Anulare act. Decizia nr. 460/2015. Tribunalul ARAD
| Comentarii |
|
Decizia nr. 460/2015 pronunțată de Tribunalul ARAD la data de 20-04-2015 în dosarul nr. 460/2015
ROMÂNIA
TRIBUNALUL ARADOperator 3207/2504
SECȚIA I CIVILĂ
DOSAR NR._
DECIZIA CIVILĂ NR.460/A
Ședința publică din data de 20 aprilie 2015
Președinte R. M.
Judecător C. C. A.
Grefier F. M.
S-a luat în examinare apelul declarat de apelanții D. V. și Găfșan V. în contradictoriu cu intimații L. F., L. E., L. E., Tanațcu R. și ., împotriva sentinței civile nr.5607 din 24.11.2014 pronunțată de Judecătoria A. în dosar nr._, având ca obiect anulare act, rectificare CF.
La apelul nominal se prezintă reclamantul asistat de avocat G. M. din Baroul A., intimații L. E., Tanațcu R. și reprezentantul intimatei . avocat R. S. din Baroul A., absenții fiind intimații L. F. și L. E..
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Apelul este timbrat cu suma de 497,50 lei taxa judiciară de timbru.
S-a făcut referatul cauzei de grefierul de ședință, după care se constată că la data de 20.04.2015 avocat T. O. în calitate de apărător al intimatei L. E. a depus la dosar o cerere de renunțare la calitatea de apărător.
Avocatul apelanților depune la dosar împuternicire avocațială și solicită în probațiune audierea martorului N. C. M. angajatul Primăriei comunei Vinga, care s-a ocupat de transcrierea terenurilor.
Avocatul intimatei . solicită respingerea cererii de probațiune conform motivelor arătate în întâmpinare.
Intimații L. E. și Tanațcu R. solicită respingerea cererii de probațiune privind audierea martorului N. C. M..
Instanța văzând că reclamanții nu au solicitat audierea martorului în primă instanță, consideră că nu se impune completarea probațiunii, astfel că respinge cererea.
Nemaifiind alte cereri de formulat, tribunalul reține dosarul spre soluționare și acordă cuvântul asupra apelului declarat în cauză.
Avocatul apelanților solicită admiterea apelului schimbarea în tot a sentinței atacate, admiterea acțiunii, cu cheltuieli de judecată.
Intimata L. E. solicită respingerea apelului.
Intimatul Tanațcu R. solicită respingerea apelului.
Avocatul intimatei . solicită respingerea apelului conform întâmpinării, fără cheltuieli de judecată.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra apelului înregistrat la Tribunalul A. la data de 4 februarie 2015 constată că prin sentința civilă nr. 5607 din 24.11.2014 pronunțată de Judecătoria A. în dosar nr._ s-a respins acțiunea formulată de reclamantul D. V. și Gășfan V. împotriva pârâților L. F., L. E., L. E., Tanațcu R., A. A. SRL, ca nefondată.
În cauză nu au fost acordate cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel prima instanță a reținut că prin acțiunea formulată de reclamanții D. V. și Gășfan V. au solicitat în contradictoriu cu pârâții L. F., L. E., L. E., Tanațcu R., A. A. SRL anularea contractului de vânzare- cumpărare autentificat sub nr. 111/16.01.2014 la BNP F. T. I. din A. încheiat între pârâții L. F., L. E., L. E., Tanațcu R. în calitate de vânzâtori și . în calitate de cumpărător având ca obiect terenul agricol în suprafață de_ mp situat în satul Mănăștur, . înscris în CF cu nr._ Vinga nr. Cad._, și în consecință întabularea dreptului de proprietate al pârâților în cota de 1/4 fiecare. Convențiile depuse la dosar încheiate în 19.03.1994, respectiv 28.03.1994 nu au fost înscrise în cartea funciară.
Conform art. 1236 alin. 2 din cod civil Cauza este ilicită când este contrară legii și ordinii publice. (3) Cauza este imorală când este contrară bunelor moravuri, iar potrivit art. 1.237. Cod civil Cauza este ilicită și atunci când contractul este doar mijlocul pentru a eluda aplicarea unei norme legale imperative, iar sancțiunea caracterului ilicit al cauzei actului juridic este dată de dispozițiile art.1238 Cod civil (1) Lipsa cauzei atrage anulabilitatea contractului, cu excepția cazului în care contractul a fost greșit calificat și poate produce alte efecte juridice. (2)Cauza ilicită sau imorală atrage nulitatea absolută a contractului dacă este comună ori, în caz contrar, dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau, după împrejurări, trebuia s-o cunoască. De asemenea, conform art. 1239 Cod civil valabilitatea cauzei este prezumată până la proba contrară, iar sarcina unei astfel de probe incumbă în mod neîndoielnic celui ce invocă nevalabilitatea cauzei.
Prima instanță a mai reținut că incidente în cauză sunt și dispozițiile art. 14 Cod civil, potrivit cărora buna-credință se prezumă. În spetă, această prezumție nu a fost răsturnată, deoarece reclamanții nu au dovedit prin niciun mijloc de probă complicitatea la fraudă a cumpărătoarei, pârâta ..
În speță se observă că dreptul de creanță pretins dobândit de reclamanții beneficiari ai promisiunii de vânzare, nu a fost înscris în evidențele cadastrale înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare, astfel încât nu a devenit opozabil terților cumpărători, care sunt prezumați de bună credință. Reclamanții nu au probat nici susținerea potrivit căreia cauza ar fi ilicită și nici reaua credință a cumpărătoarei, deși sarcina probei le revenea.
În doctrină s-a stabilit că vânzarea – cumpărarea lucrului altuia, în cunoștință de cauză, reprezintă o operațiune speculativă, având o cauză ilicită și, deci, este nulă absolut. Așadar, pentru a interveni sancțiunea nulității absolute a unui astfel de contract, cel care o invocă trebuie să dovedească „cunoștința de cauza” a vânzătorului, dar și a cumpărătorului, deci reaua credință a acestora.
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este acel contract sinalagmatic prin care promitentul-vânzător se obligă să vândă, iar promitentul – cumpărător se obligă să cumpere un anumit bun, în baza unui contract de vânzare-cumpărare care se va încheia în viitor. Pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în baza promisiunii sau antecontractului bilateral de vânzare-cumpărare, este necesară o nouă manifestare de voință din partea părților, în sensul încheierii contractului vizat de o atare promisiune. Ca atare, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare nu are ca efect transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului, dând naștere doar unei obligații de a face – aceea de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare – astfel încât, în caz de nerespectare a ei de către una dintre părți, cealaltă parte poate cere doar despăgubiri. În ipoteza în care promitentul-vânzător nu-și respectă obligația asumată prin promisiunea de vânzare-cumpărare și, din această cauză, încheierea contractului de vânzare - cumpărare nu mai este posibilă – cazul în speță, răspunderea promitentului – vânzător față de promitentul cumpărător va consta în plata unor despăgubiri. Pe cale de consecință logică, dreptul promitentului-cumpărător corespunzător acestei obligații de dezdăunare a promitentului-vânzător este un drept de creanță, până la încheierea contractului de vânzare-cumpărare translativ de proprietate, promitentul-cumpărător neavând niciun drept asupra bunului ce face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare.
Pornind de la aceste considerente, teza caracterului ilicit al cauzei pe care este fundamentată acțiunea privind nulitatea contractului de vânzare-cumpărare autentificat, nu poate să fie susținută doar din perspectiva simplei cunoașteri a existenței promisiunii de vânzare-cumpărare încheiate anterior. Prima instanță a apreciat că evaluarea bunei-credințe a pârâtei-cumpărătoare trebuie să se facă luând în considerare mai mulți factori, între care: faptul că vânzarea-cumpărarea s-a perfectat la aproximativ 20 ani de la data la care devenise exigibilă obligația de încheiere în formă autentică a contractului ce derivă din promisiunea de vânzare-cumpărare pretins a fi încheiată, faptul că prețul vânzării a fost superior celui negociat cu promitenții-cumpărători, fiind achitat prin mijloace de plată necontestate, faptul că promisiunea de vânzare-cumpărare nu a fost notată în cartea funciară, faptul nerealizării formalităților de publicitate care să asigure opozabilitatea față de terți a acestei convenții.
Nu reiese din declarația martorilor audiați în cauză că pârâta . ar fi știut de existența antecontractelor de vânzare cumpărare pretins a fi încheiate în 1994. Pe de altă parte convenția pretins încheiată pe data de 19.03.1994 poartă doar semnătura pârâtei L. E., iar terenul nu este clar identificat, iar a doua convenție pretins încheiată la data de 28.03.1994 nu este semnată de niciunul dintre pârâți.
Potrivit dispozițiilor art.901 Cod civil (1) Sub rezerva unor dispoziții legale contrare, oricine a dobândit cu bună-credință vreun drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă, la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din cartea funciară.
Rezultă din probatoriul administrat că terenul în litigiu nu se mai află în prezent în proprietatea pârâților de rând 1-4, iar reclamanții nu au făcut dovada cauzei ilicite sau a relei credințe a pârâților cu privire la încheierea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 111/16.01.2014 la BNP F. T. I..
De asemenea, prima instanță a mai reținut că nu există nici un motiv de nulitate absolută, iar promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare nu are ca efect transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului, ci de naștere unei obligații de a face-aceea de a încheia în viitor contractul de vânzare - cumpărare.
Pentru motivele de mai sus prima instanță a respins acțiunea formulată cu privire la cererea principală și implicit cu privire la cererile subsidiare.
De asemenea, prima instanță a reținut că pârâții de rând 1-4 nu au solicitat cheltuieli de judecată, iar pârâta persoană juridică A. A. SRL nu a făcut dovada cheltuielilor de judecată solicitate, sens în care acestea nu au fost acordate.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel apelanții D. V. și Gășfan V. prin care solicită admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinței atacate, admiterea acțiunii, respectiv anularea contractului de vânzare cumpărare autentificat cu încheierea nr.111/16.01.2014 de N. Public F. T. I. A., încheiat între intimații L. F., L. E., L. E., R. Tanatcu, în calitate de vânzători, pe de o parte și S.C. A. A. S.R.L, în calitate de cumpărător, pe de altă parte, având ca obiect terenul agricol în suprafața de 10.000 mp agricol situat pe raza satului Mănăștur, ., înscris în titlul de proprietate numărul_/29.11.1993 eliberat de Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor A., situat în ., vecinătăți N-A177/1/11, E-De175/1, S-A177/1/13, V-De177/2, înscris în CF nr._ Vinga, cu număr top cad._, și repunerea părților în situația anterioară, îndrumarea O.C.P.I. A. să efectueze cuvenitele modificări în CF, respectiv să radieze dreptul de proprietate al intimatei S.C. A. A. S.R.L. de sub B4 și să înscrie dreptul de proprietate al intimaților potrivit cotelor de proprietate pe care aceștia le dețin, de ¼ părți fiecare. Cu cheltuieli de judecată în primă instanță și în apel.
În fapt apelanții arată că, au motivat acțiunea la prima instanță prin aceea că intimații au fost titulari ai dreptului de proprietate în cote părți de ¼ fiecare asupra terenului agricol în suprafața de 10.000 mp situat pe raza satului Mănăștur, ., înscris în titlu de proprietate numărul_/29.11.1993 eliberat de Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor A., dobândit în baza L 18/1191 privind fondul funciar, cu titlu de moștenire după defunctul lor tată Lăcătus G.. La data de 19.03.1994, apelanta Gășfan V. a încheiat cu intimații L. E. și R. Tanatcu o promisiune sinalagmatica de vânzare-cumpărare, prin care aceștia s-au obligat să îi vândă, iar aceasta s-a obligat să cumpere, suprafața de 5000 mp teren agricol situat pe raza satului Mănăștur, ., înscris în titlul de proprietate numărul_/29.11.1993 eliberat de Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor A., situat în ., vecinătăți N-A177/1/11, E-De175/1, S-A177/1/13, V-De177/2, cu prețul de 240.000 lei. Prețul a fost achitat integral, iar apelanta Gășfan V. a fost pusă în posesia terenului la data încheierii convenției.
Convenția s-a consemnat într-un înscris sub semnătura privată, semnat de părți și martori. De la încheierea convenției și până în prezent, a posedat terenul, l-a folosit, a achitat taxele fiscale aferente, nu a fost tulburată în posesia și folosința terenului, nu au existat persoane care au revendicat dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu. După încheierea convenției, le-a solicitat intimaților să îi pună la dispoziție toate înscrisurile și să facă toate demersurile care îi revin în vederea deschiderii unei cărți funciare noi, parcelarii și intabulării terenului, a dreptului de proprietate al acestora în CF, respectiv în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în forma autentică, însă aceștia nu au dat curs solicitării sale de soluționare a diferendului pe cale amiabilă, situație în care s-a văzut nevoită să promoveze o acțiune în justiție.
Apelantul D. V. arată că la data de 28.03.1994, a încheiat cu intimații L. F. și L. E. o promisiune sinalagmatica de vânzare-cumpărare, prin care acestea s-au obligat să îi vândă, iar apelantul s-a obligat să cumpere, suprafața de 5000 mp teren agricol situat pe raza satului Mănăștur, ., înscris în titlul de proprietate numărul_/29.11.1993 eliberat de Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor A., situat în ./1/12, vecinătăți N-A177/1/11, E-De175/1, S-A177/1/13, V-De177/2, cu prețul de 200.000 lei. Prețul a fost achitat integral, iar apelantul D. V. a fost pus în posesia terenului la data încheierii convenției.
Convenția s-a consemnat într-un înscris sub semnătura privată, semnat de părți și martori. De la încheierea convenției și până în prezent, apelantul D. V. arată că a posedat terenul, l-a folosit, a achitat taxele fiscale aferente, nu a fost tulburat în posesia și folosința terenului, nu au existat persoane care au revendicat dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu. La data încheierii celor două convenții, exista o parcelare convențională tacită a terenului în două loturi de cate 5000 mp fiecare lot. Un lot a fost deținut în comun și înstrăinat de intimații de ordin 1, 2 iar celalalt lot a fost deținut în comun și înstrăinat de intimații de ordin 3, 4. Apelanții au preluat parcelele astfel cum au fost partajate, folosite și înstrăinate de către intimați.
După încheierea convenției, le-a solicitat intimaților să îi pună la dispoziție toate înscrisurile și să facă toate demersurile care îi revin în vederea deschiderii unei cărți funciare noi, parcelarii și intabulării terenului, a dreptului de proprietate al acestora în CF, respectiv în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, însă aceștia nu au dat curs solicitării sale de soluționare a diferendului pe cale amiabilă, situație în care s-a văzut nevoit să promoveze o acțiune în justiție.
Apelanții arată că au promovat o acțiune în justiție, înregistrată sub numărul_ al Judecătoriei A., prin care au solicitat încetarea stării de coproprietate asupra terenului agricol în suprafață de 10.000 mp agricol situat pe raza satului Mănăștur, ., înscris în titlul de proprietate numărul_/29.11.1993 eliberat de Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor A., situat în ./1/12, vecinătăți N-A177/1/11, E-De175/1, S-A177/1/13, V-De177/2, prin parcelare în două loturi distincte de câte 5000 mp fiecare lot și prin atribuirea unui lot în natură intimaților de ordin 1, 2 și atribuirea unui lot în natură intimaților de ordin 3, 4, obligarea intimaților de ordin 1, 2, respectiv L. F. și L. E., să le pună la dispoziție toate înscrisurile și să facă toate demersurile care le revin în vederea încheierii cu apelantul D. V. a contractului de vânzare - cumpărare în forma autentică, având ca obiect suprafața de 5000 mp teren agricol situat pe raza satului Mănăștur, ., înscris în titlul de proprietate numărul_/29.11.1993 eliberat de Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor A., situat în ./1/12, vecinătăți N-A177/1/11, E-De175/1, S-A177/1/13, V-De177/2, în caz contrar, sentința să țină loc de contract de vânzare autentic, respectiv de consimțământul intimaților de ordin 1,2, la deschiderea unei cărți funciare noi, intabularea terenului în cartea funciara pe numele acestora și transcrierea dreptului de proprietate în favoarea apelantului D. V.; obligarea intimaților de ordin 3, 4, respectiv L. E. și R. Tanatcu să îi pună la dispoziție toate înscrisurile și să facă toate demersurile care le revin în vederea încheierii cu apelanta Gășfan V. a contractului de vânzare - cumpărare în forma autentică, având ca obiect suprafața de 5000 mp teren agricol situat pe raza satului Mănăștur, ., înscris în titlul de proprietate numărul_/29.11.1993 eliberat de Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor A., situat în ., vecinătăți N-A177/1/11, E-De175/1, S-A177/1/13, V-De177/2, în caz contrar, sentința să țină loc de contract de vânzare autentic, respectiv de consimțământul intimaților de ordin 3, 4, la deschiderea unei cărți funciare noi, intabularea terenului în cartea funciara pe numele acestora și transcrierea dreptului de proprietate în favoarea apelantei Gășfan V. și îndrumarea O.C.P.I. A. să efectueze cuvenitele modificări în CF respectiv să deschidă o carte funciara nouă în care să se intabuleze terenul și dreptul de proprietate al intimaților, după care să se transcrie dreptul de proprietate asupra terenului în favoarea apelantului D. V. un lot de 5000 mp și a apelantei Gășfan V. un lot de 5000 mp, cu titlu de cumpărare.
Apelanții învederează că la dispoziția instanței, O.C.P.I. A., le-a comunicat că terenul în litigiu este înscris în CF nr._ UAT Vinga. Din extrasul acestei cărți funciare rezultă că intimatul S.C. A. A. S.R.L. și-a înscris dreptul de proprietate în cota de 1/1 în baza contractului de vânzare cumpărare nr.111/16.01.2014 încheiat cu intimații de ordin 1-4.
În acest sens, apelanții invocă dispozițiile art. 897 din Noul Cod civil. Consideră că atât intimații vânzători, cât și intimatul cumpărător au fost de rea credință la încheierea contractului de vânzare cumpărare atacat. Astfel, aceștia au cunoscut că terenul în litigiu a fost vândut apelanților, că de la data cumpărării până în prezent au posedat și au folosit terenul. Și în prezent terenul în litigiu este posedat și folosit de apelanți, este cultivat, iar intimatul cumpărător S.C. A. A. S.R.L., nu a fost pus în posesia terenului și nu a folosit terenul în litigiu.
De asemenea, apelanții consideră că orice cumpărător de bună credință, anterior cumpărării unui bun imobil, se informează cu privire la regimul juridic al bunului, iar odată cu încheierea contractului și achitarea prețului, este pus în posesia imobilului. Altfel, cumpărătorul își asumă riscul ca imobilul să fi fost înstrăinat unei alte persoane în baza unui act juridic anterior celui în baza căruia și-a înscris dreptul de proprietate în CF.
Apelanții învederează faptul că probele administrate în fața instanței de fond, confirmă starea de fapt invocată de aceștia în motivarea acțiunii. Prin sentința atacată, instanța de fond a respins acțiunea acestora. Apreciază că sentința atacată este netemeinică și nelegală. Instanța de fond, în mod eronat a reținut că cele două antecontracte de vânzare cumpărare nu au fost semnate de către promitenții vânzători intimați. Antecontractul denumit convenție, încheiat la data de 19.03.1994, la rubrica vânzători, a fost semnat de intimații R. Tănațcu și L. E.. Acest înscris nu a fost defăimat ca fals și își produce efectele juridice depline. Antecontractul denumit convenție, încheiat la data de 28.03.1994, la rubrica vânzători a fost semnat de intimații L. E. și L. F.. Acest înscris nu a fost defăimat ca fals și își produce efectele juridice depline.
Cu privire la reaua credință a intimaților L. F., L. E., L. E. și Tănațcu R., apelanții consideră că aceasta rezultă implicit și vădit din vânzarea succesivă a terenului în litigiu, încasarea prețului de două ori pentru același bun, încălcarea obligației asumate prin prima convenție. Reaua credință a intimatului S.C. A. A. S.R.L. rezultă din împrejurarea că de la data încheierii convențiilor cu intimații L. F., L. E., L. E. și Tănațcu R., terenul s-a aflat în posesia și folosința apelanților, la data încheierii contractului atacat terenul în litigiu s-a aflat în posesia și folosința acestora și în prezent terenul se află în posesia și folosința apelanților. Intimata S.C. A. A. S.R.L., nu a fost pusă în posesia terenului, nu a folosit terenul. Mai mult, reprezentanții acesteia au fost încunoștințați de personalul din compartimentul de specialitate al Primăriei Comunei Vinga Jud. A., cu privire la împrejurarea că terenul în litigiu a fost înstrăinat în favoarea apelanților, că îl posedă și îl folosesc și că intimații promitenți vânzători L. F., L. E., L. E. și Tănațcu R., înstrăinează terenul a doua oară în frauda drepturilor și intereselor legitime ale acestora.
De asemenea, arată că martorul N. I., a declarat că a auzit de la colegi că reprezentanților intimatei S.C. A. A. S.R.L, au fost atenționați în primărie cu privire la situația terenului în litigiu, însă nu a fost de față când reprezentanții acesteia au fost atenționați.
Ulterior audierii acestui martor, au aflat numele, prenumele și adresa angajatului Primăriei Comunei Vinga, care i-a atenționat în mod direct pe reprezentanții intimatei că terenul în litigiu a fost înstrăinat, că se află în posesia și folosința apelantilor, iar prin încheierea unui nou contract de vânzare cumpărare pentru același teren, se fraudează drepturile și interesele acestora. Acela fiind N. C. M., domiciliat în Vinga, nr.347, jud. A.. Ambele antecontracte au fost încheiate în luna martie 1994. Ambele convenții se supun legii sub incidența căreia s-au încheiat. Acestea s-au încheiat sub incidența Codului civil din 1865 și sub incidența Decretului lege 115/1938, pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare. În acest sens apelanții au invocat dispozitiile art. 969 al. l, art. 970 al. l, art.1176, art.1313 și art.1336 din Codul civil/1965.
Față de dispozițiile legale sus menționate, apelanții consideră că motivarea instanței de fond privind lipsa efectelor celor două antecontracte de vânzare cumpărare, este neînetemeiată și vădit nelegală. În antecontractul de vânzare cumpărare din 19.03.1994, terenul în litigiu a fost identificat prin suprafață și amplasament în . la P., fiind identificat și în fapt odată cu punerea în posesie la data încheierii convenției. În antecontractul de vânzare cumpărare din 28.03.1994, terenul în litigiu a fost identificat prin suprafață și amplasament în fapt, odată cu punerea în posesie la data încheierii convenției. Chiar dacă nu s-a consemnat . a rezultat din adeverința de reconstituire a dreptului de proprietate. La data încheierii celor două antecontracte de vânzare cumpărare nu a existat titlu de proprietate și alte elemente tehnice topografice de identificare a terenului. Din probele administrate în cauză, rezultă în mod vădit și cert că terenul în litigiu a fost identificat încă de la încheierea celor două antecontracte de vânzare cumpărare, identificare confirmată de toate înscrisurile și operațiunile cadastrale ulterioare.
În acest sens apelanții au invocat dispozițiile art. 22, art. 24 și art. 25 din D.L. 115/1938 și arată că au îndeplinit toate condițiile prevăzute de art. 22, art. 24 și art. 25 din D.L. 115/1938, ambele antecontracte de vânzare cumpărare au fost încheiate anterior contractului terțului intimat S.C.A. A. S.R.L, ambii au fost în posesia terenului la data când a contractat terțul dobânditor, iar acesta din urmă a fost de rea credință la contractare, întrucât astfel cum au arătat mai sus, anterior contractării, funcționar din cadrul Primăriei Comunei Vinga le-a adus la cunuștiință în mod expres reprezentanților terțului că terenul în litigiu a fost înstrăinat anterior în favoarea apelanților, că posedă și folosesc terenul, că se poartă ca și adevărații proprietari față de teren precum și că prin noua contractare îi supune pe aceștia la fraudă din partea promitenților vânzători, chiar și pe terțul dobânditor.
Pentru toate aceste considerente, apelanții solicită admiterea apelului astfel cum este formulat și motivat în fapt și în drept, cu cheltuieli de judecată în primă înstanță și în apel.
În drept au invocat dispozițiile art. 897 din Noul Cod civil, art. 969 al. l, art. 970 al.l, art. 1176, art. 1313, art. 1336 din Cod civil/1865, art. 22, art. 24, art. 25 din D.L. 115/1938.
Intimata L. E. a depus la dosar întampinare prin care solicită respingerea apelului formulat de către apelanți, cu privire la anularea contractului de vânzare-cumpărare ca fiind nefondat si menținerea sentinței civile nr. 5607/24.11.2014 a Judecătoriei A. ca fiind temeinică și legală.
În motivare consideră că în mod corect instanța de fond și-a motivat soluția prin faptul că apelanții nu au putut face dovada relei credințe a intimatei A. A. SRL, astfel că apelanții nu au putut face dovada relei credințe în semnarea contractului de vânzare-cumpărare, autentificat cu nr. 111/16.01.2014, încheiat la notariatul Public F. T..
Intimata L. E. precizează că, contract de vânzare-cumpărare a îndeplinit toate condițiile prevăzute de lege. De asemenea, precizează că dacă ar fi existat vreo suspiciune cu privire la calitatea de vânzătoare a acesteia nu s-ar fi putut încheia acest contract vânzare - cumpărare în formă autentică. Apelanții au depus odată cu acțiunea și o convenție, încheiată în 28 martie 1994, prin care aceasta împreună cu intimata L. F. au fost de acord cu vânzarea unei suprafețe de 0,50 Ha, teren arabil.
Învederează că acea convenție a fost semnată pentru o altă suprafață de teren pe care intimata L. E. i-a vândut-o apelantului D. V.. De altfel, din conținutul convenției nu reiese despre care suprafață de teren este vorba, respectiv ce suprafață de teren s-a vândut.
Intimata L. E. arata ca a achitat toate taxele cu privire la acea suprafață de teren ce îi revine, fiind cunoscută și la Primărie ca fiind proprietară a terenului. De asemenea, așa cum și instanța de fond a sesizat, se poate constata faptul că apelantul D. V., care are calitatea de cumpărător, nu a semnat acea convenție. Se cunoaște faptul că, contractul de vânzare-cumpărare este un contract bilateral, în care ambele părți, atât vânzătorul cât și cumpărătorul, au atât obligații cât și drepturi, iar pentru ca un contract să fie valabil, chiar dacă este sub semnătură privată, consideră că trebuie să fie semnat de către ambele părți, ceea ce nu se poate spune în acest caz.
Corespunde adevărului, că anterior s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărare între intimata L. E. și apelant, însă acel contract nu a fost autentificat niciodată de către un notar, și nu a fost cu privire la acel teren pe care apelantul îl solicită.
Intimata L. E. nu înțelege de ce în această perioadă de 21 ani, apelantul D. V. nu a solicitat autentificarea contractului la notar, pentru a putea să se intabuleze la Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară A.. Abia când aceasta a vândut terenul și a comunicat apelanților că nu îl mai dă spre arendare, întrucât nu mai este terenul acesteia, au hotărât să o dea în judecată, amenințandu-o că îi va lua terenul. Faptul că nu s-a intabulat și nu a solicitat autentificarea contractului de vânzare-cumpărare timp de 21 ani, intimata L. E. consideră că nu este vorba despre terenul în speță, ci este vorba despre un alt teren pe care i l-a vândut apelantul D. V..
Pentru toate aceste motive solicită respingerea apelului formulat de către apelanții.
În drept, intimata L. E. a invocat dispozitiile art. 205 din Cod Procedura Civilă, art. 31 din Legea 7/1996 și art 50 din Legea 7/1996.
Intimata S.C. A. A. S.R.L., a depus la dosar întâmpinare prin care solicită respingerea apelului ca fiind netemeinic și nelegal și păstrarea în totalitate a sentinței civile nr. 5607/24.11.2014 pronunțată de judecătoria A. în prezentul dosar, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, consideră că sentința pronunțată de instanța de fond este temeinică și legală.
Față de apelul declarat de apelanți, precizează că acesta nu reprezintă altceva decât o reiterare a acțiunii principale, nu reflectă și nu scoate în evidență numic nou ce poate fi dedus judecății în afară de un singur aspect și anume că la această dată se mai propune audierea unui nou martor, respectiv N. C. M., cu care apelanții, în apel, doresc să arate că acel funcționar din Primăria Vinga a informat pe intimata S.C. A. A. S.R.L. de existența primului contract și că terenul a fost înstrăinat.
Consideră că prin această cerere de probațiune, se vrea completarea a ceea ce nu s-a justificat în prima instanță și anume reaua credintă a acesteia. Ori, prima instanță, în motivarea sentinței apelate, arată clar că apelanții nu au răsturnat prezumția de bună credință a intimatei S.C. A. A. S.R.L. și nu au dovedit prin nici un mijloc de probă complicitatea la fraudă a acesteia.
Chiar și prin audierea martorului N. I. propus de apelanți nu s-a reușit justificarea susținerilor acestora, că, intimata S.C. A. A. S.R.L. ar fi avut cunoștință de contractul de vânzare anterior și că folosința nu a fost a vânzătorilor.
Totodată arată ca prin înscrisul depus la data de 25.11.2014, respectiv răspunsul dat de Primăria Vinga la adresa instanței, se confirmă cine a fost cunoscut că și proprietar al terenului respectiv și cine a achitat impozitul, aspecte confirmate chiar de către apelanți prin răspunsul la interogatoriu. Promisiunea de care se prevalează apelanții nu este un contract de vânzare-cumpărare, fiind o promisiune de a face sau nu. Această promisiune nu respectă însă cadru legal deoarece, așa cum în mod corect a sesizat și prima instanță de judecată, lipsesc semnăturile părților, identificarea terenului, deși aceștia susțin că la acea dată exista T.P. din care se putea individualiza concret terenul propus a se înstrăina; ba mai mult, prin probațiunea efectuată s-a justificat clar că intimații nu au înstrăinat apelanților terenul care face obiectul contractului de vânzare cumpărare a căruia anulare s-a solicitat.
Intimata S.C. A. A. S.R.L., față de propunerea de probațiune solicitată prin apel, respectiv audierea unui nou martor, arată că se opune din următoarele considerente: a) în conformitate cu prevederile art. 194 lit. e) respectiv art. 249-254 apelanții au depus lista cu martorii propuși prin care și-au susținut acțiunea - martori admiși și audiați, după care apelantul nu a mai solicitat completarea probațiunii pe care instanța de judecată să o respingă justificat sau nu. Apelanții nu au solicitat completarea probațiunii, astfel încât la acest moment nu se mai poate discuta admisibilitatea unei astfel de cereri care nu a fost formulată.
b) Chiar și instanța de judecată a fost lămurită și nu a mai solicitat din oficiu completarea probelor. În temeiul prevederilor art. 254 alin. (6) din Legea nr. 134/2010 în calea de atac, părțile nu pot contesta în nici un fel faptul că instanța de fond nu a dispus, din oficiu, administrarea altor probe decât cele propuse de părți.
c) În temeiul prevederilor art. 478 din legea nr. 134/2010, deoarece prima instanță a admis toate probele solicitate de părți, solicită instanței de apel a avea în vedere prevederile art 478 alin. (2) respectiv art. 479 alin. (2) iar în acest sens să respingă această solicitare de probațiune, deoarece, această probă nu poate aduce nimic nou, această solicitare nu poate fi catalogată ca o probă nouă.
d) Față de această probațiune, arată că este îndreptată direct abia după ce s-a motivat sentința, pentru a justifica la această dată reaua credință a intimatei S.C. A. A. S.R.L. și nu se dorește a se justifica buna-credintă a apelanților, respectiv faptul că au cumpărat acel teren și nu altul, de ce nu au efectuat vreun act sau fapt pentru definitivarea promisiuni respective etc.
În ceea ce privește susținerile apelanților că aceștia au posedat terenul, l-au folosit, nu au fost tulburați în posesie și folosința terenului, nu au existat persoane care au revendicat dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu, intimata S.C. A. A. S.R.L. arată că nu se afla într-o acțiune de uzucapiune, acțiunea fiind de anulare contract bazată pe prevederile art. 897 din legea nr. 287/2009.
De altfel, la dosarul cauzei nu există notificarea și confirmarea de primire prin care apelanții să fi solicitat rezolvarea promisiunii la notarul public, măcar pentru a dovedi buna-credință a acestora, fapt rezultat și din interogatoriul administrat acestora unde au recunoscut că nu au solicitat în scris perfectarea acelor înscrise. Chiar din înscrisurile emise și anume certificatul fiscal emis de către Primăria Vinga nu se face mențiune cum că terenul respectiv este înstrăinat altei persoane, acest act fiind în concordanță cu adresa emisă instanței de către Primăria Vinga unde se arată clar cine este proprietar și cine a achitat impozitul fără a se mai putea interpreta aceste acte emise de Primărie dacă ar fi fost adevărat ceea ce susțin apelanții, aceștia figurând ei c-a și proprietari iar certificatul fiscal nu se putea elibera fapt de care aceștia nu amintesc și nici nu combat susținerile scrise ale Primăriei semnate chiar de martorul folosit N. I..
În considerarea acestor aspecte, intimata S.C. A. A. S.R.L. învederează faptul că principiul de drept invocat de apelanți în susținerea cererii de anulare a contractului de vânzare-cumpărare, respectiv resolute jure dantis resolvitur jus accipientis, cunoaște mai multe excepții, printre care se numără și cazul subdobânditorului de bună credință și cu titlu oneros al unui imobil. În speță sunt îndeplinite cele două condiții, respectiv caracterul oneros al actului și buna-credință a subdobânditorului, bună credință fiind prezumată în condițiile art. 938 din Legea nr. 287/2009 - Noul Cod civil, iar această prezumție nu a fost răsturnată de către apelanți.
În concluzie, principiul de drept invocat de apelanți în susținerea cererii de anulare a contractului de vânzare-cumpărare, respectiv resolute jure dantis resolvitur jus accipientis nu este aplicabil în prezenta speță, atâta timp cât intimata S.C. A. A. S.R.L. a fost cumpărătoare de bună credință și a dobândit cu titlu oneros terenul în discuție, motiv pentru care, consideră că este apărată de efectele declarării nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare.
Mai mult decât atât, în cazul vânzării lucrului altuia, nulitatea nu poate fi invocată de către un terț decât în cazul în care ambele părți au fost de rea credință la momentul încheierii actului (nulitate absolută pentru cauză ilicită), în rest, dacă cel puțin cumpărătorul a fost de bună credință, numai acesta poate invoca nulitatea relativă pentru eroare asupra calității esențiale a vânzătorului.
În speță se observă că dreptul de creanță dobândit de apelanții beneficiari ai promisiunii de vânzare, nu a fost înscris în evidențele cadastrale înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare, astfel încât nu a devenit opozabil terților cumpărători (în speță intimata S.C. A. A. S.R.L.), care sunt prezumați de bună credință.
Având în vedere considerentele menționate, intimata S.C. A. A. S.R.L. solicită respingerea apelului ca fiind netemeinic și nelegal și păstrarea în totalitate a sentinței civile nr. 5607/24.11.2014 pronunțată de judecătoria A., cu cheltuieli de judecată.
În drept a invocat dispozițiile art. 205 din Legea nr. 134/2010 - Noul Cod de procedură civilă.
Apelanții au depus la dosar răspuns la întâmpinarea formulată de intimata L. E., precum și la întâmpinarea formulată de intimata S.C. A. A. S.R.L. prin care arată că își mențin apelul și acțiunea astfel cum au fost formulate și motivate în fapt și în drept.
În probațiune au depus la dosar înscrisuri.
Intimații L. F., L. E. și Tanațcu R. nu au depus la dosar întâmpinare.
Analizând apelul de față, prin prisma motivelor formulate și a probelor administrate, tribunalul apreciază că acesta este nefondat, potrivit următoarelor considerente:
Prima instanță a respins anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 111/16.01.2014 la BNP F. T. I. din A. încheiat între pârâții L. F., L. E., L. E., Tanațcu R. în calitate de vânzători și . în calitate de cumpărător având ca obiect terenul agricol în suprafață de_ mp situat în satul Mănăștur, . înscris în CF cu nr._ Vinga nr. Cad._.
Tribunalul apreciază că prima instanță a statuat corect că, din coroborarea dispozițiilor art.1236-1239 Cod civil, valabilitatea cauzei este prezumată până la proba contrară, iar sarcina unei astfel de probe incumbă în mod neîndoielnic celui ce invocă nevalabilitatea cauzei.
De asemenea, prima instanță a apreciat corect necesitatea probării complicității terțului la presupusa fraudă realizată în detrimentul reclamanților-apelanți, cu ocazia încheierii contractului a cărui anulare se solicită în litigiul pendinte și incidența în cauză a dispozițiilor art. 14 Cod civil, potrivit cărora buna-credință se prezumă. Or, reclamanții-apelanți nu au dovedit prin niciun mijloc de probă complicitatea la fraudă a cumpărătoarei, pârâta-intimată S.C. A. A. S.R.L.
Tribunalul are în vedere faptul că dreptul de creanță al reclamanților-apelanți, beneficiari ai promisiunii de vânzare-cumpărare, nu a fost înscris în cartea funciară anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare a cărui anulare se cere, motiv pentru care nu a devenit opozabil terților cumpărători, prezumați de bună-credință până la proba contrară. Reclamanții-apelanți nu au reușit să dovedească nici cauza ilicită și nici reaua-credință a cumpărătoarei-intimate S.C. A. A. S.R.L., în pofida faptului că sarcina probei le incumba.
Nulitatea absolută a unui contract de vânzare – cumpărare a lucrului altuia, poate interveni doar atunci când acesta are la bază o cauză ilicită, constând în aceea că ambele părți contractante cunosc faptul că lucrul, ce face obiectul contractului aparține unui terț și urmăresc fraudarea acestuia. Ca atare, partea care invocă nulitatea trebuie să dovedească faptul că ambele părți contractante au fost în cunoștință de cauză că bunul contractat aparține unui terț și că s-a urmărit fraudarea terțului, mai precis reaua-credință a părților contractante.
Asemeni primei instanțe, tribunalul reține că promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare nu are drept efect transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului ce face obiectul promisiunii, ci dimpotrivă, ea are ca efect doar nașterea unei obligații de a face, respectiv de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare – astfel încât, în caz de nerespectare a ei de către una dintre părți, cealaltă parte poate cere doar despăgubiri.
Din aceste motive, caracterul ilicit al cauzei pe care se întemeiază acțiunea privind nulitatea contractului autentic de vânzare-cumpărare, ce ar fi nesocotit o promisiune anterioară de vânzare-cumpărare, nu se poate determina numai prin prisma cunoașterii existenței promisiunii de vânzare-cumpărare încheiate anterior. Prima instanță a apreciat corect că evaluarea bunei-credințe a pârâtei-cumpărătoare trebuie să se facă luând în considerare mai mulți factori, printre care se numără faptul că promisiunea de vânzare-cumpărare nu a fost notată în cartea funciară și ca atare nu a fost asigurată opozabilitatea față de terți a acesteia.
De asemenea, din declarația martorilor audiați în fața primei instanțe nu rezultă că pârâta-intimată S.C. A. A. S.R.L. ar fi știut de existența antecontractelor de vânzare-cumpărare pretins a fi încheiate în 1994. În consecință, nu s-a dovedit complicitatea terțului la presupusa fraudă realizată în detrimentul reclamanților-apelanți. În ce privește motivele de apel, acestea nu pot fi primite întrucât nu rezultă din niciun mijloc de probă implicarea terțului cumpărător S.C. A. A. S.R.L. în presupusa fraudă comisă de pârâții-intimați. Martorul N. I. nu a fost de față când reprezentanții primăriei ar fi atenționat terțul cu privire la antecontractele încheiate anterior contractului de vânzare-cumpărare, la care a participat terțul. Martorul mai arată expres că primăria nu a realizat niciodată vreun act scris de informare a terțului cumpărător, fapt ce consolidează prezumția bunei-credințe a acestuia.
De asemenea, acțiunea reclamanților-apelanți este nefondată, întrucât înscrisurile ce reprezintă convențiile anterioare încheierii contractului de vânzare-cumpărare, a cărui anulare se cere, fie nu întrunesc cerințele de validitate a probei cu înscrisuri, fie mențiunea privind obiectul convenției este neclară. Astfel, convenția pretins încheiată la data de 19.03.1994 poartă doar semnătura pârâtei L. E., iar terenul nu este clar identificat, în vreme ce a doua convenție, pretins încheiată la data de 28.03.1994 nu este semnată de niciunul dintre pârâți.
Prin urmare, prima instanță a pronunțat o hotărâre legală și temeinică respingând acțiunea reclamanților, iar apelul declarat de aceștia este nefondat, urmând a fi respins în baza art.480 alin.1 Cod procedură civilă.
Întrucât nu se pune problema cheltuielilor de judecată,
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul formulat de apelanții D. V. CNP_ cu domiciliul în ., . și GĂȘFAN V. CNP_ cu domiciliul în ., ., ambii cu domiciliul procesual ales în A., .. 3, . la cabinet avocat G. M., în contradictoriu cu intimații L. F. cu domiciliul în .. 162, județ A., L. E. cu domiciliul în .. 481, județ A., L. E. cu domiciliul în .. 481, județ A., TANAȚCU R. cu domiciliul în .. 471, județ A. și S.C.A. A. S.R.L. cu sediul în A., .. 9-11, ., județ A. și cu sediul ales la cabinet avocat R. S. în A., .. 9, ., împotriva Sentinței civile nr. 5607/24.11.2014 pronunțată de Judecătoria A..
Fără cheltuieli de judecată.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică din 20.04.2015.
Președinte, Judecător,
R. M. C. C. A.
Grefier,
F. M.
Red.CCA/Thred.LK
Data:27.04..2015
8ex./ 6com./
Se comunică cu:
apelanții D. V. și Gășfan V. ambii cu domiciliul procesual ales în A., .. 3, . la cab. av. G. M.
intimata L. F. cu domiciliul în .. 162, județ A.
intimata L. E. cu domiciliul în .. 481, județ A.
intimata L. E. cu domiciliul în .. 481, județ A.
intimatul Tanațcu R. cu domiciliul în .. 471, județ A.
intimata S.C.A. A. S.R.L. cu sediul ales la cab. av. R. S. în A., .. 9, .
Prima instanță – Judecătoria A.– judecător N. R.
| ← Partaj judiciar. Hotărâre din 20-04-2015, Tribunalul ARAD | Pretenţii. Sentința nr. 714/2015. Tribunalul ARAD → |
|---|
