Reziliere contract. Hotărâre din 19-06-2013, Tribunalul ARAD
| Comentarii |
|
Hotărâre pronunțată de Tribunalul ARAD la data de 19-06-2013 în dosarul nr. 15852/55/2012
ROMÂNIA
TRIBUNALUL A. Operator - 3207/2504
Secția civilă
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR. 869
Ședința publică din data de 19 iunie 2013
Președinte O. Ș. S.
Judecător D. C. U.
Judecător M. C.
Grefier C. I.
S-a luat în examinare recursul declarat de recurenta-pârâtă . SRL împotriva sentinței civile nr. 2584 din 28.03.2013 pronunțată de Judecătoria A. în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimata-reclamantă . și cu intimata-intervenientă . SRL.
La apelul nominal se prezintă reprezentantul recurentei-pârâte, avocat N. D. din Baroul A. și reprezentantul intimatei-reclamante, avocat I. B. din Baroul A., lipsă fiind intimata-interveninentă.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Recursul este timbrat cu 5 lei taxă judiciară de timbru și 0,50 lei timbru judiciar.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care, reprezentantul recurentei-pârâte depune la dosar împuternicire avocațială și chitanța de plată a taxei de timbru.
Reprezentantul intimatei-reclamante depune la dosar concluzii scrise și arată că nu are alte cereri de formulat.
Nefiind formulate alte cereri, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul asupra recursului.
Reprezentantul recurentei-pârâte solicită admiterea recursului, în principal casarea hotărârii raportat la dispozițiile art. 312 alin. 3 Cod procedură civilă, prima instanță nesoluționând pe fond cauza, respectiv cererea reconvențională formulată de recurentă. În subsidiar, solicită modificarea în totalitate a hotărârii recurate, în sensul respingerii acțiunii în evacuare, fără cheltuieli de judecată. Învederează că a expus pe larg, în scris, motivele de nelegalitate, arătând că, raportat la solicitarea de casare a hotărârii primei instanțe să se aibă în vedre că prima instanță a dispus disjungerea cererii reconvenționale ca o sancțiune față de recurentă, însă instanța trebuia să admită excepția conexității și să constate că între cele două pricini există o strânsă legătură, ceea ce impunea conexarea cererii reconvenționale la cererea principală. Raportat la cererea formulată în subsidiar, de respingere a acțiunii în evacuare, arată că aceasta se impunea a fi respinsă de prima instanță ca inadmisibilă, calea procesuală incidentă în cauză fiind acțiunea în revendicare. În cazul în care între părți nu s-a încheiat contract de închiriere, proprietarul poate solicita doar revendicarea pentru a reintra în stăpânirea bunului deținut fără drept de o altă persoană. Instanța de fond nu putea să dispună evacuarea recurentei fără să constate că a intervenit desființarea contractului de subînchiriere. Faptul că intimata nu a cerut în mod expres constatarea desființării contractului de subînchiriere, nu presupune că acest lucru nu trebuia solicitat în fața primei instanțe.
Reprezentantul intimatei-reclamante solicită respingerea recursului și menținerea ca temeinică și legală a hotărârii primei instanțe. În cauză nu poate interveni soluția casării cu trimitere spre rejudecare pe considerentul că prima instanță a respins excepția conexității. În speță, se află în prezența unei acțiuni de evacuare formulată de proprietar împotriva unei părți care ocupă imobilul fără niciun titlu. Dacă intimata-reclamantă a formulat o acțiune în evacuare, partea adversă nu poate susține că de fapt a formulat o acțiune în revendicare, acțiune care implică altă competență materială și teritorială și alte taxe de timbru. Nu era necesar a se solicita anularea contractului de subînchiriere, întrucât sublocatorul nu dobândește un drept propriu de folosință, ci un drept derivat din drepturile locatarului principal, iar odată cu desfacerea titlului celui ce a consimțit subînchirierea, încetează și dreptul sublocatorului de a folosi locuința.
În replică, reprezentantul recurentei arată că există un contract de închiriere încheiat cu ., astfel că nu se poate trece la o acțiune în evacuare.
TRIBUNALUL
Constată că prin sentința civilă nr. 2584 din 28.03.2013 pronunțată de Judecătoria A. în dosarul nr._ s-a admis acțiunea formulată de reclamanta S.C. L. E. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta S.C. N. P. AUTOHOF S.R.L., s-a dispus evacuarea pârâtei din imobilul, înscris în CF nr._ Nădlac (nr. CF vechi 9469), nr. top. 161.1501/2, s-a dispus radierea notării contractului de subînchiriere încheiat între pârâta S.C. N. P. Autohof S.R.L. și intervenienta S.C. P. I. & Trading S.R.L., înscris în CF sub C.2, s-a respins cererea de intervenție accesorie în interesul pârâtei formulată de S.C. P. I. & Trading S.R.L.
Pentru a pronunța sentința, prima instanță a reținut următoarele: reclamanta este proprietara tabulară a imobilului situat în Nădlac, Calea A. nr. 1, înscris în CF nr._ Nădlac (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 9469). Imobilul a făcut obiectul unui contract de locațiune încheiat între reclamantă și intervenientă S.C. P. I. & Trading S.R.L., însă contractul a fost desființat prin sentința civilă nr. 6519/03.07.2012 pronunțată de Judecătoria A. în dosarul nr._, prin care s-a dispus rezilierea contractului de locațiune.
Anterior rezilierii contractului de locațiune, S.C. P. I. & Trading S.R.L. a încheiat cu pârâta S.C. N. P. Autohof S.R.L., la data de 04.07.2011, un contract de subînchiriere cu privire la același imobil. Contractul de subînchiriere a fost încheiat până la data de 01.03.2020.
Prin prezenta acțiune, reclamanta a solicitat evacuarea pârâtei din imobilul proprietatea sa.
Prima instanță a arătat că acțiunea reclamantei este întemeiată pentru următoarele motive: Contractul de locațiune încetează, pe lângă acordul de voință al părților, prin denunțarea unilaterală, expirarea termenului, rezilierea contractului pentru neexecutare, pieirea lucrului, desființarea titlului locatorului. Aceleași cauze de încetare a contractului se aplică și contractului de sublocațiune. În cazul acestuia din urmă, desființarea titlului locatorului are loc prin desființarea contractului de locațiune încheiat de către locatarul principal. În această situație, desființându-se titlul locatarului principal, acesta nu mai este în măsură să asigure sublocatarului folosința lucrului.
Prin urmare, titlul sublocatorului (intervenienta) s-a desființat prin sentința civilă nr. 6519/03.07.2012, desființându-se astfel și titlul sublocatarului (pârâta), chiar dacă termenul subînchirierii n-a expirat încă. Aceasta arată că nu este necesară desființarea judiciară a contractului de sublocațiune, astfel cum a susținut pârâta, întrucât contractul de sublocațiune își încetează efectele la momentul la care s-a desființat contractul de locațiune principal.
Astfel, fiind desființat titlul locatarului principal (sublocator), a încetat și contractul de sublocațiune, iar întrucât pârâta nu a prezentat un alt titlu care să îi confere drept de folosință asupra imobilului, aceasta nu mai are dreptul de a ocupa imobilul reclamantei.
Deși pârâta a invocat faptul că prezenta acțiune este inadmisibilă întrucât nu se poate dispune evacuarea fără introducerea unei acțiuni în revendicare, prima instanță a reținut că apărarea acesteia este neîntemeiată. Prima instanță a reținut că acțiunea în evacuare este un instrument juridic aflat la dispoziția proprietarului sau posesorului unui imobil, pentru apărarea folosinței bunului, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate. În cadrul acestei acțiuni nu se pune în discuție însuși dreptul de proprietate asupra imobilului, ci doar folosința acestuia.
Prima instanță mai arată că reclamanta din prezenta acțiune nu a solicitat obligarea pârâtei să îi recunoască dreptul de proprietate asupra imobilului în cadrul unei acțiuni în revendicare, ci doar evacuarea acestora și predarea bunului în materialitatea sa.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs, în termenul legal, recurenta-pârâtă . SRL, prin care solicită admiterea recursului, în principal, casarea hotărârii recurate în sensul admiterii excepției conexității și trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanțe, în temeiul art. 312 alin. 3 C. pr. civ., prima instanță soluționând procesul fără a intra în cercetarea fondului, mai exact a cererii reconvenționale formulată de recurenta pârâtă, iar în subsidiar, modificarea în totalitate a hotărârii recurate în sensul respingerii acțiunii în evacuare și obligarea intimatei reclamante la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare, recurenta - pârâtă arată că motivele de recurs sunt cele prevăzute de art. 312 alin. 3, art. 304 pct. 7 și pct. 9 C. pr. civ..
Solicită casarea hotărârii recurate în temeiul art. 312 alin. 3 C. pr. civ., admiterea excepției conexității și trimiterea cauzei primei instanțe pentru cercetarea fondului, mai exact a cererii reconvenționale formulată, întrucât prin cererea reconvențională formulată solicită obligarea reclamantei pârât-reconvențional la achitarea sumei de 300.000 lei, reprezentând contravaloarea investițiilor efectuate la imobilul situat în Orașul Nădlac Calea A. nr. 1 înscris în C.F. nr._ nr. top 161.1501/2 Nădlac, investiții constând în construirea edificatului conform autorizației de construcție nr. 3 din data de 22.02.2011, invocând totodată un drept de retenție cu privire la spațiul ce a făcut obiectul închirierii/subînchirierii până la achitarea sumelor avansate cu titlul de investiții, ce se întemeiază pe principiul debitum cum re iunctum, având în vedere strânsa legătură ce există între creanța recurentei-pârâte și spațiul ce face obiectul acțiunii principale.
Recurenta - pârâtă arată că indiferent dacă s-a dispus sau nu mai întâi disjungerea cererii reconvenționale ca o sancțiune față de recurenta pârâtă, trebuia să se admită excepția conexității invocată în temeiul art. 164 C. pr. civ. și să se constate că între cele două pricini există o strânsă legătură, ceea ce impunea conexarea cererii reconvenționale la cererea principală.
Aceasta mai arată că prima instanță a dispus în mod nelegal respingerea excepțiilor invocate de recurenta-pârâtă, context în care înțelege să le reitereze în fața instanței de control judiciar.
Invocă excepția inadmisibilității acțiunii în evacuare formulată de intimata-reclamantă. Raportat la poziția juridică afirmată de către intimata-reclamantă, acțiunea în evacuare formulată se impunea a fi respinsă ca inadmisibilă, calea procesuală incidență în speță fiind acțiunea în revendicare cu toate consecințele. Faptul că se află în fața unei acțiuni în revendicare îl reprezintă chiar temeiul de drept invocat de către intimata-reclamantă conform prevederilor art. 480 C. civ. si disp. art. 555 Noul Cod Civil.
Recurenta-pârâtă arată că evacuarea este acțiunea ce apară dreptul de creanță (de aceea este o acțiune personală), corelativ obligației de predare a bunului închiriat. Această acțiune se afla doar la îndemâna celui ce a închiriat (a locatorului) și poate fi folosită când chiriașul refuză predarea bunului, respectiv în cazul în care locațiunea a încetat ori se folosește bunul contrar destinației pentru care a fost închiriat. Evacuarea presupune întotdeauna existența unor raporturi locative, decurgând dintr-un contract de închiriere, situație ce nu se regăsește în speță.
Aceasta arată că imobilul asupra căruia i se cere evacuarea nu este casă de locuit, nu apare ca o unitate locativă, ci este teren; mai mult intimata-reclamantă susține că, cu privire la aceasta nu s-a încheiat un contract de închiriere din care să izvorască obligația celui ce o ocupă de a preda locuința. (Î.C.C.J., Secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 2102 din 17 martie 2005).
Raportat la aceste argumente, acțiunea în revendicare a imobilului situat este o acțiune evaluabilă în bani, iar valoarea bunului imobil revendicat depășește 500.000 lei, drept pentru care consideră că Tribunalul este competent să judece prezenta cauză.
Având în vedere argumentele de mai sus se impunea a se stabilii mai întâi valoarea obiectului judecății, admiterea excepției necompetenței materiale a Judecătoriei A. și în cele din urmă admiterea excepției netimbrării acțiunii intimatei-reclamante.
Recurenta-pârâtă susține că, în cauză fiind vorba de un litigiu între profesioniști evaluabil în bani se impune respingerea acțiunii ca prematur introdusă având în vedere faptul că nu a fost urmată procedura prealabilă prevăzută de art. 7201 C. pr. civ.
Indiferent din ce perspectivă ar fi privit prezentul litigiu, nu poate fi exclus caracterul patrimonial al acestuia, precum și indiferent de modul cum ar fi fost calificată acțiunea intimatei-reclamante, fie o acțiune în revendicare fie o simplă acțiune în revendicare, instanța de fond nu putea să dispună evacuarea recurentei-pârâte fără să constate mai întâi că a intervenit desființarea contractului de subînchiriere.
În drept, recurenta-pârâtă își întemeiază recursul pe dispozițiile art. 299, art. 312 alin. 3, art. 304 pct. 7 și pct. 9, art. 3041 C. pr. Civ.
Intimata-reclamantă a depus concluzii scrise, prin care reiterează că prezenta acțiune nu reprezintă o acțiune în revendicare, ci cea mai clasică și simplă acțiune în evacuare dintr-un imobil (teren și construcție) formulată de către un proprietar, împotriva unui alt subiect de drept care ocupă imobilul fără niciun titlu, în mod abuziv și pe căi de pur fapt.
În acest context, intimata-reclamantă a trasat cadrul procesual (limitele sale ca obiect și cauză,) conjunctură în care recurenta-pârâtă nu va putea să-i antameze cu nimic aceste elemente. În concret, dacă intimata-reclamantă formulează o acțiune în evacuare, partea adversă nu va putea susține (plauzibil juridic) că de fapt a formulat o acțiune în revendicare, acțiune care implică, inter alia, altă competență-materială/teritorială sau alte taxe judiciare de timbru.
Examinând sentința recurată prin prisma motivelor dezvoltate de recurentă și sub toate aspectele, în baza art. 304 și art. 3041 C. pr. civ., tribunalul constată că recursul este nefondat, pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare.
Recurenta invocă în motivarea căii de atac declarate incidența disp. art. 304 pct. 7 C. pr. civ., susținere ce nu poate fi reținută, întrucât sentința recurată cuprinde motivele ce au format convingerea instanței, care nu este datoare să răspundă fiecărui argument al părților.
Reclamanta a investit instanța de fond cu o acțiune în evacuare, neputându-se reține caracterul evaluabil în bani a acesteia, față de disp. art. 3 lit. b din Legea nr. 146/1997, care să atragă competența instanței în funcție de valoarea imobilului folosit sau obligarea reclamantei de a îndeplini procedura prealabilă prev. de art. 720 ind. 1 C. pr. civ. pentru litigiile evaluabile în bani.
Sunt neîntemeiate astfel excepțiile de necompetență materială a instanței și prematuritate a acțiunii și nu sunt incidente disp. art. 304 pct. 3 C. pr. civ.
Se apreciază neîntemeiate și criticile recurentei privind disjungerea cauzei, respectiv susținerea acesteia în ce privește conexarea celor două dosare, întrucât pretențiile reprezentând contravaloarea investițiilor efectuate la imobil solicitate prin cererea reconvențională implică administrarea de probe ce tergiversează soluționarea cauzei, ceea ce ar afecta dreptul de proprietate și folosință al reclamantei. Recurenta a invocat prin cererea reconvențională un drept de retenție asupra imobilului închiriat, ce reprezintă un drept real de garanție imperfect, însă acesta nu se confundă cu dreptul de folosință asupra imobilului, astfel încât nu se impune soluționarea celor două cereri în cadrul aceluiași dosar.
În ceea ce privește inadmisibilitatea acțiunii în evacuare, tribunalul reține că, potrivit principiului disponibilității, acesta este obiectul acțiunii cu care a fost investită instanța, care nu se poate pronunța astfel asupra unei cereri de revendicare sau desființare a contractului de subînchiriere. Proprietarul bunului poate opta între o acțiune în revendicare pentru apărarea dreptului său de proprietate și o acțiune în evacuare pentru apărarea dreptului său de folosință conferit de proprietatea asupra bunului, acțiunea în evacuare fiind admisibilă și necondiționată de existența unui titlu locativ, așa cum reține și ICCJ – Secția Comercială prin decizia nr. 169/18.01.2011.
Contractul de subînchiriere al recurentei a încetat prin desființarea contractului de închiriere încheiat între reclamantă și intervenientă prin sentința civilă nr. 6519/03.12.2012 a Judecătoriei A. și în consecință recurenta ocupă imobilul fără un drept locativ.
Se constată că instanța de fond a reținut corect starea de fapt în raport cu probele administrate și a pronunțat o hotărâre legală și temeinică, urmare a aprecierii corespunzătoare a dovezilor administrate, a interpretării judicioase a actului dedus judecății și a aplicării corecte a dispozițiilor legale în materie.
Având în vedere considerentele menționate, se apreciază că în cauză nu se evidențiază motive de casare sau modificare și nici motive de ordine publică sau de netemeinicie, care să poată fi reținute din oficiu de instanță.
Examinând hotărârea recurată sub toate aspectele, conform art. 304 ind. 1 Cod procedură civilă, tribunalul va respinge ca nefondat recursul formulat de recurenta-pârâtă . SRL, împotriva sentinței civile nr. 2584 din 28.03.2013 pronunțată de Judecătoria A. în dosarul nr._ .
În temeiul dispozițiilor art. 274 C.pr.civ, se constată că intimații nu au solicitat cheltuieli de judecată în recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de recurenta-pârâtă . SRL, împotriva sentinței civile nr. 2584 din 28.03.2013 pronunțată de Judecătoria A. în dosarul nr._ .
Fără cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 19.06.2013.
Președinte, pentru judecător, Judecător,
Ș. O. S. D. C. U. M. C.
aflat în concediu de odihnă
semnează vicepreședinte
Tribunal A. Ș. O. S.
pentru grefier C. I.
aflată în concediu de odihnă
semnează prim grefier
A. A.
Red. C.M. 19.07.2013
2 ex./ KL. 19.07.2013
Primă instanță – judecător A. M. A.
| ← Expropriere. Sentința nr. 743/2013. Tribunalul ARAD | Încuviinţare executare silită. Decizia nr. 221/2013.... → |
|---|
