Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 869/2014. Tribunalul ARAD
| Comentarii |
|
Decizia nr. 869/2014 pronunțată de Tribunalul ARAD la data de 01-10-2014 în dosarul nr. 11633/55/2013
ROMÂNIA
TRIBUNALUL A. Operator 3207/2504
SECȚIA I CIVILĂ
DOSAR NR._
DECIZIA CIVILĂ NR. 869
Ședința publică din data de 01 octombrie 2014
Președinte S. Năbădan
Judecător H. O.
Grefier A. B.
S-a luat în examinare apelul declarat de pârâții Ș. G. și Ș. P., în contradictoriu cu reclamantul H. G. D. T. și pârâtul P. F. împotriva sentinței civile nr. 1476/01.04.2014, pronunțată de Judecătoria A. în dosar nr._, având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
La apelul nominal se prezintă reprezentantul pârâților Ș.– avocat A. L. din Baroul A., reprezentantul reclamantului H. G. D. T. – avocat J. S. din Baroul A. și pârâtul P. F., lipsind pârâții Ș. G. și Ș. P..
Apelul este timbrat cu 603 lei.
Procedura de citare este completă.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care, reprezentantul pârâților Ș. G. și Ș. P. depune la dosar declarație pe proprie răspundere a pârâtului Ș. G. și chitanță reprezentând dovada plății prestării serviciului conform contractului 184/2014.
Reprezentantul pârâților Ș. G. și Ș. P. solicită suspendarea cauzei până la soluționarea acțiunii de partaj judiciar depusă la Judecătoria A. privind imobilul prin apartamentare care se poartă între ei și pârâtul P. F..
Pârâtul P. F. arată că nu este de acord cu suspendarea apelului.
Reprezentantul reclamantului H. G. D. T. solicită respingerea cererii de suspendare a apelului.
Instanța, în privința cererii de suspendare a judecății apelului, având în vedere dispozițiile art. 413 din Noul Cod de Procedură civilă consideră că nu este justificată, dezlegarea dreptului din prezenta cauză neavând legătură cu cererea de partaj judiciar, motiv pentru care o respinge.
Nefiind formulate cereri se acordă cuvântul în susținerea apelului.
Reprezentantul pârâților Ș. G. și Ș. P. solicită admitere apelului, fără cheltuieli de judecată; arată că pârâtul P. F. are niște ipoteci și că mandatul acestuia este o procură generală care nu i-a permis să încaseze bani, pentru această operațiune fiind nevoie de un mandat special care nu i-a fost dat.
Reprezentantul reclamantului H. G. D. T. arată că pârâtul Ș. G. are mai multe ipoteci și că în baza mandatului cu procură generală, pârâtul P. F. a încheiat o promisiune de vânzare-cumpărare cu reclamantul H. G. D. T., dar nu și-a respectat obligația de a încheia contract autentic de vânzare cumpărare cu toate că prețul a fost achitat integral. Promisiunea de vânzare-cumpărare s-a încheiat când procura era valabilă, promisiunea de vânzare-cumpărare fiind legală; solicită respingerea apelului ca nefondat.
Pârâtul P. F. solicită respingerea apelului; arată că avea mandat pentru încheierea promisiunii de vânzare cumpărare și pentru încasarea banilor.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra apelului, înregistrat la Tribunalul A. la 11.06.2014, constată că prin sentința civilă nr.1476/1 aprilie 2014 Judecătoria A. a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul H. G. D. T., în contradictoriu cu pârâții P. F., Ș. G. și Ș. P. și a dispus ca prezenta hotărâre să țină loc de contract de vânzare - cumpărare a imobilului situat în A., . – 29, .-o garsonieră compusă din cameră, bucătărie, baie și cota aferentă din părțile comune, neînscris în cartea funciară, cu prețul de 10.000 euro, achitat integral, intervenit între pârâți, în calitate de vânzători, și reclamant în calitate de cumpărător.
Instanța a obligat pârâții la efectuarea demersurilor necesare apartamentării imobilului în cartea funciară și a dispus ca OCPI A. să înscrie dreptul de proprietate al reclamantului în cartea funciară după apartamentare și înscriere în CF; a respins în rest cererea și a obligat pârâții Ș. să plătească reclamantului suma de 3.425 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că obiectul prezentei acțiuni este constituit din pretenția reclamantului de a fi pronunțată o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare a unui apartament - . în imobilul din A., . – 29, .-o garsonieră compusă din cameră, bucătărie, baie și cota aferentă din părțile comune, neînscris în cartea funciară.
Apartamentul a făcut obiectul unui acord de rezervare – nr. 4/28.06.2008, încheiat între reclamant și pârâtul P. F., notat în CF nr._ A. (în care este trecut un teren în suprafață de 1.277 mp situat în A., . – 29) sub B39 și în CF nr._ A. (în care este trecut un teren în suprafață de 281 mp situat la aceeași adresă) sub B64, prin care vânzătorul P. i-a rezervat reclamantului dreptul de a încheia o promisiune de vânzare – cumpărare a apartamentului în schimbul sumei de 5.000 euro, sumă care se include în prețul de vânzare al apartamentului de 10.000 euro.
De asemenea, apartamentul a făcut și obiectul unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiată la data de 25.03.2010 de reclamant, în calitate de promitent cumpărător și pârâtul P. F., în nume propriu și în calitate de mandatar pentru pârâții Ș. G. și Ș. P., în care s-a consemnat obligația promitenților vânzători de a încheia cu reclamantul H. G. D. T. contractul de vânzare autentic până la data de 01.12.2010, respectiv că prețul de 10.000 euro a fost achitat integral, iar posesia asupra apartamentului a fost deja transmisă reclamantului.
Față de faptul că pârâtul P. a fost de acord cu admiterea acțiunii, recunoscând atât încheierea promisiunii de vânzare cumpărare, cât și primirea banilor, instanța a analizat apărările pârâților Ș.. Nu s-a pus problema anulării acțiunii pentru neîndeplinirea condițiilor prevăzute de art. 194 pct. c) și d) din Codul de procedură civilă, acțiunea reclamantului având obiect determinat, în aceasta fiind indicate motivele de drept ale cererii.
În ce privește excepția netimbrării, instanța a constatat că reclamantul a timbrat legal acțiunea, cu 1.925 lei taxă judiciară de timbru, conform art. 3 alin. 2 lit. c raportat la art. 3 al. 1 lit. e din OUG nr. 80/2013, calculată la valoarea apartamentului, ținând cont și de prevederile art. 34 al. 1 din aceeași ordonanță, finalitatea cererii reclamantului fiind aceea de a obține dreptul de proprietate asupra apartamentului.
În privința celorlalte excepții invocate de pârâți, a inadmisibilității acțiunii, a neîndeplinirii obligațiilor contractuale (exceptio non adimpleti contractus) și a lipsei calității lor procesuale pasive, instanța a apreciat că, așa cum au fost motivate excepțiile, ele se constituie în apărări ce privesc fondul cauzei.
Instanța a constatat că problema litigioasă în speță se referă la întinderea mandatului dat de pârâtul Ș. G. pârâtului P. F., respectiv dacă în baza procurii speciale autentificate sub nr. 677/24.03.2010 de către notarul public B. C. R., pârâtul P. putea încheia (și) în numele pârâților Ș. promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare a apartamentului. În acest context, instanța a reținut că mandatul dat de pârâtul Ș. îl include și pe cel al pârâtei Ș. P. – soția pârâtului, care dealtfel a și recunoscut, prin răspunsul la interogatoriu, că i-a dat procură de reprezentare soțului cu privire la încheierea promisiunilor de vânzare cumpărare din imobilul din litigiu.
Conținutul procurii date de pârâtul Ș., având titlul de „procură specială”, este următorul: „Împuternicesc pe numitul P. F. (...) să mă reprezinte cu depline puteri în relația cu toate instituțiile publice, precum și în fața oricăror persoane fizice sau juridice, cu privire la imobilele coproprietatea noastră, situate în municipiul A., .-29, jud. A. (...), având dreptul în acest sens să obțină informații și documente oficiale, avize, autorizații, acorduri, să completeze cereri, să semneze declarații, să ridice orice fel de acte ce au legătură cu imobilele de mai sus, să achite și să încaseze în numele meu sume de bani și să semneze orice act va considera necesar în vederea îndeplinirii prezentului mandat”.
În analiza acestei procuri, prima instanță a avut în vedere și situația de fapt care a dus la darea acestei procuri. Astfel, pârâții Ș. și P. au convenit să edifice un . un teren aflat în coproprietate, locuințe care urmau a fi vândute în scopul obținerii unui profit. Conform înțelegerii dintre pârâți, pârâtul P. a fost cel care s-a ocupat în cea mai mare măsură de lucrările de construcție a blocului, precum și de găsirea potențialilor cumpărători. În această ordine de idei, pârâtul P. a încheiat cu reclamantul acordul de rezervare din data de 28.06.2008 și a încasat sume de bani în contul prețului de vânzare al apartamentului, bani care au fost folosiți la finalizarea construcției, aspect rezultat din declarația pârâtului P..
Interpretând termenii procurii cu înțelegerea prealabilă dintre pârâți, în raport de prevederile art. 1535 – 1537 din Codul civil 1864 (incident în cauză față de data încheierii procurii, respectiv a promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, adică înainte de . noului Cod civil), prima instanță a apreciat că mandatul dat de pârâtul Ș. a fost de natură să permită pârâtului P. încheierea promisiunii de vânzare cumpărare (și) în numele pârâților. De altfel, chiar în ipoteza în care s-a admis că pârâtul Ș. nu a intenționat ca prin procura respectivă să permită pârâtului P. să încheie promisiuni de vânzare cumpărare (deși pârâtul Ș. a admis la interogatoriu că procura – la ai cărei termeni nu a fost foarte atent – poate fi interpretată în sensul că ar fi permis pârâtului P. să încheie promisiuni de vânzare), mandatul dat constituie un mandat aparent care creează obligații în sarcina mandantului, terțul (reclamantul) acționând cu credința scuzabilă și legitimă că mandatarul are puteri depline de reprezentare. Existența mandatului aparent a fost recunoscută de doctrina și practica judiciară pornind de la prevederile art. 1554 cod civil 1864, conform cărora revocarea mandatului, notificată doar mandatarului, nu poate fi opusă unei alte persoane care, fără a cunoaște revocarea, a contractat cu mandatarul cu bună credință; în acest caz mandantul are posibilitatea să se îndrepte împotriva mandatarului său.
Stabilind așadar că în mod legal pârâtul P. a încheiat promisiunea de vânzare cumpărare a apartamentului atât în numele său cât și în numele pârâților Ș., că reclamantul și-a îndeplinit obligația asumată prin promisiune – plata prețului de 10.000 euro, instanța a constatat că în baza convenției dintre părți pârâții au obligația de încheia cu reclamantul contractul autentic de vânzare cumpărare cu privire la apartamentul în discuție. De asemenea, în temeiul art. 969 și 970 al. 2 Cod civil 1864, pârâții au și obligația de a finaliza lucrările de întabulare și apartamentare a blocului, operațiuni necesare pentru întabularea dreptului de proprietate al reclamantului în cartea funciară.
Prin urmare, având în vedere refuzul pârâților Ș. în încheierea de bună voie a contractului autentic și văzând prevederile art. 1073 și art. 1077 Cod civil 1864, care a consacrat dreptul creditorului de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, respectiv dreptul creditorul de a fi autorizat să aducă la îndeplinire obligația debitorului, precum și cele ale art. 27 din Legea nr. 7/1996 (în forma de la data încheierii promisiunii de vânzare cumpărare), instanța a dispus ca prezenta hotărâre să țină loc de contract de vânzare – cumpărare cu privire la apartamentul în litigiu, au fost obgați pârâții la efectuarea demersurilor necesare întabulării și apartamentării imobilului în cartea funciară și s-a dispus ca OCPI A. să înscrie dreptul de proprietate al reclamantului în cartea funciară după apartamentare și înscriere în CF.
Prima instanță a respins capătul de cerere privind obligarea pârâților la plata unor daune de 200 lei pe zi de întârziere până la îndeplinirea obligației de apartamentare și întabulare în cartea funciară a blocului de locuințe, deoarece acestea au caracterul unor daune cominatorii, având ca scop constrângerea pârâților la îndeplinirea obligației. Or, în condițiile art. 902 – 906 Cod de procedură civilă, nu pot fi acordate astfel de daune, creditorul obligației având la dispoziție alte mijloace procesuale pentru îndeplinirea obligației.
Împotriva aceste hotărâri au declarat apel pârâții Ș. G. și Ș. P. solicitând casarea în parte a sentinței atacate, admiterea apelului față de pâtâtul P. F., cu consecința dobândirii de câtre reclamant a cotei de ½ din imobil.
Apelanții arată că apartamentarea și întabularea imobilului rămâne în pasivitate, deoarece imobilul nu este finalizat încă și că pentru apartamentare au avut nevoie de acorduri de unificare din partea unor instituții ce nu au fost obținute din culpa intimatului P. F., care figurează cu datorii și dosare penale în derulare. Apelanții mai arată că l-au notificat notarial pe intimatul P. F. pentru a se prezenta și semna actele de unificare și notare a construcției, însă nu s-a prezentat.
Referitor la promisiunea de vânzare-cumpărare, apelanții arată că nu au primit diferența de bani echivalentă cotei de proprietate și că procura acordată intimatului P., nu îl mandatează în niciun fel de a încheia acte de dispoziție, pentru acestea fiind nevoie de un mandat special.
În ceea ce privește prestația tabulară, apelanții arată că promisiunea de vânzare-cumpărare este un antecontract, iar în consecință pârâtul P. nu poate înstrăina sau încasa prețul pentru o cotă parte ce nu-i aparține. Prestația tabulară este inadmisibă deoarece antecontractul de vânzare-cumpărare nu este un act translativ de proprietate.
Cu privire la drepturile coproprietarilor, apelanții arată că niciun fel de act nu poate fi înfăptuit cu privire la bun, fără acordul copărtașilor.
Apelanții arată faptul că nu i-au dat pârâtului P. F. un mandat pentru a încasa bani.
Prin întâmpinare, intimatul H. G. D. T. solicită respingerea apelului ca nefondat.
Intimatul arată că prima instanță a reținut că s-a dovedit faptul că prin procura dată de apelantul Ș. pentru încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare intimatului P. aceasta este valabilă.
Intimatul mai arată că prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare încheiată la data de 25.03.2010 a cumpărat apartamentul nr. 16, iar la data de 01.12.2010 s-a încheiat contractul definitiv de vânzare-cumpărare în formă autentică. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a fost încheiată la data de 05.03.2010 și a fost semnată doar de intimatul P. F. care avea mandat de la apelantul Ș. G., care, la rândul său era împuternicit de soția sa Ș. P.; la interogatoriu, apelantul Ș. G. a admis faptul că procura a putut fi interpretată în sensul că ar fi permis intimatului P. F. să încheie promisiuni de vânzare-cumpărare.
Intimatul arată că apelantul nu a făcut dovada faptului că i-a notificat revocarea împuternicirii intimatului P. F., prin urmare sumele încasate sunt valabile.
Verificând cauza în cadrul prevăzut de art.479 din Noul cod de pr.civilă raportat la motivele pentru care pârâții Ș. au declarat apel se constată că acesta nu este fondat, sentința atacată fiind pronunțată în considerarea unei situații de fapt reținută corect, în urma evaluării probelor administrate, și cu aplicarea în mod corespunzător a dispozițiilor legale incidente soluționării litigiului dintre părți cuprinse în art.1535-1537 Cod civil 1864, privind revocarea mandatului, și art.1073 și 1077 Cod civil 1864, privind dreptul creditorului de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, respectiv dreptul creditorului de a fi autorizat să aducă la îndeplinire obligația debitorului, și de art.27 din Legea 7/1996 privind atribuțiile OCPI de efectuare a operațiunilor în evidențele de carte funciară.
Astfel, din înscrisurile depuse la dosar rezultă că pârâții sunt coproprietari în cote egale asupra imobilului situat în A., .-29, dobândit prin cumpărare în anul 2007, compus conform evidențelor din cartea funciară din teren în întindere de 1277 mp plus 281 mp. Pe acest teren pârâții au ridicat un . asupra apartamentului cu nr.16 din acesta a fost încheiată cu reclamantul promisiune de vânzare cumpărare la 25 martie 2010, precedată de o altă convenție denumită „acord de rezervare” încheiată la 28 iunie 2008 între P. F. care a semnat-o în calitate de vânzător și reclamant care a semnat-o în calitate de cumpărător, convenție care conține și mențiuni privind modalitatea de plată a prețului convenit, în sumă de 10.000 Euro, preț care a fost achitat integral la 19 02 2009..
Din conținutul promisiunii de vânzare cumpărare rezultă că voința pârâtului Ș. G. la încheierea acesteia a fost exprimat de P. F., în baza procurii speciale autentificată sub nr.677/24 03 2010, procură care conține expres întinderea mandatului primit de către P. F., mandat ce include încasare de sume de bani în numele mandantului de către mandatar.
Din aceeași promisiune de vânzare cumpărare se reține asumarea de către promitenții vânzători a obligației de încheiere a contractului autentic până cel târziu la 01 12 2010.
În ce privește mandatul acordat pârâtului P. F., tribunalul consideră că acesta este unul expres în privința dreptului acestuia de a încasa sume de bani aferente vânzărilor, acoperind și încasările cu titlu de preț anterioare, adică din anul 2008, în condițiile în care ridicarea edificatului a început imediat după cumpărarea de către pârâți a terenului (în anul 2007) pârâtului P. revenindu-i, potrivit înțelegerii coproprietarilor terenului, sarcina de a se ocupa de investiție.
Problemele ivite între pârâți din modalitatea în care au înțeles să gestioneze repartizarea între ei a sumelor de bani încasate pentru apartamentul cu nr.16 nu pot afecta dreptul cumpărătorului de a obține îndeplinirea întocmai a obligațiilor asumate de aceștia prin promisiunea de vânzare cumpărare, privind perfectarea actului în formă autentică care să permită înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară chiar la un moment ulterior, după realizarea operațiunilor de întabulare și apartamentare.
Față de cele arătate, în temeiul art.480 din Noul cod de procedură civilă tribunalul va respinge apelul declarat de pârâții Ș. G. și Ș. P., împotriva sentinței civile nr. 1476 din 01.04.2014 pronunțată de Judecătoria A..
În temeiul art.453 din Noul cod de pr. Civilă, va obliga apelantul Ș. G. la plata către intimatul H. G. D. T. a sumei de 1500 lei, cheltuieli de judecată în apel, reprezentând onorariu de avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul declarat de pârâții Ș. G. și Ș. P. împotriva sentinței civile nr. 1476 din 01.04.2014 pronunțată de Judecătoria A. în dosarul nr._ .
Obligă apelantul Ș. G. la plata către intimatul H. G. D. T. a sumei de 1500 lei, cheltuieli de judecată în apel, reprezentând onorariu de avocat.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică din 01 octombrie 2014.
Președinte, Judecător,
S. N. H. O.
Grefier,
A. B.
Red.S.N.
Tehnored. A.B.
5 ex/ 18.11.2014
3 . G., A., dom.ales la C..av.A. L.- .. 19, .> - Ș. P., A., dom.ales la C..av.A. L.- .. 19, .> - H. G. D. T., A., . - la C..av.J. Vizental A., nr. 12, .> - P. F., A., ., nr. 4, .>
| ← Pretenţii. Decizia nr. 570/2014. Tribunalul ARAD | Cereri privind executarea silită. Sentința nr. 1494/2014.... → |
|---|
