Rezoluţiune contract. Decizia nr. 1679/2013. Tribunalul BUZĂU
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1679/2013 pronunțată de Tribunalul BUZĂU la data de 23-09-2013 în dosarul nr. 108/277/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 1679/2013
Ședința publică de la 23 Septembrie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE E. P.
Judecător A. M.
Judecător M. Ș.
Grefier A. P.
Pe rol fiind judecarea recursului civil formulat de pârâții P. M. și P. N., domiciliați în municipiul B., Calea Călărașilor, nr. 315, ., etaj 3, . împotriva sentinței civile nr. 576 pronunțată la data de 26.06.2013 de Judecătoria Pătârlagele în dosarul civil nr._, în contradictoriu cu reclamantul A. A.-C., domiciliat în municipiul B., ., județul B., având ca obiect rezoluțiune contract (antecontract de vânzare-cumpărare).
La apelul nominal făcut în ședința publică la prima strigare au răspuns recurenții P. M., P. N., asistați de avocat M. A., lipsă fiind intimatul A. A.-Criprian.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care arată că, recursul a fost motivat, nu a fost timbrat legal cu suma de 35,5 lei și timbru judiciar de 1,5 lei, iar la dosar apărătorul ales al intimatului avocat C. F. a transmis prin fax o cerere prin care a solicitat lăsarea cauzei la a doua strigare la orele 13,00, după care:
Tribunalul admite cererea depusă la dosar de apărătorul ales al intimatului prin care a solicitat lăsarea cauzei la a doua strigare la ora 13,00.
La apelul nominal făcut în ședință publică la a doua strigare au răspuns recurenții P. M., P. N., asistați de avocat M. A. și intimatul A. A.-Criprian, asistat de avocat C. F..
Avocat M. A. pentru recurenți a depus la dosar împuternicire avocațială nr. 120 din 16.09.2013, chitanța nr._ din 19.09.2013, timbru judiciar de 1,5 lei .
A solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri depunând la dosar copia încheierii pronunțată la data de 25.06.2013 de Judecătoria Pătârlagele de îndreptare a erorii materiale.
Avocat C. F. a arătat că nu a avut cunoștință de conținutul încheierii de îndreptare a erorii materiale care nu a fost comunicată intimatului însă nu solicită termen.
Avocat M. A. pentru recurenți a arătat că nu are cereri de formulat și a solicitat judecarea cauzei.
Nemaifiind alte cereri sau excepții de invocat în temeiul dispoz.art.150 Cod proc.civ. instanța constată terminată cercetarea judecătorească și acordă cuvântul în dezbateri.
Avocat M. A. pentru recurenți având cuvântul a arătat că sentința pronunțată de instanța de fond este nelegală și netemeinică pentru următoarele motive: instanța de fond a interpretat greșit actul dedus judecății.
Așa cum au arătat recurenți pârâți în întâmpinarea depusă la dosarul de fond intimatul încearcă să-și acopere propria culpă și anume faptul că a refuzat încheierea actului la notar și a evitat aplicarea dispoz.art.1298 cod civil potrivit căruia dacă vinderea nu s-a executat din vina uneia dintre părțile contractante aceasta va pierde arvuna dată.
Recurenți pârâți au fost de bună credință iar prin întâmpinare au arătat că identificarea terenului și întinderea acestuia a fost cunoscută încă de la punerea în posesie și ulterior prin hotărâre judecătorească irevocabilă s-a stabilit că terenul are o suprafață de 2.500 m.p și o deschidere la DN 10 de 90 m.l. Terenul nu a fost intabulat la cartea funciară, acesta fiind motivul pentru care părțile au încheiat un antecontract la notar urmând ca după intabulare să se perfecteze vânzarea la notar .
Pentru terenul în litigiu a fost plătit un avans, schița terenului era greșită față de toate celelalte documente întocmite pentru teren. Părțile au observat inadvertențele din acte iar ulterior cumpărătorul a refuzat să mai cumpere terenul.
Recurenții pârâți i-au explicat intimatului că acesta este singurul teren pe care îl dețin pe raza orașului Nehoiu, dar intimatul nu a mai înțeles să facă o reprogramare la notar.
Au existat mai multe plângeri, intimatul susținând că a fost indus în eroare de către recurenți.
Terenul în litigiu a fost folosit de către recurenți din anul 1993 acesta fiind singurul teren pe care îl dețin în Nehoiu, terenul fiind în posesia acestora .Schița pentru teren a fost greșit întocmită. De la primărie li s-a explicat că nu există hartă cadastrală și a fost rectificată schița. Recurenții pârâți au fost vânzători de bună credință, aceștia au făcut toate demersurile necesare pentru a fi perfectat contractul de vânzare cumpărare.
Greșeala pentru schița terenului a aparținut expertului topo iar intimatul și-a cumpărat un alt teren.
Potrivit dispoz.art.1295 Cod Civil vinderea este perfectă între părți și proprietatea este de drept strămutată la cumpărare în privința vânzătorului îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și a prețului.
Din răspunsurile intimatului la interogatoriu rezultă fără echivoc că acesta a cunoscut că pârâții dețin în proprietate terenul cu ieșire la DN 10 - 90 m.l, că aceștia i-au prezentat toate actele, că nu era întocmită carte funciară pentru teren astfel că a contractat în cunoștință de cauză astfel încât nu poate invoca că pârâții nu și-au îndeplinit culpabil obligațiile contractuale.
Instanța de fond avea obligația de a cerceta dacă antecontractul de vânzare cumpărare a fost corect întocmit că a fost încuviințată proba cu 1 martor iar schița terenului a fost întocmită greșit de către expertul topo.
Din analiza dispoz.art.1020 Cod Civil rezultă că recurenții nu au avut nici o intenție în sensul de a nu se perfecta actele de vânzare cumpărare.
A solicitat admiterea recursului și obligarea intimatului la plata cheltuielilor de judecată.
Avocat C. F. pentru intimat având cuvântul a solicitat respingerea recursului, menținerea ca legală și temeinică a sentinței pronunțate de instanța de fond .
Instanța de fond a analizat două aspecte, respectiv, ce tip de convenție s-a încheiat între părți în anul 2009 și care dintre părți nu și-a îndeplinit obligațiile din convenție.
Suprafața negociată prin prisma procesului verbal de punere în posesie avea o deschidere mai mare la DN 10, teren pe care urma să se efectueze o investiție mare. Ulterior, s-a modificat amplasamentul, recurenții fiind cei care au indus în eroare și care nu și-au îndeplinit obligațiile.
Vânzătorii recurenți au dat dovadă de rea credință în condițiile în care după încheierea antecontractului de vânzare cumpărare la notar aveau obligația să întocmească documentația de carte funciară. La data la care expertul topo s-a prezentat la fața locului identificarea terenului s-a făcut din datele înscrise în titlul de proprietate. Martorul audiat a declarat că identificarea terenului a fost făcută pe baza datelor, punctelor și coordonatelor date de vânzătorii terenului. Planul de amplasament nu corespunde cu procesul verbal de punere în posesie și cu terenul pentru care părțile au negociat prețul la notar.
Nici la acest moment nu se poate perfecta vânzarea cumpărarea, neputându-se încheia actul pe acea carte funciară. Din documentația întocmită de O.C.P.I rezultă că, imobilul proprietatea pârâților nu are legal o vecinătate cu DN 10.
S-a susținut de către recurenți că intimatul a făcut investiții în altă zonă, însă urmează ca instanța să aibă în vedere care parte nu și-a îndeplinit obligațiile stabilite prin antecontractul de vânzare cumpărare.
Vânzătorii au inițiat o acțiune de modificare a titlului de proprietate, terenul de la S-V aparține unei alte persoane. În titlul de proprietate al numitei Ș. M. apare o suprafață de teren care se învecinează la nord cu T. D. fiind vorba de un teren prepus .
Instanța de fond a constatat că promitenții vânzători nu-și pot îndeplini obligațiile stabilite, suprafața de teren ce a fost identificată nu corespunde cu suprafața de teren pentru care s-a negociat și s-a stabilit prețul .
La data negocierii s-a avut în vedere amplasamentul terenului acesta fiind spre B..
În prezent terenul în litigiu este de vânzare, depunând la dosar două planșe fotografice. La instanța de fond a fost efectuată o cercetare locală, coordonatele stabilite de expertul V. T. se regăsesc în teren. S-a măsurat terenul de către expert cu G.P.S-ul .
A solicitat respingerea recursului, menținerea ca legală și temeinică a sentinței pronunțate de instanța de fond, obligarea la cheltuieli de judecată, și amânarea pronunțării pentru a depune la dosar chitanța privind plata onorariului de avocat în sumă de 7.000 lei.
În replică, apărătorul ales al recurenților a arătat că s-a susținut de către intimat că cei doi vânzători sunt infractori.Urmează ca instanța să aibă în vedere faptul că aceștia nu au studii de specialitate, au fost de bună credință, aceștia fiind victimele unor terți.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra recursului civil de față constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la Judecătoria Pătârlagele sub nr._ /28.01.2013, reclamantul A. A. C. – reprezentat convențional de „C. F. „– Cabinet de avocat cu sediul în orașul Pătârlagele, județul B., a chemat în judecată pe pârâții P. M. și P. N., solicitând instanței ca prin sentința ce se va pronunța să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare denumit „act de vânzare-cumpărare” încheiat la data de 26.10.2009, între părți și repunerea părților în situația anterioară încheierii acestuia, respectiv restituirea de către pârâți a sumei de bani achitată cu titlu de avans în cuantum de 50.000 de lei. A mai solicitat obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată, ocazionate de cererea de față.
În motivarea în fapt a cererii se arată în esență că în baza unui înscris sub semnătură privată denumit de părți „act de vânzare-cumpărare”, în realitate o promisiune bilaterală de vânzare - cumpărare, pârâții au promis vânzarea unei suprafețe totale de 2500 m.p., teren aflat pe raza localității Siriu, punctul „G.” iar reclamantul a promis să cumpere această suprafață de teren, iar la momentul încheierii antecontractului părțile au convenit și prețul vânzării, achitându-se cu titlu de avans de către reclamant suma de 50.000 de lei.
Ulterior, arată reclamantul, prestațiile asumate de către părți nu au putut fi concretizate prin încheierea actului autentic deoarece, la studierea documentației de carte funciară s-a observat că existau diferențe în privința amplasamentului terenului convenit de părți cu ocazia promisiunii de vânzare – cumpărare și terenul existent în realitate în patrimoniul promitenților vânzători, respectiv, principalul impediment al concretizării tranzacției, fiind acela că în pofida mențiunilor din procesul – verbal de punere în posesie și contrar convingerii părților asupra amplasamentului terenului, în documentația cadastrală încheiată pe baza titlului de proprietate – ce s-a dovedit a nu concorda cu procesul – verbal de punere în posesie - terenul nu mai avea deschiderea directă la DN 10 de 90 metri liniari.
Susține că acest aspect era esențial, deoarece interesul acestuia era de a edifica un complex turistic cu o mare deschidere la drumul național și fără a necesita investiții majore de consolidare, trecere la nivel și fără a avea deficiențe care să diminueze atracția turistică.
Mai mult, pârâții au dat toate garanțiile la momentul încheierii acordului de voință, că terenul corespunde topografic acestor cerințe, însă la momentul prezentării în fața notarului public s-au constatat grave deficiențe ce constau în faptul că terenul proprietatea pârâților așa cum figura înscris în titlul de proprietate, suferise o translație față de poziția inițial convenită între părți, în sensul că pe latura dinspre DN 10 exista un teren aparținând altui proprietar (G. A.), practic desființându-se vecinătatea la drumul național, iar accesul putându-se face doar pe o porțiune de cca.12 m.
Mergând pe principiul bunei credințe, se arată în acțiune, promitentul – cumpărător a acceptat ca promitenții – vânzători să-și rezolve problema amplasamentului terenului într-o perioadă scurtă de timp, însă nu s-a reușit acest lucru, astfel că s-a solicitat în aceste condiții rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare pe motivul că pârâții promitenți vânzători nu și-au îndeplinit și nu sunt în măsură să-și îndeplinească obligația asumată și pe cale de consecință se impune repunerea părților în situația anterioară, respectiv obligarea pârâților să restituie reclamantului suma achitată cu titlu de avans din preț.
În ce privește calitatea pârâtului P. N., arată reclamantul că a procedat la chemarea acestuia în judecată, deoarece chiar dacă nu avea calitatea de proprietar al bunului ce urma a fi înstrăinat (acesta fiind moștenit de către pârâta P. M. și avea calitatea de bun propriu al acesteia), și-a asumat obligația trecându-se în antecontract alături de soția sa și a primit în această calitate avansul din preț al bunului promis.
La momentul de față, pârâții au învederat faptul că au obținut modificarea titlului de proprietate prin efectele unei hotărâri judecătorești, însă pe lângă faptul că acest demers s-a realizat cu o întârziere care face lipsită de interes achiziționarea terenului la acest moment, nici noul amplasament al terenului nu coincide cu cel convenit de părți, fiind cu totul altul, de o altă calitate, total necorespunzătoare.
În drept, și-a întemeiat acțiunea pe dispozițiile art.1020 din vechiul Cod civil, art.274 Cod procedură civilă.
În dovedirea acțiunii au fost depuse la dosarul cauzei înscrisuri de către reclamant, respectiv: proces – verbal de punere în posesie (nedatat și fără număr) privind terenul în litigiu, având pe verso schița terenului, documentația de carte funciară, respectiv Planul de Amplasament și Delimitare a Imobilului întocmit de P.F.A. B. C., Planul Parcelar al zonei, Certificat de Moștenitor nr.252 din 11.07.2008 emis de B.N.P. „F. N.” de pe urma def. S. I.I. cu partaj succesoral voluntar (prin care se atribuie pârâtei P. M., terenul ce face obiectul litigiului, Titlul de Proprietate nr._/29.01.2008, sentința civilă nr.1111 din 27.06.2011 a Judecătoriei Pătârlagele rămasă irevocabilă, un Plan de Situație întocmit în dosarul nr._ de către expert V. T., înscrisul sub semnătură privată încheiat între părți intitulat „Act de vânzare – cumpărare”.
În termen legal pârâții au formulat întâmpinare solicitând pe fond respingerea acțiunii, iar pe excepție au invocat lipsa calității procesuale pasive a pârâtului P. N. și excepția autorității de lucru judecat față de acțiunea de față.
Raportat la fondul cauzei au susținut că pârâții au fost și sunt în măsură să-și îndeplinească în mod corespunzător obligațiile, așa cum și le-au asumat prin promisiunea bilaterală de vânzare – cumpărare, cu privire la teren, se arată că identificarea, vecinătățile și întinderea acestuia au fost cunoscute în fapt încă de la punerea în posesie a autorului pârâtei P. M. în anul 1993, știindu-se că terenul are suprafața de 2500 m.p. și se învecinează cu șoseaua națională pe o deschidere de 90 metri liniari, că eroarea strecurată în Titlul de Proprietate nr._/29.01.2008, a fost înlăturată prin sentința civilă nr.1111/27.09.2011 în care s-a precizat amplasamentul terenului conform propunerii făcute de către expert V. T..
Referitor la categoria terenului, se arată că în antecontract s-a precizat că se vinde teren în suprafață de 2500 m.p. neintabulat, documentația cadastrală urmând a se întocmi ulterior și neprecizându-se că se vinde un teren în vederea edificării unui obiectiv investițional care ar fi implicat anumite caracteristici, iar referitor la construcția de pe teren, nu s-a făcut nicio vorbire în antecontract.
Au susținut că chiar dacă au existat unele deficiențe la momentul prezentării la notariat, ulterior acestea au fost înlăturate, astfel încât în prezent, noul amplasament al terenului pârâtei are o deschidere de 92,31 m la DN 10, ei neavând nici un fel de culpă pentru neîncheierea actului de vânzare – cumpărare.
La termenul de judecată din data de 22.02.2013, instanța a pus în discuția părților excepțiile ridicate, pronunțându-se asupra acestora cu prioritate în condițiile prev. de art.137 alin.1 cod procedură civilă conform căruia „instanța se va pronunța mai întâi asupra excepțiilor de procedură și asupra celor de fond, care fac de prisos în totul sau în parte cercetarea în fond a pricinii”, iar prin încheierea de ședință pronunțată au fost respinse ca neîntemeiate excepțiile lipsei calității procesuale pasive a pârâtului P. N. și respectiv a autorității de lucru judecat, cu motivarea arătată în încheiere.
În vederea soluționării cauzei la solicitarea părților au fost administrate probe, respectiv: înscrisuri, interogatorii, martori și cercetare la fața locului, la momentul efectuării cercetării participând și un specialist, respectiv d-nul B. C., cu aparatură topo pentru a acorda sprijin din punct de vedere tehnic în vederea stabilirii diferitelor locații ale terenului.
Urmare a materialului probator administrat, prin sentința civilă nr. 576, pronunțată de instanța de fond în ședința publică din 26.04.2013, a fost admisă acțiunea formulată de reclamantul A. A.-C., în contradictoriu cu pârâții P. M. și P. N., având ca obiect rezoluțiune contract (antecontract de vânzare-cumpărare), s-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare – cumpărare, denumit „Act de vânzare – cumpărare” încheiat între părți la data de 26.10.2009, s-a dispus repunerea părților în situația anterioară încheierii antecontractului fiind obligați pârâții să restituie reclamantului suma de 50.000 lei achitată cu titlu de avans pentru terenul ce a făcut obiectul convenției părților și la plata sumei de 71 lei cu titlu de cheltuieli de judecată către reclamant, fiind respinsă cererea pârâților privind cheltuielile de judecată.
Pentru a hotărâ astfel, instanța de fond a reținut că la data de 26.10.2009, între pârâții P. M. și P. N. pe de o parte, în calitate de promitenți vânzători și reclamantul A. A. C. pe de altă parte, în calitate de promitent – cumpărător, s-a încheiat o convenție materializată printr-un înscris sub semnătură privată intitulat „Act de vânzare – cumpărare” în privința unei suprafețe de 2500 m.p. teren, localizat în ., pct. „G.”, că prețul convenit de părți pentru acest teren a fost de 150.000 lei, din care, cu ocazia încheierii antecontractului s-a achitat promitenților – vânzători suma de 50.000 lei cu titlu de avans, la data de 26.10.2009, convenindu-se ca restul de 100.000 lei să se achite la momentul întocmirii actului de vânzare – cumpărare și a cărții funciare.
S-a reținut de asemenea că în cuprinsul înscrisului nu se face vorbire de alte elemente de identificare privind terenul convenit de părți, iar potrivit înțelegerii, terenul ce a făcut obiectul convenției avea o vecinătate la DN 10 pe o latură de 90 ml. așa cum figura în schița de pe spatele procesului – verbal de punere în posesie întocmit de Comisia Locală de aplicare a Legii 18/1991 Siriu (filele 10-11 dosar).
A mai reținut instanța fondului că acest aspect se pretinde de către reclamant că este esențial, determinant în manifestarea sa de voință de a cumpăra respectivul teren, însă cu ocazia prezentării la notariat pentru încheierea actului autentic s-a constatat că documentația de carte funciară, mai precis amplasamentul terenului din acea documentație nu mai corespundea voinței părților și nu mai satisfăcea exigențele reclamantului, având inconvenientul că pe latura dinspre S – V dispăruse vecinătatea cu drumul național, fiind intercalat între drum și latura terenului un alt teren aparținând proprietarului G. A., situație cauzată de neconcordanța dintre mențiunile din procesul – verbal de punere în posesie și cele din Titlul de Proprietate nr._ din 29.01.2008, acesta din urmă nemaiprevăzând ca vecinătate drumul național.
Instanța fondului a reținut de asemenea că, reclamantul pretinde că nu a avut cunoștință de titlul de proprietate menționat și nici nu a cunoscut situația din documentația de carte funciară întocmită de către B. C., până la momentul deplasării la notariat, situație în care nu s-a mai putut concretiza vânzarea – cumpărarea terenului, reclamantul fiind nemulțumit de noul amplasament al terenului și de faptul că acesta nu corespunde cu cel ce fusese arătat de către promitenții–vânzători și făcuse obiectul acordului de voință în promisiunea bilaterală de vânzare – cumpărare.
Pârâții, se reține în hotărâre, s-au angajat să remedieze situația și au încercat pe diferite căi acest lucru (inițial pe calea unei rectificări de carte funciară, nereușită), respectiv au formulat acțiune judiciară în modificarea parțială a titlului de proprietate, acțiune ce a făcut obiectul dosarului_ al Judecătoriei Pătârlagele și care a fost admisă prin sentința civilă nr.1111/27.06.2011, în sensul că s-a dispus modificarea titlului de proprietate, omologându-se raportul de expertiză întocmit în cauză de către expert V. T., în sensul atribuirii în titlu, a terenului determinat de punctele 213, 214, 211, 215 din Planul de Situație nr.A anexat raportului de expertiză, fila 72 din dosar.
Fiind de bună credință, reclamantul a acordat un termen rezonabil pârâților să remedieze situația, însă cum aceștia nu au făcut acest lucru, a fost nevoit să achiziționeze în scopul creării unui complex turistic, un alt teren (Contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr.861 din 21.06.2010 la BMP „S. E.”), teren pe care a edificat o construcție conform Autorizației de Construire nr.30 din 25.11.2011- fila 111 dosar. A apreciat că, actul de vânzare – cumpărare nu s-a putut încheia din culpa promitenților – vânzători, culpă apreciată la momentul respectiv, acela al prezentării la notariat, situație în care se impune rezoluțiunea antecontractului și restabilirea situației anterioare.
Referitor la susținerea pârâților în sensul că au înlăturat impedimentele la încheierea contractului, instanța a reținut că, pe lângă faptul că eventuala remediere este făcută târziu, respectiv în anul 2011, după achiziționarea unui alt teren de către reclamant, nu este nici corespunzătoare deoarece noua locație propusă pentru teren a fi atribuită pârâților este alta decât cea convenită de părți și total necorespunzătoare.
Referitor la motivul rezoluțiunii antecontractului de vânzare – cumpărare, instanța a constatat că înscrisul sub semnătură privată încheiat între părți la data de 26.10.2009 intitulat „Act de vânzare – cumpărare”, deși nu are această natură juridică, are natura juridică a unei promisiuni bilaterale de vânzare – cumpărare, act juridic care la rândul său este un contract sinalagmatic, că principala caracteristică a contractelor sinalagmatice o constituie reciprocitatea și interdependența obligațiilor ce revin părților; fiecare dintre părți având, concomitent, față de cealaltă parte, atât calitatea de debitor cât și pe aceea de creditor; obligația ce revine uneia dintre părți își are cauza juridică în obligația reciprocă a celeilalte părți; ambele obligații fiind interdependente.
A apreciat că unul dintre efectele specifice ale contractelor sinalagmatice decurgând din reciprocitatea și interdependența obligațiilor, este acea situație în care, deși una dintre părți este gata să-și execute propria obligație sau chiar și-a executat-o, cealaltă parte refuză, în mod culpabil să și-o execute pe a sa, iar partea care este gata să-și execute obligația sau care și-a executat-o, va avea de ales între a pretinde executarea silită a contractului (dacă este posibil) sau de a cere desființarea sau încetarea contractului, în toate cazurile putând cere și despăgubiri).
S-a reținut că, dacă contractul este cu executare dintr-o dată, desființarea care are efecte retroactive, poartă denumirea de rezoluțiune, iar în speță, își găsesc aplicabilitatea în raport de data încheierii convenției dintre părți, dispozițiile art.1020 din vechiul Cod civil, potrivit cărora „condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul său”.
Art.1021 din vechiul Codul civil, a reținut instanța de fond, reglementează faptul că rezoluțiunea nu operează de drept, ci este judiciară și lăsată la latitudinea părții din contract care și-a îndeplinit propria obligație sau este gata să și-o îndeplinească și pentru a se stabili îndeplinirea obligațiilor asumate prin antecontract de către părți, este necesară interpretarea acestuia prin prisma principiului priorității voinței reale a părților la încheierea convenției, principiu consacrat de art.977 din vechiul Cod civil.
Potrivit art.977 Cod civil, aplicabil în speță, în raport de momentul încheierii antecontractului, „interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante, iar nu după sensul literal al termenilor”, fapt care presupune – evident cu evitarea oricărui arbitrar ce ar dăuna siguranței raporturilor juridice – ca voința reală a părților să fie luată ca bază la interpretarea contractului.
A reținut instanța fondului că noțiunea de voință reală, se suprapune în această materie cu acordul real al voințelor părților, teoria juridică stabilind prin crearea noțiunii de cauză a actului juridic, acele granițe în cuprinsul cărora se înscrie câmpul voinței juridice.
În cauza de față, s-a apreciat că edificatoare sub aspectul stabilirii voinței reale ale părților în privința amplasamentului terenului ce a făcut obiectul antecontractului, este poziția acestora exprimată cu ocazia cercetării la fața locului, prilej cu care, întrebate fiind care este amplasamentul terenului ce a fost arătat și asupra cărora au convenit părțile la momentul încheierii promisiunii de vânzare, reclamantul a precizat acest amplasament așa cum s-a descris în cuprinsul procesului – verbal de cercetare la fața locului (pag.2 primul paragraf), iar pârâta P. M. a confirmat acest amplasament, arătând că părțile nu s-au aflat în eroare ci au avut clar configurația și amplasamentul terenului la momentul antecontractului, doar că ulterior, specialistul geodez a identificat amplasamentul terenului altfel decât îl cunoscuseră părțile.
Cu ocazia cercetării locale însă, instanța a constatat diferențe majore între situația terenului convenit de către părți prin antecontract și amplasamentul determinat în Planul de Amplasament întocmit de către B. C., acesta din urmă prezentând inconvenientul lipsei deschiderii directe la drumul național pe o latură de 90 m (așa cum era în procesul – verbal de punere în posesie) între teren și drumul național intercalându-se o proprietate a unei terțe persoane și a unui drum de acces spre valea pârâului G., așa încât, la momentul prezentării la notariat – moment la care se raportează executarea obligațiilor din antecontract, pârâții (mai precis pârâta P. M. – singura proprietară a terenului) nu și-a putut îndeplini obligația asumată.
Instanța fondului a reținut că nici în momentul de față pârâții nu și-ar putea îndeplini această obligație, chiar dacă pretind că au făcut demersuri pentru remedierea situației și având în vedere intervalul mare de timp ce a trecut de la data când s-au prezentat la notariat (anul 2009) și până în prezent, înlăturarea inconvenientelor menționate nu mai are relevanță deoarece neîndeplinirea obligației asumată prin contractul sinalagmatic (antecontract) de către pârâți se apreciază la momentul scadenței acestei obligații (prezentării la notariat) și mai mult în acest interval de timp, pentru realizarea intereselor sale, reclamantul a făcut dovada că a fost nevoit să achiziționeze un alt teren pe care a edificat o construcție cu destinație turistică așa cum rezultă din contractul de vânzare cumpărare și autorizație de construire, atașate la filele 109 – 112 dosar.
În ceea ce privește noul amplasament se prefigurează viitoare litigii, fiind pretins de moștenitorii numitului G. A. T., care susțin că au formulat cerere de reconstituire și că amplasamentul respectiv le aparține, pe latura dinspre sud, numita Ș. M. a susținut că amplasamentul propus a fi atribuit pârâților se suprapune cu un teren pe care îl are în proprietate, prezentând Titlul nr._/70/2004, unde figurează înscrisă la Tarlaua 33 suprafața de 7500 m.p. pășuni, pct.”Viaduct G.”.
Împotriva acestei sentințe, au declarat recurs pârâții P. M. și P. N., criticând-o pentru netemeinicie si nelegalitate, solicitând modificarea în tot, în sensul respingerii acțiunii ca nefondată cu obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea recursului se arată că prima instanța interpretând greșit actul dedus judecații, a schimbat natura ori ințelesul lămurit si vădit neîndoielnic al acestuia, fiind incidente disp. art. 304 pct. 8 cod proc. civ.
Susține că, așa cum a arătat în întimpinarea depusa la dosarul cauzei, cit si in alte cauze civile si penale în care s-au judecat cu reclamantul A. C.-A., deși afirma ca a fost "indus in eroare", prin toate manifestările sale: de a-i acționa in instanța pentru restituirea sumei de 50.000 lei, pentru constatarea nulității actului, de a pune sechestru pe imobilul în cauză si a-i împiedica sa-l vândă, plângere penală pentru înșelăciune soluționată cu NUP, în prezenta cauză rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, de fapt încearcă să-și acopere propria culpa și anume faptul că a refuzat încheierea tranzacției la notar și sa evite aplicarea prevederilor art.1298 c.civ potrivit căruia:"daca vinderea nu s-a executat din vina uneia din părțile contractante, aceasta va pierde arvuna dată... " pentru ca, potrivit art.1295 c.civ. "vinderea este perfectă intre parți si proprietatea este de drept strămutată la cumpărător în privința vânzătorului îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului si a prețului deși lucrul încă nu se fi predat și prețul încă nu se va fi numărat, în cazul lor 26.10.2009 și nu data când s-au prezentat la notar.
Arată că din răspunsurile date la interogatoriu de către reclamant rezultă fără echivoc, că acesta a cunoscut că dețin in proprietate terenul cu ieșire la DN 10 (90 ml), că i-au arătat toate actele în care era înserat acest aspect (hotărâre judecătorească, proces verbal de punere în posesie, certificat de moștenitor, partaj voluntar), că nu era făcută cartea funciară pentru teren, astfel că a contractat în cunoștință de cauză, așa încât nu poate invoca că nu și-au îndeplinit culpabil obligațiile contractuale.
Din materialul probator administrat rezultă că sunt proprietarii acestui teren de la data dobândirii lui prin moștenire si partaj voluntar, respectiv 2008, că amplasamentul său era cunoscut încă de la punerea în posesie cu procesul verbal din 17.09.1993 și că nu puteau să vândă un alt teren, pe alt amplasamen, deoarece nu posedau.
Apreciază că au tranzacționat cu reclamantul cu totală bună credință așa cum prevede art.970 c.civil, respectiv "convențiile trebuie executate cu bună-credință. Ele obliga nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea da obligației, după natura sa."
Susțin că în momentul în care s-au întâlnit la Notarul Public pentru a întocmi actul în formă autentică și a încasa restul de preț si ei au observat ca în schița efectuată pentru înscrierea în Cartea funciară era strecurată o eroare materială, .că schița nu era efectuata conform Sentinței civile nr.590/18 aprilie 1995 a Judecătoriei Pătîrlagele și a Procesului-verbal de punere in posesie, însă acesta NU era un impediment la vânzare, atâta timp cât ei stăpâneau în fapt suprafața de teren pe care i-o vindeau reclamantului, lucru care s-a și întâmplat ulterior prin sentința civila 1111/2011 a Judecătoriei Pătârlagele prin care s-au îndreptat erorile materiale strecurate în schițe. Apreciază că nu era o eroare obstacol, așa cum încearcă reclamantul să-și justifice atitudinea de refuz de a mai încheia tranzacția, voințele lor reale s-au întâlnit valabil la 26.10.2011 când au tranzacționat încheind actul sub semnătură privată, fiind vorba de o eroare materială ce ulterior a și fost remediată.
Se arată în recurs că este surprinzător faptul că și prin acțiunea de față reclamantul invocă același lucru, de inducere in eroare cu privire la amplasamentul terenului - pe care o numește de data aceasta "neîndeplinirea obligației vâzătorilor de a preda terenul asupra căruia s-au înțeles cu deschidere de 90 ml la data prezentării la notar", dar pe calea unei acțiuni de rezoluțiune a antecontractului si punerea părților in situația anterioara.
Consideră că judecătorul fondului a analizat cu totul alte aspecte decât ceea ce era esențial pentru o acțiune în rezoluțiunea antecontractului, în condițiile în care, potrivit art.1021 c.civ., pârâții ar fi trebuit sa fie puși în întârziere, potrivit art.1079 c.civ., iar dacă nu s-ar fi conformat, reclamantul putea să se adreseze instanței cu acțiunea de fata. Neprocedând astfel, consideră ca acțiunea reclamantului a fost introdusă prematur și trebuia respinsă ca fiind inadmisibilă.
Apreciază de asemenea că judecătorul fondului nu a fost preocupat de acest aspect, ci mai mult de analiza teoretică a ceea ce s-ar putea întâmpla în viitor și ce eventuale litigii ar putea avea reclamantul dacă ar perfecta antecontractul de vânzare-cumpărare, ceea ce excede judecații, dând o interpretare greșita actului dedus judecații.
S-a solicitat să se constate dacă antecontractul este valabil sau a fost încălcat cu intenție de către vânzători și negăsind nici o "vina "palpabila in sarcina pârâților vânzători care au tranzacționat cu totală bună-credință, au arătat toate actele cumpărătorului, la notar când au observat greșelile materiale, au încercat remedierea lor solicitând o nouă programare, dar reclamantul a refuzat categoric perfectarea.
Aceste aspecte legate de momentul contractării si atitudinii părților contractante trebuiau avute in vedere de judecătorul fondului si nu să se piardă in interpretarea "voinței reale"potrivit art.977 c.civ., ci ar fi trebuit sa coroboreze si cu prev.art.970,1295 si 1928 c.civ.,pentru ca aceste aspecte sunt de esența rezoluțiunii contractului - neîndeplinirea culpabila a obligațiilor contractuale - si nicidecum voința de a contracta, aceasta făcând obiectul unei alte judecați la Judecătoria B. unde acțiunea reclamantului a fost respinsă irevocabil, constatându-se ca pârâții si-au îndeplinit obligațiile contractuale, că nu l-au indus în eroare pe reclamant cu privire la amplasamentul terenului asupra căruia se înțeleseseră, că era într-adevăr cel cu deschidere la DN 10 de 90 ml, de altfel nici nu putea să fie vorba despre alt teren în condițiile în care ei nu mai dețineau alt teren în zonă.
Consideră astfel că disciplinarea contractuală poate fi realizată prin aplicarea cu fermitate a prevederilor legale, iar dacă părțile au făcut o înțelegere sunt obligate să o respecte cu bună credință, pentru că in caz contrar vor fi aplicate sancțiuni civile. În condițiile în care înțelegerile vor fi anulate/rezolvite după bunul plac al părților, fără a se ține seama de prev. imperative atât ale art.948, 970 dar si ale art. 1295, 1298 c.civ. acest deziderat nu poate fi atins.
Examinând sentința recurată prin prisma criticilor formulate, a probelor administrate, a normelor legale incidente, precum și din oficiu în fapt și în drept conf. art. 304 ind.1 cod proc. civ., tribunalul constată că este temeinică și legală pentru următoarele considerente:
Prin recursul promovat, recurenții au invocat disp. art. 304 ind.1 cod proc. civ., susținând că prima instanța interpretând greșit actul dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia iar intimatul reclamant, prin demersurile făcute nu urmărește decât să-și acopere propria culpa și anume faptul că a refuzat încheierea tranzacției la notar și să evite aplicarea prevederilor art.1298 cod civ. și respectiv art.1295 c.civ.
Referitor la această critică, tribunalul reține că așa cum corect a reținut și instanța de fond, la momentul încheierii convenției, s-a avut în vedere doar procesul verbal de punere în posesie, care cuprindea anumite vecinătăți, amplasament și lungime a laturilor, care nu se mai regăsesc în cuprinsul titlului emis și respectiv în documentația cadastrală ce urma să stea la baza perfectării actului translativ de proprietate.
De altfel, așa cum rezultă din întreg materialul probator administrat, recurenta a făcut ulterior constatării neconcordanțelor dintre procesul verbal de punere în posesie și titlul emis, demersuri pentru obținerea amplasamentului menționat în acest proces verbal de punere în posesie însă amplasamentul obținut nu are ieșire la DN 10 pe o lungime de 90 ml, aspect avut de altfel în vedere de intimat la momentul încheierii înțelegerii.
Chiar dacă la momentul încheierii antecontractului, au tranzacționat cu reclamantul cu totală bună credință așa cum prevăd disp. art.970 c.civil, faptul că ulterior au intervenit modificări cu privire la amplasamentul real al terenului, care nu au putut fi înlăturate nici pe cale jurisdicțională de promitenții vânzători, nu poate conduce la obligarea promitentului cumpărător de a accepta noua locație.
De observat este faptul că așa cum corect a reținut și instanța de fond, la momentul înțelegerii ambele părți au avut convingerea că terenul are deschidere la DN 10, cum de altfel rezulta și din procesul verbal de punere în posesie, ori în titlul de proprietate emis aceste vecinătăți nu au mai fost respectate iar pentru a se ajunge la teren din drumul județean accesul se face pe un drum forestier.
Se invocă de asemenea în recurs faptul că instanța fondului a analizat cu totul alte aspecte decât ceea ce era esențial pentru o acțiune în rezoluțiunea antecontractului, în condițiile în care, potrivit art.1021 c.civ., pârâții ar fi trebuit sa fie puși în întârziere, potrivit art.1079 c.civ., iar dacă nu s-ar fi conformat, reclamantul putea să se adreseze instanței cu acțiunea de față și neprocedând astfel, apreciază ca acțiunea reclamantului a fost introdusă prematur și trebuia respinsă ca fiind inadmisibilă.
Această apărare nu poate fi reținută în condițiile în care părțile s-au obligat să vândă, respectiv să cumpere un teren, au stabilit locația acestuia și respectiv prețul iar la momentul prezentării la notariat în vederea perfectării actului au constatat că potrivit documentației cadastrale imobilul are o altă locație așa încât nu se mai impunea o înștiințare prealabilă anterior sesizării instanței în condițiile în care nici după trei ani de zile, în ciuda demersurilor făcute promitenta vânzătoare nu poate pune la dispoziție promitentului cumpărător imobilul ce a făcut efectiv obiectul promisiunii de vânzare – cumpărare.
Contrar susținerilor recurenților, tribunalul constată că instanța de fond a făcut o corectă apreciere a probelor, și aplicare a dispozițiilor legale incidente în cauză știut fiind că determinantă în astfel de situații este "voința reală" a părților la momentul tranzacționării, iar imposibilitatea recurenților de a finaliza vânzarea, chiar dacă nu le este culpabilă, nu poate conduce în mod automat la respingerea acțiunii având ca obiect rezoluțiunea contractului.
Față de considerentele ce preced, tribunalul constată că nu sunt incidente în cauză disp. art. 304 pct. 8 cod proc. civ. invocate de recurenți și nici disp. art. 304 ind. 1 cod proc. civ., motiv pentru care în baza art. 312 cod proc. civ. va respinge recursul de față ca nefondat.
Cu privire la cererea intimatului de obligare a recurenților la plata cheltuielilor de judecată tribunalul o va admite doar în parte pentru următoarele considerente.
Din documentele existente la dosar, tribunalul reține că intimatul a fost asistat în recurs de apărător ales potrivit împuternicirii avocațiale nr._/2013, achitând cu titlu de onorariu suma de 4000 lei conform chitanței nr. 2 din data de 08.01.2013. Cu toate acestea, respectivele cheltuieli trebuie acordate numai în măsura în care apar justificate în raport de soluția pronunțată, de obiectul și complexitatea cauzei.
Potrivit art. 31 alin. 1 din Legea nr. 51/ 1995 și art. 127 alin. 1 din Statutul profesiei de avocat, pentru activitatea sa profesională avocatul are dreptul la onorariu și la acoperirea tuturor cheltuielilor făcute în interesul clientului său.
În practică s-a statuat că, stabilirea onorariilor avocatului depinde de următoarele elemente: timpul și volumul de muncă solicitată pentru executarea mandatului primit sau activității solicitate de client, natura, noutatea și dificultatea cazului, importanța intereselor în cauză, împrejurarea că acceptarea mandatului acordat de client îl împiedică pe avocat să accepte un alt mandat, din partea unei alte persoane, dacă această împrejurare poate fi constatată de client fără investigații suplimentare, notorietatea, titlurile, vechimea în muncă, experiența, reputația și specializarea avocatului, conlucrarea cu experți sau alți specialiști impusă de natura, obiectul, complexitatea și dificultatea cazului, avantajele și rezultatele obținute pentru profitul clientului, ca urmare a muncii depuse de avocat, situația financiară a clientului, constrângerile de timp în care avocatul este obligat de împrejurările cauzei să acționeze pentru a asigura servicii legale performante.
În aprecierea de către instanță a justificării onorariului de avocat solicitat de parte, trebuie avut în vedere faptul că scopul exercitării dreptului la apărare prin angajarea unui apărător este acela de a se valorifica pretențiile alegate de parte, iar nu împovărarea părții căzute în pretenții. De altfel, Curtea Europeană a Drepturilor Omului, în cauzele C. c. România și Johana Huber c România a statuat că cheltuielile de judecată trebuie să fie necesare și efectuate real, în limita unui cuantum rezonabil.
În cauza de față, instanța a constatat că obiectul acesteia a avut un grad apreciabil de complexitate, si fără a se contesta activitatea apărătorului intimatului, munca acestuia a constat, în concret, în asistarea părții la termenul de judecată din 23.09.2013, când instanța a soluționat cauza.
În aceste condiții, raportat la munca efectivă desfășurată de apărător și la obiectul cauzei, instanța a apreciat că onorariul solicitat a fi suportat de recurenți, în cuantum de 4.000 lei, este disproporționat, drept pentru care va reduce cuantumul acestuia la suma de 2.000 lei, pe care o apreciază corespunzătoare criteriilor de analizare expuse.
Față de dispozițiile legale expuse, instanța constată că este îndreptățită să aprecieze în ce măsură onorariul părții care a câștigat procesul trebuie suportat de partea care a pierdut. Prin reducerea onorariului plătit de reclamantă nu se încalcă prevederile art. 36 din Legea nr. 51/ 1995, contractul de asistență juridică producându-și pe deplin efectele între părțile contractante, instanța doar apreciind că efectele acestui contract nu trebuie să se repercuteze în totalitate asupra recurenților, care sunt terțe persoane. In aceste condiții, având în vedere că dreptul de a pretinde despăgubiri pentru prejudiciile cauzate printr-o faptă ilicită este susceptibil de a fi exercitat abuziv, rolul instanței de judecată este de a limita aceste despăgubiri numai la prejudiciul efectiv produs celui vătămat, putând astfel cenzura cuantumul acestuia, așa cum a fost el solicitat.
Pe baza acestor considerente, în temeiul dispozițiilor legale enumerate, instanța va obliga pe recurenți la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 2.000 lei, reprezentând onorariu de avocat, potrivit chitanței nr. 2/ 08.01.2013, astfel cum a fost acesta redus de instanță.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursului civil formulat de pârâții P. M. și P. N., domiciliați în municipiul B., Calea Călărașilor, nr. 315, ., etaj 3, . împotriva sentinței civile nr. 576 pronunțată la data de 26.06.2013 de Judecătoria Pătârlagele în dosarul civil nr._, în contradictoriu cu reclamantul A. A.-C., domiciliat în municipiul B., ., județul B., având ca obiect rezoluțiune contract (antecontract de vânzare-cumpărare).
Admite în parte cererea intimatului privind obligarea recurenților la plata cheltuielilor de judecată.
Obligă recurenții la plata sumei de 2000 lei cu titlu de cheltuielilor de judecată către intimat.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 23 Septembrie 2013
Președinte, E. P. | Judecător, A. M. | Judecător, M. Ș. |
Grefier, A. P. |
Red. MȘ.
Th.red.CC/MȘ/ 2 ex..
Dosar fond_ ; Judecătoria Pătârlagele; Judecător fond Ș. M.
| ← Plângere contravenţională. Decizia nr. 1136/2013. Tribunalul... | Fond funciar. Hotărâre din 25-11-2013, Tribunalul BUZĂU → |
|---|
