Expropriere. Sentința nr. 189/2013. Tribunalul ARAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 189/2013 pronunțată de Tribunalul ARAD la data de 23-01-2013 în dosarul nr. 988/108/2012
ROMÂNIA
TRIBUNALUL A. Operator 3207/2504
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR.189
Ședința publică din data de 23 ianuarie 2013
Președinte Ș. L.
Grefier D. S.
S-a luat în examinare acțiunea civilă formulată de reclamanta M. E. în contradictoriu cu pârâtul S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale, având ca obiect expropriere.
La apelul nominal nu se prezintă nimeni.
Ministerul Public a fost reprezentat prin procuror D. V. din cadrul Parchetului de pe lângă Tribunalul A..
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, constatându-se că mersul dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 16.01.2013 care face parte integrantă din prezenta hotărâre, instanța reține cauza în vederea soluționării.
TRIBUNALUL:
Constată că prin acțiunea civilă înregistrată la această instanță la data de 20.02.2012, reclamanta M. E. a chemat în judecată pârâtul S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale, solicitând anularea hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr.44/78/10.10.2011; obligarea pârâtului la plata despăgubirilor echivalente cu valoarea reală a terenului expropriat în suprafață de 2839 mp, respectiv suma de _ euro – raportat la valoarea de 10 euro/mp; cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că este proprietara terenului situat în Pecica, înscris în CF_ nedefinitivă Pecica, nr. cadastral _ în suprafață de _ mp și că, în calitate de titular al dreptului real de proprietate asupra terenului mai sus menționat, a fost înștiințată că pe o suprafață de 2853 mp din terenul de mai sus, urmează să treacă autostrada A. - Nădlac pentru această suprafață de teren expropriată urmând a i se plăti despăgubiri.
Reclamanta a mai susținut că în data de 08.10.2011, cu ocazia întrunirii Comisiei pentru aplicarea legii nr. 198/2004, prin procesul-verbal cu nr.44/78 s-a stabilit ca limită a despăgubirilor suma de 0,16 euro/mp, arătând că nu sunt de acord cu această limită a despăgubirilor, considerându-le infime față de valoarea de circulație a terenurilor pe piață precum și față de valoarea despăgubirilor acordate anterior, acestea având o valoare cuprinsă între 4,34 euro și 10 euro/mp .
Reclamanta a subliniat că nu este de acord cu valoarea despăgubirilor stabilite pentru următoarele considerente:
•valoarea medie de piață pentru terenurile extravilane din jurul orașului Pecica, acestea având categoria de folosință superioară este de 10 euro /mp ;
•Potrivit art. 26 al. (1) si (2) din Legea nr. 33/1994-aplicabil potrivit art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004 „Despăgubirea se compune din valoarea reala a imobilului si din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane de același fel în unitatea administrativ - teritorială la data întocmirii raportului de expertiza precum si de daunele aduse proprietarului, sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare si dovezile prezentate de aceștia".
Prin urmare, reclamanta a apreciat că legiuitorul a statuat ca despăgubirea cuvenita persoanei expropriate este formata din valoarea reală a imobilului si prejudiciul cauzat proprietarului si/sau unor terți, prin măsura exproprierii. In ceea ce privește prima componenta a despăgubirii, - „valoarea reala" a bunului expropriat, aceasta este determinata de prețul cu care se vând imobilele de același fel în unitatea administrativ teritoriala la data întocmirii raportului de evaluare, la calcularea cuantumului despăgubirilor trebuind avute în vedere prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de aceeași natură precum și daunele aduse proprietarului, aspecte care în cazul de față nu au fost luate în considerare. În acest sens, reclamanta a arătat că prin această expropriere, valoarea terenului expropriat este diminuată substanțial, deoarece pe acest teren este imposibil a se mai efectua culturi agricole în condițiile în care accesul este restricționat, considerând că trebuie avută în vedere la stabilirea cuantumului despăgubirilor valoarea prejudiciului cauzat proprietarului prin lipsa de folosință în condițiile în care dacă acesta ar însămânța terenul cu o cultură de floarea soarelui ar obține o producție medie de 3500kg/ha cu o valoare de 8750,00 lei /an iar în 30 ani ar obține_,00 lei, ceea ce nu acoperă sub nici o formă valoarea despăgubirilor acordate în batjocură.
Pe de altă parte, reclamanta a considerat că prin faptul că anterior stabilirii unui alt nivel de despăgubire pentru aceleași terenuri, cu aceeași categorie de folosință se creează o discriminare între oamenii aparținând aceleași localități și care au în proprietate aceleași categorii de terenuri „unele dintre ele chiar învecinate, discriminare care nu are nici un suport legal, terenurile despăgubite anterior fiind de aceeași categorie de folosință. a mai precizat că din aceste terenuri expropriate acești oameni își obțin cele necesare traiului, ori din despăgubirile oferite nu ar putea măcar să-și cumpere nici măcar medicamentele necesare pentru o lună de zile dar să le mai acopere beneficiul nerealizat.
Având în vedere cele de mai sus, precum și probele ce urmează a fi administrare solicită admiterea acțiunii așa cum ea a fost formulată, respectiv anularea hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr.44/78/10.10.2011, obligarea pârâtului la plata despăgubirilor echivalente cu valoarea reală a terenului expropriat, cu cheltuieli de judecată.
În drept invocă prevederile art.9 pct.10 din HG 941/2004 .
Pârâtul, a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată, fără cheltuieli de judecata, considerând generic că despăgubirile stabilite prin hotărârea de expropriere atacată sunt stabilite în mod corect. În această privință, pârâtul a învederat că drumurile publice din România reprezintă o componentă principală a sistemului național de transport și constituie obiectul exclusiv al proprietății publice, făcând trimitere la Hotărârea Guvernului nr. 947/1990 privind modernizarea rețelei de drumuri existente și construcția de autostrăzi în România, prin care s-a aprobat Programul național de modernizare a drumurilor existente și construcția de autostrăzi în România, beneficiar fiind Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România –SA, iar cadrul general al politicii Guvernului constă în asigurarea și susținerea unei infrastructuri adecvate dezvoltării obiectivelor socio-economice prin modernizarea, dezvoltarea și administrarea eficientă a sectorului rutier, cu accent pe extinderea numărului de autostrăzi, modernizarea și lărgirea drumurilor existente, a podurilor și a tuturor facilităților aferente, în vederea realizării lucrărilor de modernizare a drumurilor naționale, lucrări care privesc siguranța și securitatea națională, în contextul îndeplinirii cerințelor organismelor internaționale, având ca scop integrarea României în structurile euroatlantice, au fost demarate măsuri și programe de construcții de autostrăzi și drumuri naționale.
În aceeași ordine de idei, pârâtul a învederat că, la momentul promovării Proiectului de Hotărâre a Guvernului nr. 416/2010, procedurile de expropriere aplicabile au fost cele prevăzute de Legea nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de drumuri de interes național, județean și local cu modificările și completările ulterioare și de Normele metodologice aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 434/2009, pentru acele imobile proprietate privată care se regăsesc pe culoarul de expropriere aferent proiectului, astfel că, la momentul respectiv, în conformitate cu art.3 din Legea nr. 198/2004 cu modificările și completările ulterioare, expropriatorul a întocmit o documentație tehnico - economică cuprinzând date privind încadrarea lucrării în planurile de urbanism și amenajare a teritoriului, planuri cu amplasamentul lucrării care conțin delimitarea suprafețelor și a construcțiilor propuse spre expropriere.
În prezent, pârâtul a apreciat că noul cadrul legal în materie de expropriere îl reprezintă Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local. Conform prevederilor art. 5 din Legea nr. 255/2010 expropriatorul are obligația de a aproba prin Hotărâre de Guvern și lista proprietarilor imobilelor care constituie coridorul de expropriere, așa cum rezultă din evidențele unităților administrativ - teritoriale. Indicatorii tehnico-economici ai obiectivului de investiții „Autostrada Nădlac - A. au fost aprobați prin Hotărârea Guvernului nr. 1480/2009, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 845 din 8 decembrie 2009. Prin Hotărârea Guvernului nr. 416/2010 s-a aprobat amplasamentul lucrării, declanșarea procedurilor de expropriere pentru imobilele situate pe amplasamentul lucrării "Autostrada Nădlac - A.", precum și suma globală estimată cu titlu de despăgubire în valoare de 63.000 mii lei, sumă rezultată din Raportul de expertiză întocmit de către un expert autorizat ANEVAR, angajat de către expropriator, în conformitate cu vechiul cadru legislativ în materie de expropriere. Suma de 63.000 mii lei aprobată prin Hotărârea Guvernului nr. 416/2010 a fost suplimentată cu suma de 17.500 mii lei prin Hotărârea Guvernului nr, 1248/2010, în conformitate cu art. 4 alin ( 4 ) din Legea nr. 198/2004, cu modificările și completările ulterioare, întrucât la data promovării hotărârii inițiale din cauza insuficienței bugetare a fost alocată de la bugetul de stat doar suma de 63,000 mii lei, suma globală necesară acestui proiect fiind de 80.500 mii lei.
În susținerea punctului său de vedere, pârâtul a invocat art.11 alin.7,8 și 9 din Legea 255/2010, privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica, necesara realizării unor obiective de interes național, județean si local, menționând că raportul realizat privind valoarea despăgubirilor a fost "întocmit și cuprinde elementele constitutive ale valorii despăgubirilor aferente fiecărui imobil în parte, așa cum sunt ele prevăzute de Legea nr. 33/1994, adică prețul la care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel și contravaloarea prejudiciului proprietarului prin faptul exproprierii.
In concret, conform Raportului de evaluare pentru estimarea valorii de despăgubire conform Legii 255/2010 a terenurilor afectate de construcția autostrăzii pe U.A.T. Pecica, jud. A., întocmit in mai 2011, suprafața totală ce urmează a fi expropriată este de_ mp, având o valoare de despăgubire totală de 684.356,29 lei. Raportul de evaluare a fost întocmit în concordanță cu reglementările Standardelor Internaționale de Evaluare de către domnul Ing. G. N., expert evaluator bunuri mobile și proprietăți imobiliare, având calitatea de membru ANEVAR, legitimație nr. 6253, și calitatea de Expert funciar membru AEF, legitimație nr. 018 si de către doamna Ec. G. N., expert proprietăți imobiliare, având calitatea de membru ANEVAR, legitimație nr. 1222.
Menționează că, raportul de evaluare a fost întocmit în vederea evaluării terenului expropriat, bazându-se pe principiile exproprierii pentru cauza de utilitate publică, idei directoare declarate prin legislația în vigoare. Valoarea de despăgubire a fost estimată conform prevederilor Legii 255/2010 și Legii 33/1994 și conform standardului internațional IVS 1, reprezentând o valoare specială a terenurilor compusă din valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.
Prin urmare, precizează că, această valoare specială este mai mare decât o valoare de piața care reprezintă: "suma estimată pentru care o proprietate poate fi schimbată la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție echilibrată, după un marketing adecvat, în care fiecare parte acționează în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângeri".
De asemenea, învederează instanței faptul că raportul de evaluare a fost întocmit analizând piață specifică a proprietăților imobiliare în cauză, întemeindu-se pe criterii precum definirea pieței (tipul de proprietate, potențialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor și arendași), gradul de fertilitate al terenului sau echilibrul pieței (cererea, oferta competitiva, etc.), astfel că, pentru toate cele anterior expuse, solicită respingerea acțiunii.
În drept, pârâtul a invocat Legea nr. 255/2010, precum si pe toate celelalte dispoziții amintite în întâmpinare.
Prin completare la motivele cererii de chemare în judecată, reclamanta a susținut că potrivit art.31 din Legea nr.255/14.12.2010 actualizată, "orice documentație tehnică sau de evaluare realizată ori aflată în curs de realizare anterior intrării în vigoare a prezentei legi se consideră valabilă" ceea ce înseamnă că expertizele de evaluare a terenurilor întocmite în baza HG nr. 416/28.04.2010 privind declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul de utilitate publică "Autostrada A. - Nădlac" rămân valabile, pentru terenul în cauză stabilindu-se prin hotărârea mai sus menționată o valoare a despăgubirilor de 4,64 euro/mp. De asemenea, reclamanta a învederat că dispozițiile art.3 din HG 416/28.04.2010, stipulează că "se aprobă ca justă despăgubire pentru imobilele ce constituie amplasamentul lucrării de utilitate publică prevăzută la art.l suma globală estimată la 63.000 mii lei, alocată de la bugetul de stat, aprobat potrivit legii, prin bugetul Ministerului Transporturilor și Infrastructurii", dispozițiile de mai sus nefiind abrogate sau modificate; menționează că expertiza efectuată în baza HG nr. 416/28.04.2010 a fost efectuată de către expertul U. I. R., în calitate de expert al CNADR, iar prin hotărârea de modificare a hotărârii mai sus menționate publicată la data de 26.05.2011 nu se menționează nici unde că noile sume stabilite ca despăgubiri ar fi fost stabilite printr-o nouă expertiză, ceea ce, consideră că, din nou duce la concluzia certă că expertizele de evaluare stabilite ca anexă la HG 416/28.04.2010 rămân valabile, pe de altă parte, chiar dacă s-ar invoca că a fost efectuată o altă expertiză de evaluare, aceasta nu ar putea fi luată în considerare din două motive: pe de o parte ar însemna ca doi experți ai pârâtei să se contrazică iar pe de altă parte dispozițiile art.31 ale Legii nr.255 sunt clare, expertizele efectuate rămân valabile.
In altă ordine de idei, reclamanta a susținut că la stabilirea despăgubirilor datorate de către pârâtă, nu pot fi avute în vedere valorile stabilite prin expertizele notarilor publici, acestea stabilind doar niște valori orientative și nicidecum niște valori care să determine valoarea reală a terenurilor compusă din valoarea de circulație și prejudiciul cauzat proprietarului prin lipsa de folosință, astfel că invocarea de către pârât a expertizelor notarilor publici nu poate fi luată în considerare, astfel că, având în vedere cele de mai sus precum și probele ce vor fi administrate în viitor, solicită admiterea acțiunii așa cum ea a fost formulată.
Din probele administrate în cauză, instanța reține în fapt că prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 44/78/10.10.2011 a Comisiei de aplicare a Legii nr. 255/2010, s-a dispus exproprierea de la reclamantă a suprafeței de 2853 mp din terenul situat în Localitatea Pecica Jud. A., având număr cadastral _ înscris în CF _ Pecica, cu acordarea unei despăgubiri în sumă de 2034,19 lei, luându-se în calcul o valoare de 0,16 euro / mp.
Reclamanta contestă această hotărâre susținând că suma oferită de expropriator este derizorie, atât față de valoarea de circulație a terenurilor, cât și față de sumele oferite pentru alte terenuri, în baza legilor de expropriere anterioare.
Cererea reclamantei se grefează pe dispozițiile art.22 alin.1 din Legea nr.255/2010 conform cărora expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii prevăzute stabilite de expropriator se poate adresa instanței judecătorești competente în termenul general de prescripție, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii și transferului dreptului de proprietate.
Stabilirea despăgubirilor cuvenite în caz de expropriere, chiar dacă aceasta se realizează în temeiul legii speciale - Legea nr.255/2010 – se face în conformitate cu prevederile cadrului normativ general cuprins în Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică. Prin urmare, în cauză sunt incidente prevederile art.26 alin.2 din Legea nr.33/1994, conform cărora:
„alin.1 - Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.
alin.2 - La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Pentru stabilirea despăgubirilor cuvenite reclamanților, instanța a procedat conform art.25 din Legea nr.33/1994, numind o comisie de trei experți, din care unul desemnat de instanță și câte unul nominalizat de reclamantă, respectiv de către pârâtul expropriator.
Conform concluziilor raportului de expertiză, valoarea de circulație a suprafeței de 2853 mp, ar fi de _,66 lei, echivalentul a 10.556,10 euro, adică 3,7 euro/mp. Raportul de expertiză a fost semnat cu observații de către dl. expert M. B., dânsul subliniind faptul că raportul de expertiză nu tratează corect abordarea prin piață deoarece:
- comparabilele folosite nu sunt similare cu terenul expropriat. Comparabilele folosite se referă la terenurile ce au potențial de conversie din teren agricol în teren pentru uz industrial, respectiv sunt cuprinse în PUZ sau PUD fapt care le crește mult valoarea. La data exproprierii terenul expropriat nu a fost cuprins în planuri de dezvoltare urbanistică iar simplul fapt că este în zona de construcție a autostrăzii nu dă acestui teren un potențial de conversie în teren pentru uz industrial. Comparabile care sunt cu adevărat similare sunt terenuri agricole extravilane. Din acest motiv apreciază că rezultatele obținute sunt eronate.
Deși experții au arătat că pentru estimarea valorii de piață, se utilizează două metode, metoda comparațiilor de piață și metoda capitalizării rentei funciare, iar după aplicarea celor două metode, în baza reconcilierii rezultatelor se estimează rezultatul final, instanța apreciază că suma de 10.902 euro pentru o parcelă de nici 3000 mp, pentru un teren agricol situat în extravilanul unei localități ce nu este nici măcar reședință de județ este una exorbitantă, plasată în afara realității ostensibile.
În totală contradicție cu aceste concluzii, raportul de evaluare globală a imobilelor valabil pe anul 2012, luat în considerare de notarii publici la autentificarea actelor juridice notariale privitoare la imobile și care are la bază date statistice culese din activitatea notarială din anul precedent 2011, stabilește pentru Orașul Pecica o valoare de 2000 euro/ha, ceea ce în echivalent înseamnă 0,2 euro/mp., adică 0,9 lei/mp.
De asemenea, din oficiu, instanța a anexat la dosar copia unor contractele de vânzare-cumpărare încheiate în cursul anilor 2011 – 2012, la un birou notarial din zonă, utilizate de altfel și într-un alt dosar având același obiect, contracte ce au fost depuse la dosar cu obturarea datelor de identificare ale părților și cu păstrarea elementelor care interesau în soluționarea cauzei, respectiv: data contractului, suprafața vândută și prețul stabilit de părți.
În total, se regăsesc la dosarul cauzei un număr de 19 contracte (f. 109-146), prin care s-au vândut diverse suprafețe de teren, unele mai reduse de numai 5000 mp. până la suprafețe mai mari de 6,2 ha., 6,3 ha. sau chiar 6,4 ha. de teren arabil. Toate contractele depuse la dosar datează din perioada 2011 – 2012, astfel că prețurile indicate în cuprinsul lor sunt de certă actualitate.
Dintr-o analiză sumară a acestor contracte se poate constata că, în cele mai multe cazuri, prețul de vânzare a fost de 1,3 lei/mp. În unele contracte au putut fi identificate și prețuri mai reduse, respectiv între 0,6 – 0,9 lei/mp., dar au existat convenții de vânzare a unor terenuri agricole, chiar la prețuri mai ridicate, 1,38 sau 1,39 lei/mp. În tot cazul, suprafețele cuprinse între 0,5 ha. și 1 ha. s-au vândut cu un preț de 1,3 lei/ mp. (0,3 euro/mp.), preț pe care instanța îl va reține ca fiind un indicator elocvent pentru stabilirea valorii aproximative de circulație a suprafeței de 2853 mp. expropriată de la reclamantă pentru construirea autostrăzii A. – Nădlac.
Totodată, conform adresei BNP „D.” cu sediul chiar în Orașul Pecica, în perioada 2010-2012 prețul de vânzare declarat de către părți a variat de la 1.500 la 2.000 euro / ha, în funcție de amplasament și suprafața vândută, prețuri ceva mai mari (2.900 – 3.000 euro/ha, adică 0,3 euro/mp.) fiind declarate (este adevărat în situații mai rare) la tranzacții în care cumpărătorul era societate comercială.
Finalitatea procedurii de expropriere este aceea de a stabili o dreaptă (justă) despăgubire, în condițiile în care exproprierea reprezintă o ingerință permisă nu numai de art.44 din Constituție, dar și de art.1 Protocolul nr.1 la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, în măsura în care este fundamentată pe o cauză de utilitate publică.
Or, o dreaptă sau justă despăgubire presupune acordarea proprietarului expropriat a prețului pe care l-ar fi încasat în cazul în care ar fi vândut de bună voie terenul, acesta fiind prețul pieții, adică prețul cu care se vând sau se cumpără, în mod obișnuit astfel de terenuri.
Fiind în realitate o vânzare forțată, în care consimțământul vânzătorului nu este cerut de lege, în considerarea efectelor general benefice a utilității publice căreia îi va fi afectat imobilul, este firesc ca despăgubirea pentru bunul expropriat să cuprindă doar un preț echivalent cu prețul la care s-ar fi vândut, în mod normal bunul, în cazul unei vânzări obișnuite, consimțite de ambele părți, dar și eventualul prejudiciu cauzat proprietarului-vânzător reprezentat inclusiv de eventualul beneficiu de care a fost lipsit ca urmare a unei exproprieri intempestive, în raport de lucrările realizate și care urmau să aducă un beneficiu cert și previzibil.
Se poate constata că există o diferență foarte mare între prețul extravilanului arabil la hectar ori la mp. ce rezultă din contractele de vânzare cumpărare încheiate de notarii publici și valoarea exorbitant de mare propusă de doi dintre experții care au alcătuit comisia constituită de către instanță. În concret, valoarea propusă de experți prin raportul de evaluare este de 12 ori mai mare decât valoarea rezultată din activitatea notarială, în condițiile în care nu poate prezuma că absolut toate părțile ce se prezintă la notar pentru autentificarea unei înstrăinări, declară un preț mai mic decât cel real convenit, întrucât s-ar ajunge a se prezuma reaua-credință în contra principiului general de drept că ceea ce se prezumă este buna credință.
O parte din explicațiile acestei diferențe foarte mari sunt oferite în răspunsul la obiecțiuni al experților din comisia numită de instanță. La pct.6 din răspunsul la obiecțiuni experții învederează că toate comparabilele utilizate pentru a determina valoarea de circulație a imobilului au fost oferte de vânzare. Or, atâta vreme cât prețul de vânzare al unui imobil nu este aproape niciodată cel din oferta de vânzare ci acela rezultat din negocierile ce au loc între vânzător și cumpărător, se poate concluziona că premisa de la care experții au plecat în stabilirea valorii de circulație prin metoda comparativă a prețurilor practicate pe piață a fost una falsă. Pe de altă parte, referindu-se la prețurile înscrise în contractele autentificate de notarii publici, aceeași comisie de experți opinează că 90% dintre cei care tranzacționează terenuri nu declară prețul oficial (real) al contractului ci, în unele cazuri, acesta poate fi și cu 50% mai mic. Presupunând că această afirmație ar fi reală, deși ea are nicio fundamentare, tribunalul constată că, în opinia experților exprimată în cuprinsul răspunsului la obiecțiuni, prețurile cu care se vând în mod real terenurile sunt duble față de cele declarate în fața notarului. Cu toate acestea, prin metodele utilizate în cuprinsul raportului de expertiză, aceeași experți au concluzionat că valoarea terenului expropriat de la reclamantă este de 12 ori mai mare decât valoarea ce rezultă din prețurile practicate în activitatea birourilor notariale. Or, tocmai această diferență enormă, coroborată cu opinia contradictorie a acelorași experți privind prețul real cu care s-ar vinde terenurile extravilane, determină instanța să nu țină seama de valoarea terenului expropriat stabilită prin raportul de expertiză întocmit în cauză.
Nu sunt relevante cauzei contractele depuse de reclamantă la dosar pentru a evidenția valoarea reală de circulație a imobilelor din zonă. În cuprinsul contractului de ipotecă prețul a fost evaluat după aceleași metode folosite de experți în prezentul dosar, astfel că valoarea rezultată din cuprinsul acestuia nu poate fi relevantă în cauză. Contractul de vânzare-cumpărare de la f.276, din care rezultă un preț de 4,1 euro/ mp. de asemenea nu este relevant câtă vreme din cuprinsul contractului rezultă că terenul înstrăinat nu are destinație de teren agricol, având deschidere de 50 m. pe DN 7 (A. – Nădlac, principala cale de acces spre Ungaria)), cu acces direct la gaze naturale, având potențial evident de utilizare în alte scopuri decât cele strict agricole, astfel prețul mai mare la care a fost vândut are o justificare logică.
Prin urmare, în lipsa altor criterii de determinare a valorii reale de piață a imobilului, tribunalul va reține prețul de 3.000 euro pentru un ha de teren, respectiv 0,3 euro/mp – echivalent 1,3 lei/ mp, ca fiind un indicator elocvent pentru stabilirea valorii de circulație a suprafeței expropriate, indicator ce rezultă din prețurile practicate la cele două birouri notariale amintite mai sus.
În afară de această valoare de circulație a terenului, tribunalul reține a fi pertinente și juste aprecierile din cuprinsul raportului de expertiză conform cărora, în cuantumul despăgubirilor cuvenite trebuie incluse și sumele necesare reclamanților pentru a-și reîntregi proprietatea diminuată ca efect al exproprierii, prin cumpărarea în aceeași zonă, de pe piața liberă, a unei alte suprafețe de teren egală ca întindere cu cea preluată în domeniul public și care cuprind: 4% comision unei societăți de intermedieri imobiliare, 4% cheltuieli notariale suportate de cumpărător și 2% o estimare a cheltuielilor suplimentare legate de deplasări, publicitate.
Prin urmare, despăgubirea cuvenită reclamantei este de 4100 lei, obținută din înmulțirea suprafeței de 2853 mp cu 1,3 lei/mp, la care se adaugă procentul de 10% arătat anterior, valoarea de 4080 rezultată fiind rotunjită de instanță la suma globală de 4.100 de lei.
În schimb nu se justifică includerea în cuantumul despăgubirilor a contravalorii producției agricole, a subvenției acordate pentru aceasta ori a valorii arendei.
Din întreg ansamblul probator administrat în cauză nu rezultă că la momentul exproprierii terenul ar fi fost însămânțat ori cultivat și că, urmare a exproprierii, reclamanții nu ar mai fi putut să culeagă recolta. De altfel, nu rezultă că terenul cu pricina ar fi fost cultivat până la momentul la care a intervenit exproprierea, ori că ar fi fost dat în arendă, astfel că acordarea de despăgubiri pentru pretinsul prejudiciu eventual și incert, legat de imposibilitatea cultivării terenului expropriat, nu își are nicio fundamentare legală.
Argumentele și susținerile reclamanților legate de faptul că unii proprietari au intrat deja în posesia despăgubirilor exorbitante stabilite inițial, nu pot constitui un argument care să determine instanța a stabili o despăgubire mai mare decât cea care rezultă din prospectarea pieții imobiliare din zonă. Valoarea disproporționat de mare a acelor despăgubiri a determinat Guvernul României să intervină legislativ pentru restabilirea echilibrului în procesul de expropriere și de stabilire a cuantumului despăgubirilor.
Cele susținute de către reclamantă, nu pot constitui temei sau fundament pentru acordarea unor despăgubiri mai mari decât cele cuvenite în mod rezonabil potrivit legii, respectiv la nivelul valorii reale de circulație a terenului care este dată de prețul pieței imobiliare din zonă.
Pe aceste considerente, instanța va admite în parte acțiunea reclamantei, și va obliga pârâtul să plătească reclamantei suma de 4.100 de lei, cu titlu de despăgubiri pentru exproprierea suprafeței de 2853 mp. de teren arabil, urmând a respinge restul pretențiilor ca nefondate.
În temeiul art.274 Cod procedură civilă va obliga pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 1.500 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând cuantumul onorariului de expert achitat, conform chitanțelor depuse la dosarul cauzei.
Pentru aceste motive,
ÎN NUMELE LEGII
H O T Ă R Â Ș T E:
Admite în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta M. E. în contradictoriu cu S. R., prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale, având ca obiect despăgubiri din expropriere.
Obligă pârâtul să plătească reclamantei suma de 4.100 de lei, cu titlu de despăgubiri pentru exproprierea suprafeței de 2853 mp. de teren arabil și respinge restul pretențiilor ca nefondate.
Obligă pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 1.500 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 23 ianuarie 2013.
Președinte Grefier
Ș. L. D. S.
Red.L.: Tred. SD
5 ex/ 3 .="margin-left:9pt"> 12 02 2013
Se comunică:
1. reclamant– M. E. cab. Av. Stanoiov L. – A. ., . style="margin-left:9pt"> 2. pârâtul S. R. prin CNADN prin DRDP Timișoara – .. 18
3. P. de pe lângă Tribunalul A.
| ← Pretenţii. Hotărâre din 27-06-2013, Tribunalul ARAD | Obligaţie de a face. Decizia nr. 223/2013. Tribunalul ARAD → |
|---|
