Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 298/2015. Tribunalul ARGEŞ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 298/2015 pronunțată de Tribunalul ARGEŞ la data de 01-04-2015 în dosarul nr. 1731/214/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL ARGEȘ[*]
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 298/2015
Ședința publică de la 01 Aprilie 2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE R. V.
Judecător A. M.
Judecător G. D. N.
Grefier E. N.
Pe rol fiind soluționarea recursului formulat de recurentul-reclamant M. A., împotriva sentinței civile nr. 919/10.09.2013 pronunțată de Judecatoria Costești în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimata-pârâtă B. I., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
Dezbaterile și lucrările dosarului au fost consemnate în încheierea de ședință publică din 25 martie 2015, care face parte integrantă din prezenta, când instanța, pentru a da posibilitatea părților să formuleze concluzii scrise, în baza art. 146 Cod Procedură Civilă a amânat pronunțarea pentru data de astăzi când a deliberat.
TRIBUNALUL
Asupra apelului civil de față ;
Constată că, prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 09.08.2012 sub nr._, reclamantul M. A., a chemat în judecată și personal la interogatoriu pe pârâții B. I. și Z. N., solicitând instanței ca în contradictoriu cu aceștia să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru terenul în suprafață de 0,3212 ha situat în intravilanul orașului Costești, județul Argeș.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat faptul că la data de 16.04.2009 a încheiat cu pârâții o chitanță de vânzare-cumpărare, prin care aceștia se obligau să-i vândă terenul arabil în suprafață de 0,3212 ha cu lățimea de 23 m și lungimea de 18 m, plus 2 m pe o lungime de 18 m, plus 2 m pe o lungime de 15 m, situat în intravilanul orașului Costești, județul Argeș, tarlaua 24 . vecinătăți: N – V. V., E – rest proprietate, S – Drum, V – D. C..
Prețul de 400 RON a fost achitat în totalitate în momentul încheierii chitanței de vânzare-cumpărare.
În perioada ulterioară încheierii chitanței a insistat personal și prin soacra sa pentru rezolvarea situației, dar pârâții au invocat diferite motive.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 5 alin.2 din titlul X al legii nr. 247/2005, art.3 și 102 din legea nr. 71/2011.
Acțiunea a fost legal timbrată prin achitarea unei taxe judiciare de timbru în valoare de 267, 96 lei, potrivit chitanțelor de la filele 2 și 15 și depunerea de timbre judiciare mobile în valoare de 3 lei.
Pentru dovedirea cererii, reclamantul a depus, în copie, chitanța datată 16.04.2004, titlul de proprietate nr._/11.11.2005, certificat de deces eliberat pe numele zamfir G., certificat de căsătorie și carte de identitate aparținând pârâtei B. I..
Pârâții nu au depus întâmpinare și nici nu s-au prezentat în fața instanței pentru a propune probe în apărare.
La propunerea reclamantului, instanța a încuviințat și administrat în cauză probele cu înscrisuri și martorul B. N..
În cauză a fost întocmit și raportul de expertiză de către expert D. I. și au fost solicitate și au fost solicitate relații Biroului Notarului Public C. G. și Primăriei orașului Costești.
Reclamantul a mai depus la dosar și certificat nr. 881/01.01.2013 eliberat de BCPI Costești, prin care se atestă inexistența unor sarcinii ce ar greva imobilul din Costești, compus din teren pe numele Z. G. de la data de 11.11.2005 și până în prezent.
La fila 48 se află depusă nota de relații înaintată de către BNP C. G. și la filele 51 și 58 răspunsul Primăriei Costești.
Prin sentința civilă nr. 919/10.09.2013 pronunțată de Judecatoria Costești s-a respins ca neîntemeiată, cererea formulată de reclamantul M. A., în contradictoriu cu pârâții B. I. și Z. N., și s-a luat act că pârâții nu au solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a dispune astfel s-a reținut de prima instanță că, potrivit înscrisului olograf depus în copie la fila 3, pârâții Z. N. și B. I. au vândut reclamantului suprafața de teren în lățime de 23 m și o lungime de 18 m, plus 2 m lățime, pe o lungime de 15 m, reprezentând drum de acces, care se învecinează la N cu V. V., la S cu D. C. și la E cu Z. G., contra sumei de 4.000.000 lei ( vechi ).
Acest înscris cuprinde mențiunea întocmirii sale la data de 16.04.2004.
Din depoziția martorului B. N., care se regăsește indicat și în cuprinsul chitanței mai sus arătate,a rezultat că la data încheierii acesteia reclamantul i-ar fi dat o sumă de bani pârâtei B. I., fără ca martorul să-și mai amintească cuantumul acesteia.
A mai precizat martorul că acel teren pentru care s-a încheiat chitanța este folosit chiar din momentul semnării acesteia de către reclamant.
Terenul menționat în înscrisul sub semnătură privată invocat de către reclamant a fost identificat în cuprinsul raportului de expertiză întocmit de către expert D. I..
Distinct de îndeplinirea cerințelor prev. de art 5 alin.2 titlul X al Legii nr 247/2005,aplicabil în raport de data întocmirii antecontractului de vânzare –cumpărare ,pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, trebuie respectate și cerințele impuse de art. 3 indice 2 din Legea nr. 146/1997
În acest sens, instanța a constatat faptul că la dosar se află depus certificatul de sarcini emis de BCPI Costești, dar și o notă de relații întocmită de către Primăria Orașului Costești.
Din cuprinsul acestei note, a rezultat faptul că defunctul Z. G. figurează în evidențele fiscale ale localității cu un impozit datorat de 3666 lei, din care 150 lei pentru teren arabil intravilan
Potrivit art. 113 alin. 4 din OG nr.92/2003 , pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor și a mijloacelor de transport, contribuabilii trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligațiilor fiscale de plată datorate autorității administrației publice locale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează, potrivit alin. (2), inclusiv sumele reprezentând amenzi existente în evidența organului fiscal. Pentru bunul care se înstrăinează, impozitul datorat este cel recalculat pentru a reflecta perioada din an în care impozitul se aplică persoanei care înstrăinează, potrivit Codului fiscal.
A.. 5 al art. 113 din același act normativ prevede faptul că actele prin care se înstrăinează clădiri, terenuri, respectiv mijloace de transport, cu încălcarea prevederilor alin. (4), sunt nule de drept.
Pentru aceste considerente instanța a respins acțiunea ca fiind neîntemeiată.
Împotriva sentinței instanței de fond a declarat apel reclamantul M. A., apel înregistrat pe rolul Tribunalului Argeș la data de 14.11.2013 sub nr._ .
Hotărârea instanței de fond este dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii motiv de recurs prev. de art. 304 pct.9 C.pr.civ.
În mod greșit instanța de fond a reținut obligația achitării cu titlu de impozit a sumei de 3666 lei atâta vreme cât potrivit legii în materie această obligație aparține vânzătorului și nu cumpărătorului .
Sentința instanței de fond este nelegală și sub aspectul că îi este îngrădit dreptul de a dobândi o proprietate în condițiile în care din întreg probatoriul administrat în cauză rezultă că recurentul este cumpărător de bună credință și și-a îndeplinit obligațiile asumate prin contract ,iar aceste aspecte nu sunt contestate în nici un mod de nici una dintre părți .
Analizând sentința recurata în raport de criticile formulate,vazind si prevederile art. 304 ind. 1 Cpr civ tribunalul constată că apelul este fondat pentru următoarele considerente de fapt și de drept:
Mai întâi, cu privire la excepția lipsei capacității juridice de folosință a pârâtului Z. N. chemat în judecată prin cererea de chemare in judecata, tribunalul constată că potrivit înscrisurilor administrate în fața instanței de recurs pârâtul a decedat la data de 20.09.2004 anterior introducerii cererii de chemare în judecată ,acesta fiind chemat în judecată în calitate de pârât în nume propriu, împrejurarea față de care acesta nu justifică capacitate juridică de folosință față de decesul intervenirii anterior formulării acțiunii și astfel prin raportare la disp.art. 41 C.pr.civ. doar o persoană care are folosința drepturilor civile poate să fie parte în judecată și văzând și disp.art 161 C.prșciv,. se va dispune respingerea cererii formulată împotriva pârâtului Z. N..
Tribunalul considera ca cererea de chemare in judecata se impune a fi respinsa ca neintemeiata, insa pentru considerentele pe care tribunalul le va arata in continuare.
Prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare ambele părți se obligă a contracta în viitor, astfel încât să poată opera transferul nudei proprietății, fiecare promitent vânzător și promitent cumpărător își asumă anumite obligații prin antecontract ce trebuie respectate, nerespectarea acestora atrăgând sancțiunea răspunderii contractuale pentru neexecutare.
Astfel, în art. 5 alin. 2 din Legea nr. 247/2005,in forma in vigoare la data introducerii actiunii, se statuează că „în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fără construcții, una din părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic”.
Natura juridică a obligației asumate prin antecontract, este o obligație de a face, care însă, dacă nu este executată de bună-voie, poate fi executată direct, prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânare-cumpărare, ceea ce înseamnă repararea în natură a prejudiciului suferit de creditor care, și-a îndeplinit obligațiile asumate prin încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare.
Astfel, în lumina principiului executării în natură a obligațiilor și reparării în natură a pagubelor, în raport de prevederile art. 1073 și 1077 C.civ., în ipoteza în care lucrul se mai găsește în patrimoniul vânzătorului și nu există alte impedimente legale, cumpărătorul poate cere pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Cu ocazia învestirii cu o cerere prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanța trebuie să verifice dacă antecontractul are îndeplinite cerințele generale de valabilitate a actelor juridice prevăzute de art. 948 C.civ., iar bunul a cărui vânzare a fost promisă să se afle în patrimoniul promitentului vânzător și, totodată, trebuie ca părțile să fi executat clauzele anticipatorii ale convenției, respectiv să se predea bunul și să se plătească prețul de către promitentul cumpărător.
Astfel, părțile care antecontractează trebuie să aibă capacitatea de a contracta și cum acestea prin antecontract își asumă reciproc o obligație de a face, respectiv de a încheia un act de dispoziție juridică, cu ocazia încheierii antecontractului părțile trebuie să aibă capacitate deplină de exercițiu, iar în cazul celor care au capacitate de exercițiu limitată sau nu există aceasta trebuie suplinită sau să fie completată.
Potrivit art. 946 C.civ., „poate contracta orice persoană ce nu este declarată necapabilă de lege”, iar potrivit art. 1306 C.civ. „pot cumpăra și vinde toți cei cărora nu le este oprit de lege”.
Totodată, părțile trebui să-și exprime un consimțământ valabil la încheierea antecontractului, adică, consimțământul nu trebuie să fie afectat de vicii juridice, în sensul celor prevăzute de art. 953 C.civ.
In privința obiectului antecontractului, față de faptul că acesta este conduita pe care titularul dreptului subiectiv poate să o aibă, în privința antecontractului, obiectul trebuie privit ca posibilitatea pe care o are oricare dintre părțile contractante de a cere cocontractantului său să facă ceva, mai exact să încheie actul translativ de proprietate în condițiile prevăzute de lege.
Pentru a se pronunța o hotărâre judecătorească care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, trebuie ca promitentul vânzător să fie proprietarul lucrului vândut
Atâta timp cât antecontractul este o convenție oneroasă și sinalagmatică se impune ca prețul prevăzut în antecontract să fie sincer și serios, după cum însăși normele de drept comun dispun. Pentru promovarea cu succes a unei astfel de acțiuni trebuie ca promitentul cumpărător să-și fi respectat obligația de plată a prețului pentru că, în caz contrar, promitentul vânzător, ar putea ridica excepția de neexecutare a contractului și, astfel, poate paraliza acțiunea reclamantului sau ar putea cere rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare. In caz de neexecutare totală sau parțială a obligațiilor prevăzute în promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare datorit culpei vânzătorului, potrivit regulilor generale și cumpărătorul poate invoca excepția de neexecutare sau poate cere rezoluțiunea vânzării cu daune interese, ori executarea în natură a contractului, dar este necesar ca acesta să-și fi respectat obligațiile asumate. De asemenea, având în vedere că obligațiile părțile sunt interdependente și reciproce, antecontractul de supuse și regulilor care guvernează instituția rezoluțiunii (art. 1020 și art. 1021 C.civ.) ca sancțiune care duce la desființarea antecontractului pe motiv că una din părți nu-și execută obligația asumată prin convenția asumată. Aceasta nu înseamnă că în litigiul care are ca obiect pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, instanța nu poate verifica în ce măsură cumpărătorul și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract.
Hotărârea judecătorească de admitere a acțiunii prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, este constitutivă de drepturi, întrucât ea suplinește consimțământul uneia dintre părțile antecontractului și are ca efect transformarea obligației din a da în a face și, astfel că, și din acest punct de vedere trebuie ca părțile să-și fi respectat obligațiile asumate prin antecontract, inclusiv obligația de plată a prețului.
Instanța de fond a constatat că se impune respingerea ca neîntemeiată a cererii formulată de reclamant, motivat de împrejurarea că defunctul Z. G. figurează în evidențele fiscale ale localității cu un impozit datorat și neachitat, fiind invocate disp.art. 113 alin.5 din OG 92/2003, însă în fața instanței de recurs s-a făcut dovada achitării impozitului pentru suprafața de teren ce face obiectul actului sub semnătură privată ,dar deși tribunalul constată se poate dispune pronunțarea hotărârii care să țină loc de act de vânzare cumpărare față de dovada arătată, pentru motivele ce se vor arăta în continuare,cererea se impune a fi respinsă ca neîntemeiată in continuare.
Totodată ,tribunalul constată că în fața instanței de recurs s-a făcut dovada avizării raportului de expertiză specialitatea topografie-cadastru și geodezie întocmit de către expertul D. T.I. de către OCPI Argeș – Biroul de cadastru și Publicitate Imobiliară Costești ,raport de expertiză prin care se individualizează terenul de 432 mp cu privire la care se solicită admiterea acțiunii .
Tribunalul constată că nu se poate dispune pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act de vânzare cumpărare pentru terenul de 432 mp., desi terenul se afla in posesia reclamantului si s-a facut dovada achitarii pretului, motivat de împrejurarea că înscrisul sub semnătură privată prin care s-a instrainat dreptul de proprietate asupra terenului, s-a încheiat între reclamant in calitate de cumparator si intre pârâtul Z. N. ,fiul lui Z. G. și Z. I. și între pârâta B. I. ,fiica lui Z. G. și I., pentru o suprafață de teren pentru care s-a eliberat titlul de proprietate nr._/11.11.2005 în favoarea autorului piritilor vinzatori ,Z. G. .
Deși, s-a invocat de către reclamant că cei doi vânzători au calitatea de moștenitori ai defunctului Z. G. in favoarea caruia s-a eliberat titlul de proprietate pentru terenul vindut in baza Legii nr. 18/991, nu s-a făcut dovada dezbaterii succesiunii de pe urma acestui autor, pentru a se cunoaște pe de o parte moștenitorii defunctului,dar și cota succesorală a acestora în calitate de moștenitori legali. Totodata, așa cum rezultă din înscrisul sub semnătură privată privind vinzarea terenului, ambii pârâți chemați în judecată au vândut imobilul în calitate de promitenți vânzători și nu se poate determina cota parte deținută de către fiecare vânzător din imobilul vândut.
Tribunalul constată că cei doi promitenți vânzători au înstrăinat imobilul pretins intrat în patrimoniul acestora de pe urma defunctului Z. G. și în patrimoniul căruia bunul imobil a intrat prin reconstituirea dreptului de proprietate în baza Legii nr.18/1991 .
Ori, față de împrejurarea că se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare pentru întregul bun imobil, ce face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, iar unul dintre promitenții vânzători era decedat la momentul formulării cererii de chemare în judecată, iar acesta a fost chemat în judecată în nume propriu, și pentru că ambii pârâți sunt promitenți vânzători ai terenului în suprafață de 462 mp pentru care se solicita pronuntarea hotaririi care sa tina loc de act de vinzare-cumparare, neputându-se determina cota parte din imobil pentru fiecare dintre cei doi vânzători, nu sunt îndeplinite toate condițiile prevăzute de lege pentru pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de act de vânzare cumpărare, respectiv din perspectiva condiției obiectului juridic si a capacitatii de a contracta, și astfel cererea de chemare în judecată se impune a fi respinsă, si pentru ca hotărârea judecătorească de admitere a acțiunii prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, este constitutivă de drepturi, întrucât ea suplinește consimțământul uneia dintre părțile antecontractului și are ca efect transformarea obligației din a da în a face .
Față de cele reținute și în raport de disp.art. 312 C.pr.civ. tribunalul urmează să admită recursul, să modifice în parte sentința, în sensul că va respinge cererea formulată împotriva pârâtului Z. N., ca fiind introdusă împotriva unei persoane lipsită de capacitate de folosință.
Va menține în rest sentința.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul formulat de recurentul-reclamant M. A., împotriva sentinței civile nr. 919/10.09.2013 pronunțată de Judecatoria Costești în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimata-pârâtă B. I..
Modifică în parte sentința, în sensul că respinge cererea formulată împotriva pârâtului Z. N., ca fiind introdusă împotriva unei persoane lipsită de capacitate de folosință.
Menține în rest sentința.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 01.04.2015.
Președinte, R. V. | Judecător, A. M. | Judecător, G. D. N. |
Grefier, E. N. |
Red. D.G.N.
Tehn D.T. /NGD/ex
24.04.2015
Jud fond S.I.Țânțu
| ← Obligaţie de a face. Decizia nr. 779/2015. Tribunalul ARGEŞ | Contestaţie la executare. Decizia nr. 274/2015. Tribunalul ARGEŞ → |
|---|
