Anulare act. Sentința nr. 4799/2013. Tribunalul ARAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 4799/2013 pronunțată de Tribunalul ARAD la data de 29-10-2013 în dosarul nr. 7331/55/2011
ROMÂNIA
TRIBUNALUL A. operator - 3207/2504
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR. 446
Ședința publică din 29 octombrie 2013
Președinte M. A.
Judecător T. B.
Grefier V. L.
S-a luat în examinare apelul declarat de apelanții R. F., R. M. și R. M. M. în contradictoriu cu intimata M. A. T. împotriva sentinței civile nr. 4799/21.05.2012 pronunțată de Judecătoria A. în dosar nr._, având ca obiect anulare act.
La apelul nominal se prezintă apelanții personal asistați de avocat U. V. din Baroul A. și reprezentanta intimatei – avocat C. D. din Baroul A., absentă fiind intimata.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care nemaifiind formulate alte cereri și alte probe de administrat, tribunalul declară terminată faza probatorie și acordă cuvântul asupra apelului.
Avocatul apelanților solicită admiterea apelului, schimbarea sentinței civile atacate, admiterea acțiunii și constatarea nulității relative a contractului de vânzare – cumpărare pentru lipsa discernământului vânzătorului, restabilirea situației anterioare de carte funciară, cu cheltuieli de judecată. Nu mai susține cererea de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic privitor la vânzarea terenului de 10 mp, având în vedere că lipsa discernământului apelantului R. M. afectează toate actele juridice ale acestuia. Depune concluzii scrise.
Avocata intimatei solicită respingerea apelului și menținerea sentinței atacate ca temeinică și legală, solicită înlăturarea probei constând în noua expertiză, cu cheltuieli de judecată. Depune la dosar concluzii scrise.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra apelului înregistrat pe rolul acestei instanțe la data de 03.08.2013, constată că prin sentința civilă nr. 4799/21.05.2011 pronunțată în dosarul nr._, Judecătoria A. a respins acțiunea civilă precizată de reclamanta R. F. în contradictoriu cu pârâta M. A. T. și intervenienții R. M. și R. M. M.; a luat act de renunțarea la judecată față de pârâtul B. A. și față de petitul al doilea din acțiunea introductivă; a respins excepția inadmisibilității precizării acțiunii; a respins pe fond acțiunea precizată, având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare - cumpărare autentificat la data de 30.12.2010 sub nr. 4351 la Biroul Notarial M. și repunerea părților în situația anterioară, constatarea că reclamantul R. M. a fost de acord să vândă pârâtei suprafața de teren de aproximativ 10 mp, aferentă spălătoriei, iar hotărârea ce se va pronunța să țină loc de act autentic, să se dispună întabularea dreptului de proprietate asupra acestei suprafețe de teren în favoarea pârâtei M. A. T., fără cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut că nu este întemeiată excepția inadmisibilității precizării acțiunii, respingând-o, întrucât reclamanta R. F. i-a chemat în judecată pe R. M. cât și pe R. M. M. care pot pretinde aceleași drepturi ca și reclamant, în temeiul art. 57 alin. 1 Cod procedură civilă prima instanță a constatat că potrivit art. 58 Cod procedură civilă R. M. și R. M. M. au calitate de intervenienți, aceștia au fost legal citați, nu s-au prezentat în instanță și nu au depus întâmpinare. Deoarece precizarea de acțiune s-a depus la termenul din 22.06.2011, când pârâtele au fost legal citate, prima instanță nu a putut reține inadmisibilitatea, întrucât pentru termenul de judecată din 01.06.2011, nu era îndeplinită procedura cu pârâtul împrocesuat B. A., astfel că, fiind incidente prevederile art. 132 Cod procedură civilă coroborat cu art. 134 Cod procedură civilă, a respins excepția inadmisibilității precizării de acțiune. În temeiul art. 246 Cod procedură civilă, prima instanță a luat act de renunțarea la judecată față de pârâtul B. A., față de petitul 2 din acțiunea introductivă. Pe fondul cauzei, din probele administrate în cauză, prima instanță a reținut în fapt că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4351/30.12.2010 la BNP M., R. M. a vândut pârâtei M. A. T. imobilul situat în A. Calea Victoriei nr. 5A, jud. A. înscris în CF_ – C1 A. nr. top 7062/387/a/1/b/2/b/f, constând în casă și suprafața de 539 mp, teren intravilan aferent construcției teren aferent în proprietatea Statului Român – întabulat în CF nr. 308 382 A., cu nr. top7062/3873/a/1/b/2/b, aflat în folosința proprietarului construcției ce se transmite concomitent cu încheierea actului în beneficiul cumpărătorului, cu prețul total de 35.000 euro, din care suma de 7000 euro s-a achitat anterior semnării acestui contract, conform antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4077/2010 și actul adițional autentificat sub nr. 4168/2010 la BNP M., iar diferența de 28.000 euro s-a achitat la data de 30.12.2010, data încheierii contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4351. Fiind audiat în calitate de martor B. A. declară că, din discuțiile purtate cu intervenientul R. M. M. s-a aflat că se dorește vânzarea imobilului situat în A., Calea Victoriei nr. 5/A, compus din casă, spălătorie și teren, despre această intenție martorul i-a comunicat terțului Csiky E. R. care era interesat în cumpărarea casei și terenului, urmând ca aceștia să se înțeleagă ulterior după încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, martorul a purtat discuții cu intervenienții R. M. și R. M. M. nu i-au spus de vreo nemulțumire față de vânzarea imobilului, iar în cursul lunii martie 2011 reclamanta i-a spus faptul că nu este mulțumită de preț. Martora Gacsadi A. L. a declarat că a aflat din spusele reclamantei R. F. în urmă cu circa 1 an, de faptul că tatăl ei dorește să vândă spălătoria având o suprafață de 100-200 mp situată în A., Calea Victoriei nr. 5A, cu prețul de_ euro, că nu a fost prezentă la vreo discuție între vânzător și cumpărător și tot din spusele reclamantei a aflat că în contract s-a tranzacționat și casa în care locuia reclamanta și intervenienții, tatăl și fratele reclamantei, situată la aceeași adresă, A. Calea Victoriei nr. 5/A. Martora U. R. a declarat că a aflat în cursul anului 2010 de la intervenientul R. M. M. că se dorește vânzarea spălătoriei situată în A., Calea Victoriei nr. 5A cu prețul de 3500 euro și care s-a vândut unei persoane căreia nu-i cunoaște numele, iar ulterior martora a văzut contractul autentic de vânzare – cumpărare în care se menționa faptul că s-a vândut întreg imobilul, deși reclamanta și membrii familiei sale știau că se vinde doar spălătoria. Martorul Csiky E. R. a declarat că întrucât el și pârâta care este concubina sa voiau să cumpere imobilul din A., Calea Victoriei, a negociat cu proprietarul imobilului R. M. care a vrut să vândă casa compusă din trei camere și hol, cu o suprafață de circa 130 mp și terenul 540 mp, prețul negociat a fost de 35.000 euro, preț acceptat și de către R. M. M., iar din discuțiile purtate la telefon, cu reclamanta în cursul lunii decembrie 2010, aceasta nu a fost de acord cu prețul negociat, ca fiind prea mic. Întrucât actele și faptele juridice s-au săvârșit înainte de . Codului civil, potrivit art. 3 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, s-a reținut că efectele judiciare sunt reglementate de legea în vigoare de la data producerii lor și în analiza condițiilor esențiale pentru validitatea unei convenții prevăzute de art. 948 Cod civil, vizând capacitatea de a contracta, consimțământul valabil, obiectul determinat și cauza licită a reținut următoarele: R. M. a avut capacitatea de exercițiu potrivit art. 8 alin. 1 din Decretul nr. 31/1954, având capacitate de a exercita drepturile și de a-și asuma obligațiile săvârșind acte juridice conform prevederilor art. 5 alin. 3 din Decretul nr. 31/1954 nefăcându-se dovada că ar fi fost pus sub interdicție, spre a reține incidente prevederile art. 11 alin. 1 lit. b din acest act noRoman Mirceaativ, pentru ca într-o atare situație să se poată reține lipsa capacității de exercițiu iar prin rezoluția dată în Dosarul nr. 207/P/2011 al Parchetului de pe lângă Curtea de Apel Timișoara, în care s-a dispus neînceperea urmăririi penale față de notarul public M. P. I. față de pârâta martin A. T. și față de martorul Berlo A., pentru săvârșirea infracțiunii prevăzute de art. 215, 246 ind. 1 Cod penal, s-a reținut că în ceea ce privește faptul că intervenientul R. M. nu ar fi avut reprezentarea faptelor sale, prin raportul de expertiză medico – legală psihice nr. 207/A/04.08._ al Serviciului Județean de Medicină Legală A., s-a stabilit că acesta suferea de retard mental cu tulburări de comportament, dar are capacitatea psihică de a înțelege semnificația și consecințelor actelor de interes civil. Astfel, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, vânzătorul și dat consimțământul la încheierea actului autentic, act care potrivit prevederilor art. 1173 Cod civil, are deplină credință în privința oricărei persoane despre drepturile și obligațiile ce le constată. Prima instanță a reținut că obiectul contractului este determinat detaliat în actul juridic, cauza este licită, bunul fiind în circuitul civil, iar prețul de 35.000 euro este serios, întrucât din raportul de expertiză tehnico-judiciară efectuat de expertul tehnic inginer Ionicioiu C., rezultă că valoarea de circulație a casei de locuit și a construcțiilor anexe este de 178.500 lei (41.659 euro) neputându-se reține că valoarea întregului imobil ar fi de 493.100 lei (115.081 euro), întrucât la data de 30.12.2010 terenul în valoare de 73.422 euro, se afla în proprietatea Statului Român, ori vânzătorul nu putea vinde decât terenurile asupra cărora era proprietar, respectiv casa și anexele și doar asupra acestora a putut avea dreptul de dispoziție. Din raportul de expertiză tehnico judiciară topo efectuat de expertul P. A. rezultă că referitor la spălătorie aceasta nu se găsește pe nr. top 7062/3873/a/1/b/2/b înscris în CF_, ci în realitate este pe nr. top 7062/3873/a/1/b/2/a, înscris în CF nr._ A., intravilan viran situat în A., Calea Victoriei nr. 5, proprietatea Statului Român al Orașului A., iar suprafața spălătoriei este de 217 mp, din care 193 mp platformă laterală și 24 mp construcție, astfel că din coroborarea probelor testimoniale, a concluziilor rapoartelor de expertiză tehnico-judiciare și a înscrisurilor medicale referitoare la intervenientul R. M., prima instanță a apreciat că la data încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare, vânzătorul R. M. a exprimat un consimțământ valabil la semnarea contractului, având discernământ, contract care întrunește cumulativ condițiile esențiale de validitate prevăzute de art. 948 Cod civil, context în care a respins cererea de chemare în judecată formulată și precizată de reclamantă. Întrucât pârâta M. A. T. nu a făcut dovada efectuării unor cheltuieli de judecată, instanța nu a făcut aplicarea prevederilor art. 274 Cod procedură civilă.
Împotriva acestei soluții, în termen legal, au declarat apel reclamanții, solicitând schimbarea în tot a sentinței apelate, admiterea acțiunii precizate, constatând nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat la 30.12.2010 sub nr. 4351 BNP M. și să se dispună repunerea părților în situația anterioară cu constatarea împrejurării că reclamantul R. M. a fost de acord să vândă pârâtei suprafața de teren de 10 mp aferentă spălătoriei în favoarea pârâtei M. A. T..
În motivare, arată în privința cronologiei raporturilor juridice dintre părți privite ca asumare de drepturi și obligații este incompletă și interpretată superficial pentru că nu ține seama de formele de exprimare a voinței părților din care rezultă că vânzătorul a fost capacitat esențial spre îngrădirea voinței sale reale și a urmat intenția cumpărătoarei. În mod greșit instanța nu a făcut analiza actelor medicale și medico-legale pentru a stabili că diagnosticul psihiatric de retardare mentală medie cu tulburări de comportament se asimilează conceptului juridic de debilitate mentală cu pierderea în totalitate a discernământului necesar pentru a se ocupa de interesele sale. Expertiza medico-legală psihiatrică a SML A. cu diagnosticul psihiatric de retardare mentală medie nu poate infirma conceptul juridic de debilitate mentală stabilit de Institutul de Medicină Legală Timișoara și din falsa contradictorialitate a rapoartelor de medicină legală nu se poate reține existența capacității de a înțelege de către vânzătorul R. M. a semnificației și consecințelor actelor de interes civil. Nu a existat nici anterior, nici la momentul semnării înscrisurilor un consimțământ valabil exprimat din partea vânzătorului R. M. pentru legarea unui raport juridic valabil, acesta suferind din 1998 de retardare mentală. Obiectul contractului nu a fost determinat pentru că fiecare parte a avut o altă reprezentare a obiectului discuțiilor neputându-se admite că vânzătorul R. M. împreună cu doi copii fără să aibe o altă locuință, vinde singura sa proprietate. Cauza (scopul) actelor juridice încheiate de părți nu există câtă vreme vânzătorul R. M. împreună cu reclamanta și celălalt fiu au păstrat posesia bunului și există o evidentă eroare asupra motivului determinant legat în special de lipsa consimțământului. Cea mai gravă cauză de nulitate este lipsa obiectului actului juridic civil ce atestă potrivit expertizei topografice o altă realitate în existența imobilelor din A., Calea Victorie, nr. 5 si 5 A, ce au cărți funciare diferite, topografice diferite, proprietari diferiți, platformă și construcții ce nu puteau fi în circuitul civil atestat de actele juridice încheiate. Toate celelalte considerente asupra nulității absolute sunt subsecvente faptului ca vânzătorul nu a avut discernământ pentru a încheia un act juridic valabil și a fost pus sub interdicție. În drept, invocă art. 948 pct. 1, 949 si 953 Cod Civil.
Prin concluziile finale, apelanții R. M., R. F. și R. M. M. au arată că au făcut dovada lipsei și a absenței deplină a discernământului înstrăinătorului vânzător R. M. și în consecință, înscrisul autentic pe care acesta 1-a încheiat cu dobânditoarea M. A. Timeea este nul relativ în sine și pentru toate actele subsecvente, sens în care solicită anularea contractul de vânzare cumpărare încheiat la BNP M. în data de 30.12.2010, autentificat cu nr.4351 asupra imobilului din Cf_-C1 A. nr. top. 7062/3873/a/l/b/2/b/f și restabilirea situației anterioară de carte funciară în favoarea apelantului R. M.. Este vorba de o nulitate relativă față de caracterul privat al interesului ocrotit de lege și că la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare, vânzătorul R. M. se afla într-o stare, ce îl punea în neputință de a-și da seama de urmările faptei sale și a voinței exprimată arătând că reaua credință a părții dobânditoare, ce în mod evident și-a dat seama că vânzătorul este persoană lipsită de discernământ și că acesta i-a lipsit atunci când a încheiat actul juridic. În lipsa unui înscris cu semnificația unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, solicită a se reține că făgăduiala cu privire la înstrăinarea unei porțiuni de teren de aproximativ 10 m aferentă spălătoriei pentru care Judecătoria a fost sesizată să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare cumpărare este nefondată și în mod corect a fost respinsă și această cerere. Solicită obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată în toate instanțele. Solicită a se dispune OCPI A. să efectueze cuvenitele mențiuni, în sensul restabilirii situației anterioare în favoarea vânzătorului R. M..
În drept invocă dispozițiile art. 1205 N.C.P.C.
Pârâta M. A. T. a solicitat, prin întâmpinare și concluziile scrise, respingerea apelului și menținerea sentinței atacate, ca fiind temeinică și legală, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, arată că negocierea prețului a avut loc atât cu R. M., cât și cu copiii acestuia, R. F. și R. M. M. iar motivul pentru care nu s-a încheiat direct contractul de vânzare – cumpărare rezultă din conținutul antecontractului: "In situația în care subsemnatul R. M. nu voi reuși, din motive neimputabile mie, să dobândesc în proprietate suprafața de 539 mp teren intravilan înscris în CF_ A. provenită din conversia de pe hârtie a CF nr.2176 A., aferentă construcțiilor proprietatea mea, descris mai sus, voi restitui numitei M. A. T. suma de 5000 (cincimii) EUR, achitată cu titlu de avans", astfel că, din cronologia stării de fapt descrisă mai sus rezultă că nu a fost vorba de o "capacitare esențială spre îngrădirea voinței sale reale și urmarea intenției cumpărătoarei" în ceea ce îl privește pe vânzătorul R. M., cu atât mai mult cu cât negocierile și actele s-au încheiat în prezența copiilor săi, iar caracterul nesincer al susținerilor reclamanților rezultă din chiar petitul precizării de acțiune, prin care se solicită "să se constate că reclamantul R. M. a fost de acord să vândă pârâtei suprafața de teren de aproximativ 10 mp aferentă spălătoriei, iar hotărârea ce o veți pronunța să țină loc de act autentic. ". Consideră că nu sunt îndeplinite condițiile de admisibilitate ale unei astfel de acțiuni având în vedere faptul că nu a intenționat să achiziționeze doar suprafața de 10 mp teren intravilan iar în acest sens sunt următoarele argumente: toate negocierile verbale purtate cu R. M. și cu copiii acestuia, R. F. și R. M. M., au avut ca obiect întregul imobil compus din casă și teren (martora U. R. cât și martorii propuși de intimată confirmă acest aspect); antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică anterior contractului de vânzare-cumpărare a avut ca obiect construcția, punând în discuție în mod neechivoc, chiar în conținutul contractului, și situația terenului; la momentul negocierilor și încheierii contractelor, terenul nu se afla în proprietatea lui R. M., ci a Statului Român; prețul unui astfel de contract susținut de reclamanta R. F. este neserios, fiind lipsit de credibilitate că ar fi fost de acord să achiziționeze 10 mp de teren, care nu se aflau în proprietatea vânzătoarei, cu suma de 35.000 euro; din cuprinsul expertizelor efectuate în cauză rezultă că suprafața de teren aferentă spălătoriei auto este mult mai mare decât cea indicată de reclamanți (de mai mult de 20 de ori!!!), ceea ce înseamnă că aceștia nu au avut nici măcar o reprezentare aproximativă a așa-zisului obiect al contractului de vânzare-cumpărare; vânzarea nu ar fi fost posibilă fără o parcelare (aceasta presupunând că terenul ar fi fost în proprietatea reclamantului R. M.), însă niciun moment nu s-a discutat despre lucrări de parcelare și nu au fost inițiate demersuri în acest sens (nici măcar de către reclamanți, care susțin că au avut anterior încheierii contractului cu subsemnata intenția de a înstrăina doar terenul aferent spălătoriei); din expertiza efectuată de expertul tehnic P. A. rezultă că suprafața de teren pe care a funcționat spălătoria auto nici măcar nu se regăsește în aceeași carte funciară cu casa reclamanților, fiind identificată pe o parcelă diferită de tern viran situat în Calea Victoriei nr. 5, în proprietatea Sfatului Popular al Orașului A., reclamantul R. M. nefiind îndreptățit în niciun moment să negocieze vânzarea acestui teren. Martorii audiați la prima instanță dar și cel audiat în apel nu cunosc absolut niciun amănunt legat de negocierea contractului de vânzare-cumpărare, despre obiectul contractului, despre prețul negociat, nu au fost de față la discuțiile anterioare dintre părți sau ulterioare încheierii contractului, astfel că relatările acestora nu sunt utile soluționării cauzei. Mai mult decât atât, consideră relevantă declarația martorei U. R. sub un aspect: această martoră susține că ar fi știut că reclamanții doresc să vândă spălătoria, în suprafață de aproximativ 200 mp, iar după ce a aflat că s-a încheiat contractul cu pârâta declară că l-ar fi certat pe R. M., fiul vânzătorului R. M.. Această afirmație a martorei confirmă susținerile pârâtei în sensul că reclamantul R. M. M. 1-a însoțit pe tatăl său la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică și că a avut reprezentarea obiectului actului care s-a semnat. Raportul de expertiză medico-legală psihiatrică (avizat de Comisia Superioară care nu a relaționat în mod direct cu R. M., ci a ținut cont exclusiv de concluziile raportului) efectuat în prezenta cauză nu conține concluzii pertinente, legale și reale față de actele medicale și expertizele medicale efectuate anterior cu privire la reclamantul R. M. iar concluziile raportului de expertiză, efectuat după aproape 3 ani de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se cere, contrazice total concluziile expertizei medico-legale psihiatrice nr.207/A/04.08.2011 din data de 04.08.2011 întocmită de SML A. în s-a stabilit că "R. M. suferă de retard mental moderat cu tulburări de comportament, dar are capacitate de a înțelege semnificația și consecințele actelor de interes civil". Argumentele experților din prezenta cauză, față de cei care au efectuat expertiza la scurt timp după încheierea contractului de vânzare-cumpărare, se bazează in totalitate pe probabilități: căsătoria reclamantului R. M. „posibil să fi fost aranjată de părinți", soția "este posibil să fi avut și probleme psihice" din moment ce nu s-a implicat în creșterea copiilor, cei doi copii fiind crescuți de părinții lui R. M. și de o mătușă (aspect prezumat de experți contrar împrejurării certe că o instanță de judecată i-a încredințat reclamantului R. M. spre creștere si educare doi minori în temeiul unor anchete sociale efectuate în cauza de divorț ), reclamantul a avut loc de muncă doar datorită „conjuncturii politice,,. Mai mult decât atât, arată că, experții apreciază ca lucrările de renovare și reparații efectuate cu banii obținuți din vânzarea casei denotă tot lipsa de discernământ a reclamantului R. M., făcând abstracție că în prezenta cauză mai există doi reclamați, copiii lui R. M., cei care, conform declarației martorului S. C. O., după vânzare au dat o petrecere. Nu contestă faptul că este posibil ca, datorită consumului de alcool (după vânzare și obținerea banilor de la pârâtă, reclamantul având și sursa de venit pentru cumpărarea băuturilor alcoolice), starea de sănătate a lui R. M. să se fi degradat, însă solicită a se observa că și în dosarul de punere sub interdicție doar noua expertiză medico-legală (depusă la acest dosar) a concluzionat lipsa de discernământ a lui R. M., ceea ce duce la concluzia că în dosar s-a efectuat și o altă expertiză, care a avut concluzii diferite iar față de aspectele contradictorii din raportul de expertiză, față de împrejurarea că experții au ajuns la o constatare științifică în baza unor probabilități, față de perioada îndelungată care a trecut de la încheierea contractului de vânzare-cumpărare și momentul în care experții au apreciat în mod retroactiv o anumită condiție medicală, față de concluziile Raportul de nouă expertiză medico-legală psihiatrică din dosarul de punere sub interdicție în care se constată că "la momentul actual (14.03.2012) expertizatul nu are capacitatea psihică de apreciere critică a consecințelor juridice ale unor potențiale acte juridice ce le-ar putea întocmi", fără ca acest diagnostic să fie valabil cu doi ani anterior, cu ocazia întocmirii contractului de vânzare-cumpărare, solicită a nu fi luată în considerare această probă. De altfel, doar în 21.03.2012 s-a admis cererea formulată de apelanta R. F. privind punerea sub interdicție ex nunc (pentru viitor) a vânzătorului R. M., astfel cum rezultă din sentința civilă nr. 2874/21.03.2012 a Judecătoriei A., fără ca această hotărâre să poată produce efecte asupra trecutului, însă ceea ce este relevant este faptul că R. M. suferă de retard mental moderat de la naștere, de-a lungul timpului și-a întemeiat o familie (la 30 de ani), a avut copii, o gospodărie, i-au fost încredințați cei doi minori spre creștere și educare în urma divorțului (toate aceste aspecte rezultă din cuprinsul noului Raport de expertiză medico-legală), iar din anul 2000 nu a mai fost internat pe motiv de boală (istoricul medical menționat în Raport). In consecință, consideră că starea sa de sănătate a evoluat de-a lungul timpului, astfel că, de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare (în anul 2010) și până la punerea sa sub interdicție este posibil ca R. M. să fi pierdut în totalitate discernământul necesar pentru a se putea ocupa de interesele sale, la fel cum este posibil ca acesta să fi avut discernământ la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare atacat. Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4351/30.12.2010 la BNP M. îndeplinește toate condițiile de valabilitate stabilite de lege și nici susținerile referitoare la faptul că R. M. a avut permanent convingerea că semnează pentru terenul de sub spălătorie nu poate fi primită având în vedere faptul că vânzătorul a fost însoțit de fiecare dată la notar de fiul său, R. M. M., iar notarul a citit și explicat părților semnatare conținutul contractului iar în schimbul imobilului înstrăinat, vânzătorul a obținut o sumă de bani suficientă pentru achiziționare unui alt imobil, astfel că susținerile apelantei în sensul că nu ar fi fost normal să înstrăineze singura locuință a familiei nu pot fi primite. Având în vedere aceste împrejurări solicită a se constata că vânzătorul și-a exprimat o voință valabilă în scopul încheierii unui contract de vânzare-cumpărare care să-și producă consecințele specifice. Vânzătorul și fiul acestuia, care 1-a însoțit de fiecare dată la semnarea actelor, nu au adus la cunoștința notarului despre eventuale probleme de sănătate de natura celor invocate de reclamanți, iar actele s-au semnat în prezenta notarului public care a apreciat în mod direct capacitatea de înțelegere a vânzătorului, precum și în prezența fiului vânzătorului, reclamantul R. M. M., care nu a relevat aspecte legate de starea de sănătate ale tatălui său. În dosarul penal nr. 3016/P/ 2011 având ca obiect plângerea formulată de R. F. împotriva pârâtei s-a efectuat un raport de expertiză medico-legală psihiatrică care a concluzionat că R. M. suferă de retard mental moderat cu tulburări de comportament, dar are capacitate de a înțelege semnificația și consecințele actelor de interes civil. De altfel, bazat pe probele administrate în dosarul penal, s-a pronunțat o soluție de neîncepere a urmăririi penale pentru săvârșirea infracțiunii de înșelăciune prev. de art.215 alin. l și 3 din Codul penal, întrucât fapta nu există motiv pentru care a depus în acest sens în probațiune soluțiile comunicate de P. de pe lângă Judecătoria A. și P. de pe lângă Curtea de Apel Timișoara. Arată că prețul vânzării este serios, având în vedere că obiectul îl constituie o casă foarte veche, construită în jurul anului 1950, fără lucrări de renovare, astfel că 35.000 Euro (147.000 lei, respectiv peste un miliard de lei vechi) este un preț mai mult decât serios pentru o casă care nici nu a prezentat interesat, pârâta având intenția să o demoleze și să ridice o construcție nouă iar terenul nu era proprietatea vânzătorului, era proprietatea Statului la momentul vânzării, urmând să se atribuie gratuit în folosință proprietarului construcției, motiv pentru care apelanta nu poate susține că l-ar fi înstrăinat cu 180.000 Euro. Expertiza efectuată în cauză de expertul Ionicioiu C-tin indică o valoare eronată a imobilului, incluzând în aprecierea prețului și valoarea ternului aferent, deși acesta nu era în proprietatea lui R. M. și nu era atribuit de către Stat la momentul vânzării. De asemenea, expertul a refuzat și după foRoman Mirceaularea obiecțiunilor să aibă în vedere la stabilirea valorii de circulație metoda comparației bonitare, refuzând să indice cum a aplicat această metodă având în vedere faptul că nu se face referire la niciun preț de vânzare al altui imobil din zonă iar piața imobiliară a cunoscut o diminuare constantă a prețurilor de vânzare, aspect neluat în seamă de expert. În ceea ce privește motivul de apel vizând nulitatea contractului de vânzare cumpărare datorită "lipsei obiectului actului juridic civil ce atestă potrivit expertizei topografice o altă realitate în existența imobilelor din A., Calea Victoriei nr. 5 și 5A ce au cărți funciare diferite, topografice diferite, proprietari diferiți, platforma și construcții ce nu puteau fi în circuitul civil atestat de actele juridice încheiate " solicită a se observa că și acest motiv nu subzistă având în vedere că obiectul contractului de vânzare cumpărare încheiat cu vânzătorul R. M. a constat în "imobilul situat în A., Calea Victoriei nr. 5/A, județul A....constând în casă", imobil aflat în circuitul civil și care constituie un obiect valabil al contractului de vânzare cumpărare.
Analizând apelul, prin prisma motivelor invocate, tribunalul constată că este întemeiat pentru următoarele considerente:
În primul rând, în ceea ce privește calitatea procesuală a apelanților R. F., R. M. reprezentat de R. F. și R. M. M., tribunalul reține că aceștia sunt reclamanți raportat la precizarea acțiunii depusă în ședința publică din 22.06.2011.
Reclamanții solicită doar nulitatea contractului autentic de vânzare – cumpărare, iar nu și a antecontractului, însă cele două acte juridice se află în strânsă legătură.
Prima instanță a atribuit, în mod eronat, conținutul antecontractului de vânzare – cumpărare contractului de vânzare – cumpărare.
Astfel, prin antecontractul de vânzare cumpărare autentificat prin încheierea nr. 4077/06.12.2010 a notarului public M. P. I. (filele 11, 12 dosarul judecătoriei), proprietarul tabular R. M. se obliga să vândă pârâtei casa și terenul aferent de 539 mp cu prețul de 35.000 euro, din care a fost plătit avansul de 5.000 euro, diferența de 30.000 euro urmând a fi achitată până la 06.03.2011. Posesia și folosința imobilului urma a fi transmisă pârâtei la momentul încheierii contractului autentic. De asemenea, apelantul R. M. se obligă să facă demersurile necesare obținerii dreptului de proprietate asupra terenului, iar dacă nu reușea urma să restituie avansul de 5.000 euro.
Conform actului adițional la antecontractul din 06.12.2012, act adițional autentificat prin încheierea nr. 4168/13.12.2010 a notarului public M. P. I. (fila 13), pârâta i-a predat apelantului R. M. suma de 2.000 euro din preț.
Prin procura specială autentificată prin încheierea nr. 4169/13.12.2010 a aceluiași notar (fila 10), R. M. a împuternicit-o pe pârâtă să efectueze în numele lui și pentru el demersurile necesare dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului de 539 mp aferent casei. Prin declarația autentificată la 21.04.2011 sub nr. 1182 de către notarul public M. E. E., reclamantul a revocat procura (fila 18).
Contractul de vânzare – cumpărare al părților a fost autentificat prin încheierea nr. 4351/30.12.2010 a notarului public M. P. I. (fila 14 dosarul judecătoriei), reclamantul – apelant R. M. vânzându-i pârâtei imobilul din CF nr._-C1 A. nr. top. 7062/3873/a/1/b/2/b/f constând din casă situată în A., Calea Victoriei, nr. 5/a, jud. A., cu transmiterea în favoarea cumpărătoarei a dreptului de folosință asupra terenului aferent de 539 mp aflat în proprietatea statului, înscris în CF nr._ A. nr. top. 7062/3873/a/1/b/2/b. Se menționează plata diferenței de preț de 28.000 euro.
La data încheierii acestor acte juridice, reclamantul R. M. era proprietar al casei din A., Calea Victoriei, nr. 5/a, jud. A. înscrisă în CF nr._-C1 A. nr. top. 7062/3873/a/1/b/2/b/f (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 2176f A.). În ceea ce privește terenul aferent construcției, în suprafață de 539 mp, înscris în CF nr._ A. nr. top. 7062/3873/a/1/b/2/b (fila 17), provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 2176 A., proprietar era Statul Român, în timp ce reclamantul R. M. deținea dreptul de folosință.
Potrivit adresei nr._/A6/07.03.2011 a Primăriei Mun. A. (fila 28) destinată reclamantului R. M., acesta a fost împroprietărit cu terenul de 539 mp prin ordinul Prefectului nr. 85/03.03.2011.
Astfel, la ora actuală, în CF nr._ A. sunt înscrise atât casa, cât și terenul de 539 mp, pârâta M. A. T. deținând dreptul de proprietatea asupra casei, iar reclamantul – apelant R. M. dreptul de proprietate asupra terenului de 539 mp.
Reclamanții au invocat lipsa consimțământului apelantului R. M. la încheierea contractului de vânzare – cumpărare, sens în care au fost administrate următoarele probe:
Sub aspectul probațiunii testimoniale, au fost audiați în această cauză martorii B. A., Gacsadi A. L., U. R., Csiki E. R. în primă instanță și S. C. O. în apel. Primii patru au fost ascultați doar privitor la actele juridice încheiate de R. M., iar nu și referitor la discernământul acestuia.
Ținând cont de faptul că aceste depoziții testimoniale au fost avute în vedere de ultima expertiză psihiatrică, tribunalul le va analiza din ambele perspective, atât cea a încheierii actelor juridice din 2010, cât și cea a discernământului apelantului R. M..
Martorul B. A. (fila 99) a avut o spălătorie în imobilul considerat ca aparținând apelanților, context în care a aflat de la R. M. M. (fiul apelantului R. M.) că acesta vrea să vândă casa și terenul sau o parte din teren, precum și spălătoria, ulterior contrazicându-se în cadrul aceleași declarații, arătând că R. M. i-a spus că dorește vânzarea casei sau a spălătoriei. Martorul i-a relatat lui Csiky Edgard R. despre această intenție, precizând, însă, că nu știa cine este proprietarul imobilului, cu adăugarea ulterioară că îi era totuși cunoscut faptul că terenul aparținea statului. Nu a mai discutat cu familia R. și cu Csiky Edgard R. despre vânzare, dar ulterior, vânzătorul și cumpărătorul (martorul precizând apoi că a discutat cu R. M. în ianuarie 2011) i-au spus că s-a vândut „imobilul”. În martie 2011 R. F. i-a spus că este nemulțumită de preț. Martorul a discutat cu R. M. M. despre vânzare după realizarea acesteia, iar reclamantul nu a manifestat vreo nemulțumire legat de preț sau de obiectul vânzării.
Martora Gacsadi A. L. (fila 101) știa că R. M. este proprietarul terenului aferent casei și spălătoriei. R. F. i-a spus că în urmă cu un an tatăl ei a dorit să vândă spălătoria ce ocupa cam 100-200 mp (afirmație ce contrazice susținerea reclamantei privitor la intenția de vânzare a 10 mp) prețul fiind de 35.000 euro. Ulterior a aflat tot de la R. F. că s-a tranzacționat și asupra casei. Această depoziție este irelevantă sub aspectul obiectului actelor juridice de mai sus, căci relatările martorei au o singură sursă, și anume apelanta R. F., astfel că nu face decât să exprime poziția procesuală a acesteia, iar nu și să lămurească raporturile părților. Declarația martorei poate fi reținută în probațiune doar în ceea ce privește ultima cerere dedusă judecății – cea de pronunțare a unei hotărâri care să țină de loc autentic pentru vânzarea terenului aferent spălătoriei, în suprafață de 10 mp, în condițiile în care depoziția martorei reflectă o contradicție în afirmațiile apelantei R. F., care i-a spus martorei că terenul vizat pentru vânzare era de 100 – 200 mp, în timp ce instanță a susținut că avea doar suprafața de 10 mp.
Martora U. R. (fila 102) a aflat de la R. M. M. în anul 2010 că reclamanții vor să vândă spălătoria din spatele casei, ce ocupa peste 200 mp teren, astfel că și această martoră contrazice susținerile reclamanților din acest proces referitor la intenția de vânzare a terenului de 10 mp. De la vecini a aflat că prețul vânzării a fost de 35.000 euro. Ulterior R. F. i-a arătat contractul în care a citit că s-a vândut și casa, martora considerând că s-a vândut tot imobilul. Instanța reține ca fiind greșită această aprecierea a martorei, eroare determinată de lipsa cunoștințelor juridice și de familiarizare cu limbajul juridic și modul de redactare a contractelor de vânzare – cumpărare notariale, având în vedere că, în realitate, prin acel contract reclamantul R. M. a vândut doar casa și a transmis dreptul de folosință asupra terenului aferent de 539 mp și s-a obligat, prin antecontract, să vândă și terenul respectiv pârâtei. Martora a mai declarat că atunci când a aflat că este de vânzare spălătoria nu știa cine este proprietarul terenului.
Martor Csiki E. R. (fila 103) este concubinul pârâtei și a arătat că el și concubina lui au vrut să cumpere întregul imobil, așa încât a negociat cu R. M., după ce a aflat despre intenția de vânzare a casei și terenului de „540 mp” de la B. A.. A negociat cu R. M. în octombrie 2010 prețul de 35.000 euro. R. M. M. a fost, de asemenea, de acord. În decembrie 2010 a discutat și cu R. F. la telefon, iar aceasta i-a spus că nu este de acord cu prețul, considerându-l prea mic. După 2 zile și R. M. i-a spus că nu mai este de acord cu prețul, dar nu și că nu mai vrea să vândă. La încheierea contractului, el era în străinătate așa că actul a fost încheiat pe numele pârâtei. Aceasta din urmă nu a participat la negocierile cu R. M. și R. M. M..
În condițiile în care contractul autentic de vânzare – cumpărare a fost realizat la 30.12.2010, deci în penultima zi a lunii, așa încât până la sfârșitul lunii decembrie nu mai rămâneau 2 zile pentru a plasa refuzul apelantului R. M. după încheierea contractului autentic de vânzare – cumpărare, tribunalul reține că exprimarea acestui refuz al prețului de 35.000 euro a avut loc anterior autentificării convenției de vânzare – cumpărare. Un promitent vânzător cu discernământ este ținut să încheie contractul de vânzare – cumpărare conform obligațiilor asumate prin antecontractul de vânzare – cumpărare. Conduita apelantului R. M. de răzgândire privitor la preț va fi reținută sub aspectul discernământului, cu atât mai mult cu cât acest refuz a venit după discuția martorului Csiki E. R. cu apelanta R. F., care și-a exprimat nemulțumirea față de preț. Pe de altă parte, această depoziție contrazice susținerile acestei apelante referitoare la faptul că ar fi aflat despre vânzare doar după încheierea contractului autentic de translație a dreptului de proprietate asupra casei.
Martorul S. C. O. (fila 106 dosarul tribunalului) a declarat că după efectuarea vânzării, apelanții au organizat o „petrecere de pomină”, iar la o distanță de 2-3 luni s-a încercat evacuarea apelanților din imobil. După aceste evenimente a discutat cu apelanta R. F. despre acest act juridic, iar aceasta i-a spus că R. M. a vândut un teren de 500 mp pe care era amplasată spălătoria auto și un atelier de vulcanizare, însă din eroare a semnat altceva. După vânzare, apelanții au făcut următoarele investiții la casă: au montat geamuri cu termopan, izolație din amporă, au înlocuit țigla. Între curtea casei martorului și cea a apelantului R. M. se află terenul de 500 mp cu platformă betonată pe care există o spălătorie auto și o vulcanizare, teren împrejmuit total cu un gard, fiind astfel despărțit și de imobilul apelanților. După decesul tatălui apelantului R. M. acesta a fost ajutat în creșterea copiilor de către o mătușă.
În ceea ce privește comportamentul apelantului R. M. (pe care îl cunoaște din anul 2001), l-a apreciat ca fiind „ciudat”, arătând că și ceilalți vecini îl consideră la fel. Astfel, apelantul R. M. confunda casa martorului (vecină) cu locuința sa, cele două imobile nefiind delimitate cu gard. Cu câțiva ani în urmă l-a întâlnit pe R. M. în fața cinematografului Dacia din A. îmbrăcat gros, cu șubă și căciulă, deși afară era cald, fiind vară.
Conform considerentelor sentinței civile nr. 2874/21.03.2012 a Judecătoriei A. pronunțată în dosarul nr._/55/2011 având ca obiect punerea apelantului R. M. sub interdicție judecătorească (filele 24 – 27 dosarul de apel), în acest proces au fost audiați doi martori, dintre care unul a fost U. R., ce știa că apelantul are probleme psihice, fiind și violent. Martorul Semlecan S. Gh. (ce a lucrat la spălătorie) a arătat că, odată, R. M. nu și-a dat seama ce a făcut cu banii pe care îi avea asupra sa, că obișnuiește să plece la plimbare fără să încuie ușa, fiica sa are grijă de el, fiind singura persoană de care ascultă.
La filele 65 – 69 ale dosarului judecătoriei au fost depuse: rezoluția din 23.09.2011 de neîncepere a urmăririi penale împotriva pârâtei date în dosarul nr. 3016/P/ 2011 al Parchetului de pe lângă Judecătoria A., referatul cu propunerea de neîncepere a urmăririi penale, rezoluția din 17.10.2011 de neîncepere a urmăririi penale dată în dosarul nr. 207/P/2011 al Parchetului de pe lângă Curtea de Apel Timișoara. În referatul de mai sus se menționează declarațiile părților, și anume că:
- reclamanta R. F. a susținut că în cursul lunilor octombrie – noiembrie 2010, tatăl și fratele ei au negociat cu o cunoștință a lui B. A. vânzarea unui teren de 10 mp din grădina casei.
- reclamantul R. M. M. a susținut că la sfârșitul anului 2010 împreună cu familia a hotărât să vândă grădina casei de 300 mp cu prețul de 35.000 euro negociat inițial cu B. A., iar apoi cu un bărbat pe nume Edy concubin al pârâtei. Reclamantul R. M. M. l-a însoțit pe tatăl său la notar de 3 ori în cursul lunii decembrie 2010 pentru întocmirea actelor necesare transferului proprietății, cu precizarea că prima oară nu a fost de față totuși la semnarea convenției (fiind vorba despre antecontractul din 06.12.2010), ci a stat afară la o țigară, iar tatăl său nu i-a dat înscrisul constatator al actului juridic încheiat. În continuare a arătat că în cursul lunii martie 2011 a aflat că s-a încheiat contractul pentru întregul imobil, iar nu doar pentru cei 300 mp aferenți spălătoriei ce se află în curtea casei, aceasta în condițiile în care inițial a susținut că au convenit vânzarea a 300 mp din grădină. B. A. și Edy știau că tatăl său suferă de probleme psihice.
- reclamantul R. M. a susținut că el și cei doi copii ai săi au hotărât să vândă terenul de sub spălătoria auto din spatele grădinii. A fost însoțit de fiul său la semnarea antecontractului, a actului adițional și a contractului. Actele i-au fost citite pe sărite de notar, așa încât nu a știut ce semnează. A primit câte un exemplar al actelor pe care le-a arătat copiilor, după care le-a pus într-un dulap. În cursul lunii martie 2011 a aflat că a vândut întregul imobil.
- notarul public a declarat că R. M. a fost însoțit de fiul său la semnarea antecontractului, actului adițional și a contractului. A citit actele.
- martora U. R. a aflat în toamna anului 2010 că familia R. dorește să vândă 200 mp din grădina casei și s-a oferit să o cumpere, dar a fost refuzată. În decembrie 2010 a aflat din discuțiile purtate în cartier că au vândut terenul cu 35.000 euro, iar în martie 2011, R. F. i-a spus că de fapt s-a vândut întregul imobil. Nu știe cum s-a realizat vânzarea.
- martorul Csiky Edgard R. a declarat că în toamna anului 2010 a aflat de la B. A. că proprietarul casei unde funcționa spălătoria auto a acestuia din urmă dorește să vândă casa și terenul. A luat legătura cu R. M., dar și cu R. M. și s-au înțeles asupra prețului de 35.000 euro pentru casă și întregul teren. La semnarea contractului, neputându-se prezenta a delegat-o pe concubina sa (pârâta) să se ocupe de întocmirea documentației necesare.
- pârâta susține aceeași versiune ca și concubinul ei.
- martorul B. A. i-a spus în toamna anului 2010 unui client al său „E.” că familia R. dorește să vândă o parte din grădina casei. „E.” s-a arătat interesat că cumpere spălătoria și terenul aferent. Martorul i-a făcut cunoștință acestuia cu R. M.. În luna februarie 2011 a aflat de la R. M. că s-a vândut și casa și grădina cu toate că s-a înțeles cu E. doar privitor la terenul de sub spălătorie.
În ceea ce privește înscrisurile referitoare la starea de sănătate mentală a apelantului R. M., la fila 15 a dosarului judecătoriei a fost depusă copia scrisorii medicale din 27.01.2004 a d-lui doctor P. B. (medic psihiatru), conform căreia R. M. suferă de retard mental moderat și tulburare de comportament semnificativă. În decizia nr. 3390/26.10.2010 asupra capacității de muncă a reclamantului R. M. (fila 16) conform căreia acesta are gradul de invaliditate II, cu termen de revizuire la 25.10.2011, se reține diagnosticul clinic de sechele encefalopatie infantilă, retard mental cu tulburări secundare comportamentale, hepatosteatoză cu citoliză hepatică și diagnosticul funcțional – incapacitate adaptativă 70% prin tulburări de relaționare psihică. La fila 78 a fost depusă decizia nr. 3975/25.10.2011 asupra capacității de muncă a reclamantului R. M. conform căreia acesta are gradul de invaliditate II, cu termen de revizuire la 25.10.2011, cu precizarea că este pierdută în totalitate capacitate de autoîngrijire.
Prin dispoziția nr. 3093/20.06.2011 a Primarului Mun. A. (fila 50) a fost instituită curatela pentru reprezentarea reclamantului R. M. în dosarul de față, fiind numit curator reclamanta R. F.
În dosarul de urmărire penală nr. 3016/P/2011 al Parchetului de pe lângă Judecătoria A. finalizat cu rezoluția procurorului din 23.09.2011 de neîncepere a urmăririi penale împotriva pârâtei (filele 65 – 69 dosarul judecătoriei), a fost întocmit raportul de expertiză medico-legală nr. 207/A1/04.08.2011 de către Serviciul Județean de Medicină Legală A. (filele 53 – 56 dosarul penal) prin care s-a stabilit că R. M. suferă de retard mental moderat cu tulburări de comportament, dar are capacitatea psihică de a înțelege semnificația și consecințele actelor de interes civil, la momentul examinării sale de către comisia medicală.
Această comisie a reținut următoarele antecedente personale patologice psihiatrice ale apelantului raportat la înscrisurile arhivei secției de psihiatrie a Spitalului Clinic Județean de Urgență A.: Astfel, apelantul a fost internat în anul 1992 cu diagnosticul de decompensare depresivă, debilitate mentală, fiind internat pentru tablou psihopatologic de intensitate nevrotică, de model asteno-depresiv (în urma părăsirii de soție). În anul 1998 a avut alte două internări cu diagnosticul de tulburare depresivă recurentă, episod actual sever fără simptome psihotice, retard mental ușor. În 2000 beneficiază alte două internări cu diagnosticul: tulburare depresivă recurentă, episod actual moderat, retard mental moderat cu tulburări de comportament. În anul 2003 se internează pentru dispoziție depresivă, iritabilitate, impulsivitate, comportament conflictual, uneori impulsiv în relația cu copii. Diagnosticul la externare a fost de depresie recurentă, tulburare organică de personalitate, retard mental moderat. În documentul medical întocmit de Centrul de Sănătate Mentală Adulți A. la 11.10.2010 se menționează diagnosticul: sechele encefalopatie infantilă, retard mental ușor cu tulburări de comportament.
În primă instanță nu a fost administrată o altă expertiză medico-legală. În schimb, a fost depusă la dosar copia raportului de nouă expertiză medico – legală psihiatrică nr. 3226/14.03.2012 a Institutului de medicină legală Timișoara (filele 186 – 188) realizat în dosarul nr._/55/2011 al Judecătoriei A. având ca obiect punerea apelantului R. M. sub interdicție judecătorească. Comisia a stabilit diagnosticul de retardare mentală medie (IQ 49) cu tulburări de comportament pentru apelantul R. M.. Considerând că diagnosticul psihiatric se asimilează conceptului de debilitate mentală, iar aceasta explică pierderea în totalitate a discernământului necesar pentru a se ocupa de interesele sale, comisia a recomandat punerea acestuia sub interdicție.
În apel, în ședința publică din 03.12.2012 a fost admisă cererea apelanților de efectuare a noii expertize medico-legale raportat la faptul că în Serviciul Județean de Medicină Legală A. a întocmit deja, în dosarul penal, un raport de expertiză medico-legală exprimându-și punctul de vedere privitor la discernământul apelantului R. M. la momentul examinării, adică aprilie 2011. Față de această situație a devenit inutilă efectuarea unei alte prime expertize medico-legală de către același serviciu județean în scopul determinării discernământului apelantului în luna decembrie 2010, așa încât s-a trecut la faza următoare probatorie, și anume noua expertiză (filele 123 – 126). Concluzia raportului de expertiză medico-legală nr. 3075/2012/25.04.2013 realizat de Institutul de Medicină Legală Timișoara este că apelantul R. M. are diagnosticul de retardare mentală medie cu tulburări de comportament (QI = 48/49), considerând că acesta nu avea competența psihică la momentul anului 2010 când a încheiat actele notariale în litigiu.
În discuția cazului, comisia medicală a arătat că deși apelantul R. M. a fost diagnosticat prima oară cu retard mental de abia în anul 1992, această problemă trebuia să fi existat încă de la naștere. „Pensionarea, decesul părinților, depresia, consumul de alcool au condus la deteriorarea cognitivă relevată […] prin dificultăți de procesare și înțelegere a informațiilor, funcționare socio-familială și tulburări comportamentale”. Deteriorarea cognitivă este evidențiată de examinările psihiatrice și examenele psihologice ale apelantului realizate în procesul penal și cele civile în care acesta a fost parte. De asemenea, se mai explică faptul că „La persoanele cu retardare mentală moderată, gândirea este incomplet dezvoltată, având un caracter concret, există deficit de procesare a informațiilor, analiză fragmentară, sinteză dificilă, ele neputând înțelege predictiv și critic natura și consecințele unui act juridic”.
În consecință, Institutul de Medicină Legală Timișoara a avut în vedere o deteriorarea graduală a capacității apelantului de înțelegere a actelor juridice, ce s-a produs treptat, pe parcursul anilor. Așadar, apelantul R. M. a suferit de retard mental ușor încă de la naștere, fiind identificate sechele de encefalopatie infantilă. Această afecțiune nu l-a împiedicat să se adapteze, într-o măsură limitată totuși, cerințelor vieții sociale, încheind o căsătorie, în cadrul căreia a conceput doi copii. Nu se cunosc motivele pentru care copii minori au fost încredințați tatălui spre creștere și educare, dar se poate prezuma că a lipsit implicarea mamei în creșterea copiilor, iar la încredințarea minorilor s-a avut în vedere sprijinul familiei lărgite a tatălui. Nu se contestă faptul că apelantul R. M. a fost ajutat de părinții săi, iar apoi de o mătușă în creșterea copiilor. Decesele părinților apelantului au intervenit la 12.03.2005 și 13.04.2005. Ulterior, cam în 2006 – 2007, martorul S. C. O. l-a văzut pe apelantul R. M. în fața cinematografului Dacia din A. îmbrăcat gros, cu șubă și căciulă, deși afară era cald, fiind vară. Acesta confunda casa sa cu cea a vecinului S. C. O.. Martora U. R. a relatat despre accesele de violență ale apelantului, ce au condus-o la suspiciunea că vecinul său are probleme psihice. Martorul Semlecan S. Gh. a relatat despre confuzia apelantului R. M. privitor la banii pe care îi avusese, neștiind ce făcuse cu ei, dar și despre faptul că se află în îngrijirea fiicei sale R. F., fiind singura persoană de care ascultă.
De asemenea, nu se contestă consumul de alcool de către apelantul R. M., în timp ce depresia acestuia este atestată de actele medicale.
În acest context, tribunalul consideră neîntemeiată solicitarea intimatei de înlăturare a raportului de expertiză medico-legală nr. 3075/2012/25.04.2013 realizat de Institutul de Medicină Legală Timișoara, cu atât mai mult cu cât acesta a fost aprobat de Comisia Superioară Medico Legală din cadrul Institutului de medicină legală „M. Minovici”.
În speță, a mai fost administrat, în probațiune, raportul de expertiză tehnică întocmit de d-l ing. Ionicioiu C. (filele 118 – 145), care a concluzionat că valoarea de circulație a terenului, casei și construcțiilor anexă la 31.12.2010 era de 493.100 lei (115.081 euro la un curs valutar de 1 euro/4,2828 lei) dintre care casa și construcțiile anexă aveau valoarea de 178.500 lei (41.659 euro), iar terenul de 539 mp de 314.600 lei (73.422 euro), cu precizarea că la stabilirea acestor valori expertul nu a avut în vedere îmbunătățirile efectuate de reclamanți după încheierea contractului de vânzare – cumpărare, dar a luat în calcul investițiile realizate de pârâtă până la 30.12.2010, și anume 9.600 lei (2.240 euro), valoare inclusă în cea de circulație. Expertul arată că reclamanții au efectuat lucrări de investiții în valoare tehnică de 6.998 lei (constând în montarea unei uși PVC simplă la . tâmplăriei din lemn de la uși și ferestre; montarea unei ferestre cu un canat din PVC, ferestre în 2 canaturi din PVC; confecționarea și montarea de ferestre duble din cherestea de rășinoase inclusiv feroneria, grunduitul, glaful și pervazele; geam clar simplu montat pe tâmplărie de lemn; vopsitorii la interior și exterior la tâmplăria de lemn; confecționat și montat și din cherestea de rășinoase, inclusiv feroneria, grundul și pervazele; vopsitorii la interior și exterior la tâmplăria de lemn; ușă din material lemnos + feroneria; pardoseli din parchet laminat, pardoseli din gresie în bucătărie; placarea pereților cu faianță) fără a arăta când au efectuate aceste lucrări. Anexele gospodărești sunt compuse din anexa constituită din 2 corpuri de clădire (2 camere, bucătărie, 2 cămări alimente, coridor și baie). Folosința vizează casa, latrina, zona de legătură între cele două corpuri ale anexei, zona asimilată unui șopron, coteț porci, garaj, platforma betonată și împrejmuirile (gard din cărămidă, poartă cu structură metalică, gard din beton cu soclu din cărămidă, porți cu profile metalice).
Prin răspunsul la obiecțiuni (filele 189 – 185), d-l expert Ionicioiu a precizat că lucrările realizate de pârâtă până la 30.12.2010 constau într-o amenajare exterioară și o împrejmuire în valoare de 9.600 lei.
Diferențele de valoare dintre prețul de 35.000 euro, ce privea casa dar și terenul aferent de 539 mp, astfel cum rezultă din antecontractul de vânzare – cumpărare și valoarea de circulați astfel cum a fost constatată și evidențiată distinct pe categorii de imobile de către d-l expert Ionicioiu C-tin se explică prin lipsa de discernământ a apelantului R. M..
Expertiza topografică realizată de d-l ing. P. A. (filele 160 – 163 dosarul judecătoriei) a relevat faptul că terenul folosit de apelanți are suprafața măsurată de 839 mp, în loc de 539 mp cât este suprafața din CF și cadastru. După obținerea schiței de dezmembrare în urma căreia a rezultat . constatat că folosința reclamanților se întinde parțial și peste imobilul situat la nr. 5, care este înscris în CF nr._ nr. top. 7062/3873/a/1/b/2/a, aflat în proprietatea Sfatului Popular al Orașului A. – a depus acest CF la filele 164, 165. Spălătoria auto de 193 mp și construcția în care a funcționat vulcanizarea în suprafață de 124 mp se găsesc în întregime pe .. top. 7062/3873/a/1/b/2/a, iar nu pe cea din CF nr._ A.
În concluzie, din probatoriul administrat tribunalul reține că apelantul R. M., proprietar al casei și titular al dreptului de folosință asupra terenului aferent de 539 mp, ce compus imobilul din A., Calea Victoriei, nr. 5/A nu avea discernământ la momentul încheierii antecontractului de vânzare – cumpărare din 06.12.2010, a actului adițional din 13.12.2010 și a contractului de vânzare – cumpărare din 30.12.2010.
Apelanta R. F. a aflat despre vânzarea casei de către tatăl său R. M. în luna decembrie 2010, cel puțin anterior realizării contractului de vânzare – cumpărare, exprimându-și dezacordul față de prețul de 35.000 euro. A știut că tatăl său și-a asumat obligația de vânzare a casei, dar și a terenului aferent. Din conținutul cărților funciare rezultă cu claritate că în decembrie 2010, apelantul R. M. avea dreptul de proprietate doar asupra casei, fără teren. Martorul S. C. O. a arătat că terenul pe care se afla spălătoria și atelierul de vulcanizare a fost împrejmuit cu gard, dar din depozițiile celorlalți martori rezultă că aceștia nu aveau cunoștință despre faptul că terenul de lângă casa în litigiu nu aparține apelanților și, chiar mai mult, nu este integral aferent, din punct de vedere juridic, casei. Astfel, expertiza topografică a relevat faptul că terenul de lângă casa din A., Calea Victoriei, nr. 5/A are suprafața măsurată de 839 mp, în condițiile în care în fapt folosința reclamanților acoperă parțial și imobilul situat la nr. 5, care este înscris în CF nr._ nr. top. 7062/3873/a/1/b/2/a, aflat în proprietatea Sfatului Popular al Orașului A. (filele 164, 165). Spălătoria auto de 193 mp și construcția în care a funcționat vulcanizarea în suprafață de 124 mp se găsesc în întregime pe .. top. 7062/3873/a/1/b/2/a, iar nu pe cea din CF nr._ A..
Depoziția martorului Semlecan S. Gh. (administrată în dosarul de punere sub interdicție judecătorească) privitoare la faptul că apelantul R. M. ascultă doar de fiica sa R. F. întărește concluzia instanței de apel privitor la faptul că apelanta R. F. a avut cunoștință despre actele juridice încheiate de tatăl său în decembrie 2010.
Deși în acest proces și în cauza penală apelanta R. F. a susținut că obiectul vânzării l-a constituit suprafața de 10 mp teren aferent spălătoriei, martorei Gacsadi A. L. i-a vorbit despre 100 – 200 mp, iar martorului S. C. O. despre 500 mp.
De asemenea, martora U. R. a știut inițial despre vânzarea a 200 mp teren aferent spălătoriei din partea casei.
Apelantul R. M. M. a declarat în cauza penală că împreună cu familia a hotărât să vândă grădina casei de 300 mp, iar în martie 2011 a aflat că s-a vândut casa, iar nu terenul de 300 mp aferent spălătoriei din curtea casei.
Reclamantul R. M. a fost asistat de fiul său R. M. M. la încheierea tuturor actelor juridice din decembrie 2010 (antecontractul de vânzare – cumpărare din 06.10.2010, actul adițional la acesta din 13.12.2010 și contractul de vânzare – cumpărare cu procura specială din 30.12.2010), cu precizarea apelantului R. M. M. că nu a fost propriu-zis în biroul notarial la semnarea antecontractului. Dar, fiind prezent, conform propriei recunoașteri, la încheierea contractului de vânzare – cumpărare nu este credibilă susținerea sa privitor la faptul că nu ar fi cunoscut în decembrie 2010 care a fost obiectul real al vânzării cumpărării, și anume casa.
Astfel, reclamanții au făcut declarații contradictorii în fața vecinilor, organelor de urmărire penală și a instanței privitor la obiectul vânzării, susținând fie că a fost vorba despre un teren din grădina casei, fie de un teren din curtea casei pe care se afla spălătoria auto (și care se distingea de restul terenului întrucât era acoperit de o platformă betonată), dar și referitor la suprafața terenului, fiind vehiculate suprafețele de 100 – 200 mp, 300 mp, 500 mp, iar, în final, 10 mp.
Nu poate fi reținută declarația apelantului R. M. referitoare la faptul că le-a arătat copiilor un exemplar al înscrisurilor constatarea ale actelor juridice încheiate în luna decembrie 2010, datorită lipsei discernământului său, dar împrejurarea că aceștia au cunoscut încheierea actelor respective și obiectul lor rezultă din recunoașterea reclamantului R. M. M. privitor la faptul că l-a însoțit pe tatăl său la încheierea actelor juridice, depoziția notarului public dată în dosarul penal, ce confirmă prezența apelantului R. M. M. și din declarația martorului Csiki E. R. referitoare la conversația cu R. F. și dezacordul ei privitor la preț, la toate acestea adăugându-se declarațiile contradictorii ale apelanților R. M. M. și R. F..
Pe de altă parte, și apărările pârâtei sunt contradictorii. Contractul de vânzare – cumpărare în care se menționează prețul de 35.000 euro pentru dreptul de proprietate asupra casei și cel de folosință asupra terenului de 539 mp se coroborează cu antecontractul d vânzare – cumpărare din care rezultă că părțile contractante s-au înțeles pentru vânzarea casei și a terenului de 539 mp cu prețul de 35.000 euro. În cadrul procesului penal, intimata a arătat că prețul viza atât casa, cât și terenul, dar în întâmpinarea depusă în prezentul dosar, a susținut că cei 35.000 euro erau doar pentru casă. În plus, această ultimă susținere este contrazisă și de martorul Csiki E. R., concubinul pârâtei, ce a participat la negocieri, și care a arătat că prin vânzare s-a urmărit dobândirea proprietății asupra casei și a terenului de „540 mp”.
În plus, este cu neputință ca pârâta să nu fi remarcat retardul mental al apelantului – vânzătorului, comportamentul „ciudat” al acestuia observat de vecinii săi, confuzia sa privitor la aspecte cotidiene ale vieții (cum sunt banii, starea vremii, identificarea casei în care a trăit aproape toată viața, în condițiile în care casa a fost construită în 1958, după cum rezultă din copia autorizației definitive nr._/309/30.10.2008 a fostului Sfat Popular al Orașului A. depusă la fila 91 a dosarului de apel, iar apelantul s-a născut în 1954) în cadrul negocierilor purtate cu acesta (împreună cu martorul Csiki E. R.) și al suitei de acte juridice autentice realizate împreună.
Față de împrejurarea că prin noua expertiză medico – legală s-a concluzionat că apelantul R. M. nu avut discernământ în decembrie 2010, la momentul încheierii actelor juridice cu pârâta, celelalte motive de nulitate sunt înlăturate de lipsa discernământului ce atrage nulitatea relativă a actelor juridice.
Consimțământului valabil al părții care se obligă este una dintre condițiile de validitate ale unei convenții, conform art. 948 pct. 2 din Codul civil de la 1864. Condițiile de valabilitate a consimțământului sunt: să provină de la o persoană cu discernământ, să fie exprimat cu intenția de a produce efecte juridice, să fie exteriorizat și să nu fie alterat de vreun viciu de consimțământ. Absența totală a discernământului apelantului – vânzător R. M., dovedită în cauză, înlătură automat celelalte condiții de valabilitate.
Lipsa discernământului atrage nulitatea relativă a actului juridic, sancțiunea fiind instituită pentru protejarea unui interes individual, personal.
Împrejurarea că apelanții R. F. și R. M. M. au avut cunoștință despre actul încheiat de tatăl lor R. M. senior nu acoperă nulitatea relativă a contractului de vânzare – cumpărare realizat în absența discernământului proprietarului – vânzător R. M., căci actul de confirmare sau de ratificare a obligației este valabil doar dacă provine de la persoana al cărei interes este ocrotit sau de la reprezentantul său legal, astfel cum rezultă indirect din prevederile art. 1190 din Codul civil de la 1864. La momentul încheierii contractului denunțat, apelanta R. F. nu era reprezentanta legală a tatălui său.
Nu se pune problema lipsei obiectului actelor juridice raportat la faptul că apelantul R. M. ar fi înțeles că acest obiect îl reprezintă suprafața de 10 mp aferentă spălătoriei auto, iar nu imobilul din CF nr._ A. din moment ce R. M. nu a avut discernământ, situație în care nu putea să aibă înțelegerea nici unui act juridic, dar nici nu era proprietar al terenului pe care a fost amplasată spălătoria auto.
Motivul de apel legat de disproporția dintre prețul de 35.000 euro și cel real al imobilului vizează leziunea ce poate fi invocată doar de persoanele cu capacitate de exercițiu restrânsă pe motivul discernământului incomplet. Or, s-a dovedit în cauză că apelantul R. M. nu a avut deloc discernământ.
De altfel, prin concluziile finale, apelanții nu au mai susținut celelalte motive de desființare a contractului de vânzare – cumpărare invocate pe parcursul litigiului: lipsa obiectului (de fapt, invocă viciul de consimțământ al erorii obstacol, în sensul că reclamantul R. M. a semnat contractul de vânzare – cumpărare pentru un imobil, crezând că este vorba despre un alt imobil), inexistența cauzei – vorbind și despre falsitatea cauzei, nevalabilitatea consimțământului (dolul grefat pe boala reclamantului R. M.), vădita disproporție dintre prețul stabilit și valoarea bunului vândut, ceea ce apreciază că echivalează cu lipsa prețului. În motivare apelului, au invocat lipsa prețului și fictivitatea lui ca urmare a disproporției dintre prețul stabilit și valoarea imobilului, lipsa discernământului reclamantului R. M., faptul că R. M. nu a fost asistat de un curator la încheierea contractului.
În concluziile finale, apelanții nu au mai susținut cererea reclamanților de prestație tabulară privitoare la terenul de 10 mp (pe care s-a aflat spălătoria auto), concluzionând că în mod corect a fost respinsă de prima instanță. Tribunalul reține aceeași concluzie pentru următoarele motive:
- reclamanții nu sunt proprietarii terenului respectiv, înscris în CF nr._ nr. top. 7062/3873/a/1/b/2/a, aflat în proprietatea Sfatului Popular al Orașului A. (adică Municipiul A. în prezent), iar nu în CF nr._ A.
- nu există un înscris constatator al convenției
- antecontractul de vânzare – cumpărare din 2010 are ca obiect expres casa și terenul de 539 mp din CF nr._ A., fiind clar identificat prin datele de evidență funciară (carte funciară, număr topografic), situate în A., Calea Victoriei, nr. 5A, iar nicidecum terenul din A., Calea Victoriei, nr. 5, înscris în CF nr._ A. nr. top. 7062/3873/a/1/b/2/a. Folosința exercitată de apelanți asupra acestui din urmă teren, fără nici un titlu, nu creează în patrimoniul acestora dreptul de dispoziție al acestui imobil.
- neavând discernământ în decembrie 2010, R. M. nu putea să încheie nici un act juridic: nici contract de vânzare – cumpărare privitor la imobilul din CF nr._ A., nici contract de vânzare – cumpărare privitor la alt bun.
Pentru aceste considerente, tribunalul, în baza art. 296 C. raportat la art. 948 pct. 2 din Codul civil de la 1864, va admite apelul și va schimba în parte sentința civilă nr. 4799/21.05.2012 a Judecătoriei A., în sensul că va admite în parte acțiunea civilă precizată și va constata nulitatea contractului autentic de vânzare – cumpărare autentificat prin încheierea nr. 4351/30.12.2010 a notarului public M. P. I..
Reclamanții au cerut o restabilirea parțială a situației anterioare, ce viza înlăturarea obligației lor de restituire a prețului de 35.000 euro, prin reținerea înțelegerii de înstrăinare a terenului de 10 mp contra prețului de mai sus. O astfel de convenție este inexistentă, apelanții nemaisusținând în finalul căii de atac solicitarea respectivă
Revenirea la situația anterioară actului juridic desființat este un efect intrinsec al nulității, ca sancțiune a actului juridic, și se realizează în concret prin restituirea prestațiilor efectuate în temeiul actului anulat (conform principiului restittutio in integrum). Obligația restituirii de către părți a acestor presații este justificată de principiul retroactivității efectelor nulității determinat de faptul că această sancțiune produce efecte atât pentru viitor, cât și pentru trecut, înlăturând retroactiv tot ceea ce s-a realizat fără respectarea normelor legale.
Așadar, în baza principiului restitutio in integrum, tribunalul va dispune repunerea părților în situația anterioară, în sensul reînscrierii dreptului de proprietate al reclamantului R. M. asupra casei din A., Calea Victoriei, nr. 5/A, jud. A. înscris în CF nr._-C1 A. nr. top. 7062/3873/a/1/b/2/b/f și obligarea aceluiași reclamant de a restitui pârâtei prețul de 35.000 euro.
Cererea apelanților de obligare a OCPI A. la efectuarea cuvenitelor mențiuni în sensul restabilirii situației anterioare este formulată pentru prima oară la finalul apelului, fiind inadmisibilă, conform art. 294 alin. 1 C.,. ce interzice părților să modifice în calea de atac obiectul acțiunii. Pe de altă parte, Oficiului de cadastru și Publicitate Imobiliară A. are obligația de a efectua înscrierile corespunzătoare în cartea funciară în baza hotărârii judecătorești, fără a fi necesară o dispoziție expresă în acest sens.
Va menține celelalte dispoziții ale primei instanței, ce nu au fost atacate (respingerea excepției inadmisibilității precizării acțiunii, dispoziția prin care Judecătoria A. a luat act de renunțarea reclamanților la judecarea acțiunii în contradictoriu cu pârâtul B. A. și a celei de a doua cereri din acțiunea introductivă de instanță), dar și a celei contestate la introducerea apelului, și anume cea de respingere a cererilor de constatare a obligației reclamantului R. M. de a vinde pârâtei terenul de 10 mp și de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare.
Văzând că apelanții au beneficiat de ajutor public prin scutirea lor de la plata taxelor aferente apelului, în cuantum de 2.361,4 lei taxă judiciară de timbru și 5 lei timbru judiciar, având, în final, câștig de cauză, tribunalul, în baza art. 18 din OUG nr. 51/2008 modificată, va obliga intimata să plătească statului suma de 2.366,4 lei reprezentând taxe de timbru aferente căii de atac privitor la care apelanții au beneficiat de ajutor public.
Văzând că intimata a căzut în pretențiuni, tribunalul va respinge cererea acesteia de obligare a părților adverse la plata cheltuielilor sale de judecată, nefiind întrunite cerințele ce decurg di nart. 274 din Codul de procedură civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul exercitat de apelanții R. F., R. M., reprezentat de R. F., și R. M. M., domiciliați în A., Calea Victoriei, nr. 5/A, jud. A. în contradictoriu cu intimata M. A. T., dom. în A., ., nr. 40, ., cu dom. ales în A., ., nr. 33-35, . (la Cabinet de avocat C. D. M.) împotriva sentinței civile nr. 4799/21.05.2012 a Judecătoriei A. pronunțată în dosarul nr._ .
Schimbă în parte sentința civilă, în sensul că admite în parte acțiunea civilă precizată exercitată de reclamanții R. F., R. M., reprezentat de R. F., și R. M. M. în contradictoriu cu pârâta M. A. T..
Constată nulitatea contractului de vânzare – cumpărare autentificat prin încheierea nr. încheierea nr. 4351/30.12.2010 a notarului public M. P. I..
Dispune repunerea părților în situația anterioară în sensul reînscrierii dreptului de proprietate al reclamantului R. M. asupra casei din A., Calea Victoriei, nr. 5/A, jud. A. înscris în CF nr._-C1 A. nr. top. 7062/3873/a/1/b/2/b/f și obligarea aceluiași reclamant de a restitui pârâtei prețul de 35.000 euro.
Menține celelalte dispoziții ale primei instanței.
Obligă intimata să plătească statului suma de 2.366,4 lei reprezentând taxe de timbru aferente căii de atac privitor la care apelanții au beneficiat de ajutor public.
Fără cheltuieli de judecată.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 29 octombrie 2013.
Președinte Judecător Grefier
M. A. T. B. V. L.
Red. M.A/Tehred.:M.A./V.L.
7 ex/28.11.2013
5 . ., R. M., reprezentat de R. F., și R. M. M. – A., Calea Victoriei, nr. 5/A, jud. A.
intimatei M. A. T. – A., ., nr. 33-35, . (la Cabinet de avocat C. D. M.)
| ← Expropriere. Sentința nr. 2100/2013. Tribunalul ARAD | Expropriere. Sentința nr. 1325/2013. Tribunalul ARAD → |
|---|
