Pretenţii. Hotărâre din 03-02-2014, Tribunalul ARAD
| Comentarii |
|
Hotărâre pronunțată de Tribunalul ARAD la data de 03-02-2014 în dosarul nr. 6265/55/2013
ROMÂNIA
TRIBUNALUL A. Operator 3207/2504
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
DECIZIA CIVILĂ nr. 152/A
Ședința publică din data de 3 februarie 2014
Președinte R. M.
Judecător A. C.
Grefier F. M.
S-a luat în examinare apelul declarat de apelanții pârâți P. O. și P. D. în contradictoriu cu intimata reclamantă . SRL împotriva sentinței civile nr.6097/07.10.2013, pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei A., având ca obiect pretenții.
La apelul nominal se prezintă apelanta P. O. și reprezentantul intimatei avocat A. L. din Baroul A., absenți fiind apelantul P. D. și reprezentantul apelanților avocat U. V..
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Apelul este timbrat cu 315 lei taxă judiciară de timbru.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care se înmânează avocatului intimatei 1 exemplar din răspunsul la întâmpinare.
Avocatul intimatei depune la dosar dovada achitării cheltuielilor de judecată.
Nefiind formulate cereri, tribunalul reține dosarul spre soluționare și acordă cuvântul asupra apelului.
Apelanta solicită admiterea apelului, cu cheltuieli de judecată.
Avocatul intimatei solicită respingerea apelului, cu cheltuieli de judecată.
NOTĂ: După strigarea cauzei dar înainte de terminarea dezbaterilor se prezintă avocatul apelanților U. V. care solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat, cu cheltuieli de judecată.
TRIBUNALUL
Constată că prin sentința civilă nr. 6097 din 07.10.2013 pronunțată în dosarul nr._, Judecătoria A. a admis cererea având ca obiect „pretenții” formulată de reclamanta . SRL în contradictoriu cu pârâții P. O. și P. D., a obligat pârâții să plătească reclamantei suma de 1.971,6 euro (în echivalentul în lei, la curs BNR din ziua plății), reprezentând comision de intermediere și a obligat pârâții să plătească reclamantei suma de 629 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că societatea reclamantă . SRL și pârâta P. O. (căsătorită cu pârâtul P. D.) au încheiat contractul de intermediere nr. 177/12.12.2012 prin care reclamanta s-a obligat să presteze servicii de consultanță de specialitate în vederea cumpărării de către pârâți a unui imobil – apartament cu 2 camere, în zona poliției din municipiul A., la un preț de 27.000 euro, contractul având o valabilitate de 1 an.
Prin contract – art. III, părțile au convenit, ca în cazul în care reclamanta identifică o proprietate corespunzătoare celei solicitate, iar beneficiarul o acceptă, să se încheie un precontract de vânzare cumpărare, iar prin încheierea acestui precontract, obiectul contractului de intermediere este îndeplinit, prestatorul fiind în drept să primească plata serviciilor – conf. art. V pct. 2 din contract.
În executarea acestui contract, reclamanta a prezentat pârâtei P. O. două imobile, printre care și imobilul – apartament cu 2 camere situat în A. . C, . – proprietatea numitei A. S., cu care reclamanta avea încheiat un contract de exclusivitate în vederea vânzării.
Din declarația martorului B. O. A., prima instanță a reținut, că acesta în calitate de agent imobiliar în cadrul societății reclamante, a încheiat contractul de intermediere, a prezentat imobilul. Martorul arată că la vizionarea apartamentului, pârâtei P. O. i-a convenit locuința, în privința tuturor aspectelor (respectiv suprafață, finisaje, preț), ulterior apartamentul fiind vizionat de pârâtă împreună cu soțul acesteia – P. D.. Vânzarea – cumpărarea a fost intermediată de societatea reclamantă, iar după încheierea contractului de vânzare-cumpărare la notar, pârâții s-au mutat în imobil.
Pârâtul P. D. și numita A. S. au încheiat promisiunea de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 3695/14.12.2012 de BNP F. T., iar ulterior, pârâții P. O. și P. D. au încheiat cu numita A. S. contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 946/09.04.2013 de BNP F. T., prin care s-a vândut imobilul - apartament cu 2 camere situat în A. . C, ..
Din declarația martorei A. S., rezultă că aceasta în calitate de fostă proprietară a imobilului - apartament cu 2 camere situate în A. . C, ., a încheiat un contract de exclusivitate cu societatea reclamantă în vederea vânzării imobilului, iar vânzarea s-a făcut prin intermediul reclamantei, martora cunoscând cumpărătorii (pârâți în cauză) doar la notar, cu ocazia întocmirii actelor, reclamanta fiind cea care a găsit cumpărătorii, a prezentat imobilul, ocupându-se de vânzare.
Din interogatoriu pârâtei P. O. rezultă că aceasta recunoaște faptul că a încheiat cu reclamanta contractul de intermediere nr. 177/12.12.2012, că i s-au prezentat 2 imobile, din care, în urma vizionării, a fost cumpărat imobilul situate în A. . C, .> Prima instanță a înlăturat apărările pârâților privind neachitarea prețului contractului către reclamantă, datorită stării imobilului, întrucât din declarația martorului B. O. A., a rezultat că la vizionarea apartamentului, pârâtei P. O. i-a convenit locuința, în privința tuturor aspectelor (respectiv suprafață, finisaje, preț), ulterior apartamentul fiind vizionat de pârâtă împreună cu soțul acesteia – P. D.. Mai mult, după vizionarea locuinței și constatarea stării imobilului prin propriile simțuri, pârâții, având deplină libertate de a alege, au hotărât achiziționarea imobilului - apartament cu 2 camere situat în A. . C, . – proprietatea numitei A. S., sens în care au și încheiat promisiunea de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 3695/14.12.2012 de BNP F. T. iar ulterior, contractul de vânzare-cumpărare aurentificat sub nr. 946/09.04.2013 de BNP F. T., mutându-se în imobil.
Sub acest aspect, prima instanță a reținut, că obligația reclamantei este aceea de a intermedia vânzarea-cumpărarea imobilului, nicidecum de a garanta starea imobilului, pentru eventuale vicii, obligația de garanție revenind vânzătorului imobilului – în calitate de fost proprietar.
În ceea ce privește apărările pârâților privind plata dublului comisionului, din analiza și interpretarea art. V pct. 2 din contractul de intermediere nr. 177/12.12.2012 (raportat și la art. III din contract), rezultă că există o obligație de plată în sarcina beneficiarului, în momentul în care reclamanta identifică o proprietate corespunzătoare celei solicitate, iar beneficiarul o acceptă și se încheie un precontract de vânzare cumpărare - prin aceasta obiectul contractului de intermediere fiind îndeplinit, prestatorul fiind în drept să primească plata serviciilor – de 3 % + TVA; iar în cazul în care, ulterior, cumpărătorul sau rudele acestuia, cumpără imobilul prezentat, direct sau prin alt intermediar, se obligă să plătească dublul comisionului stabilit de 3 % + TVA – aceasta fiind o obligație distinctă.
Astfel, raportat la valoarea contractului de vânzare-cumpărare, respectiv 26.500 euro, în mod corect pretențiile reclamantului se ridică la suma de 1971,6 euro (inclusiv TVA – 24 %).
În drept, au fost reținute prevederile art. 1516 Noul Cod Civil, art. 1548 Noul Cod Civil.
Astfel fiind, rezultă că reclamanta are față de pârâți, o creanță certă, lichidă și exigibilă, conform art. 662 Noul Cod de Procedură Civilă motiv pentru care, având în vedere și principiul forței obligatorii a contractelor, prevăzut de art. 1270 Noul Cod Civil, conform căruia contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante, fiind îndeplinite condițiile răspunderii contractuale, prima instanță a admis acțiunea.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâții P. O. și P. D. solicitând admiterea apelului, modificarea în parte a sentinței, în sensul reducerii cuantumului sumei de 1.971,6 euro reprezentând comision de intermediere la 986 euro prin rotunjire din 985,8 euro și reducerii corespunzătoare a cuantumului cheltuielilor de judecată la fond, cu cheltuieli de judecată în apel dacă reclamanta intimată se va opune admiterii apelului.
În motivarea apelului apelanții arată că potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP „F.” la 09.04.2013 cu nr. 946, au declarat că apartamentul ce face obiectul prezentului contract a fost achiziționat prin intermediul agenției imobiliare . SRL, cu care vânzătoarea A. S. a încheiat contractul de exclusivitate nr.2/11.12.2012, iar apelanții pârâți cumpărători, contractul de intermediere nr. 177/12.12.2012.
Această clauză din actul autentic a fost respectată de ei și rezultă din probațiune că reclamanta intimată, chiar dacă prin reprezentantul său nu a semnat actul autentic, a cunoscut pe deplin toate împrejurările care au condus la executarea contractului de exclusivitate, a contractului de intermediere, respectiv a actului autentic.
În consecință, este evident că atunci când prima instanță a admis cererea au fost obligați să plătească reclamantei suma de 1.971,6 euro ( în echivalentul lei la curs BNR din ziua plății) reprezentând comision de intermediere, trebuia să se refere atât la actul autentic, cât și la contractul de intermediere, ce în capitolul V punctul 2 se referă la comisionul de 3% + TVA din valoarea care va fi stabilită în precontractul de vânzare cumpărare la data încheierii acestuia, respectiv la rezolvarea situației în care cumpărătorul sau soțul cumpărătorului, părinții acestuia, socrii, frații, surorile, verișorii, bunicii ambilor soți cumpără imobilul prezentat direct sau prin alt intermediar.
Evident că în această ultimă situație s-au obligat să plătească dublul comisionului stabilit de 3% + TVA din valoarea contractului de intermediere de la art. II punctul 1 din contractul de intermediere nr. 177/12.12.2012, context în care prima instanță a greșit considerând că ei datorează dublul comisionului de 3% + TVA în loc de comisionul de 3% + TVA.
Apelanții mai arată că au cumpărat singurul bun vizionat la propunerea reclamantei intimate intermediare și au menționat-o în contractul autentic pentru ca să nu existe nicio îndoială cu privire la acest aspect, sens în care prima instanță ar fi trebuit să rețină că ei datorează doar comisionul de 3% + TVA și nu dublul acestuia, sens în care solicită modificarea sentinței primei instanțe prin reducerea la jumătate a pretenției.
Deși în mod corect instanța de fond a reținut că sunt două obligații distincte (prima de obligare a beneficiarului la comision de 3% + TVA, respectiv a doua de sancționare a beneficiarului cu dublul comisionului stabilit de 3% + TVA), a stabilit întinderea pretenției reclamantei intimate cu titlul de sancțiune, nefiind în speță întrunită situația în care ulterior, cumpărătorul sau rudele acestuia cumpără imobilul prezentat direct sau prin alt intermediar, întrucât singurul intermediar este menționat în contract și acesta este tocmai reclamantul intimat ce nu a sesizat instanța pentru neexecutarea contractului de intermediere.
În drept invocă art. 466 - 480 Cod procedură civilă, art. 1650 și art. 1666 Cod civil, art. 2097 Cod civil.
Intimata . SRL a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea în totalitate a cererii de apel formulată în cauză, și în consecință menținerea sentinței civile apelate ca fiind temeinică și legală.
În motivarea întâmpinării arată că în temeiul contractului încheiat între părți, apelanților le-a fost prezentat imobilul situat in A., . C, . A., înscris în CF nr._-C2-U 12 A., cu nr. cad._ C2-U5 - pentru a cărui vizionare a semnat - imobil achiziționat ulterior de aceștia în nume propriu, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 946/09.04.2013 de către BNP F., după ce în prealabil încheiaseră un antecontract de vânzare-cumpărare.
Astfel cum a arătat și în fața primei instanțe, apelanții-pârâți au încălcat prevederile art. V pct. 2 din contractul liber încheiat între părți, cu toate că societatea și-a îndeplinit în totalitate obligațiile contractuale. Intimata consideră că în speță sunt aplicabile prevederile referitoare la culpa contractuală.
P. O. și P. D. au încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare, s-au mutat în imobil, apoi la un interval de 5 luni de zile au încheiat contractul notarial - cu toate că vânzătoarea de bună credință a solicitat să se noteze în acest act faptul că există o datorie către societatea de intermedieri - refuzând să-și îndeplinească obligațiile ce le incumbă, deși au fost somați în repetate rânduri.
Prin întâmpinarea depusă în prima fază procesuală aceștia au arătat tot timpul că „nu au nici o datorie”, schimbându-și apoi formularea, și arătând că datorează totuși o parte din bani, indicând faptul că imobilul nu corespunde ca și locație, suprafață sau finisaje, ca și cum abia după 5 luni au descoperit aceste aspecte.
În ceea ce privește modul de calcul al comisionului solicitat, apelanții se află din nou într-o „voită” eroare, deoarece potrivit pct. 2 din cap. V contract „...în situația în care cumpărătorul sau soțul cumpărătorului, cumpăra imobilul prezentat, direct sau prin alt intermediar, se obligă să plătească dublul comisionului stabilit de 3% + TVA din valoare contractului de intermediere”, sub sancțiunea de 0,5%/zi în caz de întârziere, în consecință creanța pretinsă fiind dublul sumei de 985,80 euro + TVA, adică 1971,60 euro, subscrisa renunțând la penalitățile de 0.5%/zi, cât și în parte la cheltuielile de judecată.
Apelanții au depus la dosar Răspuns la întâmpinare. Arată că prin întâmpinare, se recunoaște că au cumpărat apartamentul din Hunedoarei, nr.60C, . în CF_-C2-U12 A., pe care l-au vizionat, dar se ignoră că în pagina 3 alin. 5 din contractul autentificat au menționat că părțile, adică vânzătoarea A. S. și cumpărătorii apelanți au achiziționat prin intermediul agenției imobiliare . cu care se confirmă atât contractul de exclusivitate 2/11.12.2012, cât și contractul de intermediere 177/12.12.2012.
În consecință, datorează comisionul de 3% + TVA prevăzut de art. 2 din contract și nu dublul comisionului de 3% + TVA, la rândul său acest comision raportându-se la valoarea contractului de intermediere de la art. II pct. 1 - 27.000 euro negociabil - și nu raportat la valoarea din contractul de vânzare cumpărare - 26.500 euro.
Cu privire la reaua credință din partea lor, consideră că este invocată în mod nefondat.
Intimata invocă prevederi ce țin de modul său de organizare, ce exced obligației de diligență asumată prin contractul de intermediere, iar în executarea relației contractuale a stăruit în încheierea contractului autentic, convingându-i să se mute fără a preda „la cheie” locuința, ceea ce atestă că în lipsa unei notificări de îndeplinire a clauzei prevăzute de art. V pct. 5 din contractul de intermediere, astfel de critici sunt nefondate. În drept invocă dispozițiile art. 201 alin. 4 Cod procedură civilă; dispozițiile art. 480 alin. 1 Cod procedură civilă.
Examinând sentința atacată, conform prevederilor art. 476, art. 477 Noul Cod de procedură civilă, tribunalul va constata că apelul promovat în cauză este fondat.
Potrivit dispozițiilor art. 1270 alin. 1 Noul cod civil „contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante”.
Tribunalul reține că prin contractul de intermediere încheiat, părțile au stabilit, la art.V pct. 2, faptul că beneficiarul are obligația „Să plătească prestatorului un comision de 3 % + TVA din valoarea care va fi stabilită în precontractul de vânzare-cumpărare la data încheierii acestuia, iar în situația în care cumpărătorul sau soțul cumpărătorului, părinții acestuia, socrii, frații, surorile, verișorii, bunicii ambilor soți, cumpără imobilul prezentat, direct sau prin alt intermediar, se obligă să plătească dublul comisionului stabilit de 3 % + TVA din valoarea contractului de intermediere de la art. II pct. 1.”.
Din probatoriul administrat în cauză, tribunalul reține că imobilul prezentat de reclamanta intimată a fost cumpărat de către apelanții pârâți prin intermediul reclamantei, iar nu direct și nici prin alt intermediar. Această împrejurare rezultă atât din mențiunea făcută în acest sens în contractul de vânzare cumpărare autentificat, părțile contractului de vânzare cumpărare ( vânzătoarea având încheiat contract de exclusivitate cu reclamanta iar cumpărătoarea contract de intermediere ) precizând că apartamentul a fost achiziționat prin intermediul agenției imobiliare . SRL. De asemenea, din declarația martorului A. S., așa cum a fost reținută de prima instanță, rezultă că martorul, respectiv vânzătorul apartamentului a cunoscut cumpărătorii (pârâți în cauză) doar la notar, cu ocazia întocmirii actelor, reclamanta fiind cea care a găsit cumpărătorii, a prezentat imobilul, ocupându-se de vânzare.
Față de cele reținute, apelanții pârâți datorează conform prevederilor contractuale, comisionul stabilit prin contractul de intermediere, însă doar cel de 3% + TVA, iar nu dublul comisionului, cum a considerat instanța de fond.
Pentru considerentele expuse, în temeiul art. 480 alin. 2 Noul Cod de procedură civilă, se va admite apelul formulat de apelanții pârâți și în consecință: se va schimba în parte sentința apelată în sensul admiterii în parte a acțiunii reclamantei, respectiv obligarea pârâților la plata sumei de 986 euro (sau echivalentul în lei la cursul BNR din ziua plății), reprezentând comision de intermediere, respectiv jumătate din dublul comisionului la care au fost obligați de prima instanță. Față de admiterea în parte a acțiunii, vor fi reduse corespunzător și cheltuielile de judecată datorate de pârâți în prima instanță la suma de 315 lei, respectiv taxa de timbru datorată la pretențiile admise.
În baza art. 453 Noul Cod de procedură civilă, întrucât se va admite apelul, va fi obligată intimata, căzută în pretenții la plata către apelanți a sumei de 315 lei cheltuieli de judecată reprezentând taxa judiciară de timbru în apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul declarat de apelanții pârâți P. O. și P. D. ambii cu domiciliul procesual ales în A., B.dul Revoluției, nr. 55, ., județul A. – la cab av. U. V. în contradictoriu cu intimata reclamantă . SRL cu sediul procesual ales în A., B.dul V.M., nr. 19, . – la cab. av. A. L., înmatriculată la ORC A. sub nr. J_ împotriva sentinței civile nr.6097/07.10.2013, pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei A. și în consecință dispune:
- Schimbarea în parte a sentinței apelate în sensul admiterii în parte a acțiunii reclamantei, respectiv obligarea pârâților la plata sumei de 986 euro (sau echivalentul în lei la cursul BNR din ziua plății) reprezentând comision de intermediere și suma de 315 lei cheltuieli de judecată în prima instanță.
Obligă intimata la plata către apelanți a sumei de 315 lei cheltuieli de judecată în apel.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică din 03.02.2014.
Președinte Judecător
R. M. A. C.
Grefier
F. M.
Red. RM/ Thred.FM
Data: 04.03.2014
5 ex./ 3 .
Se comunică:
apelant-pârât P. O. – cu domiciliul procesual ales în A.,B.dul Revoluției, nr. 55, ., județul A. – la cab av. U. V.
apelant-pârât P. D. – cu domiciliul procesual ales în A.,B.dul Revoluției, nr. 55, ., județul A. – la cab av. U. V.
intimata-reclamantă . SRL – cu sediul procesual ales în A., B.dul V.M., nr. 19, . – la cab. av. A. L.
Judecător instanța de fond: B. I. E.
| ← Reziliere contract. Decizia nr. 903/2014. Tribunalul ARAD | Pretenţii. Decizia nr. 570/2014. Tribunalul ARAD → |
|---|
