Expropriere. Sentința nr. 1325/2013. Tribunalul ARAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1325/2013 pronunțată de Tribunalul ARAD la data de 01-04-2013 în dosarul nr. 967/108/2012
ROMÂNIA
TRIBUNALUL A. Operator 3207/2504
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 1325
Ședința publică din 01 aprilie 2013
Președinte M. A.
Grefier V. L.
S-a luat în examinare acțiunea civilă exercitată de reclamantul R. F. în contradictoriu cu pârâtul S. R., prin CNADNR SA, având ca obiect expropriere – despăgubiri.
La apelul nominal se prezintă reprezentanta reclamantului – avocat L. Stanoiov din Baroul A., lipsă fiind reclamantul și reprezentantul pârâtului.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Ministerul Public este reprezentat de d-na procuror R. Sorinca din cadrul Parchetului de pe lângă Tribunalul A..
S-a făcut referatul cauzei, după care reprezentanta reclamanților arată că nu mai are de formulat alte cereri de probațiune.
Constatând că din eroare, în acest dosar nu se regăsesc copiile contractelor de vânzare – cumpărare comunicate de d-l notar S. D., la cererea instanței, deși sunt menționate în încheierea de ședință din 28.05.2012, instanța depune la dosar copii ale acestor înscrisuri preluate din dosarul nr._ .
Nemaifiind formulate alte cereri și considerând cauza în stare de soluționare instanța acordă cuvântul pe fond.
Avocata reclamantului solicită admiterea acțiunii, anularea în parte a hotărârii emise de pârât, potrivit raportului de expertiză, cu cheltuieli de judecată reprezentând onorariul experților și cel avocațial, sens în care depune la dosar chitanța de plată a acestui din urmă onorariu.
Doamna procuror solicită admiterea în parte a acțiunii, conform probelor administrate.
TRIBUNALUL
Constată că prin acțiunea civilă înregistrată la această instanță la data de 20.02.2012, reclamantul R. F. a chemat în judecată pârâtul S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale București, solicitând anularea hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 182/278/10.10.2011; obligarea pârâtului la plata despăgubirilor echivalente cu valoarea reală a terenului expropriat în suprafață de 113 mp, respectiv suma de 113 euro – raportat la valoarea de 10 euro/mp; cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii, reclamantul arată că sunt proprietarii terenului situat în Pecica, înscris în CF_ nedefinitivă Pecica, nr. cadastral_ în suprafață de 5.000 mp. In calitate de titular al dreptului real de proprietate asupra terenului mai sus menționat, a fost înștiințat că pe o suprafață de 113 mp din terenul de mai sus, urmează să treacă autostrada A. - Nădlac pentru această suprafață de teren expropriată urmând a li se plăti despăgubiri. În data de 08.10.2011, cu ocazia întrunirii Comisiei pentru aplicarea legii nr. 198/2004, prin procesul-verbal cu nr. 182/278 s-a stabilit ca limită a despăgubirilor suma de 0,16 euro/mp, reclamantul arătând că nu sunt de acord cu această limită a despăgubirilor, considerându-le infime față de valoarea de circulație a terenurilor pe piață precum și față de valoarea despăgubirilor acordate anterior, acestea având o valoare cuprinsă între 4,34 euro și 10 euro/mp. Valoarea medie de piață pentru terenurile extravilane din jurul orașului Pecica, acestea având categoria de folosință superioară este de 10 euro /mp. Invocă art. 26 al. (1) si (2) din Legea nr. 33/1994 - aplicabil potrivit art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004 arătând că legiuitorul a statuat ca despăgubirea cuvenita persoanei expropriate este formata din valoarea reală a imobilului si prejudiciul cauzat proprietarului si/sau unor terți, prin măsura exproprierii. In ceea ce privește prima componenta a despăgubirii, - „valoarea reala" a bunului expropriat, aceasta este determinata de prețul cu care se vând imobilele de același fel în unitatea administrativ teritoriala la data întocmirii raportului de evaluare. La calcularea cuantumului despăgubirilor trebuie avute în vedere prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de aceeași natură precum și daunele aduse proprietarului, aspecte care în cazul de față nu au fost luate în considerare. Prin această expropriere, valoarea terenului expropriat este diminuată substanțial, deoarece pe acest teren este imposibil a se mai efectua culturi agricole în condițiile în care accesul este restricționat. De asemenea, trebuie avută în vedere la stabilirea cuantumului despăgubirilor valoarea prejudiciului cauzat proprietarului prin lipsa de folosință în condițiile în care dacă acesta ar însămânța terenul cu o cultură de floarea soarelui ar obține o producție medie de 3500kg/ha cu o valoare de 8750,00 lei /an iar în 30 ani ar obține_,00 lei, ceea ce nu acoperă sub nici o formă valoarea despăgubirilor acordate în batjocură. Mai mult, „prin faptul că anterior stabilirii unui alt nivel de despăgubire pentru aceleași terenuri, cu aceeași categorie de folosință” se creează o discriminare între oamenii aparținând aceleași localități și care au în proprietate aceleași categorii de terenuri „ unele dintre ele chiar învecinate, discriminare care nu are nici un suport legal, terenurile despăgubite anterior fiind de aceeași categorie de folosință. Din aceste terenuri expropriate acești oameni își obțin cele necesare traiului, ori din despăgubirile oferite nu ar putea măcar să-și cumpere nici măcar medicamentele necesare pentru o lună de zile dar să le mai acopere beneficiul nerealizat.
Prin completare la motivarea cererii de chemare în judecată, depusă la dosar la data de 19.03.2012, reclamantul arată că potrivit art. 31 din Legea nr. 255/14.12.2010 actualizată, "orice documentație tehnică sau de evaluare realizată ori aflată în curs de realizare anterior intrării în vigoare a prezentei legi se consideră valabilă" ceea ce înseamnă că expertizele de evaluare a terenurilor întocmite în baza HG nr. 416/ 28.04.2010 privind declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul de utilitate publică "Autostrada A. - Nădlac" rămân valabile, pentru terenul în cauză stabilindu-se prin hotărârea mai sus menționată o valoare a despăgubirilor de 4,62 euro/mp. Dispozițiile art. 3 din HG 416/28.04.2010, arată că "se aprobă ca justă despăgubire pentru imobilele ce constituie amplasamentul lucrării de utilitate publică prevăzută la art. l suma globală estimată la 63.000 mii lei, alocată de la bugetul de stat, aprobat potrivit legii, prin bugetul Ministerului Transporturilor și Infrastructurii", dispozițiile de mai sus nefiind abrogate sau modificate; menționează că expertiza efectuată în baza HG nr. 416/28.04.2010 a fost efectuată de către expertul U. I. R., în calitate de expert al CNADR, iar prin hotărârea de modificare a hotărârii mai sus menționate publicată la data de 26.05.2011 nu se menționează nici unde că noile sume stabilite ca despăgubiri ar fi fost stabilite printr-o nouă expertiză, ceea ce, consideră că, din nou duce la concluzia certă că expertizele de evaluare stabilite ca anexă la HG 416/28.04.2010 rămân valabile, pe de altă parte, chiar dacă s-ar invoca că a fost efectuată o altă expertiză de evaluare, aceasta nu ar putea fi luată în considerare din două motive: pe de o parte ar însemna ca doi experți ai pârâtei să se contrazică iar pe de altă parte dispozițiile art. 31 ale Legii nr. 255 sunt clare, expertizele efectuate rămân valabile. La stabilirea despăgubirilor nu pot fi avute în vedere valorile stabilite prin expertizele notarilor publici, acestea stabilind doar niște valori orientative și nicidecum niște valori care să determine valoarea reală a terenurilor compusă din valoarea de circulație și prejudiciul cauzat proprietarului prin lipsa de folosință, astfel că invocarea de către pârât a expertizelor notarilor publici nu poate fi luată în considerare, astfel că, având în vedere cele de mai sus precum și probele ce vor fi administrate în viitor, solicită admiterea acțiunii așa cum ea a fost formulată.
În drept invocă prevederile art.9 pct.10 din HG 941/2004 .
Pârâtul a solicitat, prin întâmpinare, respingerea acțiunii ca neîntemeiata, fără cheltuieli de judecata.
În motivarea întâmpinării se arată că despăgubirile stabilite prin hotărârea de expropriere atacată sunt stabilite în mod corect. Drumurile publice din România reprezintă o componentă principală a sistemului național de transport și constituie obiectul exclusiv al proprietății publice. La momentul promovării Proiectului de Hotărâre a Guvernului nr. 416/2010, procedurile de expropriere aplicabile au fost cele prevăzute de Legea nr. 198/2004 cu modificările și completările ulterioare și de Normele metodologice aprobate prin HG nr. 113/2009, pentru acele imobile proprietate privată care se regăsesc pe culoarul de expropriere aferent proiectului. La momentul respectiv, în conformitate cu art. 3 din Legea nr. 198/2004 cu modificările și completările ulterioare, expropriatorul a întocmit o documentație tehnico - economică cuprinzând date privind încadrarea lucrării în planurile de urbanism și amenajare a teritoriului, planuri cu amplasamentul lucrării care conțin delimitarea suprafețelor și a construcțiilor propuse spre expropriere. În prezent, cadrul legal în materie de expropriere îl reprezintă Legea nr. 255/2010. Conform art. 5 din Legea nr. 255/2010 expropriatorul are obligația de a aproba prin Hotărâre de Guvern și lista proprietarilor imobilelor care constituie coridorul de expropriere, așa cum rezultă din evidențele unităților administrativ - teritoriale. Indicatorii tehnico-economici ai obiectivului de investiții „Autostrada Nădlac - A. au fost aprobați prin HG nr. 1480/2009. Prin HG nr. 416/2010 s-a aprobat amplasamentul lucrării, declanșarea procedurilor de expropriere pentru imobilele situate pe amplasamentul lucrării "Autostrada Nădlac - A.", precum și suma globală estimată cu titlu de despăgubire în valoare de 63.000 mii lei, sumă rezultată din Raportul de expertiză întocmit de către un expert autorizat ANEVAR, angajat de către expropriator, în conformitate cu vechiul cadru legislativ în materie de expropriere. Suma de 63.000 mii lei aprobată prin HG nr. 416/2010 a fost suplimentată cu suma de 17.500 mii lei prin HG nr. 1248/2010, în conformitate cu art. 4 alin. (4) din Legea nr. 198/2004, cu modificările și completările ulterioare, întrucât la data promovării hotărârii inițiale din cauza insuficienței bugetare a fost alocată de la bugetul de stat doar suma de 63.000 mii lei, suma globală necesară acestui proiect fiind de 80.500 mii lei. Invocă art. 11 alin. (7), (8) si (9) din Legea 255/2010. Raportul a fost "întocmit și cuprinde elementele constitutive ale valorii despăgubirilor aferente fiecărui imobil în parte, așa cum sunt ele prevăzute de Legea nr. 33/1994, adică prețul la care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel și contravaloarea prejudiciului proprietarului prin faptul exproprierii. Conform raportului de evaluare pentru estimarea valorii de despăgubire conform Legii 255/2010 a terenurilor afectate de construcția autostrăzii pe U.A.T. Pecica, jud. A., întocmit in mai 2011, suprafața totală ce urmează a fi expropriată este de_ mp, având o valoare de despăgubire totală de 684.356,29 lei. Raportul de evaluare a fost întocmit în concordanță cu reglementările Standardelor Internaționale de Evaluare de către domnul Ing. G. N., expert evaluator bunuri mobile și proprietăți imobiliare, având calitatea de membru ANEVAR, legitimație nr. 6253, și calitatea de Expert funciar membru AEF, legitimație nr. 018 si de către doamna Ec. G. N., expert proprietăți imobiliare, având calitatea de membru ANEVAR, legitimație nr. 1222. Valoarea de despăgubire a fost estimată conform prevederilor Legii 255/2010 și Legii 33/1994 și conform standardului internațional IVS 1, reprezentând o valoare specială a terenurilor compusă din valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. Prin urmare, această valoare specială este mai mare decât o valoare de piața care reprezintă: "suma estimată pentru care o proprietate poate fi schimbată la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție echilibrată, după un marketing adecvat, în care fiecare parte acționează în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângeri". Preeminenta interesului general, astfel cum este definit de art. 2 alin. (1) lit. I al Legii 554/2004 determină prevalarea în fața interesului privat al proprietarilor, însă determină totodată o justă și imediata despăgubire, care în concret are aptitudinea de a fi mai însemnată decât valoarea de piață a imobilului. De asemenea, raportul de evaluare a fost întocmit analizând piață specifică a proprietăților imobiliare în cauză, întemeindu-se pe criterii precum definirea pieței (tipul de proprietate, potențialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor și arendași), gradul de fertilitate al terenului sau echilibrul pieței (cererea, oferta competitiva, etc.), astfel că, pentru toate cele anterior expuse, solicită respingerea acțiunii. În drept, invocă Legea nr. 255/2010, precum si pe toate celelalte prevederi invocate.
În drept invocă Legea nr. 255/2010, precum si pe toate celelalte prevederi invocate.
Prin notele de ședință depuse la dosar la termenul de judecată din data de 30.04.2012, cu privire la valoarea despăgubirilor solicitate, reclamantul arată că despăgubirile solicitate se compun din: valoarea de circulație a terenurilor în zonă și beneficiul nerealizat. În ceea ce privește valoarea de circulație a terenurilor în zonă, având în vedere că pe raza orașului Pecica terenurile agricole au un grad de fertilitate foarte ridicat, fiind vorba de unele din cele mai bune terenuri agricole din țară, valoarea de circulație a acestora este foarte ridicată, prețurile de tranzacționare ajungând și la valoarea de peste 7.000 euro/ha, chiar dacă în contractele de vânzare-cumpărare aceste prețuri nu apar deoarece de cele mai multe ori părțile contractante eludează plata taxelor și impozitelor. Beneficiul nerealizat se compune din valoarea recoltelor pe care partea nu o mai poate obține datorită exproprierii, valoarea subvențiilor pe diferite culturi care se întinde între 93 și 1068 euro/ha în funcție de cultura înființată, valoarea arenzii pe care proprietarul o pierde, toate acestea înmulțindu-se cu 25 ani; de asemenea, tot în beneficiul nerealizat intră și partea din teren rămasă peste care se întinde zona de protecție și de siguranță aflată la marginea autostrăzii pe care proprietarul nu mai poate înființa nici un fel de culturi sau doar anumite culturi, astfel că se restricționează dreptul proprietarului de a înființa ce culturi dorește.
Din probele administrate în cauză, instanța reține următoarele:
Conform procesului verbal de stabilire a cuantumului despăgubirii nr. 182/278/08.10.2011 întocmit de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 255/2010 din cadrul Consiliului Local Pecica s-a stabilit în favoarea reclamantului o despăgubire de 80,57 lei pentru exproprierea terenului de 113 mp cu nr. cadastral_. Reclamantul nu au fost de acord cu această sumă.
Prin hotărârea nr. 182/278/10.10.2011 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 255/2010 din cadrul Consiliului Local Pecica s-a dispus exproprierea suprafeței de 113 mp cu nr. cadastral_, proprietatea reclamantului, teren situat în loc. Pecica, acordându-se reclamantului o despăgubire de 80,57 lei.
Comisia a stabilit că reclamantul este proprietarul imobilului expropriat în baza următoarelor acte: CF nr._ Pecica (în această CF este înscrisă ..702/6, nr. cad. 3157 în suprafață de 5.000 mp), documentația cadastrală avizată de OCPI A. cu nr._/10.06.2010.
La data emiterii hotărârii de despăgubire, art. 31 din Legea nr. 255/2010 avea următoarea formă: „Orice documentație tehnică sau de evaluare realizată ori aflată în curs de realizare anterior intrării în vigoare a prezentei legi se consideră valabilă”. Însă, acest text lege se coroborează cu art. 5 și art. 11 din Legea nr. 255/2010, ce prevăd stabilirea despăgubirii în baza unei expertize realizate în condițiile prezentei legii, operațiunea exproprierii fiind precedată în mod obligatoriu de hotărârea guvernului prin care se stabilesc, printre altele, și „sumele individuale aferente despăgubirilor estimate de către expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici și termenul în care acestea se virează într-un cont deschis pe numele expropriatorului la dispoziția proprietarilor de imobile”.
În concluzie, expropriatorul avea obligația de a utiliza, în vederea determinării despăgubirilor, doar expertiza realizată în condițiile actului normativ de expropriere în vigoare la momentul adoptării deciziei, acesta fiind Legea nr. 255/2010.
La data introducerii acțiunii, Legea nr. 255/2010 fusese modificată prin Legea nr. 205/2011 (publicată în M. Of. nr. 813/17.11.2011), art. 31 având următoarea formă: „Expropriatorul poate folosi orice documentație tehnică sau de evaluare realizată ori aflată în curs de realizare anterior intrării în vigoare a prezentei legi”, însă., potrivit art. 15 alin. 2 din Constituția României republicată, această formă a textului legal nu poate retroactiva, nefiind astfel incidentă la momentul realizării exproprierii.
În procedura exproprierii reglementată de Legea nr. 255/2010, decizia de expropriere (art. 9) se emite distinct de hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirilor (art. 20) și precedând-o pe cea de a doua menționată.
Expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii are deschisă calea de atac împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirii, la instanța judecătorească competentă, în termenul general de prescripție, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de mai sus. Acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 (art. 22 alin. 1 și 3).
Art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 stabilește drept criteriu de bază al calculării cuantumului despăgubirilor, „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite”.
Nu se contestă de către reclamante aplicabilitatea în speță a Legii nr. 255/2010, ci doar se invocă lucrări de evaluare a terenului anterioare intrării în vigoare a acestei legi.
Reclamantul consideră că la stabilirea despăgubirilor nu pot fi avute în vedere valorile stabilite prin expertizele notarilor publici, deoarece acestea stabilesc doar valori orientative, iar nu valori reale ale terenurilor expropriate.
Însă, art. 5 alin. 1 din Legea nr. 255/2010 prevede clar că la stabilirea exproprierii se au în vedere și expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, acestea reprezentând unul dintre criteriile de evaluare a despăgubirii, iar nu unicul criteriu, unica sursă a determinării valorii pagubei produsă prin expropriere. Raportul trebuia întocmit cu luarea în considerare a expertizei actualizate de Camera Notarilor Publici, potrivit art. 77^1 alin. (5) din Codul Fiscal, cu modificările și completările ulterioare (art. 11 alin. 8), de către un expert evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România – ANEVAR (art. 11 alin. 7).
În vederea determinării valorii despăgubirii au fost administrate următoarele probe:
I. Raportul de evaluare proprietăți imobiliare nr. 766/30.06.2010 (filele 81 – 120) privitor la evaluarea terenurilor necesare realizării autostrăzii Nădlac – A., teritoriul orașului Pecica, km. 9 + 721 – km 120+0978, jud. A., beneficiar fiind . SRL din Timișoara și destinatar CNADR SA, executant P. M. din Timișoara, verificator expert U. I. R.. Ambii aceștia din urmă sunt evaluatori ANEVAR.
Aceștia au reținut, în baza informațiilor furnizate de Primăria Orașului Pecica, faptul că terenurile expertizate sunt situate în extravilanul localității, având categoria de folosință agricol, cu excepția a 7 terenuri, nefiind incluse în vreun PUG sau PUZ, mai puțin . (alta decât cea în litigiu).
Experții au definit valoarea de piață în felul următor: „suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție echilibrată, după un marketing adecvat, în care fiecare parte acționează în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângeri”.
Experții au arătat că prețurile unitare pentru terenurile agricole din extravilanul localităților din apropriere (terenuri cu clasa de fertilitate II și clasa a III-a) variau între limitele de 3.600 euro/mp și 6.000 euro/mp (pentru terenurile amplasate în aproprierea drumurilor județene sau comunale sau cu acces la aceste drumuri. Instanța apreciază că în raportul respectiv s-a strecurat o eroare de tehnoredactare, iar aprecierea experților privea valorile de 3.600 euro/ha până la 6.000 euro/ha.
De asemenea, la determinarea valorii despăgubirilor, experții au avut în vedere faptul că principalele culturi pe parcelele expropriate în anii 2007 – 2009 au fost culturile de cereale boabe (porumb și grâu) și plante oleaginoase (floarea soarelui). Au existat și parcele de teren plantate cu cartofi și legume ori plante pentru nutreț. Valoarea subvenției pe anul 2010 a fost estimată la 166 euro/ha.
Pentru determinarea valorii de despăgubire s-a avut folosit metoda capitalizării veniturilor, ce presupune: investigarea și obținerea de informații despre tipul culturilor, randamente, prețul produselor agricole în zonă; estimarea venitului brut potențial al terenului; estimarea cheltuielilor de exploatare pentru calcularea venitului net; selectarea metodei de capitalizare; stabilirea ratei de capitalizare; efectuarea calculelor pentru stabilirea valorii terenului prin metoda capitalizării veniturilor. A rezultat o valoare de piață (ce avea în vedere și producție la hectar (grâu, porumb, floarea soarelui, sfeclă de zahăr, plante nutreț, cartofi) de 17,13 lei/mp, respectiv 3,92 euro/mp. Aceste valori au fost majorate cu procentele pentru terenurile cu front stradal la diferitele drumuri. Pentru determinarea ratei de actualizare s-au luat în calcul veniturile realizate pe terenurile agricole date în arendă raportate la valoarea de piață a acestor terenuri. Astfel, s-a considerat că veniturile sunt alcătuite din valoarea arenzii de circa 440 lei/ha (echivalentul a 800 kg grâu/ha, la un preț unitar de 0,55 lei/kg) și valoarea subvenției de cca. 725 lei/ha (echivalentul a 166 euro/ha, la nivelul anului 2010). Luând în considerare o valoare de piață de 6.000 euro/ha, adică 26.212 lei/ha (experții au avut în vedere valoarea maximă, iar nu cea minimă de 3.000 euro/ha și nici una medie) s-a obținut o rată de actualizare de 4,4%.
La determinarea valorii prejudiciului constând în daunele pentru terenurile evaluate, experții au avut în vedere:
–dauna pentru redobândirea aceleași suprafețe de teren (apreciată la 10% din valoarea de piață, fiind compusă din comisionul de 4% datorat agenției imobiliare, taxa notarială de cca. 4% din prețul terenului și cheltuieli de 2% pentru publicitate, deplasări, culegere informații);
–dauna datorată cheltuielilor suplimentare de transport în medie de 120 lei/parcelă;
–dauna datorată subvenției, ce se aplică doar pentru terenurile, care după expropriere, rămân cu o suprafață mai mică de 3.000 mp, căci pentru astfel de arii nu se acordă subvenții;
–dauna datorată lipsei veniturilor pe un an de zile, considerând că nu se vor realiza venituri pe suprafața de teren expropriată în anul exproprierii (realizării autostrăzii), datorită necultivării ei;
–dauna pentru terenuri greu de cultivat pentru terenurile cu suprafețe mai mici de 500 mp rămase de o parte și alta a autostrăzii datorită formei geometrice neregulate.
Astfel, s-a ajuns la o valoare medie de despăgubire de 20,19 lei/mp, respectiv 4,62 euro/mp.
În anexa la acest raport de evaluare figurează la pct. 278 numita M. D. (dreptul de proprietate al reclamantului a fost întabulat în 2010, cu titlu de cumpărare) cu exproprierea terenului de 113 mp reprezentând ./6/2 și următoarele despăgubiri: 2.322,83 lei reprezentând valoarea de piață + 206,79 lei reprezentând alte daune, în total 2.530 lei echivalentul a 579 euro, așa încât despăgubirea totală este de 22,39 lei/mp, respectiv 5,12 euro/mp (fila 117)
Se remarcă faptul că despăgubirea constând în contravaloarea terenului a fost stabilită prin această lucrare din 2010 prin metoda capitalizării veniturilor, iar nu a comparației directe, ce ar fi avut la bază valoarea de piață, astfel cum a fost determinată în raportul de mai sus, dar și prevederile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1004 republicată, motiv pentru care instanță înlătură din probațiune această lucrare. A doua categorie de prejudicii a fost avută în vedere și de experții judiciari la nivelul anului 2012, așa încât va fi analizată de instanța la momentul evaluării lucrării experților judiciari.
II. Al doilea raport de evaluare depus la dosar de către pârât, la cererea reclamanților, este cel din mai 2011 și cuprinde estimarea valorii de despăgubire conform Legii nr. 255/2010 (filele 29 – 80). A fost realizat de . Timișoara, expert G. N. evaluator ANEVAR pentru beneficiarul CNADR. Pentru determinarea valorii de despăgubire a arătat că a avut în vedere următoarele metode de evaluare: metoda comparației prin bonitate pentru terenul intravilan și intravilan extins, precizând că, potrivit CET, această metodă nu este recunoscută de Standardele ANEVAR; metoda comparației directe pentru terenul intravilan și intravilan extins; metoda bonitării pe terenul extravilan, ce are în vedere preț de vânzare al grâului (ca etalon), a condus la o valoare estimată de 1,50 lei/ha; metoda comparației directe pentru terenul arabil extravilan a condus la 1.400 euro/ha echivalentul a 5.749,10 lei. Însă, în final, a inclus în anexa la raportul de expertiza valoarea fiecărei suprafețe conform expertizei notarilor publici, la care a adăugat valoarea prejudiciului cauzat proprietarului, conform Legii nr. 33/1994m obținând în final valoarea despăgubirii conform Legii nr. 255/2010.
Alte criterii de estimare a prejudiciului cauzat proprietarului avute în vedere în această lucrare sunt: cheltuieli ce nu mai pot fi recuperate în legătură cu: exploatații agricole, chirii pentru ocuparea terenurilor etc.; clauze contractuale activate din cauza imposibilității continuării normale a acestora, cum ar fi penalități, dobânzi; activități producătoare de venit afectate prin încetarea definitivă a activității, întreruperea acesteia, diminuarea activității, strămutarea ei; alte daune specifice și/sau neprevăzute: divizarea parcelei, mărirea distanței până la lotul rămas, drumuri secundare necesare, schimbarea destinației ternului rămas, perioada de neutilizare a terenului (de la data înștiințării preluării terenului până la achitarea despăgubirii), taxe notariale și comisioane pentru cumpărarea altui teren echivalent, restricții de folosire conform planului de amenajare a teritoriului.
În tabelul aferent acestei lucrări, la poz. 182 figurează numita M. D. cu exproprierea terenului de 113 mp reprezentând ./6/2 și următoarele despăgubiri: 0,62 lei/mp (echivalentul a 0,15 euro/mp) reprezentând valoarea estimată conform grilei notarilor publici, totalul fiind de 70,06 lei la care se adaugă valoarea prejudiciului cauzat proprietarului prin expropriere de 10,51 lei, rezultând un total de 80,57 lei.
Deci, acest raport de expertiză cu caracter general a luat în calcul grila notarilor publici pentru determinarea contravalorii terenului expropriat, la care a adăugat diferite prejudicii accesorii neidentificate pentru fiecare teren expropriat în parte.
III. În cauză a fost administrată, conform art. 25 din Legea nr. 33/1994, expertiza judiciară realizată de d-l expert C. K. (desemnat de instanță) și d-na expert P. I. M. (numită de reclamant). În această comisie a fost numit și d-l expert B. M. din partea pârâtului, care a formulat opinie separată.
Raportul de expertiză depus de experții C. K. și P. I. M. a avut în vedere valoarea de piață, iar nu valoarea specială utilizată de experții ce au evaluat terenurile în 2010 și 2011.
În urma exproprierii suprafeței de 113 mp din . mp au rezultat 2 parcele: una de 113 mp în proprietatea statului și alta de 4.887 mp, rămase în proprietatea reclamantului
Experții C. K. și P. I. M. au folosit metoda comparațiilor de piață și metoda capitalizării rentei funciare.
În ceea ce privește metoda comparațiilor de piață experții au avut în vedere ofertele de pe internet, deși prin obiectivul expertizei li s-a atras atenția asupra obligației de a nu utiliza aceste oferte. La pagina 9 a raportului ultimul alineat, experții au arătat că „Tranzacțiile înregistrate la notariatele locale nu sunt credibile întrucât de cele mai multe ori acestea reprezintă o înțelegere a părților, urmărind un preț mai mic pentru a obține o taxă notarială mai mică”. La pagina 11 a raportului sunt prezentate ofertele de pe internet identificate de experți: 4 terenuri cu prețul negociabil de 3 euro/mp și un teren cu prețul negociabil de 3,5 euro/mp. La stabilirea prețului final, experții au avut în vedre următoarele condiții, ce au condus la reduceri și majorări succesive a prețului de vânzare (acesta din urmă reprezentând punctul de pornire la efectuarea calculului): existența sau nu a restricțiilor legale (nu au fost identificate de experți), categoria de folosință a terenurilor (agricol), condiții de vânzare (normale), condiții de piață (actuale), localizare (extravilanul loc. Pecica), dimensiune, front stradal (2 terenuri la cale ferată, 3 terenuri la drum de exploatare), topografie (plan), utilități disponibile, zonare (agricol), cea mai bună utilizare, rezultatul obținut de experți prin aplicarea acestor parametrii fiind de 3,76 euro/mp (preț mediu).
Însă, acest calcul nu poate fi luat în considerare din următoarele motive:
–punctul de pornire al experților nu este corect, căci aceștia au pornit de la prețul de vânzare, astfel cum au arătat în lucrarea lor, iar nu de la valoarea tehnică. Astfel, toții parametrii de mai sus trebuiau aplicați la valoarea tehnică a terenului, iar nu la cea de circulație, care reprezintă valoarea de piață, respectiv prețul de vânzare. la orice negociere se pornește de la un preț maxim ce urmează a fi scăzut în funcție de oferta și de cerere, de abilitățile fiecărei părți contractuale și de nevoile fiecăruia în realizarea tranzacției. Toate condițiile de mia sus sunt avute în vedere la stabilirea prețului de vânzare de către vânzător și cumpărător, așa încât este logic ca un expert în stabilirea prețului de vânzare (valoarea de circulație a terenului) să pornească de la valoarea tehnică a terenului la care se aplică parametrii de mai sus pentru a obține o valoare reală a acestuia în funcție de condițiile pieții
–punctul de pornire este, de asemenea, eronat, pentru că acesta reprezintă valorile maxime cerute de vânzători în ofertele publicate pe internet, or prețul efectiv de vânzare este rezultatul negocierii descrise mai sus.
În consecință, rezultatul obținut de experții C. K. și P. I. M. de 3,76 euro/mp, prin metoda comparațiilor de piață, este eronat.
Metoda capitalizării rentei funciare nu poate fi luată în considerare de instanță în primul rând pentru că folosește criterii ce nu au fost avute în vedere de legiuitor la determinarea contravalorii terenului expropriat (art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994), iar, în al doilea rând, pentru că reclamantul nu a susținut că ar fi închiriat/ arendat terenul. De asemenea, acesta nu a făcut dovada culturilor practicate pe terenul expropriat așa cum i s-a cerut de către instanța de judecată. În plus, și calcul obținut prin această metodă este greșit deoarece rata de capitalizare de 6,5% a fost aplicată de experți la un venit mediu ponderat de 11.513 lei/ha. Or, acest venit a rezultat din cumularea următoarelor venitul nete ponderate: 1.620 lei/ha la grâu + 3.753 lei/ha la porumb + 159 lei/ha la rapiță + 4.752 lei/ha la pepeni + 499 lei/ha la floarea soarelui + 126 lei/ha la soia + 361 lei/ha la sfecla de zahăr + 243 lei/ha la lucernă.
Toate veniturile de mai sus reprezintă recolta medie pe câte un hectar de teren, așa încât pentru a obține venitul mediu ponderat pe un hectar cu luarea în calcul a tuturor culturilor de mai sus (în condițiile în care reclamantul nu a precizat cu ce a cultivat terenul în litigiu în ultimii 3 ani cum i s-a cerut) experții trebuia să împartă rezultatul de 11.513 lei la cel 8 culturi de mai sus și ar fi obținut un venit mediu ponderat de 1.439 lei/ha. Pentru a reține suma de 11.513 lei/ha ca venit mediu ponderat ar înseamnă ca aceeași persoană să folosească un singur ha de teren pentru a obține 1.620 lei venit mediu din cultivarea unui hectar cu grâu (adică 7.000 kg grâu/ha, cum au apreciat experții) + 3.753 lei venit mediu/ha din cultivarea cu porumb a unui hectar de teren (adică 10.000 kg porumb/ha) + 159 lei venit mediu din cultivarea cu rapiță a unui hectar de teren (3.500 kg rapiță/ha) + etc., ceea ce presupune culturi stratificate pe același teren, condiție imposibil de realizat din punct de vedere fizic. Altfel spus, pe un hectar de teren, fiecare proprietar putea să cultiva D. grâu pentru a obține 7.000 kg grâu/ha ceea ce a condus la un venit net ponderat de 1.620 lei/ha ORI doar porumb pentru a obține 10.000 kg porumb la un hectar pentru a obține un venit net ponderat de 3.753 lei/ha ORI doar rapiță pentru a obține 3.500 kg rapiță/ha pentru a realiza un venit net ponderat de 159 lei/ha SAU doar pepeni pentru a obține o recoltă de 50.000 kg pepeni/ha cu un venit net ponderat de 4.752/ha etc.
În plus, în cadrul acestei a doua metode, experții nu au prezentat toate etapele calculului, ceea ce a făcut imposibilă verificarea lui de către instanță. Nu li s-a cerut însă experților să înlăture aceste neajuns, întrucât excluderea acestei metode a fost impusă de faptul că art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.
Din perspectiva acestui text legal ce stabilește că prețul de vânzare a imobilelor similare, în perioada concomitentă realizării raportului de expertiză este principalul criteriu obiectiv în determinarea valorii imobilului expropriat, tribunalul constată că prima metodă – cea a comparațiilor de piață este metoda legală (cu condiția utilizării prețurilor de vânzare, iar nu a ofertelor), iar nu și cea de a doua – a capitalizării rentei funciare. În plus, instanța constată că, folosind ce a de a doua metodă, experții au depășit și limitele învestirii lor, căci în ședința publică din 30.04.2012, tribunalul a stabilit ca prim obiectiv al lucrării „stabilirea despăgubirilor având în vedere valoarea de circulație a terenurilor cu aceeași categorie de folosință cu cel al reclamantului (prin raportare la prețurile de vânzare a terenurilor din zonă, iar nu la oferte de pe internet)”.
Sintagma utilizată de legiuitor în cuprinsul art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 republicată, și anume ,,prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele” are semnificația de preț plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare, și nu ofertele de preț ale agențiilor imobiliare ori prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de vânzări de pe internet și din anunțurile de mică publicitate din zonele locale privind imobilele de același fel, în aceeași unitate administrativ-teritorială. În aceste condiții concluziile comisiei de experți trebuiau să aibă la bază prețurile de tranzacționare a terenurilor de același fel și din aceeași unitate administrativ-teritorială la momentul efectuării lucrării.
IV. Opinia separată a d-lui expert judiciar B. M. (desemnat de pârât) are la bază constatarea acestuia în sensul că nu există oferte de vânzare terenuri similare în extravilanul loc. Pecica (constatare contrazisă de actele juridice depuse la dosar) și ideea că valoarea de circulație a terenurilor stabilită prin "grila notarilor" este orientativă și nu poate fi folosită în rapoartele de evaluare. De asemenea, d-l expert a avut în vedre și randamentul terenurilor expropriate, acesta fiind variabil în fiecare an în funcție de condițiile naturale și de necesitatea rotației culturilor motiv pentru care a considerat că este necesară estimarea mediei multianuale (pe 5 ani perioada unei rotații complete).
Cu privire la contractele depuse la dosar, d-l expert a considerat că „nu pot fi luate în calcul deoarece în marea majoritate sunt contracte care consfințesc înțelegeri anterioare făcute de părți atunci când terenul respectiv nu era intabulat.”, opinie cu care instanța nu este de acord, având în vedere că actele juridice depuse la dosar și care urmează a fi analizate ulterior sunt contracte de vânzare – cumpărare, iar nu antecontracte, și au ca obiect terenuri înscrise în cărțile funciare. Pe de altă parte, acest ultim aspect nu are relevanță la stabilirea prețului.
D-l expert B. M. a concluzionat că „"prețul cu care se vând, in mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritoriala" poate fi estimat prin metoda comparațiilor de piață dar, pe piața inactivă a localității Pecica, metoda nu poate fi aplicată corect din lipsa unui număr suficient de oferte similare”, așa încât a utilizat „valoarea orientativă din "grila notarilor" pe care numeroase instituții o consideră valoare de circulație.”, la care a adăugat „valoarea de randament bazată pe veniturile din producția agricolă multianuală pe care le pot obține cei care exploatează terenul este un prejudiciu economic potențial pentru cel expropriat”.
Așadar, d-l expert B. M. a stabilit că valoarea de circulație se compune din prețul orientativ determinat de expertiza notarilor publici (1.500 euro/ha) la care se adaugă valoarea de randament în cuantum de 3,1 euro/mp, valoare determinată, de fapt, prin metoda capitalizării rentei funciare, pe care experții C. K. și P. I. M. au utilizat-o ca alternativă la metoda comparațiilor de piață și care a fost deja înlăturată de instanță pentru motivele de mai sus.
În consecință, tribunalul constată că nici dauna de 1.580 lei (compusă din 80 lei reprezentând valoarea terenului conform grilei notarilor publici + 1.500 lei, constituind valoarea de randament) determinată de d-l expert B. M. nu a oferit un rezultat care să respecte dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.
V. În speță s-a făcut dovada valorilor terenurilor prin raportare la expertiza notarilor publici din 2011 (raportul de expertiză extrajudiciar întocmit de EC Expertus SRL în mai 2011) de 0,15 euro/mp = 0,62 lei/mp.
Raportul de evaluare globală a imobilelor valabil pe anul 2012, luat în considerare de notarii publici la autentificarea actelor juridice notariale privitoare la imobile și care are la bază date statistice culese din activitatea notarială din anul precedent 2011, stabilește pentru Orașul Pecica o valoare de 2000 euro/ha, ceea ce în echivalent înseamnă 0,2 euro/mp., adică 0,9 lei/mp.
V. La cererea instanței s-au depus la filele 237 – 240 câteva contracte de către notarul public S. D.:
– Contractul de vânzare autentificat prin încheierea nr. 576/19.04.2012, conform căruia o societate comercială a vândut unei persoane fizice terenurile arabile de 24.400 mp (..699/8) și 9.700 mp (..1912/1/12) în total 30.700 mp, ambele situate în extravilanul loc. Pecica cu prețul de 117.990 lei echivalentul a 27.000 euro, la un curs valutar (al BNR) de 4,37 lei/1 euro, ceea ce înseamnă 0,88 euro/mp, echivalentul a 3,84 lei/mp
– Contractul de vânzare autentificat prin încheierea nr. 143/01.02.2012, conform căruia o persoană fizică a vândut altei persoane fizice terenurile arabile de 5.000 mp (./8) 1.600 mp (./9) și 100.000 mp (./10) în total 106.600 mp, ambele situate în extravilanul loc. Pecica cu prețul de 92.000, ceea ce înseamnă 0,86 lei/mp echivalentul a 0,2 euro/mp (la un curs valutar al BNR de 4,34 lei/1 euro).
– Contractul de vânzare autentificat prin încheierea nr. 156/02.02.2012, conform căruia o persoană fizică a vândut unei societăți comerciale terenul arabile de 39.700 mp (parcela nr. cadastral_), situat în extravilanul loc. Pecica cu prețul de 50.060 lei, ceea ce înseamnă 1,26 lei/mp echivalentul a 0,3 euro/mp (la un curs valutar al BNR de 4,34 lei/1 euro).
– Contractul de vânzare autentificat prin încheierea nr. 603/23.04.2012, conform căruia o persoană fizică a vândut altei persoane fizice terenurile arabile de 4.000 mp (..A387/19), 35.500 mp (nr. top. 48.165/17 și 11.000 mp (./16) în total 50.500 mp, ambele situate în extravilanul loc. Pecica cu prețul de 109.362,5 lei, ceea ce înseamnă 2,16 lei/mp, echivalentul a 0,5 euro/mp (la un curs valutar de 4,37 lei/1 euro).
De asemenea, reclamantul a depus la dosar contractul de vânzare – cumpărare autentificat prin încheierea nr. 909/07.07.2010 a notarului public T. D. (filele 19, 20), conform căruia reclamantul a cumpărat de la numita M. D. terenul de 5.000 mp înscris în CF nr._ Pecica nr. top. 136.702/6, nr. cad. 3157 cu prețul de 2.500 euro, adică 0,5 euro/mp.
Odată cu raportul de expertiză a fost depusă la dosar de către experți și copia adresei nr. 221/08.05.2012 a Biroului Notarial „D.” (fila 165) destinată d-lui expert S. F., prin care i se comunica acestuia că în perioada 2010 – 2012 prețul declarat de părți a variat între 1.500 și 2.000 euro/ha (0,15 – 0,2 euro/mp), în funcție de amplasament și suprafața vândută, iar prețuri mai mari (2.900 – 3.000 euro/ha) au fost declarate la tranzacțiile în care cumpărătorul era o societate comercială (0,29 – 0,3 euro/mp).
Sintetizând, se remarcă faptul că actele juridice constatate prin contractele de vânzare – cumpărare depuse la dosar de d-l expert S. D. și adresa nr. 221/08.05.2012 a Biroului Notarial „D.” oferă următoarele prețuri de vânzare: 0,88 euro/mp (preț obținut în urma negocierii unei societăți comerciale cu o persoană fizică); 0,2 euro/mp și 0,5 euro/mp (prețuri obținute în cadrul unor vânzări între persoane fizice) și 0,3 euro/mp (preț obținut în cadrul unei vânzări de către o persoană fizică în favoarea unei persoane juridice) + evaluarea unui preț minim de 0,15 – 0,2 euro/mp (1.500 – 2.000 euro/ha) în perioada 2010 – 2012 în raporturile dintre persoane fizice și a unui preț maxim de 0,29 euro – 0,3 euro/mp (2.900 – 3.000 euro/ha) în același interval de timp în cadrul tranzacțiilor la care a participat o societate comercială.
Reclamantul a depus la dosar și copia contractului de vânzare – cumpărare autentificat prin încheierea nr. 2433/27.11.2012 a notarului public C. A. G., ce atestă vânzarea unui teren arabil de 5.000 mp situat în extravilanul localității Pecica cu prețul de 20.500 euro, la un curs al BNR de 4,5313 lei/1 euro, ceea ce înseamnă 4,1 euro/mp (ambele părți contractante sunt persoane fizice. Fiind vorba, însă, de un act juridic izolat, tribunalul constată că acest ultim înscris reprezintă o excepție de la prețul cu care s-au vândut, în mod obișnuit, terenurile agricole aflate în extravilanul loc. Pecica în anul 2012, așa încât nu întrunește cerințele ce decurg din art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 republicată, urmând a fi înlăturat din probațiune pentru acest motiv.
Ținând cont de faptul că, potrivit textului legal antecitat, instanța este obligată să determine despăgubirea raportat la prețul de vânzare din perioada efectuării expertizei, adică 2012 în cazul de față, precum și aspectele relevate de experți potrivit cărora, în condițiile actualei crizei financiare izbucnite în 2008), în anul 2012 s-a înregistrat o ușoară creștere a prețurilor față de 2011 și 2010, iar persoanele fizice au tendința la încheierea actelor autentice de vânzare – cumpărare să declare prețuri mai mici pentru reducerea taxelor aferente convențiilor, ținând cont și de faptul că societățile comerciale trebuie să înscrie în contabilitatea lor valoarea bunului achiziționat sau scos din patrimoniu, fiind interesați în declararea unei valori reale, tribunalul va avea în vedere din prețurile de mai sus doar cele din 2012 obținute în tranzacțiile în care este implicată și o societate comercială. Împrejurarea că, în anul 2012, prețurile terenurilor au înregistrat o ușoară creștere rezultă și din expertizele notarilor publici din anii 2011 și 2012, conform cărora, în cel dintâi an prețul de vânzare a fost de 0,15 euro/mp, iar în anul următor de 0,2 euro/mp, acestea fiind valori orientative, în timp ce instanța trebuie să evalueze prejudiciul raportat la un prețuri de vânzare reale. Astfel, criteriile de determinare a unui preț de vânzare se restrânge la sumele de 0,88 euro/mp (preț obținut în urma negocierii unei societăți comerciale cu o persoană fizică) și 0,3 euro/mp (preț obținut în cadrul unei vânzări de către o persoană fizică în favoarea unei persoane juridice), precum și evaluarea unui preț maxim de 0,3 euro/mp (2.900 – 3.000 euro/ha) în același interval de timp (în cadrul tranzacțiilor la care a participat o societate comercială).
Pentru aceste considerente, tribunalul concluzionează că în anul 2012, prețul obișnuit de vânzare a terenurilor agricole din extravilanul loc. Pecica a fost de 0,3 euro/mp. În consecință, valoarea terenului expropriat de 113 mp a fost de 33,9 euro, echivalent al sumei de 153,63 lei, la un curs valutar al BNR de 4,5318 lei/euro.
A doua parte a raportului de expertiză judiciar întocmit de d-l expert C. K. și d-na expert P. I. M., precum și a doua parte a opiniei separate a d-lui expert B. M. cuprind determinarea valorii daunelor pentru teren cu luarea în considerare a următoarelor prejudicii cauzate de expropriere, după cum urmează:
a) dauna constând în cheltuielile pentru redobândirea aceleași suprafețe de teren (constatată doar de primii doi experți), ce implică taxe notariale (estimate la 1% din prețul de vânzare), comisioane pentru agenții imobiliare (estimate la 2% din același preț), cheltuieli cu deplasări, taxă de publicitate imobiliară (estimate la 2%). O astfel de daună este înlăturată de instanță pentru că nu reprezintă un prejudiciu cert. Pentru a fi considerat cert un prejudiciu viitor, acesta trebuie să fie sigur că se va produce în viitor. Or, reclamanta nu și-a manifestat intenția de a înlocui terenul expropriat cu un altul, nu au susținut că au nevoie de un alt teren în echivalent, că ocupația lor principală o reprezintă cultivarea terenului agricol.
b) dauna rezultată din cheltuielile suplimentare de transport. Nu a fost constatată o astfel de daună de către experți.
c) dauna din lipsa subvenției. Nu a fost constatată o astfel de daună de către experți.
d) daune pentru terenuri greu de cultivat. Nu a fost constatată o astfel de daună de către experți
e) daună pentru lipsa accesului. Nu a fost constatată o astfel de daună de către experți
f) dauna pentru lipsa venitului (constatată doar de primii doi experți), determinată raportat la suprafața de 113 mp (0,0113 ha). Această daună a fost stabilită de experți prin luarea în calcul a rezultatului greșit de 11.513 lei/ha cu titlu de venit mediu net ponderat pe un hectar privitor la care am arătat deja că este un rezultat imposibil, cel corect fiind de 1.439 lei/ha. Așadar, 0,0113 ha x 1.439 lei recoltă medie/ha = 16,26 lei, echivalentul a 3,58 euro. Exproprierea a avut loc prin hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 182/278/10.10.2011, în condițiile în care notarea faptului exproprierii a avut loc în data de 22.03.2010, conform CF nr._ Pecica, depusă în extras la dosar. În aceste circumstanțe de fapt, tribunalul reține că reclamanții s-au ocupat de cultivarea terenurilor lor, mai puțin de . neexploatării și a porțiunii de 113 mp teren se datorează, în mod evident, tocmai demarării procedurii de expropriere, proces a cărui durată în timp nu putea fi determinată, așa încât exista riscul învestirii unor sume de bani (pentru pregătirea terenului, efectuarea semănăturilor, plata eventualilor lucrători agricoli) într-o recoltă, ce nu ar mai fi putut fi culeasă, căci terenul supus exproprierii avea ca destinație realizarea unei autostrăzi.
De asemenea nu se justifică nici acordarea unor despăgubiri suplimentare pentru dauna pretins provocată ca urmare a interdicției de construire pe lățimea benzii de siguranță și protecție, în condițiile în care, pe de o parte, experții nu au reținut existența unei astfel de daune, iar, pe de altă parte, terenul expropriat a avut categoria de folosință agricol (arabil), iar reclamanții nu au făcut dovada că a fost aprobat un plan urbanistic zonal care, anterior exproprierii, să fi schimbat categoria de folosință a terenului din teren agricol extravilan în teren cu construcții.
Astfel totalul daunei complementare este de 3,58 euro, la care se adaugă prejudiciul principal reprezentat de valoarea de piață a terenului expropriat, și anume 33,9 euro, așa încât totalul pagubei este de 37,48 euro, echivalent al sumei de 170 lei.
Nu este întemeiată critica adusă HG nr. 488/2011 privitor la necompetența Guvernului de a stabili el însuși cuantumul despăgubirilor. Nu doar Legea nr. 255/2010, ci și cea cu nr. 198/2004 prevede obligația emiterea hotărârii guvernului prin care se aprobă indicatorii tehnico-economici, amplasamentul lucrării, sursa de finanțare și declanșarea procedurii de expropriere, precum și suma globală a despăgubirilor estimată de către expropriator, conform raport de evaluare întocmit de experți evaluatori membri ai ANEVAR.
Prin HG nr. 488/2011 s-a stabilit doar o valoare estimativă a despăgubirilor, cuantumul final al fiecărei despăgubirii fiind determinat prin hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii prevăzută de art. 20 din Legea nr. 255/2010
De asemenea, HG nr. 488/2011 nu creează nici o discriminare, din moment ce Legea nr. 255/2010 prevede o procedură de contestare în instanță a valorii stabilite prin HG nr. 488/2011.
Nu există discriminare între reclamanți și persoanele cărora li s-a acordat despăgubirea stabilită în baza Legii nr. 198/2004, căci în cazul celei de a doua categorii de persoane, determinarea despăgubirii s-a realizat odată cu preluarea dreptului de proprietate de către stat, prin decizia de expropriere și stabilire a despăgubirilor. Or, acele persoane primesc despăgubirea evaluată în baza Legii nr. 198/2004 în baza deciziei de expropriere și stabilire a despăgubirilor emisă în temeiul Legii nr. 198/2004. Faptul că acest act normativ a fost abrogat înainte de emiterea deciziei de expropriere în favoarea și a reclamantului nu conduce la discriminare, prin stabilirea ulterior a unei valori mai mici, din moment ce noua lege prevede posibilitatea contestării în instanță a deciziei de stabilire a despăgubirilor.
În materia discriminării, art. 16 din Constituția României revizuită instituie principiul egalității în drepturi a tuturor cetățenilor în fața legii și a autorităților publice, fără privilegii și fără discriminări, principiu ce se regăsește în art. 14 din Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale reglementează interzicerea discriminării, art. 1 din Protocolul nr. 12 la aceeași Convenție, dar și OG nr. 137/2000 republicată privind prevenirea și sancționarea tuturor formelor de discriminare. ce garantează respectarea principiul egalității între cetățeni, al excluderii privilegiilor și discriminării (art. 1 alin. 2), inclusiv dreptul de proprietate, cu precizarea la alin. 3 al art. 1 că exercitarea acestor drepturi privește persoanele aflate în situații comparabile, iar, conform alin. 4, obligația respectării acestor principii revine oricărei persoane fizice sau juridice.
Or, în cazul de față, nu a avut loc o înlăturare a despăgubirilor, ci o recalculare a acestora, prin determinarea unei valori estimative până la momentul emiterii hotărârii de stabilire a cuantumului de despăgubirilor. Ceea ce o nemulțumește pe reclamantă este valoarea actuală a despăgubirilor estimate de HG nr. 488/2011 la o sumă mai mică decât cea stabilită inițial prin HG nr. 416/2010.
Însă exproprierea creează în sarcina statului obligația de a acorda expropriatului o despăgubire justă, conform art. 481 din Codul civil. Or, se remarcă faptul că Legea nr. 255/2010 nu a modificat criteriile de determinare a despăgubirii, acestea fiind în continuare, la fel ca în cazul Legii nr. 198/2004: prețul de vânzare a imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal modificată, aceste criterii stând la baza HG nr. 488/2011.
Împrejurarea dacă actuala evaluare estimativă a terenurilor realizată prin HG nr. 488/2011 este una corectă face obiectul prezentei acțiuni civile exercitate potrivit art. 22 alin. 1 din Legea nr. 255/2010 împotriva hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii, sens în care a fost administrată proba cu expertiza, ce a avut ca obiectiv determinarea valorii despăgubirii raportat la prețul de vânzare a imobilelor din aceeași unitate administrativă, astfel cum prevede art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 republicată și au fost administrate înscrisuri (contracte de vânzare – cumpărare) privitor la prețurile de vânzare a terenurilor similare în zonă, în anul 2012.
Pentru aceste considerente, având în vedere și că prejudiciile determinare în urma analizării întregului material probatoriu au fost determinate în baza acelorași criterii legale reflectate de legislația națională cu începere de la 1994, astfel cum nu se poate reține discriminarea invocată de reclamanți, instanța va admite în parte acțiunea reclamantei, respectiv va anula în parte hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 182/278/10.10.2011, va obliga pârâtul să plătească reclamanților suma de 37,48 euro sau echivalentul în lei conform cursului oficial BNR la data plății cu titlu de despăgubiri.
În ceea ce privește cheltuielile de judecată, reclamantul a achitat 1.500 lei onorariul d-lui expert C. K. și 1.500 lei onorariul d-nei expert P. I. M., precum și 800 lei onorariu avocațial, conform chitanței nr. 121/26.07.2011 eliberată de Cabinet Individual Avocat Stanoiov V. L., în total 3.800 lei. D-l expert B. M. a recunoscut plata de către pârât a onorariului de 1.200 lei.
Or, din moment ce în urma administrării întregului material probatoriu, instanța a ajuns la concluzia că despăgubirea stabilită de pârât nu corespunde cerințelor prevăzute de Legile nr. 33/1994 republicată și nr. 255/2010 modificată, conduită ce a obligat reclamantul să demareze această acțiune și să realizeze expertiza tehnico-judiciară impusă de art. 25 din Legea nr. 33/1994 republicată, ale cărei cheltuieli au fost suporte în cea mia mare parte de reclamanți, se cuvine față de căderea parțială în pretențiuni a pârâtului compensarea cheltuielilor de judecată ale părților până la creanța cea mai mică. Astfel, în baza art. 274 și art. 276 din Codul de procedură civilă, instanța va obliga pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 2.600 lei cheltuieli de judecată, constând în jumătate din onorariile celor doi experți având în vedere că raportul de expertiză al acestora a fost reținut parțial în probațiune, dar și că acțiunea a fost admisă în parte.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite în parte acțiunea civilă formulată de reclamantul R. F., dom. în loc. Pecica, ., jud. A., cu dom. ales în A., ., . (la av. Stanoiov L.) în contradictoriu cu pârâtul S. R., prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale SA din România, cu sediul în București, .. 38, sector 1, prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri Timișoara, cu sediul în Timișoara, .. 18, jud. T..
Anulează în parte hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 182/178/10.10.2011 emisă de Comisia pentru aplicarea legii nr. 255/2010, Consiliul Local Pecica.
Obligă pârâtul să plătească reclamantului sumele de 37,48 euro sau echivalentul în lei conform cursului BNR la data plății, cu titlu de despăgubiri și 2.600 lei cheltuielile de judecată parțiale.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 01 aprilie 2013.
Președinte Grefier
M. A. V. L.
Red.M.A./Tehred. V.L./M.A.
5 ex./02.04.2013
3 . . – A., ., . (la av. Stanoiov L.)
pârâtului S. R. prin CNADR SA, prin DRDP Timișoara – Timișoara, .. 18, jud. T.
Parchetului de pe lângă Tribunalul A.
| ← Anulare act. Sentința nr. 4799/2013. Tribunalul ARAD | Legea 10/2001. Sentința nr. 566/2013. Tribunalul ARAD → |
|---|
