Pretenţii. Hotărâre din 19-02-2014, Tribunalul ARAD

Tribunalul ARAD - Sentințe și decizii civile / 2014

Hotărâre pronunțată de Tribunalul ARAD la data de 19-02-2014 în dosarul nr. 613/55/2013

ROMÂNIA

TRIBUNALUL A. Operator 3207/2504

SECȚIA CIVILĂ

DOSAR NR._

DECIZIA CIVILĂ NR. 78

Ședința publică din data de 19 februarie 2014

Președinte H. O.

Judecător L. L.

Judecător A. Ș.

Grefier D. S.

S-a luat în examinare recursul declarat de recurentul H. I. în contradictoriu cu intimata . împotriva sentinței civile nr. 7696 din 16.12.2013 pronunțată de Judecătoria A. în dosar nr._ având ca obiect constatare drept de superficie.

La apelul nominal se prezintă reprezentantul recurentului-avocat C. P. din Baroul A. și reprezentantul intimatei-avocat S. Madona M. din Baroul T., absent fiind recurentul.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de grefierul de ședință, constatându-se că recursul a fost declarat și motivat în termen fiind legal timbrat la acest termen de judecată.

Prin Serviciul registratură al instanței, la data de 05.02.2014, intimata a depus întâmpinare prin care se apreciază că natura căii de atac este recursul și se solicită respingerea recursului și menținerea ca temeinică și legală a hotărârii atacate.

Instanța pune în discuție recalificarea căii de atac din recurs în apel, raportat la solicitarea recurentului cuprinsă în conținutul cererii sale de recurs.

Reprezentantul recurentului solicită a se recalifica calea de atac din recurs în apel, raportat la valoarea obiectului cererii care depășește suma de 100.000 lei.

Reprezentanta intimatei solicită respingerea aceste cereri, apreciind că natura căii de atac este recursul.

Instanța, apreciind că natura căii de atac este determinată de obiectul acțiunii principale, care este evacuarea, apreciază că natura căii de atac este recursul și respinge cererea formulată de recurent privind recalificarea căii de atac din recurs în apel.

Reprezentantul recurentului declară că susține recursul astfel cum a fost formulat și alături de reprezentanta intimatei, că nu formulează alte cereri.

Instanța, constatând cauza în stare de soluționare, acordă cuvântul în dezbaterea pe fond a recursului.

Reprezentantul recurentului solicită admiterea recursului și modificarea în tot a hotărârii recurate în sensul admiterii acțiunii precizate și a respingerii cererii reconvenționale, cu cheltuieli de judecată.

Reprezentanta intimatei solicită respingerea recursului, cu consecința menținerii ca temeinică și legală a hotărârii atacate, cu cheltuieli de judecată.

TRIBUNALUL:

Deliberând asupra recursului înregistrat pe rolul acestei instanțe la data de 22.01.2014, constată că prin sentința civilă nr. 7696 din 16.12.2013 pronunțată în dosar nr._, Judecătoria A. a respins acțiunea civilă formulată și precizată de reclamantul H. I., având ca obiect evacuare, pretenții, despăgubiri și constatare dobândire drept de proprietate prin accesiune, în contradictoriu cu pârâta S.C. F. C. S.R.L.: a admis cererea reconvențională, formulată de pârâta-reclamantă reconvențional S.C. F. C. S.R.L., în contradictoriu cu reclamantul-pârât reconvențional H. I. și, pe cale de consecință: a constatat dobândirea de către pârâta-reclamantă reconvențional S.C. F. C. S.R.L. a dreptului de superficie asupra unei suprafețe de teren de 600 mp. din suprafața totală de 1800 mp. înscrisă în C.F. nr._ A., provenită din conversia pe hârtie a C.F. nr.2750 Aradul Nou, cu nr. cad._-C1, suprafață aflată în proprietatea reclamantul-pârât reconvențional H. I..

Instanța a obligat reclamantul-pârât reconvențional la plata sumei de 6218,06 lei către pârâta-reclamantă reconvențional, sumă ce reprezintă cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut în fapt următoarele:

Reclamantul este proprietarul imobilului situat în A., Calea Timișorii, nr. 182, înscris în CF_ A., cu nr. cadastral_-C1 în suprafață de 1800 mp., fiind înscris la poziția A.1. La data de 08.09.2008, reclamantul H. I., denumit în continuare reclamant, a încheiat cu pârâta S.C. F. C. S.R.L., denumită în continuare pârâtă, contractul de închiriere nr. 2739/2008, având ca obiect 450 mp, pentru perioada 01.11._10. În Anexa contractului din data de 11.09.2008, s-a stabilit ca suprafața închiriată să fie de 600 mp. Prin actul adițional nr. 3320/2009, a fost prelungit termenul de închiriere cu încă 2 ani, respectiv până la data de 01.11.2012, stipulându-se că toate clauzele contractului inițial rămân neschimbate.

Prin declarația autentificată sub nr.402/03.02.2009, de către B.N.P. T. F., reclamantul și-a dat acordul ca pârâta să construiască pe terenul înscris în CF_ A., cu nr. cadastral_-C1 în suprafață de 1800 mp., o construcție ce consta în spațiu comercial, birou de depozitare-garaje auto, conform certificatului de urbanism nr.3074/12.11.2008, eliberat de Primăria Municipiului A.. Totodată, reclamantul a fost de acord cu întabularea în favoarea pârâtei a construcției astfel realizate, întabulare ce s-a și realizat la data de 26.05.2010, conform C.F. depus la fila 38-39 dosar fond.

În primul rând e-a impus precizarea faptului că, pentru analiza caracterului fondat/nefondat al acțiunii reclamantului se impune, cu prioritate, analiza cererii reconvenționale, formulată de pârâta-reclamantă reconvențional S.C. F. C. S.R.L., urmând ca în funcție de admisibilitatea acestei cereri să se statueze și asupra acțiunii reclamantului.

Asupra cererii reconvenționale, formulate de pârâta-reclamantă reconvențional S.C. F. C. S.R.L., denumită în continuare pârâtă-reclamantă reconvențional, în contradictoriu cu reclamantul-pârât reconvențional H. I., denumit în continuare reclamant-pârât reconvențional, instanța a reținut următoarele:

S-a reținut că cererea reconvențională este fondată și a fost admisă.

Din această declarație a rezultat consimțământul proprietarului reclamant-pârât reconvențional la dobândirea dreptului de superficie asupra terenului său de către pârâta-reclamantă reconvențional.

Instanța a reținut că, în cauză, nu sunt incidente dispozițiile art.693-702 din Codul civil din 2009, fiind incidente dispozițiile art.492 din Codul civil de la 1864. Aceasta întrucât, potrivit art.68 din Legea nr.71/2011, de punere în aplicare a Noului cod civil, dispozițiile art.693-702 din Codul civil din 2009 nu se aplică drepturilor de superficie constituite înainte de . codului. A rezultat că, drepturilor de superficie constituite înainte de . Codului civil din 2009, le sunt aplicabile dispozițiile art.492 din Codul civil de la 1864.

Așa fiind, instanța a reținut că, prevederile art. 492 din vechiul Cod civil, au instituit doar o prezumție relativă asupra construcțiilor amplasate pe un teren în favoarea proprietarului terenului, cel care a edificat construcția putând face dovada contrară. Dovedind contrariul, respectiv faptul că acele construcții sunt proprietatea constructorului, în baza consimțământului proprietarului terenului, constructorul devine astfel, titularul unui drept de superficie asupra unei suprafețe de teren necesare folosirii construcției.

Or, pârâta-reclamantă reconvențional a dovedit, prin declarația autentică mai sus expusă, faptul că reclamantul-pârât reconvențional, proprietar al terenului și-a dat consimțământul la întabularea construcției realizate pe terenul său în favoarea pârâtei-reclamante reconvențional, în calitate de constructor și implicit la dobândirea de către aceasta a unui drept de superficie asupra terenului.

Instanța nu a putut primi argumentele reclamantului-pârât reconvențional, prin avocat, prin care se susține că una din clauzele actului adițional încheiat între părți ar presupune renunțarea pârâtei-reclamante reconvențional la dreptul de superficie. Există o clauză contractuală de renunțare la drepturi, dar acea clauză se referă la renunțarea la contravaloarea unor îmbunătățiri, la modul general. Or, în speță, această clauză nu presupune dezacordul proprietarului la instituirea unui drept de superficie, cu atât mai mult cu cât există o declarație autentică expresă la dosar, de consimțământ la construire și întabulare a construcției în favoarea constructorului. Așadar, trebuia modificat expres consimțământul proprietarului terenului la instituirea dreptului de superficie pentru a se putea vorbi de retragerea consimțământului acestuia.

S-a reținut că este inadmisibilă interpretarea reclamantului-pârât reconvențional, potrivit căreia, un act adițional, ce se referă la menținerea unor clauze contractuale vechi, cu caracter general, modifică sau se suprapune peste un acord expres, cu caracter particular, referitor la dreptul de a construi și de a dobândi în proprietate construcția respectivă. Pentru a reveni asupra consimțământului proprietarului reclamant-pârât reconvențional la întabularea dreptului de proprietate asupra construcției în favoarea pârâtei-reclamante reconvențional și la dobândirea dreptului de superficie, era necesară o altă manifestare de voință expresă în sens contrar, din partea reclamantului-pârât reconvențional și nicidecum o precizare generală de menținere a unor clauze contractuale existente.

Nu a putut fi primită nici interpretarea reclamantului-pârât reconvențional, potrivit căreia, declarația notarială dată de acesta ar reprezenta un act juridic unilateral. Bunăoară, după cum s-a statuat în doctrina și practica judiciară, contractul este un acord de voință privit ca negotium juris. Acesta presupune întâlnirea concomitentă a două sau mai multe voințe cu intenția de a naște, modifica sau stinge un raport juridic. Așadar, întâlnirea voințelor pentru formarea contractului trebuie privită ca negotium juris, sensul de instrumentum probationis fiind necesar doar pentru probarea contractului în instanță. Cu alte cuvinte, nu se confundă acordul de voințe al părților cu instrumentul care îl probează, sau, mai precis, nu este necesar ca toate părțile contractante să se semneze pe aceeași coală de hârtie pentru a fi în prezența unui contract, ci este necesară întâlnirea voințelor acestora, indiferent de modalitatea de realizare.

Prin urmare, declarația notarială, chiar dacă este semnată doar de reclamantul-pârât reconvențional, proprietar al terenului din litigiu, ea nu reprezintă un act juridic unilateral ci voința reclamantului-pârât reconvențional de a fi parte în raportul juridic contractual de superficie, născut între el și pârâta-reclamantă reconvențional. În ce privește voința pârâtei-reclamantă reconvențional, aceasta s-a exprimat prin obținerea autorizației de construcție și cererea de întabulare a construcției în favoarea sa.

Nu a putut fi primită nici interpretarea reclamantului-pârât reconvențional, potrivit căreia, declarația notarială dată de acesta ar reprezenta un act de executare a contractului inițial, indispensabil obținerii autorizației de construcție. Este adevărat că declarația notarială a proprietarului terenului este indispensabilă obținerii autorizației de construcție, însă acea declarație nu reprezintă doar acordul de construire ci ea conține și consimțământul la întabularea construcției în favoarea constructorului și nu a proprietarului terenului. Dacă declarația ar fi reprezentat un simplu act de executare a contractului de închiriere, atunci trebuia ca proprietarul terenului să fi solicitat întabularea construcției în favoarea sa. Consimțirea însă la întabularea construcției în favoarea altei persoane decât proprietarul terenului constituie o modificare de contract, în sensul instituirii dreptului de superficie în favoarea acelei persoane.

În ce privește declarația martorului G. C., audiat în cauză, aceasta nu a putut fi luată în considerare de instanță, martorul fiind subiectiv, întrucât este tocmai curatorul reclamantului.

Conchizând, la dosar există o declarație notarială din care rezultă consimțământul proprietarului reclamant-pârât reconvențional la dobândirea dreptului de superficie asupra terenului său de către pârâta-reclamantă reconvențional, declarație de voință ce nu a fost modificată sau suprimată prin voința părților. Prin urmare, pârâta-reclamantă reconvențional este titulara unui drept de superficie asupra terenului reclamantului-pârât reconvențional.

Referitor la suprafața de teren ce constituie obiectul superficiei, instanța a reținut următoarele: dreptul de superficie presupune dreptul de folosință al proprietarului construcției asupra terenului proprietatea altei persoane, pe care se află construcția respectivă, în măsura necesară folosinței construcției.

Din raportul de expertiză topografică, întocmit de expert D. G. și vizat de B.L.E. sub nr. 742/30.09.2013, modificat și completat, a rezultat că suprafața de teren necesară folosirii construcției pârâtei-reclamante reconvențional și exercitării activității acesteia este de 807 mp. Cum însă pârâta-reclamantă reconvențional nu a cerut decât constatarea superficiei asupra unei suprafețe de 600 mp. și cum instanța nu poate acorda mai mult decât s-a cerut, s-a admis cererea reconvențională, în sensul că se-a constatat dobândirea de către pârâta-reclamantă reconvențională a dreptului de superficie asupra unei suprafețe de teren de 600 mp. din suprafața totală de 1800 mp. înscrisă în C.F. nr._ A., provenită din conversia pe hârtie a C.F. nr.2750 Aradul Nou, cu nr. cad._-C1, suprafață aflată în proprietatea reclamantul-pârât reconvențional H. I..

Asupra acțiunii civile formulate și precizate de reclamantul H. I., denumit în continuare reclamant, având ca obiect evacuare, pretenții, despăgubiri și constatare dobândire drept de proprietate prin accesiune, în contradictoriu cu pârâta S.C. F. C. S.R.L., denumită în continuare pârâtă, instanța a reținut următoarele:

S-a reținut că toate capetele de cerere ale reclamantului sunt nefondate, motiv pentru care acțiunea civilă exercitată de acesta a fost respinsă ca nefondată.

Așa cum a rezultat din expozeul de mai sus, instanța a constatat dreptul de superficie al pârâtei asupra unei suprafețe de 600 mp. din terenul proprietatea reclamantului. Din aceste considerente nu s-a putut constata accesiunea imobiliară artificială asupra construcțiilor, așa cum a solicitat reclamantul, proprietar al terenului. Se reține că accesiunea imobiliară artificială este antiteza dreptului de superficie și invers. Cu alte cuvinte, fie proprietarul terenului conferă un drept de construire constructorului, caz în care constructorul dobândește un drept de folosință asupra terenului, drept numit superficie, fie proprietarul terenului nu își dă acordul de construire, caz în care, părțile sunt în prezența accesiunii imobiliare artificiale, unde proprietarul terenului devine și proprietarul construcțiilor cu obligația de a-l despăgubi pe constructor. Cele două instituții juridice nu se suprapun, fiind antagonice. Or, în cauză, așa cum s-a arătat mai sus, s-a constatat dreptul de superficie al pârâtei-reclamante reconvențional asupra terenului proprietatea reclamantului-pârât reconvențional, caz în care, nu s-a mai putut vorbi de accesiunea proprietarului terenului, în speță reclamantul. Ca atare, acest capăt de cerere se-a respins ca neîntemeiat.

În ce privește cererea de evacuare a pârâtei de pe terenul reclamantului, instanța a apreciat că este nefondată. Din moment ce s-a constatat dreptul de superficie al pârâtei asupra terenului proprietatea reclamantului, pârâta nu a putut fi evacuată fără a fi privată de exercițiul dreptului său.

S-au închiriat pârâtei 600 de mp. din terenul de 1800 mp. proprietatea reclamantului. Cu toate acestea, instanța a reținut că terenul reclamantului nu a fost parcelat astfel încât una dintre parcele să fie dată în folosință pârâtei, în vederea realizării construcțiilor și alta să-i revină reclamantului în folosință exclusivă. D. în acest mod s-ar fi putut dispune juridic evacuarea pârâtei dacă ar fi folosit și . în folosință exclusivă reclamantului. Procedând însă la închirierea a 600 mp. din 1800 mp., ceea ce este un hibrid juridic, nu s-a putut ști unde sunt amplasați, din punct de vedere juridic, acei 600 mp. și de unde poate fi evacuată pârâta. O soluție de evacuare de pe o suprafață de teren, în acest caz, chiar dacă ar depăși suprafața asupra căreia poartă dreptul de superficie, nu ar putea fi executată fără a întâmpina probleme serioase la executare. Nefiind parcelat terenul în discuție nu se pot cunoaște nici căile de acces spre construcția proprietatea pârâtei, astfel încât o evacuare de pe tot terenul sau de pe o suprafață nedelimitată cadastral ar putea încălca dreptul pârâtei de acces la construcție.

S-a reținut că nu este permis ca neglijența reclamantului de a-și . consecință, de a delimita juridic suprafața folosită exclusiv de pârâtă să constituie fundamentul juridic al admiterii acțiunii acestuia în evacuare de pe o suprafață nedelimitată cadastral, potrivit principiului nemo auditur propriam turpitudinem allegans.

Din aceleași considerente, a neparcelării terenului reclamantului, nu a fost posibilă nici acordarea de despăgubiri pentru lipsa de folosință a terenului, întrucât cei 200 de mp. pretinși a fi ocupați în plus de pârâtă nu au fost identificați cadastral unde anume se află, pentru a se constata că ocuparea lor a fost abuzivă. Pe de altă parte, așa cum s-a expus mai sus, expertul precizează că suprafața necesară folosirii construcției este de 807 mp., condiții în care nu se poate vorbi de vreo ocupare abuzivă a 200 de mp. în plus față de suprafața închiriată. Mai mult decât atât, din chiar declarația autentică, ce constituie temeiul juridic al dreptului de superficie al pârâtei, a rezultat că reclamantul a oferit spre construire toți cei 1800 mp., deci mai mult decât suprafața închiriată de 600 mp.

Dreptul de superficie nu se constituie, de regulă, cu titlu gratuit și că, în lipsa stipulării caracterului gratuit al superficiei, titularul dreptului trebuie să despăgubească proprietarul terenului pentru lipsa de folosință ca urmare a dezmembrării dreptului de proprietate. Însă pentru aceasta este necesară formularea unui petit exact cu acest titlu. Or, reclamantul nu a cerut acordarea unor despăgubiri ca urmare a dezmembrării dreptului de proprietate asupra terenului, ci dimpotrivă, reclamantul, nerecunoscând dreptul de superficie al pârâtei, a solicitat despăgubiri în vederea evacuării pârâtei de pe teren. Prin urmare și acest capăt de cerere a fost nefondat.

Din toate cele ce preced, instanța a respins acțiunea civilă formulată și precizată de reclamantul H. I., având ca obiect evacuare, pretenții, despăgubiri și constatare dobândire drept de proprietate prin accesiune, în contradictoriu cu pârâta S.C. F. C. S.R.L..

În baza art.274 C.pr.civ., instanța a obligat reclamantul-pârât reconvențional la plata sumei de 6218,06 lei către pârâta-reclamantă reconvențional, sumă ce reprezintă cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamantul H. I. solicitând instanței de control judiciar, în urma admiterii căii de atac, modificarea în tot a hotărârii atacate în sensul admiterii acțiunii precizate și a respingerii cererii reconvenționale, cu cheltuieli de judecată.

În motivele de recurs, recurentul susține că principala critică a soluției primei instanțe vizează ignorarea unui contract încheiat între părți de către judecătorul cauzei, prin schimbarea înțelesului său vădit și neîndoielnic și aplicarea unor instituții juridice cu caracter supletiv, general și subsidiar, în detrimentul instituției specifice prevăzută de art. 969 Cod procedură civilă.

Astfel, susține recurentul că din economia probelor administrate în cauză rezultă o stare de fapt care se circumscrie întru totul sferei raportului contractual, raport stabilit de părți prin contractul de închiriere și anexele acestuia. În afara acestui cadru, în cauză nu s-a relevat niciun element nou care să atragă incidența altor instituții juridice menită să completeze înțelegerea părților, iar prima instanță, în opinia recurentului, a procedat greșit alegând incidența altor instituții juridice. Recurentul argumentează susținerea sa prin faptul că, contractul dintre părți prevede cedarea folosinței unei suprafețe de 600 mp din totalul de 1800 mp, prevede perioada pentru care pârâta își poate exercita acest drept, prevede termenul și condițiile de încetare a acestuia, cum tot astfel prevede drepturile și obligațiile părților la expirarea perioadei contractuale.

Contractul dintre părți nu are ca obiect numai cedarea folosinței unei părți a bunului imobil, ci mai conține și o obligație de „a face" pe care recurentul și-a asumat-o, respectiv de a permite pârâtei să aducă asupra bunului închiriat modificările și îmbunătățirile necesare și oportune pentru realizarea scopului declarat al închirierii, anume desfășurarea de către pârâtă a unor activități comerciale explicit indicate în contract la cap. IV, activități pentru care edificarea construcțiilor evocate în lucrările dosarului era, nu doar oportună, ci absolut indispensabilă.

Invocă recurentul cap. IV din contract-„profilul” care indică motivul închirierii bunului respectiv desfășurarea activității de „spălătorie, vulcanizare și bar". Cum, în forma sa inițială, bunul închiriat nu întrunea niciuna din exigențele necesare desfășurării unor astfel de activități, recurentul consideră că acest teren se impunea a suporta modificările și îmbunătățirile necesare satisfacerii scopului stabilit de părți prin chiar acordul lor de voință, aspect ce rezultă fără echivoc și din cap IX al contractului alin.2, care arată că locatarul poate și este îndreptățit să facă investiții necesare în vederea aducerii bunului în acord cu scopul pentru care acesta a fost închiriat. Prin chiar acordul lor de voință primordială, părțile contractante au convenit asupra faptului edificării construcțiilor pe acest teren, precum și a regimului acestor construcții, atât sub durata contractului cât și după încetarea acestuia. Tot din cap. IX din contract rezultă că investițiile efectuate de pârâtă nu sunt acte sau fapte noi ci sunt derivate din însuși contractul dintre părți, sunt acte și fapte de executare a ceea ce părțile au prevăzut prin acordul lor primordial. De aici rezultă necesitatea ca analiza investițiilor și lucrărilor efectuate de pârâtă să fie subordonată contractului prin care efectuarea lor a fost prevăzută și nu altor instituții juridice, caracteristice faptelor juridice licite, izvoare de obligații, cum greșit s-a procedat prin hotărârea atacata.

Cum instituțiile juridice la care s-a raportat prima instanță sunt fapte juridice licite izvor de obligații ( superficie născută din edificarea unei construcții pe terenul altuia) acestea au un caracter general și subsidiar, fiind aplicabile în mod exclusiv și esențial situațiilor în care nu există o convenție a părților. Or, cum în cauză tot ceea ce s-a realizat a fost stabilit prin acordul de voință al părților și nu prin fapte ce exced acestuia, susține recurentul că singura lege incidență este legea părților, respectiv contractul dintre acestea.

Recurentul face referire la declarația autentică dată de el și prin care consimțea la edificarea lucrărilor necesare realizării scopului închirierii de către pârâtă, considerând că nu este un element nou, nu este o înțelegere nouă, ci este în mod univoc un act de executare a contractului, respectiv îndeplinirea obligației de „a face" asumată de el prin CAP. IX din contract, respectiv de a permite locatarului să aducă bunul închiriat la stadiul fizic inerent necesar desfășurări acțiunii în vederea căruia 1-a închiriat.

Recurentul arată că, pârâta nu ar fi putut construi nimic și nici modifica bunul închiriat fără ca, în executarea chiar a actelor prevăzute în contract, el să consimtă la darea acelei declarații autentice. În concluzie, examinând toate activitățile desfășurate de părți după încheierea contractului, apreciază recurentul că se poate observa că acestea se circumscriu și sunt subordonate întru totul cauzelor acestui contract.

Recurentul subliniază că declarația autentică este un act de executare ce derivă din contract și nicidecum un act nou, nu un acord de voință distinct, căci fără aceasta contractul nu ar fi putut fi executat iar locatara-pârâtă nu ar fi beneficiat de condițiile esențiale care au stat la baza consimțământului său, anume acela de a i se permite în primul rând modificarea bunului închiriat potrivit nevoilor sale și în al doilea rând exploatarea bunului astfel modificat potrivit scopului în vederea căreia a încheiat contractul, anume desfășurarea activităților comerciale expuse în cap IV al contractului.

Mai arată recurentul că, în privința regimului juridic al investițiilor astfel efectuate, la încetarea contractului, tot contractul prevede că locatarul -constructorul nu este îndreptățit „să emită pretenții referitoare la contravaloarea acestora " și de asemenea că va „evacua necondiționat spațiul în termen de 15 zile de la comunicarea sancțiunii de executare ", aspect prevăzut în CAP. IX., alin 2,3.

Față de considerentele faptico-juridice anterior expuse, recurentul susține că prima instanță a nesocotit contractul încheiat între părți precum și înțelesul neîndoielnic al finalității urmărite la încheierea acestuia. În opinia recurentului, instanța era datoare să facă aplicarea art. 969 Cod procedură civilă, normă cu caracter imperativ, și nu a prevederilor supletive, cu caracter general și subsidiar, la care în mod greșit s-a raportat.

Apreciază recurentul că este absurdă și reținerea primei instanțe potrivit căreia ar fi consimțit la constituirea unui drept de superficie în folosul pârâtei, drept care îi știrbește în mod sever și substanțial dreptul de proprietate asupra bunului său. Precizează că prima instanță a intervertit un drept de creanță (folosință), la care recurentul a consimțit în mod cert atunci când a încheiat contractul cu pârâta, într-un drept real ( superficie ) pe care instanța 1-a construit pe considerente nelegale și cu totul străine contractului dintre părți, ba chiar împotriva clauzelor sale, fără ca vreuna din aceste clauze să fie declarată nulă sau anulabilă.

Ba mai mult, din economia soluției date și argumentelor evocate în susținerea acesteia ar rezulta că recurentul a gratificat-o pe pârâtă căci, după încetarea contractului prin împlinirea termenului sau extinctiv, în loc să recapete dreptul cedat cu titlu temporar, a pierdut folosința unei părți semnificative a bunului său, pe de-o parte, iar, pe de altă parte, de construcțiile edificate acolo ar urma să beneficieze pe toate durata existenței lor fizice tot pârâta. O altă concluzie decât gratificarea pârâtei nu se poate desprinde, iar acest lucru susține recurentul că nu l-a urmărit.

Recurentul arată că pârâta a avut consimțământul său de a construi în baza înțelegerii primordiale respectiv prin contractul de închiriere și nicidecum în baza unei înțelegeri ulterioare noi, modificatoarea a contractului, astfel cum a reținut prima instanță.

In plus, acest consimțământ nu a fost unul pur și simplu ci a fost unul condiționat de dispensarea sa de orice obligație de despăgubire a pârâtei precum și de obligația acesteia de a evacua imobilul prin simpla împlinire a termenului contractual, fără a fi despăgubită și fără a putea invoca vreun drept de retenție aferent edificatelor, astfel cum rezultă din Cap. IX al contractului.

În privința dreptului de superficie reținut de prima instanță în folosul pârâtei prin nesocotirea unei convenții contrare a părților, recurentul apreciază că argumentul cel mai categoric în combaterea celor reținute de prima instanță este cuprins în alin.3 al capitolului IX din contract, care prevede evacuarea necondiționată a pârâtei din spațiu prin simpla expirare a termenului contractual fără altă formalitate.

Această clauză elimină în mod vădit și esențial existența oricărui drept al pârâtei care să-i permită folosința bunului după expirarea termenului contractual. Mai mult, pentru investițiile efectuate de pârâtă în acord cu prevederile CAP. IV și ale alin. 2 al CAP IX aceasta nu este îndreptățită nici măcar la despăgubiri. Așadar, părțile au înțeles să deroge și de la prevederile Codului de procedură civilă privind drepturile recunoscute celui care a construit pe terenul altuia respectiv dreptul de creanță, constând în contravaloarea lucrărilor sau sporul de valoare adus terenului prin aceste lucrări precum și dreptul de retenție aferent celui de creanță până la plata acestor despăgubiri. În condițiile în care pârâta, ca și constructor de bună credință nu era îndreptățită nici măcar la despăgubiri și i se impunea evacuarea necondițională la expirarea termenului contractual, a reține în favoarea sa nașterea unui drept de superficie este o reținere lipsită de orice suport logic sau juridic.

În opinia recurentului, a interverti cedarea de către recurent a unui drept de folosință pe o perioadă determinată explicit în contract, într-un drept de folosință pe o perioadă nedeterminată reprezintă o încălcare a voinței părților de către judecător și o gravă nesocotire a legii, pentru că „convențiile legal făcute au putere de lege " conform art. 969 Cod procedură civilă.

In favoarea tezelor anterior expuse, susține recurentul că pledează și prevederile art. 984 Cod procedură civilă care prevăd că: „Convenția nu cuprinde decât lucrurile asupra cărora se pare că părțile și-au propus a contracta, oricât de generali ar fi termenii cu care s-a încheiat". Ori, din conținutul contractului rezultă, chiar dacă în termeni relativ generali, care sunt limitele drepturilor și obligațiilor asumate reciproc de recurent și pârâtă, iar judecătorul, apreciază recurentul, că trebuia să se limiteze la acest cadru determinat de părți și nu să-1 extindă prin voința sa proprie și prin aplicarea unor instituții juridice specifice faptelor juridice licite ( care presupun tocmai lipsa unui raport contractual), cum greșit a procedat.

Recurentul conchide, subliniind că în cauză nu s-au relevat elemente de fapt care să exceadă raportului contractual, iar tot ceea ce s-a înfăptuit de el și pârâtă după semnarea contractului sunt acte de executare a acestuia, încât regimul lor juridic trebuie să rămână subordonat înțelegerii lor contractuale.

Prin întâmpinare, intimata S.C. F. C. S.R.L. solicită respingerea recursului promovat de reclamant, cu cheltuieli de judecată. Apreciază că instanța fondului a pronunțat o hotărâre legală și temeinică, bazată pe justă apreciere a probatoriului administrat.

În motivele întâmpinării, intimata consideră că recurentul, dând dovadă de rea-credință urmărește o îmbogățire fără justă cauză, din moment ce reclamă dreptul de proprietate, pe calea accesiunii, fără niciun fel de plată asupra construcțiilor edificate. Recurentul nu are, însă, în vedere că, spre deosebire de accesiunea imobiliară naturală, accesiunea imobiliară artificială implică, întotdeauna, plata unor despăgubiri către cel în detrimentul căruia operează. Accesiunea imobiliară artificială are loc numai cu titlu oneros, spre deosebire de accesiunea imobiliară naturală, care operează cu titlu gratuit.

În opinia intimatei, recurentul trebuia să cunoască că, pentru a fi valabilă, o convenție trebuie să nu contravină dispozițiilor legale, ordinii publice sau bunelor moravuri. Mai mult, recurentul nu are în vedere că toate clauzele din contractul de închiriere, pe care continuă să le invoce, se referă exclusiv la „modificări și îmbunătățiri" ce urmau să fie aduse bunului închiriat, adică terenului, nicidecum la edificarea de construcții. Consideră că instanța de fond a reținut. În mod corect, la pag. 10 alin. (1) din considerentele hotărârii recurate, că cererea de evacuare este nefondată. Din moment ce s-a constatat dreptul de superficie al pârâtei asupra terenului proprietatea reclamantului, pârâta nu poate fi evacuată fără a fi privată de exercițiul dreptului său.

Menționează intimata că dreptul de execuție a lucrărilor de construcții este definit în Anexa 2 a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare, ca fiind dreptul asupra construcției și/sau terenului care conferă titularului dreptul de a obține, potrivit legii, din partea autorității competente, autorizația de construire/desființare. Recurentul și-a dat acordul, exprimat în formă autentică, nu numai pentru realizarea construcțiilor, stabilirea sediului social al pârâtei, ci și pentru intabularea construcțiilor în cartea funciară, deci inclusiv pentru constituirea dreptului de superficie în favoarea pârâtei. Pentru o eventuală notare a locațiunii în cartea funciară ar fi fost suficientă prezentarea contractului de închiriere, în sensul că nu mai era necesar un acord ulterior al recurentului în acest scop.

Invocând disp. art. 19 alin. (1) pct. C din Legea nr. 7/1996 -Legea cadastrului și a publicității imobiliare, republicată, cu modificările și completările ulterioare, intimata arată că „Declarația" - încheiere de autentificare nr. 402 din 03 februarie 2009 a Biroului Notarial Public A., .. 2, . dreptului de superficie dobândit cu consimțământul recurentului care și-a dat acordul ca pârâta să construiască pe cheltuiala sa, pe terenul descris mai sus, o construcție ce va consta în spațiu comercial, birou depozitare - garaje auto, conform Certificatului de Urbanism nr. 3074/12.11.2008 eliberat de Primăria mun. A.", respectiv pe suprafața de 600 mp. precum și pentru înscrierea construcțiilor în cartea funciară.

„Declarația" - încheiere de autentificare nr. 402 din 03 februarie 2009 a Biroului Notarial Public A.. .. 2. . „un act de executare ce derivă din contract”, cum în mod eronat, pretinde recurentul. Din contra, această declarație reprezintă un act nou, care conține acordul recurentului exprimat în formă autentică, care se referă exclusiv (în mod concret) la edificarea de construcții pe terenul său și la intabularea lor în C.F. pe numele pârâtei.

Precizează intimata că acel acord a fost exprimat ulterior încheierii contractului de închiriere și nu are niciun fel de legătură cu contractul de închiriere (inclusiv forma actului este diferită). În contractul de închiriere nu se face referire la edificarea de construcții și nu există nicio clauză în legătură cu necesitatea exprimării ulterioare a unui acord, care să fie cuprins într-un alt înscris, în vederea executării de „modificări și îmbunătățiri" asupra bunului închiriat, în speță asupra terenului.

Mai mult, în „Declarația" - Încheiere de autentificare nr. 402 din 03 februarie 2009 a Biroului Notarial Public A., .. 2. . face nicio referire sau trimitere la contractul de închiriere și nici la „modificările și îmbunătățirile" menționate, la modul general, în contractual de închiriere.

În ceea ce privește dreptul de superficie, inclusiv instanța de fond a reținut. în mod corect, la pag. 7 alin. (4) și alin. (5) din considerentele hotărârii recurate că „prin declarația autentificată sub nr. 402/03.02.2009, de către B.N.P. T. F., reclamantul și-a dat acordul ca pârâta să construiască pe terenul înscris în CF 307/63 A., cu nr. Cadastral_-Cl în suprafață de 1800 mp, o construcție ce constă in spațiu comercial, birou de depozitare - garaje auto, conform certificatului de urbanism nr. 3074/12.11.2008, eliberat de Primăria Municipiului A.. Totodată reclamantul a fost de acord cu întabularea în favoarea pârâtei a construcției astfel realizate, intabula re ce s-a și realizat la data de 26.05.2010, conform C.F. depus la dosarul de fond.Din această declarație rezultă consimțământul proprietarului la dobândirea dreptului de superficie asupra terenului său de către pârâtă.

În opinia intimatei, este inadmisibilă interpretarea reclamantului, potrivit căreia, un act adițional, ce se referă la menținerea unor clauze contractuale vechi, cu caracter general, modifică sau se suprapune peste un acord expres, cu caracter particular, referitor la dreptul de a construi și de a dobândi în proprietate construcția respectivă.

Prezumția relativă, instituită de dispozițiile art. 492 din vechiul Cod civil, poate fi răsturnată prin dovedirea existenței unuia din cazurile de naștere a dreptului de superficie, ceea ce în speță susține intimata că am dovedit. Existând un acord prealabil al recurentului pentru edificarea construcțiilor pe terenul proprietatea sa, în beneficiul pârâtei, în calitate de superficiar, nu se poate nega intenția părților, asupra constituirii unui dezmembrământ al dreptului de proprietate. Intimata și-a exprimat acordul prin faptul că a edificat construcțiile și prin faptul că, ulterior, a înțeles să le intabuleze în cartea funciară.

Existența acordului părților reprezintă unul din cazurile care pot duce la nașterea dreptului de superficie. Constituirea dreptului de superficie presupune un acord prealabil sau concomitent edificării construcțiilor, acord care a existat, întrucât recurentul și-a exprimat acordul anterior edificării construcțiilor.

Atitudinea recurentul anterioară realizării construcțiilor, prezintă relevanță sub aspectul nașterii dreptului de superficie. Atunci când construcția se realizează pe baza acordului proprietarului terenului și al constructorului, constructorul devine proprietarul construcției și titularul unui drept de folosință asupra terenului, textul art. 494 din vechiul cod civil fiind inaplicabil. Acesta reprezintă singurul caz în care cel ce construiește pe terenul altuia devine proprietarul construcției.

Având în vedere că prezumția de proprietate recunoscută de lege în favoarea proprietarului funciar asupra construcției pe terenul proprietatea sa este relativă, intimata care a edificat construcțiile pe teren, a făcut dovada incontestabilă că este proprietarul construcțiilor.

Examinând recursul prin prisma motivelor invocate și în cadrul dat de art. 304-304 ind. 1 Cod procedură civilă tribunalul constată că nu este fondat.

Verificând sentința atacată, tribunalul apreciază că prima instanță a reținut o stare de fapt astfel cum rezultă din probele administrate în cauză și a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor legale incidente în cauză.

Critica adusă în recurs în sensul că prima instanță ar fi ignorat contractul dintre părți nu este întemeiată.

Astfel, din declarația autentificată sub nr. 402/03.02.2009 rezultă cu certitudine faptul că reclamantul și-a dat acordul ca pârâtul să construiască pe suprafața de 1800 mp înscrisă în CF_ A. cu numărul cadastral_ –C1 un spațiu comercial, birou de depozitare-garaje auto. În acest sens, prima instanță a reținut în mod corect faptul că reclamantul a fost de acord cu dobândirea de către pârât a dreptului de superficie asupra terenului. Clauza contractuală de renunțare la drepturi de care face vorbire reclamantul nu poate fi interpretată în sensul că pârâtul ar fi renunțat la dreptul de superficie. Acea clauză se referă la modul general la modificări și îmbunătățiri, ori reclamantul și-a dat acordul în mod expres nu doar pentru realizarea construcțiilor, ci și pentru intabularea construcțiilor în CF. Această declarație face dovada dreptului de superficie dobândit de pârât cu acordul reclamantului. De asemenea, această declarație notarială nu poate deriva din contractul încheiat între părți, ci are o existență de sine stătătoare, independent de contractul de închiriere care de altfel nu cuprinde nicio clauză referitoare la edificarea de construcții.

Cu privire la dreptul de superficie, prima instanță a reținut în mod corect existența acestuia, dat fiind consimțământul exprimat de reclamant-pârât reconvențional în declarația notarială de recunoaștere a acestui drept de întabulare a construcției în favoarea pârâtului reclamant reconvențional.

Pentru aceste considerente, tribunalul, în baza art. 312 Cod procedură civilă, va respinge recursul declarat de recurentul H. I. în contradictoriu cu intimata . împotriva sentinței civile nr. 7696 din 16.12.2013 pronunțată de Judecătoria A. în dosar nr._ având ca obiect constatare drept de superficie.

În temeiul disp. art. 274 Cod procedură civilă, va obliga recurentul să-i plătească intimatei suma de 1000 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocațial.

Pentru aceste motive,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge recursul declarat de recurentul H. I. în contradictoriu cu intimata . împotriva sentinței civile nr. 7696 din 16.12.2013 pronunțată de Judecătoria A. în dosar nr._ având ca obiect constatare drept de superficie.

Obligă recurentul să-i plătească intimatei suma de 1000 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocațial.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședința publică din data de 19.02.2014.

Președinte: Judecători:

A. Ș. H. O. L. L.

Grefier:

D. S.

Red.L.L: Tred.S.D.

2 ex- 05 03 2014

Nu se comunică părților

- reclamantul H. I., cu domiciliul procesual ales în A., ..4, .,

- pârâta S.C. F. C. S.R.L., cu sediul în A., Calea Timișorii nr.182, județul A.

Judecător C. A.-Judecătoria A.

← Constatare nulitate act juridic. Hotărâre din 09-12-2014,...		Pretenţii. Sentința nr. 1306/2014. Tribunalul ARAD →

Pretenţii. Hotărâre din 19-02-2014, Tribunalul ARAD

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Pretenţii. Hotărâre din 19-02-2014, Tribunalul ARAD