Evacuare. Decizia nr. 607/2013. Tribunalul BRAŞOV

Tribunalul BRAŞOV - Sentințe și decizii civile / 2013

Decizia nr. 607/2013 pronunțată de Tribunalul BRAŞOV la data de 23-04-2013 în dosarul nr. 242/338/2012

ROMÂNIA

TRIBUNALUL B.

SECȚIA I CIVILĂ

DECIZIA CIVILĂ NR.607/R DOSAR NR._

Ședința publică din data de 23.04.2013

Completul constituit din:

PREȘEDINTE - D. M.

JUDECĂTOR - N. F.

JUDECĂTOR - I. L.

GREFIER - L. P.

Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra soluționării recursului civil declarat de recurenții pârâți G. I. O. și C. V., împotriva Sentinței Civile nr. 1807/03.10.2012 pronunțată de Judecătoria Zărnești în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimații O. I. și O. S., având ca obiect „evacuare”.

La apelul nominal făcut în ședință publică, la pronunțare se constată lipsa părților.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

Dezbaterile în cauza civilă de față a avut loc în ședința publică din data de 08.04.2013, când părțile prezente au pus concluzii în sensul celor consemnate în încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta, iar instanța, având nevoie de timp pentru deliberare și pentru a da posibilitatea părților de a depune concluzii scrise a amânat pronunțarea pentru data de 15.04.2013, iar apoi, din lipsă de timp pentru deliberare pentru data de 23.04.2013.

TRIBUNALUL:

Deliberând asupra recursului de față constată că prin sentința civilă nr. 1807/3.10.2012 pronunțată de Judecătoria Zărnești în dosar nr._ s-au respins excepțiile prematurității introducerii cererii de chemare în judecată și inadmisibilității acțiunii, invocate de pârâți prin întâmpinare, ca neîntemeiate. S-a admis acțiunea formulată de reclamanții O. I. și O. S. în contradictoriu cu pârâții G. I. O. și C. V. s-a dispuns evacuarea pârâților din imobilul situat în ., județul B., înscris în CF nr._ V. (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 2229) nr. topografic 167, 168, compus din casă de piatră și teren de 1944 mp.

Pentru a pronunța această sentință, instanța a reținut următoarele:

Între I.C.R.A.L. B. și pârâta C. V. s-a încheiat contractul de închiriere înregistrat la nr. 1410 din 01.04.1981 (f. 51) având ca obiect închirierea imobilului compus din două camere situat în comuna V., . (f. 50, 52), pentru o perioadă de 3 ani, cu începere din 1981 până în 1984. Începând din 1981 imobilul în cauză a fost folosit de către pârâți în calitate de chiriași, fiind încheiate contracte de închiriere pe diferite perioade. Astfel în iulie 1999 s-a încheiat între Primăria comunei V., în calitate de locator și P. V. în calitate de locatar, contractul de închiriere nr. 5085/09.07.1999, privind imobilul casă și teren din ., conform fișei locative atașate, pentru o perioadă de 5 (cinci) ani, începând cu 08.05.1999, urmând ca imobilul să fie folosit de titular împreună cu alte persoane, dintre care și pârâtul G. I. O. (f. 53-54). Instanța a constatat că potrivit actului adițional la contractul nr. 5085/09.07.1999 încheiat în data de 27.05.2004 (f. 57) între Primăria Comunei V. prin Primar, în calitate de locator și pârâta C. V., în calitate de locatar, s-a prelungit termenul de închiriere pentru o perioadă de 5 (cinci) ani, începând cu data de 08.,04.2004 până la data de 08.03.2009, conform O.U.G. nr. 8/ 30.03.2004.

Ca urmare a retrocedării imobilului în cauză către ZIKELI KURT, HALLE E. – E. și GUESS ILSE, aceștia au încheiat la data de 06.06.2006 un contract de închiriere (f. 58-59) în calitate de locatori, cu pârâtul G. I. O., în calitate de locatar, având ca obiect închirierea imobilului compus din casă de locuit și anexe gospodărești cu teren (curte și grădină) situate în ., județul B.. În contract se prevede că imobilul va fi folosit de titular și de către pârâta C. V., mama titularului. Contractul de închiriere a fost încheiat pentru o perioadă de 3 (trei) ani, cu începerea de la data de 01.06.2006 până la 31.05.2009, și se prevede că la expirarea termenului de închiriere, contractul poate fi reînnoit cu acordul ambelor părți, iar locatorul poate refuza reînnoirea contractului pentru motive temeinice, cum ar fi: vânzarea imobilului, nerespectarea clauzelor contractuale și alte dispoziții legale. În contract se mai prevede că locatorul este obligat să-i notifice locatarului refuzul de a reînnoi contractul cu cel puțin 60 de zile înainte de expirarea termenului, iar locatarul este obligat să predea locuința în termen de 30 de zile de la expirarea contractului. În caz de evacuare a locatarului, aceasta se face numai pe baza unei hotărâri judecătorești irevocabile, iar locatarul este obligat la plata chiriei prevăzute în contract până la data executării efective a hotărârii de evacuare.

Ulterior, părțile au încheiat act adițional la acest contract de închiriere în data de 06.05.2009 (f. 8) prin care au convenit prelungirea contractului începând cu data de 01.06.2009 până la data de 31.12.2010 și act adițional în data de 26 11.2010 (f. 60) prin care au convenit prelungirea contractului începând cu data de 01.01.2011 până la data de 31.12.2011, prevăzându-se că rămân valabile clauzele înscrise în primul contract.

Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat prin Încheierea de autentificare nr. 2063 din 05.10.2011 de BNP S. G. (f. 63-64), subsemnații ZIKELI KURT și HALLE E., în calitate de vânzători, au înstrăinat întregul lor drept de proprietate asupra cotei de 2/3 din imobilul situat în ., județul B., înscris în CF nr. 2229 a localității V., sub nr. top. 168, constituit din casă de piatră și teren de 903,60 mp, dobândit de vânzători prin restituire în natură în baza Legii nr. 10/2001 în cotă de 1/3 fiecare în baza dispoziției de restituire nr. 298/2006 a Primăriei Comunei V., către reclamanții O. I. și O. S., în calitate de cumpărători. În contract se prevede că terenul cu nr. top. 167, proprietatea Statului Român de sub nr. B10, asupra căruia vânzătorii dețin un drept de folosință special, nu face obiectul acestui contract rămânând în proprietatea Statului Român. Potrivit contractului imobilul urma să fie predat cumpărătorilor cel mai târziu la data de 31.01.2012. În cuprinsul contractului se arată că nu există litigii sau sarcini cu privire la acest imobil, cu excepția contractul de închiriere încheiat la data de 06.06.2006 modificat în baza actului adițional din 26.11.2010, iar cumpărătorii au arătat că au cunoștință de faptul că folosința imobilului este deținută de chiriașii contractului de mai sus, a cărei scadență este la 31.12.2011 și s-au obligat să respecte acest termen fără a putea cere anularea acestui act sau evacuarea.

Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat prin Încheierea de autentificare nr. 2417 din 29.11.2011 de BNP S. G. (f. 65-66), subsemnații ZIKELI KURT și HALLE E., în calitate de vânzători, au vândut întregul lor drept de proprietate (convertit din dreptul special de folosință care devine drept de proprietate în cazul înstrăinării către persoane fizice de cetățenie română) asupra cotei de 2/3 din grădina imobilului situat în ., județul B., înscris în CF nr. 2229 a localității V., sub nr. top. 167, constituit din grădină de 1040 mp, dobândit de vânzători prin restituire în natură în baza Legii nr. 10/2001 în cotă de 1/3 fiecare în baza dispoziției de restituire nr. 298/2006 a Primăriei Comunei V., către reclamanții O. I. și O. S., în calitate de cumpărători. Potrivit contractului imobilul urma să fie predat cumpărătorilor cel mai târziu la data de 31.01.2012. În cuprinsul contractului se arată că nu există litigii sau sarcini cu privire la acest imobil, cu excepția contractul de închiriere încheiat la data de 06.06.2006 modificat în baza actului adițional din 26.11.2010, iar cumpărătorii au arătat că au cunoștință de faptul că folosința imobilului este deținută de chiriașii contractului de mai sus, a cărei scadență este la 31.12.2011 și s-au obligat să respecte acest termen fără a putea cere anularea acestui act sau evacuarea.

Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat prin Încheierea de autentificare nr. 2418 din 29.11.2011 de BNP S. G. (f. 67-68), subsemnata GUESS ILSE, în calitate de vânzătoare a vândut întregul său drept de proprietate (convertit din dreptul special de folosință asupra terenului grădină care devine drept de proprietate în cazul înstrăinării către persoane fizice de cetățenie română) asupra cotei de 1/3 din imobilul situat în ., județul B., înscris în CF nr. 2229 a localității V., sub nr. top. 167, constituit din grădină de 1040 mp, și nr. top. 168, constituit din casă de piatră și teren de 903,60 mp, dobândit de vânzătoare prin restituire în natură în baza Legii nr. 10/2001 în cotă de 1/3 fiecare în baza dispoziției de restituire nr. 298/2006 a Primăriei Comunei V., către reclamanții O. I. și O. S., în calitate de cumpărători. Potrivit contractului imobilul urma să fie predat cumpărătorilor cel mai târziu la data de 31.01.2012. În cuprinsul contractului se arată că nu există litigii sau sarcini cu privire la acest imobil, cu excepția contractul de închiriere încheiat la data de 06.06.2006 modificat în baza actului adițional din 26.11.2010, iar cumpărătorii au arătat că au cunoștință de faptul că folosința imobilului este deținută de chiriașii contractului de mai sus, a cărei scadență este la 31.12.2011 și s-au obligat să respecte acest termen fără a putea cere anularea acestui act sau evacuarea.

Potrivit extrasului CF nr._ . conversia de pe hârtie a CF nr. 2229) nr. top. 167 și 168 compus din teren de 1944 mp și casă de piatră, proprietari sunt reclamanții O. I. și O. S. nefiind înscrise alte sarcini (f. 5).

Printr-o notificare (f. 10) HALLE E. și ZIKELI KURT au înștiințat pe chiriași că vor vinde imobilul, motiv pentru care nu vor prelungi contractul de închiriere după data de 31.12.2011, urmând ca imobilul să fie predat cumpărătorului. Prin această notificare, chiriașii au fost înștiințați că și celălalt proprietar va vinde către aceeași persoană cota sa, urmând ca întregul imobil să fie deținut de către unul și același cumpărător. Această notificare a fost trimisă prin scrisoare recomandată către pârâții G. I. O. și C. V., fiind primită de aceștia la data de 06.10.2011 (f. 9).

În conformitate cu dispozițiile art. 137 alin. 1 C. proc. civ., instanța s-a pronunțat mai întâi asupra excepțiilor de procedură și asupra celor de fond care fac de prisos, în totul sau în parte, cercetarea în fond a pricinii, iar excepția prematurității formulării acțiunii și excepția inadmisibilității acțiunii sunt excepții de fond, peremptorii și absolute, care trebuie analizate cu prioritate față de orice altă excepție sau cerere.

Deși pârâții nu arată în întâmpinare care sunt motivele invocate în susținerea fiecărei excepții în parte, din motivare ar reieși că aceste excepții privesc pe de o parte modalitatea de notificare, iar pe de altă parte un drept de preemțiune pe care l-ar avea pârâții.

În ceea ce privește aplicabilitatea în timp a legilor, art. 102 din Legea nr. 71/2011 prevede că contractul va fi supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa. În prezenta cauză, ultimul actul adițional al contractul de închirierea a fost încheiat în data de 26 11.2010 (f. 60), iar noul cod civil a intrat în vigoare la data de 01.10.2011, prin urmare, ca regulă, în prezenta cauză se vor aplica dispozițiile vechiului cod civil, cu excepțiile prevăzute de legea de punere în aplicare a noului cod civil.

Potrivit dreptului comun (art. 1436 alin.1 Vechiul cod civil), locațiunea încetează la expirarea termenului stabilit de către părți, afară numai dacă a operat relocațiunea tacită.

Părțile au încheiat ultimul act adițional în data de 26 11.2010 (f. 60) la contractul de închiriere inițial încheiat la data de 06.06.2006, prin care au convenit prelungirea contractului începând cu data de 01.01.2011 până la data de 31.12.2011, prevăzându-se că rămân valabile clauzele înscrise în primul contract.

Deși așa cum prevede legea, nu este necesară o notificare în cazul contractului de închiriere cu termen, părțile pot stipula necesitatea concediului și în această ipoteză, cu respectarea unui termen de preaviz, așa cum este în prezenta cauză, caz în care contractul încetează prin expirarea termenului de preaviz. Instanța constată că în contract părțile au prevăzut că locatorul este obligat să-i notifice locatarului refuzul de a reînnoi contractul cu cel puțin 60 de zile înainte de expirarea termenului, iar locatarul este obligat să predea locuința în termen de 30 de zile de la expirarea contractului.

Printr-o notificare (f. 10) HALLE E. și ZIKELI KURT au înștiințat pe chiriași că vor vinde imobilul, motiv pentru care nu vor prelungi contractul de închiriere după 31.12.2011, urmând ca imobilul să fie predat cumpărătorului. Prin această notificare, chiriașii au fost înștiințați că și celălalt proprietar va vinde către aceeași persoană cota sa, urmând ca întregul imobil să fie deținut de către unul și același cumpărător. Această notificare a fost trimisă prin scrisoare recomandată către pârâții G. I. O. și C. V., fiind primită de aceștia la data de 06.10.2011 (f. 9). Legea nu prevede vreo formă specială pentru notificarea faptului că nu se mai dorește reînnoirea contractului de închiriere, astfel că prin notificarea trimisă pârâților, de cei care erau proprietari ai imobilului în cauză, s-a respectat termenul de 60 de zile înainte de expirarea contractului. În contractul dintre părți prevăzându-se că reînnoirea contractului se va face doar prin acordul ambelor părți, iar refuzul de reînnoire a contractului ca urmare a vânzării imobilului este prevăzut expres în contract.

Notificarea din partea HALLE E. și ZIKELI KURT este valabilă și făcută cu respectarea dispozițiilor contractuale, astfel că în ceea ce privește cota de 2/3 din imobil contractul de închiriere a încetat la data de 31.12.2011, cu obligația pârâților de a elibera imobilul până la data de 31.01.2012, în termen de 30 de zile de la expirarea termenului, potrivit contractului.

Dacă am considera totuși că notificarea din partea coproprietarei Guess Ilse, nu ar fi valabilă, neexistând practic o notificare expresă din partea acesteia, s-ar putea considera conform normelor de drept comun, că, pentru cota de 1/3 din imobil a intervenit tacita relocațiune. Față de prevederile art. 129 din Legea nr. 71/2011, având în vedere că termenul de expirare a contractului este 31.12.2012, după . noului cod civil, se vor aplica dispozițiile din acesta, în ceea ce privește tacita relocațiune.

Potrivit art. 1810 Noul cod. civ.: (1) Dacă, după împlinirea termenului, locatarul continuă să dețină bunul și să își îndeplinească obligațiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locațiune, în condițiile celei vechi, inclusiv în privința garanțiilor. (2) Noua locațiune va fi însă pe durată nedeterminată, dacă prin lege sau convenția părților nu se prevede altfel. Potrivit art. 1824 Noul cod civ.: (1) Atunci când contractul de închiriere s-a încheiat fără determinarea duratei și nu s-a convenit altfel, chiriașul poate denunța contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei.

(2) În cazul prevăzut la alin. (1), locatorul poate denunța contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic de:

a) 60 de zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mare;

b) 15 zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o lună.

Instanța a constatat că în ceea ce privește cota de proprietate de 1/3 care a aparținut coproprietarei Guess Ilse, dacă s-ar considera că a operat tacita relocațiune, nefiind realizată o notificare valabilă, am fi în prezența unui nou contract fără termen, care se va rezilia doar prin respectarea termenului de preaviz de 60 de zile. Totuși față de faptul că coproprietara Guess Ilse și-a înstrăinat cota sa din imobil către reclamanții O. I. și O. S., la data de 29.11.2011, înainte de expirarea termenului prevăzut în contractul de închiriere, o tacită relocațiune nu poate fi opusă cumpărătorilor, nefiind îndeplinite dispozițiile de publicitate.

Potrivit art. 130 din Legea nr. 71/2011, dacă formalitățile de opozabilitate nu au fost îndeplinite cu privire la un contract de locațiune în curs de executare la data intrării în vigoare a Codului civil și bunul dat în locațiune este înstrăinat după această dată, contractul de locațiune este opozabil dobânditorului numai dacă sunt îndeplinite formalitățile prevăzute de art. 1811 din Codul Civl. Potrivit art. 1811 Cod civil: Dacă bunul dat în locațiune este înstrăinat, dreptul locatarului este opozabil dobânditorului, după cum urmează:

a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locațiunea a fost notată în cartea funciară;

b) în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a locațiunii este anterioară datei certe a înstrăinării.

În prezenta cauză avem un contract de locațiune în curs de executare la . codului civil, iar, subsemnata GUESS ILSE, a înstrăinat cota sa de 1/3 din imobil prin contractul de vânzare cumpărare autentificat prin Încheierea de autentificare nr. 2418 din 29.11.2011 de BNP S. G. (f. 67-68), după . noului cod civil. De asemenea, avem un imobil care este înscris în Cartea funciară, prin urmare, față de faptul că acest contract de închiriere nu este înscris în Cartea funciară, nici nu este opozabil cumpărătorilor, reclamanților O.. Reclamanții, cumpărători, și-au luat totuși angajamentul prin contract că vor respecta contractual de închiriere, doar până la data expirării lui, 31.12.2011, după această dată nemaifiind obligați să mai respecte vreun contract de închiriere, și putând cere evacuarea.

Instanța, față de aceste considerente a reținut că excepția prematurității introducerii prezentei acțiuni este neîntemeiată.

În ceea ce privește dreptul de preemțiune invocat de către pârâți, ca motivare a excepției inadmisibilității acțiunii, potrivit art. 123 din Legea nr. 71/2011: de la data intrării în vigoare a Codului civil, prevederile referitoare la dreptul de preemțiune cuprinse în legile speciale aflate în vigoare la această dată se completează cu dispozițiile art. 1730 – 1740 din Codul civil, care reglementează dreptul de preemțiune.

În primul rând, pârâții arată că li s-a promis că imobilul va fi vândut acestora, ori dreptul de preemțiune izvorăște din lege sau din contract, iar în contractele de închirierea dintre pârâți și foștii proprietari, nu este inserat nici un drept de preemțiune în favoarea acestora.

În al doilea rând, pârâții invocă un drept de preemțiune legal. Așa cum rezultă din contractele de vânzare cumpărare HALLE E., ZIKELI KURT și GUESS ILSE au dobândit dreptul de proprietate și dreptul de folosință specială asupra imobilului situat în ., județul B., înscris în CF nr._ . conversia de pe hârtie a CF nr. 2229) nr. top. 167, 168 compus din teren de 1944 mp și casă de piatră, prin restituire în natură în baza Legii nr. 10/2001 în cotă de 1/3 fiecare în baza dispoziției de restituire nr. 298/2006 a Primăriei Comunei V..

Potrivit art. 13 din Legea nr. 10/2001: (1) În cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevăzute de prezenta lege sau prin hotărâre judecătorească sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, aprobată cu modificări și completări prin Legea nr. 241/2001, cu modificările și completările ulterioare.

Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, reglementa în art. 18 și 21 un drept de preemțiune la cumpărarea locuințelor. Potrivit art. 230 lit.v din Legea nr. 71/2011: la data intrării în vigoare a codului civil se abrogă art. 12, art. 14 – 25, art. 32 alin. (2), art. 43 și art. 44 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 148 din 8 aprilie 1999, aprobată cu modificări și completări prin Legea nr. 241/2001, cu modificările ulterioare; de la aceeași dată dispozițiile art. 12 și art. 14 – 25 nu se mai aplică nici contractelor de închiriere a locuinței în curs de executare.

Dispozițiile din Noul cod civil, referitoare la dreptul de preemțiune se aplică ca o completare în cazul în care ar exista un drept de preemțiune reglementat de o lege specială, ori, dreptul de preemțiune reglementat de art. 13 din Legea nr. 10/2001, care trimite la O.U.G. nr. 40/1999 nu se mai aplică față de abrogarea dispozițiilor legale din această ordonanță, nici contractelor de închiriere în curs de executare la data intrării în vigoare a noului cod civil, cum este și în prezenta cauză.

Pe fondul cauzei, instanța a reținut că acțiunea în evacuare nu are o reglementare distinctă în materia dreptului substanțial, fiind o creație a practicii judiciare, care sancționează încălcarea atributelor dreptului de proprietate de către o altă persoană, respectiv aduce atingere posesiei și folosinței dreptului de proprietate, fără a deține un titlu locativ care să fie opozabil cu succes proprietarului.

Art. 25 din Legea nr. 114/1996 dispune „evacuarea chiriașului se face numai pe baza unei hotărâri judecătorești irevocabile. Chiriașul este obligat la plata chiriei prevăzute în contractul de închiriere, până la data executării efective a hotărârii de evacuare.” Potrivit art. 23 din Legea nr. 114/1996: În cazul în care părțile nu convin asupra reînnoirii contractului de închiriere, chiriașul este obligat să părăsească locuința la expirarea termenului contractual.

Acțiunea în evacuare este specifică raporturilor juridice de locațiune, și anume acelor raporturi prin care o parte-locatorul, transmite folosința unui bun cert către locatar. Dreptul de folosință se transmite pe perioada determinată. În cursul valabilității contractului, obligația principală a locatarului este aceea de plată a prețului-conform art. 1429 alin. 2 C.civ. La încetarea efectelor contractului, obligația principală a locatarului este de a restitui bunul în starea în care l-a preluat.

Potrivit art. 480 C.civ.: proprietatea este dreptul unei persoane de a dispune de un bun în mod exclusiv și absolut, în limitele prevăzute de lege.

În prezenta cauză, instanța a constatat că ZIKELI KURT, HALLE E. – E. și GUESS ILSE, au încheiat la data de 06.06.2006 un contract de închiriere (f. 58-59) în calitate de locatori, cu pârâtul G. I. O., în calitate de locatar, având ca obiect închirierea imobilului compus din casă de locuit și anexe gospodărești cu teren (curte și grădină) situate în ., județul B.. În contract se prevede că imobilul va fi folosit de titular și de către pârâta C. V., mama titularului. Ulterior părțile au încheiat ultimul act adițional în data de 26 11.2010 (f. 60) prin care au convenit prelungirea contractului începând cu data de 01.01.2011 până la data de 31.12.2011, prevăzându-se că rămân valabile clauzele înscrise în primul contract. În contract părțile au prevăzut că la expirarea termenului de închiriere, contractul poate fi reînnoit cu acordul ambelor părți, iar locatorul poate refuza reînnoirea contractului pentru motive temeinice, cum ar fi: vânzarea imobilului, nerespectarea clauzelor contractuale și alte dispoziții legale. În contract se mai prevede că locatorul este obligat să-i notifice locatarului refuzul de a reînnoi contractul cu cel puțin 60 de zile înainte de expirarea termenului, iar locatarul este obligat să predea locuința în termen de 30 de zile de la expirarea contractului. În caz de evacuare a locatarului, aceasta se face numai pe baza unei hotărâri judecătorești irevocabile, iar locatarul este obligat la plata chiriei prevăzute în contract până la data executării efective a hotărârii de evacuare.

Așa cum s-a reținut imobilul în cauză a fost vândut de către coproprietarii - locatori către reclamanții O. I. și O. S., care s-au obligat să respecte contractul de închiriere până la expirarea sa, 31.12.2011.

Așa cum s-a arătat și la analiza excepțiilor de mai sus, legea nu prevede vreo formă specială pentru notificarea faptului că nu se mai dorește reînnoirea contractului de închiriere, astfel că prin notificarea trimisă pârâților, de cei care erau proprietari ai imobilului în cauză, s-a respectat termenul de 60 de zile înainte de expirarea contractului. În contractul dintre părți prevăzându-se că reînnoirea contractului se va face doar prin acordul ambelor părți, iar refuzul de reînnoire a contractului ca urmare a vânzării imobilului este prevăzut expres în contract.

Notificarea din partea lui HALLE E. și ZIKELI KURT este valabilă și făcută cu respectarea dispozițiilor contractuale, astfel că în ceea ce privește cota de 2/3 din imobil contractul de închiriere a încetat la data de 31.12.2011, cu obligația pârâților de a elibera imobilul până la data de 31.01.2012, în termen de 30 de zile, potrivit contractului.

Este adevărat că notificarea a fost trimisă doar de doi dintre coproprietarii imobilului, deși se menționează că și celălalt proprietar va vinde parte sa din imobil. Din răspunsul la întrebarea nr. 5 din interogatoriu luat pârâtului G. I. O., (f. 94) rezultă că acesta știa că imobilul va fi vândut, chiar de la locatori, prin urmare, în principiu contractul a încetat față de toți locatorii, la data expirării termenului contractual. Manifestarea de voință a proprietarilor intervenită înainte de expirarea termenului contractual, în sensul de a nu reînnoi contractul de închiriere, are ca efect împiedicarea tacitei relocațiuni.

Dacă am considera că notificarea din partea coproprietarei Guess Ilse, nu ar fi valabilă, neexistând practic o notificare expresă din partea acesteia, trebuie să avem în vedere că aceasta a vândut cota sa de proprietate de 1/3 reclamanților, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat prin Încheierea de autentificare nr. 2418 din 29.11.2011 de BNP S. G. (f. 67-68), înainte de expirarea termenului contractual, iar reclamanții și-au luat angajamentul de a respecta contractul până la data de 31.12.2011, dată prevăzută în contractul de închiriere.

Potrivit art. 130 din Legea nr. 71/2011, dacă formalitățile de opozabilitate nu au fost îndeplinite cu privire la un contract de locațiune în curs de executare la data intrării în vigoare a Codului Civil și bunul dat în locațiune este înstrăinat după această dată, contractul de locațiune este opozabil dobânditorului numai dacă sunt îndeplinite formalitățile prevăzute de art. 1811 din Codul Civil. Potrivit art. 1811 Co. civil: Dacă bunul dat în locațiune este înstrăinat, dreptul locatarului este opozabil dobânditorului, după cum urmează:

a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locațiunea a fost notată în cartea funciară;

b) în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a locațiunii este anterioară datei certe a înstrăinării.

În prezenta cauză avem un contract de locațiune în curs de executare la . codului civil, iar, subsemnata GUESS ILSE, a înstrăinat cota sa de 1/3 din imobil prin contractul de vânzare cumpărare autentificat prin Încheierea de autentificare nr. 2418 din 29.11.2011 de BNP S. G. (f. 67-68), după . noului cod civil. De asemenea, avem un imobil care este înscris în Cartea funciară, prin urmare, față de faptul că acest contract de închiriere nu este înscris în Cartea funciară, nici nu este opozabil cumpărătorilor, reclamanților O.. Prin urmare, după data expirării contractului de închiriere, 31.12.2011, reclamanții, cumpărătorii imobilului în cauză, nu mai erau obligați să respecte contractul de închiriere, putând cere evacuarea.

Față de aceste considerente instanța reține că pârâții nu mai dețin un titlu locativ asupra locuinței închiriate, de la data expirării termenului contractual, 31.12.2011, astfel că se impune restabilirea situației anterioare prin evacuarea pârâților din imobilul în cauză.

Pârâții, locatori, au depus la dosar mai multe chitanțe de plată a chiriei pentru lunile aprilie - septembrie 2012 (f. 48-49, 84-89) sume consemnate la CEC în numele locatorilor. Instanța reține că locatarii nu pot opune tacita relocațiune sau alte temeiuri de prelungire a contractului, dacă locatorul a notificat denunțarea contractului, chiar dacă a făcut unele plăți în contul chiriei și a continuat folosința bunului. În plus, însuși dispozițiile legale, art. 25 alin.2 din Legea nr. 114/1996, prevăd că chiriașul este obligat la plata chiriei prevăzute în contractul de închiriere, până la data executării efective a hotărârii de evacuare.

Având în vedere că dreptul de proprietate, presupune exercitarea folosinței lucrului, folosință care este împiedicată prin ocuparea imobilului de către pârâți, fără ca aceștia să mai dețină un titlu locativ opozabil proprietarilor, instanța a admis acțiunea formulată de reclamanții O. I. și O. S. și a dispune evacuarea pârâților din imobilul situat în ., județul B., înscris în CF nr._ V. (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 2229) nr. topografic 167, 168, compus din casă de piatră și teren de 1944 mp.

Împotriva soluției au declarat recurs Pârâții G. I. O. și C. V. invocând următoarele motive:

Nu au fost respectate dispozițiile art. 1732 c civil cu privire la condițiile exercitării dreptului de preemțiune.

Judecătoria Zărnești nu reține că au fost două etape concretizate în mai multe contracte de vânzare cumpărare, respectiv: contractul de vânzare cumpărare autentificat prin Încheierea de autentificare nr. 2063 din 05.10.2011 de BNP S. G. având ca obiect cota de 2/3 din imobilul situat în ., județul B., înscris în CF nr. 2229 a localității V., sub nr. top. 168, constituit din casă de piatră și teren de 903,60 mp, ;contractul de vânzare cumpărare autentificat prin Încheierea de autentificare nr. 2417 din 29.11.2011 de BNP S. Georgea având ca obiect cota de 2/3 din grădina imobilului situat în ., județul B., înscris în CF nr. 2229 a localității V., sub nr. top. 167, constituit din grădină de 1040 mp; contractul de vânzare cumpărare autentificat prin Încheierea de autentificare nr. 2418 din 29.11.2011 de BNP S. G. având ca obiect cota de 1/3 din imobilul situat în ., județul B., înscris în CF nr. 2229 a localității V., sub nr. top. 167, constituit din grădină de 1040 mp, și nr. top. 168, constituit din casă de piatră și teren de 903,60 mp.

La data de 6 octombrie 2011recurenții sunt înștiințați printr-o adresă cu titlu de notificare de către doi din coproprietarii imobilului, Halle E. și Zikeli Kurt că vor să vândă cota de 2/3 din imobil și că nu vor mai prelungi contractul de închiriere. Erau înștiințați că vor vinde, nu că au vândut, fapt pe care instanța nu-l reține și nu-l sancționează.

Precizează că în data de 1.04.1981, când s-a încheiat primul contract de închiriere imobilul era într-o stare de uzură avansată, iar recurenții au adus numeroase îmbunătățiri din banii proprii pentru ca acum să se vadă dați afară din casă. Mai arată că nu au nici o locuință.

Intimații au depus la dosar întâmpinare.( f.16-17) prin care au solicitat respingerea recursului.

La data de 22.02.2013 recurenții au depus precizări la motivele de recurs.( f.19-20)

Examinând sentința civilă prin prisma motivelor de recurs, având în vedere actele și lucrările dosarului, dispozițiile legale incidente, Tribunalul reține că recursul declarat este nefondat urmând a fi respins.

Astfel, instanța de fond a reținut în mod corect situația de fapt, făcând o analiză judicioasă asupra probelor administrate și aplicând dispozițiilor legale incidente.

Contrar susținerilor recurenților, instanța de fond a reținut și analizat toatele cele trei contracte de vânzare cumpărare intervenite în cauză precum și incidența dispozițiilor art.1732 din codul civil privind existența unui drept de preemțiune al chiriașilor asupra imobilului vândut.

Referitor la acest drept, în mod corect s-a apreciat de către instanța de fond că dispozițiile art.18 și 21 din OUG 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, care reglementau un drept de preemțiune al chiriașilor la cumpărarea locuințelor au fost abrogate în mod expres odată cu . noului cod civil.

Potrivit art.1730 din noul cod civil ,, în condițiile stabilite prin lege sau prin contract, titularul dreptului de preemțiune numit preemptor, poate să cumpere cu prioritate un bun.”

Conform acestor dispoziții legale, dreptul de preemțiune izvorăște din lege sau din contract.

Tribunalul reține că în contractele de închiriere dintre recurenți și foștii proprietari nu este inserat nici un drept de preemțiune în favoarea acestora.

Totodată reține că de la data intrării în vigoare a codului civil, prevederile legale referitoare la dreptul de preemțiune cuprins în legile speciale au fost abrogate în mod expres. De asemenea, în această materie, dispozițiile înscrise în codul civil ( art.1730-1740) au incidență doar în cazul în care ar exista un drept de preemțiune reglementat de o lege specială, ceea ce nu este cazul în speță.

Faptul că în notificarea trimisă recurenților este specificat faptul că ,,vor vinde imobilul”, nu că ,, l-au vândut” nu prezintă nici o relevanță câtă vreme s-a respectat termenul de 60 de zile înainte de expirarea contractului, în contractul dintre părți prevăzându-se că reînnoirea contractului se va face doar prin acordul ambelor părți iar refuzul de reînnoire a contractul ca urmare a vânzării imobilului trebuie notificat chiriașului cu cel puțin 60 de zile înainte de expirarea termenului contractual.

Recurenții mai invocă faptul că au realizat mai multe îmbunătățiri la imobil și că nu au nici o locuință, aspecte care nu sunt de natură a justifica respingerea unei cereri în evacuare.

În privința măsurii evacuării, tribunalul urmează a avea în vedere și jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, astfel cum aceasta reiese din hotararile pronuntate impotriva Romaniei în cauzele R. si S. impotriva Romaniei, O. impotriva Romaniei, Spanoche impotriva Romaniei, P. si T. impotriva Romaniei, P. impotriva Romaniei, Tarik impotriva Romaniei, Arsenovici impotriva Romaniei, unde s-a statuat în mod constant că ingerinta in dreptul de proprietate trebuie nu doar sa urmareasca un scop legitim conform interesului general ci si sa pastreze un raport rezonabil de proportionalitate intre mijloacele folosite si scopul urmarit prin orice masura aplicata de stat, inclusiv masurile destinate sa reglementeze folosinta bunurilor unui individ.

Astfel, dispozitiile art. 1 din Protocolul Aditional nr. 1 la CEDO reglementeaza dreptul oricarei persoane de a se bucura de bunurile ce le are in proprietate, precum si obligatia statului de a toate masurile necesare pentru garantarea exercitiului acestui drept. Lipsirea de proprietate poate interveni numai in conditiile prevazute de text (pentru cauza de utilitate publica, in conditiile legii) .Intimații reclamanți sunt titularii unui drept de proprietate, insa impiedicarea acestora de a se bucura de bunul respectiv, prin mentinerea unui drept al unor chiriasi de a folosi imobilul, este nelegala, daca statul nu prevede posibilitatea incetarii raportului locativ. In condițiile in care prelungirea contractului de închiriere ar putea fi facută pentru fiecare perioada de 5 ani, cu impunerea unor formalități excesive în cazul renunțării la contract, dreptul dobandit de reclamanti ar fi iluzoriu, stiut fiind si faptul ca acestia nu pot pretinde o chirie reala, la nivelul preturilor practicate pe piata imobiliara, conditiile legale de stabilire a chiriei fiind favorabile chiriașilor.

Astfel, în cauzele R. si S., Spanoche împotriva Romaniei, Curtea Europeană a drepturilor Omului a considerat ca obligarea proprietarilor de a păstra in imobil chiriașii o perioada îndelungata de timp face sa apese asupra lor o sarcina speciala si exorbitanta de natura sa întrerupă echilibrul just dintre interesele aflate in joc. Aceeași concluzie s-a impus in cauza C. si M. împotriva Romaniei in care se arata ca normele legale care impun la prelungirea contractelor de închiriere nu au un caracter previzibil si nu respecta raportul rezonabil de proporționalitate intre scopul, (interesul public) urmărit de stat si mijloacele folosite pentru atingerea acestui scop, deoarece ingerința statului in raporturile contractuale nu trebuie sa aibă un impact arbitrar si imprevizibil asupra drepturilor individuale.

Prin precizările la motivele de recurs depuse la dosar la data de 22.02.2013( f.19-20) s-au mai invocat și alte motive de recurs decât cele mai sus analizate, însă acestea, fiind depuse cu nerespectarea termenului prevăzut de dispozițiile art.303 coroborat cu art.301 din codul de procedură civilă, sunt considerate ca fiind tardive și nu vor mai fi cercetate.

În raport de cele prezentate anterior tribunalul în temeiul art.312 alin.1 C.proc.civ., va respinge recursul declarat de recurenții G. I. O. și C. V. împotriva sentinței civile nr.1807/3.10.2012 pronunțată de Judecătoria Zărnești în dosar nr._ pe care o va menține.

In temeiul art.274 C.pr.civ instanța va obliga recurenții intimatului O. I. suma de 2480 lei reprezentând cheltuieli de judecată în recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Respinge recursul declarat de recurenții G. I. O. și C. V. împotriva sentinței civile nr.1807/3.10.2012 pronunțată de Judecătoria Zărnești în dosar nr._ pe care o menține.

Obligă recurenții să achite intimatului O. I. suma de 2480 lei reprezentând cheltuieli de judecată în recurs.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică azi, 23.04.2013

PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR

D. M. N. F. I. L.

GREFIER

P. L.

Red.NF/16.04.2013

Tehnored.CL/16.04.2013

Jud.fond: A.I.B.

2 ex.

← Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea...		Contestaţie la executare. Decizia nr. 808/2013. Tribunalul BRAŞOV →

Evacuare. Decizia nr. 607/2013. Tribunalul BRAŞOV

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Evacuare. Decizia nr. 607/2013. Tribunalul BRAŞOV