Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Sentința nr. 31/2013. Tribunalul BRAŞOV
| Comentarii |
|
Sentința nr. 31/2013 pronunțată de Tribunalul BRAŞOV la data de 14-05-2013 în dosarul nr. 203/2013
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I-a CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR. 203/A
Ședința publică de la 14.05.2013
Completul constituit din:
PREȘEDINTE A. G.
JUDECĂTOR V. M.
GREFIER E. M.
Pe rol fiind soluționarea apelului declarat de apelanta petentă A. A. A. 2001, împotriva sentinței civile nr._/31.10.2012, pronunțată de Judecătoria B., în dosar nr._, în contradictoriu cu intimatele ., P. A. J. . SPRL, D.G.F.P. B.- ADMINISTRAȚIA FINANȚELOR P. C., având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară (Art.52 alin.2 din Legea nr.7/1996).
Dezbaterile orale au avut loc în ședința publică din data de 22.04.2013, fiind consemnate în încheierea de ședință de la aceea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când tribunalul, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat succesiv pronunțarea la data de 29.04.2013, 07.05.2013, 14.05.2013:
TRIBUNALUL,
Deliberând asupra apelului civil de față, instanța retine următoarele:
P. Sentința civilă nr._ din 31.10.2012, pronunțată de Judecătoria B. a fost respinsă plângerea formulata de petenta A. A. A. 2001, împotriva încheierii nr._/10.06.2011 a OCPI B., în contradictoriu cu intimata S.C S. C. SA, prin administrator judiciar G. Group Expert SPRL, ca fiind neîntemeiată și s-a dispus că prezenta hotărâre se comunică și persoanelor interesate și citate în cauză D.G.F.P. B. - A.F.P. C. .
P. a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că, prin cererea de înscriere formulata la data de 26.01.2011 si înregistrata la Agentia N. de cadastru si Publicitate Imobiliara – Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Brasov sub nr.6988/26.01.2011 petenta A. A. A. 2011 a solicitat sa se dispuna înscrierea in CF_ C. a dreptului de proprietate asupra terenului cu nr. top. 3542/1/91 in baza s.c. 1371/16.09.2010 a Tribunalului D., a convenției de vânzare-cumpărare nr. 79/23.07.2007, precum și radierea sechestrului A. asupra imobilului, cerere din urma care nu face obiectul prezentei plângeri.
P. încheierea de carte funciara cu numarul 6988/26.01.2011 a fost respinsa cererea petentei, retinandu-se ca asupra imobilului este notat dreptul de ipoteca legala în favoarea DGFP B.-AFP C., iar potrivit art. 151 alin. 10 OG 92/2003 actele de dispozitie care ar interveni ulterior indisponibilizării sunt lovite de nulitate absolută.
S-a reținut faptul că, în ceea ce privește conventia invocată, aceasta este încheiata ulterior aplicarii ipotecii legale, astfel încât este lovită de nulitate absolută.
Potrivit art. 58 Ordinul 633/2006 registratorul va respinge cererea de înscriere a actului juridic a cărui nulitate absolută este prevăzută de lege sau pentru neîndeplinirea unor conditii speciale prevazute de reglementarile in vigoare
Împotriva acestei încheieri a fost formulata cerere de reexaminare, aceasta fiind respinsă prin încheierea nr._/10.06.2011 reținându-se în motivarea încheierii pronuntate asupra cererii de reexaminare faptul că anterior conventiei de vindere-
cumpărare încheiate intre proprietarul tabular al terenurilor și petenta și anterior și pronunțării s.c. 1371/2010 a Tribunalului D. imobilul era grevat cu o ipoteca legala, astfel încât aceste bunuri sunt indisponibilizate, iar actele de dispozitie efectuate sunt lovite de nulitate absolută.
Împotriva acestei încheieri petenta a formulat prezenta plângere, pentru motivele expuse anterior.
Analizând motivele invocate prin plângere prima instanță a reținut faptul ca acestea sunt neîntemeiate.
Astfel, art. 154 alin. 5 OG 92/2003 privind executarea silita a bunurilor imobile stipulează că “executorul fiscal care aplica sechestrul încheie un proces verbal de sechestru, dispozițiile art. 151 alin. 9 și 10 fiind aplicabile “.
Potrivit art. 151 alin. 10 OG 92/2003, actele de dispozitie care ar interveni ulterior indisponibilizării prevazute la alin. 9 sunt lovite de nulitate absolută.”
P. urmare, argumentul sustinut prin plângere în sensul că dispozitiile art.151 invocate de OCPI se aplica numai bunurilor mobile, nu și imobilelor, sunt neintemeiate, din aceste dispozitii legale desprinzându-se ideea ca actele de dispozitie privind bunurile imobile asupra carora s-a instituit sechestrul in conditiile OG 92/2003 sunt lovite de nulitate absolută.
Însa, în speta, cererea de înscriere a fost intemeiata atât pe conventia de vindere încheiată între părti, cât și pe s.c.1371/2010 a Tribunalului D., cu privire la care petenta arata ca “ tine loc de act autentic “ de vânzare-cumparare.
Acest fapt este lipsit de importantă, deoarece nulitatea absolută afecteaza orice act de dispozitie cu privire la bunul asupra este instituita interdictia legala de întrăinare, chiar daca acesta este reprezentată de o hotarare judecatorească.( in același sens a se vedea și D.C. 60/22.02.2008 a Curtii de Apel Iași, http/noulportal.just.ro ).
Înscrierea anterioara a sechestrului în cartea funciara este opozabilă tuturor celor care, dupa înscriere vor dobândi un drept asupra imobilului respectiv, nefiind posibilă astfel înscrierea ulterioara a dreptulului dobânditorului, deoarece potrivit art. 20 L. 7/1996, “ dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie in cartea funciara pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil “.
Potrivit art. 63 alin. 1 ind. 1 Ordinul 633/2006, “ registratorul va respinge cererea de înscriere a actului juridic ca carui nulitate absoluta este prevazuta în mod expres de lege sau pentru neîndeplinirea unor condiții speciale prevazute de reglementarile in vigoare “.
Este de menționat că în ceea ce privește contractul de vânzare-cumparare, nul pentru vicii de formă încheiat între părți, așa cum se menționează în considerentele hotărârii judecatorești pronuntate, acesta a fost considerat, in temeiul principiului conversiunii actelor juridice ca fiind un antecontract de vânzare-cumpărare, însa, instanta a aplicat principiul conversiunii raportat doar la acest motiv de nulitate, nu si la cel privind nerespectarea dispozitiilor art. 151 și 154 OG 92/2003 menționate anterior.
P. urmare, nu se poate sustine faptul că hotărârea judecatorescă nu ar putea fi cenzurata de registratorul CF, deoarece nu s-a aplicat principiul conversiunii și la un alt motiv de nulitate ale actului juridic, nulitatea absolută cauzata de nerespectarea dispozitiilor OG 92/3003 nefiind supusa analizei instantei judecatoresti.
Pe de alta parte, prin sentința civilă menționată, instanta nu a dispus că această sentință ține loc de contract de vânzare-cumpărare autentic, apt de intabulare în cartea funciară.
În consecință, atât timp cât societatea nu deține un titlu care să respecte cerințele de ordin formal cu privire la transmisiunea dreptului de proprietate asupra imobilelor,
apărarea petentei că această sentință poate sta la baza intabulării ei în cartea funciară nu este una întemeiată, și pentru acest argument.
În lumina considerentelor expuse, retinand ca solutia pronuntata de Agentia N. de Cadastru si Publicitate Imobiliara – Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Brasov este legala si temeinica, instanta a constatat ca prezenta plangere este neîntemeiata, motiv pentru care, conform art.52 din Legea 7/1997 a publicitatii imobiliare modificata și a respins-o ca atare.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel petenta Asociația A. „A. 2001”, care a solicitat schimbarea sa în sensul admiterii plângerii formulată împotriva Încheierii nr._/2011 a O.C.P.I. B., admiterii în tot a cererii de reexaminare formulată împotriva Încheierii nr. 6988/2011 a O.C.P.I. B. în sensul admiterii și a cererii de întabulare a dreptului de proprietate asupra imobilului cu nr. cadastral_, nr. top 3542/1/91, înscris în CF_ C. ( provenită din CF de pe hârtie cu numărul 10130A+95 ) UAT C. și radierea ipotecii legale, pentru următoarele motive:
Aprecierile primei instanțe, potrivit căreia Convenția de vânzare – cumpărare încheiată la 23.07.2007 nu este în măsură să transmită dreptul de proprietate asupra terenului pentru că nu a fost încheiată în formă autentică și că Sentința civilă nr. 1371/16 septembrie 2010, pronunțată de Tribunalul D. nu poate ține loc de act autentic întrucât în dispozitivul acesteia nu există mențiunea respectivă nu pot fi reținute .
Sentința civilă nr.1371/2010 a Tribunalului D., intrată în puterea lucrului judecat nu poate fi cenzurată de o altă instanță, cu atât mai mult de către O.C.P.I. care avea obligația, sub sancțiunea prevăzută de lege, de a executa această hotărâre .
Înscrierea dreptului de ipotecă în favoarea unei terțe persoane anterior sentinței de mai sus nu conduce la interdicția de înstrăinare a imobilelor grevate de această sarcină, dreptul de ipotecă rămânând în continuare înscris în favoarea creditorului, cum rezultă din prevederile art. 1746 al. 3 din Codul civil în vigoare la data perfectării actelor în discuție În drept apelul a fost motivat prevederile art. 282 și urm. Cod procedură civilă, art.50 alin.(3) din Legea nr.7/1996.
Intimata D.G.F.P. B. - Administrația Finanțelor P. C. a depus întâmpinare, solicitând respingerea apelului și menținerea sentinței atacate pentru aceleași motive reținute de prima instanță în considerentele sentinței sale .
Apelul este fondat și va fi admis pentru considerentele ce urmează .
Atât registratorul de carte funciară cât și judecătorul primei instanțe au respins cererea apelantei cu motivarea că dispozițiilor art.151 alin. 8, 9 Cod procedură fiscală stabilesc faptul că orice acte de dispoziție efectuate ulterior indisponibilizării bunurilor sunt lovite de nulitate absolută, prevederi legale aplicabile și în cazul sechestrării unor bunuri imobile, potrivit art.154 din același cod . Chiar dacă, prin sentința civilă nr.1371/2010 a Tribunalului D., s-a dispus întabularea dreptului de proprietate în favoarea petentei, conform art. 63 alin.1¹ din Ordinul ANCPI nr.633/2006 registratorul a respins cererea de înscriere a actului juridic a cărui nulitate absolută este în mod expres prevăzută de lege, reținându-se că în sentință nu se menționează că ține loc de act autentic de vânzare – cumpărare, registratorul de carte funciară având obligația verificării îndeplinirii condițiilor prevăzute de art. 48 din Legea 7/1996 .
Procedura urmată de către prima instanță este una necontencioasă, aceasta a dispus citarea părților, apelanta depunând printr-o notă de ședință taxa de timbru aferentă cererii și solicitând amânarea cauzei în vederea angajării unui apărător, cerere respinsă dar amânată pronunțarea asupra soluției, astfel că apelanta a avut posibilitatea formulării de concluzii scrise sau cerere de repunere pe rol ceea ce nu s-a întâmplat, raportat la caracterul devolutiv al apelului, aceste apărări au fost formulate prin calea de atac și vor fi avute în vedere la pronunțarea soluției de către instanța de control judiciar .
În apel, intimata a fost citată prin administrator judiciar, care nu s-a prezentat în instanță și nici nu a depus întâmpinare prin care să critice soluția primei instanțe din perspectiva necitării acestuia, astfel că motivul de apel ce vizează necitarea părții adverse prin administrator judiciar nu poate fi reținut .
Pe fond, tribunalul constată că registratorul de carte funciară este îndrituit să verifice existența tuturor condițiilor formale pentru înscriere și lipsa unor piedici de carte funciară, fără a avea însă posibilitatea cenzurării unei hotărâri judecătorești irevocabile .
Piedicile de carte funciară reprezintă motive formale ce împiedică efectuarea unor înscrieri care ar contraveni unor prevederi exprese din Legea nr.7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare sau din Codul civil, actele normative conexe ori principiilor de organizare a acestui sistem de publicitate imobiliară și este de datoria registratorului de carte funciară a le evidenția, respectiv a le da eficiență juridică prin respingerea cererilor de înscriere care nu îndeplinesc toate condițiile necesare din această perspectivă.
De principiu, opunerea unei piedici de carte funciară la înscrierea unei hotărâri judecătorești nu echivalează cu încălcarea ori cenzurarea acesteia, ci evidențiază existența unei împrejurări extrinseci de natură a împiedica înscrierea. Odată înlăturată piedica respectivă, printr-un alt litigiu sau pe cale amiabilă, administrativă, hotărârea în discuție poate fi pusă în executare prin înscrierea în cartea funciară a dreptului consacrat.
În speță, prin Sentința civilă nr.1371/2010 a Tribunalului D. s-a dispus intabularea dreptului de proprietate în favoarea petentei în cartea funciară cu privire la imobilul teren de sub nr. top 3542/1/118, reținându-se în considerentele acestei hotărâri următoarele „ constatând intervenită vânzarea – cumpărarea dintre părți, instanța va pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare cu consecința întabulării dreptului de proprietate la reclamantului pentru suprafața de teren în litigiu „ ( filele 8-9 dosar fond ) .
P. aceeași sentință se constată că actul sub semnătură privată încheiat între părți cuprinde clauzele specifice ale unui contract de vânzare – cumpărare, dar are doar valoarea unui antecontract de vânzare – cumpărare, pentru lipsa formei autentice, potrivit principiului conversiunii actelor juridice și naște în sarcina părților obligația încheierii ulterioare a actului autentic .
Se mai rețin prevederile art. 5 al. 2 din Titlul X al Legii 247/2005, aplicabile la data promovării acțiunii soluționate prin Sentința civilă nr.1371/2010 a Tribunalului D., care prevăd că „ În situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract „ .
Din analiza acestei sentințe, rezultă în mod net că soluția instanței este una de validare a convenției părților și reprezintă o hotărâre care ține loc de act autentic, chiar dacă în dispozitiv nu apare în mod expres această mențiune ci doar „ constată valabilitatea convenției încheiate între Asociația Agricolă „A. 2001”, în calitate de cumpărător și S.C. S. C. S.A., în calitate de vânzător … „ .
Distinct de caracterul dreptului constatat prin această hotărâre judecătorească, respectiv că este unul constitutiv sau declarativ de drepturi, cele statuate în mod irevocabil prin aceasta nu mai pot fi contrazise de o altă instanță, cu atât mai puțin de registratorul de carte funciară într-o procedură necontencioasă, așa cum s-a reținut de către instanța de fond și registrator că ar fi posibil .
Judecătorul anterior a analizat în considerentele soluției sale, raporturile părților rezultate din convenția încheiată între acestea, asanând juridic lipsurile formale ale acesteia și nu se poate reține ca impediment la înscrierea în cartea funciară nulitatea convenției, cu atât mai mult cu cât ea a fost validată de instanță în mod irevocabil .
În aceste condiții, nu se poate reține incidența prevederilor art. 63 al. 1 ind. 1 din Ordinul 633/2006 al Directorului general al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară pentru aprobarea Regulamentului de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară - Text în vigoare începând cu data de 14 iulie 2011, potrivit căruia „ Registratorul va respinge cererea de înscriere a actului juridic a cărui nulitate absolută este prevăzută în mod expres de lege sau pentru neîndeplinirea unor condiții speciale prevăzute de reglementările în vigoare „ .
Raportat la actul în baza căruia se solicită înscrierea dreptului apelantei, în cauză operează prevederile art. 63 al. 1 din aceeași lege, potrivit căruia „ Dreptul de
proprietate și celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil din punct de vedere al formei cerute pentru validitatea actului, potrivit art. 20 și 48 din lege „ .
Art. 20 al. 3 din lege face trimitere la hotărârea judecătorească definitivă și irevocabilă care înlocuiește acordul de voință cerut în vederea înscrierii drepturilor reale, dacă sunt opozabile titularilor, iar art. 48 prevede condițiile pe care trebuie să le îndeplinească înscrisul pentru ca cererea de înscriere să fie admisă de registrator, respectiv: să fie încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege, să identifice corect numele sau denumirea părților și să individualizeze imobilul printr-un număr de carte funciară și un număr cadastral sau topografic, condiții îndeplinite de sentința indicată .
Pe de altă parte, instanța reține că nu se regăsesc în lege dispoziții similare celor prevăzute de art. 63 al. 1 ind. 1 din Ordinul 633/2006, astfel că prin acesta se adaugă la lege, ceea ce nu este permis, fiind un act juridic de forță inferioară celui pe care-l completează prin norma indicată și care permite registratorului de carte funciară să cenzureze inclusiv hotărâri judecătorești, cum este cazul în speță .
Această prevedere a fost introdusă prin modificarea Ordinului nr. 633/2006 prin Ordinul nr. 133/2009, ordine emise în baza prevederilor art. 4 lit. a și c, raportat la cele ale art. 63 al.1 din Legea 7/1996 ( Agenția Națională întocmește, în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei legi, regulamentul de organizare și funcționare a birourilor teritoriale din cadrul oficiilor teritoriale ) și art. 3 al. 8 ( Directorul general îndeplinește atribuțiile și responsabilitățile ordonatorului principal de credite, prin emiterea de ordine cu caracter individual și normativ. Ordinele cu caracter normativ se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I, …. ) .
Instanța investită cu soluționarea oricărei cauze are posibilitatea și chiar obligația să facă aplicarea principiului ierarhiei forței juridice a actelor normative .
Cele două ordine sunt emise în aplicarea Legii 7/1996 și vizează nu numai aspecte legate de organizarea birourilor de carte funciară ci și altele cu referire la înscrierea drepturilor în aceste evidențe, cu consecințe juridice pentru părțile interesate, astfel că aceste trebuiau emise și aplicate doar în limitele actului normativ cu forța juridica superioară .
Această soluție rezultă din prevederile art. 4 alin. (3) din Legea nr. 24/2000, privind normele de tehnică legislativă pentru elaborarea actelor normative, conform cărora „Actele normative date în executarea legilor, ordonanțelor sau a hotărârilor Guvernului se emit în limitele și potrivit normelor care le ordonă „ .
Pe de altă parte, prin Decizia nr. 723/2010 a Curții Constituționale s-a constatat neconstituționalitatea prevederilor art. 33 alin. (6) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, potrivit cărora "procedura de rectificare a înscrierilor în cartea funciară, a modificărilor și cea de îndreptare a erorilor materiale se va stabili prin regulament aprobat de directorul general al Agenției Naționale ", regulament similar celui emis în organizarea birourilor de carte funciară și care prevede posibilitatea respingeri cererii de înscriere a dreptului de proprietate, cum s-a arătat mai sus .
P. această decizie s-a reținut că „ Dreptul de proprietate este cel mai complex dintre toate drepturile pe care o persoană le poate avea asupra unui bun, pentru că el oferă titularului său exercițiul tuturor prerogativelor pe care legea le cunoaște. De aceea, acesta reprezintă un drept fundamental absolut, prevăzut, garantat și ocrotit de Constituție în cuprinsul art. 44 și 136, în limitele prevăzute de lege. Este și motivul pentru care, atunci când legiuitorul a stabilit reglementarea prin lege organică a domeniilor de importanță vitală pentru funcționarea statului, a cuprins în cadrul dispozițiilor art. 73 alin. (3) lit. m), regimul juridic general al proprietății și al moștenirii. Așa fiind, regimul cadastrului și al publicității imobiliare sunt stabilite prin lege organică, respectiv Legea nr. 7/1996 „ .
P. ordinele menționate se reglementează procedura de înscriere în cartea funciară cu referire la prevederile similare din Titlul II, privind publicitatea imobiliară din Legea nr. 7/1996, respectiv capitolul II, procedură ce trebuia instituită printr-o normă legală egală ca forță juridică cu cea a legii, în caz contrar aflându-ne în prezența unei „ încălcări a dispozițiilor constituționale ale art. 73 alin. (3) lit. m), care prevăd obligativitatea reglementării prin lege organică a regimului juridic general al proprietății, precum și ale art. 1 alin. (4) privind separarea puterilor în stat „ cum reține Curtea Constituțională prin aceeași decizie, rețineri ce sunt aplicabile speței de față .
Fiind îndeplinite condițiile legale privind înscrierea dreptului, apelul va fi admis cu consecința schimbării în tot a sentinței în sensul admiterii plângerii formulată de către petenta Asociația A. „ A. 2001”, împotriva încheierii de carte funciară nr._ din 10.06.2011 dată de O.C.P.I. B., pe care o va modifica în sensul admiterii cererii acesteia și înscrierii în cartea funciară_ ( provenită din conversia pe hârtie a CF 10130A+95 ) UAT C., a dreptului de proprietate al petentei asupra imobilului cu nr. top 3542/1/91 .
Critica privind respingerea cererii de radiere a ipotecii nu poate fi primită, registratorul de carte funciară nefiind investit cu o astfel de cerere, cum rezultă din cea existentă la fila 7 a dosarului O.C.P.I., atașat, prin care s-a solicitat numai întabularea dreptului și radierea sechestrului .
Nu s-au cerut cheltuieli de judecată .
P. ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul formulat de către petenta Asociația A. „A. 2001”, împotriva Sentinței civile nr._ din 31.10.2012, pronunțată de Judecătoria B., pe care o schimbă în tot și, în consecință:
Admite plângerea formulată de către petenta Asociația A. „ A. 2001”, cu sediul în comuna Ț., . D., în contradictoriu cu intimații S.C. S. C. S.A., cu sediul în C., ., județul B., prin administrator judiciar G. Group Expert SPRL, cu sediul în București, .. 109 – 117, ., ., sector 2, Direcția Generală a Finanțelor P. B., cu sediul în B., .. 7, pentru A.F.P. C., împotriva încheierii de carte funciară nr._ din 10.06.2011 dată de O.C.P.I. B., pe care o modifică în sensul admiterii cererii acesteia .
Dispune înscrierea în cartea funciară_ ( provenită din conversia pe hârtie a CF 10130A+95 ) UAT C., a dreptului de proprietate al petentei asupra imobilului cu nr. top 3542/1/91 .
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 14.05.2013 .
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
A. G. V. M.
GREFIER,
P. E. M.
aflată în CO
semnează înlocuitor grefier șef secție
A. D.
Red. V.M./18.07.2013
Tehnored. L.P./18.07.2013
Exemplare…..
Comunicări…./18.07.2013.
Jud. fond. L. S. P.
| ← Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... | Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... → |
|---|
