Evacuare. Hotărâre din 29-06-2015, Tribunalul BUZĂU
| Comentarii |
|
Hotărâre pronunțată de Tribunalul BUZĂU la data de 29-06-2015 în dosarul nr. 11025/200/2011
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE CIVILĂ Nr. 2798/2015
Ședința publică de la 29 Iunie 2015
Completul constituit din:
PREȘEDINTE E. P.
Judecător M. Ș.
Grefier V. P.
Pe rol se află judecarea apelului declarat de către reclamanta . SRL, cu sediul mun. B., .. 4, jud. B. împotriva sentinței civile nr._ din 21.10.2014 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._ în contradictoriu cu pârâții M. N., M. N., M. A., M. NICUȘOR, M. F., B. R., B. D., B. J. C., B. M., B. C., C. R., C. R., C. I., C. F., C. G., S. V., I. C., I. M., I. M., I. M. (decedată), I. I. (decedat), S. M., domiciliată în B., .. 5, județul B., C. M., domiciliată în mun. B., ., ., județ B. și chemații în garanție M. C. G., domiciliată in București, .. 42 A, .. A, etj. 10, ., C. L. AL MUNICIPIULUI B. și INSTITUȚIA P. MUNICIPIULUI B., cu sediul în municipiul B. – județul B., având ca obiect evacuare instituire drept de folosință.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică de la 22.06.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată care face parte integrantă din prezenta decizie și când instanța, pentru ca părțile să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea, pentru astăzi, în ziua de 29.06.2015, când, deliberând, în aceeași compunere, a hotărât următoarele:
TRIBUNALUL
Asupra apelului civil de față, constată
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei B. la data de 2.06.2009, sub nr._, reclamanta . SRL, în contradictoriu cu pârâții M. N., M. N., M. A., M. NICUȘOR, M. F., BĂRBULEȘTEANU R., BĂRBULEȘTEANU D., BĂRBULEȘTEANU J. C., BĂRBULEȘTEANU M., BĂRBULEȘTEANU C., C. R., C. R., C. I., C. F., C. G., S. V., I. C., I. M., I. M., I. M., I. I., S. M., S. C., a solicitat evacuarea acestora din imobilul situat în mun.B., .. 5, cu nr. cadastral_, format din suprafața de teren de 1354 mp și următoarele construcții: C1- locuință- supraf.173 mp, C2- locuință- 177 mp, C3- WC -1 mp, C4- locuință- 67 mp, C5- WC- 5 mp, C6- magazie- 11 mp, C7- magazie- 8 mp, C8- magazie- 12 mp,, înscris în CF cu nr._ a UAT B..
În motivare, a arătat că a cumpărat prin contractul de vânzare- cumpărare aut. sub nr.1334/16.04.2008 imobilele descrise anterior, iar ulterior s-a constatat faptul că în acestea locuiesc fără drept pârâții menționați, aceștia având calitatea de tolerați.
A solicitat pârâților să lase libere imobilele menționate, însă aceștia au refuzat.
În drept, a invocat art.480 C.civ.
În dovedire, a depus la dosar înscrisuri.
La filele 48-49 pârâții I. C., I. M. și I. M. au depus Întâmpinare, prin care au solicitat respingerea acțiunii reclamantei și au invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei.
La filele 51-52 pârâții I. C., I. M. și I. M. au depus Cerere reconvențională, prin care au solicitat instituirea unei servituți de trecere pe terenul aparținând reclamantei, de la calea publică, respectiv . la locuința lor, inclusiv instituirea unui drept de folosință asupra unei suprafețe de teren necesare și utile exploatării normale a imobilului lor, care să le permită accesul la locuință.
Au mai solicitat să se dispună grănițuirea proprietăților lor, cu cheltuieli de judecată.
La fila 53 s-a depus de către pârâții S. M. și S. C. Întâmpinare, prin care au invocat excepția inadmisibilității acțiunii în evacuare, iar pe fond au arătat că acțiunea este neîntemeiată.
La fila 60 s-a depus de către pârâta S. M. Cerere reconvențională, prin care a solicitat să se instituie o servitute de trecere pe terenul aparținând reclamantei, de la stradă până la imobilele construcții, pentru a putea permite folosința normală a obiectivelor casă și anexe.
La filele 74-75 pârâții M. N., M. N., M. A., M. NICUȘOR, M. F., BĂRBULEȘTEANU R., BĂRBULEȘTEANU D., BĂRBULEȘTEANU JEAN C., BĂRBULEȘTEANU M., BĂRBULEȘTEANU C., au depus la dosar Întâmpinare, prin care au solicitat respingerea acțiunii reclamantei și au invocat excepția lipsei calității procesuale active a acesteia.
La filele 76-77 pârâții M. N., M. N., M. A., M. NICUȘOR, M. F., BĂRBULEȘTEANU R., BĂRBULEȘTEANU D., BĂRBULEȘTEANU JEAN C., BĂRBULEȘTEANU M., BĂRBULEȘTEANU C., au depus la dosar Cerere reconvențională, prin care au chemat în garanție pe M. C. G., C. L. AL MUN.B. și PRIMARUL MUN.B., solicitând obligarea reclamantei și a chematei în garanție M. C. G. să încheie cu pârâții un contract de închiriere conform prevederilor OUG 40/1999, astfel cum a fost modificată prin Legea 241/2001, în subsidiar, solicitând obligarea Consiliului local al mun.B. și a P. mun.B. să le pună la dispoziție o locuință corespunzătoare, conform art.15 din OUG 40/1999.
La filele 124-125 P. mun.B. a depus la dosar Întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acțiunii reclamantei și a cererii reconvenționale formulate de pârâții M. N., M. N., M. A., M. NICUȘOR, M. F., BĂRBULEȘTEANU R., BĂRBULEȘTEANU D., BĂRBULEȘTEANU JEAN C., BĂRBULEȘTEANU M., BĂRBULEȘTEANU C., raportat la proprietarul actual .
La fila 149 reclamanta a depus la dosar Precizări, prin care a arătat că obiectul cauzei este revendicare și nu evacuare.
La termenul din 30.04.2010 instanța a respins cererea completatoare formulată de reclamantă, cu privire la modificarea obiectului acțiunii din evacuare, în revendicare, întrucât nu sunt îndeplinite condițiile impuse de art.132 C..
Prin s.civ. nr.4519/18.06.2010 pronunțată de Judecătoria B. în dosar nr._, instanța a admis excepția inadmisibilității acțiunii, invocată de pârâții S. M. și S. C. prin Întâmpinare și de instanță din oficiu, față de pârâții I. C., I. M. și I. M..
S-a respins acțiunea față de pârâții S. M., S. C., I. C., I. M. și I. M. ca inadmisibilă.
S-a respins cererea reconvențională formulată de pârâții S. M., S. C., I. C., I. M. și I. M..
S-a respins excepția lipsei calității procesuale active, invocată de pârâții I. C., I. M. și I. M..
S-a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, invocată de pârâții M. N., M. N., M. A., M. NICUȘOR, M. F., BĂRBULEȘTEANU R., BĂRBULEȘTEANU D., BĂRBULEȘTEANU JEAN C., BĂRBULEȘTEANU M., BĂRBULEȘTEANU C., cererea reconvențională, cererea de chemare în garanție precum și cererea privind obligarea reclamantei să le încheie contracte de închiriere sau să le ofere locuință corespunzătoare.
S-a admis în parte acțiunea, s-a respins cererea completatoare.
S-a dispus evacuarea pârâților M. N., M. N., M. A., M. NICUȘOR, M. F., BĂRBULEȘTEANU R., BĂRBULEȘTEANU D., BĂRBULEȘTEANU J. C., BĂRBULEȘTEANU M., BĂRBULEȘTEANU C., C. R., C. R., C. I., C. F., C. G., S. V., I. M., I. I., din imobilul situat în B., ..5, evidențiat cu nr. cadastral 14.513, înscris în CF nr._ a localității B..
S-a respins cererea pârâților- reclamanți privind obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
S-a admis în parte cererea reclamantei și s-a dispus obligarea pârâților evacuați la plata sumei de 11 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
Prin Decizia civilă nr.31/11.02.2011 pronunțată de Tribunalul B.- Secția Civilă, s-a desființat sentința apelată și s-a trimis cauza aceleeași instanțe în vederea pronunțării pe fondul cauzei cu privire la toate cererile.
Cauza a fost înregistrată la data de 6.04.2011, sub nr._, s-a invocat și s-a admis excepția de incompatibilitate, dispunându-se repartizarea aleatorie a cauzei, fiind înregistrată la data de 24.05.2011, sub nr._ .
La fila 37 din acest dosar, pârâții S. M. și S. C. au precizat Cererea reconvențională, arătând că renunță la capătul de cerere privind instituirea unei servituți de trecere pe terenul aferent imobilului situat în B., ..5, înțelegând ca pe calea cererii reconvenționale să solicite obligarea reclamantei să le permită accesul la imobilele proprietate, pe calea obligației de a face, cu pasul, cu mijloc de tracțiune ușor și autoturism, până la imobilul proprietatea lor și anexe.
La fila 151 reclamanta a depus la dosar Cerere de restrângere a obiectului acțiunii, arătând că doresc să se judece cu privire la evacuarea pârâților M. N., M. N., M. A., M. NICUȘOR, M. F., BĂRBULEȘTEANU R., BĂRBULEȘTEANU D., BĂRBULEȘTEANU J. C., BĂRBULEȘTEANU M., BĂRBULEȘTEANU C., C. R., C. R., C. I., C. F., C. G., S. V., I. M., I. I..
S-a precizat că nu mai doresc continuarea judecății privind evacuarea și față de pârâții S. M., S. C., I. C., I. M. și I. M..
Având în vedere că a decedat pârâtul S. C., în cauză a fost introdusă numita C. M., în calitate de moștenitoare, alături de pârâta S. M..
La fila 321( vol.I) reclamanta a depus la dosar cerere prin care a solicitat să se stabilească justa despăgubire pentru terenul afectat.
La fila 15 (vol.II)- pârâtele C. M. și S. M. au precizat că își majorează câtimea obiectului cererii reconvenționale, în sensul că solicită să li se asigure calea de acces către imobil, de o lățime aptă să se intre cu un turism de transport.
Instanța a administrat probele cu înscrisuri, interogatoriul reclamantei, expertiză specialitatea topografie, efectuată în cauză de către expert Trentea William M. și expertiză specialitatea evaluare proprietăți imobiliare, efectuată de către expert N. G..
Prin sentința civilă nr._/21.10.2014 pronunțată în dosarul nr._ Judecătoria B. a luat act de renunțarea reclamantei la judecată în contradictoriu cu pârâții I. C., I. M., I. M., S. M. și C. M.. A constatat că excepția inadmisibilității acțiunii invocată de pârâții S. M. și S. C. a rămas fără obiect.
A respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei . SRL.
A respins acțiunea principală, astfel cum a fost restrânsă, formulată de reclamanta . SRL în contradictoriu cu pârâții M. N., M. N., M. A., M. NICUȘOR, M. F., B. R., B. D., B. J. C., B. M., B. C., C. R., C. R., C. I., C. F., C. G., S. V., I. C., I. M., I. M., I. M. (decedată), I. I. (decedat), S. M., C. M., și chemații în garanție M. C. G., C. L. AL MUNICIPIULUI B. și INSTITUȚIA P. MUNICIPIULUI B..
A respins cererea de chemare în garanție, formulată de pârâții M. N., M. N., M. A., M. NICUȘOR, M. F., BĂRBULEȘTEANU R., BĂRBULEȘTEANU D., BĂRBULEȘTEANU JEAN C., BĂRBULEȘTEANU M., BĂRBULEȘTEANU C..
A respins cererea reconvențională, modificată, formulată de pârâții S. M. ȘI S. C..
A respins cererea reconvențională, formulată de pârâții I. C., I. M. și I. M..
A respins cererea reconvențională formulată de pârâții M. N., M. N., M. A., M. NICUȘOR, M. F., BĂRBULEȘTEANU R., BĂRBULEȘTEANU D., BĂRBULEȘTEANU JEAN C., BĂRBULEȘTEANU M. și BĂRBULEȘTEANU C..
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut următoarele:
Având în vedere cererea formulată de reclamantă și depusă la dosar- vol.I, la fila 151, instanța a luat act de renunțarea reclamantei la judecată în contradictoriu cu pârâții I. C., I. M., I. M., S. M. și C. M..
În consecință, instanța a constatat că excepția inadmisibilității acțiunii invocată de pârâții S. M. și S. C. a rămas fără obiect.
Cu privire la excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, instanța a constatat că la filele 15-18 din dosar nr._ al Judecătoriei B., s-a depus în copie contractul de vânzare- cumpărare autentificat sub nr.1334/16.04.208, încheiat între M. C.-G., în calitate de vânzătoare și . SRL, în calitate de cumpărătoare, având ca obiect imobilul situat în B., ..5, cu nr. cadastral_, intabulat în CF cu nr._ a mun.B., format din: teren intravilan curți- construcții în suprafață de 1354 mp, cu destinația terenuri aflate în intravilan și construcții edificate pe teren, având o suprafață construită totală de 454 mp, respectiv C1- locuință- supraf.173 mp, C2- locuință- 177 mp, C3- WC -1 mp, C4- locuință- 67 mp, C5- WC- 5 mp, C6- magazie- 11 mp, C7- magazie- 8 mp, C8- magazie- 12 mp.
Având în vedere contractul de vânzare –cumpărare menționat anterior, instanța a constatat că reclamanta a făcut dovada dreptului său de proprietate cu privire la imobilul situat în B., ..5, cu nr. cadastral_, intabulat în CF cu nr._ a mun.B. și în consecință a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei.
Pe fond, cu privire la acțiunea principală, astfel cum a fost restrânsă, instanța a reținut că la filele 11-14 din dosar nr._ al Judecătoriei B., s-a depus în copie, Dispoziția nr.403/5.06.2007, emisă de Primarul mun.B., prin care, la art.1 s-a dispus că se restituie în natură, în starea în care se afla la data înregistrării notificării de restituire și liberă de orice sarcini, o parte din imobilul situat în mun.B., ..5, imobil naționalizat prin Decretul nr.92/1950 și aflat în administrarea RAM B., astfel: a)- suprafețele locative cu destinația de locuință, deținute în calitate de chiriași de numitele I. M. ( corpul I ), M. NATALIȚA ( corpul II) și C. R. ( corpul III) împreună cu membrii familiilor lor; f)- terenul aferent suprafețelor locative prevăzute la lit.a), b), c),d) precum și terenul liber de construcții, inclusiv cel deținut cu contract de închiriere de cetățeanul I. C. și pe care acesta a construit fără autorizație o construcție definitivă.
La art.2 s-a prevăzut că persoana îndreptățită la restituirea în natură este M. C. –G., în calitate de moștenitoare a def.I. Achil, fost proprietar al imobilului naționalizat.
La art.4 s-a prevăzut – contractele de închiriere perfectate de RAM B. cu numitele C. R., I. M. și M. NATALIȚA, pentru suprafețele locative cu destinația de locuință și terenul aferent acestora, încetează de drept la data punerii efective în posesie a persoanei îndreptățite.
La art.5 s-a prevăzut că în temeiul art.13 alin.1 și art.15 din Legea 10/2001, cu modificările ulterioare, dobânditorul părții din imobilul restituit în natură prin prezenta dispoziție, are obligația de a încheia noi contracte de închiriere cu numitele C. R., I. M. și M. NATALIȚA și membrii familiilor acestora, pentru o perioadă de 5 ani de la data punerii în posesie, fiind aplicabile dispozițiile privind contractele de închiriere prevăzute de OUG nr.40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, aprobată cu modificări și completări prin Legea nr.241/2001.
La fila 7 din dosar nr._ al Judecătoriei B. s-a depus Procesul – verbal de predare- primire a imobilului situat în B., ..5, încheiat la data de 5.12.2007, între Primăria mun.B. și M. C.- G., în care se menționează că s-a procedat la predarea, respectiv primirea bunurilor restituite în natură, în starea în care se aflau la data cererii de restituire în natură și libere de orice sarcini, a imobilului din ..5, conform Dispoziției nr.403/5.06.2007, emisă de Primăria mun.B., urmare a aplicării Legii 10/2001 și Deciziei nr.995/2007 a Tribunalului B.- Secția civilă.
S-a precizat că pentru spațiile cu destinația de locuință sunt aplicabile prevederile referitoare la contractele de închiriere cuprinse în OUG nr.40/1999 cu modif. ulterioare, aprobată prin Legea 241/2001, privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei.
Conform OUG nr.40/1999, cu modificările ulterioare- art. 9 - (1) În cazurile prevăzute la art. 2 - 7, între proprietari și chiriași se va încheia un nou contract de închiriere numai la cererea chiriașului sau a fostului chiriaș, după caz.(2) Proprietarii, persoane fizice sau juridice de drept privat, vor înregistra noul contract de închiriere la organul fiscal teritorial.(3) Persoana juridică, care a deținut sau a administrat locuința, va comunica chiriașului titular al contractului de închiriere, în scris, cu confirmare de primire, în termen de 15 zile de la data procesului-verbal de restituire a locuinței, faptul că începând cu această dată poate să încheie un nou contract de închiriere cu proprietarul care a redobândit locuința. În același timp este obligată să pună la dispoziție proprietarului, fără plată, copii de pe contractul de închiriere și de pe anexele la acesta. Art. 10 - (1) În vederea încheierii noului contract de închiriere, în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență sau de la deschiderea rolului fiscal, după caz, proprietarul îi va notifica chiriașului sau fostului chiriaș, prin executorul judecătoresc, data și locul întâlnirii. Notificarea va fi comunicată prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire.(2) Chiriașul sau fostul chiriaș este obligat că comunice în scris proprietarului, cu confirmare de primire, cererea de a încheia un nou contract de închiriere, în termen de cel mult 30 de zile de la primirea notificării.(3) În cazul în care chiriașul sau fostul chiriaș comunică proprietarului că nu cere să încheie un nou contract de închiriere, acesta este obligat să îi predea proprietarului locuința pe bază de proces-verbal, în termen de cel mult 60 de zile de la data notificării prevăzute la alin. (1). Nepredarea locuinței înăuntrul acestui termen îl îndreptățește pe proprietar să ceară în justiție evacuarea necondiționată a locatarilor, cu plata daunelor-interese, pe calea ordonanței președințiale. Art. 11 - (1) Nerespectarea de către proprietar a dispozițiilor art. 10 alin. (1) atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere. Neplata chiriei până la încheierea noului contract de închiriere nu poate fi invocată de proprietar ca motiv de evacuare a chiriașului sau a fostului chiriaș.(2) Lipsa unui răspuns scris sau refuzul nejustificat al chiriașului sau al fostului chiriaș de a încheia un nou contract de închiriere în termen de 60 de zile de la primirea notificării îl îndreptățește pe proprietar să ceară în justiție evacuarea necondiționată a locatarilor, cu plata daunelor-interese, pe calea ordonanței președințiale.
Având în vedere probatoriul administrat și lipsa de la dosar a notificărilor, respectiv a confirmărilor de primire din partea pârâților - chiriași, instanța a constatat că numita M. C. G., în calitate de fost proprietar(persoana îndreptățită la restituirea în natură) și reclamanta, în calitate de actual proprietar, nu au respectat dispozițiile art. 10 alin. (1), ceea ce atrage prelungirea de drept a contractelor de închiriere anterioare, încheiate de către numitele C. R., I. M., M. NATALIȚA și membrii familiilor acestora, până la încheierea noilor contracte de închiriere.
De asemenea, la art. 13 lit. a-j sunt prevăzute cazurile în care prelungirea contractelor de închiriere nu se aplică.
Din probatoriul administrat, nu rezultă niciunul din cazurile prevăzute la art.13 lit.a-j din OUG 40/1999 cu modificările ulterioare.
Conform art. 15 din Legea nr.10/2001 cu modificările ulterioare - (1) Contractele de închiriere prevăzute la art. 6 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 se vor încheia pentru o perioadă de 5 ani. În cazul în care chiriașului i se pune la dispoziție o altă locuință corespunzătoare, acesta este obligat să elibereze de îndată locuința ocupată.
Din probatoriul administrat, instanța a constatat că reclamanta nu a pus la dispoziție o altă locuință corespunzătoare chiriașilor- pârâți M. N., M. N., M. A., M. NICUȘOR, M. F., BĂRBULEȘTEANU R., BĂRBULEȘTEANU D., BĂRBULEȘTEANU J. C., BĂRBULEȘTEANU M., BĂRBULEȘTEANU C., C. R., C. R., C. I., C. F., C. G., S. V., I. M., I. I..
La data perfectării contractului de vânzare- cumpărare autentificat sub nr.1334/16.04.2008, încheiat cu M. C. G., reclamantul cunoștea situația( „ 6.2- cunosc situația juridică și de fapt a imobilului ce face obiectul prezentului contract”), că odată cu preluarea în posesie a imobilului cumpărat, avea obligația legală de a încheia cu foștii chiriași ai statului contracte de închiriere pentru o perioadă de 5 ani, cu privire la spațiul situat în mun.B., ..5 sau obligația legală de a le oferi o altă locuință corespunzătoare.
Nu s-a reținut susținerea reclamantei în sensul că acei chiriași locuiesc ilegal în spațiul menționat, deoarece aceștia au solicitat fostei proprietare M. C. G. să perfecteze noi contracte de închiriere în favoarea lor, dar fără rezultat, iar conform art.10 alin.1 din OG nr.40/1999 cu modificările ulterioare, inițiativa încheierii noului contract de închiriere sau de oferire a unei alte locuințe corespunzătoare aparține proprietarului.
Atât prin Dispoziția de restituire nr.403/5.06.2007 cât și prin procesul verbal de punere în posesie a imobilului revendicat de către M. C. G. se învederează faptul că aceasta are obligația- care s-a transmis la reclamantă- de a respecta dispozițiilor OG nr.40/1999 cu modificările ulterioare.
Având în vedere că reclamanta nu a respectat dispozițiile art.10 alin.1 din OG nr.40/1999 cu modificările ulterioare, privind inițierea demersurilor pentru încheierea unor noi contracte de închiriere, dar nici nu a oferit alte locuințe corespunzătoare pârâților- chiriași, instanța va respinge acțiunea principală, astfel cum a fost restrânsă.
Pe cale de consecință, instanța a respins cererea de chemare în garanție, formulată de pârâții M. N., M. N., M. A., M. NICUȘOR, M. F., BĂRBULEȘTEANU R., BĂRBULEȘTEANU D., BĂRBULEȘTEANU J. C., BĂRBULEȘTEANU M., BĂRBULEȘTEANU C..
Având în vedere dispozițiile art. 11 din OG nr.40/1999 cu modificările ulterioare, conform cărora - (1) nerespectarea de către proprietar a dispozițiilor art. 10 alin. (1) atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere, instanța a respins cererea reconvențională formulată de pârâții M. N., M. N., M. A., M. NICUȘOR, M. F., BĂRBULEȘTEANU R., BĂRBULEȘTEANU D., BĂRBULEȘTEANU J. C., BĂRBULEȘTEANU M., BĂRBULEȘTEANU C..
Cu privire la cererea reconvențională, modificată, formulată de pârâții S. M. ȘI S. C. și cererea reconvențională, formulată de pârâții I. C., I. M. și I. M., în cauză s-au efectuat două expertize, respectiv un raport de expertiză specialitatea topografie, de către expert Trentea William M. și un raport de expertiză specialitatea evaluare proprietate imobiliară, de către expert N. G..
La termenul din 24.06.2014 reclamanta, prin apărător a precizat că au fost înaintate actele pentru dezmembrarea proprietății, urmând a se încheia un contract de vânzare- cumpărare între reclamantă și pârâții S. M. și C. M..
Față de cele precizate, instanța a constatat că o hotărâre cu privire la cererile reconvenționale formulate de pârâții S. M., S. C., respectiv I. C., I. M. și I. M., care ar avea la bază rapoartele de expertiză efectuate în cauză ar râmâne fără finalitate, în condițiile în care situația juridică a terenului vizat în cererile reconvenționale urmează să se schimbe.
Pe cale de consecință, instanța a respins cererea reconvențională, modificată, formulată de pârâții S. M. ȘI S. C..
A respins cererea reconvențională, formulată de pârâții I. C., I. M. și I. M..
Împotriva sentinței a declarat apel reclamanta în termen legal, criticându-o pentru nelegalitate și netemeinicie potrivit motivelor de apel depuse la dosar.
În expunerea motivelor de apel, reclamanta a invocat că sentința este nelegala, intrucat nu a dispus admiterea acțiunii principale asa cum a fost restrânsă si evacuarea paraților: M. N., M. N., M. A., M. N., M. F., B. R., B. D., B. J. C., B. M., B. C., C. R., C. R., C. I., C. F., C. G., S. V., I. M., I. I. .
Prin cererea de chemare in judecata, asa cum a fost restrânsă la termenul din 5.06.2012, arată că a solicitat evacuarea paraților menționați, motivat de faptul ca, acesteia ocupa fara drept parte din proprietatea pe care o deținem .
Asa cum rezulta din inscrisurile depuse la dosarul cauzei, reclamanta a dobândit proprietatea asupra acestor imobile ocupate de parați in baza contractului de vanzare-cumparare aut. sub nr 1334/16.04.2008.
Vanzatoarea M. C.-G. a dobândit la randu-i proprietatea asupra acestui prin instituirea masurilor reparatorii conform legii 10/2001, predarea imobilului din . 5 de către Mun B. către beneficiara acestor masuri, fiind realizata la 5.12.2007.
Evident ca, in raport cu dispoz impuse prin decizia de restituire nr 403/5.06.2007 in aplicarea legii 10/2001 si OUG 40/1999, aprobata prin Llegea 241/2001, restituirea si a pârtilor din imobil ocupate de parați trebuia sa se realizeze condiționat de încheierea unui nou contract de inchiriere intre proprietar si parații in cauza, sau punerea la dispoziție de o alta locuința corespunzătoare, imprejurare in care vechea locuința trebuia eliberata.
Nu au fost incheiate contracte de inchiriere in sensul dispozițiilor legale menționate, insa in perioada de timp scursa de la punerea in posesia imobilului 5.12.2007 si pana la 5.12.2012, a fost indeplinit termenul de 5 ani in cadrul căruia trebuiau respectate drepturile locative ale paraților .
Soluționarea litigiului pe rolul instanței de judecata s-a prelungit o durata de timp ce depășește durata rezonabila impusa de dispoz . procedurale interne si normele europene.
In mod cert la data soluționării prezentului litigiu conform sentinței apelate, parații menționați nu mai beneficiază de protecția legala a drepturilor lor locative si șederea lor in incinta acestor imobile, este fara drept si fara titlu.
Din considerente umanitare nu au fost incheiate contracte de inchiriere cu parații menționați dupa dobândirea de către noi a calității de proprietari ai imobilului, justificări legate de lipsa unor venituri si greutățile cu care aceste familii s-au confruntat in toata aceasta perioada de timp.
F. de toate aceste considerente, soluția instanței pronunțata la 21.10.2014 in care se argumentează respingerea evacuării acestora pe considerente legate de drepturile locative ale acestora, este vădit nelegala, având in vedere intervalul mare de timp ce s-a scurs de la punerea in posesie a imobilului 5.12.2007 si pana la 21.10.2014 (aprox 7 ani).
Nu pot fi reiterate aceste argumente legate de drepturile locative impuse de lege in condițiile in care termenul maxim pentru care acești chiriași erau protejați, este de 5 ani de la momentul predării imobilelor.
Nici argumentul legat de indeplinirea unei obligații de către noi de a le oferi o locuința corespunzătoare, nu mai subzista, intrucat in mod cert din considerentele arătate, prin tolerarea gratuita a acestora in imobil, au avut la dispoziție, spațiul locativ necesar o perioada de 7 ani dupa punerea in posesie.
Aceeași reclamantă a formulat și motive de recurs, în cuprinsul cărora a solicitat admiterea recursului, modificarea in parte a sentinței recurate in sensul admiterii cererii principale - astfel cum a fost modificata restrânsă - de evacuare a paraților M. N., M. N., M. A., M. N., M. F., B. R., B. D., B. J. C., B. M., B. C., C. R., C. R., C. losif, C. F., C. G., S. V. din imobilul situat in mun. B., .. 5, jud. B., cu număr cadastral_, carte funciara_ format din 1354m.p. si construcțiile Cl-locuinta in suprafața de 173m.p., Cl-locuinta in suprafața de 177m.p., C3-WC in suprafața de lm.p., C4-locuinta in suprafața de 67m.p., C5-WC in suprafața de 5m.p., C6-magazie in suprafața de llm.p., C7-magazie in suprafața de 8m.p., C8-magazie in suprafața de 12m.p. si de obligare la plata despăgubirii pentru terenul afectat; precum și obligarea paraților la plata cheltuielilor de judecata pe care le-a efectuat cu prezentul dosar.
In motivarea cererii s-a arătat următoarele:
La data de 16.04.2008 a cumpărat imobilul menționat conform contractului autentificat sub nr. 1334/16.08.2008 la BNP S. B. T. București de la parata M. C. G., imobil compus din suprafața de teren de 1354m.p. si imobilele prevăzute la art. 1 lit a,b,c,d din dispoziția nr. 403, precum si terenul liber de construcții, inclusiv cel deținut cu contract de închiriere de Mie C..
Imobilul fusese restituit in baza Legii 10/2001 conform dispoziției 403/05.06.2007 a Primăriei Municipiului B. si deciziei definitive nr.955/29.10.2007 pronunțata de Tribunalul B. in dosarul nr. 4610/2007, imobil preluat de parata- vânzătoare in baza procesului-verbal de predare-primire_/05.12.2007 încheiat cu Primăria Municipiului B..
In dispoziția nr. 403 de restituire in natura a imobilului din prezenta cauza se prevede la art. 1 lit.a ca se restituie paratei M. G. C. inclusiv suprafața locativa cu destinația de locuința deținuta de chiriașii lonescu M., M. Natalita si C. R. împreuna cu familiile lor, terenul aferent si terenul liber de construcții inclusiv cel deținut cu contract de închiriere de paratul I. C..
La art. 4 din aceeași dispoziție se menționează ca inceteaza de drept la data punerii efective in posesie a paratei M. contractul de închiriere perfectate de Regia Autonoma Municipala RAM B. cu paratele C. R., lonescu M. si M. N. pentru suprafețele locative cu destinația de locuința si terenul aferent acestora.
La art. 5 din aceeași dispoziție se prevede obligația paratei M. de a încheia in baza art. 13 al.1 si art. 15 din Legea 10/2001 noi contracte de închiriere pentru perioada de 5 ani de zile de la data punerii in posesie cu trimitere la OUG 40/1999, aprobata cu modificări si completări prin Legea 241/2001.
In mod corect instanța a constatat ca subscrisa are calitate procesuala activa in baza contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr 1334/16.04.2008, dovedindu-ne astfel dreptul de proprietate asupra imobilului ce face obiectul prezentului dosar, respingandu-se astfel excepția lipsei calității procesuale active a suscrisei invocate de parații.
F. a avea in vedere prevederile legale care reglementează speța de fata instanta de fond a respins in mod netemeinic si nelegal cererea de evacuare a paraților astfel cum a fost restrânsă.
Dupa cum s-a arătat subscrisa a preluat imobilul de la parata M. cu obligația de a menține chiriași pana la expirarea termenul impus prin decizia de restituire. Cum data punerii in posesie a paratei M. a fost 05.12.2007 termenul de 5 ani de zile menționat la art. 5 din dispoziția de restituire in natura expira la 05.12.2012. De la acel moment parații chiriași nu mai au dreptul de a sta in chirie in imobil astfel ca acțiunea de evacuare este admisibila.
Apărările invocate de parați in sensul ca li se aplica prevederile OUG 40/1999, respectiv drepturi limitate in timp- prelungirea de drept a contractelor pe o perioada de 5 ani zile respectiv pana la 08.04.2004, reînnoirea pe maxim 5 ani la solicitarea chiriașului, respectiv 08.04.2009. S-a arătat ca aceste termene erau expirate la momentul introducerii cererii de chemare in judecata, respectiv 02.06.2009.
La momentul retrocedării -05.06.2007 au încetat de drept contractele de închiriere ale paraților și la momentul punerii in posesie 05.12.2007 a început a curge un alt termen de 5ani in baza art 13 a 1.1 si art. 15 din Legea 10/2001.
Ocuparea, fără titlu, a imobilului litigios constituie o încălcare a caracterului exclusiv și absolut al dreptului de proprietate, drept recunoscut și garantat de Constituție, Codul civil. Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
Prin urmare, apreciind că la momentul restituirii în natură, în proprietatea reclamanților - pârâți, a imobilului ce face obiectul cauzei, acesta era deținut cu contract valabil de închiriere de către pârâții - reclamanți, deveneau incidente dispozițiile art.13 alin.l și art.14 din Legea nr.10/2001, potrivit cărora în cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevăzute de prezenta lege sau prin hotărâre judecătorească sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în OUG nr.40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, aprobată cu modificări și completări prin Legea nr.241/2001, cu modificările și completările ulterioare.
Parații cunoșteau ca reclamanta nu mai dorește sa prelungească contractele de închiriere peste termenul impus de lege și mai mult decât atat nu au plătit niciodată chirie reclamantei.
A precizat apelanta că a contractat un împrumut in vederea achiziționării imobilului si pana in prezent nu a putut intra in posesia pârtilor in care locuiesc parații, astfel ca societatea plătește rate bancare fara a putea recupera investía făcuta.
In ceea ce privește mare parte din parați nu mai locuiesc in imobil, fiind stabiliți in străinătate, astfel toata familia C. este stabilita in Anglia de mai mult de 2 ani de zile, parte din familia M. si parte din familia B. este stabilita in Germania de mai mulți ani.
Instanța de fond a respins cererea de evacuare fara a lua in considerare efectele in timp ale OUG 40/1999, nu a respectat decizia de restituire si dispozițiile Legii 10/2001.
Sancțiunea privind nerespectarea de catre proprietar a dispozițiilor art. 10 alin. (1) OUG 40/1999 atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior pana la încheierea unui nou contract de închiriere cu respectarea termenului limita impus de legea 10/2001.
Prin menținerea perpetuă în sarcina subscrisei a unor obligații care și-au încetat aplicabilitatea s-ar ajunge la încălcarea unui drept fundamentat, cel al proprietății în sensul art.l Protocolul 1 al CEDO, dispoziții care sunt prioritare față de prevederile legale interne, precum și la instituirea unor sarcini disproporționate.
în acest sens sunt și dispozițiile Deciziei nr.33 din iunie 2008 a înaltei Curți de Casație și Justiție, potrivit cărora în cazul în care sunt neconcordanțe între legea specială, respectiv Legea nr.10/2001, și Convenția Europeană a Drepturilor Omului, aceasta din urmă are prioritate.
În consecință, se impune a se contata ca parații chiriași nu au un titlu locativ legal pentru a justifica ocuparea în continuare a imobilului proprietatea subscrisei.
A aprecia ca prin O.U.G. nr.40/1999 se asigura chiriașilor un drept la reînnoirea contractului fara o limitare în timp a exercitării acestuia în situația în care chiriașul ocupa locuința în virtutea unor norme speciale de protecție cu caracter imperativ, limitate însa în timp, norme prin care foștii proprietari ce si-au redobândit dreptul asupra imobilelor preluate abuziv de stat trebuiau sa asigure folosința lor pentru chiriașii titulari de contracte încheiate anterior redobândirii, echivalează fara îndoiala cu o sarcina deosebit de oneroasa impusa proprietății, sarcina ce nu îsi mai poate gasi justificarea în condițiile în care prin O.U.G. nr.8/2004 nu se mai face nicio trimitere la vechea norma de protecție, prin acest act normativ prorogându-se expres doar durata contractelor de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe care expira la data de 8 aprilie 2004 pentru imobilele din proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, cum s-a arătat mai sus.
Prin Hotărârea R. si S. contra României (2006), Curtea Europeana a Drepturilor Omului a subliniat faptul ca masurile de protecție adoptate în 1999 prin O.U.G. nr.40/1999 erau destinate, pe de o parte, pentru a controla creșterea chiriilor, iar, pe de alta parte, scopul lor era de a prelungi contractele de închiriere in situații excepționale, astfel ca urmăreau un scop legitim - protecția chiriașilor împotriva crizei de locuințe.
Instanța de fond a analizat lapidar situația juridica a imobilului si a motivat respingerea cererii de evacuare prin inexistenta la dosarul cauzei a notificării prevăzute la art. 10 al.l din oug 40/1999, respectiv a confirmaririlor de primire fara a analiza cronologia obligațiilor impuse de OUG 40, daca aceasta mai erau obligatorii la data introducerii cererii de chemare in judecata, cat timp pot fi prelungite contractele de închiriere ca urmare a nerespectariî notificării reținute de instanța, fara a analiza dispozițiile legale in materie in mod sistematic si practica judiciara, fara a pune in aplicare dispozițiile Convenției Europene a Dreturilor Omului.
Daca s-ar continua logica instanței de fond am ajunge la concluzia ca dreptul de proprietate al celor cărora le-au fost restituite proprietățile ar fi infrant total de legislație, fiind dobligati sa prelungească contractele de închiriere pe termen nelimitat. Tocmai aceasta interpretare ilogica si fara analizarea întregii legislații a determinat existenta multiplelor litigii pe acest obiect. Chiar verificarea soluțiilor pronunțata de Curtea Europeana in materie duce la o singura concluzie si anume ca prelungirea contractelor de închiriere, chiar si daca nu s-a procedat la notificarea chiriașilor, nu poate fi decât limitata in timp, respectiv si daca proprietarul nu notifica chiriașul in vederea prelungirii contractului, aceasta prelungire intervine din oficiu pe termenul limita de 5 ani de la momentul punerii in posesie. O alta concluzie decât aceasta nu poate fi acceptata intrucat aceasta este legislația legala care apară si chiriașii dar si proprietarii. Aceasta obligație la prelungirea contractelor oferă protecție chiriașilor pe o anumita perioada de timp si nu pe termen nelimitat.
In drept, art. 299, 301, 304 indice 1, 312 Cod Procedura Civila, art 1 din Protocolul nr.l la Convenția Europeana a Drepturilor Omului, art, 11 si 20 Constituția României.
Intimatele S. M. și C. M. au formulat întâmpinare prin care a solicitat instanței de recurs să ia act de renunțarea reclamantei - recurente la judecată în contradictoriu cu pârâții - intimați S. M. și C. M., după cum a reținut în mod temeinic și instanța de fond în dispozitivul Sentinței nr._/21.10.2014. în cererea de recurs . SRL a solicitat admiterea cererii principale, după cum aceasta a fost restrânsă, respectiv prin renunțarea la judecată în contradictoriu cu pârâtele S. M. și C. M.. De altfel solicitarea reclamantei - recurente de evacuare din imobilul situat în municipiul B., .. 5, cu număr cadastral_ nu este formulată și în contradictoriu cu pârâții S. M. și C. M., față de care reclamanta a înțeles să renunțe la judecată. După cum rezultă și din încheierile de la termenele de judecată de la instanța de fond, între reclamantă și pârâtele S. M. și C. M. a intervenit o înțelegere care se va materializa în viitor prin încheierea unor acte juridice cuprinzând rezultatul acestei învoieli.
În aceste condiții litigiul dintre reclamantă și pârâtele S. M. și C. M. a fost stins prin renunțarea reclamantei la judecată în contradictoriu cu acestea, după cum a statuat și instanța de fond. Pretențiile . cererea de recurs vizează strict evacuarea celorlalți pârâți, care locuiesc în acest imobil în calitate de tolerați.
Având în vedere că reclamanta - recurentă a renunțat la judecată în contradictoriu 1 cu pârâtele S. M. și C. M., consideră că această renunțare la judecată operează și în ceea ce privește obligarea la plata cheltuielilor de judecată, având în vedere lipsa culpei procesuale în sarcina pârâților, în conformitate cu art. 274-277 din codul de procedură civilă.
La termenul de judecată din 22.06.2015, Tribunalul, raportat la obiectul cererii principale, acela de evacuare, a calificat calea de atac, în baza art. 282 c.p.c., ca fiind apelul.
Examinând sentința atacată în raport de actele și lucrările dosarului, de criticile formulate, precum și de prevederile legale incidente, constată că apelul declarat este întemeiat.
Critica apelanților, potrivit căreia prima instanță a interpretat greșit dispozițiile legale aplicabile este fondată .
Conform dispoziției 403/05.06.2007 a Primăriei Municipiului B. si deciziei definitive nr.955/29.10.2007 pronunțata de Tribunalul B. in dosarul nr. 4610/2007 paratei M. C. G. i-au fost retrocedate imobilele situate în Mun. B., .. 5, astfel cum au fost descrise în respectiva decizie.
La data de 16.04.2008 apelanta a cumpărat imobilul menționat conform contractului autentificat sub nr. 1334/16.08.2008 la BNP S. B. T. București de la parata M. C. G., imobil preluat de parata- vânzătoare in baza procesului-verbal de predare-primire_/05.12.2007 încheiat cu Primăria Municipiului B..
In dispoziția nr. 403 de restituire in natura a imobilului din prezenta cauza se prevede la art. 1 lit.a ca se restituie paratei M. G. C. inclusiv suprafața locativa cu destinația de locuința deținuta de chiriașii I. M., M. Natalita si C. R. împreuna cu familiile lor, terenul aferent si terenul liber de construcții inclusiv cel deținut cu contract de închiriere de paratul I. C..
La art. 4 din aceeași dispoziție se menționează ca inceteaza de drept la data punerii efective in posesie a paratei M. contractul de închiriere perfectate de Regia Autonoma Municipala RAM B. cu paratele C. R., I. M. si M. N. pentru suprafețele locative cu destinația de locuința si terenul aferent acestora.
La art. 5 din aceeași dispoziție se prevede obligația paratei M. de a încheia in baza art. 13 al.l si art. 15 din Legea 10/2001 noi contracte de închiriere pentru perioada de 5 ani de zile de la data punerii in posesie cu trimitere la OUG 40/1999, aprobata cu modificări si completări prin Legea 241/2001.
Imobilul casa si teren a fost preluat de Statul Român si a fost restituit pârâtei vânzătoare în temeiul Legii 10/2001.
Între reclamanta si pârâti nu este în fiinta nici un contract de închiriere valabil, de-altfel intimații nici nu mai erau în posesia unui contract valabil nici înainte de retrocedare .
Esential în cauza este a se stabili daca sunt incidente dispozitiile art. 1 din OUG 40/1999 la care fac trimitere dispozitiile art. 13 din L.10/2001.
Art. 13 alin.1 din L.10/2001 stipuleaza ca sunt aplicabile dispozitiile OUG 40/99 privind protectia chiriasilor, cu privire la imobilele restituite în temeiul L.10/2001.
OUG 40/1999 art. 1 si 2, la care face trimitere textul L.10/2001, stipuleaza ca se vor prelungi de drept cu maxim 5 ani, contractele de închiriere ale chiriasilor din imobilele preluate abuziv de stat în perioada 1948-1989. Durata de 5 ani stipulata în OUG 40/99 a expirat în luna mai 2004.
Asa fiind, pârâtii din prezenta cauza nu mai beneficiaza de protectia instituita de OUG 40/1999, în speta fiind aplicabile dispozitiile dreptului comun.
Dispozitiile HG 498/2003 prin care s-a precizat ca termenul de 5 ani prevazut de art. 2 din OUG 40/99 curge de la data restituirii imobilului, nu poate produce consecinte juridice. L. 10/2001, art. 13 nu prevede data de la care curge termenul de prorogare legala a contractului de închiriere, ci face doar trimitere la dispozitiile OUG 40/1999 ale carei efecte au încetat în mai 2004, iar hotarârea de guvern nu poate adauga ori modifica o lege organica.
Mai mult decât atât și dacă dispozițiile legale mai sus menționate ar putea fi aplicabile, respectiv termenul de 5 ani ar curge de la data intrării în posesie a vânzătoarei, respectiv de la data de 5.12.2007, acesta s-r fi împlinit în anul 2012, ori prima instanță se pronunță în anul 2014.
Prima instanță omite însă a observa un lucru esențial în ceea ce privește obligația vânzătoarei pârâte, respectiv aceea că obligațiile de mai sus curgeau în situația în care aceasta din urmă intenționa să încheie un contract de închiriere în baza căruia să încaseze o chirie, ori apelanta, continuatoare a vânzătoarei a permis intimaților să continue a locui în imobilul proprietatea sa o perioadă de mai mult de 5 ani, fără ca aceștia să achite nicio chirie.
Recunoasterea dreptului intimaților la încheierea unui contract de închiriere si dupa expirarea termenului stabilit de dispozitiile legale mai sus invocate contravine art. 1 din Protocolul 1 la CEDO si încalca dreptul de proprietate al apelantei, lipsind de substanta un atribut esential al acestuia, respectiv folosinta.
Limitarea dreptului de folosinta al bunului de catre proprietar pentru ca problema locativa a chiriasilor sa poata fi rezolvata nu poate interveni decât pentru o perioada rezonabila si cu respectarea unui just echilibru între modul de exercitare a dreptului de proprietate si dreptul chiriasilor la un trai decent si la o locuinta; în caz contrar s-ar impune proprietarului o sarcina excesiva în privinta posibilitatii de a dispune de bunul sau, ori limitarile aduse dreptului de proprietate in conditiile alin.2 al aceluiasi Protocol, deci care urmaresc un scop de interes general, trebuie sa nu fie nici arbitrare, nici imprevizibile.
Există în jurisprudenta CEDO, hotarârii care constata ca O.U.G. nr. 40/1999 se traduce într-o reglementare a folosintei bunurilor si prin urmare, face obiect de reglementare al art. 1 din Protocolul nr. 1 la Conventie, care impune, înainte de toate si cu prioritate ca o ingerinta a autoritatii publice în dreptul la respectarea bunurilor sa fie legala. Principiul legalitatii presupune existenta unor norme de drept intern suficient de accesibile, precise si previzibile în aplicarea lor, conditii pe care dispozitiile art. 10-15 din O.U.G. nr. 40/1999 nu le îndeplinesc (cauza Torik împ. României – Hot. din 7.02.2008, cauza R. si S. împ. României – Hot. din 2.11.2006; cauza P. si T. c. României).
În jurisprudenta CEDO s-a statuat în repetate rânduri, dupa ce s-au examinat si s-au identificat dispozitiile defectuoase si lacunele din OUG nr. 40/1999, ca a sanctiona proprietarii care au omis sa se conformeze conditiilor de forma prevazute de OUG nr. 40/1999, impunându-le o obligatie atât de apasatoare ca aceea de a pastra fostii chiriasi ai statului în imobilul lor timp de mai multi ani, fara nicio posibilitate concreta si reala de a percepe o chirie, constituie o sarcina deosebita si exorbitanta, de natura sa rupa justul echilibru între protectia dreptului persoanei la respectarea bunurilor sale si exigentele interesului general cu încalcarea art. 1 din Protocolul nr. 1 la Conventie (a se vedea, printre altele, R. si S., O. si altii împotriva României).
În cauza Cauza P. si T. împotriva României, CEDO a statuat ca reprezinta o încalcare a art. 1 din Protocolul nr. 1 la Conventie, faptul ca, prin aplicarea acestei ordonante reclamantii au suferit restrictii în ceea ce priveste folosinta bunului lor imobiliar si ca s-au aflat în imposibilitatea de a o obliga pe ocupanta sa le plateasca chirie din cauza prevederilor defectuoase si a lacunelor constatate în legislatia de urgenta privind spatiile cu destinatia de locuinte, împrejurare ce reprezinta o ingerinta în dreptul reclamantilor de a-si folosi bunul imobiliar.
În Cauza Tarik împotriva României din 7 februarie 2008 CEDO a statuat ca "printre alte conditii art. 1 din Protocolul nr. 1 impune, ca ingerinta în dreptul de proprietate trebuie nu doar sa urmareasca un "scop legitim" conform "interesului general", ci si sa pastreze un raport rezonabil de proportionalitate între mijloacele folosite si scopul urmarit prin orice masura aplicata de stat, inclusiv masurile destinate sa reglementeze folosinta bunurilor unui individ. Tocmai acest lucru este exprimat de notiunea de "just echilibru" ce trebuie pastrat între cerintele interesului general al comunitatii si imperativele de aparare a drepturilor fundamentale ale omului. În cauzele legate de functionarea unei legislatii de amploare privind locuintele, aceasta apreciere poate sa se refere nu numai la întinderea ingerintei statului în libertatea contractuala si la relatiile contractuale de pe piata locativa, dar si la existenta unor garantii procedurale si a altora menite sa asigure ca functionarea sistemului si impactul sau asupra drepturilor patrimoniale ale proprietarului nu sunt nici arbitrare, nici imprevizibile. Incertitudinea - fie ea legislativa, administrativa sau legata de practicile urmate de autoritati - este un factor care trebuie luat în calcul pentru a aprecia conduita statului. Într-adevar, atunci când este vorba de o chestiune de interes general, autoritatile publice sunt obligate sa reactioneze în timp util, în mod corect si cu cea mai mare coerenta".
În ceea ce priveste scopul urmarit de ingerinta litigioasa, CEDO a admis ca ingerinta în cauza urmarea un scop legitim conform cu interesul general, si anume protectia sociala a chiriasilor într-un context caracterizat printr-o criza de locuinte cu chirie moderata, dar, în ceea ce priveste respectarea justului echilibru între interesele în cauza, Curtea a reamintit ca implementarea de catre autoritatile nationale a unui sistem de protectie a chiriasilor nu este criticabil în sine, având în vedere în special larga marja de apreciere permisa de al doilea alineat al art. 1 din Protocolul nr. 1. Totusi, din moment ce un astfel de sistem prezinta riscul de a impune locatorului o sarcina excesiva în ceea ce priveste posibilitatea de a dispune de propriul bun, autoritatile sunt obligate sa stabileasca proceduri sau mecanisme legislative previzibile si coerente, prevazând anumite garantii pentru ca punerea lor în aplicare si incidenta lor asupra dreptului de proprietate al locatorului sa nu fie nici arbitrare, nici imprevizibile. Curtea a mai reamintit ca a statuat în alte cauze referitoare la concilierea intereselor opuse ale proprietarilor si ale chiriasilor ca sarcina sociala si financiara pe care o presupun transformarea si reforma locuintelor într-o tara nu se poate cladi pe un anumit grup social, indiferent de importanta intereselor celuilalt grup sau ale colectivitatii în ansamblul ei.
Este de notorietate practica recenta a instantelor judecatoresti de a aprecia ca nu se pot prelungi sine die termenele de închiriere conform OUG nr.40/1999, fara a se produce o ingerinta disproportionata, contrara art. 1 din Protocolul nr. 1 aditional la CEDO.
Proprietarul nu poate fi lipsit la nesfârsit de bunul sau, potrivit art. 1 din Protocolul nr. 1 aditional la Conventia Europeana pentru Apararea Drepturilor Omului si a Libertatilor Fundamentale, în caz contrar aducându-i-se o grava atingere atributului usus al dreptului de proprietate. Nu poate fi obligata o persoana particulara sa suporte, fara o limita rezonabila, sarcinile sociale ale statului, prin imposibilitatea valorificarii folosintei imobilului sau la adevarata valoare.
Chiar în lipsa unui text expres în CEDO cu privire la obligativitatea hotarârii instantei europene în raport cu statul – statul privit ca „întreg”, ca ansamblu organic articulat al autoritatilor publice, inclusiv al celor judecatoresti – aceasta obligativitate ar putea fi concluzia inevitabila a unui polisilogism, având ca premisa majora constatarea ca prin însesi prevederile Conventiei, (art. 19 si urmatoarele din Titlul II al CEDO) a fost organizata si functioneaza Curtea Europeana a Drepturilor Omului ca instrument al unei jurisdictii unice si obligatorii pentru protectia fiintelor umane si asigurarea respectarii obligatiilor asumate în acest domeniu de statele contractante la Conventie.
Statul Român, prin prevederile incluse în Constitutie,(art. 11 si art. 20) a înteles sa atribuie semnificatie jurisdictionala nationala si constitutionala Declaratiei Universale a Drepturilor Omului, precum si oricaror pacte sau tratate la care a devenit parte, inclusiv Conventia Europeana, cu toate articulatiile ei, daca acestea au ca obiect drepturile fundamentale ale omului.
Însasi instanta europeana a precizat ca „hotarârile sale au nu numai rolul de a solutiona cauzele cu care este sesizata, ci si pe acela ca, pe un plan mai larg, sa clarifice, sa salvgardeze si sa dezvolte normele Conventiei, contribuind astfel la respectarea de catre state a angajamentelor pe care acestea si le-au asumat în calitatea lor de parti contractante (Hot. din 18 ian.1978 în cauza Irlanda contra Regatului Unit).
Curtea a mai retinut ca, atunci când constata o violare a dreptului persoanei, statul are nu numai obligatia de a asigura celui interesat o satisfactie echitabila, dar si de a alege masurile generale integrate în ordinea sa juridica interna pentru a preveni violarile constatate de Curte si consecintele acestora. Ea a reafirmat caracterul declarativ al hotarârilor ei, dar si scopul preventiv al unor litigii repetitive similare (Hot. din 22 iunie 2004, în cauza Braniowski contra Poloniei).
Față de cele reținute mai sus, Tribunalul, în baza art. 296 c.p.c, urmează a admite apelul și a schimba în parte sentința apelată, în sensul că va admite acțiunea astfel cum a fost modificată și restrânsă dispunând evacuarea intimaților pârâți din imobilul proprietatea apelantei; menținând restul dispozițiilor sentinței.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul declarat de către reclamanta . SRL, cu sediul mun. B., .. 4, jud. B. împotriva sentinței civile nr._ din 21.10.2014 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._ în contradictoriu cu pârâții M. N., M. N., M. A., M. NICUȘOR, M. F., B. R., B. D., B. J. C., B. M., B. C., C. R., C. R., C. I., C. F., C. G., S. V., I. C., I. M., I. M., I. M. (decedată), I. I. (decedat), S. M., domiciliată în B., .. 5, județul B., C. M., domiciliată în mun. B., ., ., județ B. și chemații în garanție M. C. G., domiciliată in București, .. 42 A, .. A, etj. 10, ., C. L. AL MUNICIPIULUI B. și INSTITUȚIA P. MUNICIPIULUI B., cu sediul în municipiul B. – județul B..
Schimbă în parte sentința apelată, în sensul că admite acțiunea astfel cum a fost modificată și restrânsă și dispune evacuarea pârâților intimați M. N., M. N., M. A., M. N., M. F., B. R., B. D., B. J. C., B. M., B. C., C. R., C. R., C. losif, C. F., C. G., S. V. din imobilul situat in mun. B., .. 5, jud. B., cu număr cadastral_, carte funciara_ format din 1354m.p. si construcțiile Cl-locuinta in suprafața de 173m.p., Cl-locuinta in suprafața de 177m.p., C3-WC in suprafața de lm.p., C4-locuinta in suprafața de 67m.p., C5-WC in suprafața de 5m.p., C6-magazie in suprafața de llm.p., C7-magazie in suprafața de 8m.p., C8-magazie in suprafața de 12m.p.
Menține restul dispozițiilor sentinței.
Ia act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Definitivă.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 29 iunie 2015.
Președinte, E. P. | Judecător, M. Ș. | |
Grefier, V. P. |
V.P. 30 Iunie 2015
| ← Daune cominatorii. Decizia nr. 2687/2015. Tribunalul BUZĂU | Întoarcere executare. Decizia nr. 2748/2015. Tribunalul BUZĂU → |
|---|
