Pretenţii. Decizia nr. 175/2015. Tribunalul BISTRIŢA NĂSĂUD
| Comentarii |
|
Decizia nr. 175/2015 pronunțată de Tribunalul BISTRIŢA NĂSĂUD la data de 13-10-2015 în dosarul nr. 175/2015
ROMÂNIA
TRIBUNALUL BISTRIȚA NĂSĂUD
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR.175/A/2015
Ședința publică din data de 13 octombrie 2015
Tribunalul constituit din:
PREȘEDINTE: R. - I. B., judecător
JUDECĂTOR: G. C. F., președinte secție
GREFIER: A. Ș.
Pe rol fiind pronunțarea asupra apelului declarat de pârâtul M. Bistrița prin Primar, împotriva sentinței civile nr.2468/2015 pronunțată de Judecătoria Bistrița în dosarul nr._, având ca obiect pretenții.
Dezbaterile pe fondul apelului au avut loc la termenul de judecată din 7 octombrie 2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, încheiere care face parte integrantă din hotărâre când, din lipsa timpului necesar pentru deliberare, instanța a amânat pronunțarea pentru termenul de azi 13 octombrie 2015.
TRIBUNALUL
deliberând, constată:
Prin sentința civilă nr.2468/2015 pronunțată de Judecătoria Bistrița în dosarul nr._, s-a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta Asociația de P. Ș. O. I. nr. 4 Bistrița, în contradictoriu cu pârâtul M. Bistrița, prin primar și, în consecință:
- a fost obligat pârâtul M. Bistrița, prin primar, la plata către reclamantă a sumei de 2621,33 lei, reprezentând cheltuieli de întreținere pentru apartamentul situat în Bistrița, ., nr. 4, . în luna iunie 2013 ;
- a fost obligat pârâtul M. Bistrița, prin primar la plata către reclamant a sumei de 700 lei, reprezentând cheltuieli de judecată suportate de reclamant, respectiv onorariu avocațial;
S-a admis în parte cererea de chemare în garanție formulată de M. Bistrița, prin primar, în contradictoriu cu B. R. și, în consecință:
- a fost obligată chemata în garanție B. R. la plata către pârâtul M. Bistrița, prin primar, a sumei de 2621,33 lei, reprezentând cheltuieli de întreținere pentru apartamentul situat în Bistrița, ., nr. 4, . în luna iunie 2013 ;
- a fost obligată chemata în garanție B. R. la plata către pârâtul M. Bistrița, prin primar a sumei de 700 lei, reprezentând cheltuieli de judecată la care a fost obligat pârâtul în proces.
Pentru a pronunța această hotărâre prima instanță a reținut următoarele:
M. Bistrița este proprietarul apartamentului situat în Bistrița, ., nr.4, ., înscris în CF_- C1- 48 ( extras CF fila 5).
Apartamentul anterior menționat a fost închiriat de către municipiul Bistrița către B. R., prin contractul de închiriere nr.125/B din 01.04.2009 (filele 15 -16).
Potrivit contractului semnat de ambele părți, chiriașul B. R. trebuie să plătească o chirie de 150,85 de lei lunar, până pe data de 25 a fiecărei luni pentru luna în curs și să achite cheltuielile față de utilități ( art. 6 litera f).
B. R., la data introducerii acțiunii, datora cheltuieli de întreținere către reclamantă în cuantum de 3121,33 de lei pentru perioada ianuarie 2012 – iunie 2013 ( fișa cont pentru operații diverse fila 3).
La data de 12.02.2015 și 10.03.2015, B. R. a achitat suma de 300 de lei, respectiv de 200 de lei reclamantei Asociația de P. Ș. O. I. nr. 4 Bistrița ( chitanța 4608, chitanța 4648, fila 49).
La termenul de judecată din 19.03.2015, chemata în garanție B. R. a recunoscut debitul cu titlu de cheltuieli de întreținere, a precizat că a convenit eșalonarea acestui debit pe o perioadă de 10 luni (încheiere de ședință fila 50).
A reținut instanța că, situației de fapt îi sunt aplicabile următoarele acte normative și instituții juridice:
Pârâtul M. Bistrița este membru al asociației de proprietari reclamante și în această calitate avea obligația să achite lunar cota parte din contribuția la cheltuielile comune, în funcție de locuință și numărul de persoane or, conform fișei cont operații diverse depusă la fila 3 din dosar, pârâtul a acumulat datorii la asociație în sumă 3121,33 lei.
Prin înscrisurile depuse la dosar, fișa cont operații diverse (fila 3) și recunoașterea debitului de chiriașa chemată în garanție, reclamanta a dovedit existența debitului datorat de către pârâtul municipiul Bistrița.
În conformitate cu art. 46 din legea 230 /2007 - toți proprietarii au obligația sa plătească lunar, conform listei de plata a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari.
Totodată art. 49 din legea 230 /2007 – alin. (2) prevede că termenul de plata a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, afișate pe lista lunara de plata, este de maximum 20 de zile calendaristice iar art. 50 din legea 230 /2007 – alin. (1) prevede că asociația de proprietari are dreptul de a acționa in justiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.
Instanța constată că pârâtul municipiul Bistrița era obligat prin prevederile legii 230/2007 privind înființarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, în calitate de membru al asociației de proprietari să plătească cota de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari în maxim 20 de zile de la afișarea listei lunare de plată, obligație pe care pârâtul nu a respectat-o și care dă dreptul reclamantei să primească concursul instanței de judecată pentru a fi executată obligația pârâtului municipiul Bistrița.
Având în vedere că reclamantul a probat existența datoriei și cuantumul ei, instanța a admis cererea de chemare în judecată a reclamantei și a obligat pârâtul M. Bistrița la plata sumei de 2621,33 lei către reclamantă, pe timpul procesului fiind achitată suma de 500 de lei de chiriașa chemată în garanție, astfel că din suma solicitată de reclamantă de 3121,33 de lei s-a scăzut această sumă de 500 de lei .
Între reclamantă și chiriașa chemată în garanție nu există raporturi juridice, legea 230/2007 reglementează o situație juridică doar între proprietarii de apartamente și asociația de proprietari, chiriașii care au contracte de închiriere cu proprietarii de apartamente nefăcând obiectul legii 239/2007.
Nici din contractul de închiriere, încheiat între pârâtul M. Bistrița, proprietarul apartamentului și chiriașa B. R. chemată în garanție, nu izvorăsc raporturi juridice între reclamant și chematul în garanție chiriaș, reclamantul nefiind parte în contractul de închiriere și evident că nu ar putea dobândi drepturi sau obligații din acest contract, potrivit cu art. 969 cod civil de la 1864, act normativ care prevede că o convenție legal încheiată este legea părților (nu și a terților).
Potrivit art. 969 din Codul civil de la 1864, act normativ care prevede că o convenție legal încheiată este legea părților, instanța a reținut că, chematul în garanție avea obligația de a achita cheltuielile pentru utilități și cât timp s-a dovedit, așa cum s-a reținut anterior, că nu le-a achitat și s-a admis cererea de chemare în judecată principală, instanța a admis și cererea de chemare în garanție, fiind dovedită neefectuarea obligației asumată contractual de chiriașa chemată în garanție.
Susținerile chematului în garanție în ce privește acordul cu reclamanta și pârâtul M. Bistrița de a eșalona debitul pe o perioadă de 10 luni, nu au fost dovedite în cauză, înscrisul depus la fila 48, reprezentând nu un acord între chiriaș și asociație/proprietar, ci un act unilateral prin care chiriașul declară pe propria răspundere că se obligă să plătească în data de 10 ale fiecărei luni suma de 400 de lei, astfel că, acest act unilateral nu poate avea relevanță juridică față de raporturile juridice deduse judecății.
Potrivit cu art. 451, 452, 453 cod procedură civilă, instanța a reținut că pârâtul M. Bistrița a pierdut procesul cu privire la cererea de chemare în judecată principală, iar chemata în garanție B. R. a pierdut procesul cu privire la cererea de chemare în garanție. Cheltuielile de judecată suportate de reclamantă au fost dovedite cu chitanța 98/2015 ( fila 47), chitanță ce dovedește achitarea onorariului avocațial de 700 de lei. Cheltuielile de judecată suportate de pârâtul M. Bistrița sunt dovedite chiar cu prezenta hotărâre prin care a fost obligat la plata sumei de 700 de lei către reclamantă cu titlu de cheltuieli de judecată și în consecință, chematul în garanție a fost obligat la plata către pârâtul M. Bistrița a sumei de 700 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Împotriva sentinței expuse, în termen a declarat apel pârâtul M. Bistrița, prin primar, care a solicitat instanței admiterea apelului și, pe cale de consecință: schimbarea în parte a sentinței atacate, în sensul respingerii obligării Municipiului Bistrița la plata către reclamantă a sumei de 2.621,33 lei, reprezentând cheltuieli de întreținere pentru apartamentul situat în municipiul Bistrița, ., nr.4, . sumei de 700 lei reprezentând cheltuieli de judecată suportate de reclamantă și admiterea cererii de chemare în garanție și față de ceilalți chemați în garanție B. F., B. F. A., B. A. M., B. C.-G..
În motivarea apelului pârâtul redă cele arătate la fondul cauzei, în sensul că, între M. Bistrița, în calitate de locator și B. R. în calitate de locatar a fost încheiat contractul de închiriere nr.125/B din 01.04.2009, având ca obiect locuința situată în municipiul Bistrița, ., nr.4, ., județul Bistrița-Năsăud și că, în baza acestui titlu, locuința este folosită de către B. R. și familia acesteia. Obligația chemaților în garanție de a suporta cheltuielile de întreținere și funcționare comune și individuale pentru locuința susmenționată, între care se cuprinde și contravaloarea celor ce constituie obiectul material al pretenției supusă judecății, se deduce cu claritate din contractul de închiriere unde la art. 6 lit.T se arată că: f) chiriașul se obligă: să achite cheltuielile pentru utilități (apă, energie electrică, gaze naturale, salubrizare)".
Așadar, nu poate fi pus la îndoială faptul că în sarcina locatarilor nu subzistă îndatorirea de a achita cheltuielile de întreținere, asumate convențional față de M. Bistrița. Din moment ce aceste cheltuieli au fost generate de către chiriaș este absolut normal ca acestuia să îi revină și obligația de a le achita.
Obligația chiriașului cu privire la plata cheltuielilor de întreținere rezultă și din dispozițiile Legii nr.114/1996 - Legea Locuinței, care stabilesc în sarcina proprietarului doar obligațiile privind reparațiile capitale privind întreținerea și repararea structurii de rezistență a clădirii, instalațiile comune (art.28) iar, în sarcina chiriașului, tot ce ține de folosința locuinței (art.29). Așadar, printr-o interpretare lato sensu a art.29 din Legea nr.114/1996, rezultă că tot ceea ce ține de întrebuințarea și folosința locuinței sunt cheltuieli ce cad în sarcina chiriașului, deci și cheltuielile de întreținere. De altfel, în alin.2 din art.29 se menționează „obligațiile chiriașului cu privire la întreținerea și repararea spațiului închiriat." Rezultă și de aici fără echivoc obligația chiriașului de a-și achita cotele de întreținere.
Mai mult decât atât, instanța de fond a statuat în mod cu totul eronat faptul că pârâtul M. Bistrița avea obligația să achite lunar cota parte din contribuția la cheltuielile comune, în funcție de locuință și de numărul de persoane, conform fișei cont operații diverse depuse la dosar având în vedere calitatea de membru al asociației de proprietari. Trebuie observat faptul că această fișă nu menționează drept datornic M. Bistrița, ci pe chemata în garanție B. R. și mai mult decât atât M. Bistrița nu este membru al Asociației de P. Ș. O. I.. nr.4 Bistrița.
Dacă am considera că soluția înaintată de prima instanță ar fi cea corectă, atunci s-ar ajunge la situația în care municipiul Bistrița în calitate de proprietar de locuințe ar fi pus în situația de a achita cheltuielile de întreținere și nu de către cei care generează aceste cheltuieli. Acest fapt ar duce la crearea unei noi destinații pentru bugetele locale, fără o reglementare legală.
Obligând M. Bistrița la plata cheltuielilor de întreținere s-ar schimba practic destinația bugetului local stabilit și aprobat pentru anul calendaristic în curs, ori acest lucru nu este posibil.
Apoi, consideră pârâtul că în mod greșit instanța a admis cererea de chemare în garanție doar față de B. R. nu și față de celelalte persoane chemate în garanție și fără să existe o motivare în acest sens. Or, și aceste persoane dobândesc drepturi locative proprii, care izvorăsc din contractul de închiriere încheiat cu titularul de contract dar și obligații.
În concluzie, raportat la cele anterior arătate, a solicitat schimbarea în parte a sentinței atacate.
În drept, s-au invocat prevederile art. 466-482 din Codul de procedură civilă, dispozițiile invocate din Legea nr.114/1996, art. 6 lit.t din contractul de închiriere nr.125/B din 01.04.2009.
În temeiul art. 411, aliniat 1, pct. 2 din Codul de procedură civilă, a solicitat judecarea în lipsă.
Cererea de apel a fost comunicată reclamantei Asociația de P. Ș. O. I. nr.4 Bistrița care a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat și menținerea ca fiind temeinică și legală a sentinței atacate.
În apărare intimata a arătat că, prin apelul formulat de pârâtul Municipiului Bistrița, prin primar, s-a solicitat schimbarea sentinței civile nr. 2468/2015, pronunțată de către Judecătoria Bistrița în dosar nr._, în sensul respingerii obligării Municipiului Bistrița la plata către reclamantă a sumei de 2.621,33 lei reprezentând cheltuieli de întreținere pentru apartamentul situat în Bistrița . nr. 4 . sumei de 700 lei reprezentând cheltuieli de judecată, precum și admiterea cererii de chemare în garanție și față de ceilalți chemați în garanție.
În motivarea apelului, se susține că instanța de fond în mod greșit a reținut că municipiul Bistrița are obligația de a achita lunar contribuția la cheltuielile comune. Se mai susține că apelantul nu este membru al asociației de locatari și prin urmare nu poate fi obligat la plata utilităților.
Motivele invocate de apelant sunt nefondate. În primul rând instanța nu poate să oblige pe alți locatari care nu au un titlu locativ, ci sunt doar tolerați în spațiul locativ de către chiriaș, să plătească și ei cheltuieli de întreținere. Conform art. 6 litera f, chiriașul este obligat să plătească cheltuielile pentru utilități or, în speță aceștia nu au încheiat cu apelantul un contract de închiriere.
Apoi, chiar dacă apelantul nu este membru al asociației de locatari, acesta este proprietarul de carte funciară al apartamentului menționat mai sus. Apelantul nu a făcut dovada că are încheiate contracte separate cu furnizorii de utilități și nici că are instalație de utilități separată de restul membrilor asociatei. Prin urmare consuma la comun cu membrii asociației și este firesc să își plătească consumul aferent apartamentului.
Dacă apelantul nu a urmărit pe chiriaș cu privire la plata utilităților lunare, nu este problema reclamantei. Trebuia ca în această situație să i-a măsuri de reziliere a contractului și să procedeze la executarea silită, ceea ce nu a făcut nici până la această dată, apelantul nu a procedat la rezilierea contractului.
Conform art.46 din Legea nr.230/2007, apelantul are sarcina gestionării bunului pentru toate cheltuielile necesare și utile folosirii bunului, ca un bun proprietar, deoarece folosește utilități deservite de asociația de proprietari. În caz contrar, neam afla în situația în care apelantul ca proprietar, încarcă facturile de utilități la asociație cu un consum propriu și nu trebuie să plătească. Pe gratis și pe cheltuiala asociației de proprietari?????.
Intimata B. R. nu a depus întâmpinare.
Pârâtul-apelant M. Bistrița, prin primar, a depus la dosar note scrise prin care a arătat că își susține apelul declarat.
Analizând sentința atacată prin prisma criticilor aduse prin cererea de apel, tribunalul reține că apelul declarat nu este fondat
În mod corect prima instanță a obligat pârâtul să achite cheltuielile de întreținere aferente apartamentului al cărui proprietar este.
Chiar dacă pârâtul, în calitate de proprietar al unei locuințe situate într-un condominium în care este constituită asociație de proprietari, nu și-a exprimat acordul în sensul de a fi membru al asociației de proprietari, cât timp utilitățile sunt furnizate în baza contractelor încheiate de furnizorii de servicii cu asociația de proprietari, toți proprietarii sunt obligați să suporte cheltuielile aferente locuinței proprietatea lor.
Astfel, potrivit art.24 alin.4 din Legea nr.230/2007, hotărârile adunării generale sunt obligatorii pentru toți proprietarii, inclusiv pentru cei care nu au calitatea de membri ai asociației iar, potrivit art. 47 alin.2 din aceeași lege, cheltuielile efectuate de asociația de proprietari pentru plata unor servicii de utilități publice sau de altă natură, legate de proprietățile individuale din condominiu și care nu se facturează individual pe fiecare dintre acestea, se repartizează după același criteriu care a stat la baza emiterii facturii, în conformitate cu prevederile contractului încheiat cu furnizorul respectivului serviciu,.
Prin urmare nu numai membrii asociației de proprietari ci și proprietarii care nu sunt membri ai asociației de proprietari, care au în proprietate locuințe sau spații în condominiumul în care s-a constituit asociația de proprietari, au obligația să suporte cheltuielile pentru plata unor servicii de utilități publice sau de altă natură cât timp utilitățile sunt furnizate în baza contractelor încheiate de furnizorii de servicii cu asociația de proprietari.
Pe de altă parte, faptul că apelantul nu a formulat o cerere scrisă de înscriere în asociație nu constituie o probă în sensul că nu este membru al asociației de proprietari, nefiind dovedit că precedentul proprietar, de la care apelantul a dobândit proprietatea în anul 2003(f.5 dosar fond), dată la care asociația de proprietari exista, nu a fost membru al asociației și, cum calitatea de membru s-a dobândit ca urmare a calității de proprietar asupra apartamentului, odată cu transmiterea proprietății s-a transmis și calitatea de membru al asociației pentru noul proprietar cât timp acesta nu a solicitat expres retragerea.
În raporturile dintre asociația de proprietari și proprietarul locuinței situată într-un condominium, nu are nicio relevanță faptul că potrivit contractului de închiriere sarcina suportării cheltuielilor de întreținere revine chiriașului, clauzele contractului de închiriere fiind obligatorii doar pentru părțile contractante.
În speță, nu are nicio relevanță faptul că prin obligarea municipiului Bistrița la plata cheltuielilor de întreținere aferente locuințelor aflate în proprietatea lui și închiriate, s-ar destabiliza bugetul municipiului întrucât este obligația pârâtului, în calitate de proprietar locator, să urmărească îndeplinirea de către chiriași a obligațiilor asumate prin contractele de închiriere.
Așa fiind, în mod legal și temeinic, pârâtul apelant a fost obligat la plata sumei ce reprezintă cheltuieli de întreținere aferente locuințe asupra căreia este proprietar.
Nici critica privind admiterea pe fond a cererii de chemare în garanție doar față de B. R., nu este întemeiată, având în vedere faptul că, la termenul de judecată din data de 19 martie 2015, prin încheierea de ședință de la acea dată, a fost admisă în principiu cererea de chemare în garanție doar față de B. R. și a fost respinsă în principiu față de celelalte persoane iar apelanta nu a declarat apel împotriva încheierii de respingere în principiu a cererii de chemare în garanție, așa cum prevăd dispozițiile art.74 raportat la art.64 și 65 din Codul de procedură civilă, apelul fiind formulat doar împotriva sentinței(f.4 dosar apel).
Față de aceste considerente, în temeiul art.480 din codul de procedură civilă apelul va fi respins ca nefiind fondat și sentința va fi menținută ca fiind legală și temeinică.
Intimații nu au solicitat cheltuieli de judecată în apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat apelul declarat de pârâtul M. Bistrița, prin primar, cu sediul în Bistrița, P-ța Centrală, nr. 6, județul Bistrița-Năsăud, împotriva sentinței civile nr. 2468/2015, pronunțată la data de 3 aprilie 2015 de Judecătoria Bistrița în dosarul nr._, pe care o menține ca fiind legală și temeinică.
Fără cheltuieli de judecată în apel.
Decizia este definitivă.
Pronunțată în ședința publică din 13 octombrie 2015.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,
R.-I. B. G.-C. F. A. Ș.
Redactat RIB/13.11.2015
Tehnoredactat RIB și AȘ/9ex.
Judecător prima instanță BMA
| ← Partaj judiciar. Decizia nr. 140/2015. Tribunalul BISTRIŢA NĂSĂUD | Succesiune. Decizia nr. 176/2015. Tribunalul BISTRIŢA NĂSĂUD → |
|---|
