Obligaţie de a face. Decizia nr. 499/2015. Tribunalul ARAD
| Comentarii |
|
Decizia nr. 499/2015 pronunțată de Tribunalul ARAD la data de 22-04-2015 în dosarul nr. 5488/55/2014
ROMÂNIA
TRIBUNALUL A. operator 3207/2504
SECȚIA I CIVILĂ
DOSAR NR._
DECIZIA CIVILĂ NR.499
Ședința publică din data de 22 aprilie 2015
Președinte S. N.
Judecător H. O.
Grefier D. P.
S-a luat în examinare, apelul declarat de apelanta pârâtă . în contradictoriu cu intimata reclamanta B. D. M. și intimata pârâtă Asociația de P. . civile nr. 5488/18.11.2014 pronunțată de Judecătoria A. în dosarul civil nr._, având ca obiect obligație de a face.
La apelul nominal se prezintă reprezentantul apelantei pârâte, avocat B. C. F. din Baroul A., reprezentanta intimatei reclamante, avocat Hay M. din Baroul A. și reprezentantul intimatei pârâte, avocat C. O. din Baroul A., lipsind părțile.
Procedura de citare este completă.
Apelul este legal timbrat cu 20 lei taxă judiciară de timbru conform art. 23 din OG nr. 80/2013.
S-a făcut referatul cauzei de grefierul de ședință după care reprezentanta apelantei depune Hotărârile adunărilor generale, iar reprezentanta apelantei reclamante depune note de ședință și chitanța privind onorariul avocațial.
Nefiind solicitate probe instanța declară încheiată faza probatorie și acordă cuvântul în dezbaterea apelului.
Reprezentanta apelantei pârâte . solicită admiterea apelului, modificarea în tot a hotărârii în sensul respingerii acțiunii reclamantei, fără cheltuieli de judecată.
Reprezentanta intimatei reclamantă B. D. solicită respingerea apelului, cu cheltuieli de judecată.
Reprezentantul intimatei pârâtă Asociația de P. . apelului, cu cheltuieli de judecată.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra apelului, înregistrat la această instanță la data de 4 februarie 2015, constată că prin sentința civilă nr. 5488, pronunțată la data de 18.11.2014 în dosarul nr._, Judecătoria A. a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei SC . invocată de aceasta, ca neîntemeiată.
A respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei Asociația de P. . aceasta, ca neîntemeiată.
A admis în parte acțiunea civilă formulată de reclamanta B. D. M., în contradictoriu cu pârâtele SC . și Asociația de P. . obiect obligația de a face.
A obligat pârâtele la demontarea barierei duble amplasate în apropierea apartamentului reclamantei, pe sensul de intrare în cartier, iar în caz de refuz a autorizat reclamanta să procedeze la înlăturarea barierei, pe cheltuiala pârâtelor.
A obligat pârâtele la plata către reclamantă a cheltuielilor de judecată, în sumă de 2.500 lei.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut în fapt că, reclamanta a cumpărat de la pârâta SC . apartamentul nr. 5 situat la parterul blocului R13 din A., ./c, jud. A., înscris în CF nr._-C1-U5 A., iar la data cumpărării apartamentului, blocul R13 era în construcție, iar blocurile R14-R16 încă nu erau construite. Apartamentul are o componență conform pct. 2.1 și Anexei 2 din contract, fiind poziționat conform localizării din Anexa 3; apartamentul reclamantei are un balcon cu deschidere directă spre drumul interior (privat) de acces în cartier (fiind situat în imediata sa apropiere), care asigură accesul de pe drumul public situat în spatele Stadionului U., drum care avea un regim închis, fiind ulterior deschis.
Odată cu finalizarea blocurilor, pârâta SC . s-a ocupat cu amenajarea spațiilor din jurul blocurilor, montând și o barieră de acces în incinta cartierului nou construit. Inițial, bariera a fost montată pe drumul de acces cu sens dublu de mers, poziționată între blocurile R7 și R9, însă din cauză că accesul era blocat pe . de vest a cartierului), aceasta a fost reamplasată în imediata ieșire din sensul giratoriu, pe drumul dintre blocurile R7 și R6 (f. 84), încheindu-se și un contract cu o firmă de pază.
Ulterior, pârâta SC . a decis să predea către asociațiile de proprietari administrarea spațiului amenajat din jurul blocurilor, acest fapt presupunând totodată ca asociațiile să suporte cheltuielile aferente, exemplificativ plata pazei, curățeniei, întreținerii spațiilor verzi, etc.
În urma discuțiilor, asociațiile de proprietari ale blocurilor R4-R6, pe motivul că au curte interioară împrejmuită, nu au dorit să contribuie la aceste cheltuieli, astfel că la data de 01.10.2012 s-a încheiat un protocol de colaborare doar între asociațiile blocurilor R7-R16, prin care acestea se obligau să asigure împreună administrarea spațiului comun din jurul blocurilor, inclusiv barierele de acces în spațiul comun. Prin același protocol, martora B. A., având calitate de administrator al blocurilor R10, R13, R15 și R16, a fost mandatată să analizeze ofertele pentru angajarea unei firme specializate. Astfel, administrarea spațiului a fost dată în sarcina ., al cărei reprezentant legal este B. A..
Din cauză că aceste asociații nu doreau ca blocurile R4-R6 să beneficieze de serviciile de pază în mod gratuit, că împrejmuirea cu gard viza doar perimetrul blocurilor R7-R16, dar și din cauza blocajelor în trafic, care îngreunau accesul în zonă, la data de 15.05.2013 . a solicitat pârâtei SC . găsirea unei soluții.
Chiar dacă pârâtele își declină reciproc responsabilitatea mutării barierei în actuala locație, prima instanță a reținut, din coroborarea probelor administrate în cauză, că pârâta SC . a mutat efectiv bariera. Soluția a fost avansată de către această pârâtă, însă decisă în urma unor discuții și consultări cu asociațiile semnatare ale protocolului, care au acceptat mutarea barierei, apreciindu-se de comun acord că nu există o altă locație pentru reamplasarea acesteia.
Din aceleași probe administrate, nu rezultă că hotărârea de mutare a barierei ar fi fost pusă în discuția locatarilor pentru ca aceștia să-și exprime acordul de voință, în special persoanele direct afectate (precum reclamanta, sub balconul căreia urma să se desfășoare tot traficul), ci doar o parte a locatarilor au fost anunțați despre mutarea barierei în viitor (deci hotărârea fusese deja luată) și fără a se preciza noua locație (necesar pentru a-și exprima un eventual dezacord în cunoștință de cauză).
După mutarea acesteia, la data de 19.07.2013 administrarea spațiului este efectiv preluată de ., în reprezentarea asociațiilor de proprietari, încheindu-se procesul verbal de predare-primire, printre bunurile înscrise fiind menționate și barierele de acces. În urma mutării barierei și reorganizării drumurilor de acces, astfel cum s-a putut observa și cu ocazia cercetării la fața locului, . cartierului se face doar pe drumul de acces din fața balconului reclamantei, iar ieșirea pe drumul paralel cu acesta dintre blocurile R7 și R12, tot spațiul fiind împrejmuit cu gard. Pe sensul de intrare există o barieră dublă, iar pe sensul de ieșire o barieră simplă.
A mai reținut prima instanță că, după montarea barierei în locația din prezent, traficul în zonă s-a schimbat radical. Accesul cu mașina în cartier se face doar pe bază de cartelă de acces, deținută numai de proprietari (locatari), care acționează cele două bariere de pe sensul de intrare în cartier. Traficul pe acest drum este unul foarte ridicat, mașinile claxonează (inclusiv în cazul în care unul dintre locatari uită cartela de acces și atenționează agentul de pază pentru ridicarea bariera), fac zgomot din cauză că opresc și pornesc mașinile pentru a aștepta ridicarea, lăsarea și apoi din nou ridicarea barierei duble, există blocaje în circulație care generează discuții agresive și conflicte între șoferi. Mașinile străine, inclusiv taxiuri-le, nu au acces în incintă și așteaptă la barieră preluarea locatarilor. Din cauza suprapunerii acestei așteptări (de către autovehiculele unor terțe persoane) cu fluxul mare de circulație (toate autovehiculele intră doar pe acest drum) se creează ambuteiaje. Aceste susțineri trebuie raportate și la situația de fapt care rezultă din situația locului, anume există un număr de 633 parcări amenajate, din care 472 vândute, iar toate autovehiculele intră pe o singură cale de acces, amplasată în fața balconului reclamantei.
Prin urmare, raportând temporal situația de dinaintea mutării barierei la cea de după montarea barierei în imediata apropiere a balconului reclamantei, se poate susține obiectiv, că s-a modificat semnificativ situația locului prin determinarea unui trafic intens și continuu (cu consecințele complementare expuse mai sus), deosebit de cel anterior. De altfel, reclamanta recunoaște că anterior acestui moment traficul se desfășura în condiții normale, fapt de care nu s-a arătat a fi deranjată.
În ce privește posibilitățile de amplasare a barierei în alte locații, instanța nu poate fi de acord cu susținerile ambelor pârâte în sensul că locația din prezent ar fi singura posibilă. Astfel, bariera a mai fost amplasată anterior în două locații. Cum aceasta a fost mutată din cauza nemulțumirilor unor terțe persoane, reclamanta ar fi îndreptățită să pretindă același tratament (să fie mutată în altă locație). Pârâtele au invocat în susținerea și aprecierea imposibilității mutării barierei faptul că au existat blocaje în trafic. Chiar dacă aceste susțineri nu au fost dovedite, ci doar afirmate, din probele administrate rezultă că astfel de blocaje există și în prezent. Astfel, cum s-a vizualizat cu ocazia cercetării la fața locului și cum rezultă din planșele foto, drumul public de pe care se face în prezent accesul în cartier (cel din spatele stadionului) este unul foarte îngust (cel puțin la fel cu cel situat în partea de vest de pe care să făcea anterior accesul în cartier), iar pe una dintre benzi sunt parcate autoturisme (inclusiv cu ocazia cercetării la fața locului și cum se desprinde din fotografiile de la f. 88). Prin urmare, acest argument nu poate fi susținut cu succes de către pârâte, situațiile celor două străzi fiind cel puțin asemănătoare. De asemenea, existența unui gard pe partea de vest nu poate fi un impediment deoarece însăși pârâta a edificat acest grad (după mutarea barierei) și a blocat astfel traficul auto, neputând opune propria faptă pentru a se exonera de neîndeplinirea unei alte obligații. În plus, în spatele blocurilor R14 și R15 există un drum intern care permite accesul auto, cu singurul inconvenient al amenajării drumului public (în continuarea blocului reclamantei până la locul înfundat din spatele stadionului). Chiar dacă acest fapt necesită cheltuieli suplimentare, nu înseamnă că nu există o posibilitate reală (mai problematic ar fi obținerea acordului proprietarilor care dețin apartamente pe acea parte a blocului și unde în prezent nu există trafic). Mai mult, nimic nu se opune ca pârâtele să asigure mai multe căi de acces auto, cu consecința diminuării traficului în zona reclamantei.
În drept, reclamanta a invocat față de pârâta SC . răspunderea contractuală pentru evicțiune, iar față de pârâta Asociația de P. .. Cu privire la legea aplicabilă, în ce privește răspunderea contractuală sunt incidente dispozițiile legale de la momentul încheierii contractului (17.06.2010), deci Codul civil de la 1864, iar în ce privește răspunderea delictuală sunt incidente dispozițiile noului Cod civil, raportat la data săvârșirii faptei imputabile, anume anul 2013.
Cu privire la excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei SC . prima instanță a reținut că aceasta este vânzătoarea apartamentului, că obligația de garanție pentru evicțiune se naște din contractul de vânzare-cumpărare și că este persoana care a amenajat punctele de acces și a montat bariera, astfel cum rezultă din probatoriul administrat. Prin urmare, are calitate procesuală pasivă, problema dacă sunt întrunite condițiile răspunderii contractuale pentru evicțiune constituind o problemă de fond.
Cu privire la excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei Asociația de P. . a apreciat că răspunderea delictuală nu aparține numai proprietarului deoarece în speță nu este vorba de răspundere pentru fapta lucrului, ci pentru fapta sa personală. Astfel cum rezultă din probatoriu, asociația de proprietari pârâtă (chiar alături de alte asociații) a conlucrat la mutarea barierei prin formularea de solicitări, participarea la discuții și acceptata amplasării în noua locație. În plus, aceasta se numără printre asociațiile care răspund pentru administrare, chiar dacă au angajat un terț, ., care își desfășoară activitatea sub directa lor îndrumare, fapt ce ar justifica doar un eventual drept de regres ulterior. Răspunderea delictuală este una solidară, persoana vătămată având dreptul să se îndrepte împotriva oricăruia dintre vinovați, rămânând acestuia din urmă un drept de regres. În prezent bariera se află în administrarea asociațiilor, iar prin petitul cererii se solicită mutarea barierei, care presupune demontarea și reamplasarea. Această acțiunea poate fi dusă la îndeplinire, în caz de admitere a cererii, și de către administrator. Prin urmare, față de toate cele precizate, instanța va respinge această excepție ca neîntemeiată.
Pe fond, cu privire la răspunderea pentru evicțiune a pârâtei SC ., art. 1336 pct. 1 cod civil prevede că „vânzătorul răspunde către cumpărător de liniștita posesiune a lucrului”, art. 1337 Cod civil specifică că „vânzătorul este de drept obligat, după natura contractului de vânzare, a răspunde către cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut, sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect și care n-ar fi declarate la facerea contractului.” Conform art. 1339 Cod civil, „în nici un mod vânzătorul nu se poate sustrage de la răspunderea pentru evicțiunea care ar rezulta dintr-un fapt personal al său; orice convenție contrarie este nulă.”
În speță, prima instanță a apreciat că toate consecințele născute direct din montarea barierei în imediata apropriere a balconului pe singurul drum care asigură accesul în cartier sunt de natură a tulbura folosința balconului reclamantei, parte din apartamentul vândut de către pârâtă. Această pârâtă a montat bariera, astfel că situația se datorează faptei sale personale. Doleanțele venite din partea unor terțe persoane nu pot avea un efect exonerator. Garanția pentru fapta sa intervine de drept, prin încheierea contractului, netrebuind a fi precizată expres în contract. De altfel, orice clauză exoneratoare pentru faptul său personal ar fi fost nulă. Tulburarea este una de fapt, iar nu de drept din moment ce nu se invocă de către un terț vreun drept asupra bunului. Tulburarea de fapt presupune un fapt sau act material al vânzătorului care îl privează în tot sau în parte pe cumpărător de exercitarea dreptului de proprietate, folosință sau detenție a bunului dobândit prin cumpărare. Astfel, obligația vânzătorului constă în a se abține de la un astfel de act, atât anterior, cât și ulterior vânzării. Actul vânzătorului nu trebuie să se exercite asupra bunului în sine, deci să privească elemente intrinseci, ci poate să fie și în legătură cu bunul, raportându-se la elemente extrinseci. Legea nu face diferență sub acest aspect, singura condiție fiind tulburarea folosinței bunului.
Prin urmare, instanța a apreciat că în cauză sunt îndeplinite condițiile legale pentru atragerea răspunderii contractuale a acestei pârâte pentru evicțiune.
Cu privire la răspunderea delictuală a pârâtei Asociația de P. . alin. 1 și alin. 2 Cod civil prevăd că „Orice persoană are îndatorirea să respecte regulile de conduită pe care legea sau obiceiul locului le impune și să nu aducă atingere, prin acțiunile ori inacțiunile sale, drepturilor sau intereselor legitime ale altor persoane”, respectiv „Cel care, având discernământ, încalcă această îndatorire răspunde de toate prejudiciile cauzate, fiind obligat să le repare integral.”
Fapta acestei pârâte, astfel cum rezultă din situația de fapt reținută în baza probelor, în conlucrarea și colaborarea în calitate de administrator (solicitare, participare la discuții, acceptarea și preluarea barierei) cu cealaltă pârâtă și celelalte asociații de proprietari la amplasarea barierei. De asemenea, asociația, prin reprezentanții acesteia, aveau obligația de a informa și solicita punctul de vedere al proprietarilor de apartamente, deciziile trebuind luate de aceștia în cadrul adunărilor generale, fapt ce nu s-a întâmplat, iar nu doar de a prezenta parțial cele deja hotărâte. Cu atât mai mult, aceasta trebuia să înștiințeze persoanele direct afectate (printre care și reclamanta) pentru a-și putea exprima un punct de vedere care să fie ascultat sau să transmită celorlalți doleanțele sau nemulțumirile proprietarilor în cauză. Nu s-a depus la dosar niciun proces verbal al ședințelor de adunare generală în care să se fi discutat această problemă. Astfel, apare obscură față de proprietari întreaga motivație și procedură de mutare a barierei. Chiar dacă și celelalte asociații au participat activ, instanța are în vedere art. 1382 Cod civil care precizează că „Cei care răspund pentru o faptă prejudiciabilă sunt ținuți solidar la reparație față de cel prejudiciat” și art. 1447 alin. 1 Cod civil care specifică că „Creditorul poate cere plata oricăruia dintre debitorii solidari, fără ca acesta să îi poată opune beneficiul de diviziune.” În ce privește vinovăția, art. 1357 alin. 2 Cod civil precizează că „Autorul prejudiciului răspunde pentru cea mai ușoară culpă”, iar la aprecierea culpei se va ține seama de împrejurările în care s-a produs prejudiciul și de faptul că prejudiciul a fost cauzat de un profesionist în exploatarea unei întreprinderi, conform art. 1358 Cod civil. De remarcat sub acest aspect este faptul că administratoarea Asociației blocului R13 a avut și calitatea de administrator a altor blocuri la data încheierii protocolului de colaborare și că este și reprezentantul legal al societății angajate pentru administrarea spațiilor comune. Aceasta trebuia și putea să realizeze că reclamanta al cărei balcon amenajat are deschidere directă înspre barieră va fi direct afectată. Prejudiciul constă în tulburarea folosinței balconului prin disconfortul creat (aglomerarea și îngreunarea traficului ce determină o poluare, inclusiv fonică). Raportul de cauzalitate rezultă ex re din săvârșirea faptei.
Față de toate acestea, instanța a apreciat că sunt întrunite condițiile răspunderi civile delictuale ale acestei pârâte.
Conform art. 1381 alin. 1 Cod civil „Orice prejudiciu dă dreptul la reparație”, iar repararea la care tinde reclamanta este una în natură, prin restabilirea situației anterioare, conform art. 1386 Cod civil. („Repararea prejudiciului se face în natură, prin restabilirea situației anterioare”), respectiv înlăturarea barierei. De asemenea, această reparație asigură încetarea efectului faptului personal al pârâtei SC . în tulburarea folosinței balconului reclamantei. În ce privește mutarea efectivă, această implică, pe lângă demontare barierei, și montarea în altă parte. Acest fapt nu poate fi însă autorizat de instanță având în vedere considerentele acestei hotărâri, anume de neprejudiciere a drepturilor terțelor persoanelor proprietare ale apartamentelor, care ar putea invoca același aspecte ca reclamanta.
Prin urmare, instanța a admis în parte cererea și a obligat pârâtele la demontarea barierei duble amplasate în aproprierea apartamentului reclamantei, pe sensul de intrare în cartier, iar în caz de refuz autorizează reclamanta să procedeze la înlăturarea barierei pe cheltuiala pârâtelor. Instanța nu va acorda un termen în acest sens, urmând ca executarea să se realizeze conform dispozițiilor legale.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel pârâta . admiterea apelului și schimbarea în totalitate a hotărârii în sensul respingerii acțiunii reclamantei.
Apelanta arată că în mod greșit prima instanta a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei, deoarece ea a vândut reclamantei apartamentul fără să-și asume vreo obligație sau responsabilitate în ce privește vecinătățile blocului de locuință; În al doilea rând apelanta arată că nu mai are atribuii de administrare a bunurilor de folosință comună, constând în bariere de acces, drumuri interioare, spații verzi, arbori, corpuri de iluminat etc. Dimpotrivă fluxul de circulație în cartier și amplasamentului barierelor de acces în curțile blocurilor este o chestiune care ține de administrarea părților comune ale condominiului, care la acest moment intră în competențele exclusive ale asociaților de proprietari.
Acest fapt rezultă și din Protocolul de colaborare din 1.10.2012, încheiat între asociațiile de proprietari ale blocurilor R 7,8,9,10,11,12,13,14,15 si 16.
Chiar martorii audiați au explicat că inițiativa mutării barierei pe actualul amplasament nu a aparținut societății apelante ci conducerii asociațiilor de proprietari.
Protocolul de colaborare din 01.10.2012, prin care asociațiile de proprietari au stabilit să administreze împreună părțile de folosință comună (inclusiv drumurile și barierele) și să împartă cheltuielile de întreținere aferente. Protocolul de colaborare a fost semnat de către asociațiile de proprietari ale blocurilor R 7-16, nu și de către asociațiile blocurilor R 4-6, care nu au fost de acord să contribuie împreună cu celelalte blocuri la suportarea cheltuielilor de întreținere și pază a părților de folosință comună ale incintei.
Pentru că locațiile anterioare ale amplasării barierei nu au putut fi menținute din cauza blocajelor de circulație la . cartier, si parcărilor neregulamentare, iar autovehiculele mai mari precum salvarea, pompieri sau salubritate nu avea acces, în vara anul 2012, asociațiile de proprietari semnatare ale Protocolului de colaborare au decis să delimiteze incinta . față de incintele blocurilor R 4, 5 si 6 care au refuzat să semneze protocolul, au decis să deschidă drumul de incintă poziționat în fața balconului reclamantei, să îl transforme în cale de acces în incintă si să îi monteze o barieră.
Au avut loc apoi mai multe întrevederile și împreună s-a găsit ca fiind singura soluție viabilă mutarea barierei de acces în incinta cartierului din actuala locație, de lângă blocul R 13.
În plus, contrar celor reținute de prima instanță, configurația cartierului nu permite montarea unei bariere de acces în altă locație decât cea din prezent fără a perturba grav întregul trafic din zonă, aspect care rezultă atât din audierea martorilor cât și cu ocazia cercetării la fața locului. Bariera nu poate fi remontată la prima locație pe care a avut-o între blocuri R 7 si R 9 cu intrare pe drumul de acces din partea de vest, deoarece au existat blocaje de circulație și acest drum este proprietate probată a unei alte societăți comerciale, iar blocurile R7 – R 16 care ar urma să fie deservite de acea cale de acces nu au instituit drept de servitute pe respectivul drum.
Prima instanță a apreciat greșit că existența gardului pe partea de nord este un impediment, în realitate gardul de pe partea de nord este gardul de la limita proprietății apelantei. S-a mai reținut că ar mai exista o locație în spatele blocurile R 14 si R 15 unde există un drum intern care permite accesul auto, dar nici acesta nu este o soluție viabilă, deoarece are ieșire la un drum înfundat, neamenajat, proprietatea statului.
În ipoteza în care bariera de pe sensul de intrare în cartier ar fi demontată, accesul în incinta cartierului ar rămâne liber si toți care nu aveau acces în cartier, locatarii care au mașini dat nu dețin o parcare, sau terțe persoane care parchează pe spațiile adiacente cartierului sau pe drumul de acces din spatele stadionului, vor avea accesul liber în cartier iar efectul va fi exact invers celui scontat.
În concluzie decizia montării barierei în litigiu nu a aparținut apelantei, iar pe fond acțiunea reclamantei este neîntemeiată, nefiind întrunite condițiile de angajare a răspunderii civile contractuale sau delictuale în condițiile art. 1336-1339 cod civil din 1864 sau art. 1349 si 1357 noul cod civil.
Cu privire la răspunderea contractuală apelanta apreciază că și-a îndeplinit toate a obligațiile asumate față de reclamantă prin contractul autentic de vânzare cumpărare în ce privește transmiterea proprietății și predarea apartamentului în întreaga componență prevăzută în contract si anexe, neexistând nici o situație de evicțiune în sensul disp. art. 1335 si 1337 cod civil din 1864.
Intimata reclamantă B. D. M. a depus la data de 26.,02.2015, întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului.
În motivare intimata reclamantă arată că apelanta a propus mutarea barierei în noua locație și s-a ocupat efectiv de această operațiune, iar asociația de proprietari a consimțit la mutarea barierei fără să se consulte cu locatarii blocului R13 și fără să le ceară acordul în acest sens.
În ceea ce privește decizia de mutare a barierei și implicarea efectivă a SC . și a Asociației de proprietari a blocului R13 în reamplasarea acesteia, martorii au declarat următoarele:
Martora B. A. (administrator la blocul R13), propusă de apelantă: ”(…) Amplasarea barierei în locația prezentă a luat-o Ared (…) Precizez că noi nu am solicitat în mod expres mutarea barierei, iar soluția de amplasare a venit din partea Ared. Astfel, un reprezentant al Ared, cred că domnul B. Valcan, ne-a chemat într-o zi, pe toți reprezentanții asociațiilor implicate și ne-a comunicat că singura soluție este reamplasarea barierei în locația prezentă. (…) Nu am afișat la avizier acest fapt al mutării barierei și nu am organizat vreo adunare generală a locatarilor. (…) După ce Ared le-a prezentat soluția aleasă, bariera a fost mutată la aproximativ 6 luni, respectiv în luna iulie 2013, după care am preluat în administrare bariera și am încheiat contractul cu societatea de pază. (…) Reprezentanții asociațiilor de proprietari au acceptat soluția Ared deoarece nu exista alta, fără a întocmi un înscris în acest sens, respectiv de a lua o hotărâre scrisă, ci doar s-a acceptat verbal. (…)”
Martorul D. C. (administrator la blocurile R7, R8 și R9) – propus de apelantă: ”(…) Mutarea a fost realizată de către Ared pe cheltuiala acesteia. Țin minte că dl. B. Valcan mi-a adus la cunoștință fără a putea preciza când anume, că s-a hotărât mutarea barierei în locația prezentă (…) prin urmare, noi ne-am obligat doar să luăm în administrare spațul comun. Precizez că nu am organizat adunări generale pentru a se discuta și vota această problemă. (…)”
Martorul B. Valcan (angajat al apelantei) – audiat de instanță din oficiu:”(…) în urma întâlnirilor repetate în cadrul societății dar și împreună cu reprezentanții asociațiilor de proprietari s-a hotărât mutarea barierei, într-o locație cât mai îndepărtată de acest sens giratoriu pentru a se evita blocaje în trafic (cea de a doua locație a barierei, n.n.). Nu pot preciza cine anume a hotărât mutarea barierei în noua locație (…) însă efectiv bariera a fost mutată de către societatea noastră. (…)”
Față de aceste declarații, în ceea ce privește calitatea procesuală pasivă a apelantei și temeinicia acțiunii mele, instanța de fond a reținut cu privire la excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei SC . că aceasta este vânzătoarea apartamentului, că obligația de garanție pentru evicțiune se naște din contractul de vânzare-cumpărare și că este persoana care a amenajat punctele de acces și a montat bariera, astfel cum rezultă din probatoriul administrat.”– pag. 8 din sentință.
Cu alte cuvinte, instanța a reținut că . avea obligația de a garanta folosința liniștită și utilă a apartamentului pe care l-a cumpărat, dar a montat o barieră de acces sub balconul apartamentului reclamantei, acesta nemaiputând fi folosit astfel cum părțile a anticipat la data vânzării.
Apelanta consideră că soluția instanței este greșită întrucât: nu a decis mutarea barierei; nu are nici o obligație în ceea ce privește vecinătățile blocului R13 și nu și-a asumat nici o obligație, și nu există nici o altă locație viabilă pentru amplasarea unei bariere de acces.
Contrar susținerilor sale, apelanta are calitate procesuală pasivă în această cauză, iar acțiunea mea este întemeiată întrucât, apelanta a decis mutarea barierei și s-a ocupat de această operațiune, aspect confirmat de martorii audiați care au declarat că apelanta este cea care a propus mutarea barierei și a finanțat reconfigurarea accesului în cartier, susținerile din apel sunt în mod evident netemeinice.
Apelanta și-a încălcat obligația de a-i garanta folosința liniștită și utilă a apartamentului pe care i l-a vândut – art. 1339 vechiul Cod Civil.
Contrar susținerilor apelantei, în ceea ce privește evicțiunea provenită din fapta sa proprie, aceasta răspunde pentru orice tulburare care provine din fapta sa personală, anterioară sau ulterioară încheierii contractului.
Răspunderea apelantei există indiferent dacă obligația sa de garanție a fost menționată sau nu în contractul de vânzare-cumpărare și nu are nici o legătură cu atribuțiile pe care le au Asociațiile de proprietari în ceea ce privește administrarea spațiilor comune.
Intimata mai arată că, din cauza mutării barierei sub balconul meu, acesta nu mai poate fi folosit astfel cum a intenționat la data la care a cumpărat apartamentul și a probat că mutarea barierei i-a cauzat prejudicii însemnate: pe de o parte, nu mai poate folosi balconul din cauza zgomotului constant, a prafului și a noxelor generate de autoturismele care intră și ies din cartierul Ared, iar pe de altă parte valoarea de piață a apartamentului a scăzut. Aceste prejudicii pot fi, însă, înlăturate prin demolarea barierei.
În ceea ce privește o altă eventuală locație pentru bariera de acces în cartier, arătă că nu a solicitat stabilirea unei alte locații și nici nu s-a administrat nici o probă în acest sens.
Cu toate acestea, în urma cercetării la fața locului, prima instanță a identificat mai multe variante alternative viabile și a subliniat, în mod corect, că noua locație va trebui pusă în discuția tuturor locatarilor pentru a se evita abuzuri similare celui reclamat de mine.
În drept, intimata a invocat art. 471 Cod procedură civilă.
Intimata Asociația de proprietari . depus întâmpinare prin care a fost de acord cu admiterea apelului.
Verificând hotărârea atacată în cadrul prevăzut de art.479 NCPC raportat la motivele pentru care pârâta SC . a declarat apel se constată că nu este fondat pentru cele ce succed.
În ce privește excepția lipsei calității procesuale pasive invocată și în apel de către pârâta-apelantă SC ., tribunalul consideră corectă argumentația din considerentele sentinței atacate în sensul că această pârâtă are calitate procesuală pasivă în prezentul litigiu-în care se invocă tulburarea folosinței unui imobil, dobândit prin cumpărare de la această pârâtă - derivată din obligația de garanție pentru evicțiune care operează de drept în orice vânzare.
În ce privește fondul cauzei, tribunalul consideră corectă evaluarea probatoriului administrat în cauză și reținerea incidenței dispozițiilor legale cuprinse în art.1336 pct.1 Cod civil 1864, art.1337 Cod civil 1864 și art.1339 Cod civil 1864, aplicabile raportat la data semnării contractului de vânzare-cumpărare-16 07 2010-privind răspunderea de evicțiune.
Astfel, atât stabilirea locului inițial de amplasare a barierei, cât și actuala locație a acesteia aparțin exclusiv pârâtei apelantă. Dacă imediat după finalizarea lucrărilor la blocurile din cartier pârâta s-a ocupat de amenajarea spațiilor din jurul acestora montând și o barieră de acces cu sens dublu de mers poziționată între blocurile R7 și R9, după modificările apărute în configurația asociațiilor de proprietari implicate efectiv în administrarea spațiului din jurul blocurilor, tot pârâta a decis, cu consultarea asociațiilor care au dorit perfectarea un parteneriat pentru cele anterior arătate, la solicitarea expresă a . căreia i-a fost încredințată administrarea spațiului comun din jurul blocurilor partenere, dar fără o consultare a locatarilor ce urmau să fie direct afectați de acest nou amplasament, care după cum rezultă din probele administrate, inclusiv din cercetarea la fața locului, modifică major condițiile de folosință ale apartamentelor aflate în vecinătatea drumului de acces.
După cum rezultă din probele administrate, mutarea locației barierei a condus la schimbarea radicală a traficului în zonă și implicit la modificarea confortului locativ, prin creșterea gradului de poluare chimică și sonoră, în special fiind afectată reclamanta, al cărei apartament se află chiar în fața drumului de acces în cartier unde este amplasată bariera.
În acest context tribunalul, având în vedere că în sensul dispozițiilor legale sus arătate vânzătorul are obligația de a se abține de la orice act, anterior sau ulterior vânzării, de natură să amenințe proprietatea, folosința sau detenția cumpărătorului, consideră că în ce o privește pe reclamantă, prin fapta sus descrisă a pârâtei apelantă a intervenit o tulburare în folosința imobilului cumpărat de la aceasta în anul 2010 ce impune, raportat la cererea acesteia, înlăturarea cauzei care a condus la această situație, anume prin obligarea pârâtei apelantă la demontarea barierei duble amplasate în vecinătatea apartamentului reclamantei, pe sensul de intrare în cartier, iar în caz de refuz prin autorizarea reclamantei cu executarea acestei obligații pe cheltuiala pârâtei apelantă.
Faptul că în apel au fost date hotărâri ale asociațiilor de proprietari partenere în administrarea spațiului comun, pentru menținerea barierei în actuala locație, nu modifică situația de fapt sus reținută, privind faptul personal al vânzătorului generator al tulburării de fapt, tulburare ce presupune garanția vânzătorului asupra bunului vândut.
Față de cele arătate, în temeiul art.480 alin.1 NCPC tribunalul va respinge apelul declarat de pârâta . în contradictoriu cu intimata reclamanta B. D. M. și intimata pârâtă Asociația de P. . civile nr. 5488/18.11.2014 pronunțată de Judecătoria A..
Văzând că nu au fost solicitate cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul declarat de pârâta . în contradictoriu cu intimata reclamanta B. D. M. și intimata pârâtă Asociația de P. . civile nr. 5488/18.11.2014 pronunțată de Judecătoria A. în dosarul civil nr._ .
Fără cheltuieli de judecată.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică din 22 aprilie 2015.
Președinte, Judecător,
S. N. H. O.
Grefier,
D. P.
Se comunică:
- apelanta B. D. M., cu domiciliul procesual ales la SCPA V.&Asociații din A., .. 23, .
- intimata SC ., cu sediul în A., ./c, jud. A.
- intimata Asociația de P. . procesual ales la Cabinet av. C. O. din A., ./15, ., jud. A.
Red. SN
THred. D.P 22 mai 2015
5 ex./3 .>
Red. Prima instanță – Judecătoria A. – judecător H. Ș.
| ← Investire cu formulă executorie. Decizia nr. 488/2015.... | Rezoluţiune contract. Sentința nr. 5657/2015. Tribunalul ARAD → |
|---|
