Reziliere contract. Decizia nr. 111/2014. Tribunalul BRAŞOV
| Comentarii |
|
Decizia nr. 111/2014 pronunțată de Tribunalul BRAŞOV la data de 03-02-2014 în dosarul nr. 111/2014
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I-a CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR. 111/R
Ședința publică de la data de 03.02.2014
Completul constituit din:
PREȘEDINTE - N. F.
JUDECĂTOR - D. M.
JUDECĂTOR - M. B.
GREFIER - L. P.
Pe rolul Tribunalului se află judecarea recursului civil formulat de recurenții pârâți O. S., C. A. N., O. R. C., prin reprezentant legal O. S., O. A. V., prin reprezentant legal O. S., B. P. M. M. împotriva sentinței civile nr._ pronunțată de Judecătoria B. în contradictoriu cu intimata reclamantă .. prin reprezentant legal și intimații pârâți S. S., D. S., având ca obiect „reziliere contract”.
Dezbaterile orale au avut loc în ședința publică din data de 27.01.2014 fiind consemnate în încheierea de ședință de la aceea dată care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când tribunalul, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de 03.02.2014, când:
TRIBUNALUL
P. sentința civilă nr._/17.07.2013 pronunțată în dosarul civil nr._ al Judecătoriei B. s-a admis excepția lipsei capacității de folosință a pârâtei D. M..
A fost anulată cererea formulată de reclamanta . B. în contradictoriu cu pârâta D. M., ca fiind formulată în contradictoriu cu o persoană lipsită de capacitate de folosință.
A fost admisă în parte cererea formulată de reclamanta . B. în contradictoriu cu pârâții O. S., C. A. N., O. R. C., prin reprezentant legal O. S., O. A. V., prin reprezentant legal O. S., B. P. M. M., și D. S..
S-a constatat rezilierea contractului de închiriere nr. 6222/2008 și a actului adițional nr. 1/2008 încheiat între reclamanta . B., în calitate de administrator și pârâta O. S., în calitate de chiriaș.
S-a dispus evacuarea pârâților O. S., C. A. N., O. R. C., prin reprezentant legal O. S., O. A. V., prin reprezentant legal O. S. și B. P. M. M., S. S. și D. S. din imobilul situat în B., ..
A fost obligată pârâta O. S. la plata către reclamantă a sumei de 1482,24 lei, reprezentând chirie pentru perioada 09._ și a sumei de 343,17 lei, reprezentând penalități de întârziere aferente.
A fost obligată pârâta O. S. la plata către reclamantă a sumei de 94,38 lei/lună reprezentând chirie începând cu luna 01.2012 și până la data evacuării efective din imobil.
A fost respins petitul privind constatarea lipsei titlului locativ al pârâților S. S. și D. S., ca neîntemeiat.
A fost obligată pârâta O. S. la plata către reclamantă a sumei de 190,2 lei, cu titlul de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei B. sub nr._ reclamanta . B. a chemat în judecată pârâții O. S., C. A. N., O. R. C., prin reprezentant legal O. S., O. A. V., prin reprezentant legal O. S. și B. P. M. M., solicitând instanței ca, în baza probelor administrate în cauză, să constate rezilierea contractului de închiriere nr. 6222/21.05.2008 și a actului adițional nr. 1/2008, să dispună evacuarea pârâților din imobilul situat în B., ., să dispună obligarea pârâților la plata sumei de 1482,24 lei, reprezentând chirie pentru perioada 09._ și 343,17 lei, reprezentând penalități de întârziere aferente acestei perioade, să dispună obligarea pârâților la plata sumei de 94,38 lei/lună reprezentând chirie începând cu luna 01.2012 și până la data evacuării efective din imobil și la plata cheltuielilor de judecată.
La data de 23 octombrie 2012 reclamanta a depus la dosar precizare și completare de acțiune prin care a solicitat citarea în cauză, în calitate de pârâți, a numiților S. S., D. M. și D. S. solicitând instanței ca, în baza probelor administrate în cauză, să constate lipsa titlului locativ al pârâților asupra imobilului situat în . și să dispună evacuarea pârâților din imobil.
În legătură cu excepția lipsei capacității de folosință a pârâtei D. M. instanța a reținut următoarele:
Din cuprinsul adresei înaintate de Consiliul Local al Municipiului B., Serviciul Public Comunitar Local de Evidența Persoanelor, rezultă că pârâta D. M. figurează în Registrul Național de Evidență a Persoanelor cu mențiunea ,, decedat” actul de deces din 18.07.2012 fiind înregistrat sub nr. 1818/2012, la Serviciul de Stare Civilă al Municipiului B..
Având în vedere că, la data înregistrării completării de acțiune din data de 23 octombrie 2012, pârâta D. M. era decedată, instanța a admis excepția lipsei capacității de folosință a acesteia și a anula cererea formulată de reclamanta . B. în contradictoriu cu pârâta D. M., ca fiind formulată în contradictoriu cu o persoană lipsită de capacitate de folosință.
Analizând actele și lucrările dosarului instanța a reținut următoarea situație de fapt:
La data de 21.05.2008, între ., în calitate de administrator și pârâta O. S., în calitate de chiriaș, s-a încheiat contractul nr. 6222, având ca obiect închirierea, pentru perioada 15.05.2008-9.04.2009, a locuinței situate în B., ..
Locuința închiriată urma a fi folosită de către titulara de contract, O. S. și familia acesteia compusă din pârâții C. A. N., O. R. C., O. A. V..
Din cuprinsul notei de ședință depuse la dosar de către pârâtul S. S. rezultă că acesta locuiește în imobil împreună cu familia O..
În cuprinsul contractului încheiat, părțile au inserat un pact comisoriu de ultimul grad, potrivit căruia neachitarea de către chiriaș a chiriei datorate pentru 3 luni consecutiv determină rezilierea de drept a contractului de închiriere și o clauză penală prin care au evaluat la 0,1 % pentru fiecare zi de întârziere contravaloarea prejudiciului suferit de reclamantă prin întârzierea la plata debitului datorat de către pârâtă.
La data de 7.08.2008 între ., în calitate de administrator și pârâta O. S., în calitate de chiriaș s-a încheiat actul adițional nr. 1 la contractul nr. 6222 prin care pârâta B. P. M. M. a dobândit calitatea de chiriaș asupra spațiului situat în B., ..
Pentru perioada 09._, chiria datorată de pârâta O. S., titulara contractului de închiriere, se ridică la suma de 1482,24 lei, iar penalitățile determinate de întârzierea în plata chiriei datorate la suma de 343,17 lei.
Conform art. 1429 C.civ., locatarul trebuie să plătească prețul locațiunii la termenele statornicite.
Potrivit art. 25 din Legea nr. 114/1996, chiriașul este obligat la plata chiriei prevăzute în contractul de închiriere, până la data executării efective a hotărârii de evacuare.
Față de prevederile textelor de lege sus-citate instanța a obligat-o pe pârâta O. S. la plata către reclamantă a sumei de 1482,24 lei, reprezentând chirie pentru perioada 09._, a sumei de 343,17 lei, reprezentând penalități de întârziere aferente și a sumei de 94,38 lei/lună reprezentând chirie începând cu luna 01.2012 și până la data evacuării efective din imobil.
Având în vedere că obligația de plată a chiriei lunare a fost asumată doar de către pârâta O. S., titulară a contractului de închiriere, instanța a apreciat că nu poate dispune obligarea pârâților C. A. N., O. R. C., O. A. V. și B. P. M. M.,la plata acestor sume, întrucât temeiul petitului este reprezentat de răspunderea contractuală.
Având în vedere că neachitarea de către pârâtă a chiriei datorate pentru perioada 09._ a determinat activarea pactului comisoriu de ultimul grad inserat în contract, instanța a constatat intervenită rezilierea contractului de închiriere nr. 6222/2008 și a actului adițional nr. 1/2008 încheiat între reclamanta . B., în calitate de administrator și pârâta O. S., în calitate de chiriaș.
De asemenea, pârâții S. S. și D. S. nu au depus la dosar înscrisuri din care să rezulte existența dreptului de folosință asupra imobilului situat în B., ..
Întrucât rezilierea face să înceteze efectele contractului pentru viitor, lipsind pârâții de drepturile locative asupra imobilului pe care–l ocupă, instanța a dispus evacuarea acestora din imobilul situat în B., ..
Excepția de neexecutare a contractului invocată în cuprinsul întâmpinării nu poate fi reținută în cauză în condițiile în care probele administrate nu au dovedit faptul că reclamanta nu a asigurat pârâților liniștita folosință a imobilului închiriat.
Lipsa titlului locativ al pârâților S. S. și D. S. reprezintă o motivare a petitului de evacuare, iar nu un petit propriu-zis.
Constatând culpa procesuală a pârâtei O. S. în formularea prezentei cereri, în baza art. 274 alin. 1 C.proc.civ., instanța a dispus obligarea acesteia la plata către reclamantă a sumei de 190,2 lei, cu titlul de cheltuieli de judecată, reprezentând contravaloarea taxei de timbru și a timbrului judiciar.
Împotriva acestei sentințe au declarat recurs pârâții Ormoș S., C. A. N., Ormoș R. C., Ormoș A. V., B. P. M. M., solicitând admiterea recursului, modificarea în parte a sentinței și respingerea acțiunii.
În motivarea recursului au arătat că în mod nelegal instanța de fond a aplicat prevederea cuprinsă în cap.V pct.2 din contract în detrimentul art.24 lit.b din Legea 114/1996, ce constituie de altfel și temeiul juridic al acțiunii, în condițiile în care clauzele contractuale nu au fost negociate, ci impuse de locator.
Orice clauze cuprinse în aceste contracte de închiriere care nu sunt conforme dispozițiilor Legii 114/1996 au fost interpretate de către instanțe ca fiind abuzive, chiriașul neavând posibilitatea de a solicita încheierea contractului în condițiile dorite și negociate. Oportunitatea rezilierii trebuie lăsată la aprecierea instanței de judecată, iar nu la discreția proprietarului.
S-a mai arătat faptul că instanța a ignorat demersurile întreprinse de recurenta titulară de contract și autoarea sa pentru a putea proceda la cumpărare încă din anul 2006, când s-a promovat o acțiune în acest sens, respinsă ca prematură, reținându-se că obiect al vânzării nu poate fi decât apartamentul, or în administrarea deținătorului actual se află doar cota ideală de ½ din imobil.
Până în prezent R. B. nu a efectuat demersuri pentru reglementarea situației juridice a imobilului și a procedat la închirierea cotei indivize de proprietate.
S-a mai invocat faptul că instanța de fond nu a avut în vedere faptul că, fiind în prezența unei rezilieri ce nu operează de drept, sancțiunea rezilierii trebuie să intervină doar în situația unei neexecutări culpabile. Or, s-a făcut dovada că titulara contractului a executat o pedeapsă privativă de libertate, situație ce a generat neachitarea pe termen mai lung a sumei.
De asemenea, . B. nu poate solicita evacuarea din spațiu câtă vreme nu are acordul celorlalți proprietari pentru a promova acțiunea de evacuare și nici nu încasează chiria pentru locuință.
În drept au fost invocate prevederile art.3041 C.pr.civ.
Intimata reclamantă . B. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului.
S-a arătat că încălcarea obligațiilor contractuale de către pârâți atrage activarea pactului comisoriu de gradul 4. D. în situația achitării pe parcursul procesului a debitului s-a apreciat de către instanțe că nu ar mai subzista motivul rezilierii, și implicit al evacuării.
În speță, recurenții înregistrează și la această dată debitul pentru care a fost învestită instanța de judecată, iar instanța de fond a procedat la o corectă apreciere a probelor administrate în cauză.
În faza recursului nu au fost administrate probe noi.
Analizând sentința atacată prin prisma motivelor de recurs invocate, a actelor și lucrărilor dosarului și dispozițiilor legale incidente în cauză, Tribunalul constată că recursul nu este fondat.
Astfel, în contractul încheiat de către . B. în calitate de administrator al fondului locativ a fost inserată clauza privind rezilierea de drept a contractului în situația neplății chiriei lunare pe o perioadă de 3 luni, însoțită de evacuarea chiriașului fără somație, punere în întârziere sau judecată.
Art.24 din Legea 114/1996, invocat de asemenea drept temei al acțiunii alături de prevederile contractuale, prevede rezilierea contractului atunci când chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv.
Caracterul abuziv al clauzei din contract ce constituie pactul comisoriu expres de gradul IV trebuie apreciat prin raportare la întregul conținut al contractului semnat de părți. Astfel, locuința închiriată face parte din fondul locativ administrat de ., fiind compusă din 3 camere și dependințe pe ., iar chiria stabilită este mult sub cea negociată liber pe piața imobiliară, respectiv 78,73 lei lunar.
În aceste condiții, impunerea unei clauze care să determine rezilierea rapidă și evacuarea persoanelor ce nu plătesc timp de 3 luni o chirie stabilită într-un cuantum redus, nu apare ca abuzivă, ci permite administratorului fondului locativ identificarea altor persoane ce din motive sociale pot beneficia de acest tip de spații și pe care le pot ocupa.
Posibilitatea negocierii libere pe care o invocă recurenții poate fi exercitată de aceștia la încheierea unui contract de închiriere având ca obiect un imobil închiriat pe piața liberă, însă în cadrul acestui contract, raportat la toate prevederile contractului, clauza inserată nu apare ca fiind abuzivă.
S-a mai invocat drept motiv de recurs lipsa neexecutării culpabile, având în vedere că titulara de contract a executat o pedeapsă privativă de libertate, acesta fiind motivul pentru care nu s-a achitat chiria datorată.
Executarea pedepsei privative presupune însă vinovăția persoanei condamnate, astfel că aceasta nu poate constitui o cauză justificativă pentru neexecutarea contractului de închiriere.
Raportat la al treilea motiv de recurs, acțiunea în evacuare constituie un act de administrare a imobilului, menit să asigure normala folosire a acestuia. Față de natura acestui act, nu este necesar acordul celorlalți coproprietari, pentru promovarea prezentei acțiuni, întrucât nu ne aflăm în prezența unui act de dispoziție cu privire la imobilul în cauză.
Față de considerentele expuse, în temeiul dispozițiilor art.312 al.1 C.pr.civ., sentința va respinge recursul declarat și va menține sentința atacată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de recurentii parati O. S., C. A. N., O. R. C., O. A. V. și B. P. M. M. împotriva sentinței civile nr._/17.07.2013 pronunțata în dosarul civil nr._ al Judecătoriei Brasov, pe care o menține.
Irevocabilă.
Pronunțata în ședință publică, azi, 03.02.2014.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
N. F. D. M. M. B.
GREFIER
L. P.
Red. M.B./13.05.2014
Dact. L.P./15.05.2014
Jud. fond E. B./Judecătoria B.
2 exemplare
| ← Declararea judecătorească a morţii. Sentința nr. 7/2014.... | Pretenţii. Decizia nr. 98/2014. Tribunalul BRAŞOV → |
|---|
