Pretenţii. Decizia nr. 25/2013. Tribunalul BRAŞOV
| Comentarii |
|
Decizia nr. 25/2013 pronunțată de Tribunalul BRAŞOV la data de 28-01-2013 în dosarul nr. 30085/197/2011
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr._ DECIZIA CIVILĂ NR. 25/A
Ședința publică de la 28 ianuarie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE A. B.
Judecător L. S.
Grefier I. T.
Pe rol fiind judecarea apelului formulat de apelanta reclamantă ., PRIN REPREZENTANT LEGAL în contradictoriu intimații pârâți Ș. I., Ș. L.,împotriva sentinței civile numărul 7973/05.06.2012, pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._, având ca obiect rezoluțiune contract.
La apelul nominal făcut în ședința publică se constată lipsa părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
Dezbaterile în cauza de față au avut loc în ședința publică din data de 18 ianuarie 2013, conform celor consemnate în încheierea de ședință de la acel termen de judecată, care face parte integrantă din prezenta, iar instanța, în temeiul dispozițiilor art. 146 Cod procedură civilă, a amânat pronunțarea pentru data 25 ianuarie 2013 și apoi, din lipsă de timp, pentru data de astăzi, când, în aceeași compunere, a pronunțat următoarea hotărâre:
TRIBUNALUL,
Deliberând asupra cererii de apel de față, constată că,prin sentința civilă nr._12, Judecătoria B. a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta . în contradictoriu cu pârâții Ș. I. și Ș. L..
La adoptarea acestei soluții, Judecătoria B. a reținut că, prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3964/29.10.2008 de BNP I. D. F., părțile din prezenta cauza au convenit sa încheie ulterior un contract de vânzare-cumpărare asupra unui imobil apartament dintr-o construcție cu patru apartamente ce urmau a fi realizate pe nr. top_ B. și a terenului aferent acestuia în suprafață de 250 mp. Termenul de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare a fost fixat la 31.03.2009.
Părțile au convenit ca apartamentul să se predea finisat și racordat la rețelele de alimentare de gaz si electricitate.
În contract este prevăzută o clauză potrivit căreia dacă pârâții nu se prezintă la notariat în vederea încheierii contractului în formă autentică reclamanta va acționa în instanță pe pârâți pentru a obține o hotărâre care să țină loc de act autentic, după achitarea prețului integral.
La dosar a fost depusă copia unei invitații la conciliere adresată de reclamantă pârâților și copia procesului verbal de conciliere din care rezultă că reclamanta solicita rezoluțiunea contractului iar pârâții solicitau executarea acestuia.
Și pe parcursul judecății pârâții si-au manifestat constant intenția de a executa antecontractul încheiat intre parți, susținând că apartamentul ce face obiectul antecontractului este dat în folosință, racordat la utilități și finisat, depunând în acest sens copia unui certificat de urbanism pentru dare în folosință definitivă .
Din înscrisurile prezentate din interogatoriile administrate și din poziția părților rezultă că apartamentul ce a făcut obiectul antecontractului încheiat între părți a fost construit și finisat, reclamanta fiind nemulțumită de faptul că la data convenită pentru încheierea actului autentic nu erau finisate parțial băile, casa scării, terasa exterioară și nu erau realizate branșamentele la utilitățile publice. Această situație nu a fost însă constatată de o manieră care să confere certitudine acestor susțineri, martorul audiat nefăcând o dovadă indubitabilă în acest sens, câtă vreme nu există certitudinea că cele constatate de acesta prin simțurile proprii priveau chiar apartamentul convenit a fi tranzacționat între părți, ținând cont că acest apartament face parte dintr-un ansamblu rezidențial alcătuit din mai multe case similare, înșiruite pe mai multe străzi, iar la data vizionării ansamblul rezidențial era neocupat de locatari, iar martorul a fost însoțit doar de reprezentantul reclamantei.
În plus declarația martorului este contrazisă de constatările certificatului de urbanism pentru dare în folosință definitivă nr. 14/18.01.2009 menționat în cuprinsul CF_ B. în baza căruia au fost înscrise în CF construcțiile edificate pe nr. top_ ( fost_).
Mai mult obiectul antecontractului încheiat între părți este transferul proprietății asupra apartamentului în discuție, iar instanța observă că nr. top_ ( fost_ – menționat în antecontract) înscris în CF_ B. a fost dezmembrat în 4 nr. top noi la 13.01.2009, pe care sunt notate construcții tip în regim P+E+M (fiecare cu câte cinci camere, 2 terase, 1 bucătărie, 2 holuri, 2 băi, 2 balcoane, 1 scară), aflate în proprietatea pârâților, situația de CF confirmând susținerile pârâților în sensul că apartamentul poate face obiectul vânzării încă din 31.03.2009, data prevăzută în antecontract.
În consecință executarea în natură este și în prezent posibilă, iar reclamanta nu a demonstrat că această executare nu mai prezintă interes pentru aceasta, întrucât nu a demonstrat că termenul de încheiere a contractului era esențial pentru reclamantă, iar imobilul tranzacționat nu mai poate servi intereselor acesteia în felul în care se preconizase inițial.
Față de aceste aspecte instanța apreciază că, față de valoarea prestațiilor legate de imobilul ce face obiectul antecontractului, despre care reclamanta afirmă că nu au fost realizate, și în privința cărora nici pârâții nu au făcut dovada că ar fi fost realizate, și anume racordările imobilului la rețelele de gaz metan și electricitate, rezoluțiunea antecontractului încheiat între părți este o sancțiune disproporționat de oneroasă pentru pârâți.
Luând în considerare și poziția pârâților care doresc în continuare executarea contractului, instanța va respinge cererea reclamantei de a pronunța rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3964/29.10.2008 de BNP I. D. F..
Împotriva sentinței civile nr._12 pronunțată de Judecătoria B., reclamanta . a exercitat calea de atac a apelului, solicitând schimbarea în totalitate a acesteia, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată pe care a promovat-o.
În motivarea cererii de apel, apelanta a susținut că prima instanță a apreciat în mod eronat probele ce au fost administrate în cauză, stabilind că depoziția martorului audiat nu este de natură să ateste motivul de rezoluțiune a antecontractului pe care ea l-a invocat în cererea de chemarea în judecată.
Chiar în situația în care susținerile martorului nu prezentau certitudinea că cele constate priveau apartamentul în cauză, instanța, în baza rolului activ, putea să ordone efectuarea unei raport de expertiză tehnică în specialitatea construcții, pentru a lămuri toate aspectele legate de lucrările de finisare și de racordare la utilități, aspecte esențiale pentru determinarea culpei intimaților în neexecutarea obligațiilor asumate.
A mai susținut apelanta în motivarea cererii de apel că, deși intimații au afirmat că au executat toate obligațiile pe care și le-au asumat prin antecontract, la dosarul cauzei nu a fost depusă nicio dovadă în acest sens. Mai mult decât atât, procesul – verbal de constare încheiat în data de 29.07.2009 și notificările pe care le-a trimis intimaților prin executor judecătoresc în data de 04.08.2009 atestă lipsa finisajelor interioare, precum și lisa branșamentelor la rețelele de utilități.
În continuarea motivării cererii de apel, apelanta a arătat că intimații nu au făcut nici dovada îndeplinirii celei de a doua obligație pe care și-au asumat-o prin antecontract, anume aceea de a o convoca la notarul public, la data stabilită de păți, pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, iar prima instanță a reținut în mod eronat că ea nu a făcut dovada carterului esențial al termenului pe care părțile l-au convenit pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, aceasta deoarece, în materie contractuală, toate termenele au un caracter esențial.
Mai mult decât atât, apelanta a notificat intimații pentru ca aceștia să se prezinte la notar în vederea perfectării în formă autentică a contractului de vânzare – cumpărare, notificare la care părțile menționate nu au răspuns.
A mai susținut apelanta în continuarea motivării cererii de apel că prima instanță a reținut în mod eronat faptul că bunul imobil ce constituie obiectul material al antecontractului de vânzare- cumpărare pe care părțile l-au perfectat a fost întabulat în evidențele de carte funciară, ceea ce este de natură să ateste posibilitatea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică încă din anul 2009, aceasta deoarece, potrivit mențiunilor existente în cuprinsul extrasului de carte funciară pe care intimații l-au depus la dosarul cauzei, acesta nu putea fi folosit pentru încheierea unor acte juridice translative de proprietate.
În drept, apelanta a fundamentat cererea de apel pe care a formulat-o pe dispozițiile cuprinse în art. 282-298 din Codul de procedură civilă.
În apărare, intimații – pârâți Ș. I. și Ș. L. au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea ca nefondată a cererii de apel ce constituie obiectul prezentului dosar.
În motivarea poziției lor procesuale, intimații au arătat că toate susținerile pe care apelanta a întemeiat cererea de exercitare a căii de atac sunt lipsite de fundament, în condițiile în care au depus la dosarul cauzei toate documentele care atestă îndeplinirea de cărei ei a tuturor obligațiilor ce le reveneeau în temeiul antecontractului de vânzare – cumpărare.
Astfel, a fost depusă la dosarul cauzei autorizația de dare în folosință definitivă a imobilului din litigiu, ce atestă finalizarea acestuia, precum și înscrisurile ce probează faptul că au achiziționat imobilul cu destinația de teren pe care se află amplasată construcția ce a constituit obiectul material al antecontractului de vânzare-cumpărare, teren pe care se află toate branșamentele la rețeaua de utilități.
De asemenea, au dovedit că au încercat să contacteze partea apelantă pentru a perfectat în formă autentică contractul de vânzare – cumpărare, precum și refuzul acesteia de a mai încheia acest act translativ de proprietate refuz exprimat și prin notificarea despre care aceasta a făcut vorbire în cererea de apel.
Totodată, evidențele de carte funciară pe care le-au depus la dosarul cauzei sunt de natură să ateste întabularea bunului imobil din litigiu încă din anul 2009, și implicit posibilitatea ca acesta să formeze obiectul material al unui contract de vânzare-cumpărare.
În calea de atac a apelului, la cererea părților, a fost administrată proba cu înscrisuri.
În conformitate cu prevederile cuprinse în art. 295 alin. 1 din Codul de procedură civilă, instanța de apel va verifica, în limita cererii de apel, stabilirea situației de fapt și aplicarea legii de către prima instanță, iar, în acest sens, reține următoarele:
Apelanta – reclamantă a învestit instanțele judecătorești cu o acțiune în rezoluțiunea antecontractului de vânzare – cumpărare pe care l-a perfectat cu intimații – pârâți, autentificat sub nr._08, motivat de faptul că acesta nu mai poate fi executat din culpa exclusivă a intimaților, care nu au executat obligațiile asumate prin acest act juridic, și anume: obligația de a realiza finisajele interioare la imobilul ce constituie obiectul său material, în modalitatea stipulată în antecontractul de vânzare-cumpărare, obligația de a proceda la racordarea imobilului la rețelele de utilități, precum și obligația de a proceda la întabularea în evidențele de publicitate imobiliară a imobilului ce constituie obiectul material al antecontractului.
Instanța de apel constată, la fel ca și prima instanță, că toate susținerile pe care apelanta le-a formulat în sensul celor mai sus indicate sunt nefondate.
Astfel, în ceea ce privește afirmația pe care partea menționată a formulat-o în sensul că intimații nu au procedat la efectuarea lucrărilor de finisare a imobilului din litigiu, tribunalul constată că această parte a înțeles să dovedească justeța acestei afirmații prin proba cu înscrisuri, ce constă în procesul-verbal întocmit la data de 29.07.2009 de către un reprezenta la sau, respectiv de către numita V. V., și prin proba testimonială.
Or, așa cum a reținut judecătorul fondului, procesul – verbal la care apelanta a făcut referire se constituie într-un act unilateral încheiat de un reprezenta al său, care nu este de natură să ofere garanția de imparțialitate de care trebuie să se bucure un mijloc de probă, acest înscris, date fiind condițiile în care a fost încheiat, neputând fi opus intimaților.
De asemenea, depoziția martorului ce a fost audiat în cauză la cererea apelantei nu este de natură să ateste justeța afirmațiilor pe care această parte le-a formulat în sensul celor mai sus indicate prin cererea de chemare în judecată, întrucât martorul nu a fost în măsură să realizeze o identificare a imobilului cu destinația de apartament cu privire la care părțile litigiului au încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare.
În ceea ce privește afirmația pe care apelanta a formulat-o prin cererea de exercitare a căii de atac în sensul că Judecătoria B., în virtutea rolului activ, trebuia să ordone, din oficiu, efectuarea unei expertize tehnice judiciare în specialitatea construcții, pentru a verifica temeinicia afirmațiilor sale referitoare la neexecutarea de către intimați a obligației de finisare a imobilului cu destinația de construcție din litigiu și a obligației ce vizează racordarea acestui imobil la rețele de utilități, instanța de apel constată că, în conformitate cu prevederile cuprinse în art. 129 din Codul de procedură civilă, ,, părțile au îndatorirea ca, în condițiile legii, să urmărească desfășurarea și finalizarea procesului. De asemenea, ele au obligația să îndeplinească actele de procedură în condițiile, ordinea și termenele stabilite de lege sau de judecător, să-și exercite drepturile procedurale conform dispozițiilor art. 723 alin. 1, precum și să-și probeze pretențiile și apărările.
(2) Judecătorul va pune în vedere părților drepturile și obligațiile ce le revin în calitatea lor din proces și va stărui, în toate fazele procesuale, pentru soluționarea amiabilă a cauzei.
(4) Cu privire la situația de fapt și motivarea în drept pe care părțile le invocă în susținerea pretențiilor și apărărilor lor, judecătorul este în drept să le ceară acestora să prezinte explicații, oral sau în scris, precum și să pună în dezbaterea lor orice împrejurări de fapt ori de drept, chiar dacă nu sunt menționate în cerere sau în întâmpinare.
(5) Judecătorii au îndatorirea să stăruie, prin toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greșeală privind aflarea adevărului în cauză, pe baza stabilirii faptelor și prin aplicarea corectă a legii, în scopul pronunțării unei hotărâri temeinice și legale. Dacă probele propuse nu sunt îndestulătoare pentru lămurirea în întregime a procesului, instanța va dispune ca părțile să completeze probele. De asemenea, judecătorul poate, din oficiu, să pună în discuția părților necesitatea administrării altor probe, pe care le poate ordona chiar dacă părțile se împotrivesc.
(5^1) Cu toate acestea, părțile nu pot invoca în căile de atac omisiunea instanței de a ordona din oficiu probe pe care ele nu le-au propus și administrat în condițiile legii.
(6) În toate cazurile, judecătorii hotărăsc numai asupra obiectului cererii deduse judecății.
Prin urmare, în condițiile în care apelanta nu a solicitat administrarea probei cu expertiza tehnică judiciară cu ocazia judecării în primă instanță a cauzei, deși a beneficiat de asistență juridică din partea unui avocat, ea nu poate invocat neadministrarea, din oficiu, a acestei probe de către instanța de judecată, ca motiv de nelegalitate și netemeinicie a sentinței pe care prima instanță a pronunțat-o.
Apoi, instanța de apel reține că intimații au combătut prin probele ce au fost administrate la solicitarea lor susținerile pe care apelanta le-a formulat în motivarea cererii de chemare în judecată pe care a promovat-o, probe ce se circumscriu certificatului de dare în folosință definitivă și înscrisurilor ce atestă achiziționarea de către aceste părți a terenului pe care este amplasat ansamblul rezidențial din care face parte și apartamentul din litigiu, împreună cu racordurile acestuia la rețelele de utilități.
Astfel, potrivit certificatul de urbanism pentru dare în folosință definitivă, ce a fost emis de către Primăria Municipiului B. la data de 8.01.2009, ansamblul rezidențial edificat de către intimați, compus din patru apartamente, situat administrativ în Municipiul B., . și nr. 39H, are toate finisajele realizate, inclusiv în ceea ce privește dependințele, și este dotat cu instalații sanitare, instalații electrice și instalații de încălzire.
De asemenea, din înscrisurile existente la filele 57-63, 6971 din dosarul primei instanțe, rezultă că, în anul 2008, imobilul cu destinația de teren pe care se află ansamblul rezidențial ridicat de către părțile intimate beneficia de contracte de racordare la rețelele de utilități, contracte de au fost încheiate pe numele proprietarii inițiali ai acestuia, numiții E. O. - D. și E. E. L., și că părțile menționate au achiziționat, prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr._08, de către Biroul Notarului Public I. F. acest imobil cu destinația de teren, precum și racordurile la rețelele de utilități ce se aflau amplasate pe acesta.
Totodată, extrasele din evidențele de publicitate imobiliară, ce au fost administrate ca probe în cauză, atât cu ocazia judecării acesteia în primă instanță, cât și în apel, atestă că, la data de 13 ianuarie 2009, a fost finalizată procedura de întabulare în cartea funciară a dreptului de proprietate al intimaților asupra ansamblului rezidențial pe care l-au edificat, pe unitățile locative ce intră în compunerea acestuia.
Sub acest aspect, instanța de apel va înlătura susținerea pe care apelanta a formulat-o prin cererea de exercitare a căii de atac în sensul că mențiunea existență în cuprinsul extraselor de carte funciară ce au fost depuse la dosarul cauzei, mențiune potrivit căreia acestea nu pot fi folosite la perfectarea unor acte juridice translative de proprietate, dovedește neexecutarea de către intimați a obligației asumate prin antecontractul de vânzare – cumpărare, întrucât ea este lipsită de suport legal, în condițiile în care, în conformitate cu prevederile cuprinse în legea nr. 71996 și în regulamentul de punere în aplicare a acesteia, la dosarul cauzei nu putea fi depus, ca urmare a demersurilor întreprinse de către intimați, decât un extras de carte funciară pentru informare, ce are un regim juridic diferit de extrasul de carte funciară ce se eliberează, numai la cererea notarului public, cu ocazia perfectării unor acte juridice translative de proprietate, denumit extras de carte funciară de autentificare.
În legătură cu susținerea pe care apelanta a făcut-o atât prin cererea introductivă de instanță, cât și prin cererea de exercitare a căii de atac, în sensul că intimații nu au îndeplinit obligația de convocare a sa la notarul public, în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, tribunalul constată că aceasta este, la rândul ei, nefondată, pentru considerentele ce succed:
În primul rând, este de menționat că antecontractul de vânzare-cumpărare naște obligații în sarcina ambelor părți contractante, acestea având obligația de a urmări perfectarea în formă autentică a actului juridic translativ de proprietate la termenul și în condițiile stipulate în antecontract.
Prin urmare, nu revenea doar intimaților obligația ca, până la termenul stipulat de părți pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, să execute obligațiile pe care și le-au asumat, ci revenea în egală măsură apelatei obligația de a face dovada că a achitat suma de bani pe care părțile au stabilit-o drept preț al vânzării sau că este gata să execute această obligație, și că a efectuat toate demersurile ce se impun pentru prezentarea părților în fața unui notar public pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Din materialul probator ce a fost administrat în cauză a rezultat, așa cum am arătat, că intimații au executat toate obligațiile ce le reveneau în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare și că au contactat telefonic reprezentanții părții apelante cu scopul de a executa acest antecontract, semnificative sub acest aspect fiind extrasele de pe transcrierea mesajelor telefonice adresate de părțile intimate părții apelante, aflate la filele 72-77 din dosarul primei instanțe, în timp ce apelanta nu a dovedit executarea de către ea a obligațiilor asumate prin antecontractul de vânzare – cumpărare pe care l-a încheiat cu intimații.
Notificarea la care partea apelantă a făcut referire în motivarea cererii de exercitare a căii de atac nu este de natură să ateste intenția acestei părți de executare a antecontractului de vânzare-cumpărare, ci ea a fost trimisă părților intimate în conformitate cu prevederile legale care reglementează procedura concilierii anterior datei sesizării instanțelor judecătorești, referindu-se la intenția acestei părți de a sesiza instanța de judecată competentă pentru rezoluțiunea actului juridic menționat, pe temeiul neîndeplinirii de către intimați a obligațiilor contractuale. (filele 26-27 din dosarul primei instanțe)
Față de considerentele ce preced, tribunalul constată că cererea de apel suspusă judecății este nefondată, prima instanță stabilind în mod corect situația de fapt și făcând o justă aplicare a dispozițiilor legale incidente, astfel că, în conformitate cu prevederile cuprinse în art. 296 din Codul de procedură civilă, o va respinge.
Fiind partea aflată în culpă procesuală, apelanta va fi obligată, în temeiul dispozițiilor cuprinse în art. 274 din codul de procedură civilă coroborat cu cele cuprinse în art. 298 din același act normativ, să achite intimaților suma de 2000 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocațial.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge cererea de apel formulată de apelanta ., cu sediul ales la sediul Societății Civile de Avocați ,,E., Liziac & Asociații”, situat în Municipiul București, ., sector 1, reprezentată convențional de această societate civilă de avocați, în contradictoriu cu intimații Ș. I. și Ș. L., domiciliați în Municipiul B., ., reprezentați convențional de avocat D. C. I., împotriva sentinței civile nr. 7973/05.06.2012 pronunțată de Judecătoria B., pe care o păstrează.
Obligă apelanta să achite intimaților suma de 2000 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocațial.
Definitivă.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din data de 28.01.2013.
Președinte, A. B. | Judecător, L. S. | |
Grefier, I. T. |
Red. L.S./08.04.2013
Tehnored. I.T./16.04.2013; 5 ex.
Jud. fond: C. G.
| ← Reziliere contract. Decizia nr. 1608/2013. Tribunalul BRAŞOV | Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... → |
|---|
