Rectificare carte funciară. Decizia nr. 230/2013. Tribunalul ARAD
| Comentarii |
|
Decizia nr. 230/2013 pronunțată de Tribunalul ARAD la data de 11-06-2013 în dosarul nr. 18509/55/2012
ROMÂNIA
TRIBUNALUL A. Operator 3207/2504
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
DECIZIA CIVILĂ NR.230 A
Ședința publică din data de 11 iunie 2013
Președinte: A. C.
Judecător: Ș. V.
Grefier: P. M.
S-a luat în examinare, în vederea pronunțării, apelul declarat de pârâta Fundația „C.” în contradictoriu cu intimata-reclamantă S. I., împotriva sentinței civile nr. 2493/26.03.2013 pronunțată de Judecătoria A. în dosarul nr._, având ca obiect acțiune în constatare.
La apelul nominal nu se prezintă nimeni.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, constatându-se că mersul dezbaterilor, susținerile și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din 04.06.2013, parte integrantă din prezenta hotărâre, când pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise, instanța a amânat pronunțarea la termenul de astăzi.
Se constată că la data de 10 iunie 2013 apelanta Fundația C. a depus concluzii scrise, prin care solicită admiterea apelului, modificarea sentinței în sensul respingerii acțiunii reclamantei – intimate și obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată în ambele instanțe.
TRIBUNALUL:
Deliberând asupra recursului înregistrat pe rolul Tribunalului A. la data de 23 mai 2013, recalificat apel la termenul din 4 iunie 2013, constată că prin Sentința civilă nr. 2493/26.03.2013 pronunțată de Judecătoria A. în dosarul nr._ a admis acțiunea formulată de reclamanta S. I. în contradictoriu cu pârâta FUNDAȚIA C., obligând pârâta să încheie contract de vânzare-cumpărare în formă autentică cu reclamanta, cu privire la apartamentul nr. 12 situat în A., ., înscris în CF nr._-C1-U13, iar în caz de refuz, hotărârea urmând a ține loc de contract autentic de vânzare-cumpărare și s-a dispus Oficiului de cadastru și Publicitate Imobiliară A. să înscrie dreptul de proprietate al reclamantei în cartea funciară
A fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 6.037,86 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel prima instanță a reținut în considerente că potrivit declarației martorului P. Szilard C. – angajat al pârâtei, încă din anul 2009, pârâta a intenționat să vândă apartamentele aflate în imobilul situat în A., .. În datele de 09, 10 și 11 mai au fost încheiate procese-verbale de intenție de către 13 dintre locatarii imobilului, printre care și reclamanta, care și-au manifestat intenția de a cumpăra apartamentele închiriate la expirarea contractelor de închiriere.
Pârâta a făcut mai multe oferte de vânzare a apartamentelor începând cu anul 2009, conform declarației martorului P. Szilard C. - și până în anul 2012. În prima ofertă s-a prevăzut condiția suspensivă ca tranzacția să fie aprobată de organele fundației. Următoarea ofertă, valabilă până la data de 31.12.2010 prevedea în plus ca și condiție suspensivă, încheierea a cel puțin 10 tranzacții. De asemenea, conform declarațiilor martorilor audiați în cauză, în prezent este în vigoare aceeași ofertă de vânzare având cele două condiții: aprobarea de către organele fundației și vânzarea a cel puțin 10 apartamente.
Deși reclamanta și-a manifestat intenția de a cumpăra apartamentul închiriat încă de la încheierea contractului de închiriere, având în vedere că la acel moment – mai 2011 – nu exista o ofertă concretă din partea pârâtei care să cuprindă prețul apartamentului și totodată, întrucât reclamanta, după ce s-au afișat la avizier în anul 2012 lista cu prețurile apartamentelor, nu a fost de acord cu prețul propus, solicitând o negociere a acestuia, instanța a reținut că nu s-au întrunit acordurile de voință între părți, astfel încât să se încheie un antecontract de vânzare-cumpărare în luna mai 2011. D. în data de 20.06.2012, dată la care era încă în vigoare oferta pârâtei, reclamanta a înștiințat-o pe aceasta din urmă cu privire la faptul că acceptă oferta astfel cum a fost ea formulată, exprimându-și totodată opțiunea de a cumpăra apartamentul cu plata integrală a prețului, deși oferta făcută de pârâtă cuprindea și posibilitatea achitării în 60 de rate a prețului.
Prin urmare, în conformitate cu dispozițiile art. 1.186 C.civ., instanța a reținut că aceasta este data întâlnirii ofertei cu acceptarea – având în vedere că acceptarea a fost transmisă de către reclamantă prin fax – și, în consecință, data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare a apartamentului din speță. În mod evident nu s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare între părți atât timp cât potrivit art. 10¹ din Legea nr. 114/1996 locuințele și unitățile individuale pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică notarială, sub sancțiunea nulității absolute.
Pârâta s-a apărat afirmând că nu a existat o intenție reală de vânzare a apartamentelor atât timp s-a prevăzut în ofertele de vânzare condiția suspensivă a aprobării vânzărilor de către organele fundației, fiind astfel o condiție suspensivă pur potestativă care nu produce niciun efect.
Cu privire la apărările pârâtei, instanța a constatat că, într-adevăr, în oferta afișată de pârâtă la momentul la care reclamanta și-a manifestat intenția de acceptare a acesteia exista condiția suspensivă a aprobării vânzării de către organele fundației, a considerat, însă că aprobarea vânzării se referea exclusiv la procedura pe care trebuie să o îndeplinească orice persoană juridică cu organe de conducere colegiale, în sensul că orice act juridic încheiat de o astfel de persoană juridică trebuie aprobat de organul de conducere. În speță, pârâta este o fundație, astfel că, potrivit art. 29 alin. 2 lit. e) din O.G. nr. 26/2000 consiliul director asigură realizarea scopului și obiectivelor fundației, exercitând următoarele atribuții: e) încheierea de acte juridice, în numele și pe seama fundației;
Mai mult decât atât, conform declarației martorului P. Szilard C., toate prețurile și ofertele făcute de către fundația pârâtă erau aprobate de organele de conducere ale acesteia. Prin urmare, toate ofertele au fost emise chiar de organele de conducere care astfel și-au exprimat opțiunea în sensul vânzării apartamentelor, oferta fiind fermă și neechivocă, conform art. 1.188 C.civ., (reprezentanții pârâtei transmițând chiar o promisiune de vânzare – cumpărare pe care aceasta să o semneze, astfel că aprobarea vânzărilor se referea strict la procedura legală pe care trebuia să o urmeze pârâta pentru a încheia acte juridice, nefiind astfel o condiție suspensivă pur potestativă care să influențeze existența actului încheiat ca urmare a întâlnirii ofertei făcute de pârâtă cu acceptarea din partea reclamantei. Odată ce au fost stabilite condițiile esențiale ale contractului – obiectul și prețul - iar reclamanta a fost de acord cu acestea, s-a întrunit acordul de voințe și astfel s-a încheiat promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare.
În ce privește condiția încheierii a unui număr minim de 10 contracte de vânzare-cumpărare, instanța a reținut în primul rând că aceasta nu a existat în oferta acceptată de către reclamantă. Astfel, după cum rezultă din fotocopiile depuse la filele 27, 28 acea ofertă nu cuprindea și un al doilea asterisc astfel cum există în lista depusă la fila 96 –condiția încheierii a cel puțin 10 contracte de vânzare-cumpărare fiind prevăzută cu două asteriscuri. De altfel și martorii Palko F. – A. și F. V. E. au confirmat faptul că la momentul respectiv nu exista această condiție în oferta afișată la avizier, aceasta apărând ulterior, după introducerea prezentei acțiuni de către reclamantă.
Pe de altă parte, instanța observă că cele două asteriscuri au fost prevăzute în tabelul de la fila 96, lângă prețul promoțional. Prin urmare, condiția încheierii unui număr minim de 10 contracte de vânzare-cumpărare se referea la prețul apartamentelor respective, preț care era mai mic în situația în care s-ar fi vândut minim 10 apartamente. Aceasta este explicația pentru care există două prețuri prevăzute în lista de la fila 96, unul mai mare și unul mai mic, promoțional, în cazul în care s-ar fi vândut 10 sau mai multe apartamente o dată.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta, Fundația „C.”, solicitând admiterea lui și schimbarea în tot a hotărârii, în sensul respingerii acțiunii și obligarea reclamantei-intimate la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea apelului apelanta a arătat că instanța a interpretat greșit raportul juridic dintre părți, schimbând natura acestuia iar concluzia că părțile au încheiat o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare, la care a ajuns instanța, este rezultatul aprecierii eronate a probelor și chiar a susținerilor neîndoielnice ale părților.
Însăși reclamanta a susținut prin cererea de chemare în judecată a acceptat „oferta" prin înscrisul comunicat la data de 09.11.2012, însă, cu toate acestea, instanța a reținut că acceptarea s-a realizat prin înscrisul din data de 20.06.2012. Or, în condițiile unor comunicări succesive repetate între părți, este esențială stabilirea circumstanțelor temporale în care părțile și-au manifestat voința întrucât „oferta" nu prevedea un anumit termen pentru acceptare, fiind posibilă orice modificare sau chiar retragere a „ofertei" până la acceptarea ei. Acest fapt este cu atât mai important cu cât componența apartamentului ocupat de către reclamantă - obiect al eventualei tranzacții - a fost esențial schimbată datorită apartamentării imobilului de la momentul manifestării intenției de a vinde (25.03.2010) și până la momentul în care reclamanta și-a exprimat dorința de a cumpăra (prima comunicare a fost înregistrată la Fundație la 12.03.2012). .
Față de momentul la care reclamanta și-a manifestat voința de a cumpăra, reținut de instanță la data de 20.06.2012, „dată la care era încă în vigoare oferta pârâtei", se putea avea în vedere numai ultima comunicare a Fundației, respectiv proiectul promisiunii de vânzare-cumpărare comunicat prin e-mail administratorului la data de 22.03.2012, în care prețul tranzacției este de 29.606 euro, iar vânzarea urmează a se perfecta numai în situația în care organele competente ale Fundației își manifestă acceptul.
Din probațiunea administrată, respectiv din toate înscrisurile care au emanat de la apelantă, rezultă cu certitudine însă că nu a existat niciodată o ofertă, în sensul prevăzut de art. 1188 NCC1, privind vânzarea apartamentului nr. 26 din imobilul situat în A., ., înscris în CF_-C1UI3 A., ci doar o manifestare a unei intenții, a posibilității de vânzare a tuturor apartamentelor din imobil. Scopul acestei manifestări față de locatari a fost acela de a afla în ce măsură aceștia au și ei intenția de cumpărare, astfel încât apelanta, prin organele de conducere, să aibă posibilitatea unei juste aprecieri asupra oportunității vânzării imobilului.
Încă de la bun început, posibilitatea vânzării a fost exprimată sub condiția aprobării tranzacției de către organele competente ale Fundației. Deși instanța a reținut această condiție, în mod nelegal a înlăturat efectul ei, apreciind, fără niciun suport probatoriu, că ea „se referea exclusiv la procedura pe care trebuie să o îndeplinească orice persoană juridică cu organe de conducere colegiale". Or, într-o asemenea interpretare, menționarea acestei condiții în „ofertă" este superfluă deoarece conținutul său ar rezulta oricum din texte legale. Mai mult, această interpretare este în contradicție vădită cu textul lipsit de orice echivoc menționat în listele cu prețurile propuse, care prevede că prețul propus (deci, elementul esențial al contractului) este „sub condițiile aprobării tranzacției de către organele Fundației".
Argumentul pe care se bazează raționamentul instanței, anume acela că prețurile au fost oricum aprobate de către organele Fundației, potrivit declarației martorului P. Szilard C., este străin de concluzia pe care o trage deoarece o persoană juridică are mai multe organe cu competențe diferite, iar declarația martorului nu confirmă în nici un fel că prețurile ar fi fost rezultatul deliberării în organele colective care au dreptul de a hotărî vânzarea apartamentului în cauză.
Mai mult, această condiție s-a manifestat în toate așa-zisele oferte, fiind chiar detaliată în proiectul de „promisiune de vânzare-cumpărare" transmis reclamantei prin e-mailul din 22.03.2012, ultima comunicare a Fundației înainte de „acceptul" ofertei reținut de instanță. Potrivit textului acestui act, semnarea contractului de vânzare-cumpărare se va putea efectua doar după aprobarea condițiilor incluse în această promisiune de vânzare de către organele competente ale promitentei-vânzătoare", iar „promitentul-cumpărător acceptă că în cazul în care vânzarea nu va fi aprobată nu va formula nici o pretenție”.
Ca urmare, condiția aprobării tranzacției de către organele competente a fost clar exprimată în manifestarea de voință a Fundației, iar efectul inserării acestei condiții constă în înlăturarea caracterului de ofertă al manifestării de voință, dovedind lipsa intenției ofertantului de a se angaja din punct de vedere juridic. Totodată, această condiție înlătură caracterul ferm (cert și definitiv) al ofertei deoarece ofertantul și-a rezervat dreptul de a decide încheierea tranzacției, indiferent de modul în care reacționează destinatarul ofertei.
Această cerință a fost dublată începând cu 7 octombrie 2010 și de condiția efectuării a cel puțin 10 tranzacții, care de asemenea nu a fost realizată. Interpretarea dată de instanța de fond acestei condiții este contrazisă de probele administrate în cauză, respectiv de declarațiilor martorilor audiați.
Instanța a reținut în mod eronat că la data de 20.06.2012 erau stabilite condițiile esențiale ale contractului, respectiv obiectul și prețul. Din înscrisurile comunicate de părți rezultă tocmai contrariul, respectiv că de la data afișării tabelelor cu prețurile și până la manifestarea reclamantei din data de 20.06.2012, apartamentul a suferit o modificare esențială a componenței, ajungând de la o suprafață utilă de 61 mp la cea de 109 mp urmare a apartamentării înscrise în CF la data de 12.04.2012. în consecință, prețul cuprins în listele anterioare (pe care reclamanta le-a vizualizat la afișier și care au determinat-o să „accepte" cumpărarea) vizează un alt obiect al tranzacției, un apartament în suprafață utilă de doar 61 mp.
În privința prețului, părțile nu au ajuns la nici un acord, iar ultima manifestare de voință a Fundației, comunicată prin administratorul imobilului la data de 22.03.2012, cuprindea un preț de 29.606 euro, ținând cont de noua componență a apartamentului. Din nici un înscris ulterior comunicat de reclamantă nu rezultă acceptul pentru acest ultim preț, exprimat anterior datei de 20.06.2012. în concluzie, la data la care reține instanța că ar fi intervenit acordul de voință, părțile nu căzuseră de acord asupra prețului, iar din susținerile ulterioare ale reclamantei, cu ocazia judecății în primă instanță, rezultă că prețul avut în vedere de ea este cel exprimat pentru apartamentul în suprafață de doar 61 mp. Cercetând corespondența părților, se poate observa că din partea reclamantei nu există nicio acceptare a condițiilor propuse de subscrisa, ci doar contraoferte, în sensul prevăzut de art. 1.197 NCC.
2. Hotărârea este dată cu încălcarea legii;
a) manifestarea de voință a fost greșit interpretată ca ofertă de a contracta; întrucât manifestarea de voință din partea apelantei nu îndeplinește condițiile prevăzute de art. 1.188 NCC, potrivit argumentelor prezentate mai sus, se poate concluziona că instanța de fond a aplicat greșit dispozițiile art. 1.186 N.C.Civ., întrucât nu a existat nici un moment în care părțile să-și fi manifestat voința de a vinde, respectiv de a cumpăra, căzând de acord asupra obiectului vânzării și prețului.
b) prin hotărârea sa, instanța a încălcat disp. art. 1.279 N.C.Civ;
Deși temeiul juridic în baza căruia instanța a admis acțiunea îl constituie art. 1.279 NCC, se poate observa că instanța a încălcat și acest text legal deoarece acesta prevede că este admisibilă acțiunea numai dacă reclamantul și-a îndeplinit obligațiile sale născute din promisiunea pe care pretinde că ar fi încheiat-o.
În cazul promisiunii de vânzare-cumpărare obligația principală a promitentului cumpărător este aceea de plată a prețului, iar reclamanta nu a achitat nicio sumă cu acest titlu. Ca urmare, acțiunea trebuia respinsă, indiferent de modul în care au fost soluționate celelalte considerații pentru care am solicit respingerea acțiunii.
Municipiul A. a efectuat propria evaluare a imobilului din ., emițând un raport de inspecție fiscală la data de 01.03.2012, în care a evaluat imobilul la valoarea totală de 3.049.492 lei. întrucât apartamentul nr. 12 reprezintă cota de 46/1043, rezultă că valoarea acestuia în evidențele fiscale este de 134.493 lei.
În drept, a invocat disp. art. 282 și urm. C.p.c.
Prin întâmpinare, intimata-reclamantă S. I., a solicitat respingerea ca nefondat a apelului și menținerea hotărârii apelate ca temeinică și legală, cu cheltuieli de judecată.
Prima instanță analizând, reținând și motivând impecabil, pe scurt și la obiect aspectul privind existența acordului de voință al părților privind vânzarea de către pârâtă a apartamentului, susținerile apelantei sunt și puerile, atât timp cât intimata, prin Adresa cu numărul de intrare la apelantă 471/20.06.2012, i-a comunicat, în mod ferm, acceptul său de a contracta necondiționat, respectiv de a accepta oferta așa cum a fost ea formulată.
Rezultă așadar că, prețul vânzării apartamentului cu nr. 12 este cel în vigoare la momentul realizării acordului de voință - 20.06.2012, preț stabilit în mod liber și neviciat de, nimeni altcineva decât, apelanta însăși, respectiv cel afișat la avizier în anul 2012 lista cu prețul apartamentelor.
Așa cum în mod corect a reținut și prima instanță, oferta apelantei a întrunit atât condițiile generale de validitate ale consimțământului, cât și condițiile speciale de validitate ale acestuia, condiții prevăzute la art. 1188 Cod civil, respectiv, oferta a fost fermă și neechivocă, întrucât, așa cum a rezult din cuprinsul ei, aceasta exprima voința neîndoielnică de a încheia contractul prin simpla ei acceptare de către cumpărător și de asemenea, a fost precisă și completă, întrucât cuprindea toate elementele necesare pentru realizarea acordului de voințe, precum natura și obiectul contractului.
Referitor la susținerile apelantei, potrivit căreia această ofertă nu ar fi existat, ci ar fi fost vorba doar despre o simplă activitate desfășurată pentru a „aprecia oportunitatea vânzării imobilului", acestea sunt contrazise atât de înscrisurile provenite de la apelantă, cât și de martorii audiați în cauză, inclusiv de către administratorul imobilului, împuternicitul apelantei în A., dl. P. C..
Este mai mult decât evident faptul că, atât înnoirea ofertei de vânzare cu prețuri promoționale (mai mici), cât și propunerea de încheiere a unei promisiuni de vânzare-cumpărare nu pot fi socotite, sub nici o formă și în orice logică ar fi privite acestea, ca și activitate desfășurată în vederea „aprecierii oportunității vânzării imobilului", iar refuzul intimatei de semnare a proiectului de promisiune de vânzare-cumpărare, în forma propusă de apelantă, s-a datorat, strict faptului că, aceasta nu exprima intenția clară de a se obliga, datorită condiției pur potestative simple, încălcând astfel dispozițiile imperative ale art. 1.403 Cod civil, potrivit cărora: „Obligația contractată sub o condiție suspensivă ce depinde exclusiv de voința debitorului nu produce niciun efect".
Prin urmare, susținerea apelantei, potrivit căreia, repetatele oferte de vânzare a apartamentelor din imobilul situat în A., ., jud. A., inclusiv a „proiectului intitulat - promisiune de vânzare-cumpărare", precum și a ofertelor de prețuri promoționale, ar fi reprezentat doar o activitate desfășurată în vederea „aprecierii oportunității vânzării imobilului", este mai mult decât nefondată, chiar puerilă.
Referitor la existența acceptării, ferme și necondiționate, a ofertei publice de vânzare, respectiv a acordului de voință al intimatei, acest aspect, se poate constata în mod neechivoc faptul că, așa cum rezultă atât din Adresa cu numărul 471/20.06.2012, cât și din notificarea din data de 27.11.2012 - prin care îi solicita apelantei adresa notarului la care să se prezinte în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică și contul bancar în care să-i vireze prețul vânzării, manifestarea de voință a intimatei îndeplinește toate condițiile esențiale de valabilitate prevăzute de art. 1196 alin. 1 Noul Cod Civil.
Referitor la susținerile apelantei potrivit cărora oferta acesteia de a contracta nu îndeplinește cerințele prevăzute de art. 1188 Cod civil, întrucât nu a fost îndeplinită „condiția" suspensivă a aprobării tranzacției de către organele fundației, precum și pe cea privitoare la manifestarea intenției de cumpărare de către un număr semnificativ de locatari, intimata a arătat că prin această motivare, apelanta încearcă disjungerea persoanei juridice, subiect cu capacitate deplină de exercițiu și subiect de drepturi și obligații, de persoanele fizice care exercită (conjunctural) anumite atribuții ale acesteia „organele fundației”, fapt confirmat de martorul P. C. - angajat al apelantei care a declarat în mod neechivoc faptul că, toate prețurile și ofertele de vânzare făcute de către apelantă au fost aprobate de organele de conducere ale acesteia.
Prin urmare, chiar și la data de 12.12.2012, dată ulterioară promovării prezentei acțiuni de către reclamanta-intimată, în oferta de vânzare a apelantei nu se regăsea condiția suspensivă a aprobării tranzacției de către organele fundației.
Prin urmare, din momentul obținerii prețului solicitat, apelanta nu a mai putut indica un alt „criteriu" pe care cumpărătorul să îl îndeplinească pentru ca acesta să obțină „aprobarea tranzacției de către organele fundației".
Cu toate acestea, chiar și în situația în care prima instanță a prezumat existența acestei condiții, aceasta a argumentat, totuși, în mod logic și rațional, plecând și de la „aprecierile" reclamantei-intimate cu privire la cele susținute de apelantă, vis-a-vis de înțelesul noțiunii de „condiția aprobării tranzacției de către organele fundației", faptul că această condiție nu poate avea înțelesul pe care încearcă apelanta să îl prezinte, ci faptul că ea se referă exclusiv la procedura pe care trebuie să o îndeplinească orice persoană juridică cu organe de conducere colegiale, în sensul că, orice act juridic încheiat de o astfel de persoană juridică trebuie aprobat de organul de conducere.
Referitor la condiția suspensivă privitoare la manifestarea intenției de cumpărare de către un număr de minim 10 cumpărători, aceasta a fost adăugată ofertei ulterior datei la care intimata a acceptat în mod ferm și expres oferta apelantei, motiv pentru care ea nu poate produce efecte juridice asupra raportului juridic deja existent între părți.
Obiectul raportului juridic îl reprezintă (vânzarea) apartamentul nr. 12, situat în A., ., jud. A., înscris în CF_-C1-U13 A., iar prețul (vânzării) apartamentului cu nr. 12 este cel în vigoare la momentul realizării acordului de voință al părților - 20 iunie 2012, preț stabilit în mod liber și neviciat de către apelantă, respectiv cel afișat la avizier în anul 2012 lista cu prețul apartamentelor.
În ceea ce privește existența unei cauze licite, intimata a arătat că aceasta există și, în ceea ce o privește este determinată și de faptul că, apartamentul închiriat de intimată se afla într-o stare avansată de degradare, iar în baza înțelegerii avute cu pârâta, privind vânzarea-cumpărarea acestui apartament, a efectuat o . investiții la imobil, care, potrivit unei expertize tehnice extrajudiciare se ridică la suma de 20.000 Euro, iar în ceea ce o privește pe apelantă, de scopul pentru care s-a constituit FUNDAȚIA "C.".
Având în vedere faptul că, potrivit contractului de închiriere, toate investițiile efectuate la imobil revin proprietarului acestuia, fără nici o despăgubire din partea lui, rezultă cu atât mai mult faptul că, în lipsa existenței între părți a acordului de voințe privind vânzarea-cumpărarea acestuia, intimata nu ar fi efectuat asemenea investiții, în măsura în care conform contractului era expusă la pierderea totală a investiției efectuate.
Referitor la motivul de apel potrivit căruia, hotărârea primei instanțe este dată cu încălcarea legii, întrucât instanța, prin hotărârea sa a încălcat dispozițiile art. 1.279 NCC, intimata a arătat că se ignoră natura obligației asumate printr-o promisiune de vânzare-cumpărare și anume aceea că, printr-un astfel de act juridic, părțile se obligă să încheie la o dată ulterioară un alt act juridic prin care să vândă bunul (imobilul) în cauză.
În al doilea rând, susține intimata - apelanta ignoră teza a II - a, a aliniatului 3 al art. 1279 Cod civil, potrivit căreia: „Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel", cum este și în cazul de față. Nu în ultimul rând, apelanta ignoră prevederile art. 10 indice 1 din Legea nr. 114/1996, potrivit căruia imobilele (locuințele) pot fi înstrăinate prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității.
Mai mult, intimata a încercat să-și îndeplinească această obligație - a se vedea notificarea din data de 27.11.2012 - prin care îi solicita adresa notarului la care să se prezinte în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică și contul bancar în care să-i vireze prețul vânzării.
În drept: a invocat art. 115 C.p.civ.
Prin concluziile scrise depuse în termenul de amânare a pronunțării, apelanta a solicitat admiterea apelului, schimbarea în totalitate a sentinței civile nr. 2493/26.03.2013 a Judecătoriei A., respectiv respingerea acțiunii, cu obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată ocazionate (1500 lei la instanța de fond și 3.592,44 lei în apel) și a reiterat motivele de drept și de fapt arătate în cererea de apel.
A arătat că reclamanta nu a achitat nicio sumă cu titlu de preț, oricare ar fi fost acesta; iar instanța avea obligația să analizeze dacă vreuna din acestea așa zise oferte a fost acceptată de către reclamantă; din verificarea comunicărilor dintre părți, care reprezintă manifestarea lor de voință, instanța ar fi putut observa că prețurile afișate au avut în vedere un alt apartament decât cel care face obiectul litigiului, respectiv cel ocupat de reclamantă înainte de apartamentarea imobilului, în suprafață utilă de 61 mp. După apartamentarea din aprilie 2012, s-a format un nou apartament, cu o suprafață aproape dublă, respectiv de 109 mp; instanța de fond a făcut o greșită aplicare a art. 1.188 NCC întrucât manifestarea de voință din partea apelantei nu îndeplinește condițiile pentru a putea fi catalogată drept ofertă, ci a fost doar o manifestare a intenției, a posibilității de a contracta, fără intenția fermă de a se obliga, câtă vreme începând cu tabelele afișate din octombrie 2010 până în prezent, toate cuprindeau mențiunile că tranzacția este supusă aprobării organelor competente ale fundației și că ea se va efectua doar în ipoteza în care există cereri de cumpărare pentru minim 10 apartamente.
Analizând apelul în condițiile art. 295 C.pr.civ. Tribunalul constată că acesta este fondat și urmează ca în temeiul art. 296 să îl admită pentru considerentele care succed.
Din analiza ansamblului probator administrat, dar mai ales a înscrisurilor aflate la filele 25, 27, 28 și 32 dosar fond rezultă o stare de fapt diferită de cea reținută de către instanța de fond.
Astfel anterior momentului când se susține de către judecătorul fondului că ar fi existat o ofertă concretă a pârâtei apelante în sensul vânzării apartamentelor – 17.06.2012, la imobilul în litigiu, în luna aprilie 2012 s-a făcut o reapartamentare ce a condus la o mărire a suprafeței apartamentului litigios de la 61 mp la 109 mp.
Așa fiind componența și suprafața apartamentului care face obiectul litigiului era alta față de momentul întocmirii tabelului de la filele 27, 28 dosar fond, ce se referea la un apartament în suprafață de 61 mp și indică un preț corespunzător acestei suprafețe.
Altfel spus, intimata nu poate susține cu succes că prețul cuprins în pretinsa ofertă a apelantei este identic indiferent de suprafața apartamentului (61 mp sau 109 mp).
În aceste condiții Tribunalul notează că nu s-a probat acordul apelantei pârâte în privința înstrăinării apartamentului în suprafață de 109 mp și implicit asupra prețului corespunzător acestuia, nefiind astfel îndeplinite condițiile generale ale actului juridic.
Față de cele ce preced Tribunalul urmează a admite apelul, cu consecința respingerii acțiunii reclamantei S. I..
În temeiul art. 274 C.pr.civ., va obliga intimata căzută în pretenții să plătească apelantei suma de 4592,44 lei, reprezentând cheltuielile de judecată.
Totodată în baza art. 23, alin. 1, lit. b) din Legea nr. 146/1997, va dispune restituirea către apelantă a taxei de timbru în cuantum de 929 lei, achitată prin ordinul de plată nr. 402 din 30.05.2012 Credit europe Bank (România) SA – Sucursala București.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Admite apelul declarat de apelanta Fundația C. împotriva sentinței civile nr. 2493/26.03.2013, pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei A. pe care o modifică în tot în sensul că respinge acțiunea formulată de reclamanta S. I..
Obligă intimata să plătească apelantei suma de 4592,44 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Dispune restituirea către apelantă a taxei judiciare de timbru în cuantum de 929 lei.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 11 iunie 2013.
Președinte Judecător pentru
A. C. Ș. V. Grefier
P. M.
în concediu medical
semnează P.-grefier
A. A.
Red.C.A./ Thred. I.I.
10.07.2013
Ex.4/.> Se comunică:
- Apelantei-pârâte Fundația „C.” – la sediul din București, sector 3, .. 6
- Intimatei-reclamante Ștern I., domiciliată în A., .. 21, ., .
| ← Revendicare imobiliară. Sentința nr. 2049/2013. Tribunalul ARAD | Cereri privind executarea silită. Decizia nr. 472/2013.... → |
|---|
