Anulare act. Sentința nr. 387/2015. Tribunalul ALBA

Tribunalul ALBA - Sentințe și decizii civile / 2015

Sentința nr. 387/2015 pronunțată de Tribunalul ALBA la data de 12-03-2015 în dosarul nr. 1517/298/2013

Dosar nr._

ROMÂNIA

TRIBUNALUL A.

SECȚIA CIVILĂ

DECIZIA CIVILĂ Nr. 145/A/2015

Ședința publică de la 12 Martie 2015

Completul compus din:

PREȘEDINTE G. B. P.

Judecător I. S.

Grefier N. C.

Pe rol judecarea apelului declarat de pârâta apelantă M. C. împotriva sentinței civile 387/2014 pronunțată de Judecătoria S., în Dosar civil nr._, în contradictoriu cu reclamanții intimați G. V., G. G. - L., pârâții intimați M. I. și M. V., având ca obiect-anulare act.

La apelul nominal făcut în ședința publică se constată lipsa părților.

Procedura legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei, după care:

Se constată că mersul dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierile de amânare a pronunțării din data de 19.02.2015, 26.02.2015, 5.03.2015, care fac parte integrantă din prezenta decizie civilă.

TRIBUNALUL

Asupra apelului de față,

Prin cererea formulată și înregistrată pe rolul Judecătoriei S. sub Dosar nr._, reclamanții G. V., G. G. – L. au solicitat în contradictoriu cu parații: M. C., M. I., M. V.:

- să se constate nulitatea absoluta parțiala a contractului de vânzare-cumpărare nr. 578/14.06.2013 încheiat de B.N.P. Ilisescu S., între pârâții de ordinul 1-2, cu privire la imobilul casa de locuit proprietatea reclamanților edificată pe terenul proprietatea pârâților de ord.2, înscris în C.F.nr. 3629, S., nr.top.l477/1 și 1478, S. și a terenului aflat sub construcție, asupra căruia aceștia au un drept de superficie, așa cum au fost identificate prin raportul de expertiza tehnica ce face parte integranta din Sent.civ. nr. 879/2011, pronunțata de Judecătoria S., în dos.civ.nr._, care este definitiva și irevocabilă;

- să se dispună anularea încheierii de intabulare cu nr. 8015/17.06.2013 a dreptului de proprietate al pârâtei de ord. 1, cu privire la imobilele - casa și teren înscrise în C.F.nr._, S. provenită din conversia pe hârtie a C.F.nr. 3629, S.-nr.top.l477/1 și 1478;

- să se dispună O.C.P.I.-A.-Oficiul S. efectuarea cuvenitelor mențiuni conform sentinței ce se va pronunța după rămânerea acesteia definitivă și irevocabila.

Prin Sentința civilă nr. 387/2014 pronunțată de Judecătoria S., în Dosar Civil nr._ a fost respinsă acțiunea civilă formulată de reclamanții G. V. și G. G. – L. împotriva pârâților M. C., M. I. și M. V..

Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut următoarele:

„Prin Sent.civ.nr.879/2011, pronunțata de Judecătoria S. în dos.civ.nr._, rămasă definitivă și irevocabilă prin decizia pronunțată de Curtea de Apel A.-I., s-a constatat că reclamanții au edificat, pe terenul proprietatea pârâților de ord.2, înscris în C.F.nr.3629, S., nr.top.1477/1 și 1478, un imobil-casa de locuit-tencuit. Prin aceeași hotărâre judecătorească s-a constatat că reclamanții au dobândit un drept de proprietate asupra imobilului construcție și un drept de superficie asupra terenului de sub construcția edificată (f.11-17).

Tot prin hotărârea judecătorească arătată, pârâții de ord.2, au fost obligați să achite reclamanților investițiile la imobilul casa veche și cheltuielile de judecată, sens în care reclamanții au formulat o cerere de executare silită iar executorul judecătoresc a dispus notarea în C.F. a ipotecii execuționale.

În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale active, instanța o va respinge față de împrejurarea că se solicită desființarea unui act pe cale nulității absolute, pe care reclamanții îl arată ca fiind vătămător pentru ei, astfel încât aceștia justifică un interes, urmând a fi analizată temeinicia acțiunii

Susținere reclamanților este aceea că, cu rea credință pârâții de ord.2 au început demararea procedurilor de vânzare-cumpărare ale imobilului din C.F.nr.3629 S., care cuprindea și construcția noua.

Analizând a contractul de vânzare-cumpărare încheiat între pârâți dar și depoziția martorei I. S. (f.187), notarul care a instrumentat actul părților, rezultă că obiect vânzării perfectată prin actul juridic, nu a fost și imobilul construcție casă de locuit - tencuit și acoperit, la care s-au efectuat și finisajele interioare, precum și racordarea la rețeaua de apă, canalizare și gaz - imobil identificat în cuprinsul lucrării de expertiză întocmită de către expertul C. M., așa cum acesta a fost descris prin Sent.civ.nr.879/2011, pronunțata de Judecătoria S. în dos.civ.nr._ .

Tot în susținerea acestei concluzii instanța reține că și prețul de vânzare-cumpărare al imobilului 120.000 lei în condițiile în care valoarea de impunere a imobilului construcție este de_ lei (f. 110) iar valoarea din expertiză este de 304.246,30 lei (f.31). Aceste probe, deși extrajudiciare se coroborează cu depoziția martorei I. și cu conținutului contractului de vânzare-cumpărare supus analizei.

D. în acest sens, că obiect al vânzării nu l-a făcut și construcția reclamanților, instanța poate să rețină apărarea pârâtei M. C., cumpărătoarea imobilului, fiind un terț dobânditor cu titlu oneros a imobilului și care a art. 901 din NCC care reglementează dobândirea cu buna-credință a unui drept tabular, potrivit cu care:

„(1) Sub rezerva unor dispoziții legale contrare, oricine a dobândit cu bună-credință vreun drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă, la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din cartea funciară.

(2)Terțul dobânditor este considerat de bună-credință numai dacă,

la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său,

sunt îndeplinite următoarele condiții:

a) nu a fost înregistrată nici o acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare;

b) din cuprinsul cărții funciare nu rezultă nici o cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane; și

c) nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărții funciare.”

Astfel, instanța constată că atât din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare existent la dosar dar și din conținutul cărții funciare a imobilului înscris în C.F.nr.3629, S., nr.top.1477/1 și 1478, rezultă cu certitudine că atât pârâta cumpărătoare cât și pârâții vânzători au cunoscut conținutul hotărârii judecătorești prin care s-a constatat existența unui drept de proprietate asupra construcției și un drept de superficie asupra terenului de sub construcție.

În ceea ce privește dreptul de superficie, instanța reține că acesta este un dezmembrământ al dreptului de proprietate care vizează doar folosința terenului, prin urmare dreptul de dispoziție al proprietarului, poate fi exercitat .

Prin urmare față de cele reținute, instanța constată că este neîntemeiată acțiunea reclamanților prin care aceștia au solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare pe motiv că pârâții de ordinul 3 și 4 au vândut iar pârâta M. C. ar fi cumpărat bunul altuia deoarece din probele analizate rezultă că o astfel de vânzare nu a nu a avut ca obiect al vânzării construcția proprietatea reclamanților iar asupra terenului de sub această construcție reclamanților li s-a recunoscut doar folosința și nicidecum proprietatea.

În ceea ce privește prețul derizoriu, instanța constată că pe de o parte, prețul prevăzut în contract nu poate fi circumscris prevederilor art. 1655 C.civ. iar pe de altă parte, un preț derizoriu poate provoca o nulitate relativă iar reclamanții nu pot invoca și dovedi o vătămare față de un astfel de preț deoarece un preț derizoriu nu poate fi vătămător pentru reclamanți, eventual acest preț poate vătăma interesele părților contractante.

Totodată, instanța constată că nici cauza falsă și ilicită sau lipsa acesteia nu pot fi reținut deoarece, așa cum rezultă din depoziția martorei N. L. A. (f.156) scopul vânzării a fost pentru vânzători de a plăti ipoteca execuțională iar pentru cumpărătoare scopul a fost acela de a dobândi proprietate imobilului.

Potrivit cu cele reținute, instanța va respinge ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamanți.

Instanța ia act că pârâții nu au solicitat cheltuieli de judecată.”

Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta M. C., solicitând ca în urma rejudecării fondului cauzei în considerarea disp. art. 477 N.C.P.Civ prin prisma stării de fapt invocate ,a excepțiilor invocate, a probațiunii administrate la instanța de fond și apel prin raportare la disp. art. 430 alin. 1,art. 461 alin. 2, art. 425 alin. 1 NCPCIv să se pronunțe o hotărâre de admitere a apelului, și în principal anularea sentinței atacate, în secundar schimbarea în tot a considerentelor hotărârii atacate, admiterea excepției lipsei calității procesual active a reclamanților, a lipsei de interes, a inadmisibilității acțiunii respectiv respingerea acțiunii ca nefondată.

Sentința este criticată pentru nelegalitate și netemeinicie sub aspectul modului de soluționare a excepțiilor invocate de către apelantă și al motivelor regăsite în considerentele hotărârii ca argument al respingerii acțiunii. La ultimul termen de judecată aceste considerente au fost indicate în concret ca fiind alin. 4,5,6 și 9 de pe pagina 8 a sentinței și alin. 2 de pe pagina 9 a acesteia.

În susținerea celor de mai sus, apelanta a invocat următoarele motive:

În mod greșit instanța a respins excepția lipsei calității procesual active și a interesului în formularea acțiunii.

Susține că instanța s-a limitat a aprecia în ceea ce privește analiza excepțiilor invocate doar prin raportare la împrejurarea că în speța se solicită desființarea unui act pe calea nulității absolute pe care reclamanții îl arată, ca fiind vătămător astfel că justifică un interes.

Instanța nu a analizat argumentele invocate de către apelantă în susținerea celor două excepții . Astfel rată apelanta că a susținut:

EXCEPȚIA LIPSEI CALITATII PROCESUAL ACTIVE prin raportare la:

Îndeplinirea condițiilor obiectului actului juridic civil se verifică la momentul încheierii actului (14,06,2013), dată la care vânzătorii erau proprietarii tabulari ai bunului vândut, pretinsa construcție edificata de către reclamanți nefiind înscrisă în cartea funciară.

În acest context reclamanții au justificat un interes în formularea acțiunii în nulitate, în condițiile în care pretinsul drept de proprietate invocat privește o construcție care nu era înscrisă în cartea funciară la momentul încheierii actului autentic de vânzare cumpărare .

Raportat la petitul 1 al acțiunii prin care se solicita nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare cumpărare cu privire la imobilul casa de locuit și a terenului aflat sub construcție pentru care s-a instituit un drept de superficie, în condițiile în care cartea funciară la momentul încheierii actului autentic nu evidenția construcția și dreptul de superficie aferent, acțiunea apare ca fiind lipsită de obiect.

Mai arată că a susținut de asemenea că în cazul vânzării lucrului altuia, nulitatea nu poate fi invocată de câtre un terț doar în cazul în care ambele părți au fost de rea credință la momentul încheierii actului (nulitate absolută pentru cauză ilicită); în rest, dacă cel puțin cumpărătorul a fost de bună credință, numai acesta poate invoca nulitatea relativă centru eroare asupra calității esențiale a vânzătorului (terțul proprietar neavând la îndemână decât acțiunea în revendicare).

D. urmare, pentru a se putea constata că nulitatea titlului vânzătorului atrage după sine nulitatea și a contractului care a marcat transferul dreptului de proprietate trebuie să se dovedească în mod cert ca terțul cumpărător a fost de rea credința. Reaua - credință nu se presupune, ea trebuia dovedită prin proba contrarie ce incumba reclamanților.

Susține că atât timp cât instanța a reținut că nu sunt îndeplinite condițiile de nulitate privind cauza falsă și ilicită și că la momentul încheierii actului de vânzare cumpărare apelanta a fost de bună credință, acțiunea se impunea a fi respinsă pentru lipsa calitate, intimații reclamanți având deschisă doar calea unei eventuale acțiuni în revendicare și nicidecum nulitatea act da vânzare cumpărare în care nu au fost parte.

Din alt punct de vedere în condițiile în care instanța a reținut că obiectul contractului de vânzare cumpărare l-a constituit doar construcția notată în cartea funciară și nicidecum cea asupra căreia reclamanții invocă un drept de proprietate - se impunea respingerea acțiunii pentru lipsa de calitate și desigur lipsa de interes.

Susține apelanta că, în mod greșit instanța de fond nu a analizat aspectele invocate de către apelantă care justificau respingerea acțiunii ca inadmisibilă sau nefondată.

În acest context apreciază apelanta că instanța a procedat în mod defectuos la interpretarea clauzelor contractuale, precum și la analiza dips. art. 901 din NCPCIv, fără să facă nici o apreciere în ceea ce privește disp. art. 900 sau art. 891 din NCPCiv invocate de către ea. Instanța a procedat la interpretarea obiectului contractului de vânzare cumpărare fără a avea în vedere dispozițiile exprese ale art. 1266 și art. 1268 NCPciv.

Mai arată apelanta că instanța nu a făcut aplicarea textelor de lege invocate, nu a analizat voința reală a părților și negocierea care a avut loc între părți - raportându-se doar la declarația martorei Ilisescu S. - notarul instrumentator al actului - care însă nu a fost în măsură să ofere detalii legate de modul în care părțile s-au înțeles și cum au determinat obiectul și prețul contractului de vânzare cumpărare.

Greșeala a continuat prin raportare la modul de descriere al imobilului conform raportului de expertiză întocmit de către expert C. M. în dosar nr._ al Judecătoriei S.-în care apelanta nu a fost parte și pe care l-a contestat în mod expres prin întâmpinarea formulată în prezenta cauza nefiindu-i opozabil.

Arată apelanta că este cert faptul că la momentul la care s-au purtat discuțiile privind vânzarea, acesta a vizionat imobilul situat administrativ în S., . nr.10, având reprezentarea unei singure unități locative-construcție la stradă și în curte cu toate îmbunătățirile și accesoriile acesteia - descriere conforma și cu releveu prezentat de către vânzătorii intimați. Este evident că nu ar fi acceptat investirea sumei de bani într-un imobil care în varianta prezentată de către reclamanți ar fi însemnat o imposibilitate practică de folosință a acestuia și un mod total nejudicios de investire a banilor. Arată că, așa cum a precizat martora audiata în cauză, a dorit să își investească economiile obținute în străinătate și nu să încheie o tranzacție care să îi fie net defavorabilă.

Susține că, în mod greșit instanța de fond a reținut ca argument al modului de determinare a obiectului contractului comparația dintre prețuri de vânzare cumpărare al imobilului și valoarea de impozitare a acestuia cu raportare la valoarea din expertiza. În primul rând, arată apelanta, nu se pot compara valori imobiliare din ani de referința diferiți în contextul declinului tranzacțiilor imobiliare. Prin urmare valoarea de cumpărare din anul 2013 - nu are nici o legătură și nici nu poate fi comparata cu valoarea expertizei întocmită cu 4 ani înainte respectiv in anul 2009- expertiza fiind contestată de către apelantă.

Mai arată apelanta că, instanța a respins cererea reclamanților privind constatarea prețului derizoriu însă produce propriile argumente - neconfirmate de nici una dintre probele dosarului privind caracterul acestuia prin corespondența cu obiectul determinat de instanță și nu de părțile contractante și prin raportare la un raport de expertiza din anul 2009.

Susține apelanta că a intenționat să dobândească în proprietate imobilul ce a format obiectul contractului de vânzare cumpărare ,plătind un just și real preț - urmare a negocierii acestuia cu parații de ordinul 2 ,fără a avea cunoștință de fondul litigiului care s-a purtat între reclamanți și vânzători. Fiind un terț dobânditor cu titlu oneros a imobilului pârâta invocă buna credință și respectiv valabilitatea contractului încheiat între acesta și pârâții de ordin 2. Art. 901 din NCPC reglementează dobândirea cu bună credință a unui drept tabular.

Susține apelanta că încheierea contractului de vânzare - cumpărare între părți a avut loc fără ca aceasta să aibă cunoștință de hotărârile pronunțate în litigiul dintre reclamanți și pârâții de ordinul 2, aceasta având convingerea încheierii unei convenții valabile cu respectarea tuturor condițiilor prevăzute de disp. art. 1179 NCC.

În acest sens, arată reclamanta că a precizat că lucrează în străinătate de mai mulți ani-revenind în țară la începutul lunii iunie 2013 în vederea efectuării unei intervenții chirurgicale oftalmologice-biletul de avion fiind rezervat încă din luna ianuarie 2013 .

În data de 04.06.2013 a sosit în S. unde a rămas până în data de 10.06.2013 ulterior plecând la Clinica de Oftalmologie Cluj unde a fost spitalizată în perioada 11-12.06.2013, după externare revenind la S.. Anterior deplasării la Cluj apelanta și-a revăzut cunoștințele și s-a interesat de posibilitatea de a achiziționa un imobil - intenționând să își investească economiile - în condițiile în care prețurile de vânzare au scăzut considerabil.

Astfel, în data de 08.06.2013 s-a întâlnit în piața Municipiului S. cu numita N. L. A. și discutând despre imobile care sunt oferite spre vânzare la prețuri accesibile aceasta i-a sugerat să ia legătură cu parații de ordinul 2 care doresc să înstrăineze imobilul proprietatea acestora din S., . nr. 10. Ulterior, arată apelanta că s-a deplasat la imobilul indicat de către martora-situat în imediata apropiere a pieții - și a purtat discuții cu pârâții de ordin 2 care i-au confirmat că doresc să înstrăineze casa,curtea și gradina situate administrativ în S., . nr, 10, fiind nevoiți deoarece au de achitat executorului judecătoresc o sumă mai mare de bani.

Apelanta a precizat că este interesată să achiziționeze imobilul doar dacă cartea funciară a acestuia este liberă de orice sarcini și nu sunt probleme de natura litigioasa. În acest context primind asigurări din partea paraților de ordinul 2 - după vizionarea casei,curții și grădinii aferente imobilului ,pârâții au negociat prețul de vânzare cumpărare la suma de 120.000 lei prețul de pornire fiind 180.000 lei.

La finalizarea discuțiilor apelanta a precizat că urmează să lipsească câteva zile urmând să fie supusă unei intervenții chirurgicale la Cluj-iar la revenire dorește să încheie contractul în forma autentică deoarece urma să plece din nou din țară.

În contextul înțelegerii pârâții de ordinul 2 au contactat notarul public comunicând intenția de înstrăinare a imobilului, au procedat la achitarea sumei pentru care executorul judecătoresc a avut înscrisă somația și respectiv cererea de urmărire silită a imobilului pentru suma de 69.770,32 lei și au îndeplinit toate formalitățile pentru radierea din cartea funciara a sarcinilor imobilului notate în considerarea procesului purtat în contradictoriu cu reclamanții.

În dimineața zilei de 14.06.2013- imediat după ce notarul public a început activitatea la sediul biroului notarial – pârâții de ordinul 2 și apelanta - s-au prezentat în vederea încheierii actului în forma autentică – apelanta fiind asigurată că nu există nici o problemă cu cartea funciară, că aceasta este"curată" și prin urmare se poate proceda la semnarea contractului de vânzare cumpărare.

Arată apelanta că nu corespunde adevărului că la momentul încheierii actului în forma autentică ar fi fost înștiințată cu privire la pretinsa piedică a încheierii actului de către reclamanți. Susține că în prezența acesteia nu s-a purtat o astfel de discuție iar notarul nu a înștiințat pârâții în sensul invocat de către reclamanți tocmai pentru că la ora instrumentării actului o astfel de notificare nu fusese depusă. De altfel, susține apelanta, reclamanții au depus la dosar un bon fiscal care atestă predarea serviciului de curierat a notificării în data de 14.06.2013 ora 12,58 ,în condițiile în care contractul în forma autentică a fost încheiat în dimineața zilei respective.

Prin întâmpinarea formulată în apel, intimații G. V., G. G. – L., au solicitat respingerea apelului, din următoarele considerente:

Prin sentința civilă nr. 879/2011 pronunțată de Judecătoria S. în Dosar iv.nr._, rămasă definitivă și irevocabilă, prin decizia pronunțată de Curtea de Apel A. I., s-a constatat, cu autoritate de lucru judecat, că intimații au edificat pe cheltuiala lor exclusivă și în calitate de constructori de bună credință, pe terenul intimaților de ord.2, înscris în C.F.nr.3629, S., nr.top.l477/l și 1478, un imobil-casă de locuit, identificat prin raportul de expertiză tehnică întocmit de expertul C. M., lucrarea fiind parte integrantă a hotărârii pronunțate. Prin, aceeași hotărâre judecătoreasca, s-a constatat că intimații au dobândit un drept de proprietate asupra imobilului nou construit și un drept de superficie, asupra terenului de sub construcția edificată, tot acest litigiu judecându-se în contradictoriu cu intimații de ord.2.

După finalizarea procesului, intimații au demarat procedura administrativă de notare a construcțiilor și intabularea dreptului lor,însă s-au lovit de refuzul paraților, de a le permite accesul în curtea imobilului,în vederea efectuării expertizei topografice și a încheierii procesului verbal de recepție,deși,au fost atât notificați,cât și invitați la mediere, pe această temă, tocmai în vederea stingerii litigiului.

Actul, pentru care s-a blocat cartea funciara, respectiv contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.578/14.06.2013,încheiat de notar Ilisescu S. fiind înregistrat la B.C.P.I.-S.,sub nr.8015/17.06.2013. Coroborând,aceste aspecte,rezultă că la data de 14.06.2013,când a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr.578/2013,rezultă că atât vânzătorii cât și comparatoarea cunoșteau despre existența hotărârilor judecătorești, prin care,era stabilit dreptul de proprietate al intimaților asupra imobilului „casa noua”, cât și dreptul de superficie asupra terenului.

Audiată în cauza-f.187-notarul ILISESCU S., a arătat că obiect al contractului de vânzare-cumpărare ,l-a reprezentat doar imobilul construcție și teren intabulate pe numele vânzătorilor, în situația în care s-ar fi vândut o proprietate extratabulară, acest lucru trebuia să fie stipulat expres în contract,ceea ce nu exista,părțile neformulând obiecțiuni în momentul lecturării acestuia. Aspectele,menționate anterior,cuprinse într-un act autentic,al cărui valabilitate nu este contestata nici de vânzători si nici de cumpărători,vin sa înlăture, apărările apelantei„raportat la „buna sa credința „ și la faptul,că nu ar fi cunoscut despre existența hotărârilor judecătorești, care, atestau dreptul de proprietate al reclamanților.

Probatoriul testimonial,a confirmat suplimentar,că aspectele erau cunoscute și de notorietate,actele fiind prezentate,chiar de notarul public .De altfel, susțin intimații că atât ei personal cât și prin reprezentantul lor, atât cu ocazia concluziilor orale,cat si prin cele scrise,ca argument pentru respingerea actiunii-pct.3-au învederat împrejurarea că prin contractul de vânzare-cumpărare,s-au vândut numai proprietățile tabulare, casă și teren, respectiv topograficele indicate în contractul de vânzare-cumpărare,aceasta însemnând că s-a transmis dreptul de proprietate tabulara asupra acelor imobile,indicate cu numerele topografice,la starea la care se aflau la momentul vânzării ,cu îmbunătățirile efectuate la acestea și care au făcut obiectul despăgubirii intimaților pe calea executării silite.

Susțin intimații că, coroborând,aceste aspecte,rezultă cert,că părțile, cunoșteau obiectul contractului,iar dacă între ele exista diferențe,apelanta avea deschisă acțiunea în evictiune, pe care,însă nu a înțeles să o promoveze,optând pentru un apel,total nefondat,care nu se constituie într-o critică la adresa sentinței instanței de fond, fiind doar o copiere a textelor de lege,dar și a întâmpinării formulate la fond.

Susțin intimații că prezumția de bună-credință a apelantei ,a fost răsturnată,astfel încât, apărările acesteia, întemeiate pe prev. art. 1909-1910 Cod Civil, urmează a fi înlăturate, vânzătorii cât și cumpărătoarea, cunoscând la data încheierii contractului,cauza evictiunii,respectiv că bunul nu aparține în întregime vânzătorilor,iar,contractul s-a încheiat, pe riscul expres al cumpărătoarei.

Analizând sentința apelată prin prisma solicitărilor apelantei și a motivelor de apel, tribunalul reține următoarele:

Petitul principal al apelului, respectiv anularea sentinței apelate și rejudecarea cauzei, cu consecința respingerii acesteia prin admiterea excepției lipsei calității procesuale active și a lipsei de interes, tribunalul îl consideră nefundat întrucât, aspectele invocate în susținerea acestui petit pot fi îndreptate prin admiterea petitului subsidiar din apel, respectiv, prin schimbarea considerentelor sentinței apelate, fără a prejudicia prin acesta apelanta.

Analizând petitul subsidiar din apel, tribunalul urmează a-l admite așa cum a fost formulat, urmând a fi schimbate considerentele cuprinse în alin. 4,5,6 și 9 de pe pagina 8 a sentinței și alin. 2 de pe pagina 9 a acesteia, cu următoarele considerente:

Apelanta pârâtă este terț-dobânditor cu titlu oneros care invocă în apărarea sa buna-credință și, deci, valabilitatea contractului încheiat cu pârâții de ordin 2.

Art. 901 din Noul cod civil reglementează dobândirea cu bună-credință a unui drept tabular.

1. Sub rezerva unor dispoziții legale contrare, oricine a dobândit cu bună-credință vreun drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din cartea funciară.

2.trțul dobânditor este considerat de bună-credință, numai dacă la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, sunt îndeplinite următoarele condiții:

a) nu a fost înregistrată nici o acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare;

b) din cuprinsul cărții funciare nu rezultă nici o cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane; și

c) nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărții funciare.

(3) Dispozițiile prezentului articol sunt aplicabile și terțului care a dobândit cu bună-credință un drept de ipotecă în temeiul unui act juridic încheiat cu titularul de carte funciară ori cu succesorul său în drepturi, după caz.

Prezumția bunei credințe în materia cărților funciare operează numai în favoarea terților dobânditori cu titlu oneros ai drepturilor reale imobiliare și a terților dobânditori ai ipotecii convenționale, în situația în care dreptul tabular aparține în realitate unei alte persoane decât antecesorul acestor terți.

Buna-credință reprezintă credința dobânditorului dreptului tabular că antecesorul său avea toate însușirile cerute de lege pentru a-i transmite acel drept. Această convingere a sa se întemeiază pe prezumția exactității înscrierii drepturilor reale imobiliare în cartea funciară, sub rezerva caracterului relativ al acestei prezumții. Buna-credință este creatoare de drept, în sensul că dobânditorul cu titlu oneros al unui drept real imobiliar sau dobânditorul unui drept de ipotecă, pe care 1-a înscris în cartea funciară, va fi considerat titularul acelui drept chiar dacă, ulterior înscrierii dreptului în favoarea sa, s-a dispus radierea dreptului autorului său tabular. în această situație, instanța de judecată va dispune, la cererea adevăratului titular al dreptului, numai radierea dreptului antecesorului tabular, nu și a dreptului terțului dobânditor. Pentru a produce acest efect, buna credință a terțului dobânditor trebuie să existe la data înregistrării cererii sale de înscriere a dreptului său în cartea funciară.

Conform disp. art. art. 900 NCC care reglementează prezumția existenței sau inexistenței unui drept tabular:

(1) Dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei.

(2) Dacă un drept real s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept nu există.

Apelanta a avut cunoștință de conținutul extrasului de carte funciară de la momentul semnării contractului la notar - care evidenția ca unici proprietari vânzătorii respectiv pârâții de ordinul 2 celelalte notari din cartea funciară fiind radiate în mod legal și cu respectarea dispozițiilor impuse în acest sens fiind de bună credință că a dobândit proprietatea unui imobil care nu comporta discuții sub aspectul adevăratului titular al proprietății.

Art. 891 Noul Cod Civil precizează că în cazul în care două sau mai multe persoane au fost îndreptățite să dobândească prin acte încheiate cu același autor drepturi asupra aceluiași imobil care se exclud reciproc, cel care și-a înscris primul dreptul va fi socotit titularul dreptului tabular, indiferent de data titlului în temeiul căruia s-a săvârșit înscrierea în cartea funciară.

Nu prezintă nici o relevanță prețul stabilit prin raportul de expertiză invocat de către reclamanți, care nu este opozabil apelantei și care făcea referire la o evaluare aferentă anului 2009, piața imobiliară fiind în continuă scădere până în anul 2013.

Este evident că acest raport de expertiză nu poate constitui un criteriu de determinare a voinței pârtilor la negocierea contractului de vânzare cumpărare atât timp cât raportul nu a fost efectuat cu citarea apelantei - aceasta nefiind parte în dosar - nefiindu-i opozabil.

Pe de altă parte nici una dintre părțile contractante nu au menționat că la baza negocierii vânzării a stat descrierea imobilului efectuata în raportul de expertiza menționat. În acest context instanța s-a raportat în interpretarea contractului la un element extrinsec voinței părților contractante.

Raportul de expertiza contestat a fost efectuat în anul2009 iar convenția părților s-a încheiat în anul 2013.

Prețul convenit de către intimați nu poate fi interpretat prin raportare ia elemente pe care aceștia nu le-au avut în vedere sau cum este situația apelantei nu a avut cunoștință de raportul de expertiză evaluarea nefiind parte în proces. Nu există nici o rațiune în negocierea

prețului unui contract ta o valoarea stabilita cu 4 ani înainte și nu la prețul real al pieței de la momentul tranzacției.

Raportat la obiectul contractului determinat de către părți și nu de către instanța de judecată prețul a fost negociat suma de pornire fiind de 180.000 lei .Nevoia urgentă de bani a vânzătorilor care trebuiau să achite executorului debitul pentru care au fost somați a condus la acceptarea unui preț final 120.000 lei.

În speță, înscrisurile prezentate și încheierea actului în formă autentică de către notar în condițiile în care extrasul de carte funciară era liber de sarcini au creat apelantei M. C. convingerea că actul îndeplinește toate condițiile de validitate iar vânzătorii sunt proprietarii bunului înstrăinat. La momentul încheierii actului în formă autentică notarul era deja în posesia adresei nr. 33/12.06.2013 emisa de către B. Boldas L. prin care se confirma plata sumei pentru care a fost înscrisă somația imobiliară - Hotărârile judecătorești de radiere a procesului notat în cartea funciară au fost depuse la cartea funciară de către notar - apelanta având toate garanțiile că dobândește un imobil liber de orice sarcini.

Din verificarea încheierii nr. 8015 emisă de către B.C.P.I S. la data de 17.06.2013, rezultă că aceasta a fost comunicată și cu reclamanții intimați, însă aceștia nu au formulat cerere de reexaminare.

Sub aceste aspecte se impune a se analiza și regulile de interpretare a contactelor prev. la art. 1266 N.C.C. și 1268 N.C.C., care consacră principiul voinței reale a părților, precum și prezumția că voința reală a părților este exprimată prin declarația de voință. În speță, operează și aceste prezumții, fără a se face proba contrară de către reclamanții-intimați.

Martora I. S., audiată în ședința publică din data de 06.06.2014 în dosar civil_, a cărei declarație se regăsește la fila 187-188 din dosarul cauzei a menționat:

„La momentul la care am solicitat copie de pe extras am văzut notata ipoteca execuțională însă de la vânzători știam că ipoteca va fi achitată de către vânzători. Deși în CF era trecuta ipoteca execuțională, la momentul la care am încheiat contractul 14.06.2013 suma de bani pentru care s-a notat ipoteca execuțională era achitată executorului judecătoresc, acest lucru fiind confirmat de adresa pe care executorul judecătoresc a adus-o la biroul subsemnatei în aceeași zi în care s-a încheiat contractul. Nu îmi amintesc cu exactitate daca în mod expres am spus vânzătorilor și cumpărătoarei că obiectul contractului îl reprezintă doar imobilele intabulate ci nu și construcția nouă pe care am văzut-o în hotărâre. Eu nu am prezentat hotărârile judecătorești cumpărătoarei. Eu nu am sesizat că intenția pârâților în ceea ce privește întinderea obiectului să cuprindă doar construcția veche sau și construcția noua, însă aceste discuții nu îmi amintesc să fi fost purtate în fața mea. Eu nu îmi amintesc să fi avut cu M. C. discuții înainte cele purtate cu ocazia încheierii actului. Eu am dus la CF adresa executorului pentru creanța precum și contractul de vânzare cumpărare încheiat de către mine. Nu îmi amintesc să fi prezentat adresa primită de la avocat părților. Eu am inserat în cuprinsul actului care sunt sarcinile imobilului deși urmau să se radieze însă pentru că erau notate le-am scris și în contract.”

Din verificarea încheierii nr. 8015/ emisă de către B.C.P.I. S. la data de 17.06.2013 rezultă că aceasta a fost comunicată și cu reclamanții intimați însă aceștia nu au formulat cerere de reexaminare.

În altă ordine de idei se reține că nu s-a făcut proba că în acel C.F., respectiv în aceeași curte ar exista două case; pozele prezentate relevă o singură casă, la care probabil s-au efectuat prelungiri sau investiții, așa cum a arătat și mandatarul pârâților intimați Miți I. și Miți V.; probele la care s-a făcut referire mai sus, relevă că reclamanților intimați li s-a plătit contra-valoarea acestora din prețul primit de vânzători de la cumpărătoarea apelantă.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Admite apelul declarat de pârâta M. C. împotriva Sentinței Civile nr. 387/2014 pronunțată de Judecătoria S. în dosar civil nr._ și în consecință:

Menține în tot dispozitivul sentinței apelate, schimbând în parte considerentele acestei sentințe în sensul înlăturării aliniatelor 4,5,6 și 9 de pe pagina 8 a sentinței de mai sus, precum și a aliniatului 2 de pe pagina 9 a acesteia, pe care le va înlocui cu considerentele ce vor fi reținute în motivarea prezentei decizii.

Fără cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunțată în ședința publică de la 12 Martie 2015.

Președinte,

G. B. P.

Judecător,

I. S.

Grefier,

N. C.

Red.B.P.G.

Tehnored.C.N.-6exp./31.08.2015/Judecător fond:/S. R..

← Exequator. Recunoaștere înscris / hotărâre străină....		Partaj judiciar. Sentința nr. 503/2015. Tribunalul ALBA →

Anulare act. Sentința nr. 387/2015. Tribunalul ALBA

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Anulare act. Sentința nr. 387/2015. Tribunalul ALBA