Obligaţie de a face. Decizia nr. 54/2013. Tribunalul BRAŞOV
| Comentarii |
|
Decizia nr. 54/2013 pronunțată de Tribunalul BRAŞOV la data de 18-02-2013 în dosarul nr. 23744/197/2009
Dosar nr._ |
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA a I-a CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 54
Ședința publică din data de 18.02.2013
Completul constituit din:
PREȘEDINTE F. N.
JUDECĂTOR D. M.
GREFIER P. L.
Pe rol fiind judecarea recursului civil declarat de recurentul M. S. în contradictoriu cu intimatul reclamant C. V., împotriva sentinței civile nr. 6596/09.05.2012, pronunțată de Judecătoria B., având ca obiect „obligația de a face”.
Dezbaterile orale au avut loc în ședința publică din data de 11.02.2013, fiind consemnate în încheierea de ședință de la aceea dată care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când tribunalul, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de 18.02.2013, când a decis:
TRIBUNALUL
Deliberând asupra apelului de față constată că prin sentința civilă nr. 6596/9.05.2012 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._ s-a admis cererea formulată de reclamantul C. V. în contradictoriu cu pârâtul M. S.. S-a constatat prelungirea de drept a locațiunii derivând din contractul de închiriere nr. 9925/10.06.2004, având ca obiect locuința situată în S., cart. Ș. cel M., ., . dispus obligarea pârâtului la vânzarea către reclamant a locuinței situate în S., cart. Ș. cel M., ., . de refuz prezenta sentință urmând a ține loc de contract de vânzare-cumpărare. A fost obligat pârâtul la plata către reclamant a sumei de 1402,3 lei, cu titlul de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această soluție, instanța a reținut că la data de 10.06.2004 între pârâtul M. S., în calitate de locator și reclamantul C. V., în calitate de locatar, s-a încheiat contractul de închiriere nr. 9925, având ca obiect închirierea spațiului cu destinația de locuință situat în M. S., Cartier Ș. cel M., ., . 02.06._09.
În cuprinsul cap.V lit b din contractul de închiriere încheiat chiriașul și-a asumat obligația de a nu subînchiria locuința sub sancțiunea rezilierii de drept a contractului.
Prin adresa nr._/16.09.2009 reclamantului i s-a adus la cunoștință încetarea de drept a contractului de închiriere începând din data de 31.05.2009, ca urmare a nerespectării dispozițiilor punctelor 7, 12 și 13 din contractul de închiriere încheiat.
La data de 24.09.2009 reclamantul a înregistrat la Primăria Municipiului S. cererea de prelungire a contractului de închiriere și de cumpărare a apartamentului închiriat.
Prin adresa nr._/29.09.2009 Primăria Municipiului S. a comunicat reclamantului faptul că, în ședința Comisiei de Repartizare locuințe ANL Ș. cel M. din data de 26.05.2009, s-a hotărât rezilierea contractului de închiriere nr. 9925/10.06.2004.
Clauza înscrisă la capitolul V lit. b din contractul de închiriere încheiat are natura unui pact comisoriu de gradul III, activat prin nerespectarea de către chiriaș a obligației de a nu subînchiria apartamentul, obiect al contractului de închiriere nr. 9925/10.06.2004.
Conform declarației martorului D. A. C., în luna decembrie 2008, în apartamentul închiriat reclamantului s-a mutat numitul Mancaș împreună cu familia acestuia.
Martorul M. I. a declarat că numitul Mancaș s-a mutat în apartamentul închiriat reclamantului în anul 2007, moment din care reclamantul nu a mai locuit la această adresă.
Deși, din declarațiile martorilor audiați în cauză, rezultă faptul că reclamantul nu mai locuiește la adresa din M. S., Cartier Ș. cel M., ., . în cauză nu au dovedit faptul că numitul Mancaș a intrat în folosința apartamentului în temeiul unui contract de subînchiriere încheiat cu reclamantul pentru a constata îndeplinite condițiile prevăzute de capitolul V lit. b din contractul de închiriere.
Clauza înscrisă la capitolul V lit. b din contractul de închiriere încheiat interzice chiriașului numai încheierea unui contract de subînchiriere. Fiind de strictă interpretare, clauza nu poate fi extinsă și asupra contractelor de comodat încheiate de chiriaș.
Încetarea de drept a contractul de închiriere nr. 9925/10.06.2004, invocată de pârât, nu poate fi reținută în cauză în condițiile în care nerespectarea clauzelor contractuale atrage sancțiunea rezilierii contractului de închiriere iar nu constatarea încetării lui.
În plus, nerespectarea de către chiriaș a clauzelor contractului de închiriere încheiat nu poate face obiectul analizei prin prezenta în condițiile în care instanța nu a fost învestită cu o cerere de reziliere a contractului de închiriere.
De asemenea, rezilierea contractului de închiriere ca urmare a nerespectării dispozițiilor art. 7, art. 12 și art. 13 din contractul încheiat nu poate fi constatată în mod unilateral de către pârât în condițiile lipsei unui pact comisoriu de ultimul grad inserat în contract.
Conform art. 27 alin. 2 din Legea nr. 114/1996, în lipsa persoanelor care pot solicita locuința, potrivit alin. 1, contractul de închiriere încetează în termen de 30 de zile de la data părăsirii domiciliului de către titularul contractului sau de la data înregistrării decesului ori de la împlinirea termenului de 2 ani de nefolosire neîntreruptă a locuinței.
Pentru a opera încetarea contractului de închiriere în condițiile textului de lege sus-citat, părăsirea de către chiriaș a locuinței închiriate trebuie să fie definitivă și continuă, condiții care nu se verifică în prezenta cauză.
Încheierea contractului de comodat cu numitul Mancas V. nu poate avea semnificația părăsirii locuinței de către chiriaș.
Prin încheierea contractului de comodat reclamantul a transmis comodatarului dreptul de folosință asupra apartamentului M. S., Cartier Ș. cel M., ., .> Declarația martorului Adumitroeei D. nu poate fi reținută în cauză în condițiile în care acesta nu a putut identifica imobilul obiect al închirierii.
Declarația martorului Mancaș V. nu poate fi, de asemenea, reținută în condițiile în care acesta a încheiat cu reclamantul contractul de comodat depus la fila 36 a dosarului, declarația acestuia fiind subiectivă.
În prezenta cauză, instanța a reținut că, după expirarea termenului de închiriere prevăzut de capitolul II din contractul încheiat, respectiv, după data de 01.06.2009, contractul de închiriere 9925/10.06.2004 a fost prelungit de drept în puterea prevederilor art. 8 alin. (4) din Legea nr. 152/1998.
Astfel, conform art. 8 alin. (4) din Legea nr. 152/1998 contractele de închiriere se încheie pe o durată de 5 ani de la data repartizării locuinței. După expirarea acestei perioade contractuale prelungirea contractului de închiriere se face pe o perioadă de un an.
Apreciind că nu a operat nicio cauză de reziliere sau încetare a contractului de închiriere, în baza art. 8 alin. 4 din Legea nr. 152/1998, instanța a constatat prelungirea de drept a locațiunii derivând din contractul de închiriere nr. 9925/10.06.2004, având ca obiect locuința situată în S., cart. Ș. cel M., ., .> Conform art. 9 alin. (1) din Legea nr. 152/1998 locuințele pentru tineri, destinate închirierii, repartizate în condițiile art. 8 alin. (3), se pot vinde titularilor contractelor de închiriere, numai la solicitarea acestora, după expirarea a minimum 3 ani de închiriere neîntreruptă către același titular și/sau către persoana în beneficiul căreia s-a continuat închirierea în condițiile legii, fără ca vânzarea să fie condiționată de vârsta solicitantului.
Prin raportul de expertiză tehnică nr._/2011, refăcut sub nr._/2011, întocmit de expert tehnic V. V. I., prețul de vânzare a apartamentului care face obiectul cauzei a fost stabilit la suma de 146.194 lei.
Având în vedere că, la data de 24.09.2009, reclamantul a înregistrat la Primăria Municipiului S. cererea de cumpărare a apartamentului obiect al contractului de închiriere nr. 9925/10.06.2004, cerere căreia pârâtul nu i-a dat curs invocând rezilierea și încetarea de drept a contractului de închiriere, instanța a obligat pârâtul la vânzarea către reclamant a locuinței situate în S., cart. Ș. cel M., ., . de refuz prezenta sentință urmând a ține loc de contract de vânzare-cumpărare.
Împotriva soluției au declarat recurs pârâtul M. S., invocând următoarele motive:
Criteriile pentru atribuirea locuințelor sunt stabilite și adoptate de autoritățile administrației publice locale, competența de reziliere a contractelor de închiriere aparține tot autorităților locale, instanța neputându-se substitui acestor autorități.
Astfel, se ajunge la situația în care se atribuie locuințe sau se vând locuințe unor persoane care nu îndeplinesc criteriile speciale.
Prioritate în cauză are Legea 152/1998, ca lege specială.
Din declarația martorului M. I. rezultă că reclamantul nu mai locuiește în locuința închiriată din anul 2007.
În drept au fost invocate dispozițiile art.299 și urm din codul de procedură civilă.
Intimatul reclamant nu a depus la dosar întâmpinare.
Examinând sentința civilă prin prisma motivelor de apel, având în vedere actele și lucrările dosarului, dispozițiile legale incidente, Tribunalul reține următoarele:
Instanța de fond a apreciat în mod greșit că în speță poate opera prelungirea de drept a contractului de închiriere, potrivit art.8 alin.4 din legea 152/1998.
Potrivit pactului comisoriu cuprins în contractul de închiriere încheiat între recurentul pârât și intimatul reclamant C. V., la capitolul V – Obligațiile părților -, chiriașul este obligat, să nu subînchirieze locuința, sub sancțiunea rezilierii de drept a contractului.
Astfel, părțile, la momentul încheierii contractului au înțeles să insereze o clauză contractuală expresă privind rezilierea convențională a contractului pentru neexecutare.
În speță, în contract s-a inserat pactul comisoriu de gradul 3, potrivit căruia, în caz de neexecutare, contractul se consideră reziliat de drept ce atrage desființarea necondiționată a contractului, în cazul în care locatarul decide subînchirierea locuinței către o altă persoană. Înscrierea unui asemenea pact comisoriu nu mai face necesară intervenția instanței, iar dacă se apelează la ea, instanța poate face numai verificările pe care însăși clauzele convenționale de reziliere le permit.
Singurul în drept să aprecieze dacă este cazul să aplice rezilierea este locatorul care a și decis în acest sens, fapt atestat de procesul verbal nr. 2/2009 ( f. 6, 7 din dosarul de recurs), comunicând acest lucru intimatului reclamant, potrivit adresei nr._/26.05.2009( f13).
Tribunalul apreciază că sancțiunea rezilierii de drept intervine indiferent dacă folosința locuinței a fost transmisă cu titlu gratuit sau oneros, respectiv dacă este vorba despre o subînchiriere sau un contract de comodat. Obiectul închirierii în speța de față îl constituie o locuință A.N.L, situație în care titularul de contract trebuie să îndeplinească anumite condiții, atribuirea locuințelor făcându-se după criterii stabilite și adoptate de autoritățile administrației publice locale, legate de vârstă, venituri, lipsa unei alte proprietăți etc. Prin urmare, în cazul în care titularul contractului de închiriere transmite folosința
imobilului către o altă persoană, fie și cu titlu gratuit, contractul de închiriere nu mai poate fi menținut, întrucât s-ar ajunge la eludarea dispozițiilor legii 152/1990 și anume folosirea locuinței de o persoană care nu ar îndeplini cerințele acestei legi. Chiar în contractul de închiriere părțile au stipulat în mod expres că acesta încetează în termen de 30 de zile de la data părăsirii domiciliului de către titularul contractului ( cap.VI ), fiind evident că acest contract s-a încheiat în considerarea unor cerințe legale pe care titularul de contract le-a îndeplinit.
Astfel cum a reținut și instanța de fond, reclamantul, în calitate de titular de contract a plecat din imobilul închiriat în anul 2007, transmițând folosința imobilului către numitul Macaș V.,situație în care devin incidente dispozitiile Cap. V pct. 1 lit. a din contract potrivit cu care în acest caz rezilierea contractului intervine de drept.
În plus, potrivit dispozițiilor finale înscrise în cap.VIII ,, cu cel puțin 30 de zile înainte de termenul de încetare a contractului, proprietarul ca face cunoscut, în scris, chiriașului dacă are intenția, să prelungească contractul de închiriere, precum și eventualele modificări ale condițiilor de închiriere, conform prevederilor legale. Dacă proprietarul nu face această comunicare, contractul va înceta de drept la data prevăzută în cap. II, iar chiriașul este obligat să părăsească locuința la expirarea termenului contractual.”
În speța de față, proprietarul a decis rezilierea contractului, comunicând acest fapt chiriașului în data de 26.05.2009, deci înainte de expirarea termenului de închiriere( 1.06.2009).
În atare condiții nu mai poate opera prelungirea de drept a contractului de închiriere, astfel cum s-a decis de către prima instanță . Prin pierderea calității de chiriaș, reclamantul a pierdut și drepturile prevăzute de legea 152/1998, respectiv acela de a cumpăra imobilul.
Pentru considerentele mai sus expuse, Tribunalul va admite ca fiind întemeiat apelul declarat de apelanta pârâtă M. S. prin primar împotriva sentinței civile nr. 6596/9.05.2012 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._ pe care o va schimba în totalitate în sensul că va respinge acțiunea formulată de reclamantul C. V. în contradictoriu cu pârâtul M. S. prin primar.
Apelanta nu a solicitat cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul declarat de apelantul pârât M. S. prin primar împotriva sentinței civile nr. 6596/9.05.2012 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._ pe care o schimbă în totalitate în sensul că respinge acțiunea formulată de reclamantul C. V. în contradictoriu cu pârâtul M. S. prin primar.
Definitivă.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 18.02.2013.
Președinte Judecător
N. F. D. M.
Grefier
L. P.
RED. NF/13.03.2013
DACT. L.P./13.03.2013
Judecător fond C. E. R.
2 EX.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 313/2013. Tribunalul BRAŞOV | Ordonanţă preşedinţială. Decizia nr. 43/2013. Tribunalul BRAŞOV → |
|---|
