecată efectuate la fondul cauzei, în apel și în recurs.
Solicită instanței să aibă în vedere și concluziile scrise, pe larg dezvoltate, depuse astăzi la dosar - filele 15-19.
Apărătorul recurentei pârâte, în replică, se referă la faptul că reclamantul intimat nu a fost angajatul societății și, deci, nu avea cum să i se repartizeze încăperea respectivă în calitatea arătată de acesta; locuința i-a fost închiriată, conform contractului nr.110 din 26 mai 2005, doar pentru o perioadă de 12 luni, respectiv până la 26 mai 2006, fiind singurul contract încheiat cu reclamantul din prezenta cauză.
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
La 16 iunie 2005 reclamantul a chemat în judecată pârâtul Naval M SA solicitând instanței ca prin hotărâre să oblige pârâtul să îi vândă garsoniera situată în M, str. 1 - 2. -. 1,. 110 conform prevederilor Legii nr. 85/1992 și ale Decretului Lege nr. 61/1990, să fie obligat pârâtul la daune cominatorii de 500.000 ROL/zi de la data rămânerii definitive a hotărârii ce se va pronunța în cauză și până la încheierea contractului de vânzare cumpărare și obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat faptul că prezenta garsonieră situată la adresa indicată i-a fost repartizată ca locuință de serviciu și o ocupa în baza unor contracte de închiriere anuale începând din anul 1989.
Reclamantul a arătat că locuiește în garsonieră împreună cu soția și fiica, în baza contractului de închiriere nr. 110/26.05.2005 și că aceasta reprezintă singura posibilitate locativă a familiei, că imobilul a fost construit din fondurile statului și dat în folosință la începutul anilor 70 iar garsoniera reprezintă o locuință de serviciu iar nu locuință de intervenție.
S-a motivat că reclamantul a solicitat de nenumărate ori conducerii pârâtei să îi vândă garsoniera însă a fost refuzat motivat de faptul că aceste garsoniere nu se vând iar cererile scrise formulate în acest sens nu au fost primite de către conducerea societății pârâte.
În drept, au fost invocate dispozițiile art.1, 7 și 19 din Legea nr. 85/1992, Decretul-Lege nr. 61/1990, Legea nr. 114/1996, art. 1082 cod civil și art. 274 Cod procedură civilă.
Societatea pârâtă a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea ca nefondată a cererii reclamantului pentru următoarele motive: reclamantul ocupă garsoniera în baza unor contracte de închiriere anuale, respectiv din anul 2005, blocul a fost dat în folosință în anul 1974 și a fost construit din fondurile Ministerului Apărării Naționale. În acea perioadă societatea exista sub forma 02029 iar la data de 30.11.2001, în baza nr.HG 952/2001 s-a transformat în societate de sine stătătoare având ca acționar unic Ministerul Economiei și Comerțului. Reclamantul nu a avut calitatea de chiriaș la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, dobândind această calitate numai în anul 2005.
Pârâtul a mai arătat că temeiul de drept a fost ales greșit de către reclamant întrucât îi sunt aplicabile dispozițiile OUG nr. 130/2004 modificate prin Legea nr. 189/2005, lege specială care se aplică cu prioritate și potrivit cu care pârâtul poate vinde locuințele pe care le are în patrimoniu titularilor contractelor de închiriere, disponibilizaților sau pensionarilor cu ultimul loc de muncă la societate dar numai pe baza aprobării de către adunarea generală a acționarilor sau a consiliului de administrație.
S-a motivat că pârâtul nu poate fi obligat la vânzarea locuințelor pe care le are în patrimoniu, reclamantul nu face parte din categoriile de persoane îndreptățite la cumpărarea garsonierei pentru că nu avea calitatea de chiriaș la data intrării în vigoare a legii iar acest spațiu de locuit nu reprezintă o locuință de serviciu.
Prin sentința civilă nr.1044/C/14.05.2007 Judecătoria Mangaliaa respins acțiunea formulată de reclamant.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că reclamantul a primit cu titlu de folosință spațiul locativ situat în blocul de nefamiliști aparținând pârâtului, bloc construit din fondurile Ministerului Apărării Naționale și dat în folosință în anul 1974.
În prezent acest imobil aparține SC SA, acționar fiind AVAS
Contractul de închiriere nr.110/26.05.2005 a fost încheiat cu reclamantul pe o durată de 1 an până la data de 26.05.2006, iar în prezent reclamantul nu mai este salariatul pârâtului.
Potrivit Legii 85/1992 art.7, beneficiază de dreptul de a cumpăra locuințele construite din fondurile statului persoanele care la data apariției legii aveau contract de închiriere cu proprietarii acestor locuințe.
Întrucât reclamantul nu a făcut dovada că în anul 1992 locuia în acest spațiu locativ în baza unui contract de închiriere, instanța de fond a apreciat că nu se încadrează în categoria persoanelor îndreptățite a solicita cumpărarea locuințelor.
Pe de altă parte reclamantul nu a făcut nici dovada că spațiul locativ în cauză îndeplinește cerințele unei locuințe, cu dotările sociale absolut necesare astfel cum se menționează în Legea 114/1996.
De asemenea instanța nu se poate substitui actului de voință al proprietarului imobilului fără a încălca dispozițiile art.969 Cod civil și art. 942 Cod civil potrivit cărora contractul este acordul de voință liber exprimat al părților spre a constitui un raport juridic.
Cum reclamantul nu face parte din categoria persoanelor îndreptățite a cumpăra locuința în cauză, pentru a se admite cererea formulată este necesar acordul pârâtului privind înstrăinarea imobilului, acord ce poate fi exprimat numai de organul de conducere obligat de lege să dispună asupra patrimoniului pârâtului.
Ținând seama că în situația actuală acționariatul pârâtului este deținut în totalitate de AVAS, nici chiar conducerea locală a pârâtului nu poate să decidă asupra vânzării locuințelor din acest bloc de nefamiliști.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel reclamantul, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
Prin decizia civilă nr.741 din 8 decembrie 2008 Tribunalul Constanțaa admis apelul reclamantului, a schimbat în tot sentința civilă nr. 1044/c/14.05.2007 a Judecătoriei Mangalia în sensul că a admis în parte acțiunea formulată de reclamant și a obligat pârâtul să vândă reclamantului, în condițiile Legii 85/1992, republicată, garsoniera situată în M, Bd. 1 - 2. -.1,.110.
A respins cererea de obligare a pârâtului la plata daunelor cominatorii și a obligat pârâtul la plata cheltuielilor de judecată către reclamant.
În considerentele deciziei tribunalul a reținut că blocul situat în mun. M, str. 1 - 2. jud. C, a fost construit de 02647 C din fondurile Ministerului Apărării Naționale și a fost dat în folosință în anul 1974, în beneficiul fostei 02029 așa cum rezultă din procesul-verbal de recepție.
În anul 1998, 02029 aflată în subordinea Regiei Autonome ul Armatei a primit indicativul 02533M, iar în baza nr.HG 952/2001, ca urmare a reorganizării Companiei Naționale, a fost înființată pârâta Naval M, în subordinea Ministerului Economiei și Comerțului.
În baza procesului-verbal de recepție nr.17/28.12.1974 și a fișei mijlocului fix, prin încheierea nr.1191/2001 dată de Biroul de carte funciară din cadrul Judecătoriei Mangalias -a dispus intabularea dreptului de proprietate asupra de nefamiliști în favoarea proprietarului
Blocul în care se află garsoniera litigioasă a avut inițial destinația de cămin de nefamiliști și dreptul de proprietate a fost intabulat în anul 2001 potrivit aceleiași destinații.
Reclamantul locuiește în spațiul locativ în litigiu în baza contractului de închiriere nr. 110 din 26.05.2005, perioada locațiunii fiind pentru un termen de 12 luni, cu posibilitatea de prelungire.
Reclamantul a fost angajat al societății pârâte din anul 1984 până în anul 2005, în prezent raporturile de muncă fiind încetate.
Potrivit art.1 din Legea nr.85/1992 republicată, locuințele construite din fondurile statului pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere.
De asemenea, conform art.7 alin.1 din aceeași lege "locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului - Lege nr.61/1990 și ale prezentei legi".
Prin urmare, titularii contractelor de închiriere au dreptul de a cumpăra, la cerere, locuințele construite din fondurile statului, cu excepția locuințelor de intervenție.
În același timp, este reglementată legal și obligația corelativă a societății de a vinde, aceasta neputând aprecia asupra oportunității vânzării.
Aceasta rezultă în mod expres din formularea "pot fi cumpărate" a art.1 alin.1 din Legea nr.85/1992, cu referire la locuințele construite din fondurile statului, precum și din formularea "vor fi vândute" a art.7 alin.1 din aceeași lege, cu privire la locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat.
Așadar, condițiile ce trebuie îndeplinite cumulativ pentru vânzarea-cumpărarea unor astfel de locuințe sunt: locuințele să fie construite din fondurile statului sau ale unităților bugetare ori de stat, locuințele să nu fie de intervenție, solicitantul să fie titular al unui contract de închiriere.
Vânzarea nu este condiționată de existența unui contract de închiriere valabil încheiat la data intrării în vigoare a Legii nr.85/1992, în acest sens fiind pronunțată de către Înalta Curte de Casație și Justiție decizia în recurs în interesul legii nr.5/21.01.2008.
Prin decizia nr.357/2002 Curtea Constituțională a statuat că prin art.7 din Legea nr.85/1992 a fost consacrată "o normă de justiție socială, întrucât s-a dat posibilitatea chiriașilor să cumpere locuințele la construirea cărora au participat direct sau indirect în vechiul sistem statal-juridic".De asemenea, prin decizia nr.10/1994 Curtea Constituțională a considerat că "legislația de după 22 decembrie 1989 transformat practic un drept de administrare pe care întreprinderile și instituțiile bugetare îl aveau asupra patrimoniului lor, într-un drept de proprietate.
Această transformare nu poate fi o măsură arbitrară prin care unii cetățeni să fie defavorizați în beneficiul altora, știut fiind că aceste bunuri erau rezultatul eforturilor tuturor".
În cazul privatizării unităților de stat, obligația de vânzare către chiriași conținută de dispozițiile Legii nr.85/1992 a fost consacrată ca o obligație in rem - în considerarea obiectului (respectiv locuințe construite din fondurile statului), naștere în cadrul procesului de privatizare.
Prin urmare, atât timp cât locuința a cărei vânzare se solicită este construită din fondurile statului, anterior intrării în vigoare a legii, nu are relevanță împrejurarea că societatea pârâtă este societate privatizată.
Dispozițiile OUG nr.130/2004 privind unele măsuri pentru vânzarea de către societățile comerciale, companiile și societățile naționale din sectorul energiei, petrolului, gazelor naturale, resurselor minerale și al industriei de apărare, precum și de către alți agenți economici din subordinea Ministerului Economiei și Comerțului a locuințelor pe care aceștia le au în patrimoniu personalului propriu, titularilor contractelor de închiriere sau pensionarilor cu ultimul loc de muncă la acești agenți economici nu sunt aplicabile în cauză.
Dispozițiile acestui act normativ au în sfera de reglementare locuințele din patrimoniul agenților economici menționați, în sens larg, deci locuințe care au intrat în orice mod în patrimoniu (deci inclusiv după intrarea în vigoare a Legii nr.85/1992), în timp ce dispozițiile art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992 fac trimitere în mod expres la locuințele construite din fondurile statului și date în folosință până la momentul adoptării acestei legi.
În aceste din urmă dispoziții se încadrează și imobilul în litigiu, pentru motivele arătate mai sus.
Prin urmare, prin cele două acte normative menționate legiuitorul a făcut o distincție clară între imobilele construite din fondurile statului anterior adoptării Legii nr.85/1992 și celelalte imobile deținute de societățile comerciale.
În ceea ce privește caracterul locuinței ca fiind " de serviciu", s-a reținut că, apărarea pârâtei potrivit cu care acest spațiu ar fi " de intervenție " nu poate fi primită, deoarece calificarea unui spațiu locativ ca fiind de intervenție se face raportat la criteriile legale și nu prin hotărâre a organului de conducere al societății.
Astfel, potrivit art.54 alin.2 din Legea nr.114/1996, locuințele de intervenție se realizează o dată cu obiectivul de investiție și se amplasează în incinta acestuia sau în imediata apropiere, ori, în speță, căminul nu se află în incinta unității, dimpotrivă, se află la o mare distanță de aceasta, mai mult, unele spații locative din acesta fiind închiriate unor persoane care nici nu au calitatea de angajați ai unității.
Totodată, deși se susține că, numai 15 garsoniere au fost calificate ca locuințe de intervenție nu se face dovada că printre acestea se află și spațiul locativ ocupat de către reclamant.
Tribunalul a reținut și faptul că pârâtul avea la data introducerii cererii de chemare în judecată, respectiv 16.06.2005, un contract valabil încheiat, acesta fiind perfectat la data de 26.05.2005.
Sub aspectul daunelor cominatorii, s-a stabilit că potrivit dispozițiilor art.580 ind. 3 alin.5 cod procedură civilă, pentru neexecutarea obligațiilor prevăzute în prezentul articol, respectiv obligații de a face ce nu pot fi îndeplinite prin alte persoane decât debitorul nu se pot acorda daune cominatorii, astfel încât, această cerere apare ca fiind neîntemeiată.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul SC Naval M SA invocând nelegalitatea hotărârii în raport de dispozițiile art. 304 pct. 5-8 și 9 din Codul d e procedură civilă.
Arată că spațiul în care locuiește reclamantul nu este o locuință așa cum este definită această noțiune de Legea nr. 114/1996 și că locuința în litigiu este o locuință de intervenție, nu de serviciu cum în mod greșit a reținut instanța.
SC Naval M este o societate comercială înființată în conformitate cu HG nr. 952/2001 în domeniul apărării, căreia îi sunt aplicabile dispozițiile OUG nr. 130/2004 modificată prin Legea nr. 189/2005, legi care nu stabilesc obligația societății de a vinde locuințele din patrimoniu. Apreciază că în speță nu sunt aplicabile dispozițiile Legii nr. 85/1992 și prin obligarea sa la vânzarea locuinței instanța i-a încălcat dreptul constituțional la proprietate.
Susține recurenta că reclamantul nu întrunește condițiile prevăzute de Legea nr. 85/1992 pentru vânzarea locuinței în litigiu deoarece nu a fost angajatul unității iar contractul de închiriere a fost încheiat cu reclamantul în 26 iunie 2005, pentru o perioadă de 12 luni, și după această dată reclamantul nu a mai achitat chiria, societatea încercând să-l evacueze pentru repartizarea spațiului personalului angajat al unității. De asemenea, la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, reclamantul nu avea calitatea de chiriaș, raporturile sale locative începând în 26 iunie 2006.
Invocă art. 8 din Legea nr. 85/1992 care stabilește că modul de administrare și eventuala înstrăinare a acestor locuințe se stabilește de consiliile de administrație, respectiv de conducerile unităților.
Analizând legalitatea hotărârii recurate în raport cu criticile formulate instanța reține că recursul nu este întemeiat pentru următoarele considerente:
Potrivit dispozițiilor Legii nr. 85/1992 republicată, locuințele construite din fondurile statului pot fi cumpărare de titularii contractelor de închiriere, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului - Lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație și cele ale prezentei legi.
Astfel, art.7 al.1 din actul normativ menționat prevede că locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului - Lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi.
6 al aceluiași articol precizează că de prevederile alin.1 beneficiază și chiriașii care nu sunt angajații unităților proprietare, iar această normă înlătură apărarea recurentei, conform căreia lipsa calității reclamantului, de salariat al unității pârâte, constituie un impediment la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, pentru că legea prevede în mod expres că beneficiază de dispozițiile de favoare la vânzarea-cumpărarea locuințelor de serviciu și chiriașii care nu au calitatea de salariați ai unității.
Neîntemeiat susține recurenta că nu există dreptul reclamantului de a cumpăra locuința închiriată în temeiul Legii nr. 85/1992 și al Decretului-Lege nr. 61/1991 întrucât din interpretarea prevederilor legale menționate anterior rezultă că cerințele stabilite de aceste norme, respectiv ca locuința să fie construită din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, anterior intrării în vigoare a legii (29.07.1992), să nu fie o locuință de intervenție, iar titularul cererii să aibă calitatea de chiriaș al locuinței solicitate a fi vândute la momentul cererii de vânzare-cumpărare, sunt îndeplinite în cauză.
Astfel, blocul, în care este situată garsoniera nr. 306 situată în M, str. 1 - 2. județul C, a fost construit de nr. 02647 C din fondurile Ministerului Apărării Naționale și a fost dat în folosință în anul 1974 în beneficiul fostei nr. 02029. În anul 1998, nr. 02029, aflată în subordinea ul Armatei, a primit indicativul 02533M, iar în baza nr.HG 952/2001, ca urmare a reorganizării Companiei Naționale, a fost înființată pârâta Naval M, în subordinea Ministerului Economiei și Comerțului.
Blocul a fost întabulat în favoarea proprietarului Naval, cu destinația de cămin de nefamiliști.
Și cea de-a doua condiție este îndeplinită în cauză pentru că locuința în litigiu este o locuință de serviciu, nu de intervenție, așa cum a fost abuziv calificată de pârâtă prin Decizia nr. 357/21.12.2004 a Comitetului de Administrație al Naval M
Încadrarea imobilului în categoria locuințelor de intervenție este nelegală pentru că pârâta nu avea competența să stabilească natura juridică a acestor spații de locuit, care este atributul exclusiv al legiuitorului, materializat prin dispozițiilor art. 7 din Legea nr. 85/1992 modificată, în care sunt definite atât locuințele de serviciu, cât și locuințele de intervenție.
Potrivit dispozițiilor art.7 alin.6 din Legea nr. 85/1992 modificată "locuințele de intervenție, în sensul prezentei legi, sunt cele destinate cazării personalului unităților economice sau bugetare care prin contract de muncă îndeplinesc activități sau funcții ce necesită prezența permanentă sau în caz de urgență în cadrul unităților".
În speță, chiar recurenta a confirmat prin întâmpinarea depusă la prima instanță faptul că garsoniera nr.110 a fost închiriată reclamantului începând cu anul 1992 ca locuință de serviciu. Prin urmare, la momentul primului contract de închiriere din anul 1992, garsoniera nr. 110 din blocul "" a avut destinația de locuință de serviciu, nu de intervenție, și a fost închiriată unei persoane care era salariat al pârâtei, astfel că nu erau îndeplinite condițiile art. 7 alin.6 din Legea nr. 85/1992 modificată.
Calificarea acestei garsoniere ca locuință de intervenție în anul 2004, pe parcursul derulării contractului de închiriere cu reclamantul, a fost abuzivă cu atât mai mult cu cât cea mai mare parte a locuințelor situate în blocul "" au fost înstrăinate de către pârâtă și doar un număr de 15 garsoniere au fost recalificate ca locuințe de intervenție.
De altfel, prin Hotărârea nr. II din 29.09.1997 pronunțată de Curtea Supremă de Justiție în recurs în interesul legii s-a statuat că actele prin care conducerile unităților consideră suprafețele locative locuințe de intervenție sunt supuse, în toate cazurile, controlului instanțelor judecătorești.
În concluzie se constată că măsura Consiliului de Administrație al unității pârâte, de calificare a garsonierei nr. 306 ca locuință de intervenție în timpul derulării unui contract de închiriere cu reclamantul, care nu era salariat al pârâtei la momentul închirierii locuinței, este abuzivă și urmează a fi cenzurată de instanța de judecată.
Faptul că pârâta Naval M este în prezent o societate privatizată nu înlătură dreptul recunoscut chiriașilor de Legea nr. 85/1992, de a cumpăra locuința închiriată, pentru că dispozițiile acestui act normativ sunt aplicabile tuturor societăților comerciale de naționalitate română, indiferent de forma de organizare, de natura capitalului sau de structura acționariatului, atât timp cât locuințele au fost construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a legii.
Caracterul de normă de justiție socială dat de legiuitor Legii nr. 85/1992 a fost recunoscut și de Curtea Constituțională prin numeroase decizii pronunțate cu privire la constituționalitatea art. 7 alin.1 din acest act normativ (Decizia nr. 201/14.04.2005, publicată în Monitorul Oficial nr. 472/3.06.2005 și Decizia nr.378/7.07.2005, publicată în Monitorul Oficial nr. 798/2.09.2005), hotărâri în cuprinsul cărora a stabilit că, în cazul privatizării unităților din ale căror fonduri au fost construite locuințe ce au făcut obiectul unor contracte de vânzare-cumpărare, obligația de vânzare către chiriași prevăzută de dispozițiile Legii nr. 85/1992 este o obligație "in rem" (privește locuința construită din fondurile unităților economice sau bugetare), iar nu o obligație "in personam", care ar fi avut în considerare societatea comercială ce a luat naștere pe calea privatizării.
A mai reținut instanța constituțională și că, deși dispozițiile art. 7 din Legea nr. 85/1992 instituie o limitare legală a exercițiului dreptului de proprietate al unităților economice sau al societăților comerciale asupra acestor locuințe, o atare limitare este conformă prevederilor constituționale și se justifică din punct de vedere juridic, social și moral întrucât chiriașii au contribuit la construirea acestor locuințe.
Acest fapt a impus, prin consacrare legală, dreptul chiriașilor de a cumpăra locuințele închiriate în condiții privilegiate, soluția legislativă dând expresie obligației constituționale a statului de a asigura condițiile necesare pentru creșterea calității vieții și pentru un trai decent.
Dreptul la cumpărare nu poate fi înlăturat nici de apărarea referitoare la faptul că spațiul închiriat reclamantului nu constituie o locuință în înțelesul legii - întrucât este format numai dintr-o cameră și un hol, în care chiriașul și-a amenajat și un grup sanitar - pentru că destinația de locuință a acestui imobil nu poate fi negată în condițiile în care chiar pârâta a închiriat-o cu această destinație.
În ceea ce privește calitatea reclamantului, de chiriaș al imobilului în litigiu, se reține că acesta s-a aflat în raporturi locative cu pârâta începând cu anul 1992 și până în prezent, fără a interveni vreo hotărâre judecătorească de reziliere a contractului de închiriere pentru neplata chiriei sau de evacuare a acestuia din garsoniera nr.110.
Anunțarea concediului printr-o cerere adresată Judecătoriei Mangalia ulterior formulării de către reclamant a cererii de obligare la vânzarea garsonierei nu poate constitui un impediment la vânzarea-cumpărării garsonierei deoarece reclamantul se află în litigiu cu pârâta, pentru perfectarea actelor de vânzare-cumpărare, din anul 2005, iar refuzul locatorului de a-i înstrăina locuința a fost exprimat fără echivoc, notificarea concediului fiind urmarea acestei atitudini abuzive a pârâtei.
Deși reclamantul a avut contract de închiriere pentru garsoniera nr. 110 încă din anul 1992, reînnoit anual, încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu poate fi împiedicată de faptul că reclamantul a încheiat ultimul contract de închiriere al imobilului în litigiu în mai 2005, după intrarea în vigoare a Legii nr. 85/1992, pentru că, pe de o parte, la data apariției legii, reclamantul avea calitatea de chiriaș în imobilul în litigiu, iar pe de altă parte pentru că legea nu face nici o distincție între chiriașii din locuințele de serviciu închiriate anterior anului 1992 și persoanele care au dobândit această calitate ulterior intrării în vigoare a legii speciale.
În acest sens, Înalta Curte de Casație și Justiție a stabilit prin decizia civilă nr. 5/21.01.2008 pronunțată în recurs în interesul legii, că "dispozițiile Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, republicată, sunt aplicabile și în cazul contractului de închiriere încheiate după data intrării în vigoare a acestui act normativ".
De asemenea, nu se poate reține nici apărarea referitoare la incidența în speță a prevederilor OUG nr. 130/2004 pentru că, așa cum corect a reținut tribunalul, societatea recurentă nu se înscrie în nici una dintre categoriile de persoane menționate, cu titlu limitativ, în actul normativ invocat, astfel că vânzarea spațiului în litigiu nu este supusă condițiilor menționate în acest act normativ.
Pentru aceste considerente, recursul va fi respins ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul civil formulat de recurenta pârâtă M cu sediul în M,-, județul C, împotriva deciziei civile nr. 741, pronunțată de Tribunalul Constanța la data de 08 decembrie 2008, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant, domiciliat în M, strada 1 - 2. -.1,.110, județul C, având ca obiectobligația de a face.
Respinge cererea intimatului de acordare a cheltuielilor de judecată ca nefondată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 23 martie 2009.
Pentru Președinte de complet, pensionat din 06.04.2009, conform art. 261(2) Cod procedură civilă, semnează Președinte de instanță, | JUDECĂTORI, - - - - |
Grefier,
- -
Red.hot.jud. fond
Red.dec.jud.apel -
Red.dec./tehnored.jud.recurs /29.06.2009
Gref.AB/2 ex./29.06.2009
Președinte:Eleonora SpiridonJudecători:Eleonora Spiridon, Daniela Petrovici, Mihaela Popoacă
