Plângere împotriva încheierii de carte funciară (art.52 legea 7/1996). Decizia 283/2010. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
Secția civilă, de muncă și asigurări sociale
pentru minori și familie
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 283/R/2010
Ședința publică din 5 februarie 2010
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Carmen Maria Conț
JUDECĂTORI: Carmen Maria Conț, Ioan Daniel Chiș
-- -
GREFIER:
S-a luat în examinare recursul declarat de reclamanții -, -, - și -, împotriva deciziei civile nr. 92 din 16 octombrie 2009 Tribunalului Sălaj, pronunțată în dosar nr-, privind și pe pârâtul intimat OFICIUL DE cadastru ȘI PUBLICITATE IMOBILIARĂ S, având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară (Art.52 alin.2 Legea nr.7/1996).
La apelul nominal făcut în ședință publică, la prima strigare a cauzei, se prezintă pentru reclamanții recurenți domnul avocat, din Baroul Cluj, în substituirea domnului avocat, din Baroul București, lipsă fiind reclamanții recurenți și reprezentantul pârâtului intimat.
Recursul este introdus și motivat în termen legal și a fost comunicat pârâtului intimat.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care domnul avocat depune la dosar împuternicirea avocațială nr. 42439/05.02.2010, din care rezultă că a fost împuternicit de către domnul avocat să se prezinte în substituirea sa în prezenta cauză.
În urma verificărilor efectuate, Curtea constată că avocatul titular, respectiv domnul avocat nu a depus la dosar împuternicirea avocațială, însă nu contestă calitatea de reprezentant al reclamanților recurenți a domnului avocat, pentru că acesta având împuternicire avocațială în dosarul instanței de apel, era îndreptățit în temeiul acesteia, să promoveze prezentul recurs.
Curtea constată că prin registratura instanței, la data de 25.01.2010, pârâtul intimat Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sad epus la dosar întâmpinare, prin care invocă lipsa calității procesuale pasive a Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară S, iar în conformitate cu prevederile art. 242 alin. 2.pr.civ. solicită judecarea cauzei în lipsă. De asemenea, constată că în cursul acestei dimineți reclamanții intimați, prin reprezentantul lor, avocat au trimis prin fax o cerere prin care reiterează cele solicitate prin cererea de recurs, iar în conformitate cu prevederile art. 242 alin. 2.pr.civ. solicită judecarea cauzei în lipsă și arată că taxa judiciară de timbru și timbrul judiciar aferente recursului se obligă să le depună la dosar în cursul zilei de azi, până la închiderea dezbaterilor.
Reprezentantul reclamanților recurenți depune la dosar chitanța nr. -/05.02.2010, care atestă plata taxei judiciare de timbru în cuantum de 4 lei și timbru judiciar în valoare de 0,15 lei, recursul fiind astfel legal timbrat.
Curtea, după deliberare, având în vedere că prezenta cauză se află în stare de judecată, precum și faptul că părțile au solicitat judecarea cauzei în lipsă, declară închise dezbaterile și acordă cuvântul asupra recursului.
Reprezentantul reclamanților recurenți solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat în scris.
CURTEA
Prin sentința civilă nr. 484/29.04.2009 a Judecătoriei Șimleu Silvaniei, pronunțată în dosar nr-,a fost admisă excepția litispendenței și s-a dispus întrunirea cauzelor din dosarele nr. 376/309 și nr. 372/309 din 10 martie 2009.
S-a respins ca nefondată plângerea petenților -, -, -, -.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut în considerentele sentinței faptul că, la data de 11.02.2009, petentul s-a adresat OCPI pentru întabularea în CF a dreptului de proprietate asupra imobilului care a făcut obiectul actului de vânzare cumpărare sub semnătură privată sus menționat.
Prin încheierea de respingere nr.1259/11.02.2009, emisă de OCPI, se arată că înscrisul care stă la baza întabulării dreptului de proprietate nu îndeplinește condițiile de validitate pentru admiterea cererii de întabulare, conform art.48 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, cu modificările și completările ulterioare.
Astfel, potrivit art.48 alin.1 lit. a, registratorul admite cererea, dispune întabularea prin încheiere dacă înscrisul este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege.
Conform nr.OUG 210/2008 pentru completarea Legii locuinței nr.114/1996, art.101, locuințele și unitățile individuale pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute. Ca urmare, pentru admiterea cererii de întabulare, contractul de vânzare cumpărare trebuia încheiat în formă autentică.
Se mai arată în încheiere faptul că acest contract s-a încheiat în baza următoarelor acte: extras CF actualizat, certificat de atestare fiscală a valorii de impunere a bunului imobil, iar din actele mai sus menționate, se constată că acestea au fost eliberate ulterior încheierii contractului de vânzare cumpărare, și anume, 13.01.2009, astfel că contractul nu putea fi încheiat în baza acestor acte.
Examinând plângerea formulată, prima instanță a constatat că aceasta este nefondată, încheierea de respingere fiind pronunțată în conformitate cu dispozițiile legale în vigoare la data înregistrării cererii de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate, prevederi care arată că înstrăinarea și dobândirea locuințelor se poate face prin acte juridice între vii încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute.
S-a menționat, totodată, culpa reprezentantului părților care, deși afirmativ a atestat încheierea acordului de voințe la data de 11.11.2008, nu a depus cererea de înscriere în CF a dreptului de proprietate decât la data de 11.02.2009 - cu o întârziere de 3 luni. Dacă înaintarea acestor acte și cererea s-ar fi făcut de îndată, așa cum procedează notarii, s-ar fi încadrat în dispozițiile legii anterioare care permitea întabularea și în condițiile în care actul nu a fost încheiat în formă autentică.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel, în termen legal, petenții -, -, și, solicitând admiterea acestuia, schimbarea în tot a sentinței instanței de fond și anularea încheierii de respingere nr. 1259/11.02.2009, pronunțată de aceeași instanță, și dispunerea întabulării dreptului de proprietate în favoarea reclamanților 1 și 2 în baza actului translativ de proprietate numit "Contract de vânzare-cumpărare", atestat de avocat.
Prin decizia civilă nr. 92/16.10.2009 a Tribunalului Sălaj, pronunțată în dosar nr-, s-a respins ca nefondat apelul formulat de reclamanții -, -, contra sentinței civile nr. 484/29.04.2009 a Judecătoriei Șimleu Silvaniei.
Pentru a pronunța această soluție, Tribunalul a reținut în considerentele deciziei faptul că excepția lipsei calității procesuale a Se ste fără temei, în condițiile în care Saf ost citat în cauză pentru opozabilitatea sentinței de față cu această instituție, în condiția în care încheierea de carte funciară atacată este actul emis de către aceasta.
Contractul de vânzare-cumpărare încheiat între vânzătorii și și cumpărătorii - și - a fost încheiat și atestat de avocat la data de 11.11.2008, asupra imobilului apartament XV, -.14, situat în Șimleu S, identificat cu nr. top 65/a/2/1/1/20/XV.
Art. 101 din Legea nr. 114/1996, a locuinței, republicată, prevede că "locuințele și unitățile individuale pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute".
Astfel, forma autentică este necesară nu doar la vânzări de teren, ci și la vânzări de construcții.
Art. 101din Legea nr. 114/1996 a locuinței era în vigoare la data încheierii contractului - 11.11.2008.
Art. 48 alin. 1 lit. a din Legea nr. 7/1996, a cadastrului și publicității imobiliare, prevede că "registratorul admite cererea, dispune întabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplinește condiția ca să fie încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege".
Forma prescrisă de lege, fiind cea autentică, în mod legal s-a respins întabularea în a actului sub semnătură privată.
La data de 11.11.2008 (data încheierii contractului sub semnătură privată) era în vigoare art. 48 alin. 1 lit. a din Legea nr. 7/1996, care pretindea forma prescrisă de lege la întabulările de înscrisuri.
Data solicitării întabulării a fost 11.02.2009, când era în vigoare deja art. 101din Legea nr. 114/1996, ori legea aplicabilă este cea în vigoare la data solicitării întabulării și nu a încheierii contractului.
Principiul neretroactivității legii civile prevăzut de art. 1.civ. și art. 15 din Constituție nu a fost încălcat.
Legea aplicabilă întabulării este cea în vigoare la data formulării cererii de întabulare - 11.02.2009, respectiv condițiile prevăzute la această dată pentru valabilitatea actului și condițiile întabulării.
La data cererii de întabulare - 11.11.2008, conform prevederilor legale, nu era suficientă forma semnăturii private pentru ca actul să fie de întabulare, ci forma autentică prevăzută la această dată de lege.
Nu legea de la data încheierii contractului este cea care guvernează întabularea, ci legea în vigoare la data formulării cererii de întabulare.
Nu este de contestat că dreptul de proprietate s-a transmis la data încheierii contractului sub semnătură privată, însă opozabilitatea față de terți a acestui act acționează din momentul întabulării în a acestui act, iar condiția de a fi de întabulare este cea a formei autentice a actului, așa cum prevede legea în vigoare la data solicitării întabulării.
Toate aceste considerente combat motivele de apel ale petenților, făcând apelul lor ca nefondat.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs, în termen legal, reclamanții -, -, și, solicitând admiterea recursului, modificarea în tot a soluțiilor instanțelor de fond și de apel, reținerea cauzei spre rejudecare, cu consecința anulării încheierii de respingere nr. 1259/11.02.2009, pronunțată de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară S - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Șimleu și a întabulării dreptului de proprietate în favoarea reclamanților de rândul 1 și 2, în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 391/11.11.2008.
În motivarea recursului s-a expus de către recurenți starea de fapt a cauzei, prin reiterarea condițiilor în care reclamanții s-au adresat Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară S, cu cererea din 11.02.2009, prin care au solicitat întabularea în CF nr. 1104 Șimleu a dreptului de proprietate al reclamanților de rândul 1 și 2, asupra apartamentului înscris în această carte funciară, în baza unui contract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată atestat de avocat, încheiat la 11.11.2008. S-a susținut de către recurenți că acest act sub semnătură privată poartă asupra transmiterii dreptului de proprietate de la vânzători la cumpărători asupra unui bun imobil numit apartament, nicidecum asupra unui teren, astfel încât motivarea cu care Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sar espins cererea reclamanților, nu poate fi primită.
Tot în motivarea recursului a fost reprodusă soluția pronunțată de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară S prin încheierea de CF de respingere, temeiul juridic pe care s-a întemeiat această încheiere, condițiile în care reclamanții au atacat această încheiere cu plângere la Judecătoria Șimleu, sentința pronunțată de Judecătorie, considerentul pentru care recurenții au atacat cu apel soluția primei instanțe, considerând-o nelegală și netemeinică prin prisma art. 22 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, concluzionându-se în sensul că dreptul de proprietate s-a transmis în mod valabil la data de 11.11.2008, când s-a încheiat actul sub sancțiune privată, iar nu la data la care părțile s-au adresat cu cerere către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, pentru întabularea dreptului în CF.
Prin explicații aduse memoriului de recurs prin note de subsol, recurenții au arătat că actul sub semnătură privată a fost încheiat la data de 11.11.2008 și a fost atestat de avocat, el purtând asupra transmiterii dreptului de proprietate asupra unui bun imobil numit apartament și nicidecum asupra unui teren, pentru a se solicita forma autentică.
S-a arătat că, la data la care s-a încheiat contractul de vânzare sub semnătură privată, translația dreptului de proprietate asupra construcțiilor era supusă regulii consensualismului, forma autentică ad validitatem fiind impusă doar cu caracter de excepție.
Incidența prevederilor nr.OUG 210/2008, art. 10/1 din Legea locuinței nr. 114/1996, care prevede forma autentică, sub sancțiunea nulității, la vânzările de locuințe, nu poate fi reținută pentru următoarele:
a) La data de 11.11.2008 (data atestată de avocat în baza art. 3 alin. 1 lit. c din Legea nr. 51/1995) nr.OUG 210/2008 nu era în vigoare, iar legea locuinței nu reținea nicio restricție sub aspectul transmiterii dreptului de proprietate doar prin act autentic, ad validitatem; cu alte cuvinte, concluzia care se desprinde este aceea că actul a fost încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege;
b) Încălcarea principiului neretroactivității legii civile, reglementată de art. 1 Cod civil, potrivit căruia legea dispune doar pentru viitor, ea nu are putere retroactivă și a art. 15 alin. 2 din Constituția României, potrivit cu care "legea dispune doar pentru viitor, cu excepția legii penale sau contravenționale mai favorabile";
c) Potrivit art. 22 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, privind cadastrul și publicitatea mobiliară, prevăd că "dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil", contractul de vânzare-cumpărare încheiat la 11.11.2008 fiind un act care a transmis valabil dreptul de proprietate.
d) Dreptul de proprietate nu s-a transmis la data depunerii documentației la Biroul de carte funciară, (când într-adevăr operau alte reguli în raport de nr.OUG 210/2008), ci acest drept s-a transmis la data semnării actului, 11.11.2008, cu ocazia întâlnirii voinței părților.
S-a mai arătat în motivarea recursului că dreptul de proprietate în CF nu are efect constitutiv de drept (art. 17 și 18 din Decretul-lege nr. 115/1938 fiind abrogate prin art. 71 din Legea nr. 7/1996), ci numai un efect de opozabilitate erga omnes, părțile putând să se întabuleze și peste trei ani, interval de timp în care contractul ar fi produs efecte doar între părți și nu față de erga omnes. . dreptului în cartea funciară are un singur beneficiu, și anume îl face opozabil terților.
Singura cerință pentru întabularea dreptului era ca acesta să se fi transmis în mod valabil la epoca la care a fost translatat, epocă la care dreptul a fost transmis în mod valabil, mărturie în acest sens fiind certificarea făcută de avocat sub aspectul datei, identității părților și conținutului înscrisului și inoperativitatea nr.OUG 210/2008, care la acea dată nu era în vigoare, orice rațiune contrară intrând în conflict cu art. 1.civ. și art. 15 alin. 2 din Constituție.
Tot în motivarea recursului a fost reiterată soluția pronunțată de instanța de apel, precum și argumentele care au fost reținute în considerentele deciziei instanței de apel, susținându-se că unele dintre enunțurile reținute de instanța de apel sunt corecte, însă nu pot constitui un argument în sprijinul soluției pronunțate ( 48 alin. 1 lit. a din Legea nr. 7/1996), în timp ce alte enunțuri sunt eronate (art. 101din Legea nr. 114/1996, care a operat doar după 30 de zile de la încheierea contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, atestat de avocat).
S-a mai susținut de către recurenți că ceea ce legea nu distinge, nici judecătorul nu poate distinge - sub acest aspect făcându-se referire la art. 48 din Legea nr. 7/1996.
Prin întâmpinarea formulată în cauză, Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sai nvocat, pe cale de excepție, lipsa calității sale procesuale pasive raportat la Decizia Înaltei Curți de Casație și Justiție nr. 72/15.10.2007, iar pe fondul cauzei a invocat prevederile art. 101din Legea nr. 114/1996, republicată.
Recursul este nefondat.
Prin încheierea de CF nr. 1259/11.02.2009, pronunțată de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară S - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Șimleu în dosar de CF nr. 1259/2009, s-a respins cererea formulată de petentul -, având ca obiect întabularea în CF nr. 1104 indv. Șimleu nr. top 65/a/2/1/1/20/XV, a contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată atestat de avocat sub nr. 391/11.11.2008, mai precis, întabularea în CF a dreptului de proprietate al cumpărătorilor - și - ( 6-7, 8-9 dosar fond).
În CF nr. 1104 Șimleu S este întabulat, sub B 1 și 2, dreptului de proprietate în favoarea numiților și ( 10 dosar fond), aceștia figurând ca și vânzători în contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat cu numiții - și -, în calitate de cumpărători, contract atestat de avocatul sub nr. 391/11.11.2008, în conformitate cu dispozițiile art. 3 alin. 1 lit. c din Legea nr. 51/1995.
Problemele care se impun a fi tranșate în prezenta cauză sunt, în esență, următoarele: dacă acest contract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, având ca obiect un apartament dintr-un bloc, era susceptibil sau nu să strămute proprietatea de la vânzători la cumpărători, având în vedere că nu a fost încheiat în formă autentică; dacă nr.OUG 210/2008, prin care a fost modificată Legea nr. 114/1996, respectiv, art. 101din acest act normativ, este sau nu aplicabilă în speță, având în vedere că nr.OUG 210/2008 nu era în vigoare la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, dar era în vigoare la momentul înregistrării de către recurenți a cererii de întabulare în cartea funciară a acestui contract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată.
Este adevărat că, potrivit art. 1294-1295.civ. rap. la art. 971.civ. contractul de vânzare-cumpărare este unul consensual, translativ de proprietate, care se încheie valabil prin simplu acord de voință al părților, transferul de proprietate operând chiar prin contract; caracterul translativ de proprietate al vânzării reiese din dispozițiile art. 971 și art. 1295 alin. 1.civ. art. 971.civ. constituind textul de aplicație generală, conform căruia, în contractele ce au de obiect translația proprietății, sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimțământului părților și lucrul rămâne în rizico-pericolul dobânditorului, chiar când nu i s-a făcut tradițiunea lucrului, în timp ce art. 1295 alin. 1.civ. aplicabil doar în materie de vânzare, statuează în sensul că, vânzarea este perfectă între părți și proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului, deși lucrul nu se va fi predat și prețul încă nu se va fi numărat.
De la această regulă se cunosc și derogări, când, simplul consimțământ realizat de părți asupra elementelor esențiale ale contractului - obiectul vânzării și prețul acesteia -, nu fac să opereze transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător, o astfel de derogare existând în situația în care este pretinsă pentru valabilitatea încheierii contractului forma autenticăad validitatem.
În speță, este evident că nu ne găsim în prezența unui contract de vânzare-cumpărare consensual, susceptibil să transfere proprietatea de la vânzători la cumpărători prin simpla sa încheiere în formă privată, având în vedere că ad validitatem legea pretindea pentru încheierea acestui contract de vânzare-cumpărare forma autentică.
Astfel, în speță, obiectul vânzării nu l-a constituit, în pofida inserării unei clauze în acest sens în conținutul contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, doar apartamentul format din trei camere și dependințe, ci și terenul de sub blocul în care este situat acest apartament, reprezentând parte indiviză comună aferentă respectivului apartament.
Că este așa o dovedește fără putință de îndoială cuprinsul cărții funciare nr. 1104 Șimleu S, în care se menționează că părțile indivize comune aferente acestui apartament sunt înscrise în CF colectivă nr. 3882 Șimleu
Or, este de domeniul evidenței faptul că părți indivize comune aferente apartamentelor dintr-un bloc de locuințe sunt ușa de intrare în scara blocului, scările de acces, branșamentele comune care alimentează blocul și, ceea ce este cel mai important, terenul de sub bloc și terenul ce reprezintă zona de protecția a blocului.
Altminteri, dacă s-ar disocia apartamentele de terenul de sub bloc, ar însemna că respectivele apartamente să stea în aer, împrejurare de neconceput.
Practic, proprietarii apartamentelor dintr-un bloc au asupra părților comune din respectivul bloc un drept de coproprietate forțată, acest drept fiind reglementat pentru prima dată în țara noastră în mod expres prin Legea din 3 mai 1927, pentru încurajarea construirii de locuințe, mai apoi prin Decretul-lege nr. 61/1990, prin Legea nr. 50/1991, prin Legea nr. 114/1996, etc.
Potrivit art. 14 din Decretul-lege nr. 61/1990, în cazul în care, într-o clădire, locuințele și spațiile cu altă destinație aparțin unor proprietari diferiți, aceștia au dreptul de proprietate comună asupra terenului aferent, spațiilor auxiliare, dotările și utilizărilor comune, precum și asupra tuturor bunurilor accesorii care, prin natura lor, nu pot fi folosite decât în comun.
În același sens, art. 36 din Legea nr. 50/1991 prevede că atunci când într-o clădire se realizează mai multe apartamente sau suprafețe cu altă destinație, proprietarii acestor apartamente dobândesc și o cotă parte de proprietate asupra terenului pe care este amplasată construcția, asupra tuturor părților din construcție și instalații, precum și asupra tuturor dotărilor care, prin natura lor, nu se pot folosi decât în comun, indiferent de tronsonul, scara sau etajul la care este situat apartamentul proprietatea lor.
Art. 3 alin. 1 lit. c din Regulamentul cadru al Asociațiilor de proprietari, Anexa nr. 2 la Legea nr. 114/1996, anterior abrogării sale, prin art. 61 din Legea nr. 230/2007, arăta ce anume se înțelege prin proprietate comună, lit. daa celuiași articol precizând care anume sunt părțile indivize comune dintr-o clădire cu mai multe apartamente; art. 3 alin. 1 lit. b prevedea că prin unitate de proprietate imobiliară se înțelege apartamentul în regim de proprietate individuală, care, împreună cu cota parte indiviză din proprietatea comună, constituie o unitate de proprietate imobiliară.
Într-o atare situație, ne găsim în prezența a două drepturi de proprietate distincte: dreptul de proprietate asupra apartamentului și dreptul de proprietate în cotă parte forțată asupra părților indivize comune din acea clădire, între cele două drepturi de proprietate existând o strânsă legătură, existența unuia fiind de neconceput fără existența celuilalt.
Așa de pildă, existența dreptului de proprietate asupra apartamentului este de neconceput fără dreptul de proprietate comună asupra cotei părți aferentă acestui apartament, din terenul pe care este edificat blocul în care se situează apartamentul, ori fără dreptul de proprietate comună asupra scării care duce la apartament, etc.
Prin urmare, dreptul de proprietate asupra apartamentului nu poate fi separat de dreptul de proprietate comună forțată asupra cotelor părți indivize comune aferente apartamentului, printre acestea din urmă numărându-se și terenul de sub blocul sub care este situat apartamentul.
Întrucât dreptul de proprietate individuală asupra apartamentului nu putea fi în nici un fel separat de dreptul de proprietate comună forțată asupra părților indivize comune aferente apartamentului, și întrucât părțile indivize comune aferente apartamentului cuprindeau și cota parte din terenul pe care era edificat blocul în care este situat apartamentul, este evident că un contract de vânzare-cumpărare care să fie susceptibil să strămute proprietate de la vânzător la cumpărător trebuia să fie încheiat, ad validitatem, în formă autentică, știut fiind că dreptul de proprietate asupra ternului poate fi înstrăinat valabil doar prin acte juridicevivosîncheiate în formă autentică.
Necesitatea încheierii în formă autentică a contractelor de vânzare-cumpărare având ca obiect terenuri era prevăzută sub sancțiunea nulității absolute de art. 2 alin. 1 din Legea nr. 54/1998, iar după abrogarea acestui act normativ, de art. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005.
Prin urmare, chiar și anterior apariției nr.OUG 210/2008, încheierea valabilă a contractelor de vânzare-cumpărare care aveau ca obiect terenuri sau și construcții și terenuri, putea fi făcută doar în formă autentică.
Concluzionând, Curtea constată că actul sub semnătură privată de care se prevalează reclamanții recurenți, intitulat contract de vânzare-cumpărare, chiar atestat de avocat, rămâne un act sub semnătură privată, nesusceptibil să transfere proprietatea de la vânzători la cumpărători, atestare de către avocat a acestuia neputând fi asimilată formei autentice pretinsead validitatemde legislația în vigoare.
În legătură cu cea de-a doua problemă ce se impunea a fi lămurită, și anume, dacă în cauză este sau nu aplicabil textul art. 101din Legea nr. 114/1996, introdus prin nr.OUG 210/2008, Curtea reține următoarele:
Într-adevăr, la data la care a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată - 11.11.2008 -, a cărui întabulare a fost solicitată de către reclamanți, nr.OUG 210/2008 încă nu apăruse, aceasta fiind publicată în Monitorul Oficial abia în 11 decembrie 2008.
Acest art. 101introdus în Legea nr. 114/1996 prin nr.OUG 210/2008 prevedea: "locuințele și unitățile individuale pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute. Dreptul de proprietate comună, forțată și perpetuă asupra părților comune ale unui imobil se valorifică numi împreună cu dreptul de proprietate exclusivă care poartă asupra acestuia sau a unei părți determinate din acesta".
Încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică se impunea, sub sancțiunea nulității absolute, nu în baza art. 101din Legea nr. 114/1996, impunere care ar duce la o retroactivitate a nr.OUG 210/2008 - așa cum nefondat susțin recurenții -, ci se impunea în temeiul art. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, având în vedere că acesta avea ca obiect și o parte din terenul de sub bloc.
Prin urmare, nu se poate vorbi despre o retroactivitate a nr.OUG 210/2008.
În schimb însă, textul nr.OUG 210/2008 era aplicabil la momentul formulării de către reclamanți a cererii de înscriere în cartea funciară a contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată atestat de avocat sub nr. 391/11.11.2008, respectiv la data de 11.02.2009, dat fiind că, potrivit Legii nr. 7/1996, aprecierea întrunirii condițiilor necesare pentru întabularea unui act în cartea funciară, respectiv, a unui drept real strămutat prin respectivul act, se face prin raportare la legislația în vigoare la data înregistrării la Biroul de Carte Funciară a cererii de întabulare.
Astfel, așa cum prevede art. 48 alin. 1 lit. a din Legea nr. 7/1996, legea aplicabilă întabulării este cea în vigoare la data formulării cererii de întabulare, respectiv, 11.02.2009.
Potrivit art. 48 alin. 1 lit. a din Legea nr. 7/1996 republicată, în cazul în care registratorul admite cererea va dispune întabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, doar dacă înscrisul în baza căruia urmează să se facă întabularea, îndeplinește o condiție esențială, și anume, este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege.
În speță, forma prescrisă de lege pe care trebuia să o îndeplinească contractul de vânzare-cumpărare a cărui întabulare în cartea funciară a fost solicitată de către recurenți, era forma autentică pretinsă de art. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005.
Este adevărat că în economia Legii nr. 7/1996 (art. 22, art. 25) înscrierea în cartea funciară are doar efect de opozabilitate față de terți, dar nu este mai puțin adevărat că efectul de opozabilitate nu poate să fie confundat cu condițiile de valabilitate necesare pentru încheierea unui contract de vânzare-cumpărare.
Este irelevant acest efect de opozabilitate pe care îl are înscrierea în cartea funciară, în condițiile în care această înscriere este imposibilă datorită neîndeplinirii de către actul a cărui înscriere se solicită a condițiilor pretinse de lege pentru validitatea sa, în speță, condiția formei autentice.
Deși s-a susținut de către recurenți că în cauză ar fi incident pct. 7 al art. 304.proc.civ. în realitate, Curtea constată că soluția instanței de apel a fost pertinent motivată, prin raportare la dispozițiile legale aplicabile în speță, neconținând dispoziții contradictorii ori străine de natura pricinii, practic reproducerea în memoriul de recurs a considerentelor deciziei instanței de apel vizând netemeinicia, iar nu nelegalitatea deciziei recurate.
În ceea ce privește celelalte motive de recurs, prin care a fost reprodus istoricul cauzei și au fost analizate exhaustiv considerentele reținute de instanța de apel în decizia pe care a pronunțat-o, Curtea constată că acestea intră sub incidența pct. 10 și 11 ale art. 304.proc.civ. în prezent abrogate, nemaicomportând deci nici un fel de analiză.
Așa fiind, în temeiul tuturor considerentelor mai sus expuse și a prevederilor art. 304 pct. 9.proc.civ. Curtea urmează să respingă ca nefondat prezentul recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanții -, -, - și -, împotriva deciziei civile nr. 92 din 16.10.2009 a Tribunalului Sălaj, pronunțată în dosar nr-, pe care o menține.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din 05 februarie 2010.
PREȘEDINTE JUDECĂTORI: Carmen Maria Conț, Ioan Daniel Chiș
--- - --- - -- -
GREFIER
Red./dact.MM
7ex./09.02.2010
Jud.fond:
Jud.apel: /
Președinte:Carmen Maria ConțJudecători:Carmen Maria Conț, Ioan Daniel Chiș
