Partaj judiciar. Decizia nr. 432/2013. Tribunalul BRAŞOV
| Comentarii |
|
Decizia nr. 432/2013 pronunțată de Tribunalul BRAŞOV la data de 25-11-2013 în dosarul nr. 432/2013
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr._ DECIZIA CIVILĂ NR. 432/A
Ședința publică din data de 25 noiembrie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE A. B.
Judecător L. S.
Grefier I. C.
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra apelurilor formulate de apelanții reclamanți M. T., M. K. U., V. I., V. T., R. M., R. V. M. și de apelanta pârâtă Unitatea A. T. M. C. prin Primar în contradictoriu cu intimații pârâți . prin reprezentant legal, I. S. A., I. S., I. E., I. L., împotriva sentinței civile numărul_/10.12.2012, pronunțată de Judecătoria B., în dosarul nr._ .
La apelul nominal făcut în ședința publică, la pronunțare, se constată lipsa părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
Dezbaterile în cauza de față au avut loc în ședința publică din data de 13 noiembrie 2013, conform celor consemnate în încheierea de ședință de la acel termen de judecată, care face parte integrantă din prezenta, iar instanța, în temeiul dispozițiilor art. 260 alin. 1 Cod procedură civilă, a amânat pronunțarea pentru data de 21 noiembrie 2013, iar apoi, din lipsă de timp, pentru astăzi, când, în aceeași compunere, a pronunțat următoarea hotărâre:
TRIBUNALUL,
Constată că prin sentința civilă nr._/10.12.2012 pronunțată în dosarul nr._ Judecătoria B. a admis in parte acțiunea civila formulata, precizata, completata de:
1.reclamanții M. T., M. C.-U., calitatea procesuala activa fiind preluata de reclamanții R. M. si R. V. M.,
2.reclamanții VATAFU I. si VATAFU T.
in contradictoriu cu pârâții:
1.M. C., prin Primar,
2.parata inițiala S.C. G.-CO S.R.L., calitatea procesuala pasiva fiind preluata parțial de pârâții I. S.-A. si I. L., si I. S. si I. E.;
A admis in parte cererea reconvenționala formulata de reclamanta reconvenționala S.C. G.-CO S.R.L., acțiune preluata de reclamanții reconvenționali I. S.-A. si I. L., I. S. si I. E. in contradictoriu cu toate celelalte parti și în consecință:
A constatat ca imobilul teren parte de uz comun generala înscris in CF nr._ C., sub nr.top 1509/2 in suprafața de cf de 1204,60 mp are o suprafața reala de 1112 mp;
A dispus rectificarea CF nr._ C., sub nr.top 1509/2, in sensul ca se va înscrie suprafața reala totala a terenului de 1112 mp in loc de 1204,60 mp, potrivit raportului de expertiza specialitatea topografie întocmit de dl.expert P. R. având nr._/2007, care face parte integranta din sentință;
A constatat ca anexa « wc in curte » înscrisa in CF nr. 10512ind C., nr.top 1509/2/III, proprietatea paraților-reclamanți reconvenționali I. S.-A. si I. L., I. S. si I. E. nu exista faptic, sens in care a dispus radierea acesteia din cf;
A dispus ieșirea din indiviziune asupra imobilului teren parte de uz comun generala înscris in CF nr._ C., sub nr.top 1509/2 potrivit Variantei 2 cu Anexa R din completarea la raportul de expertiza specialitatea topografie întocmit de dl.expert P. R. având nr._/2007, completare din data de 06.08.2012, care face parte integranta din prezenta sentința, după cum urmează:
A dispus formarea a patru loturi care se atribuie după cum urmează:
I.Lotul I: nr.top nou 1509/2/a – teren construit si neconstruit de 705,78 mp, revine reclamanților R. M. si R. V. M., soț si soție;
II.Lotul II: nr.top nou 1509/2/b – teren construit si neconstruit de 309,14 mp, revine reclamanților VATAFU I. si VATAFU T., soț si soție;
III.Lotul III: nr.top nou 1509/2/c – teren construit de 48,20 mp, revine paraților-reclamanți reconvenționali I. S.-A. si I. L., soț si soție, cu cota indiviza de 1/2 in devălmășie, si I. S. si I. E., soț si soție, cu cota indiviza de 1/2 in devălmășie;
IV.Lotul IV: nr.top nou 1509/2/d – teren neconstruit de 48,88 mp, revine paraților-reclamanți reconvenționali I. S.-A. si I. L., soț si soție, cu cota indiviza de 1/2 in devălmășie, si I. S. si I. E., soț si soție, cu cota indiviza de 1/2 in devălmășie;
A admis excepția lipsei de interes in promovarea de către reclamanți a capătului de cerere având ca obiect constatarea nulității absolute parțiale a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 893/30.03.1998 la BNP S. V., cu consecința respingerii acestei cereri;
A respins toate celelalte cereri ca neîntemeiate;
A dispus intabularea in cartea funciara a situației nou create din fiecare dintre dispozițiile succesive de mai sus;
A compensat integral cheltuielile de judecata.
Pentru a pronunța această hotărâre judecătoria a avut în vedere următoarele considerente:
P. acțiunea civila înregistrată pe rolul primei instanțe sub nr. 8.170 / 197 / 07.11.2006, reclamanții M. T., M. C.-U., VATAFU I. si VATAFU T. au chemat in judecata pe pârâții 1. M. C. prin Primar si 2. S.C. G.-CO S.R.L., solicitând ca, prin hotărârea ce se va pronunța, sa se dispună:
- ieșirea din indiviziune asupra terenului construit si neconstruit înscris in CF nr. 1052 C., ca parte de uz comun general după cum urmează:
i. determinarea terenului ocupat de construcții si dezmembrarea acestuia corespunzător fiecărui lot in parte;
ii. determinarea terenului neconstruit si dezmembrarea acestuia in doua loturi corespunzător cu cotele indivize, cu obligarea reclamanților la plata unei eventuale sulte ;
- intabularea in cf loturilor formate prin dezmembrare ;
- radierea din cf a « WC-ului in curte » menționat ca parte componenta a lotului 2 înscris la A+14, sub nr.top 1509/2/III ;
- rectificarea înscrierilor de cf privind părțile de uz comun in sensul înscrierii suprafeței reale a terenului
- cu cheltuieli de judecata in caz de opoziție.
În motivare, se arata ca reclamanții sunt titularii dreptului de proprietate prin cumpărare prin Legea nr. 112/1995 si prin atribuire a terenului cf.Legii nr. 18/1991 astfel:
- reclamanții M. T. si M. C.-U. asupra Corpului 1 înscris in foaia de proprietate a CF nr. 1052 C., nr.top 1509/2/I – compus din 3 camere, 2 bucătării, hol, baie, pivnița si anexe (sopron, sura) cu cota de 63,47% din puc;
- reclamanții VATAFU I. si VATAFU T. asupra Corpului 2 înscris in foaia de proprietate a CF nr. 1052 C., nr.top 1509/2/II – compus din 2 camere, bucătărie, hol, baie, cămara, pivnița si anexe (grajd) cu cota de 27,80% din puc;
Terenul face parte din părțile de uz comun generale.
Ca varianta de atribuire, reclamanții solicita ca terenul neconstruit sa fie împărțit in doua loturi, proporțional cu cotele fiecăruia, fiecare lot urmând sa fie atribuit reclamanților după cum aceștia folosesc deja curtea in exclusivitate de peste 25 de ani, părțile au realizat de comun acord un partaj de folosința, reclamanții VATAFU au in îngrijire un tânăr bolnav psihic cu grave tulburări de comportament.
Parata S.C. G.-CO S.R.L. deține un spațiu comercial inclus, din eroare, prin actul de dezmembrare, in lotul nr. 3. Spațiul comercial nu are nici o legătura cu terenul neconstruit, adică cu curtea imobilului, dar a fost inclus in actul de dezmembrare in mod defectuos. Magazinul are o ușa de intrare din . in curte, nu are acces la wc-ul din curte care nu exista, are un spațiu amenajat in interior drept grup sanitar.
Wc-ul parte componenta a corpului 2 (nr.top 1509/2/III) nu mai exista fizic, ceea ce rezulta din raportul de expertiza întocmit de dl.expert Saracinescu C..
Includerea unei cote indivize de teren in lotul 3 reprezintă o eroare, o dovada a modului neglijent in care a fost efectuata dezmembrarea.
Părțile au cumpărat imobilul in baza Legii nr. 112/1995 si este de remarcat modul defectuos in care s-a făcut dezmembrarea, reprezentanții Municipiului C. au vândut deși pe o cota de ½ era intabulata o terță persoana, iar reprezentanții municipalității au refuzat sa reglementeze situația juridica. Reclamanții au rezolvat-o pec alea unei uzucapiuni după trecerea a 20 de ani de la decesul proprietarului tabular, demersuri realizate pe cheltuiala lor.
In drept, reclamanții au invocat prevederile art. 728 si urm. C.civ., art. 34-38 din Legea nr. 7/1996 rep., art. 673, 274 C.pr.civ.
In probațiune, s – a solicitat proba cu înscrisuri, expertize tehnice topografie, evaluare.
Parata UAT M. C., prin Primar, a formulat întâmpinare si cerere reconvenționala (fila 15), prin care a arătat următoarele:
1.este de acord cu ieșirea din indiviziune ;
2.ca varianta de dezmembrare – se propune formarea a trei loturi, iar nu doar a doua loturi, corespunzător cotelor de proprietate ;
3.intabularea in cf a drepturilor astfel rezultate ;
4.se opune radierii din cf a wc-ului ;
5.nu se opune rectificării suprafeței de cf daca din expertiza va rezulta diferența de suprafața.
In drept, a invocat prevederile art. 728 si urm. C.civ., art. 115-118 C.pr.civ.
In probațiune, s–a solicitat proba cu înscrisuri, expertize tehnice topografie si construcții.
Parata S.C. G.-CO S.R.L. a formulat întâmpinare si cerere reconvenționala (fila 16), prin care a arătat următoarele:
1.de principiu - este de acord cu ieșirea din indiviziune ;
2.ca varianta de dezmembrare – se propune formarea a trei loturi, iar nu doar a doua loturi, corespunzător cotelor de proprietate, inclusiv cu formarea unui lot pentru M. C. corespunzător cotei sale de 8,73% ;
3.arata ca cererea de radiere din cf a wc-ului este inadmisibila întrucât cererea nu este formulata de către parata S.C. G.-CO S.R.L. Desființarea wc-ului se datorează operelor dolosive ale reclamanților, așa încât el nu poate fi radiat din cf, iar împrejurarea ca spațiul comercial are un grup sanitar propriu in interior este lipsita de relevanta;
P. cererea reconvenționala se solicita:
- ieșirea din indiviziune asupra terenului construit si neconstruit înscris in foaia A a CF nr. 1052 C., nr.top inițial 1509/2 privind părțile de uz comun, conform cotelor de proprietate deținute asupra construcțiilor ;
- pe cale de acțiune oblica: formarea unui lot corespunzător cotei de 8,73% a Municipiului C. prin Primar, aferent corpului 2 de clădire cu nr.top 1509/2/III, înscris in CF inițial 1052 si transcris in CF_ ind.
- intabularea in cf loturilor astfel formate ;
- sa se dispună obligarea paratului UAT M. C. prin Primar sa încheie act autentic de vânzare-cumpărare: atât asupra lotului nou format aferent construcției ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 893/30.03.1998 la BNP S. V., cat si asupra lotului creat asupra terenului neconstruit ;
- sa se dispună ca, in lipsa acordului paratului UAT M. C., in sensul înstrăinării terenului construit si neconstruit aferent cote-părți de 8,73% din pucg, hotărârea ce se va pronunța sa tina loc de act autentic apt de intabulare.
In motivarea cererii reconvenționale, se arata următoarele:
Societatea comerciala este proprietara tabulara asupra imobilului cu nr.top 1509/2/III constituit din Corpul 2 reprezentând spațiul comercial format dintr-o încăpere si wc in curte, cu cota de 8,73% din părțile de uz comun generale si 26,09% din puc speciale descrise in foaia de cf, imobil înscris in CF nr._ ind C..
P. contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 893/30.03.1998 la BNP S. V., parata a dobândit dreptul de proprietate asupra construcțiilor si folosința implicita a terenului aferent nr.top 1509/2/III, terenul rămânând in proprietatea statului roman, urmând sa i se reglementeze situația juridica ulterior.
Printr-o clauza speciala din acest contract, Mun.C. s-a obligat sa determine terenul aferent spațiului, sa-l evalueze prin expertiza tehnica si sa-l înstrăineze prin act separat, menționându-se ca se va solicita înscrierea in cf atât a drepturilor dobândite prin contract, cat si a actului de înstrăinare a terenului.
Cele de mai sus nu s-au finalizat amiabil.
Prezenta cerere reconvenționala vizează opoziția fata de varianta ceruta de reclamanți, varianta in care parata ar fi lipsita de partea de teren ce i s-ar cuveni si care i-a fost promisa prin actul autentic de către unitatea administrativ-teritoriala.
Varianta propusa de parata-reclamanta reconvenționala este cea care asigura respectarea dreptului de proprietate al tuturor proprietarilor co-indivizari si respectarea obligațiilor asumate de Mun.C. prin actul autentic.
In drept, a invocat prevederile art. 728 si urm. C.civ., art. 115-118 C.pr.civ.
In probațiune, s–a solicitat proba cu înscrisuri, interogatoriu, expertize tehnice topografie si construcții.
Reclamanții M. T., M. C.-U., VATAFU I. si VATAFU T. au formulat precizare si completare de acțiune (fila 44), solicitând:
- constatarea nulității absolute parțiale a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 893/30.03.1998 la BNP S. V. si a celui de închiriere care a stat la baza determinării obiectului celui de vânzare-cumpărare cu privire la “wc-ul” care nu a existat si nu exista in materialitatea lui, așa încât nu putea face obiectul contractului de locațiune si nici al celui autentic de vânzare-cumpărare;
- rectificarea înscrierilor de cf din foaia A a CF nr. 1052 C. astfel:
- in ceea ce privește componenta imobilului de la A+14 sa se excludă anexa denumita “wc in curte”;
ii. recalcularea si redistribuirea procentuala a puc generale si special rezultate ca urmare a excluderii anexei, adică a “wc-ului”;
iii. înscrierea in cf a situației juridice rezultate din cele de mai sus.
- rectificarea înscrierilor din CF nr._ ind C. in sensul înscrierii dreptului de proprietate al paratei S.C. G.-CO S.R.L. numai cu privire la imobilul construcție ce sta pe nr.top 1509/2/III, nu si asupra terenului;
- cu privire la petitul 3 al acțiunii introductive, acesta se reformulează astfel: sa se constate ca « WC-ul in curte » nu exista in fapt, sens in care sa se dispună radierea acestuia din componenta imobilului identificat sub nr.top 1509/2/III.
În motivare, se arata, in plus, ca parata S.C. G.-CO S.R.L. a dobândit doar construcție, contractul specificând faptul ca „terenul aferent rămâne in proprietatea Statului R., urmând a reglementa situația ulterior”, existând si clauza potrivit căreia terenul urma sa fie înstrăinat ulterior.
Ca urmare, dreptul de proprietate al acestei societăți asupra terenului a fost greșit înscris in cf.
Parata UAT M. C., prin Primar, a formulat întâmpinare fata de precizarea si completarea acțiunii (fila 48), prin care:
- pe cale de excepție: a invocat excepția prescripției dreptului material la acțiunea in nulitate relativa a contractului de vânzare-cumpărare.
În motivare, se arata ca nulitatea absoluta este sancțiunea care apăra un interes general, ceea ce nu este cazul in speța, așa încât nulitatea invocata este una relativa fata de care prescripția invocării sale intervine in termenul general de 3 ani conform art. 11 al. 2 din Decretul nr. 167/1958.
- tot pe cale de excepție: a invocat excepția lipsei calității procesuale active a invoca nulitatea relativa parțiala a contractului de vânzare-cumpărare.
În motivare, se arata ca, potrivit art. 969 C.civil, contractul produce efecte intre părțile contractante, ori, in cazul de fata, reclamanții sunt terți fata de contractul a cărui nulitate relativa o invoca.
- pe fond: a solicitat respingerea precizării si completării ca netemeinica si nelegala.
În motivare, se arata ca reclamanții nu indica ce condiții de validitate a actului juridic au fost încălcate. Petitul vizând rectificarea de cf si radierea „wc-ului din curte” este subsidiar celui având ca obiect nulitatea relativa parțiala a contractului de vânzare-cumpărare si se impune a fi respins drept consecința.
In drept, a invocat prevederile art. 115-118 C.pr.civ.
In probațiune, s–a solicitat proba cu înscrisuri.
Parata S.C. G.-CO S.R.L. a formulat a formulat întâmpinare fata de precizarea si completarea acțiunii (fila 60), prin care:
- pe cale de excepție: a invocat excepția lipsei de interes in formularea completării.
În motivare, se arata ca se invoca o cauza de nulitate constând . fapt, iar nu una de drept care sa justifice interesul de a o cere. Nu sunt lezate drepturile de proprietate ale reclamanților prin lipsa ori nu a wc-ului din curte. Întinderea drepturilor reclamanților este cert determinata prin contractele lor prin care au cumpărat, iar terenul a rămas in proprietatea Statului care are dreptul sa si-o administreze cum dorește.
Faptul ca wc-ul nu exista la momentul dezmembrării nu este real. Dimpotrivă, contractele de locațiune in baza cărora parata a deținut spațiul comercial cuprindeau anexa constând din wc in curte, existent din 1997.
Reclamanții au demolat wc-ul după promovarea acestui proces si încearcă acum sa se prevaleze de propria turpitudine pentru a obține un drept de proprietate ce nu li se cuvine.
- tot pe cale de excepție: a invocat excepția lipsei calității procesuale active a cere radierea din cf a wc-ului.
În motivare, se arata ca numai titularul dreptului de proprietate asupra wc-ului din curte poate sa ceara radierea lui din cf, daca situația faptica este aceasta.
Parata S.C. G.-CO S.R.L. a transmis calitatea procesuala activa si pasiva, in mod parțial, către parații-reclamanți reconvenționali I. S.-A., pe de o parte, si I. S. si I. E., pe de alta parte, aceștia din urma soț si soție, care au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului autoarei lor, in cote indivize de 1/2 fiecare, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 193/16.07.2009 la BNP C. Sarlota (fila 214).
Reclamanții M. T., M. C.-U. au transmis parțial calitatea procesuala activa si pasiva către reclamanții-parați reconvenționali R. M. si R. V. M., soț si soție, care au dobândit dreptul de nuda proprietate asupra imobilului autorilor lor, in cote devălmașe, prin contractul de donație autentificat sub nr. 96/15.01.2010 la BNP S. G. (fila 297).
Analizând actele si lucrările dosarului, instanța a reținut următoarele:
I.Cu privire la obiectul prezentei acțiuni de sistare a stării de indiviziune:
Terenul de 1204,60 mp, parte de uz comun generala, construit si neconstruit, înscris in CF nr. 10512ind C. (fost CF nr. 1052 C.), cu nr.top inițial 1509/2 face parte din părțile de uz comun generale, formează un singur imobil si face obiectul prezentei ieșiri din indiviziune (fila 192).
II.Cu privire la suprafața reala a terenului:
Terenul in suprafața de cf de 1204,60 mp, are in realitate o suprafața de 1112,00 mp, după cum rezulta din raportul de expertiza specialitatea topografie întocmit de dl.expert P. R. având nr._/2007 (filele 189 si urm.).
Ca urmare, se impune rectificarea suprafeței de cf pentru a aduce starea de drept in concordanta cu cea reala, lucrarea de specialitate urmând sa facă parte integranta din sentința ce se va pronunța.
IV.Cu privire la titularii dreptului de proprietate:
Partile sunt titularii dreptului de proprietate astfel:
- reclamanții R. M. si R. V. M. asupra Corpului 1 înscris in foaia de proprietate a CF nr. 10512ind C., nr.top 1509/2/I – compus din 3 camere, 2 bucătării, hol, baie, pivnița si anexe gospodărești (sopron, sura) cu cota de 63,47% din pucg (fila 208) – cu titlu de drept de donație;
- reclamanții VATAFU I. si VATAFU T. asupra Corpului 2 înscris in foaia de proprietate a CF nr. 10512ind C., nr.top 1509/2/II – compus din 2 camere, bucătărie, hol, baie, cămara, pivnița si anexe gospodărești (grajd) cu cota de 27,80% din pucg (fila 208) – cu titlu de drept de cumpărare cu Legea nr. 112/1995 ;
- pârâții-recl.reconvenționali I. S.-A. si I. L., cu 1/2 devălmașă, si I. S. si I. E., cu 1/2 devălmașă, asupra spațiului comercial, Corpul 3, înscris in CF nr. 10512ind C., nr.top 1509/2/III (extras cf la fila 217), descris astfel: o încăpere si wc in curte, cu cota de 8,73% din pucg si cu cota de 26,09% din pucs - cu titlu de drept de cumpărare.
V.Cu privire la natura juridica a contractului autentificat sub nr. 893/30.03.1998 la BNP S. V. (fila 21):
Parata S.C. G.-CO S.R.L. a încheiat cu Statul R., reprezentat prin Primăria Orașului C. un contract intitulat “contract de vânzare-cumpărare“, act autentificat sub nr. 893/30.03.1998 la BNP S. V..
Contractul autentic s-a dorit a avea o dubla natura, astfel:
1.contract de vânzare-cumpărare – translativ de proprietate prin care parata S.C. G.-CO S.R.L. a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului compus din:
Corpul 2 de clădire, astfel fiind denumit prin contract, definit ca Lotul 3 in raportul de expertiza întocmit de dl.expert P. R., cu destinația de spațiu comercial format dintr-o încăpere si wc in curte,
cu cota de 8,73% din părțile de uz comun generale care sunt: terenul construit si neconstruit cu nr.top inițial 1509/2 in suprafața totala de 1204,60 mp, împrejmuirea, accesul in curte si branșamentele instalațiilor existente,
si cota de 26,09% din puc speciale care sunt: podul si acoperișul Corpului 2.
2.promisiune de vânzare-cumpărare cu privire la terenul aferent:
Se arata expres ca „terenul aferent rămâne in proprietatea Statului urmând a se reglementa situația ulterior”. In continuare, se arata ca „terenul aferent spațiului va fi determinat si evaluat prin expertiza tehnica si va fi înstrăinat ulterior, prin act separat, data la care se va solicita si înscrierea in cartea funciara a drepturilor dobândite atât prin prezentul act cat si prin actul de înstrăinare a terenului”.
Cu toate acestea, instanța retine ca terenul aferent lotului înstrăinat către S.C. G.-CO S.R.L., respectiv cota de 8,73% din părțile de uz comun generale din care face parte si terenul construit si neconstruit cu nr.top inițial 1509/2 a făcut, la rândul lui, obiectul transmiterii dreptului de proprietate către cumpărătoare, fiind intabulat in cf ca atare, pe numele S.C. G.-CO S.R.L., apoi al pârâților - recl.reconvenționali I. S.-A. si I. L., cu 1/2 devălmașă, si I. S. si I. E., cu 1/2 devălmașă (conform extrasului cf de la fila 217).
P. urmare, clauza vizând promisiunea de vânzare-cumpărare este lipsita de obiect.
D. urmare, la rândul ei, cererea reconvenționala având ca obiect obligarea Municipiului C. de a vinde terenul către S.C. G.-CO S.R.L. este lipsita de obiect, urmând a fi respinsa pe acest considerent.
VI.Cu privire la obligațiile născute din promisiunea autentificata sub nr. 893/30.03.1998 la BNP S. V. – definita la punctul 2 de mai sus:
Așa cum s-a arătat anterior, promisiunea de mai sus ar fi trebuit sa dea naștere in patrimoniul Municipiului C., daca mai era proprietar asupra terenului, a obligației de a-l vinde, corelativ ar fi trebuit sa dea naștere patrimoniul paratei-reclamante reconvenționale S.C. G.-CO S.R.L. a obligației de a cumpăra terenul respectiv. Dar pentru ca dreptul de proprietate asupra acestuia a fost deja transmis prin actul autentic din 30 martie 1998, obligațiile de mai sus nu mai au obiect.
VII.Cu privire la nulitatea absoluta ori relativa a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 893/30.03.1998 la BNP S. V.:
Instanța a reținut ca se impune a analiza acest aspect numai prin prisma nulității absolute, așa cum a fost invocata, pe principiul disponibilității ce guvernează procesul civil, iar nu prin prisma nulității relative care nu a fost invocata ca atare. Numai paratul M. C. prin Primar a fost cel ce a susținut ca aceasta poate fi eventual o cauza de nulitate relativa a actului. Pe de alta parte, lipsa parțiala a obiectului contractului, respectiv inexistenta obiectului contractului, poate sa reprezinte o cauza de nulitate absoluta parțiala a unui contract, nefiind o cauza de nulitate relativa.
Instanța a reținut ca, deși nu s-a invocat ca atare, cauza de nulitate exhibata este lipsa parțiala a obiectului contractului, inexistenta obiectului contractului, respectiv lipsa efectiva a anexei constând din „wc in curte”, așa cum este trecut in contract, dar cum, susțin reclamanții, in realitate nu a existat.
La rândul lor, pârâții Mun.C. si S.C. G.-CO S.R.L. au susținut ca, de vreme ce atât contractele de locațiune succesive, cat si contractul de vânzare-cumpărare autentic, cat si lucrarea de dezmembrare ce a stat la baza vânzărilor au făcut vorbire despre existenta unei anexe „wc in curte”, înseamnă ca acesta a existat.
In urma probatoriului administrat in cauza, instanța a reținut ca nu s-a dovedit lipsa efectiva a anexei „wc in curte” la momentul 30.03.1998, înscrisurile de la dosar atestând, dimpotrivă, existenta ei. E clar ca astăzi el nu mai exista faptic.
Cu toate acestea, instanța a apreciat ca invocarea nulității absolute parțiale a contractului pentru lipsa reala a anexei wc din curte obiect al transmiterii dreptului de proprietate este lipsita de interes pentru reclamanți, sens in care instanța a admis excepția lipsei de interes in promovarea acestui capăt de cerere, excepție invocata de parata S.C. G.-CO S.R.L.
Excepția lipsei de interes se analizează prin procedeul reducerii la absurd. Cu alte cuvinte, instanța are de analizat daca, prin eventuala admitere a acestui capăt de cerere, se apăra, se conserva sau se dobândește / redobândește un eventual drept încălcat al reclamanților.
Din aceasta perspectiva, instanța a reținut ca posibila admitere a acestui petit nu conduce la nimic, nu se dobândește in patrimoniul reclamanților vreun drept, nu se re-repartizează cotele indivize pentru argumentele expuse pe larg de dl.expert P. R. in raportul de expertiza (fila 193), si anume acelea ca: suprafețele dependințelor, ale magaziilor, podurilor, beciurilor nu intra in calcularea suprafețelor utile. Suprafața wc-ului nu poate intra in suprafața utila care ar putea schimba cota de proprietate stabilita pentru Lotul 3, aceea de 8,73% din pucg.
In concluzie, cu sau fără wc in contract, cu sau fără wc existent in mod real la data de 30.03.1998, cu sau fără anexa wc in curte astăzi, cota de proprietate stabilita pentru Lotul 3 al S.C. G.-CO S.R.L., aceea de 8,73% din pucg rămâne neschimbata.
Ca urmare, instanța a admis excepția lipsei de interes in promovarea acestui petit si, pe cale de consecința, l-a respins.
VIII.Cu privire la radierea wc-ului din CF
Instanța a reținut ca, deși radierea din cf a wc-ului a fost ceruta numai de reclamanți, in timp ce parata S.C. G.-CO S.R.L. a susținut ca numai ea putea face o asemenea cerere, instanța a reținut ca se impune radierea din cf a wc-ului anexa ce nu se regăsește faptic astăzi pentru a aduce in concordanta, din nou, starea de fapt cu cea de carte funciara. Independent de partea care a solicitat aceasta, wc-ul din curte, ca anexa, nu mai exista astăzi faptic, sens in care nici expertul nu l-a identificat. Corecta inscriere in cartea funciara a drepturilor de proprietate ce vor rezulta din sistarea stării de indiviziune impune radierea a ceea ce nu mai exista.
IX.Cu privire la redistribuirea cotelor indivize asupra terenului parte din pucg
Instanța a respins ca neîntemeiata aceasta cerere pentru argumentele expuse la punctul VII de mai sus, fata de concluziile aceluiași raport de expertiza întocmit de dl.expert P. R. (fila 193), cu concluzia ca sunt corect calculate cotele de proprietate stabilite fiecărui lot si acestea nu se pot schimba.
X.Cu privire la varianta de ieșire din indiviziune:
F. de cele expuse mai sus, instanța a reținut ca se impune ca lotizarea sa se realizeze potrivit regulii de principiu a împărțirii in natura daca aceasta este posibila, cu formarea de loturi in natura pentru fiecare dintre proprietari. Posibilitatea împărțirii in natura rezulta din raportul de expertiza si orice alta varianta care ar contrazice principiul împărțirii in natura se plasează in afara legii si nu poate fi argumentata.
De aceea, varianta ce se va alege este Varianta 2 cu Anexa R din completarea la raportul de expertiza specialitatea topografie întocmit de dl.expert P. R. având nr._/2007, completare din data de 06.08.2012, care face parte integranta din sentința. S-au format patru loturi ce se vor atribui in aceasta varianta, conform dispozitivului.
In drept:
Privind acțiunea in rectificare de carte funciara:
Acțiunea în rectificare de carte funciară este acțiunea prin care orice persoană interesată poate solicita, în cazurile prevăzute de lege, radierea sau îndreptarea înscrierilor de carte funciară, în scopul restabilirii concordanței dintre starea tabulară și situația juridică reală a imobilului înscris în cartea funciară.
CAPITOLUL IV – N.C.Civil (Noul Cod Civil) – Rectificarea înscrierilor de carte funciară, art. 908 - Rectificarea intabulării sau înscrierii provizorii
(1) Orice persoană interesată poate cere rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii, dacă: […]
4. înscrierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanță cu situația juridică reală a imobilului.
(2) Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă, prin declarația autentică notarială a titularului dreptului ce urmează a fi radiat sau modificat, fie, în caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă.
Privind ieșirea din indiviziune:
Potrivit art. 1143 al. 1 Noul Cod civil: Nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune. Instanța retine ca, deși cuprinsul textului de lege din NCC este identic cu cel al art. 728 C.civil (vechi), este aplicabil NCC in temeiul art. 6 al. 6 N.C.civil, care arata ca prevederile noului cod se aplica si “efectelor viitoare ale situatiilor juridice nascute anterior intrarii in vigoare a acesteia, derivate din [...] raporturile de proprietate, inclusiv regimul general al bunurilor, si din raporturile de vecinatate, daca aceste situatii juridice subzista dupa . legii noi”.
Potrivit art. 673 / 5C.pr.civ.: dacă părțile nu se învoiesc, instanța va stabili bunurile supuse împărțelii, calitatea de coproprietar, cota – parte ce se cuvine fiecăruia și creanțele născute din starea de proprietate comună pe care coproprietarii le au unii față de alții.
Instanța va face împărțeala în natură.
În temeiul celor stabilite potrivit alin. 1, ea procedează la formarea loturilor și la atribuirea lor. În cazul în care loturile nu sunt egale în valoare, ele se întregesc printr–o sumă de bani.
Potrivit art. 673 / 9 C.pr.civ.: la formarea și atribuirea loturilor instanța va ține seama, după caz, și de acordul părților, mărimea cotei – părți ce se cuvine fiecăruia din masa bunurilor de împărțit, natura bunurilor, domiciliul și ocupația părților, faptul că unii dintre coproprietari, înainte de a se cere împărțeala, au făcut construcții, îmbunătățiri cu acordul coproprietarilor sau altele asemenea.
In concluzie:
Instanța a admis in parte acțiunea introductiva așa cum a fost formulata, completata, precizata si a admis cererea reconvenționala, potrivit celor din dispozitiv, compensând integral cheltuielile de judecata.
Împotriva acestei sentințe au declarat recurs pârâta Unitatea A. – Teritorială M. C., reprezentat prin primar, și reclamanții M. T., M. K. U., intervenienții R. M., R. V. – M., și reclamanții V. I., și V. T..
Pârâta Unitatea A. – Teritorială M. C., reprezentat prin primar, a solicitat modificarea în parte a sentinței, în sensul modificării dispozițiilor referitoare la atribuirea lotului III cu nr. top. Nou 1509/2/c și a lotului IV cu nr.top. nou 1509/2/d în favoarea pârâților I. Ș. – A., I. L., I. S. și I. E. cu atribuirea acestora Municipiului C. și a dispoziției referitoare la compensarea cheltuielilor de judecată, întrucât, în cazul în care instanța va respinge primul motiv de recurs, menținând hotărârea primei instanțe, este evident că M. C. nu-și justifică calitatea procesuală pasivă și, pe cale de consecință nici cheltuielile avansate la fond.
În motivarea căii de atac exercitate pârâta critică dispozițiile primei instanțe cu privire la natura juridică a contractului autentificat sub nr. 893/1998 la BNP S. V., reținerile conform cărora imobilul teren aferent construcției înstrăinate a făcut obiectul transmiterii dreptului de proprietate către cumpărătoarea ., astfel că promisiunea de vânzare-cumpărare este lipsită de obiect și, prin urmare, și cererea reconvențională de obligare a Municipiului C. de a vinde terenul este lipsită de obiect. Având în vedere această situație de fapt, instanța a dispus atribuirea loturilor III și IV nou formate reclamanților I. și a compensat în totalitate cheltuielile de judecată.
Pârâta arată că obiectul contractului de vânzare-cumpărare îl constituie edificatele din imobilul situat în mun. C., ., jud. B., înregistrat în CF nr.1052 a localității C., cu nr. top. 1509/2/III compus din corpul 2 de clădire, având spațiu comercial format din încăpere și WC în curte cu cota de 8,73% din părțile de uz comun generale, care sunt terenul construit și neconstruit cu nr. top. Inițial 1509/2 în suprafață totală de 1204,60 mp, împrejmuirea, accesul în curte și branșamentele instalațiilor existente și cota de 26,09% din părțile de uz comun speciale, care sunt podul și acoperișul corpului 2 de clădire, așa cum sunt trecute sub A+14, dobândit în baza Decretului 223/1974 – act nr. 14/1976 CF, așa cum se arată la B+24. Terenul aferent rămâne în proprietatea Statului Român, urmând a se reglementa situația ulterior. Contractul conține o clauză specială, potrivit căreia terenul aferent spațiului ce face obiectul actului va fi determinat și evaluat prin expertiză și va fi înstrăinat ulterior, prin act separat, dată la care se va solicita și înscrierea în cartea funciară a drepturilor dobândite atât prin prezentul act, cât și prin actul de înstrăinare a terenului.
Pârâta susține că instanța de judecată ar fi reținut în mod eronat că pârâta și ulterior, soții Ivancică și-ar fi intabulat dreptul de proprietate și asupra imobilului teren. Din extrasul de CF rezultă că aceștia și-au înscris dreptul de proprietate asupra imobilului înscris sub nr. top. 1509/2/III corp 2, format din spațiu comercial și încăpere WC, notare urmată de o descriere a părților de uz comun generale și speciale, drept înscris în baza contractului de vânzare-cumpărare. Mai mult, obiectul contractului este reconfirmat și prin petitele deduse judecății, respectiv acelea de a dispune ieșirea din indiviziune în contradictoriu cu M. C. și de a obliga această parte de a încheia contract de vânzare-cumpărare cu pârâta ., respectiv cu soții Ivancică.
Pârâta mai arată că instanța de fond ar fi trebuit să oblige reclamanta ., respectiv pe pârâții Ivancică, la plata cheltuielilor de judecată avansate de M. C. (onorarii expertiză topo P. R. și expertiză evaluare Z. C.) și nu să le compenseze.
În drept s-au invocat prevederile art. 299 – 316, 242 alin.2 C.pr.civ.
Reclamanții M. T., M. K. U., intervenienții R. M., R. V. – M., și reclamanții V. I. și V. T. au solicitat admiterea recursului și modificarea în parte a sentinței, în sensul de a se dispune ieșirea din indiviziune asupra imobilului teren parte de uz comun generală înscris în CF nr._ C. nr. top. 159/2 potrivit variantei prezentate în completarea la raportul de expertiză topografică din data de 12.09.2012, anexa R1 și admiterea tuturor cererilor formulate de aceste părți în cuprinsul acțiunii și a completării la acțiune; cu cheltuieli de judecată.
În motivarea căii de atac exercitate, părțile recurente au arătat că în mod netemeinic se reține de către prima instanță că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 893/1998 s-ar fi transmis către pârâta . și dreptul de proprietate asupra terenului construit aferent spațiului cu altă destinație. Dreptul de proprietate al pârâtei asupra terenului aferent construcției a fost intabulat în mod greșit în CF.
Recurenții apreciază că formularea din cuprinsul contractului pe care pârâta . îl opune este nepotrivită:
- Statul Român nu este și nu poate fi reprezentat de ,,Primăria orașului C.”;
- Nu se poate încheia niciun act de dispoziție fără existența unei hotărâri a Consiliului Local, hotărâre inexistentă. În atare situație, așa-zisa obligație asumată de ,,vânzător” cu privire la înstrăinarea terenului este nulă de drept;
- Deși se face mențiunea încheierii viitoare a unui contract cu privire la teren, cu precizarea că abia după încheierea acelui contract se va putea înscrie atât dreptul de proprietate asupra terenului, cât și cel dobândit deja asupra construcției, în cartea funciară dreptul pârâtei . apare deja înscris atât asupra terenului, cât și asupra construcției.
Recurenții mai arată că temeinicia și legalitatea cererii de rectificare a înscrierii în CF este mai mult decât evidentă pentru următoarele argumente:
- pârâta . este proprietar doar asupra porțiunii de construcție corespunzător spațiului comercial;
- după înscrierea în CF a situației nou create urmare a procesului de ieșire din indiviziune și după ce va cumpăra terenul de sub construcție, pârâta . își va putea înscrie dreptul în cartea funciară;
- în ceea ce privește lotul de teren neconstruit reprezentând diferența până la 8,73%, el urmează a fi vândut după respectarea procedurilor și formalităților prevăzute de lege, la licitație;
- pârâta . a avut în mod clar reprezentarea că nu a cumpărat și terenul aferent edificatelor, dovadă fiind cererea nr. 7827/2006, adresată Primăriei Mun. C., prin care a solicitat cumpărarea terenului situat în mun. C., ., aferent spațiului cu altă destinație proprietatea sa.
P. urmare, arată recurenții, în mod nelegal prima instanță atribuie în proprietatea pârâtei un bun care nu i-a fost vândut niciodată de către Statul Român, aspect pe care chiar și pârâta l-a cunoscut.
Cu privire la nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 893/1998 de BNP S. V., recurenții apreciază că în mod nelegal instanța a respins acest capăt de cerere prin admiterea excepției lipsei de interes în formularea unei astfel de cereri.
Se arată că prin coroborarea probelor existente la dosarul cauzei, rezultă în mod clar că la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare acel WC în curte nu exista. De altfel, constatarea expertului tehnic judiciar în sensul că WC în curte nu a intrat în calcul la momentul determinării cotelor de proprietate asupra părților de uz comun este dovada în sensul temeiniciei susținerilor recurenților. Din chiar înscrisurile depuse de partea adversă (raport evaluare, schițe întocmite anterior vânzării lotului III) este evident că a fost evaluat și vândut exclusiv spațiul comercial.
În ce privește rectificarea înscrierilor din cartea funciară, în sensul înscrierii dreptului de proprietate al . doar asupra construcției, nu și asupra terenului aferent acesteia, recurenții susțin că prima instanță nu s-a pronunțat asupra acestui capăt de cerere. Pârâții Ivancică nu au niciun drept asupra terenului construit și neconstruit, întrucât prin contractul de vânzare-cumpărare s-a transmis dreptul de proprietate către . doar asupra edificatelor, terenul aferent construcțiilor rămânând în proprietatea Statului Român.
În ce privește ieșirea din indiviziune asupra terenului construit și neconstruit, înscris la foaia A a cărții funciare 1052 a localității C., ca parte de uz comun general, recurenții susțin că în mod eronat prima instanță a dispus ieșirea din indiviziune în varianta 2 Anexa R din completarea la raportul de expertiză topografică din data de 6.08.2012. În această variantă, expertul formează 4 loturi, atribuind lotul IV compus din teren neconstruit în suprafață de 48,88mp Municipiului C.. Cu toate acestea, instanța prin dispozitivul hotărârii atribuie în mod greșit acest lot către pârâții Ivăncică, care nu au niciun titlu asupra acestui teren.
Recurenții solicită ieșirea din indiviziune conform variantei – Anexa R1 întocmită la data de 12.09.2012 de către expert P. R. – raport nr._/22.08.2007.
În ceea ce privește cererea reconvențională, recurenții arată că solicitările pârâtei . nu pot fi primite. Având în vedere nulitatea absolută de convenției în ceea ce privește obligația viitoare de vânzare a cotei de 8,73% din terenul proprietatea Statului Român în condițiile în care nu există o hotărâre de Consiliu Local în acest sens, pârâta nu a avut niciodată folosința terenului, iar reclamanții și-au manifestat în mod direct interesul pentru cumpărarea parcelei rezultate urmare a ieșirii din indiviziune. Singura modalitate în care Statul poate dispune de acest teren ar fi aceea a vânzării la licitație.
Recurenți mai arată că în ce privește terenul neconstruit solicită ca urmare a ieșirii din indiviziune să fie formate două loturi, proporțional cu cotele de proprietate ale reclamanților și care să le fie atribuite în proprietate exclusivă fiecăreia dintre cele două familii, care folosesc efectiv curtea imobilului. În susținerea acestei cereri se arată că reclamanții folosesc în exclusivitate curtea imobilului de mai bine de 25 de ani, de când s-au mutat în imobil, de când locuiesc în imobil au realizat un partaj voluntar de folosință acceptat de comun acord, recurenții V. I. și V. T. au în întreținere un bărbat în vârstă de 42 de ani, bolnav psihic cu grave tulburări de comportament.
Deși spațiul comercial ce compune lotul nr. 3 al construcției nu are nicio legătură cu terenul neconstruit (curtea imobilului), acesta a fost inclus în actul de dezmembrare datorită modului defectuos în care a fost întocmită dezmembrarea.
Recurenții invocă și efortul personal și exclusiv în legătură cu reglementarea situației juridice a imobilului. Recurenții arată că au cumpărat locuințele deținute în temeiul Legii nr. 112/1995. Neglijența proprietarului în legătură cu modul în care s-a făcut dezmembrarea s-a manifestat și în raport cu recunoașterea și înscrierea dreptului de proprietate în CF.
După ce au încheiat contractele de vânzare-cumpărare și după ce au plătit prețul, au început demersurile pentru intabularea dreptului de proprietate în cartea funciară, au avut surpriza să constate că pentru cota de ½ proprietar tabular al imobilului este o terță persoană. Întrucât reprezentanții Mun. C. nu au fost dispuși să reglementeze situația juridică, a trebuit să aștepte împlinirea termenului de 20 de ani de la decesul proprietarului tabular al cotei de ½ pentru a putea apoi să promoveze și să susțină un proces în constatarea dobândirii proprietății cu titlu de uzucapiune în numele Mun. C., însă pe cheltuiala recurenților.
Cererile sunt timbrate cu câte 68 lei taxă judiciară de timbru și 5 lei timbru judiciar.
Intimații ., I. S. – A., Invancica S., I. E. și I. L. au depus la dosarul cauzei întâmpinare, prin care au solicitat respingerea cererilor de recurs și menținerea sentinței primei instanțe.
Intimații arată că sunt coproprietari împreună cu reclamanții asupra terenului în suprafață de 1204,60 mp, care face parte din părțile de uz comun și care face obiectul ieșirii din indiviziune. În baza contractului de vânzare-cumpărare, intimații și-au intabulat dreptul de proprietate asupra spațiului comercial și asupra cotei de 8,73% din terenul ce face parte din părțile de uz comun încă din data de 16.07.2009. Deși M. C., prin primar, avea posibilitatea legală de a face plângere împotriva încheierii de carte funciară în termen de 15 zile de la comunicare, acesta nu a formulat o astfel de cerere.
Intimații mai arată că era firesc că prin acțiunea reconvențională să ceară instanței să oblige M. C. să încheie contract de vânzare-cumpărare asupra cotei de 8,37%, însă în condițiile în care instanța de fond nu le-ar fi recunoscut calitatea de titulari ai acestei cote de 8,73%.
În legătură cu cererea recurentului M. C. de obligare a intimaților la plata cheltuielilor de judecată, intimații arată că aceste cheltuieli trebuiau puse în sarcina recurenților reclamanți – pârâți reconvenționali, pentru că cererea lor a fost respinsă, admițându-se practic ieșirea din indiviziune așa cum aceasta a fost cerută prin cererea reconvențională.
În ce privește cererea de recurs formulată de recurenții M. T., M. K. U., R. M., R. V. – M., V. I. și V. T., intimații arată că, întrucât contractul de vânzare-cumpărare dintre intimați și M. C. este un contract care produce efecte numai între părțile contractante, recurenții nu justifică un interes legitim, personal, născut și actual în a formula recurs cu privire la atare chestiune.
Se mai arată că recurenții aduc în fața instanței de recurs apărări în premieră, care exced cadrului procesual. Dacă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare din anul 2008, Statul Român putea sau nu să fie reprezentat de Primăria orașului C., dacă a existat cu același prilej o hotărâre a Consiliului Local privind înstrăinarea bunului ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare față de care un atare contract este nul de drept, faptul că ceea ce intimații au cumpărat deja trebuia sau trebuie vândut la licitație publică sunt chestiuni noi ce nu au făcut obiectul cererii de chemare în judecată și nici obiectul cercetării instanței de fond, motiv pentru care ele exced cadrului procesual și interesează strict raportul dintre intimați și M. C..
Cu privire la constatarea nulității absolute parțiale a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 893/30.03.1998, intimații arată că soluția primei instanțe este legală și temeinică, intimații dovedindu-și reaua credință și exercițiul abuziv al drepturilor procesuale, ignorând nu doar temeiurile de drept și starea de fapt reală, dar și concluziile raportului de expertiză.
Deși recurenții susțin că instanța de fond nu s-ar fi pronunțat asupra petitului vizând rectificarea înscrierilor din cartea funciară, în sensul înscrierii dreptului de proprietate al pârâtei . doar asupra construcției nu și asupra terenului aferent acesteia, intimații susțin că acest motiv nu corespunde realității.
În legătură cu varianta în care prima instanță ar dispus ieșirea din indiviziune, intimații arată că aceasta este rodul unei riguroase și temeinice analize a împrejurărilor de fapt și de drept deduse judecății și a probelor administrate în cauză, cu precădere a expertizei
P. întâmpinarea formulată de recurentul M. C. la recursul formulat de celelalte părți recurente s-a solicitat admiterea motivului 1 de recurs, referitor la faptul că instanța de fond în mod netemeinic a reținut că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 893 s-a transmis și dreptul de proprietate asupra terenului, construit și neconstruit, aferent spațiului comercial, respingerea motivului 2 de recurs, referitor la constatarea nulității absolute parțiale a contactului de vânzare-cumpărare nr.893/1998, admiterea motivului 3 de recurs, relativ la nepronunțarea instanței de fond cu privire la rectificarea înscrierilor din cartea funciară, în sensul înscrierii dreptului de proprietate al lui . doar asupra construcției nu și asupra terenului, și respingerea motivului 4 relativ la modalitatea de ieșire din indiviziune.
Recurenții M. T., M. K. U., R. M., R. V. – M., V. I. și V. T. au formulat la rândul lor întâmpinare la recursul declarat de M. C., prin care au solicitat admiterea acestei cereri.
La termenul de judecată din 2.10.2013 instanța a calificat natura juridică a căii de atac exercitată împotriva hotărârii pronunțate de prima instanță ca fiind aceea a apelului, pentru considerentele reținute în încheierea de ședință întocmită pentru termenul menționat.
Deși înainte de recalificarea naturii juridice a căii de atac recurenții V. I. și V. T. au depus la dosarul cauzei o notă de ședință potrivit căreia înțeleg să renunțe la judecarea cererii de recurs deduse judecății pe care au promovat-o, la termenul de judecată din 13.11.2013 apelanta V. T., în nume propriu și în calitate de mandatar al apelantului V. I., a declarat că nu înțelege să renunțe la calea de atac exercitată și solicită judecarea în continuare a cererii.
În probațiune nu au fost administrate probe noi în calea de atac a apelului.
Analizând sentința atacată în raport de motivele de apel invocate, de apărările formulate prin întâmpinare, de actele și lucrările dosarului și dispozițiile legale incidente în cauză, instanța constată următoarele:
Criticile referitoare la natura juridică a contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 893/30.03.1998, motive invocate prin ambele cereri de apel, sunt fondate, pentru considerentele invocate de părțile apelante. Așadar, deși instanța a reținut că în cuprinsul acestui contract s-a inclus clauza potrivit căreia terenul aferent a rămas în proprietatea Statului, urmând ca situația acestuia să fie reglementată ulterior, astfel încât acest contract se constituie într-o promisiune de vânzare-cumpărare cu privire la terenul aferent, a ignorat efectele juridice ale unei astfel de clauze, apreciind că dreptul de proprietate asupra terenului a fost deja transmis prin actul autentic din 30.03.1998. Or, o astfel de reținere contrazice afirmațiile anterioare, întrucât, dacă o convenție se constituie într-o promisiune de vânzare-cumpărare, nu poate în același timp și să constituie titlu de proprietate asupra aceluiași bun.
Potrivit clauzelor contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 893/30.03.1998, în patrimoniul . a intrat spațiul comercial format dintr-o încăpere și WC în curte cu cota de 8,73% din părțile de uz comun generale, care sunt terenul construit și neconstruit cu nr. top. inițial 1509/2, în suprafață totală de 1204,60 mp, împrejmuirea, accesul în curte și branșamentele instalațiilor existente și cota de 26,09% din părțile de uz speciale, care sunt podul și acoperișul corpului 2 de clădire. Se arată în mod expres că terenul aferent rămâne în proprietatea Statului Român, urmând a se reglementa situația ulterior. Se mai arată că terenul aferent spațiului ce face obiectul acestui act va fi determinat și evaluat prin expertiza tehnică și va fi înstrăinat ulterior, prin act separat, dată la care se va solicita și înscrierea în cartea funciară a drepturilor dobândite atât prin prezentul act, cât și prin actul de înstrăinare a terenului.
Ca urmare, prin interpretarea coroborată a tuturor acestor clauze contractuale rezultă că actul juridic menționat transferă dreptul de proprietate din patrimoniul Statului Român, reprezentat de Primăria Orașului C., în patrimoniul . doar în ceea ce privește construcțiile identificate, iar nu în ce privește și terenul. În al doilea rând, cumpărătoarea nu putea obține înscrierea dreptului său de proprietate în baza contractului chiar și numai asupra construcțiilor decât după încheierea contractului de vânzare-cumpărare și asupra terenului. În consecință, în condițiile în care nu s-a valorificat promisiunea de vânzare-cumpărare asupra terenului aferent construcțiilor, cumpărătoarea nu putea obține înscrierea dreptului său de proprietate în cartea funciară.
În ciuda acestei stări de fapt, cu încălcarea dispozițiilor legale care reglementează înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară, . și-a înscris dreptul de proprietate în cartea funciară, deși actul prezentat la autoritățile competente nu îndeplinea cerințele instituite de lege în acest sens.
Potrivit art. 24 alin.3 din Legea nr.7/1996, dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza înscrisului autentic notarial sau a certificatului de moștenitor, încheiate de un notar public în funcție în România, a hotărârii judecătorești rămase definitivă și irevocabilă sau pe baza unui act emis de autoritățile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta, prin care s-au constituit ori transmis în mod valabil.
Conform art. 17 din Decretul –Lege nr. 115/1938, drepturile reale asupra imobilelor se vor dobândi numai dacă între cel care dă și cel care primește dreptul este acord de voință asupra constituirii sau strămutării, în temeiul unei cauze arătate.
Or, actul juridic prezentat de intimată în vederea înscrierii în cartea funciară nu este apt să producă un astfel de efect juridic, neconținând acordul de voință al părților cu privire la constituirea dreptului de proprietate, întrucât conține o clauză potrivit căreia înscrierea în cartea funciară se poate realiza doar după încheierea contractului de vânzare-cumpărare și asupra terenului, concomitent cu înscrierea dreptului de proprietate asupra terenului aferent construcției.
Consecința logică a acestei stări de fapt nu este numai rectificarea cărții funciare în sensul radierii dreptului de proprietate al . și a drepturilor subsecvente ale intimaților numai asupra terenului, ci și asupra construcției, fiind inadmisibil a se constitui un drept de proprietate asupra construcției, iar pe terenul aferent acesteia să fie înscris un alt proprietar, respectiv Statul Român. Clauzele contractului de vânzare – cumpărare sunt fără echivoc și în acord cu prevederile legale cu privire la regimul juridic al construcțiilor, dreptul cumpărătoarei asupra construcției putând fi înscris în cartea funciară numai după dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului pe care construcția este edificată.
De altfel, și intimații au apreciat că respectivul contract nu constituie un titlu pentru terenul aferent construcției, de vreme ce au solicitat, pe calea cererii reconvenționale, obligarea pârâtului M. C. la întocmirea actului autentic de vânzare-cumpărare pentru teren, iar în caz de refuz sentința să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Ca urmare, este evident că intimații au avut reprezentarea faptului că terenul nu a constituit obiect al contractului și au făcut demersuri pentru dobândirea acestui imobil, inclusiv prin formularea unei cereri în instanță.
Tribunalul apreciază că apelanții reclamanți și intervenienți justifică un interes legitim,personal, născut și actual în formularea cererii de rectificare a înscrierilor de carte funciară, întrucât au calitatea de coproprietari în indiviziune asupra terenului a cărei partajare se solicită, calitate pe care o pretind și intimații.
În consecință, în mod greșit prima instanță a respins cererea de rectificare a înscrierii din cartea funciară a intimatei . (fără însă a indica acele considerente care au condus la o astfel de soluție), în cauză fiind incidente prevederile art. 34 pct. 1 din Decretul Lege nr. 115/1938, potrivit cărora rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii se va cere de orice persoană interesată dacă înscrierea sau titlul în temeiul căruia s-a săvârșit nu au fost valabile. Or, contractul de vânzare-cumpărare exhibat de intimata . nu conține acordul de voință al părților contractante cu privire la înscrierea dreptului de proprietate nici asupra construcției și nici asupra terenului.
Pentru aceste considerente, este inutilă analizarea celorlalte apărări formulate de apelanții M., R. și V. în legătură cu acest motiv de apel, referitoare la calitatea Primăriei orașului C. de reprezentant al Statului Român, astfel cum este indicat în contractul de vânzare-cumpărare atacat, și neadoptarea unei hotărâri a Consiliului Local cu privire la înstrăinarea terenului. Tribunalul mai reține că invocarea unor astfel de apărări în cadrul apelului nu este inadmisibilă, astfel cum susțin intimații prin întâmpinare, ci este permisă de prevederile art. 294 alin.1 teza II C.pr.civ., potrivit cărora excepțiile de procedură și alte asemenea mijloace de apărare nu sunt considerate cereri noi. Instanța nu va proceda însă la analizarea acestora, întrucât considerentele expuse cu privire la cererea de rectificare a înscrierilor de carte funciară sunt suficiente pentru a forma convingerea instanței.
În consecință, soluția primei instanțe este greșită sub acest aspect, motivele de apel formulate de toți apelanții fiind fondate, Tribunalul urmând, pentru considerentele expuse, să schimbe în parte sentința, în sensul că va dispune rectificarea înscrierilor din cartea funciară_ a localității C., în sensul radierii dreptului de proprietate a pârâtei . cu privire la imobilul identificat cu nr. top. 1509/2/III și a înscrierilor ulterioare efectuate în favoarea pârâților I. S. – A., Invancica S., I. E. și I. L. și revenirea la situația anterioară de cartea funciară.
În ce privește critica referitoare la modul de soluționare a cererii privind constatarea nulității absolute parțiale a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 893/30.03.1998 la BNP S. V. formulată de apelanții M., R. și Vatafu este, de asemenea, fondată. Prima instanță a apreciat că reclamanții nu ar avea interesul de a formula o astfel de cerere. Or, tribunalul apreciază că interesul apelanților provine din calitatea acestora de coproprietari asupra terenului care este supus ieșirii din indiviziune și pe care s-ar afla construcția respectivă. În condițiile în care chiar de la momentul încheierii contractului o astfel de construcție nu ar fi existat, nici vocația intimaților la dobândirea unui drept de proprietate asupra terenului aferent acestui WC nu ar subzista. De vreme ce se susține că pe terenul aflat în indiviziune, proprietatea apelanților, ar exista o construcție ce aparține unei alte persoane, interesul apelanților există în forma instituită de lege pentru a fi ocrotit juridicește.
Pentru aceste considerente, instanța apreciază că judecătoria a soluționat greșit excepția lipsei de interes, urmând ca această excepția să fie respinsă, cu consecința analizării pe fond a capătului de cerere privind constatarea nulității absolute parțiale a contractului de vânzare cumpărare.
Cercetând pe fond acest petit, instanța apreciază că pretențiile reclamanților sunt fondate. Astfel, în tabelul de dezmembrare de la fila 250 din dosarul primei instanțe, expertul topograf P. R. identifică cota de 8,73% din părțile de uz comun ca fiind corespunzătoare suprafeței de 48,20 mp folosită de ., care este aferentă spațiului comercial. În situația în care la încheierea contractului de vânzare-cumpărare WC din curte ar fi existat, ar fi fost identificată o suprafață de teren aferentă acestei construcții, separată de cea a spațiului comercial. Terenul pe care se află spațiul comercial epuizează practic toată cota de 8,73% din părțile de uz comun, neexistând o altă suprafață de teren care ar fi fost folosită de . în temeiul contractului de vânzare-cumpărare. În consecință, chiar de la momentul încheierii contractului o astfel de anexă, cu destinația de WC, separată de spațiul comercial, nu a existat, susținerile reclamanților fiind fondate.
Pentru toate aceste considerente, instanța apreciază că, întrucât WC-ul nu a existat în realitate în momentul încheierii contractului, vânzarea acestuia este nulă absolut, în conformitate cu prevederile art. 1311 Cod civil, întrucât obligația vânzătorului este lipsită de obiect, ceea ce antrenează și lipsa cauzei obligației cumpărătorului. În consecință, instanța va constata nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare cumpărare nr. 893/30.03.1998, cu privire la ,,WC în curte”.
În ce privește ieșirea din indiviziune asupra terenului construit și neconstruit, instanța apreciază că motivele de apel formulate de apelanții M., R. și V. sunt întemeiate. Astfel cum s-a arătat mai sus, intimații nu au un drept de proprietate asupra terenului supus ieșirii din indiviziune, dreptul acestora fiind înscris nelegal în cartea funciară. În consecință, neavând calitatea de coproprietari, nu pot obține un lot în urma ieșirii din indiviziune. Instanța apreciază că varianta 1 anexa R1 din completarea la raportul de expertiză întocmit de expert P. R. nr._/2007, din data de 12.09.2012, corespunde criteriilor impuse de art. 673 indice 9 C.pr.civ., respectiv mărimea cotelor părți ce se cuvine fiecărei părți, modul de folosire a imobilului și situației speciale expuse de apelanții V., cu privire la faptul că au în îngrijire un bolnav psihic cu grave tulburări de comportament.
Ca urmare, se va dispune ieșirea din indiviziune prin formare de loturi, după cum urmează:
- Lotul nr.1 nr. top nou 1509/2/a – teren construit și neconstruit în suprafață de 739,77 mp, în valoare de_ lei, se atribuie intervenienților R. M. și R. V. – M.;
- Lotul nr. 2 nr. top. nou 1509/2/b – teren construit și neconstruit de 324,03 mp, în valoare de_ lei, se atribuie reclamanților V. I. și V. T.;
- Lotul nr. 3 nr. top. nou 1509/2/c – teren construit de 48,20 mp, în valoare de 7657 lei, se atribuie pârâtului M. C..
Instanța mai reține că lotul nr. 3 atribuit pârâtului M. C. corespunde spațiului comercial folosit de intimați, ale căror drepturi sunt respectate în această modalitate.
În ce privește sultele datorate, instanța constată următoarele:
- reclamanților R., care au o cotă de 63,47%, li s-a atribuit un lot de 739,77 mp, mai mare cu 33,99 mp decât partea ce i se cuvenea (63,47% din 1112 mp reprezintă 705,78 mp), ceea ce însemnă că datorează o sultă în cuantum de 5433,64 lei către pârâtul M. C., reprezentat prin primar;
- reclamanților V. care au o cotă de 27,80%, li s-a atribuit un lot de 324,03 mp, mai mare cu 14,90 mp decât partea ce i se cuvenea (27,80% din 1112 mp reprezintă 309,13 mp), ceea ce însemnă că datorează o sultă în cuantum de 2381,91 lei către pârâtul M. C., reprezentat prin primar.
În consecință, în temeiul art. 673 indice 10 alin.4 ultima teză C.pr.civ., instanța urmează să oblige intervenienții R. M. și R. V. – M. să plătească pârâtului M. C., reprezentat prin primar, suma de 5433 lei, cu titlu de sultă valorică, și reclamanții V. I. și V. T. să plătească aceluiași pârât suma de 2382 lei, cu același titlu, în termen de 6 luni de la data rămânerii irevocabile a prezentei hotărâri.
Instanța va dispune înscrierea în cartea funciară a dispozițiilor acestei sentințe.
În ce privește criticile formulate de apelantul M. C. referitoare la compensarea cheltuielilor de judecată, față și de soluția dată de instanța de apel cererii de ieșire din indiviziune, instanța constată că, în raport de cota parte din dreptul de proprietate asupra terenului supus partajului, doar 8,73% din totalul acestor cheltuieli.
În procesele de partaj părțile au o dublă calitate, de reclamanți și de pârâți, iar soluția pronunțată cu privire la ieșirea din indiviziune este deopotrivă în interesul tuturor. În consecință, și obligația de a suporta cheltuielile de judecată trebuie raportată la cota parte a fiecărui copartajant. Fiind făcute în interesul comun al părților, acestea trebuie să suporte cheltuielile de judecată în raport cu partea ce li se cuvine.
Reclamanții și intervenienții R. au achitat onorarii pentru experții desemnați în cauză în cuantum de 1659,34 lei, iar pârâtul M. C. – 713 lei, totalul acestor cheltuieli fiind de 2372,34 lei. În raport de cota parte a pârâtului, acesta trebuia să acopere doar 8,73% din suma de 2372,34 lei, respectiv 207,10 lei. Ca urmare, în temeiul art. 274 C.pr.civ., instanța urmează să-i oblige pe reclamanți și pe intervenienți să plătească pârâtei M. C. suma de 505,90 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
În consecință, criticile formulate de apelantul M. C. sunt fondate și sub aspectul acordării cheltuielilor de judecată.
Admiterea petitelor privind constatarea nulității absolute parțiale a contractului de vânzare-cumpărare și rectificarea înscrierilor din cartea funciară implică căderea în pretenții a pârâților ., I. S. – A., Invancica S., I. E. și I. L. și obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 50 lei, respectiv taxe judiciare de timbru achitate conform documentelor fiscale de la filele 107 și 108 din dosarul primei instanțe.
Cu privire la cererile formulate de intimați prin întâmpinare, în cazul în care instanța va stabili ca titular al cotei de 8,73% ca fiind M. C., Tribunalul apreciază că nu pot fi primite, de vreme ce împotriva dispoziției de respingere a cererii prin care intimații au solicitat obligarea pârâtului M. C. la întocmirea actului autentic de vânzare-cumpărare a terenului nu a fost formulată calea de atac prevăzută de lege, intrând astfel în puterea lucrului judecat.
Având în vedere aceste considerente, în temeiul art. 296 C.pr.civ., instanța urmează să admită ambele cereri de apel, să schimbe în parte sentința, în sensul admiterii în parte a cererii principale, astfel cum a fost formulată și precizată și completată ulterior și respingerii cererii reconvenționale. Instanța urmează să respingă excepția lipsei de interes în promovarea de către reclamanți a capătului de cerere având ca obiect constatarea nulității absolute parțiale a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 893/30.03.1998 la BNP S. V.; urmează să constate nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare cumpărare nr. 893/30.03.1998, cu privire la ,,WC în curte”; urmează a dispune rectificarea înscrierilor din cartea funciară_ a localității C., în sensul radierii dreptului de proprietate a pârâtei . cu privire la imobilul identificat cu nr. top. 1509/2/III și a înscrierilor ulterioare efectuate în favoarea pârâților I. S. – A., Invancica S., I. E. și I. L. și revenirea la situația anterioară de cartea funciară; urmează a dispune ieșirea din indiviziune asupra imobilului teren parte de uz comun generală înscris în CF nr._ C. sub nr. top. 1509/2, în valoare de_ lei, potrivit variantei 1 anexa R1 din completarea la raportul de expertiză întocmit de expert P. R. nr._/2007, din data de 12.09.2012, care face parte integrantă din prezenta hotărâre; urmează ca intervenienții R. M. și R. V. – M. să plătească pârâtului M. C., reprezentat prin primar, suma de 5433 lei, cu titlu de sultă valorică, și reclamanții V. I. și V. T. să plătească aceluiași pârât suma de 2382 lei, cu același titlu, în termen de 6 luni de la data rămânerii irevocabile a prezentei hotărâri; va dispune înscrierea în cartea funciară a drepturilor părților conform dispozițiilor de mai sus; va obliga reclamanții și intervenienții R. M., R. V. – M. să plătească pârâtei M. C. suma de 505,90 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată; va obliga pârâții ., I. S. – A., Invancica S., I. E. și I. L. să plătească reclamanților și intervenienților suma de 50 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată; va păstra dispozițiile privind admiterea în parte a acțiunii și a cererii reconvenționale, constatarea că imobilul teren parte de uz comun generală are o suprafață reală de 112 mp, rectificarea CF sub aspectul înscrierii suprafeței reale totale a terenului, constatarea că anexa ,,WC în curte” nu există faptic, dispoziții care nu au fost atacate prin cererile de apel exercitate; va înlătura restul dispozițiilor.
Ținând cont de culpa procesuală a intimaților, în temeiul art. 274 C.pr.civ. coroborat cu art. 298 C.pr.civ., instanța urmează să-i oblige să plătească apelanților reclamanți M. T., M. K. U. și apelanților intervenienți R. M., R. V. – M. suma de 146 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, iar apelanților reclamanți V. I. și V. T. suma de 73 lei, cu același titlu.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite cererile de apel formulate de apelanta pârâtă Unitatea A. – Teritorială M. C., reprezentat prin primar, cu sediul în C., ., jud. B., și apelanții reclamanți M. T., M. K. U., apelanții intervenienți R. M., R. V. – M., cu domiciliul ales în B., .. 64A, ., reprezentați de av. G. C., apelanții reclamanți V. I., reprezentat de mandatar V. T., și V. T., domiciliați în C. ., jud. B., în contradictoriu cu intimații pârâți ., cu sediul în C., ., jud. B., I. S. – A., Invancica S., I. E. și I. L., domiciliați în C., .. 1, jud. B., reprezentați de av. C. L., împotriva sentinței civile nr._/10.12.2012 a Judecătoriei B. pronunțată în dosarul nr._, pe care o schimbă în parte, în sensul că:
Admite în parte cererea principală, astfel cum a fost formulată și precizată și completată ulterior.
Respinge cererea reconvențională.
Respinge excepția lipsei de interes în promovarea de către reclamanți a capătului de cerere având ca obiect constatarea nulității absolute parțiale a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 893/30.03.1998 la BNP S. V..
Constată nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare cumpărare nr. 893/30.03.1998, cu privire la ,,WC în curte”.
Dispune rectificarea înscrierilor din cartea funciară_ a localității C., în sensul radierii dreptului de proprietate a pârâtei . cu privire la imobilul identificat cu nr. top. 1509/2/III și a înscrierilor ulterioare efectuate în favoarea pârâților I. S. – A., Invancica S., I. E. și I. L. și revenirea la situația anterioară de cartea funciară.
Dispune ieșirea din indiviziune asupra imobilului teren parte de uz comun generală înscris în CF nr._ C. sub nr. top. 1509/2, în valoare de_ lei, potrivit variantei 1 anexaR1 din completarea la raportul de expertiză întocmit de expert P. R. nr._/2007, din data de 12.09.2012, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, după cum urmează:
- Lotul nr.1 nr. top nou 1509/2/a – teren construit și neconstruit în suprafață de 739,77 mp, în valoare de_ lei, se atribuie intervenienților R. M. și R. V. – M.;
- Lotul nr. 2 nr. top. nou 1509/2/b – teren construit și neconstruit de 324,03 mp, în valoare de_ lei, se atribuie reclamanților V. I. și V. T.;
- Lotul nr. 3 nr. top. nou 1509/2/c – teren construit de 48,20 mp, în valoare de 7657 lei, se atribuie pârâtului M. C..
Obligă intervenienții R. M. și R. V. – M. să plătească pârâtului M. C., reprezentat prin primar, suma de 5433 lei, cu titlu de sultă valorică, și reclamanții V. I. și V. T. să plătească aceluiași pârât suma de 2382 lei, cu același titlu, în termen de 6 luni de la data rămânerii irevocabile a prezentei hotărâri.
Dispune înscrierea în cartea funciară a drepturilor părților conform dispozițiilor de mai sus.
Obligă reclamanții și intervenienții R. M., R. V. – M. să plătească pârâtei M. C. suma de 505,90 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Obligă pârâții ., I. S. – A., Invancica S., I. E. și I. L. să plătească reclamanților și intervenienților suma de 50 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Păstrează dispozițiile privind admiterea în parte a acțiunii și a cererii reconvenționale, constatarea că imobilul teren parte de uz comun generală are o suprafață reală de 112 mp, rectificarea CF sub aspectul înscrierii suprafeței reale totale a terenului, constatarea că anexa ,,WC în curte” nu există faptic.
Înlătură restul dispozițiilor.
Obligă intimații pârâți să plătească apelanților reclamanți M. T., M. K. U. și apelanților intervenienți R. M., R. V. – M. suma de 146 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, iar apelanților reclamanți V. I. și V. T. suma de 73 lei, cu același titlu.
Definitivă.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 25.11.2013.
Președinte, Judecător,
A. B. L. S.
Grefier,
I. C.
Red. A.B./31.03.2014
Tehnored. I.C./01.04.2014; 16 ex.
Jud. fond: A. S.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 557/2013. Tribunalul BRAŞOV | Pretenţii. Decizia nr. 1483/2013. Tribunalul BRAŞOV → |
|---|
