Expropriere. Sentința nr. 743/2013. Tribunalul ARAD

Comentarii

0

Sentința nr. 743/2013 pronunțată de Tribunalul ARAD la data de 20-02-2013 în dosarul nr. 2190/108/2012

ROMÂNIA

TRIBUNALUL A. Operator 3207/2504

SECȚIA CIVILĂ

DOSAR NR._

SENTINȚA CIVILĂ NR. 743

Ședința publică din 20 februarie 2013

Președinte M. A.

Grefier V. L.

S-a luat în examinare acțiunea civilă exercitată de reclamanta B. T. I. în contradictoriu cu pârâtul S. R., prin CNADR SA, având ca obiect expropriere – despăgubiri.

La apelul nominal nu se prezintă nimeni.

Părțile nu au fost citate, fiind închise dezbaterile în ședința publică din 18.02.2013.

S-a făcut referatul cauzei, constatându-se că au fost consemnate concluziile părților în încheierea ședinței publice din data de 18.02.2013, ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, iar la 19.02.2013, prin serviciul registratură al instanței, au fost depuse la dosar concluziile scrise ale reclamantei.

TRIBUNALUL

Constată că prin acțiunea civilă înregistrată la această instanță la data de 06.04.2012, reclamanta B. T. I. a chemat în judecată pârâtul S. R., reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A., solicitând obligarea pârâtului la plata sumei de 49.399 lei cu titlu de despăgubire pentru imobilul expropriat compus din teren extravilan situat pe raza orașului Pecica, Jud. A., având numărul cadastral _, în suprafață de 2.616 mp, înscris în cartea funciară inițială _ Pecica, în prezent sistată, în temeiul art. 22 alin. 1 din Legea nr. 255/2010 coroborat cu art. 1 din Legea nr. 33/1994 republicată; obligarea pârâtului la plata dobânzilor legale calculate de la data de 01.08.2010 până la data plății efective a despăgubirii solicitate; obligarea pârâtului să consemneze sumele mai sus solicitate în contul deschis la CEC Bank pe numele reclamantei cu dobânzile legale aferente de până la data plății efective, în termen de 90 de zile de la rămânerea irevocabilă a hotărârii judecătorești care urmează a fi pronunțată în cauza de fată; în temeiul art. 274 C. proc. civ. obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii arată că are calitatea de proprietar tabular asupra terenului extravilan ./1/2 evidențiată în CF_ supus dezmembrării în vederea exproprierii suprafeței de 2.616 mp. Exproprierea terenului a fost declanșată în temeiul Legii nr. 198/2004. În temeiul prevederilor acestui act normativ în cărțile funciare aferente proprietăților expropriate a fost notată intenția de expropriere. Prin H.G. 416/2010 a fost declanșată procedura exproprierii imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul lucrării expropriator fiind S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A., fiind aprobată justa despăgubire pentru imobilele ce constituie amplasamentul lucrării de utilitate publică la suma globală de 63.000 mii lei. În cuprinsul anexei 2 a H.G. nr. 416/2010 cu privire la teritoriul administrativ al orașului Pecica au fost evidențiate valorile terenurilor ce urmau să fie expropriate, valori stabilite de către expert evaluator desemnat de către expropriatorul S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor si Infrastructurii, tabel în evidenta căruia ocupă poziția 77 și conform acestei lucrări de evaluare suma stabilită cu titlu de despăgubiri pentru suprafața de teren expropriat 2.256 mp este de 46.384 lei echivalentul în lei a sumei de 10.617 euro, expertul evaluator stabilind prețul unitar pe mp de teren la nivelul de 4,54 euro/mp. A luat cunoștință despre acest tabel în situația în care a fost afișat la transparență la sediul Primăriei orașului Pecica și a fost publicat pe site-ul CNADR, în luna mai 2010, iar ca urmare a publicării lucrării de evaluare o parte dintre proprietarii expropriați nominalizați în această lucrare au fost despăgubiți. După despăgubirea acestor persoane plățile au fost sistate fără nicio explicație după care începând cu luna decembrie 2010 a intervenit schimbările legislative care ne-au adus în situația de față. Celorlalți proprietari evidențiați în aceeași listă - tabel le-a fost comunicată o scurtă amânare a plății despăgubirilor motivată de stabilirea datei de întrunire a Comisiei. Această comunicare ulterior nu a fost tradusă în practică în schimb, la data de 26.05.2011 a fost publicată în Monitorul Oficial HG nr. 488/2011 pentru modificarea și completarea H.G. 416/2010. Prin articol unic, H.G. nr. 488/2011 a introdus art. 3/1 privind lista cu imobilele supuse exproprierii potrivit art. 2 situate pe raza localității Pecica, jud. A., lista cu proprietarii sau deținătorii acestor imobile precum și sumele individuale aferente despăgubirilor nominalizate individual prevăzute în anexa 2; H.G. 488/2011 nu le este opozabil acest act normativ fiind dat în aplicarea Legii nr. 255/2010 iar aplicarea acestui act normativ la situația juridică violează regula strictă a neretroactivitătii legii civile principiu consacrat de dispozițiile art. 15 alin. 2 din Constituția României. Procedura exproprierii a fost declanșată sub imperiul Legii nr. 198/2004 pentru aplicarea căreia a fost adoptată norma metodologică din 08.04.2009 iar conform art. 4 alin. 8 din Legea nr. 198/2004 - Guvernul României nu posedă competența de a stabili cuantumul despăgubirilor datorate persoanelor expropriate în baza art. 1 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea urmând a fi stabilită de către un evaluator din cadrul Asociației Naționale a Evaluatorilor din România. Aceste prevederi au fost în deplin acord cu art. 44 alin. 3 și alin. 6 din Constituția României, prevederi care se raportează noțiunii de expropriere pentru utilitate publică. Cu primire la modificarea retroactivă a calculului despăgubirilor cuvenite, arată că s-a ajuns la o devalorizare inacceptabilă - de la o apreciere în anul 2010 la 6 - 7,5 euro/mp la 0,17 euro/mp în luna mai 2011 conform H.G. 488/2011 ceea ce înseamnă un preț în medie cu 500% mai mic decât prețul deja achitat cu titlu de despăgubire anumitor proprietari din limitele aceluiași culoar de expropriere. Prin dispozițiile art. 35 lit. c, din Legea nr. 255/2010 a fost abrogată Legea nr. 198/2004, iar Anexa nr. 2 la H.G. 416/2010 astfel precum a fost introdusă prin H.G. 488/2011 încalcă și noua Lege specială nr. 255/2010 pe care pretinde că o aplică astfel că în cuprinsul Legii speciale este reglementată o normă tranzitorie care urmărește a nu fi incidență noțiunea de retroactivitate si care are următorul conținut - „orice documentație tehnică ori de evaluare aflată in curs de realizare anterior intrării in vigoare a prezentei legi (255/decembrie 2010) se consideră valabilă, astfel consideră că valorificarea acestei norme tranzitorii conduce la concluzia valabilității depline a lucrării de evaluare a despăgubirilor aferente terenurilor expropriate în teritoriul administrativ al orașului Pecica efectuată în anul 2010 publicată la sediul Primăriei Orașului Pecica și pe site-ul CNADR purtând ștampila și semnătura expertului evaluator R. U. -Filiala Timișoara a ANEVAR. De asemenea, contravine și dispozițiilor art. 5 alin. 1 și art. 8 alin. 2 din Legea nr. 255/2010. Exproprierea pentru cauză de utilitate publică reprezentă o excepție de la caracterul absolut și inviolabil al dreptului de proprietate privată precum și de la caracterul perpetuu al acestui drept, iar caracterul de excepție al exproprierii pentru utilitate publică se transpune ca reglementare și în prevederile Noului cod civil intrat în vigoare la 01.10.2011 coroborat cu prevederile art. 4 și art. 5 din Legea 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Noul Cod Civil – exproprierea pentru utilitate publică sub aspectul despăgubirilor cuvenite proprietarului trebuie să întrunească condițiile cumulative respectiv despăgubirea să fie justă, dreaptă si pe deplin consimțită de către proprietar - art. 562 alin. 3 Cod Civil. Prevederile mai sus amintite ale Noului Cod Civil sunt pe deplin acord cu prevederile art. 44 alin. 6 din Constituția României care reglementează stabilirea despăgubirilor datorate proprietarului cu consimțământul proprietarului iar în caz de divergentă în justiție. Concluzia ce rezultă din aceste texte legale este că exproprierea se realizează cu implicarea consimțământului proprietarului expropriat în stabilirea despăgubirilor datorate, iar, în caz de divergență, prin justiție. Din conținutul reglementările legale mai sus inserate apreciază că nu se poate desprinde o a treia posibilitate și nicidecum o modalitate cu caracter unilateral de stabilire a despăgubirilor pentru situația exproprierilor pentru utilitate publică în formă definitivă, fără posibilitatea de a stabili existența vreunei divergențe, fără acces la justiție - situație rezultată din prevederile H.G. 488/2011. În cursul lunii decembrie 2011 le-a fost comunicată Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 43/77 din 05.10.2011 emisă de către Comisia pentru aplicarea Legii nr. 255/2010 din cadrul Consiliului Local Pecica jud. A. prin care se dispune exproprierea și se aprobă acordarea prin consemnare a despăgubirii aferente terenului proprietatea personală situat în Pecica având nr. cadastral_ în suprafață de 83,508 mp, iar conform art. 2 al acestei hotărâri despăgubirea aferentă stabilită pentru teren este în sumă de 5139,3 lei stabilită în conformitate cu prevederile Legii nr. 255/2010 și ale H.G. 488/2011. Cu toate că rezultă din modalitatea de reglementare evidențiată în H.G. 488/2011 un caracter definitiv cu privire la cuantumul despăgubirilor acordate, despăgubirile stabilite nu sunt de natură să reflecte o dreaptă și prealabilă despăgubire, sunt rezultatul unei hotărâri unilaterale care exclude în maniera finalizată implicarea consimțământului persoanei expropriate, exclude orice noțiune de negociere precum și constatarea vreunei divergențe și este important de subliniat aspectul că în fața Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 255/2010 în luna octombrie 2011 a depus un script separat cu privire la dezacordul nostru raportat la cuantumul despăgubirii acordate cu motivarea corespunzătoare, script care a rămas în evidenta dosarului Comisiei. Astfel, H.G. 488/2011 are un efect discriminatoriu evident, iar intenția expropriatorului de a reduce unilateral nivelul despăgubirilor doar pentru o parte din persoanele expropriate din cadrul aceluiași proiect de infrastructură -„Autostrada Nădlac-A." reprezintă o discriminare prohibită de prevederile art. 16 alin. 1 din Constituția României, art. 14 din Convenția pentru apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale, art. 1 din Protocolul nr. 12 Ia Tratat și de asemenea, art. 20 și art. 21 din Carta Drepturilor Fundamentale ale Uniunii Europene, iar interdicția de discriminare derivă din dreptul la egalitate în fata legii. Aplicarea unui tratament diferit unor situații comparabile reprezintă o discriminare directă. În formularea dată de Curtea Europeană a Drepturilor Omului noțiunea de discriminare cuprinde în mod obișnuit cazurile în care un individ sau un grup este tratat mai bine decât altul fără o justificare adecvată, fiind neîndoios, aspectul că situațiile în care sunt plasați în calitate de proprietari expropriați pentru realizarea tronsonului de autostradă Nădlac-A. și mai exact segmentul coridorului din amplasamentul orașului Pecica (anexa 2 introdusă prin H.G. 488/2011) sunt situații comparabile. La debutul procedurii expropriatorul S. R. prin CNADR a respectat dreptul la egalitate în fața legii, iar mai târziu expropriatorul a împărțit proprietarii expropriați în două categorii - o categorie primind despăgubiri în cuantum corect conform evaluării din anul 2010 iar cealaltă categorie, în care ne regăsim, fiind amânată nejustificat de la acordarea despăgubirilor iar ulterior stabilindu-se unilateral despăgubiri într-un cuantum marcant devalorizat, în această situație criteriile discriminatorii de evaluare a terenurilor expropriate au condus la diferențe notabile de tratament fără nicio justificare, astfel că, consecința practică a diferențelor de tratament a condus la situația inacceptabilă ca în cadrul aceleiași parcele de teren un proprietar expropriat în anul 2010 să primească 6 euro/1 mp de teren iar în cealaltă categorie, care a suportat amânarea acordării să se stabilească pentru același teren un preț de 0,17 euro/mp. Art. 3/1 si art. 7 din H.G. nr. 416/2010 în forma în care au fost introduse prin articolul unic al H.G. 488/2011 contravin și dispozițiilor art. 1 paragraful 1 din Protocolul Adițional nr. 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, norme ce se referă la atingerea dreptului de proprietate, sunt interdependente iar recomandarea de interpretare sub interdependență se regăsește în cuprinsul hotărârilor pronunțate în cauzele Sfintele Mănăstiri contra Greciei la 09.12.1994 și Iatridis contra Greciei, dosar nr._/1996, iar poziționarea neechivocă în fața Comisiei în sensul dezacordului privind stabilirea cuantumului despăgubirilor la nivelul prețului unic de 0,17 euro/1 mp vă rugăm să constatați că determină situația cazului de divergență și legitimează promovarea prezentei acțiuni.

În drept invocă prevederile art. 21, art. 22 alin. 1 din Legea nr. 255/2010 modificată și completată, art. 1, art. 21 - art. 27 din Legea nr. 33/1994 republicată, art. 15, art. 16, art. 44 din Constituția României, art. 1 paragraful 1 din Protocolul Adițional la CEDO, art. 14 din Convenția EDO, art. 20 și art. 21 din Carta Drepturilor Fundamentale ale Uniunii Europene, art. 562 alin. 3 Noul Cod Civil, art. 274 Cod procedură civilă.

Pârâtul a solicitat, prin întâmpinare, respingerea acțiunii ca neîntemeiată, fără cheltuieli de judecata

În motivare, arată că despăgubirile stabilite prin hotărârea de expropriere atacată sunt corecte.

În motivare, arată că despăgubirile stabilite prin hotărârea de expropriere atacată sunt corecte. La momentul promovării Proiectului de Hotărâre a Guvernului nr. 416/2010, procedurile de expropriere aplicabile au fost cele prevăzute de Legea nr. 198/2004 cu modificările și completările ulterioare și de Normele metodologice aprobate prin HG nr. 434/2009 pentru acele imobile proprietate privată care se regăsesc pe culoarul de expropriere aferent proiectului. Astfel că, la momentul respectiv, în conformitate cu art. 3 din Legea nr. 198/2004 cu modificările și completările ulterioare, expropriatorul a întocmit o documentație tehnico - economică cuprinzând date privind încadrarea lucrării în planurile de urbanism și amenajare a teritoriului, planuri cu amplasamentul lucrării care conțin delimitarea suprafețelor și a construcțiilor propuse spre expropriere. În prezent, cadrul legal în materie de expropriere îl reprezintă Legea nr. 255/2010 al cărei art. 5 prevede obligația expropriatorului de a aproba prin Hotărâre de Guvern și lista proprietarilor imobilelor care constituie coridorul de expropriere, așa cum rezultă din evidențele unităților administrativ - teritoriale. Indicatorii tehnico-economici ai obiectivului de investiții „Autostrada Nădlac - A. au fost aprobați prin HG nr. 1480/2009. Prin HG nr. 416/2010 s-a aprobat amplasamentul lucrării, declanșarea procedurilor de expropriere pentru imobilele situate pe amplasamentul lucrării "Autostrada Nădlac - A.", precum și suma globală estimată cu titlu de despăgubire în valoare de 63.000 mii lei, sumă rezultată din Raportul de expertiză întocmit de către un expert autorizat ANEVAR, angajat de către expropriator, în conformitate cu vechiul cadru legislativ în materie de expropriere. Suma de 63.000 mii lei aprobată prin Hotărârea Guvernului nr. 416/2010 a fost suplimentată cu suma de 17.500 mii lei prin Hotărârea Guvernului nr. 1248/2010, în conformitate cu art. 4 alin. (4) din Legea nr. 198/2004, cu modificările și completările ulterioare, întrucât la data promovării hotărârii inițiale din cauza insuficienței bugetare a fost alocată de la bugetul de stat doar suma de 63,000 mii lei, suma globală necesară acestui proiect fiind de 80.500 mii lei. Invocă art. 11 alin. (7), (8) si (9) din Legea 255/2010. Raportul a fost "întocmit și cuprinde elementele constitutive ale valorii despăgubirilor aferente fiecărui imobil în parte, așa cum sunt ele prevăzute de Legea nr. 33/1994, adică prețul la care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel și contravaloarea prejudiciului proprietarului prin faptul exproprierii. In concret, conform Raportului de evaluare pentru estimarea valorii de despăgubire conform Legii 255/2010 a terenurilor afectate de construcția autostrăzii pe U.A.T. Pecica, jud. A., întocmit in mai 2011, suprafața totală ce urmează a fi expropriată este de 865.211 mp, având o valoare de despăgubire totală de 684.356,29 lei. Raportul de evaluare a fost întocmit în concordanță cu reglementările Standardelor Internaționale de Evaluare de către domnul Ing. G. N., expert evaluator bunuri mobile și proprietăți imobiliare, având calitatea de membru ANEVAR, legitimație nr. 6253, și calitatea de Expert funciar membru AEF, legitimație nr. 018 si de către doamna Ec. G. N., expert proprietăți imobiliare, având calitatea de membru ANEVAR, legitimație nr. 1222. Raportul de evaluare a fost întocmit în vederea evaluării terenului expropriat, bazându-se pe principiile exproprierii pentru cauza de utilitate publică, idei directoare declarate prin legislația în vigoare. Valoarea de despăgubire a fost estimată conform prevederilor Legii 255/2010 și Legii 33/1994 și conform standardului internațional IVS 1, reprezentând o valoare specială a terenurilor compusă din valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. Prin urmare, această valoare specială este mai mare decât o valoare de piața care reprezintă: "suma estimată pentru care o proprietate poate fi schimbată la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție echilibrată, după un marketing adecvat, în care fiecare parte acționează în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângeri". Astfel, preeminenta interesului general, care este definit de art. 2, alin (1), lit. I al Legii 554/2004 a determină prevalarea în fața interesului privat al proprietarilor, însă determină totodată o justă și imediata despăgubire, care în concret are aptitudinea de a fi mai însemnată decât valoarea de piață a imobilului. Raportul de evaluare a fost întocmit analizând piață specifică a proprietăților imobiliare în cauză, întemeindu-se pe criterii precum definirea pieței (tipul de proprietate, potențialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor și arendași), gradul de fertilitate al terenului sau echilibrul pieței (cererea, oferta competitiva, etc.), astfel că, pentru toate cele anterior expuse, solicită respingerea acțiunii.

În drept invocă Legea nr. 255/2010, precum si pe toate celelalte prevederi invocate.

Reclamanta și-a precizat acțiunea, solicitând anularea parțială a art. 2 al hotărârii nr. 95/137/08.10.2011 în sensul obligării pârâtului la plata sumei de 49.399 lei, cu titlu de despăgubire.

După depunerea raportului de expertiză judiciară, reclamanta și-a modificat cuantumul despăgubirilor, solicitând obligarea pârâtului la plata sumei de 51.661 lei, echivalentul a 11.458 euro, conform concluziei finale a raportului de expertiză.

Prin concluziile finale, reclamanta a cerut anularea hotărârii nr. 95/137/ 06.10.2011 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 255/2010 în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor pentru terenul expropriat; obligarea pârâtului la plata sumei de 11.458 euro sau echivalentul în lei la data plății și la plata dobânzii legale calculate asupra diferenței dintre valoarea despăgubirii pentru terenul expropriat stabilită de instanță și suma de 1.865,21 lei stabilită prin hotărârea de mai sus, dobândă calculată de la 08.10.2012, când a devenit scadentă obligația pârâtului de consemnare la dispoziția reclamantei a despăgubirilor și până la ziua plății efective, cu cheltuieli de judecată constând în onorariile experților Ș. A. (1.500 lei) și P. I. (1.500 lei)

Din probele administrate în cauză, instanța reține în fapt că:

Conform procesului verbal de stabilire a cuantumului despăgubirii nr. 95/137/ 08.10.2011 întocmit de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 255/2010 din cadrul Consiliului Local Pecica s-a stabilit în favoarea reclamantei Kocsik M. „Agro Pres” Întreprindere Individuală o despăgubire de 1.865,21 lei pentru exproprierea terenului de 2.616 mp cu nr. cadastral_. Reclamanta nu a fost de acord cu această sumă.

Prin hotărârea nr. 95/137/10.10.2011 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 255/2010 din cadrul Consiliului Local Pecica s-a dispus exproprierea suprafeței de 2.616 mp cu nr. cadastral_, proprietatea reclamantei, teren situat în loc. Pecica, acordându-se acesteia o despăgubire de 1.865,21 lei.

Comisia a stabilit că reclamanta este proprietara imobilului expropriat în baza CF nr._ Pecica.

La data emiterii hotărârii de despăgubire, art. 31 din Legea nr. 255/2010 avea următoarea formă: „Orice documentație tehnică sau de evaluare realizată ori aflată în curs de realizare anterior intrării în vigoare a prezentei legi se consideră valabilă”. Însă, acest text lege se coroborează cu art. 5 și art. 11 din Legea nr. 255/2010, ce prevăd stabilirea despăgubirii în baza unei expertize realizate în condițiile prezentei legii, operațiunea exproprierii fiind precedată în mod obligatoriu de hotărârea guvernului prin care se stabilesc, printre altele, și „sumele individuale aferente despăgubirilor estimate de către expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici și termenul în care acestea se virează într-un cont deschis pe numele expropriatorului la dispoziția proprietarilor de imobile”.

În concluzie, expropriatorul avea obligația de a utiliza, în vederea determinării despăgubirilor, doar expertiza realizată în condițiile actului normativ de expropriere în vigoare la momentul adoptării deciziei, acesta fiind Legea nr. 255/2010.

La data introducerii acțiunii, Legea nr. 255/2010 fusese modificată prin Legea nr. 205/2011 (publicată în M. Of. nr. 813/17.11.2011), art. 31 având următoarea formă: „Expropriatorul poate folosi orice documentație tehnică sau de evaluare realizată ori aflată în curs de realizare anterior intrării în vigoare a prezentei legi”, însă., potrivit art. 15 alin. 2 din Constituția României republicată, această formă a textului legal nu poate retroactiva, nefiind astfel incidentă la momentul realizării exproprierii.

În procedura exproprierii reglementată de Legea nr. 255/2010, decizia de expropriere (art. 9) se emite distinct de hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirilor (art. 20) și precedând-o pe cea de a doua menționată. Expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii are deschisă calea de atac împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirii, la instanța judecătorească competentă, în termenul general de prescripție, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de mai sus. Acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 (art. 22 alin. 1 și 3).

Art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 stabilește drept criteriu de bază al calculării cuantumului despăgubirilor, „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite”.

În speță se pune problema momentului exproprierii pentru a stabili legea aplicabilă situației reclamantei.

Art. 9 al Legii nr. 194/2004 reglementează dreptul la acțiune al expropriatului împotriva hotărârii de stabilire a cuantumului de despăgubirii (emisă conform art. 7), cu precizarea că nu are drept de a contesta transferul dreptului de proprietate, iar exercitarea căilor de atac împotriva hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii nu suspendă efectele acesteia, respectiv transferul dreptului de proprietate asupra terenului, ceea ce conduce la concluzia că prin una și aceeași hotărâre Comisia de aplicare a Legii nr. 198/2004 dispunea atât asupra transferului dreptului de proprietate, cât și a cuantumului despăgubirii.

Așadar, efect translativ al dreptului de proprietate îl are hotărârea de mai sus.

Potrivit art. 26 alin. 1 și 2 din Legea nr. 7/1996 republicată (în forma în vigoare în 2010), dreptul de proprietate dobândit de stat prin expropriere este opozabil față de terți, fără înscrierea în cartea funciară, fiind necesară întabularea doar pentru exercitarea dreptului de dispoziție.

În aceste condiții legale, transferul dreptului de proprietate din patrimoniul reclamantei în cel al statului, prin expropriere are loc în baza hotărârii Comisiei de expropriere, hotărâre ce nu a fost emisă în cazul reclamantei cât timp era în vigoare Legea nr. 198/2004.

Evaluarea terenurilor și înscrierea în CF a intenției de expropriere nu conduce la preluarea dreptului de proprietate asupra terenului de către S. R., ci doar decizia de expropriere are acest efect, prin aceeași decizie născându-se și dreptul la despăgubiri al expropriatului.

HG nr. 416/2010 a fost emisă în baza Legii nr. 194/208, fiind modificată prin HG nr. 488/2011 emisă în baza Legii nr. 255/2010.

Prin HG nr. 416/2010 privind declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică "Autostrada Nădlac - A." modificată și completată prin HG nr. 488/2011 s-a aprobat amplasamentul lucrării de utilitate publică "Autostrada Nădlac - A." (art. 1) și declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică prevăzut la art. 1, expropriator fiind statul român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România - S.A., aflată sub autoritatea Ministerului Transporturilor și Infrastructurii (art. 2), precum și „ca justă despăgubire pentru imobilele ce constituie amplasamentul lucrării de utilitate publică prevăzut la art. 1 suma globală estimată de 63.000 mii lei, alocată de la bugetul de stat, aprobat potrivit legii, prin bugetul Ministerului Transporturilor și Infrastructurii” (art. 3).

Anexa nr. 1 a hotărârii de guvern cuprinde lista imobilelor care constituie coridorul de expropriere al lucrării de utilitate publică "Autostrada Nădlac - A.", situate pe raza localității Pecica, proprietarii sau deținătorii acestora, precum și sumele individuale aferente despăgubirilor.

Atâta timp cât nu a avut loc exproprierea propriu-zisă a terenului prin emiterea deciziei de expropriere, iar procedura de realizare a acesteia urmează legea în vigoare la momentul derulării ei, fiecare act juridic este supus actului normativ sunt imperiul căruia se realizează. Astfel, începerea procedurii exproprierii sub imperiul Legii nr. 198/2004 și a HG nr. 416/2010 în forma inițială nu atrage aplicabilitatea acestor acte normative (ultractivitatea lor) în condițiile abrogării legii și a modificării hotărârii guvernului cât timp nu a fost emisă decizia de expropriere în condițiile Legii nr. 198/2004.

În aceste circumstanțe nu este întemeiat argumentul reclamantei privitor la violarea de către HG nr. 488/2011 a regulii neretroactivității legii prevăzută de art. 15 alin. 2 din Constituția României, având în vedere că HG nr. 488/2011 a fost emisă în baza Legii nr. 255/2010 în vigoare la momentul derulării procedurii exproprierii.

De asemenea, nu este întemeiată nici critica adusă HG nr. 488/2011 privitor la necompetența Guvernului de a stabili el însuși cuantumul despăgubirilor. Nu doar Legea nr. 255/2010, ci și Legea nr. 198/2004 prevede obligația emiterea hotărârii guvernului prin care se aprobă indicatorii tehnico-economici, amplasamentul lucrării, sursa de finanțare și declanșarea procedurii de expropriere, precum și suma globală a despăgubirilor estimată de către expropriator, conform raport de evaluare întocmit de experți evaluatori membri ai ANEVAR.

Prin HG nr. 488/2011 s-a stabilit doar o valoare estimativă a despăgubirilor, cuantumul final al fiecărei despăgubirii, urmând a fi determinat prin hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii prevăzută de art. 20 din Legea nr. 255/2010

În vederea determinării valorii despăgubirii au fost administrate următoarele probe:

I. Raportul de evaluare proprietăți imobiliare nr. 766/30.06.2010 privitor la evaluarea terenurilor necesare realizării autostrăzii Nădlac – A., teritoriul orașului Pecica, km. 9 + 83,51 – km 120+0978, jud. A., beneficiar fiind . SRL din Timișoara și destinatar CNADR SA, executant P. M. din Timișoara, verificator expert U. I. R.. Ambii aceștia din urmă sunt evaluatori ANEVAR.

Experții au definit valoarea de piață în felul următor: „suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție echilibrată, după un marketing adecvat, în care fiecare parte acționează în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângeri”.

Experții au arătat că prețurile unitare pentru terenurile agricole din extravilanul localităților din apropriere (terenuri cu clasa de fertilitate II și clasa a III-a) variau între limitele de 3.600 euro/mp și 6.000 euro/mp (pentru terenurile amplasate în aproprierea drumurilor județene sau comunale sau cu acces la aceste drumuri. Instanța apreciază că în raportul respectiv s-a strecurat o eroare de tehnoredactare, iar aprecierea experților privea valorile de 3.600 euro/ha până la 6.000 euro/ha.

De asemenea, la determinarea valorii despăgubirilor, experții au avut în vedere faptul că principalele culturi pe parcelele expropriate în anii 2007 – 2009 au fost culturile de cereale boabe (porumb și grâu) și plante oleaginoase (floarea soarelui). Au existat și parcele de teren plantate cu cartofi și legume ori plante pentru nutreț. Valoarea subvenției pe anul 2010 a fost estimată la 166 euro/ha.

Pentru determinarea valorii de despăgubire au avut folosit metoda capitalizării veniturilor, ce presupune, printre altele: estimarea venitului brut potențial al terenului; estimarea cheltuielilor de exploatare pentru calcularea venitului net; selectarea metodei de capitalizare; stabilirea ratei de capitalizare; stabilirea valorii terenului prin metoda capitalizării veniturilor raportat la tipul culturilor, la prețul produselor agricole în zonă. A rezultat o valoare de piață, ce avea în vedere și producția la hectar (grâu, porumb, floarea soarelui, sfeclă de zahăr, plante nutreț, cartofi) de 17,13 lei/mp, respectiv 3,92 euro/mp. Pentru determinarea ratei de actualizare s-au luat în calcul veniturile realizate pe terenurile agricole date în arendă raportate la valoarea de piață a acestor terenuri. Astfel, s-a considerat că veniturile sunt alcătuite din valoarea arenzii de circa 440 lei/ha (echivalentul a 800 kg grâu/ha, la un preț unitar de 0,55 lei/kg) și valoarea subvenției de cca. 83,55 lei/ha (echivalentul a 166 euro/ha, la nivelul anului 2010). Luând în considerare o valoare de piață de 6.000 euro/ha, adică 26.212 lei/ha (experții au avut în vedere valoarea maximă, iar nu cea minimă de 3.000 euro/ha și nici una medie) s-a obținut o rată de actualizare de 4,4%.

La determinarea valorii prejudiciului constând în daunele pentru terenurile evaluate, experții au avut în vedere:

–dauna pentru redobândirea aceleași suprafețe de teren (apreciată la 10% din valoarea de piață, fiind compusă din comisionul de 4% datorat agenției imobiliare, taxa notarială de cca. 4% din prețul terenului și cheltuieli de 2% pentru publicitate, deplasări, culegere informații);

–dauna datorată cheltuielilor suplimentare de transport în medie de 120 lei/parcelă;

–dauna datorată subvenției, ce se aplică doar pentru terenurile, care după expropriere, rămân cu o suprafață mai mică de 3.000 mp, căci pentru astfel de arii nu se acordă subvenții;

–dauna datorată lipsei veniturilor pe un an de zile, considerând că nu se vor realiza venituri pe suprafața de teren expropriată în anul exproprierii (realizării autostrăzii), datorită necultivării ei;

–dauna pentru terenuri greu de cultivat pentru terenurile cu suprafețe mai mici de 500 mp rămase de o parte și alta a autostrăzii datorită formei geometrice neregulate.

Astfel, s-a ajuns la o valoare medie de despăgubire de 20,19 lei/mp, respectiv 4,62 euro/mp.

Anexa raportului privitoare la cuantumul despăgubirilor nu a fost depusă în acest dosar, dar în HG nr. 416/2001, reclamanta figurează la pct. 137 cu exproprierea terenului de 2.616 mp reprezentând ./28/1/2 și următoarele despăgubiri: 44.812.08 lei reprezentând valoarea de piață + 4.787,28 lei reprezentând alte daune, în total 49.599 lei echivalentul a 11.353 euro, așa încât despăgubirea totală este de 18,96 lei/mp, respectiv 4,34 euro/mp (fila 16).

Se remarcă faptul că despăgubirea constând în contravaloarea terenului a fost stabilită prin această lucrare din 2010 prin metoda capitalizării veniturilor, iar nu a comparației directe, ce ar fi avut la bază valoarea de piață, astfel cum a fost determinată în raportul de mai sus, dar și prevederile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1004 republicată, motiv pentru care instanță înlătură din probațiune această lucrare. A doua categorie de prejudicii a fost avută în vedre și de experții P. I. M. și Ș. A. la nivelul anului 2012, așa încât va fi analizată de instanța la momentul evaluării lucrării experților judiciari.

II. Al doilea raport de evaluare depus la dosar de către pârât, la cererea reclamantei, este cel din mai 2011 și cuprinde estimarea valorii de despăgubire conform Legii nr. 255/2010 (filele 68 – 119). A fost realizat de . Timișoara, expert G. N. evaluator ANEVAR pentru beneficiarul CNADR. Pentru determinarea valorii de despăgubire a arătat că a avut în vedere următoarele metode de evaluare: metoda comparației prin bonitate pentru terenul intravilan și intravilan extins, precizând că, potrivit CET, această metodă nu este recunoscută de Standardele ANEVAR; metoda comparației directe pentru terenul intravilan și intravilan extins; metoda bonitării pe terenul extravilan, ce are în vedere preț de vânzare al grâului (ca etalon), a condus la o valoare estimată de 1,50 lei/ha; metoda comparației directe pentru terenul arabil extravilan a condus la 1.400 euro/ha echivalentul a 5.749,10 lei. Însă, în final, a inclus în anexa la raportul de expertiza valoarea fiecărei suprafețe conform expertizei notarilor publici, la care a adăugat valoarea prejudiciului cauzat proprietarului, conform Legii nr. 33/1994m obținând în final valoarea despăgubirii conform Legii nr. 255/2010.

Alte criterii de estimare a prejudiciului cauzat proprietarului avute în vedere în această lucrare sunt: cheltuieli ce nu mai pot fi recuperate în legătură cu: exploatații agricole, chirii pentru ocuparea terenurilor etc.; clauze contractuale activate din cauza imposibilității continuării normale a acestora, cum ar fi penalități, dobânzi; activități producătoare de venit afectate prin încetarea definitivă a activității, întreruperea acesteia, diminuarea activității, strămutarea ei; alte daune specifice și/sau neprevăzute: divizarea parcelei, mărirea distanței până la lotul rămas, drumuri secundare necesare, schimbarea destinației ternului rămas, perioada de neutilizare a terenului (de la data înștiințării preluării terenului până la achitarea despăgubirii), taxe notariale și comisioane pentru cumpărarea altui teren echivalent, restricții de folosire conform planului de amenajare a teritoriului.

Acest raport de expertiză cu caracter general a luat în calcul doar grila notarilor publici pentru determinarea contravalorii terenului expropriat, la care a adăugat diferite prejudicii accesorii neidentificate pentru fiecare teren expropriat în parte.

III. În cauză a fost administrată, conform art. 25 din Legea nr. 33/1994, expertiza judiciară realizată de d-na expert P. I. M. (desemnată de instanță) și d-nul expert Ș. A. (numit de reclamant). În această comisie a fost numit și d-l expert B. M. din partea pârâtului, însă, acesta nu a semnat raportul de expertiză depus de primii doi experți.

În ședința publică din 18.02.2013, instanța a decăzut pârâtul din dreptul de administrare a acestei lucrări atribuite d-lui expert B. M. spre executare.

În urma exproprierii suprafeței de 2.616 mp din . mp au rezultat 2 parcele: una de 2.616 mp în proprietatea statului și alta de 51.584 mp, rămasă în proprietatea reclamantei.

Experții P. I. M. și Ș. A. au folosit metoda comparațiilor de piață și metoda capitalizării rentei funciare.

În ceea ce privește metoda comparațiilor de piață experții au avut în vedere ofertele de pe internet, deși prin obiectivul expertizei li s-a atras atenția asupra obligației de a nu utiliza aceste oferte. Experții au arătat că „Tranzacțiile înregistrate la notariatele locale nu sunt credibile întrucât de cele mai multe ori acestea reprezintă o înțelegere a părților, urmărind un preț mai mic pentru a obține o taxă notarială mai mică”. Au prezentat ofertele de pe internet identificate de experți: 4 terenuri cu prețul negociabil de 3 euro/mp și un teren cu prețul negociabil de 3,5 euro/mp. La stabilirea prețului final, experții au avut în vedre următoarele condiții, ce au condus la reduceri și majorări succesive a prețului de vânzare (acesta din urmă reprezentând punctul de pornire la efectuarea calculului): existența sau nu a restricțiilor legale (nu au fost identificate de experți), categoria de folosință a terenurilor (agricol), condiții de vânzare (normale), condiții de piață (actuale), localizare (extravilanul loc. Pecica), dimensiune, front stradal (2 terenuri la cale ferată, 3 terenuri la drum de exploatare), topografie (plan), utilități disponibile, zonare (agricol), cea mai bună utilizare, rezultatul obținut de experți prin aplicarea acestor parametrii fiind de 3,76 euro/mp (preț mediu).

Însă, acest calcul nu poate fi luat în considerare din următoarele motive:

–punctul de pornire al experților nu este corect, căci aceștia au pornit de la prețul de vânzare, astfel cum au arătat în lucrarea lor, iar nu de la valoarea tehnică. Astfel, toții parametrii de mai sus trebuiau aplicați la valoarea tehnică a terenului, iar nu la cea de circulație, care reprezintă valoarea de piață, respectiv prețul de vânzare. la orice negociere se pornește de la un preț maxim ce urmează a fi scăzut în funcție de oferta și de cerere, de abilitățile fiecărei părți contractuale și de nevoile fiecăruia în realizarea tranzacției. Toate condițiile de mai sus sunt avute în vedere la stabilirea prețului de vânzare de către vânzător și cumpărător, așa încât este logic ca un expert în stabilirea prețului de vânzare (valoarea de circulație a terenului) să pornească de la valoarea tehnică a terenului la care se aplică parametrii de mai sus pentru a obține o valoare reală a acestuia în funcție de condițiile pieții

–punctul de pornire este, de asemenea, eronat, pentru că acesta reprezintă valorile maxime cerute de vânzători în ofertele publicate pe internet, or prețul efectiv de vânzare este rezultatul negocierii descrise mai sus.

În consecință, rezultatul obținut de experții P. I. M. și Ș. A. de 3,76 euro/mp, prin metoda comparațiilor de piață, este eronat.

Metoda capitalizării rentei funciare nu poate fi luată în considerare de instanță în primul rând pentru că folosește criterii ce nu au fost avute în vedere de legiuitor la determinarea contravalorii terenului expropriat (art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994), iar, în al doilea rând, pentru că reclamanta nu a susținut că ar fi închiriat/ arendat terenul. De asemenea, acesta nu a făcut dovada culturilor practicate pe terenul expropriat așa cum i s-a cerut de către instanța de judecată. În plus, și calculul obținut prin această metodă este greșit deoarece rata de capitalizare de 6,5% a fost aplicată de experți la un venit mediu ponderat de 11.513 lei/ha. Or, acest venit a rezultat din cumularea următoarelor venitul nete ponderate: 1.620 lei/ha la grâu + 3.753 lei/ha la porumb + 159 lei/ha la rapiță + 4.752 lei/ha la pepeni + 499 lei/ha la floarea soarelui + 126 lei/ha la soia + 361 lei/ha la sfecla de zahăr + 243 lei/ha la lucernă.

Toate veniturile de mai sus reprezintă recolte medii/hectar, așa încât pentru a obține, într-adevăr, venitul mediu ponderat pe un hectar cu luarea în calcul a tuturor culturilor de mai sus (în condițiile în care reclamanta nu a precizat cu ce a cultivat terenul în litigiu în ultimii 3 ani cum i s-a cerut) experții trebuiau să împartă rezultatul de 11.513 lei la cele 8 culturi de mai sus și ar fi obținut un venit mediu ponderat de 1.439 lei/ha. Pentru a reține suma de 11.513 lei/ha ca venit mediu ponderat ar înseamnă ca aceeași persoană să folosească un singur ha de teren pentru a obține 1.620 lei venit mediu din cultivarea unui hectar cu grâu (adică 7.000 kg grâu/ha, cum au apreciat experții) + 3.753 lei venit mediu/ha din cultivarea cu porumb a unui hectar de teren (adică 10.000 kg porumb/ha) + 159 lei venit mediu din cultivarea cu rapiță a unui hectar de teren (3.500 kg rapiță/ha) etc., ceea ce presupune culturi stratificate pe același teren, condiție imposibil de realizat din punct de vedere fizic. Altfel spus, pe un hectar de teren, fiecare proprietar putea să cultiva doar grâu pentru a obține 7.000 kg grâu/ha ceea ce ar fi condus la un venit net ponderat de 1.620 lei/ha ori doar porumb pentru a obține 10.000 kg porumb la un hectar pentru a obține un venit net ponderat de 3.753 lei/ha ori doar rapiță pentru a obține 3.500 kg rapiță/ha pentru a realiza un venit net ponderat de 159 lei/ha sau doar pepeni pentru a obține o recoltă de 50.000 kg pepeni/ha cu un venit net ponderat de 4.752/ha etc.

În plus, în cadrul acestei a doua metode, experții nu au prezentat toate etapele calculului, ceea ce a făcut imposibilă verificarea lui de către instanță până la capăt. Nu li s-a cerut însă experților să înlăture aceste neajuns, întrucât excluderea acestei metode a fost impusă de faptul că art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 și de observațiile de mai sus.

Din perspectiva acestui text legal, ce stabilește că prețul de vânzare a imobilelor similare, în perioada concomitentă realizării raportului de expertiză, este principalul criteriu obiectiv în determinarea valorii imobilului expropriat, tribunalul constată că prima metodă – cea a comparațiilor de piață este metoda legală (cu condiția utilizării prețurilor de vânzare, iar nu a ofertelor), iar nu și cea de a doua – a capitalizării rentei funciare. În plus, instanța constată că, folosind ce a de a doua metodă, experții au depășit și limitele învestirii lor, căci în ședința publică din 30.04.2012, tribunalul a stabilit ca prim obiectiv al lucrării „stabilirea despăgubirilor având în vedere valoarea de circulație a terenurilor cu aceeași categorie de folosință cu cel al reclamantei (prin raportare la prețurile de vânzare a terenurilor din zonă, iar nu la oferte de pe internet)”.

Sintagma utilizată de legiuitor în cuprinsul art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 republicată, și anume ,,prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele” are semnificația de preț plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare, și nu ofertele de preț ale agențiilor imobiliare ori prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de vânzări de pe internet și din anunțurile de mică publicitate din zonele locale privind imobilele de același fel, în aceeași unitate administrativ-teritorială. În aceste condiții concluziile comisiei de experți trebuiau să aibă la bază prețurile de tranzacționare a terenurilor de același fel și din aceeași unitate administrativ-teritorială la momentul efectuării lucrării.

Pentru argumentele relative la dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 republicată tribunalul va înlătura și rezultatul obținut de experți prin metoda valorii de investiție, cu atât mai mult cu cât nici această metodă nu se regăsește în obiectivul expertizei stabilit de instanță în ședința publică din 14.05.2012.

IV. În speță s-a făcut dovada valorilor terenurilor prin raportare la expertiza notarilor publici din 2011 (raportul de expertiză extrajudiciar întocmit de EC Expertus SRL în mai 2011) de 0,15 euro/mp = 0,62 lei/mp.

Raportul de evaluare globală a imobilelor valabil pe anul 2012, luat în considerare de notarii publici la autentificarea actelor juridice notariale privitoare la imobile și care are la bază date statistice culese din activitatea notarială din anul precedent 2011, stabilește pentru Orașul Pecica o valoare de 2000 euro/ha, ceea ce în echivalent înseamnă 0,2 euro/mp., adică 0,9 lei/mp.

V. La cererea instanței s-au depus la filele 167 – 170 câteva contracte de către notarul public S. D.:

– Contractul de vânzare autentificat prin încheierea nr. 576/19.04.2012, conform căruia o societate comercială a vândut unei persoane fizice terenurile arabile în suprafață totală de 30.700 mp, situate în extravilanul loc. Pecica cu prețul de 117.990 lei echivalentul a 27.000 euro, la un curs valutar (al BNR) de 4,37 lei/1 euro, ceea ce înseamnă 0,88 euro/mp, echivalentul a 3,84 lei/mp

– Contractul de vânzare autentificat prin încheierea nr. 143/01.02.2012, conform căruia o persoană fizică a vândut altei persoane fizice terenurile arabile cu aria totală de 106.600 mp, situate în extravilanul loc. Pecica cu prețul de 92.000 lei, ceea ce înseamnă 0,86 lei/mp echivalentul a 0,2 euro/mp (la un curs valutar al BNR de 4,34 lei/1 euro).

– Contractul de vânzare autentificat prin încheierea nr. 156/02.02.2012, conform căruia o persoană fizică a vândut unei societăți comerciale terenul arabile de 39.700 mp situat în extravilanul loc. Pecica cu prețul de 50.060 lei, ceea ce înseamnă 1,26 lei/mp echivalentul a 0,3 euro/mp (la un curs valutar al BNR de 4,34 lei/1 euro).

– Contractul de vânzare autentificat prin încheierea nr. 603/23.04.2012, conform căruia o persoană fizică a vândut altei persoane fizice terenurile arabile cu o suprafață totală de 50.500 mp, situate în extravilanul loc. Pecica cu prețul de 109.362,5 lei, ceea ce înseamnă 2,16 lei/mp, echivalentul a 0,5 euro/mp (la un curs valutar de 4,37 lei/1 euro).

La filele 225 – 238 reclamanta a mai depus copiile următoarelor acte notariale:

– Contractul de închiriere autentificat prin încheierea nr. 1077/24.07.2012 a notarului public D. S., conform căruia o persoană fizică închiria unei societăți comerciale terenurile arabile de 50.000 mp, situate în extravilanul loc. Pecica cu o chirie lunară de 4.000 euro/lună, respectiv 20.000 euro/an, la un curs valutar de 4,60 lei/1 euro. Însă art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 impune ca și criteriu de determinare a despăgubirii prețul de vânzare, iar nu valoarea chiriei, astfel că acest înscris este înlăturat din probațiune.

– Contractul de vânzare autentificat prin încheierea nr. 2433/27.11.2012 a notarului public C. A. G., conform căruia o persoană fizică a vândut altei persoane fizice terenul arabil de 5.000 mp, situat în extravilanul loc. Pecica, cu prețul de 20.500 euro, echivalentul a 92.892 lei (la un curs valutar al BNR de 4,5313 lei/1 euro), ceea ce înseamnă 18,58 lei/mp echivalentul a 4,1 euro/mp.

– Contractul de vânzare – cumpărare autentificat prin încheierea nr. 1650/17.05.2012 al notarului public M. P. I., conform căruia persoane fizice a vândut unei societăți comerciale terenul cu categoria de folosință „curți, construcții” de 8.371 mp, situat în extravilanul loc. Pecica cu prețul de 50.000 euro, echivalentul a 222.315 lei (la un curs valutar al BNR de 4,4463 lei/1 euro), ceea ce înseamnă 26,55 lei/mp echivalentul a 5,97 euro/mp. Acest înscris nu este relevant în cauză, urmând a fi înlăturat, întrucât obiectul convenției este un teren cu altă categorie de folosință decât cel în litigiu, deci nu respectă condiția de a fi un înscris referitor la un teren similar.

– Contractul de vânzare – cumpărare autentificat prin încheierea nr. 1608/ 12.08.2011 a notarului public D. M. O. din Pecica, conform căruia o societate comercială a vândut altei societăți comerciale 2 terenuri cu categorie de folosință arabil și pășune de 22.100 mp în total, ambele situate în extravilanul loc. Pecica cu prețul de 68.510 euro echivalentul a 291.852,6 lei(la un curs valutar de 4,26 lei/1 euro), ceea ce înseamnă 13,2 lei/mp, echivalentul a 3,1 euro/mp (2,5 euro + TVA). Nici acest înscris nu este util întrucât categoria de folosință a terenurilor este arabil și pășune, iar nu doar arabil.

– Contractul de ipotecă încheiat de . cu BRD este irelevant întrucât nu prezintă data contractului și nici valoarea terenurilor agricole asupra cărora s-a constituit ipoteca.

Reclamanta a cumpărat terenul arabil de 54.200 mp din CF nr._ Pecica, prin contractul de vânzare autentificat prin încheierea nr. 770/10.07.2010 a notarului public S. D., cu prețul de 13.944 lei, adică 1,28 lei/mp, echivalentul a 0,3 euro/mp (la un curs valutar BNR de 4,24 lei/1 euro)

Conform copia adresei nr. 221/08.05.2012 a Biroului Notarial „D.” destinată d-lui expert S. F., i se comunica acestuia că în perioada 2010 – 2012 prețul declarat de părți a variat între 1.500 și 2.000 euro/ha (0,15 – 0,2 euro/mp), în funcție de amplasament și suprafața vândută, iar prețuri mai mari (2.900 – 3.000 euro/ha) au fost declarate la tranzacțiile în care cumpărătorul era o societate comercială (0,29 – 0,3 euro/mp).

Sintetizând, se remarcă faptul că actele juridice constatate prin contractele de vânzare – cumpărare de mai sus (reținute în probațiune), inclusiv cel al reclamantei și adresa nr. 221/08.05.2012 a Biroului Notarial „D.” oferă următoarele prețuri de vânzare: 0,88 euro/mp (preț obținut în urma negocierii unei societăți comerciale cu o persoană fizică); 0,2 euro/mp și 0,5 euro/mp (prețuri obținute în cadrul unor vânzări între persoane fizice) și 0,3 euro/mp (preț obținut în cadrul unei vânzări de către o persoană fizică în favoarea unei persoane juridice) + evaluarea unui preț minim de 0,15 – 0,2 euro/mp (1.500 – 2.000 euro/ha) în perioada 2010 – 2012 în raporturile dintre persoane fizice și a unui preț maxim de 0,29 euro – 0,3 euro/mp (2.900 – 3.000 euro/ha) în același interval de timp în cadrul tranzacțiilor la care a participat o societate comercială.

În ceea ce privește copia contractului de vânzare – cumpărare autentificat prin încheierea nr. 2433/27.11.2012 a notarului public C. A. G., ce atestă vânzarea unui teren arabil cu 4,1 euro/mp (ambele părți contractante sunt persoane fizice), tribunalul constată că este de un act juridic izolat, așa încât reprezintă o excepție de la prețul cu care s-au vândut, în mod obișnuit, terenurile agricole aflate în extravilanul loc. Pecica în anul 2012, astfel că nu întrunește cerințele ce decurg din art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 republicată, urmând a fi înlăturat din probațiune pentru acest motiv.

Ținând cont de faptul că, potrivit textului legal antecitat, instanța este obligată să determine despăgubirea raportat la prețul de vânzare din perioada efectuării expertizei, adică 2012 în cazul de față, precum și aspectele relevate de experți potrivit cărora, în condițiile actualei crizei financiare izbucnite în 2008, în anul 2012 s-a înregistrat o ușoară creștere a prețurilor față de 2011 și 2010, dar și că persoanele fizice au tendința la încheierea actelor autentice de vânzare – cumpărare să declare prețuri mai mici pentru reducerea taxelor aferente convențiilor, având în vedere împrejurarea că societățile comerciale trebuie să înscrie în contabilitatea lor valoarea bunului achiziționat sau scos din patrimoniu, fiind interesate în declararea unei valori reale, tribunalul va avea în vedere din prețurile de mai sus doar cele din 2012 obținute în tranzacțiile în care este implicată și o societate comercială. Împrejurarea că, în anul 2012, prețurile terenurilor au înregistrat o ușoară creștere rezultă și din expertizele notarilor publici din anii 2011 și 2012, conform cărora, în cel dintâi an prețul de vânzare a fost de 0,15 euro/mp, iar în anul următor de 0,2 euro/mp, acestea fiind valori orientative, în timp ce instanța trebuie să evalueze prejudiciul raportat la un prețuri de vânzare reale. Astfel, criteriile de determinare a unui preț de vânzare se restrânge la sumele de 0,88 euro/mp (preț obținut în urma negocierii unei societăți comerciale cu o persoană fizică) și 0,3 euro/mp (preț obținut în cadrul unei vânzări de către o persoană fizică în favoarea unei persoane juridice), precum și evaluarea unui preț maxim de 0,3 euro/mp (2.900 – 3.000 euro/ha) în același interval de timp (în cadrul tranzacțiilor la care a participat o societate comercială).

Pentru aceste considerente, tribunalul concluzionează că în anul 2012, prețul obișnuit de vânzare a terenurilor agricole din extravilanul loc. Pecica a fost de 0,3 euro/mp, aceasta fiind, în mod, vădit, echitabilă, din moment ce reprezintă însă-și prețul/mp achitat de reclamantă la achiziționarea terenului din care a fost desprinsă ., valoarea terenului expropriat de 2.616 mp a fost de 677,4 euro, echivalent al sumei de 3.538,6 ei, la un curs valutar al BNR de 4,5089 lei/euro.

A doua parte a raportului de expertiză judiciar întocmit de d-na expert P. I. M. și d-l expert Ș. A. cuprinde determinarea valorii daunelor pentru teren cu luarea în considerare a următoarelor prejudicii cauzate de expropriere, cu precizarea că experții judiciari au avut în vedre același timp de pagube determinate prin raportul de evaluare proprietăți imobiliare nr. 766/30.06.2010:

a) dauna constând în cheltuielile pentru redobândirea aceleași suprafețe de teren, ce implică taxe notariale (estimate la 1% din prețul de vânzare), comisioane pentru agenții imobiliare (estimate la 2% din același preț), cheltuieli cu deplasări, taxă de publicitate imobiliară (estimate la 2%). O astfel de daună este înlăturată de instanță pentru că nu reprezintă un prejudiciu cert. Pentru a fi considerat cert un prejudiciu viitor, acesta trebuie să fie sigur că se va produce în viitor. Or, reclamanții nu și-au manifestat intenția de a înlocui terenul expropriat cu un altul, nu au susținut că au nevoie de un alt teren în echivalent, că ocupația lor principală o reprezintă cultivarea terenului agricol.

b) dauna rezultată din cheltuielile suplimentare de transport. Nu a fost constatată o astfel de daună de către experți.

c) dauna din lipsa subvenției. Nu a fost constatată o astfel de daună de către experți.

d) dauna pentru lipsa venitului pe un an de zile, determinată raportat la suprafața de 2.616 mp (0,2616 ha). Această daună a fost stabilită de experți prin luarea în calcul a rezultatului greșit de 11.513 lei/ha cu titlu de venit mediu net ponderat anual pe un hectar privitor la care am arătat deja că este un rezultat imposibil, cel corect fiind de 1.439 lei/ha. Așadar, 0,2616 ha x 1.439 lei/ha = 376,44 lei echivalentul a 83,5 euro (2.616 mp/10.000 mp x 1.439 lei/ha). Exproprierea a avut loc prin hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 95/137/10.10.2011, în condițiile în care notarea faptului exproprierii a avut loc în data de 23.03.2010, conform CF nr._ Pecica, depusă în extras la dosar. În aceste circumstanțe de fapt, tribunalul reține că reclamanta s-au ocupat de cultivarea terenurilor lor, mai puțin de . neexploatării și a porțiunii de 2.616 mp teren se datorează, în mod evident, tocmai demarării procedurii de expropriere, proces a cărui durată în timp nu putea fi determinată, așa încât exista riscul învestirii unor sume de bani (pentru pregătirea terenului, efectuarea semănăturilor, plata eventualilor lucrători agricoli) într-o recoltă, ce nu ar mai fi putut fi culeasă, căci terenul supus exproprierii avea ca destinație realizarea unei autostrăzi

d) daune pentru terenuri greu de cultivat. Nu a fost constatată o astfel de daună de către experți

e) daună pentru lipsa accesului. Nu a fost constatată o astfel de daună de către experți

Astfel totalul daunei complementare este de 83,5 euro, la care se adaugă prejudiciul principal constând în valoarea de piață a terenului expropriat – 784,8 euro, așa încât totalul pagubei este de 868,3 euro, echivalent al sumei de 3.915 lei.

De asemenea nu se justifică nici acordarea unor despăgubiri suplimentare pentru dauna pretins provocată ca urmare a interdicției de construire pe lățimea benzii de siguranță și protecție, în condițiile în care, pe de o parte, experții nu au reținut existența unei astfel de daune, iar, pe de altă parte, terenul expropriat a avut categoria de folosință agricol (arabil), iar reclamanta nu au făcut dovada că a fost aprobat un plan urbanistic zonal care, anterior exproprierii, să fi schimbat categoria de folosință a terenului din teren agricol extravilan în teren cu construcții.

Nu este întemeiată critica adusă HG nr. 488/2011 privitor la necompetența Guvernului de a stabili el însuși cuantumul despăgubirilor. Nu doar Legea nr. 255/2010, ci și cea cu nr. 198/2004 prevede obligația emiterea hotărârii guvernului prin care se aprobă indicatorii tehnico-economici, amplasamentul lucrării, sursa de finanțare și declanșarea procedurii de expropriere, precum și suma globală a despăgubirilor estimată de către expropriator, conform raport de evaluare întocmit de experți evaluatori membri ai ANEVAR.

Prin HG nr. 488/2011 s-a stabilit doar o valoare estimativă a despăgubirilor, cuantumul final al fiecărei despăgubirii fiind determinat prin hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii prevăzută de art. 20 din Legea nr. 255/2010, ce este supusă controlului judecătoresc la sesizarea persoanei expropriate.

De asemenea, HG nr. 488/2011 nu creează nici o discriminare, din moment ce Legea nr. 255/2010 prevede o procedură de contestare în instanță a valorii stabilite prin HG nr. 488/2011.

Nu există discriminare între reclamanți și persoanele cărora li s-a acordat despăgubirea stabilită în baza Legii nr. 198/2004, căci în cazul celei de a doua categorii de persoane, determinarea despăgubirii s-a realizat odată cu preluarea dreptului de proprietate de către stat, prin decizia de expropriere și stabilire a despăgubirilor. Or, acele persoane primesc despăgubirea evaluată în baza Legii nr. 198/2004 în baza deciziei de expropriere și stabilire a despăgubirilor emisă în temeiul Legii nr. 198/2004. Faptul că acest act normativ a fost abrogat înainte de emiterea deciziei de expropriere în favoarea și a reclamantei nu conduce la discriminare, prin stabilirea ulterior a unei valori mai mici, din moment ce noua lege prevede posibilitatea contestării în instanță a deciziei de stabilire a despăgubirilor.

În materia discriminării, art. 16 din Constituția României revizuită instituie principiul egalității în drepturi a tuturor cetățenilor în fața legii și a autorităților publice, fără privilegii și fără discriminări, principiu ce se regăsește în art. 14 din Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale reglementează interzicerea discriminării, art. 1 din Protocolul nr. 12 la aceeași Convenție, dar și OG nr. 137/2000 republicată privind prevenirea și sancționarea tuturor formelor de discriminare. ce garantează respectarea principiul egalității între cetățeni, al excluderii privilegiilor și discriminării (art. 1 alin. 2), inclusiv dreptul de proprietate, cu precizarea la alin. 3 al art. 1 că exercitarea acestor drepturi privește persoanele aflate în situații comparabile, iar, conform alin. 4, obligația respectării acestor principii revine oricărei persoane fizice sau juridice.

Or, în cazul de față, nu a avut loc o înlăturare a despăgubirilor, ci o recalculare a acestora, prin determinarea unei valori estimative până la momentul emiterii hotărârii de stabilire a cuantumului de despăgubirilor. Ceea ce o nemulțumește pe reclamantă este valoarea actuală a despăgubirilor estimate de HG nr. 488/2011 la o sumă mai mică decât cea stabilită inițial prin HG nr. 416/2010.

Însă exproprierea creează în sarcina statului obligația de a acorda expropriatului o despăgubire justă, conform art. 481 din Codul civil. Or, se remarcă faptul că Legea nr. 255/2010 nu a modificat criteriile de determinare a despăgubirii, acestea fiind în continuare, la fel ca în cazul Legii nr. 198/2004: prețul de vânzare a imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal modificată, aceste criterii stând la baza HG nr. 488/2011.

Împrejurarea dacă actuala evaluare estimativă a terenurilor realizată prin HG nr. 488/2011 este una corectă face obiectul prezentei acțiuni civile exercitate potrivit art. 22 alin. 1 din Legea nr. 255/2010 împotriva hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii, sens în care a fost administrată proba cu expertiza, ce a avut ca obiectiv determinarea valorii despăgubirii raportat la prețul de vânzare a imobilelor din aceeași unitate administrativă, astfel cum prevede art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 republicată și au fost administrate înscrisuri (contracte de vânzare – cumpărare) privitor la prețurile de vânzare a terenurilor similare în zonă, în anul 2012.

Pentru aceste considerente, având în vedere și că prejudiciile determinare în urma analizării întregului material probatoriu au fost determinate în baza acelorași criterii legale reflectate de legislația națională cu începere de la 1994, astfel cum nu se poate reține discriminarea invocată de reclamanți, instanța va admite în parte acțiunea reclamantei, respectiv va anula în parte hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 95/137/10.10.2011, va obliga pârâtul să plătească reclamantei suma de 868,3 euro sau echivalentul în lei conform cursului oficial BNR la data plății cu titlu de despăgubiri, precum și și dobânda legală raportat la diferența dintre 868,3 euro (determinată la cursul BNR din data plății) și suma de 1.865,21 lei stabilită prin hotărârea nr. 95/137/10.10.2011 cu începere de la 09.01.2012 până la plata efectivă a debitului, în baza art. 1 din OG nr. 13/2011 și art. 21 din Legea nr. 255/2010 modificată.

În ceea ce privește cheltuielile de judecată, reclamanta au achitat 1.500 lei onorariul d-lui expert Ș. A. și 1.500 lei onorariul d-nei expert P. I. M., în total 3.000 lei. Pârâtul a făcut dovada achitării onorariului provizoriu de 700 lei în favoarea d-lui expert B. M., însă această cheltuială urmează a fi înlăturată drept consecință a decăderii pârâtului din dreptul de administrare a probei constând în expertiza ce trebuia realizată de d-l expert B. M. ca urmare a nerealizării de către acesta din urmă a lucrării și a celorlalte argumente prezentate deja de instanță. Deci totalul cheltuielilor de judecată supuse analizei instanței sunt onorariile experților P. I. M. și Ș. A. în valoare totală de 3.000 lei.

În baza art. 274 și art. 276 din Codul de procedură civilă, va obliga pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 1.500 lei cheltuieli de judecată, constând în jumătate din onorariile celor doi experți având în vedere că raportul de expertiză al acestora a fost reținut parțial în probațiune, dar și că acțiunea a fost admisă în parte. Or, din moment ce în urma administrării întregului material probatoriu, instanța a ajuns la concluzia că despăgubirea stabilită de pârât nu corespunde cerințelor prevăzute de Legile nr. 33/1994 republicată și nr. 255/2010 modificată, conduită ce a obligat reclamanta să demareze această acțiune și să realizeze expertiza tehnico-judiciară impusă de art. 25 din Legea nr. 33/1994 republicată, ale cărei cheltuieli au fost suporte în cea mia mare parte de reclamanți, se cuvine față de căderea în pretențiuni a pârâtului ca și acesta să suporte jumătate din cheltuielile părților adverse.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRÂȘTE

Admite în parte acțiunea civilă formulată de reclamanta B. T. – I., dom. în loc. Pecica, ., jud. A. cu dom. ales în A., .. 5-7, ., jud. A. (la Cabinet de avocat M. E. R.) în contradictoriu cu pârâtul S. R., prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale SA din România, cu sediul în București, .. 38, sector 1, prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri Timișoara, cu sediul în Timișoara, .. 18, jud. T..

Anulează în parte hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 95/137/10.10.2011 emisă de Comisia pentru aplicarea legii nr. 255/2010, Consiliul Local Pecica.

Obligă pârâtul să plătească reclamantei suma de 868,3 euro sau echivalentul în lei conform cursului BNR la data plății, cu titlu de despăgubiri și dobânda legală raportat la diferența dintre 868,3 euro (determinată la cursul BNR din data plății) și suma de 1.865,21 lei stabilită prin hotărârea nr. 95/137/10.10.2011 cu începere de la 09.01.2012 până la plata efectivă a debitului.

Obligă pârâtul să achite reclamantei și suma de 1.500 lei cheltuielile de judecată parțiale.

Cu recurs în 15 zile de la comunicare.

Pronunțată în ședința publică din 20 februarie 2013.

Președinte Grefier

M. A. V. L.

Red.M.A./Tehred. V.L./M.A:

5 ex./22.03.2013

3 . comunică:

1. reclamanta B. T. – I. – A., .. 5-7, ., jud. A. (la C.. Av. M. E. R.)

2. pârâtul S. R. prin CNADR prin DRDP Timișoara – .. 18

3. P. de pe lângă Tribunalul A.

← Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr....		Reziliere contract. Hotărâre din 19-06-2013, Tribunalul ARAD →

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Expropriere. Sentința nr. 3237/2013. Tribunalul ARAD Expropriere. Sentința nr. 545/2013. Tribunalul ARAD Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 544/2013. Tribunalul ARAD Reziliere contract. Hotărâre din 19-06-2013, Tribunalul ARAD Încuviinţare executare silită. Decizia nr. 221/2013. Tribunalul ARAD Pretenţii. Sentința nr. 781/2013. Tribunalul ARAD Pretenţii. Decizia nr. 1181/2013. Tribunalul ARAD