Evacuare. Sentința nr. 4986/2014. Tribunalul ARAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 4986/2014 pronunțată de Tribunalul ARAD la data de 11-02-2014 în dosarul nr. 6280/55/2013
ROMÂNIA
TRIBUNALUL A.Operator 3207/2504
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
DECIZIA CIVILĂ NR. 188
Ședința publică din 11 februarie 2014
Președinte A. M.
Judecător T. B.
Grefier V. L.
S-a luat în examinare apelul declarat de apelanta pârâta C. S. SRL în contradictoriu cu intimata . împotriva sentinței civile nr. 4986/04.09.2013 pronunțată de Judecătoria A. în dosarul nr._, având ca obiect reziliere contract, evacuare.
La apelul nominal se prezintă reprezentantul apelantei – avocat C. C. din Baroul A. și reprezentanta intimatei - avocat L. A. din Baroul A.. Procedura de citare este legal îndeplinită.
Apelul este legal timbrat cu 1470 lei taxă judiciară de timbru.
S-a făcut referatul cauzei, după care reprezentantul apelantei depune la dosar note de ședință ale administratorului judiciar al apelantei – Activ G. IPURL prin care arată că își însușesc apelul declarat de dl. avocat C. C., astfel că avocatul apelantei procedează la semnarea cererii de apel.
Văzând că prin notele de ședință ale Activ G. IPURL se confirmă atât calitatea d-lui Cuzzolini Gabriele de administrator special al apelantei, cât și însușirea apelului de către administratorul judiciar al aceleași părți, iar d-l avocat d-lui avocat C. C. a încheiat contractul de asistență judiciară cu administratorul special, tribunalul respinge excepția lipsei calității de reprezentant a d-lui avocat C. C..
Nemaifiind alte cereri de formulat și alte incidente de soluționat, președintele completului deschide dezbaterile.
Avocatul apelantei solicită admiterea cererii de apel, schimbarea în tot a hotărârii atacate în sensul respingerii acțiunii, cu cheltuieli de judecată.
Reprezentanta intimatei solicită respingerea apelului și menținerea hotărârii atacate ca temeinică și legală, cu cheltuieli de judecată.
Constatând că au fost lămurite toate împrejurările de fapt și de drept, președintele completului închide dezbaterile.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra apelului înregistrat pe rolul acestei instanțe la data de 04.11.2013, constată că, prin sentința civilă nr. 4986/04.09.2013 pronunțată în dosarul nr._, Judecătoria A. a admis acțiunea civilă formulată de reclamanta . în contradictoriu cu ., dispunând rezilierea contractului de închiriere nr. 6/01.08.2010 având ca obiect hala de producție și teren aferent de 4.592 mp situate în Pecica, jud. A., precum și evacuarea pârâtei același imobil, cu obligarea acesteia la plata a 2968 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut că reclamanta . și pârâta . au încheiat contractul de închiriere nr. 6/01.08.2010 având ca obiect hala de producție și terenul aferent în suprafață de 4592 mp situate în Pecica județul A.. Reclamanta este proprietara imobilului închiriat, iar contractul a fost încheiat pe o durată de 5 ani respectiv până în 01.08.2015. Cu toate că raportul juridic locativ a fost încheiat cu titlul oneros, pe durata august 2011-ianuarie 2012 pârâta locator nu și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei, cumulând o restanță de 31.831 lei, restanță care a dus la inițierea de către reclamantă a unui demers judiciar finalizat cu emiterea de către Judecătoria A. a ordonanței nr. 4171/2012. În baza acestui titlul executoriu reclamanta a inițiat executarea silită din dosarul execuțional nr. 31/2013 al B. G. H. D.. În ceea ce privește legea aplicabilă raportului juridic litigios prima instanță a reținut că în speță sunt aplicabile dispozițiile cod civil din 1864 pentru că este vorba de un Contract încheiat în anul 2010 ori potrivit art.6 alin 2 și 3 N.C.civ reluate în art. 3 și 4 din Legea 71/2011 cât și din art. 102 alin 1 din Legea 71/2011 contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa. Potrivit dispozițiilor legale, reluate și în contractul părților, chiriașul trebuie să plătească prețul locațiunii la termenele statornicite. Pârâta nu a făcut dovada achitării la zi a contravalorii chiriei datorate pentru spațiul închiriat, iar această omisiune a data naștere îndrituirii reclamantei de a rezilia unilateral contractul și de a o evacua pe chiriașă, în condițiile art. 26 din contract, fără nici un fel de procedură prealabilă. Prima instanță a înlăturat ca neîntemeiate apărările pârâtei grefate pe dispozițiile Legii 85/2006 – suspendarea de drept a acțiunii în temeiul art.36 din Legea 85/2006 și a inadmisibilității acțiunii în considerarea stării sale de insolvență în care se găsește având în vedere că ipoteza normei legale nu se regăsește în speță, de vreme ce prin prezenta acțiune, reclamanta nu urmărește să realizeze împotriva pârâtei vreun drept de creanță ci să rezilieze un contract și să reintre în folosința spațiului proprietatea sa ca urmare a evacuării pârâtei. Așa fiind instanța a constatat că cererea de suspendare este neîntemeiat formulată. Inadmisibilitatea acțiunii este neîntemeiat invocată de vreme ce precum s-a apărat reclamanta, aceasta din urmă nu are calitatea de furnizor de servicii în sensul legii ci este un locator privat, proprietar tabular al spațiului închiriat. Pentru aceste considerente prima instanță a admis acțiunea, a dispus rezilierea Contractului de închiriere nr. 6/01.08.2010 și a dispus evacuarea pârâtei din hala de producție și terenul aferent în suprafață de 4592 mp situate în Pecica județul A.. În temeiul art. 453 N.C.P.CIV. a obligat pârâta la plata sumei de 2968 lei - cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei soluții a declarat apel, în termenul legal, pârâta solicitând desființarea sentinței atacate și, rejudecând cauza în fond, să se dispună respingerea acțiunii reclamantei.
În motivarea cererii de apel arată că prima instanță nu s-a pronunțat asupra excepției invocat la pct. 2 din întâmpinare. În contractul de închiriere, care este legea părților, acestea au convenit o procedură prealabilă obligatorie înainte de a solicita instanțelor rezilierea contractului iar în conformitate cu art. 30 și în condițiile art. 29 din contract nu este posibilă solicitarea rezilierii în instanță dacă nu s-a notificat contractantului motivele și intenție de reziliere cu 90 de zile înainte, iar în cazul în speță reclamanta nu și-a îndeplinit aceasta obligație imperativă prin urmare apreciază că instanța nu poate pronunța rezilierea contractului întrucât aceste clauze din contract sunt determinante și în lipsa acestora nu au fi intrat în raporturi comerciale cu reclamanta. Prima instanță a interpretat greșit situația de fapt și actele aflate la dosar și a pronunțat o hotărâre cu încălcarea și aplicarea greșită a legii neținând cont de dispozițiile art. 36, art. 80-93 din Legea 85/2006 potrivit cărora se impunea suspendarea de drept a cererii reclamantei iar prima instanță a apreciat că acest text de lege nu se aplică situației de față. Având în vedere că apelanta se afla în procedura insolvenței, în baza încheierii nr. 1595/07.05.2013 a Tribunalului A. (dosar nr._ ) solicită suspendarea de drept a prezentei cauze conform prevederilor art. 36 ale Legii 85/2006. Consideră inadmisibilă acțiunea de reziliere și evacuare conform art. 38, art. 59-61, art. 80-93, art. 94-106 și următoarele din Legea 85/2006 întrucât societate pârâtă se afla în procedura de reorganizare întocmindu-se în acest sens un plan de reorganizare a activității societății și de plată a creanțelor, iar în baza planului de reorganizare debitele datorate reclamantei vor fi plătite de către societate din veniturile obținute prin reorganizare. Pentru a se putea plăti debitele restante și pentru ca societatea să își îndeplinească planul de reorganizare este obligatoriu ca societatea să își poată desfășura în continuare activitatea iar . poate să își plătească datoriile dar pentru aceasta trebuie să își continue activitate care este posibilă doar în spațiul închiriat de către reclamantă întrucât în acesta pârâta are utilajele de producție, are întocmite planurile de producție, fluxurile pentru aprovizionarea și prelucrarea materiei prime, autorizațiile și avizele legale necesare desfășurării activității - PSI, Sanitar, Mediu. etc. și de asemenea în acest spațiu se află depozitate stocurile de materii prime, produsele finite și din această locație se realizează planurile și fluxurile de expediere, transport și distribuție iar personalul angajat, instruirea și protecția forței de muncă, regulamentele interioare, înregistrarea forței de muncă la ITM au la bază locația în care oamenii muncesc astfel, continuarea activității pârâtei conform planului de reorganizare este posibilă doar la locația închiriată de la reclamantă și din aceste motive legiuitorul a înțeles să protejeze debitorul care execută un plan de reorganizare conform Legii 85/2006 și să nu permită rezilierea închirierii și evacuarea debitorului pe perioada procedurii de reorganizare.
În drept, invocă codul de procedură civilă și art. 468 și urm. din Legea 85/2006.
Intimata a solicitat, prin întâmpinare, respingerea apelului și menținerea, ca temeinică și legală, a hotărârii atacate.
În motivare invocă excepția lipsei calității de reprezentant având în vedere că apelanta intimată se găsește sub incidența Legii 85/2006 având numit administrator judiciar, considerând că acesta era cel care trebuia să desemneze apărătorul ales și nu administratorul statutar, semnatar al delegației avocațiale anexate invocând prevederile art. 23 din Legea 85/2006. Pe fond arată că, în mod corect, prima instanță a admis acțiunea, considerând că în cauză sunt incidente dispozițiile art. 26 din contractul de închiriere, potrivit cărora omisiunea apelantei de a achita la zi contravaloarea prețului chiriei, "a născut îndrituirea reclamantei intimate de a rezilia unilateral contractul de închiriere și de a o evacua pe chiriașa, în condițiile art. 26 din contract, fără niciun fel de procedură prealabilă". Această acțiune a fost determinată de faptul că apelanta nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale, niciodată nu a achitat contravaloarea chiriei spațiului închiriat în termenele stabilite, acumulând în tot acest timp restanțe majore.
În ceea ce privesc criticile sentinței apelate referitoare la dispozițiile Legii 85/2006, arată că așa cum a susținut și în fața primei instanțe, prevederile art. 36 din Legea 85/2006 menționează foarte clar că, "de la data deschiderii procedurii se suspendă de drept toate acțiunile judiciare sau extrajudiciare pentru realizarea creanțelor asupra debitorului sau bunurilor sale" așa încât efectul suspendării prevăzut de art. 36 nu se aplică acțiunilor care au alt obiect decât realizarea creanțelor creditorilor. Nici prevederile art. 38 din Legea 85/2006 nu sunt incidente in prezenta cauza, acest text referindu-se strict la furnizorii de servicii, ceea ce nu este cazul societății reclamante în prezenta cauză. Celelalte dispoziții legale invocate de către apelantă au strânsă legătură cu procedura de reorganizare, atribuțiile judecătorului sindic; administratorului special, planul de reorganizare, etc., nefiind incidente în prezenta cauză.
Prin răspunsul la întâmpinare, apelanta solicită respingerea excepție lipsei calității de reprezentant invocată de reclamantă ca urmare a faptului că administratorul judiciar a fost de acord ca apelanta să beneficieze de apărare, reprezentare prin avocat. În conformitate cu art. 30 și în condițiile art. 29 din contract nu este posibilă rezilierea contractului de închiriere în instanță dacă nu s-au notificat cocontractantului motivele și intenție de reziliere cu 90 de zile înainte având în vedere că în contractul de închiriere, care este legea părților, având în vedere procedura prealabilă obligatorie convenită de părți. Reclamanta nu și-a îndeplinit această obligație imperativa și prin urmare instanța nu poate rezilierea contractul neputându-se da eficiență dispozițiilor art. 26 din contract decât cu condiția și după îndeplinirea dispozițiilor art. 30 și în condițiile art. 29 din contract, aceste clauze din contract fiind determinante pentru apelantă arătând că în lipsa acestora nu ar fi intrat în raporturi comerciale cu reclamanta, nu ar fi închiriat spațiul și nu ar fi semnat contractul de închiriere.
În ședința publică din 11.02.2014, tribunalul a respins excepția lipsei calității d-lui avocat C. C. de reprezentant al apelantei pentru considerentele prezentate în practicaua hotărârii judecătorești.
Analizând apelul, prin prisma motivelor invocate, tribunalul constată că nu este întemeiat pentru următoarele considerente:
Sentința civilă nr. 4986/04.09.2013 a fost pronunțată de Judecătoria A. cu aplicarea corectă a legii, mai precis a dispozițiilor art. 1021 din Codul civil de la 1864, având în vedere că este dovedită în speță neîndeplinirea de către apelanta – pârâtă a obligației sale de plată a chiriei. Acest aspect nici nu este contestat de apelantă, fiind, de altfel, și dovedit cu ordonanța nr. 4171/02.05.2012 a Judecătoriei A. (dosar nr._ ) prin care a fost somată apelanta din prezenta cauză să achite părții adverse suma de 31.831 lei reprezentând chirie restantă și cea de 42 de lei cheltuieli de judecată.
Așadar, pârâta – apelantă nu a respectat dispozițiile art. 1429 pct. 3 din același cod ce impune locatarului plata chiriei la termenele stabilite și nici art. 5 din contractul părților, ce constituie legea părților, conform art. 969 alin. 1 din Codul civil de la 1864.
Or, potrivit art. 1020 din același act normativ, „Condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul său”.
În ceea ce privește apărarea privitoare la neîndeplinirea procedurii prealabile prevăzute de art. 29 și 30 al contractului referitor la notificarea intenției de reziliere cu 90 de zile înainte, tribunalul constată că art. 30 al convenției părților prevede obligația de comunicare a intenției de reziliere cu „90 zile înainte”, fără a preciza care este evenimentul ce trebuie precedat de comunicarea intenției de desființare a contractului.
Așadar, această clauză contractuală ce prevede, practic, notificarea de punere în întârziere, este incompletă, însă, conform art. 983 din Codul civil de la 1864, în situația clauzelor contractuale neclare, îndoielnice, interpretarea convenției se face în favoarea debitorului. Astfel, se poate reține că termenul de 90 de zile prevăzut de art. 30 al contractului părților precede declanșarea procedurii judiciare de reziliere a convenției.
Scopul punerii în întârziere este aducerea la cunoștința debitorului a intenției creditorului, cu acordarea unui ultim termen pentru executarea obligației restante.
În acest context, tribunalul costată că părțile au avut cu un an înainte de demararea acestui proces, un alt litigiu, pe calea ordonanței de plată, finalizat prin somarea apelantei în vederea plății chiriei restante.
Punerea în întârziere nu este, propriu-zis, o cerință a rezoluțiunii/rezilierii contractelor, fiind o condiție pentru acordarea daunelor moratorii. Or, cererea de chemare în judecată este cea mai energică formă a punerii în întârziere.
În cazul de față se cere rezilierea contractului pentru motivul neexecutării obligației de plată a chiriei, iar privitor la această obligație, apelanta a fost deja notificată prin cererea de ordonanță de plată. Or, nici ulterior finalizării acestei proceduri, pârâta – apelantă nu a plătit datoria, ceea ce dovedește refuzul irevocabil al plății. . probează incapacitatea sa de plată, imposibilitatea de a achita chiria restantă și actuală. În această situație nu se mai pune problema neexecutării temporare, ci a celei definitive, caz în care punerea în întârziere nu mai are nici o semnificație, astfel cum s-a reținut și în doctrină („Rezoluțiunea și rezilierea contractelor civile” de V. S., 1997, Editura ALL, pag. 67, 101).
În plus, se constată faptul că cererea de chemare în judecată a fost înregistrată în acest dosar la data de 22.04.2013, fiind primită de pârâtă la data de 24.05.2013, astfel cum rezultă din procesul verbal de înmânare a actului de procedură depus la fila 21 a dosarului judecătoriei. Soluția asupra acțiunii civile a fost pronunțată la data de 04.09.2013, deci după mai mult de 90 de zile de la comunicarea intenției de reziliere, fără a pârâta să achite chiria datorată și să înlăture astfel condiția rezolutorie a contractului.
Prima instanță a respins în mod corect cererea pârâtei de suspendare a judecății întemeiată pe dispozițiile art. 36 din Legea nr. 85/2006. având în vedere că acest text legal impune suspendarea acțiunilor judiciare având ca obiect realizarea unor creanțe împotriva debitorului aflat în insolvență, însă obiectul acțiunii deduse judecății nu se încadrează în prevederile acestui text legal, întrucât vizează desființarea unui contract de locațiune și evacuarea, iar nu obținerea unei creanțe.
Prevederile art. 80 – 93 din Legea nr. 85/2006 nu sunt, de asemenea, incidente în cauză, din moment ce se referă la acțiunea administratorului judiciar de anulare a actelor frauduloase încheiate de debitor în defavoarea creditorilor, la situația transferurilor patrimoniale realizate de debitor, la situația unor contracte în derulare ale debitorului cu precizarea că art. 86 alin. 1 consacră nulitatea clauzelor contractuale de desființare a contractelor în derulare pentru motivul deschiderii procedurii. Însă, contractul de închiriere nr. 6/01.08.2010 nu cuprinde o astfel de clauză, iar cauza acțiunii are la bază neplata chiriei, iar nu declanșarea procedurii insolvenței judiciare.
De asemenea, art. 91 din Legea nr. 85/2006 vizează închirierea realizată de debitorul în insolvență proprietar al imobilului închiriat (locatorul). Însă apelanta nu are calitatea de proprietar al bunului, ea fiind chiriașul.
Art. 38 din Legea insolvenței stabilește doar obligația menținerii contractelor de furnizare a utilităților publice („electricitate, gaze naturale, apă, servicii telefonice sau altele asemenea”), contractul părților nefăcând parte din această categorie de acte juridice, căci are ca obiect punerea la dispoziția apelantei – locator a unui imobil proprietate privată, iar nu furnizarea de utilități publice.
Așadar, textele legale de mai sus nu susțin ipoteza inadmisibilității acțiunii în rezilierea contractului de închiriere, teză avansată de apelantă raportat la situația sa de debitor în insolvență. Legea nr. 85/2006 impune unele sarcini anumitor creditori ai debitorului aflată în reorganizare (furnizorii utilităților publice) în scopul sprijinirii debitorului în activitatea de reorganizare, fără ca aceste sarcini să fie excesive și să afecteze toți creditorii.
Pentru aceste considerente de fapt și de drept, tribunalul constată că sentința civilă nr. 4986/04.09.2013 a fost pronunțată de Judecătoria A. cu aplicarea și interpretarea corectă a legii și a actului juridic dedus judecății (contractul de închiriere al părților), așa încât, în baza art. 480 alin. 1 din noul Cod de procedură civilă va respinge apelul.
Văzând că apelanta nu a avut câștig de cauză, tribunalul, în temeiul art. 453 alin. 1 NCPC, o va obliga să plătească intimatei suma de 1.500 lei cheltuieli de judecată în apel, constând în onorariul avocațial astfel cum rezultă din factura fiscală nr. MNGI_/ 10.12.2013 emisă de M.-O. G., N. G. – Cabinete de Avocat Asociate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul exercitat de apelanta ., cu sediul în Pecica, ., jud. A., înmatriculată la ORC sub nr. J_, CUI RO_, reprezentantă de administrator judiciar ACTIV G. IPURL, cu sediul în A., .. 1, jud. A. în contradictoriu cu intimata ., cu sediul în A., ., jud. A., înmatriculată la ORC sub nr. J_, CUI RO23738725, cu sediul ales în A., .. 1, . (la Cabinete de Avocat Asociate „M. G., N. G.”) împotriva sentinței civile nr. 4986/04.09.2013 pronunțată de Judecătoria A. în dosarul nr._ .
Obligă apelanta să plătească intimatei suma de 1.500 lei cheltuieli de judecată în apel.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică din 11 februarie 2014.
Președinte Judecător Grefier
M. A. T. B. V. L.
Red. M.A./Tehnored. V.L./M.A.
4 ex./11.03.2014
2 . comunică:
1. apelantei . – prin administrator judiciar ACTIV G. IPURL - A., .. 1, jud. A.
2. intimatei . - A., .. 1, . (la Cabinete de Avocat Asociate „M. G., N. G.”)
Prima instanță: Judecătoria A. – judecător D. L. C.
| ← Pretenţii. Încheierea nr. 602/2014. Tribunalul ARAD | Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... → |
|---|
