Evacuare. Decizia nr. 1162/2013. Tribunalul ARGEŞ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1162/2013 pronunțată de Tribunalul ARGEŞ la data de 30-04-2013 în dosarul nr. 1141/280/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL ARGEȘ
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIE Nr. 1162/2013
Ședința publică de la 30 Aprilie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE ELENA ANTON
Judecător A. D.
Judecător E. M. C.
Grefier E. R.
S-au luat în examinare, spre soluționare, recursurile formulat de reclamanta C. N. DE CAI FERATE CFR SA - SUCURSALA CENTRUL REGIONAL DE EXPLOATARE INTRETINERE SI REPARATII C. și de pârâta . - P. LICHIDATOR JUDICIAR CABINETUL INDIVIDUAL DE INSOLVENTA G. S., împotriva sentinței civile nr.8391/2012 pronunțată de Judecătoria Pitești în dosarul nr._ având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședință publică au lipsit părțile.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Instanța, constată că dezbaterile în fond asupra cauzei sunt consemnate în încheierea de ședință din data de 23.04.2013, susținerile părților fiind consemnate în acea încheiere, ce face parte integrantă din prezenta decizie.
INSTANȚA
Asupra recursurilor civile de față:
Constată că prin acțiunea înregistrată la data de 23.01.2012 reclamanta C. N. de Cai Ferate CFR SA - Sucursala Centrul Regional de Exploatare Intretinere și Reparatii C. a chemat în judecată pe pârâta . - prin lichidator judiciar CABINETUL INDIVIDUAL DE INSOLVENTA G. S., solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună evacuarea pârâtei din spațiile comerciale în suprafață totală de 135,76 mp și terenul aferent în suprafață de 66, 75 mp, situate în stația CF Pitești, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii reclamanta a arătat că între aceasta și pârâtă au fost încheiate trei contracte de închiriere de terenuri și spații comerciale, astfel: contractul nr. 303/2009 cu valabilitate în perioada 12.04.2009 – 12.04.2010, având ca obiect închirierea spațiului comercial în suprafață de 197,36 mp și a unui teren în suprafață de 28 mp, situate în stația CF Pitești; contractul nr.304/2009 cu valabilitate în perioada 12.04.2009 – 12.04.2010, având ca obiect închirierea unui teren în suprafață de 5,39 mp, situat în stația CF Pitești; contractul nr._ cu valabilitate în perioada 11.04.2009 – 11.04.2010, având ca obiect închirierea spațiului comercial în suprafață de 23,54 mp și a unui teren în suprafață de 61,36 mp, situate în stația CF Pitești.
Precizează reclamanta că în prezent pârâta ocupă abuziv spațiul comercial (sală restaurant) în suprafață de 85,14 mp și terenul în suprafață de 27,58 mp, situate în stația CF Pitești, terenul în suprafață de 5,39 mp, spațiul comercial (bar) în suprafață de 23,54 mp și terenul în suprafață de 61,36 mp, toate situate în stația CF Pitești.
Reprezentanții societății reclamante au încercat să încheie convenții de închiriere cu pârâta pentru spațiile comerciale ocupate și folosite de către aceasta, dar pârâta a refuzat să semneze și să predea imobilele menționate mai sus.
In conformitate cu art.19 din contractele de închiriere încheiate între părți, „locatorul este obligat, fără altă formalitate, ca la expirarea termenului pentru care a fost încheiat contractul, să elibereze în termen de 5 zile bunul închiriat”. Potrivit art.29 din aceleași contracte, „prezentul contract de închiriere încetează de plin drept fără intervenția instanței de judecată... când expiră perioada pentru care a fost încheiat”.
Susține reclamanta că necesitatea evacuării pârâtei este urgentă întrucât clădirea stației CF Pitești trebuie predată liberă de orice sarcini în vederea începerii lucrărilor de modernizare.
Pentru executarea acestei investiții majore, a fost încheiat contractul de execuție nr. 160/12.12.2011 cu două societăți: . LEONHARD WEISS RO SRL. A fost emis Ordinul de începere a lucrărilor nr. 1D/1946/15.12.2011 ce privește contractul de modernizare a stației CF Pitești, care a stabilit începerea lucrărilor în data de 19.12.2011 și finalizarea lor în data de 10.01.2014.
Arată reclamanta că întârzierea evacuării pârâtei ar produce pagube iminente, care nu s-ar putea repara.
In drept, se invocă disp. art. 1166, 1270, 1321, 1777 – 1831 cod civil și contractele de închiriere încheiate între părți.
In susținere, reclamanta a depus la dosarul cauzei înscrisuri (f.8 – 40).
La data de 09.03.2012 reclamanta și-a precizat acțiunea în ceea ce privește primul capăt de cerere, solicitând evacuarea pârâtei din spațiul comercial în suprafață de 112,22 mp, ce reprezintă spații anexe restaurant, respectiv: bucătărie, două magazii, hol și un birou, situate în stația CF Pitești (f.43).
La data de 18.06.2012 pârâta . – prin lichidator- a formulat cerere reconvențională prin care a solicitat respingerea acțiunii principale ca fiind prematur introdusă și lipsită de obiect și obligarea reclamantei la restituirea sumei de 3300 lei reprezentând garanție încasată și la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de proces (f. 56 ).
In motivare, pârâta reclamantă arată că prin contractul nr.303/2009 societatea reclamantă a închiriat pârâtei spațiul comercial în suprafață de 197,36 mp situat în zona gării CFR Sud, contract care a expirat la 29.04.2010. De la data expirării contractului pârâta susține că a eliberat complet spațiul închiriat, reclamanta nefiind preocupată de administrarea și exploatarea acestuia și necunoscând faptul că spațiul este liber nici la data introducerii acțiunii. Somația era obligatorie înainte de introducerea acțiunii, așa cum cereau disp. art.1079 Cod civil, situație în care pârâta i-ar fi adus la cunoștință că spațiul este liber și deci este inutilă acțiunea judecătorească în evacuare. Arată pârâta că pentru perioada în care a beneficiat de folosința spațiului a constituit în favoarea reclamantei o garanție materială în sumă totală de 3300 lei, achitată în baza art.15 lit.n din contract. Cum pârâta nu a denunțat contractul înainte de expirarea închirierii, rezultă că reclamanta are obligația restituirii garanției.
In drept, s-au invocat disp. art.1073, 1079, 1350 Cod civ.
La data de 24.09.2012 reclamanta a formulat întâmpinare la cererea reconvențională depusă de către pârâtă, solicitând respingerea acesteia din urmă, ca fiind netemeinică și nelegală.
In motivare se arată că potrivit art.15 pct.f din contractul de închiriere, locatarul este obligat ca, la expirarea termenului pentru care a fost încheiat contractul, să elibereze și să predea bunul închiriat în stare bună, cu toate îmbunătățirile realizate pe durata derulării contractului, fără despăgubiri, pe bază de proces verbal de predare primire încheiat cu locatorul.
Conform acestui articol, pârâta a predat spațiul în suprafață de 85,14 mp și terenul în suprafață de 27,58 mp, astfel cum rezultă din procesele verbale de predare primire nr.1/472/01.11.2010 și nr. 1/514/02.12.2010. Diferența de spațiu, în suprafață de 112,22 mp, pe care pârâta o ocupă și în prezent, nu a fost predată către locator.
Inainte de introducerea acțiunii, pârâta a fost somată de două ori să elibereze spațiul și terenul ocupate abuziv, prin adresele nr._ /25.10.2011 și nr._ /15.12.2011, depuse în copie la dosarul cauzei.
Referitor la restituirea garanției de asigurare reclamanta arată că aceasta se face în situația în care locatarul nu are debite restante de achitat, în conformitate cu prevederile art.14 lit.f din contractul de închiriere. La data introducerii cererii de chemare în judecată pârâta datora reclamantei suma de 32.720,64 lei, drept urmare nu poate solicita restituirea garanției de asigurare.
In susținere, s-au depus la dosarul cauzei înscrisuri (f.59-79).
P. sentința civilă nr.8391/2012 pronunțată de Judecătoria Pitești s-a respins cererea principală și cererea reconvențională.
În considerentele sentințe se reține că în esență se solicită de către reclamanta-pârâtă prin cererea principală, astfel cum a fost precizată, evacuarea pârâtei din imobilele individualizate în preambulul cererii, situate în stația CF Pitești.
De esența acțiunii în evacuare este existența raporturilor juridice de locațiune, respectiv folosința de către una dintre părți a unui bun determinat în schimbul unei sume de bani, chirie, pentru cealaltă parte.
În cauză între părți au existat astfel de raporturi, conform contractelor de închiriere nr. 303/30.04.2009, 304/30.04.2009 și 167/1/02.04.2008 și a proceselor verbale de predare primire depuse la dosarul cauzei (f.8-31).
Conform art.15 pct.f din cele trei contracte de închiriere, locatarul este obligat ca, la expirarea termenului pentru care a fost încheiat contractul, să elibereze și să predea bunul închiriat în stare bună, cu toate îmbunătățirile realizate pe durata derulării contractului, fără despăgubiri, pe bază de proces verbal de predare primire încheiat cu locatorul.
Cele trei contracte au expirat la data de 11.04.2010, respectiv la data de 12.04.2010.
Reclamanta-pârâtă susține că pârâta ocupă în continuare în mod abuziv spațiile comerciale aflate în proprietatea reclamantei începând cu data expirării celor trei contracte și până în prezent.
P. notificările nr._ /25.10.2011, respectiv nr._ /15.12.2011, reclamanta a somat-o pe pârâtă ca, până la data de 30.12.2011, să-i predea locațiile ocupate abuziv- teren și spații-, predare în urma căreia se va întocmi un proces verbal (f. 85-86).
In speță, reclamanta nu și-a dovedit calitatea de proprietar al bunurilor închiriate, iar prin înscrisurile depuse la dosarul cauzei nu a probat faptul că societatea pârâtă ocupă în continuare aceste spații comerciale și terenuri, în condițiile în care pârâta susține prin cererea reconvențională că ar fi eliberat complet aceste spații și terenuri, încă de la data expirării valabilității contractelor de închiriere.
In ceea ce privește obiectul cererii reconvenționale formulată în cauză de către pârâta reclamantă instanța a reținut că potrivit art.14 lit.f din contractul încheiat între părți, locatorul este obligat să restituie integral locatarului, la sfârșitul perioadei contractuale, garanția de asigurare constituită conform art.15 lit.n, în situația inexistenței unor debite neachitate de locator. In situația existenței unei debite restante, locatorul va reține din garanție această sumă.
Potrivit art.15 lit. n din contract, locatarul este obligat să constituie o garanție de asigurare în valoare egală cu dublul chiriei lunare ( inclusiv TVA) în termen de 5 zile de la adjudecarea licitației, ce se va reactualiza trimestrial, păstrându-se proporția corespunzătoare a două chirii. In cazul nerespectării termenului de 60 de zile pentru denunțarea unilaterală de către locatar a contractului, garanția de asigurare se reține de locator.
P. înscrisurile depuse la dosarul cauzei (f.64-79) pârâta-reclamantă a făcut dovada depunerii în casieria societății reclamantei a certificatelor de economii la purtător cu termen la un an, cu titlu de garanție, în vederea participării la licitația organizată pentru spațiul (teren) în stația CF Pitești.
Insă, în ceea ce privește îndeplinirea condițiilor contractuale ce pot atrage restituirea acestei garanții, pârâta-reclamantă nu a făcut dovada întrunirii acestora, prin înscrisurile depuse la dosarul cauzei.
Astfel, conform art.15 lit.n din contract, în vederea restituirii acestei garanții, era necesar ca pârâta să facă dovada respectării termenului de 60 de zile pentru denunțarea unilaterală de către locatar a contractului. Pârâta nu a produs în cauză vreo probă din care să rezulte respectarea clauzelor contractuale mai sus invocate.
Împotriva acestei sentințe au declarat recurs atât reclamanta cât și pârâta, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, invocând următoarele motive:
Reclamanta critică sentința sub următoarele aspecte:
Instanța de fond nu a solicitat să se facă dovada proprietății spațiului și terenului în litigiu. Instanța de fond a motivat doar că nu s-a făcut dovada proprietății acestora.
Instanța de fond precizează că nu s-a probat și dovedit că pârâta ocupă spațiul și terenul CFR. Instanța de fond a observat în mod clar faptul că pârâta a fost somată să elibereze spațiile și menționează acest lucru în sentință.
Reclamanta a promovat acțiunea de evacuare a pârâtei deoarece clădirea Stației CFR Pitești trebuie predată și liberă de orice sarcini în vederea începerii lucrărilor de modernizare.
Pârâta invocă următoarele motive:
Instanța a respins cererea de restituire a garanției materiale în sumă de 3300 lei, în realitate ar fi trebuit să rețină 5500 lei cât s-a cerut, invocând disp.art.15 lit.n din contractul nr.302/30.04.2009, deți reclamanta a invocat disp.art.14 lit.f din contract, în sensul că și pârâta are o datorie către reclamantă în sumă de 32.720,64 lei. Nu s-a făcut dovada că există un asemenea debit, însă instanța nu s-a pronunțat pe această apărare, ci a reținut din oficiu că nu s-a respectat disp.art.15 lit.n din contract.
Instanța a acordat reclamantei ceea ce nu a cerut, iar4 hotărârea se sprijină pe motive străine cauzei.
Examinând sentința recurată prin prisma motivelor de recurs, funcție de probele administrate în cauză, tribunalul apreciază ca fondat recursul declarat de reclamantă și ca nefondat recursul declarat de pârâtă.
Astfel, instanța de fond deși reține că între reclamantă și pârâtă au existat raporturi juridice de locațiune conform contractului de închiriere nr.303/2009, 304/2009 și 167/2008 și a proceselor verbale de predare primire depuse la dosarul cauzei, contracte ce au expirat în data de 11.04.2010, respectiv 12.04.2010, totuși constată că reclamanta nu și-a dovedit dreptul de proprietate asupra imobilelor în litigiu.
Însă, din întreg materialul probator administrat rezultă fără putință de tăgadă, mai presus de orice îndoială că reclamanta este proprietara imobilelor în litigiu, calitate în care a încheiat de altfel și contractele de închiriere menționate mai sus.
Astfel, întrucât este cert că reclamanta este proprietara spațiului în litigiu, spațiu ocupat de către pârâtă, situație recunoscută chiar de către aceasta prin apărările făcute iar contractele de locațiune au încetat se impune ca pârâta să evacueze imobilul în litigiu.
Pârâta a înțeles să elibereze doar o parte din spațiile ce au făcut obiectul contractului de locațiune, ocupând în continuare o suprafață totală de 197,36 mp constând în sala restaurant în suprafață de 85,14 mp, anexe restaurant în suprafață totală de 112,22 mp respectiv bucătărie, 2 magazii, hol și un birou, teren în suprafață de 27,58 mp reprezentând terasa restaurant.
Mai mult decât atât prin ocuparea acestor spații pârâta împiedică începerea lucrărilor de modernizare la Stația CFR Pitești.
Potrivit art.19 din contractul de închiriere, contract ce reprezintă convenția părților și are putere de lege, potrivit art.969 cod civil, pârâta era obligată să predea reclamantei spațiile ocupate în termen de 5 zile de la încetarea contractului de locațiune, ori pârâta nu a înțeles să-și îndeplinească această obligație asumată ocupând în continuare o parte din spații.
În ce privește recursul declarat de pârâtă, tribunalul îl apreciază ca nefondat, întrucât instanța de fond a pronunțat o sentință legală și temeinică sub aspectul soluționării cererii reconvenționale reținând că pârâta, potrivit art.15 lit.n din contractul de locațiune, era obligată să facă dovada respectării termenului de 60 de zile pentru denunțarea unilaterală de către locator a contractului, ori în cauză contractul de locațiune a încetat ca urmare a expirării termenului pentru care a fost încheiat.
Pentru aceste considerente, tribunalul în baza art.312 rap.la art.304 pct.9 Cod pr.civilă, admite recursul declarat de reclamantă, modifică sentința în sensul că în baza art.19 din contractul de închiriere rap.la art.969 Cod civil, art 1073 și art.1077 Cod civil, admite acțiunea, dispune evacuarea pârâtei din spațiul comercial în suprafață de 112,22 m.p.reprezentând anexe restaurant respectiv bucătărie, 2 magazii, hol, și un birou situat în stația CF Pitești, de pe terenul în suprafață de 5,39 m.p.situat în statia CF Pitești- plan poziția 9C și din spațiul comercial în suprafață de 23,54 m.p.ce aparține societății reclamante și evacuarea de pe terenul în suprafață de 61,36 m.p. situat în statia CF Pitești- plan poziția 9B.
Va respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtă.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de C. N. DE CAI FERATE CFR SA - SUCURSALA CENTRUL REGIONAL DE EXPLOATARE INTRETINERE SI REPARATII C. împotriva sentinței civile nr.8391/2012 pronunțată de Judecătoria Pitești în dosarul nr._
Modifică sentința în sensul că admite acțiunea, dispune evacuarea pârâtei din spațiul comercial în suprafață de 112,22 m.p.reprezentând anexe restaurant respectiv bucătărie, 2 magazii, hol, și un birou situat în stația CF Pitești, de pe terenul în suprafață de 5,39 m.p.situat în statia CF Pitești- plan poziția 9C și din spațiul comercial în suprafață de 23,54 m.p.ce aparține societății reclamante și evacuarea de pe terenul în suprafață de 61,36 m.p. situat în statia CF Pitești- plan poziția 9B.
Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta . - P. LICHIDATOR JUDICIAR CABINETUL INDIVIDUAL DE INSOLVENTA G. S., împotriva sentinței civile nr.8391/2012 pronunțată de Judecătoria Pitești în dosarul nr._
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 30.04.2013, la Tribunalul Argeș, secția civilă.
Președinte, E. A. | Judecător, A. D. | Judecător, E. M. C. |
Grefier, E. R. |
red.E.M.C.
dact.C.E.C./4 exp.
28.05.2013.
jud.fond.A.G.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 53/2013. Tribunalul ARGEŞ | Ordonanţă preşedinţială. Decizia nr. 1250/2013. Tribunalul ARGEŞ → |
|---|
