Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 2864/2015. Tribunalul BUZĂU
| Comentarii |
|
Decizia nr. 2864/2015 pronunțată de Tribunalul BUZĂU la data de 16-09-2015 în dosarul nr. 2864/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B. - SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 2864
Ședința publică de la 16 Septembrie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE I. M.
Judecător D. R.
Grefier E. D.
Pe rol, judecata apelului declarat de reclamanta I. V., domiciliată în comuna Poșta Câlnău, . B., cu domiciliul procesual ales la Cabinet de Avocat B. D. V. din B., ..46, județ B., împotriva sentinței civile nr.3133 din data de 02.03.2015 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._ – având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic, în contradictoriu cu pârâta N. N., domiciliată în municipiul B., . 1, etj.6, ..
La apelul nominal făcut în ședință publică au lipsit apelanta I. V., reprezentată de avocat B. D. V. și intimata N. N..
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care arată că dosarul se află la primul termen de judecată, după care:
Procedura de citare legal îndeplinită.
Avocat B. D. V. arată că nu are cereri de formulat, apreciind cauza în stare de judecată.
Nemaifiind cereri, excepții, probe, instanța constată cauza în stare de judecată, acordând cuvântul în dezbaterea apelului formulat.
Având cuvântul, avocat B. D. V. critică sentința pronunțată de instanța de fond pentru netemeinicie și nelegalitate, pentru următoarele considerente:
Soluția nu este motivată, raportat la situația concretă a cererii formulată de reclamanta I. V..
Se arată că între părți a existat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, prin care s-a instaurat un raport juridic între acestea la nivelul anului 2013. În luna octombrie 2013, după ce s-a constatat refuzul prezentării la notariat pentru perfectarea actelor, reclamanta a promovat prezenta acțiune.
Apreciază că, la momentul formulării acțiunii, sunt îndeplinite condițiile de admisibilitate a acesteia. Intervenția unei legi noi, raportat la momentul acordării primului termen de judecată – după 1 an de zile, raportat la probatoriul administrat, nu-i pot fi imputate reclamantei, care tinde să-și realizeze dreptul.
Simpla mențiune în cuprinsul hotărârii că nu ar fi îndeplinite cerințele legale privind dreptul de preemțiune, avizul Ministerului Culturii, etc. nu le pot fi imputate și nu pot conduce la respingerea acțiunii.
Chiar dacă există decizia nr.755/2014 a Curții Constituționale, referitor la dispozițiile art.20 din Legea 17/2014, cu privire la actele autentice arată că, în textul inițial al legii, prevederile nu se aplicau antecontractelor de vânzare-cumpărare autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia. Cu atât mai mult, intervenția deciziei Curții Constituționale nu ar fi trebuit să conducă instanța la respingerea acțiunii.
Chiar dacă textul a fost declarat neconstituțional, pe parcursul procesului a creat anumite efecte.
Apelul declarat de reclamantă este admisibil, instanța trebuia să se raporteze la momentul formulării acțiunii, întrucât prin aplicarea Legii 17/2014 se creează o situație defavorabilă părții, apare că această lege ar retroactiva. Nu este vina părții că în acest dosar primul termen de judecată s-a acordat după 1 an de zile, că hotărârea s-a pronunțat efectiv după emiterea deciziei Curții Constituționale.
Apreciază că au fost încălcate dispozițiile art.169 Cod civil, în forma sa finală, condițiile de validitate prevăzute de art.1669 cod civil erau îndeplinite.
Concluzii de admitere a apelului, în sensul celor susținute. Cu cheltuieli de judecată în fond și în apel, conform actelor de la dosar.
Tribunalul, în conformitate cu dispozițiile art.394 alin.1 Cod pr.civilă, declară dezbaterile închise și reține cauza în pronunțare.
După deliberări,
TRIBUNALUL:
Deliberând asupra prezentului apel civil, constata:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecatoriei Buzau sub nr._ /28.10.2013, reclamantul I. V. a solicitat ca, în contradictoriu cu pârâtul N. N., să se constate că între părți a intervenit vânzarea-cumpărarea terenului extravilan în suprafață de_ mp categoria de folosință arabil, tarlaua 34/1 pct V. Boului, situat în extravilanul loc Poșta Calnau, . B. din titlurile de proprietate nr_/56/05.04.1995 și nr 8713/27.08.1996 și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
În motivarea acțiunii, reclamantul a învederat că, la data de 29.05.2013, a convenit cu pârâtul, în calitate de vânzător, să cumpere terenul descris pentru care a achitat prețul de 5700 lei, însă pârâtul nu s-a prezentat la notariat pentru a încheia actul autentic de vânzare-cumpărare.
În drept, au fost invocate disp. Art. 1669 NCC și art. 35 C., art. 223 C..
În ceea ce îl privește pe pârât, nu a formulat întâmpinare, potrivit art. 205 si urmatoarele C.p.c.
În cauză, instanța a administrat, la solicitarea reclamantului, proba cu expertiză topo (raportul de expertiză întocmit de S. M. fiind depus la filele 34-40 dosar), proba testimonială (depoziția martorului Șoaita L. fiind consemnată la fila 26 dosar) și proba cu înscrisuri, în cadrul căreia au fost atașate la dosarul cauzei, în copie, filele 5-15, 23-24, 30 dosar.
Prin s.c. nr. 3133/02.03.2015, Judecatoria Buzau a respins acțiunea formulat[ de reclamanta I. V., în contradictoriu cu pârâta N. N.; a luat act că reclamanta nu a solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a hotari astfel, instanta fondului a retinut urmatoarea situatie de fapt si de drept: intre părți s-a încheiat, la data de 29.05.2013, o „ Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare ”, autentificată sub nr 282/29.05.2013 de BNP P. N., prin care părțile își exprimau acordul de voință cu privire la vânzarea-cumpărarea terenului extravilan în suprafață de_ mp categoria de folosință arabil, tarlaua 34/1 pct V. Boului, situat în extravilanul loc. Poșta Calnau, .. B., din titlurile de proprietate nr._/56/05.04.1995 și nr. 8713/27.08.1996, prețul convenit de 5700 lei fiind achitat integral la data respectivă, filele 6-7 dosar.
În lumina Legii nr. 17/2014, pentru ca instanta sa pronunte o hotarare judecatoreasca care tine loc de act de vanzare-cumparare pentru terenurile agricole situate in extravilan, trebuie sa cerceteze intrunirea cumulativa a urmatoarelor conditii: existenta unui antecontract valabil incheiat, atat sub aspectul conditiilor de fond, cat si a celor de forma; indeplinirea conditiilor prevazute la art. 3 din Lege (avizele Ministerului Apararii Nationale si al Ministerului Culturii in cazul terenurilor indicate in textul de lege), la art. 4 (relative la dreptul de preemtiune) si ale art. 9 (relative la avizul final); ca imobilul sa fie inscris la rolul fiscal; ca imobilul sa fie inscris in cartea funciara.
Neindeplinirea oricareia dintre aceste conditii conduce la respingerea actiunii in pronuntarea unei hotarari judecatoresti care tine loc de act de vanzare-cumparare.
În speța pendinte, față de înscrisul depus la fila 6, 8 dosar, imobilul nu este înscris în cartea funciară, nu sunt obținute anterior sesizării instanței nici avizele, formalitățile dreptului de preemțiune de mai sus; ca urmare, acțiunea a fost respinsă.
Instanța, având în vedere principiul disponibilității părții în procesul civil, față de art. 453 al. 1 C.p.c, a luat act că reclamantul nu a solicitat cheltuieli de judecată.
Impotriva sentintei a declarat apel reclamantul, care a invederat instantei urmatoarele aspecte: prin acțiunea înregistrata pe rolul instanței a solicitat, in contradictoriu cu parata, perfectarea vânzării cumpărării unei suprafețe de teren, motivat de faptul ca aceasta din urma nu a mai fost dispusa sa meargă la notariat, in vederea perfectării actelor autentice.
In mod evident, actul incheiat de către reclamant si parata este un act sub semnătura privata, incheiat de către BNP P. N. si autentificat sub nr. 282/29.05.2013, care atesta convenția pârtilor ca, in viitor, sa perfecteze vânzarea acestei suprafețe.
Instanța de fond a respins acțiunea reclamantului raportat la considerentul ca nu a îndeplinit condițiile prevăzute de Legea 17/2014, si anume: existenta unui antecontract valabil incheiat, îndeplinirea condițiilor prevăzute de art. 3, 4 si ale art. 9 din Lege, dar si pentru faptul ca imobilul trebuie înscris la rolul fiscal respectiv, in cartea funciara.
Hotărârea este netemeinica si nelegala din perspectiva motivelor care au stat la baza respingerii solicitării reclamantului.
In primul rand, instanța a procedat la respingerea acțiunii bazandu-si motivarea pe dispozițiile unei legi care nu se afla in vigoare la momentul pronunțării acțiunii. Astfel, reclamantul a promovat acțiunea introductiva in anul 2013, cand din perspective sa erau indeplinite toate condițiile de admisibilitate a unei astfel de acțiuni.
În timpul derulării procesului a fost adoptata legea la care face referire instanța de fond, insa apreciaza ca aceste prevederi nu puteau fi aplicate si proceselor generate de situații litigioase apărute inainte de aceasta lege.
Nu i se poate pretinde apelantului, in calitate de cumpărător, sa poata face dovada ca, la momentul incheierii antecontractului de vânzare cumpărare in forma autentica, sa fi îndeplinit valabil prevederile unei legi care nu exista. Din aceasta perspectiva, nu i se poate imputa ca, la nivelul momentului facerii actului sau chiar la momentul promovării, nu ar fi fost îndeplinite prevederile unei legi inexistente la data respectiva.
Prin aceasta măsura instanța incalca principiul neretroactivitatii legii civile in timp, dispozițiile acesteia operand pentru viitor, astfel ca apare ca lipsita de temei motivarea instanței de fond prin care se arata ca: "nu sunt obținute anterior sesizarii instantei nici avizele, formalitățile dreptului de preemtiune de mai sus." Aceasta condiție nu avea cum sa fie indeplinita la data de 28.10.2013 cand a depus acțiunea, pentru ca legea respectiva nu exista.
Totuși, instanța de fond nu a analizat faptul ca, prin aceeași lege invocata, in prevederile art. 20 alin. 1 se arata faptul ca sunt exonerate de la a îndeplini condițiile antecontractele încheiate in forma autentica inainte de . legii.
Astfel, textul arătat mai sus dispunea: "Prevederile prezentei legi nu se aplică antecontractelor și pactelor de opțiune care au fost autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia."
Din aceasta perspectiva, nici la momentul apariției legii acesta obligație nu exista pentru părțile antecontractului.
Este adevărat ca articolul 20 stabilea un regim derogatoriu de la aplicarea imediata a legii noi numai pentru antecontractele incheiate in forma autentica si a fost declarat neconstitutional prin Decizia CCR nr.755/16.12.2014, publicata in Monitorul Oficial din 05.02.2015, insa acesta aspect a vizat situațiile de discriminare create de textul respectiv intre antecontractele incheiate in forma autentica si cele care nu erau incheiate astfel insa, aceste critici de constituționalitate indica ca acest text este neconstitutional in măsura in care se creaza situații de excepție fata de alte acte cu aceeași valoare in principiu. Practic, punctele 27,29 si 30 sunt elocvente in actest caz:
"27. Examinând textul legal criticat raportat la dispozițiile art. 16 alin.(l) coroborate cu cele ale art.44 alin.(2) din Constituție, Curtea constată că însuși criteriul care a stat la baza aplicării unui tratament juridic diferențiat, respectiv forma încheierii antecontractului, este unul subiectiv și aleatoriu, criteriu care conferă, astfel, beneficiarului său un veritabil privilegiu în valorificarea dreptului său de creanță. De aceea, Curtea, consecventă rolului său de cvasi-legiuitor negativ (a se vedea, cu privire la înțelesul acestei sintagme, Decizia Curții Constituționale nr.110 din 5 martie 2013, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.341 din 11 iunie 2013, sau Decizia nr.378 din 24 septembrie 2013, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.723 din 25 noiembrie 2013), va elimina criteriul menționat, constând în exceptarea de la exigențele Legii nr. 17/2014 a antecontractelor încheiate în formă autentică, încetând, astfel, situația de inegalitate creată prin acordarea privilegiului astfel reglementat
29. De asemenea, Curtea reține că prevederile legale criticate fac parte din capitolul V — Dispoziții finale și tranzitorii, fiind norme tranzitorii, care, potrivit art.54 alin.(l) din Legea nr. 24/2000 privind normele de tehnică legislativă pentru elaborarea actelor normative, republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.260 din 21 aprilie 2010, reglementează „măsurile ce se instituie cu privire la derularea raporturilor juridice născute în temeiul vechii reglementări care urmează să fie înlocuită de noul act normativ". Așadar, acestea nu privesc antecontractul/promisiunea bilaterală de vânzare încheiată în domeniul propriu de activitate a Legii nr. 17/2014 (a se vedea în acest sens art.4 și următoarele ale legii), ci soluționează un conflict de legi în timp, instituind o prevedere tranzitorie între reglementarea de drept comun referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune în cazul vânzării terenurilor agricole din extravilan, reprezentată de art. 1.730 și următoarele din Codul civil, și derogarea, prevăzută de art.4 și următoarele din Legea nr. 17/2014, de la dispozițiile de drept comun anterior menționate, în situația în care antecontractul a fost autentificat la notariat anterior intrării în vigoare a Legii nr. 17/2014. Desigur, este de principiu că legiuitorul poate institui derogări de la principiul aplicării imediate a legii noi, având în vedere faptul că, așa cum a statuat în mod constant Curtea Constituțională, principiul aplicării imediate a legii noi și, pentru identitate de rațiune, și principiul supraviețuirii legii vechi sunt de sorginte legală, iar nu constituțională, legiuitorul având posibilitatea de a deroga de la acestea, în anumite situații particulare (a se vedea, în acest sens, Decizia nr.90 din 1 iunie 1999, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.489 din 11 octombrie 1999, Decizia nr. 228 din 13 martie 2007, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.283 din 27 aprilie 2007, Decizia nr. 1.671 din 15 decembrie 2009, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 118 din 23 februarie 2010, sau Decizia nr. 192 din 3 aprilie 2014, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.492 din 2 iulie 2014), însă norma derogatorie nu trebuie să intre în contradicție cu dispozițiile constituționale, în speță principiul egalității în drepturi, pentru că, în caz contrar, va da naștere unor situații inechitabile a căror calificare juridică se poate circumscrie privilegiilor sau discriminărilor expres prohibite chiar de art. 16 alin.(l) din Constituție."
30. Pentru toate aceste considerente, Curtea constată că excepția instituită de legiuitor de la principiul aplicării imediate a legii noi, reprezentată de regimul juridic diferit aplicabil efectelor generate de antecontracte în formă autentică, încheiate anterior intrării în vigoare a legii noi, este de natură a genera o situație privilegiată în privința dreptului de creanță al persoanelor care au încheiate astfel de antecontracte în formă autentică, contrară exigențelor principiului constituțional al egalității în fața legii în componenta sa referitoare la interzicerea privilegiilor coroborat cu cel al garantării și ocrotirii egale a dreptului de proprietate privată."
In aceasta situație, arata ca nu era posibil ca vânzătorul, deoarece nu a făcut diligente nici inainte si nici dupa incheierea antecontractului, nu va face nici in continuare in vederea perfectării actului autentic.
Din perspectiva apelantului, instanța de fond trebuia sa verifice numai indeplinirea prevederilor art. 1669 Cod Civil și să pronunțe o hotărâre judecătorească în consecință.
Este evident ca nu se pot face alte demersuri, iar in aceasta situație a ajuns ca urmare a duratei foarte lungi a procesului care a permis . altei legi si, pe cale de consecința, considera ca i s-a făcut o nedreptate din perspectiva pronunțării unei astfel de hotărâri.
Precizeaza ca nu existau elemente care sa conducă la încălcarea art. 1669 in forma sa finala, cerința prevăzuta prin expresia "daca toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite" fiind satisfăcute prin actele de la dosar.
Probatoriile efectuate indica in mod cert posibilitatea instanței de a pronunța o hotărâre care sa tina loc de act autentic.
F. de criticile aduse, considera apelul întemeiat, solicitand admiterea lui și, pe cale de consecință, admiterea acțiunii.
Solicita în apărare proba cu înscrisuri noi, pe care le va depune la primul termen de judecata.
Intimatul, legal citat cu mentiunea sa depuna intampinare, nu s-a conformat acestei prevederi legale, fiind decazut din dreptul de a mai propune probe si invoca exceptii, in afara celor de ordine publica, conform art. 205 si urm. Cod de procedura civila.
Examinand apelul prin prisma actelor si lucrarilor dosarului, probelor administrate, criticilor formulate, prin prisma dispozitiilor legale incidente, constata ca este neintemeiat si urmeaza sa fie respins, avand in vedere urmatoarea argumentare in fapt si in drept:
Obiectul prezentei cauze rezida in actiunea formulata de reclamantul I. V., care a solicitat ca, în contradictoriu cu pârâtul N. N., să se constate că între părți a intervenit vânzarea-cumpărarea terenului extravilan în suprafață de_ mp categoria de folosință arabil, tarlaua 34/1 pct V. Boului, situat în extravilanul loc Poșta Calnau, . B. din titlurile de proprietate nr_/56/05.04.1995 și nr 8713/27.08.1996 și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
În drept, au fost invocate disp. art. 1669 NCC și art. 35 C., art. 223 C..
Prin s.c. nr. 3133/02.03.2015, Judecatoria Buzau a respins acțiunea formulat[ de reclamanta I. V., în contradictoriu cu pârâta N. N.; a luat act că reclamanta nu a solicitat cheltuieli de judecată.
Impotriva sentintei a declarat apel reclamantul, criticile sale vizand, in esenta, urmatoarele aspecte:
- a solicitat, prin acțiunea înregistrata pe rolul instanței, in contradictoriu cu parata, perfectarea vânzării cumpărării unei suprafețe de teren, motivat de faptul ca aceasta din urma nu a mai fost dispusa sa meargă la notariat, in vederea perfectării actelor autentice.
- actul incheiat de către reclamant si parata este un act sub semnătura privata, incheiat de către BNP P. N. si autentificat sub nr. 282/29.05.2013, care atesta convenția pârtilor ca, in viitor, sa perfecteze vânzarea acestei suprafețe.
- instanța de fond a respins acțiunea reclamantului raportat la considerentul ca nu a îndeplinit condițiile prevăzute de Legea 17/2014, si anume: existenta unui antecontract valabil incheiat, îndeplinirea condițiilor prevăzute de art. 3, 4 si ale art. 9 din Lege, dar si pentru faptul ca imobilul trebuie înscris la rolul fiscal respectiv, in cartea funciara.
- instanța a procedat la respingerea acțiunii bazandu-si motivarea pe dispozițiile unei legi care nu se afla in vigoare la momentul pronunțării acțiunii; reclamantul a promovat acțiunea introductiva in anul 2013, cand din perspectiva sa erau indeplinite toate condițiile de admisibilitate a unei astfel de acțiuni; in timpul derulării procesului a fost adoptata legea la care face referire instanța de fond, insa apreciaza ca aceste prevederi nu puteau fi aplicate si proceselor generate de situații litigioase apărute inainte de aceasta lege.
- nu i se poate pretinde apelantului, in calitate de cumpărător, sa poata face dovada ca, la momentul incheierii antecontractului de vânzare cumpărare in forma autentica, sa fi îndeplinit valabil prevederile unei legi care nu exista; din aceasta perspectiva, nu i se poate imputa ca, la nivelul momentului facerii actului sau chiar la momentul promovării, nu ar fi fost îndeplinite prevederile unei legi inexistente la data respectiva; prin aceasta măsura instanța incalca principiul neretroactivitatii legii civile in timp, dispozițiile acesteia operand pentru viitor, astfel ca apare ca lipsita de temei motivarea instanței de fond prin care se arata ca: "nu sunt obținute anterior sesizarii instantei nici avizele, formalitățile dreptului de preemtiune de mai sus"; aceasta condiție nu avea cum sa fie indeplinita la data de 28.10.2013 cand a depus acțiunea, pentru ca legea respectiva nu exista.
- instanța de fond nu a analizat faptul ca, prin aceeași lege invocata, in prevederile art. 20 alin. 1 se arata faptul ca sunt exonerate de la a îndeplini condițiile antecontractele încheiate in forma autentica inainte de . legii; textul arătat mai sus dispunea: "Prevederile prezentei legi nu se aplică antecontractelor și pactelor de opțiune care au fost autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia"; din aceasta perspectiva, nici la momentul apariției legii acesta obligație nu exista pentru părțile antecontractului.
- este adevărat ca articolul 20 stabilea un regim derogatoriu de la aplicarea imediata a legii noi numai pentru antecontractele incheiate in forma autentica si a fost declarat neconstitutional prin Decizia CCR nr.755/16.12.2014, publicata in Monitorul Oficial din 05.02.2015, insa acesta aspect a vizat situațiile de discriminare create de textul respectiv intre antecontractele incheiate in forma autentica si cele care nu erau incheiate astfel insa, aceste critici de constituționalitate indica ca acest text este neconstitutional in măsura in care se creaza situații de excepție fata de alte acte cu aceeași valoare in principiu.
- din perspectiva apelantului, instanța de fond trebuia sa verifice numai indeplinirea prevederilor art. 1669 Cod Civil și să pronunțe o hotărâre judecătorească în consecință; arata ca nu existau elemente care sa conducă la încălcarea art. 1669 in forma sa finala, cerința prevăzuta prin expresia "daca toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite" fiind satisfăcute prin actele de la dosar; probatoriile efectuate indica in mod cert posibilitatea instanței de a pronunța o hotărâre care sa tina loc de act autentic.
In legatura cu aceste critici, tribunalul retine faptul ca instanta de apel este datoare sa verifice solutia atacata atat din punct de vedere al temeiniciei, statuand daca situatia de fapt retinuta prin hotarare este concordanta cu probele administrate in cauza si a fost corespunzator stabilita, cat si sub aspectul legalitatii, respectiv daca prima instanta a identificat, interpretat si aplicat corect normele de drept material incidente situatiei de fapt deduse judecatii.
Intrucat apelul este o cale de atac, apelanta are obligatia de a dezvolta criticile sale in fapt si in drept, fata de modul in care s-a desfasurat judecata la prima instanta sau fata de hotararea atacata, iar nu sa reia cele sustinute in prima instanta, prin motivele de apel fixandu-se limitele in care judecata va avea loc in calea de atac.
In conformitate cu prevederile art. 477 cod de procedura civila, instanta de apel este tinuta sa judece in limitele criticilor formulate prin motivele de apel, prin aplicarea regulii tantum devolutum quantum apellatum, reluand judecata asupra fondului, dar nu asupra tuturor problemelor de fapt si de drept invocate in fata primei instante, ci doar cu privire la acelea criticate de apelant.
Intotdeauna procesul civil este pornit la cererea celui interesat; obiectul si limitele procesului sunt stabilite prin cererile si apararile partilor.
Principiul disponibilitatii partilor este reglementat de art. 9 cod de procedura civila si semnifica faptul ca partile pot determina nu numai existenta procesului, ci si continutul procesului, prin stabilirea cadrului procesual, in privinta partilor, obiectului si cauzei, precum si a etapelor pe care le-ar putea parcurge.
De asemenea, instanta are dreptul sa puna in discutia partilor fundamentul juridic corect al cererii, insa in masura in care partea insista in solutionarea cererii astfel cum a fost formulata, instanta nu poate proceda la modificarea cererii, intrucat aceasta ar avea drept consecinta incalcarea principiului disponibilitatii partilor in procesul civil. Nu este obligatoriu ca partea sa indice in mod expres articolele din actele normative pe care isi intemeiaza cererea, atat timp cat sunt mentionate motivele de fapt si de drept ale cererii, care pot conduce la o corecta incadrare juridica de catre instanta a pretentiei deduse judecatii.
Tribunalul retine faptul ca instanta de apel are de analizat legalitatea si temeinicia hotararii primei instante, prin prisma intregului material probator administrat in cauza si a temeiurilor de drept invocate de parti.
Apelul are un caracter devolutiv, ceea ce inseamna ca, daca este exercitat in termen, provoaca o noua judecata asupra fondului, fiind readuse in fata instantei de control judiciar toate problemele de fapt si de drept ce au facut obiectul dezbaterilor la prima instanta.
Judecata in apel nu este limitata doar la motivele de nelegalitate (identificarea, interpretarea si aplicarea corecta a normelor de drept material incidente), astfel incat, ca efect al caracterului devolutiv al caii de atac, prin motivele de apel, partile pot concepe si critici de netemeinicie, iar instanta de apel va verifica daca situatia de fapt retinuta prin hotararea apelata este corespunzatoare realitatii si are fundament in probele administrate in cauza.
În conformitate cu prevederile art. 22 din codul de procedura civila, judecatorul are indatorirea sa staruie, prin toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greseala privind aflarea adevarului in cauza, pe baza stabilirii faptelor si prin aplicarea corecta a legii, in scopul pronuntarii unei hotarari temeinice si legale. In acest scop, cu privire la situatia de fapt si motivarea in drept, pe care partile le invoca, judecatorul este in drept sa le ceara partilor sa prezinte explicatii, oral sau in scris, sa puna in dezbaterea acestora orice imprejurari de fapt sau de drept, chiar daca nu sunt mentionate in cerere sau in intampinare, sa dispuna administrarea probelor pe care le considera necesare, precum si alte masuri prevazute de lege, chiar daca partile se impotrivesc.
Raportand prevederile legale incidente la speta dedusa judecatii, tribunalul retine ca instanta de fond a avut in vedere obiectul cauzei cu care a fost investita, respectiv actiune prin care sa se constate ca a intervenit vanzarea cumpararea unei suprafete de teren si sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act de vanzare cumparare cu privire la acel teren, de temeiul de drept invocat de reclamant in cererea de chemare in judecata, respectiv art. 1279 raportat la art. 1669 din noul cod civil, la sustinerile partilor, probele administrate de acestea.
În raport de aceste precizări, tribunalul considera că instanța de fond, în temeiul art. 22 alin. 6 din Codul de procedură civilă, s-a pronunțat asupra obiectului cererii cu care a fost învestită.
De asemenea, au fost respectate cerintele art. 425 al. 1 lit. b si c cod de procedura civila, in sensul ca hotararea este amplu motivata si cuprinde considerentele, in care se vor arata obiectul cererii si sustinerile pe scurt ale partilor, expunerea situatiei de fapt retinuta de instanta pe baza probelor administrate, motivele de fapt si de drept pe care se intemeiaza solutia, aratandu-se atat motivele pentru care s-au admis, cat si cele pentru care s-au inlaturat cererile partilor; dispozitivul, in care se vor arata…..solutia data tuturor cererilor deduse judecatii.
Asfel, considerentele hotararii cuprind, pe langa aratarea obiectului cererii, a sustinerilor pe scurt ale partilor, expunerea situatiei de fapt retinute de instanta pe baza probelor administrate, motivele de fapt si de drept pe care se intemeiaza solutia, aratandu-se atat motivele pentru care s-au admis, cat si cele pentru care s-au inlaturat cererile partilor.
Judecătorul fondului a demonstrat, în scris, soluția adoptată, motivele pentru care a admis susținerile unei părți și le-a respins pe ale celeilalte, dar și pentru ce a reținut o probă și a respins-o pe alta; hotărârea primei instanțe conține atât expunerea aspectelor de fapt și a probelor pe baza cărora a fost reținută respectiva situație, cât și temeiurile de drept pe baza cărora a fost apreciată ca întemeiată cererea dedusă judecății. Din considerentele și dispozitivul sentinței tribunalul observă că nu există o nepronunțare asupra fondului ori asupra unor capete de cerere care să atragă anularea sentintei, instanța de fond a analizat toate cererile cu care a fost învestită, a arătat motivele de fapt și de drept pentru fiecare cerere, fiind soluționat fondul pretențiilor deduse judecății, iar hotărârea este pe larg motivată, putând fi cu ușurință desprinse motivele de fapt și de drept care au condus la formarea convingerii primei instanțe și la pronunțarea soluției, a cărei legalitate și temeinicie urmează a fi examinata în calea de atac.
In legatura cu faptul ca instanta de fond, in mod eronat, a aplicat spetei deduse judecatii prevederile unei legi care nu era in vigoare la data incheierii antecontractului de vanzare cumparare (Legea nr. 17/2014), tribunalul retine faptul ca, asa cum rezulta din actele dosarului, intre părți s-a încheiat, la data de 29.05.2013, o „ Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare ”, autentificată sub nr 282/29.05.2013 de BNP P. N., prin care părțile își exprimau acordul de voință cu privire la vânzarea-cumpărarea terenului extravilan în suprafață de_ mp categoria de folosință arabil, tarlaua 34/1 pct V. Boului, situat în extravilanul loc. Poșta Calnau, .. B., din titlurile de proprietate nr._/56/05.04.1995 și nr. 8713/27.08.1996, prețul convenit de 5700 lei fiind achitat integral la data respectivă, filele 6-7 dosar fond.
In ceea ce priveste conditiile speciale ce trebuie îndeplinite pentru ca instanta sa poata pronunta o hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare, tribunalul observa ca, la data de 15.03.2014, a intrat în vigoare Legea nr. 17/1994 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului.
Potrivit art. 5 din acest act normativ: „ (1) În toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară. (2) Cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate, formulată în baza hotărârii judecătorești care ține loc de contract de vânzare, se respinge dacă nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de prezenta lege”.
Totodata, potrivit art. 20 alin. 1 din lege „Prevederile prezentei legi nu se aplică antecontractelor și pactelor de opțiune care au fost autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia”.
Prin decizia nr. 755/16.12.2014 publicata in Monitorul Oficial nr. 101/09.02.2015 Curtea Constitutionala a constatat neconstitutionalitatea art. 20 alin. 1 suscitate, apreciind ca acestea contravin art. 16 alin.1 din Constitutia Romaniei.
In motivarea solutiei date exceptiei de neconstitutionalitate a retinut ca antecontractul de vânzare (promisiunea de vânzare) constituie o obligatie de a face care dă nastere la un drept de creantă, una dintre părti fiind obligată fată de cealaltă parte să vândă în viitor un anumit bun. Asadar, indiferent de forma antecontractului, acesta reprezintă un drept de creantă. A constatat că persoanele care au încheiat antecontracte de vânzare în formă autentică, pe de o parte, si persoanele care au încheiat antecontracte de vânzare fie sub forma unui înscris sub semnătură privată, fie sub forma unui înscris atestat de către un avocat, pe de altă parte, având ca obiect terenuri agricole situate în extravilan, se află în aceeasi situatie juridică, întrucât natura juridică a actului — antecontract de vânzare, efectele produse de acesta — obligatia de a încheia în viitor contactul de vânzare, precum si momentul încheierii antecontractelor – anterior intrării în vigoare a Legii nr.17/2014, sunt identice, iar singura diferentă ce poate fi retinută între aceste două categorii de persoane se referă la forma încheierii antecontractului, aspect care nu este de natură de a crea situatii juridice diferite pentru părtile acestor două tipuri de antecontract având în vedere faptul că, indiferent de forma acestuia, efectele produse sunt aceleasi. Astfel, atât antecontractul încheiat în formă autentică, cât si cel neautentificat nu realizau însusi transferul dreptului de proprietate, generând doar obligatia părtilor de a încheia în viitor contractul de vânzare.
Curtea a concluzionat că, de principiu, efectele generate de cele două tipuri de antecontracte, constând în obligația de a încheia în viitor contractul de vânzare, trebuie să fie guvernate de acelasi act normativ, reprezentat de legea în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, si anume Legea nr.17/2014. În consecință, având în vedere că situațiile juridice în care se află părțile antecontractului de vânzare încheiat în formă autentică, cât si ale celui neautentificat nu diferă în esență, nu poate fi justificată nici aplicarea, în privința acestora, a unui tratamentul juridic diferit. Valorizarea diferențiată a antecontractelor de vânzare, respectiv în funcție de criteriul formei încheierii actului, are drept consecință consacrarea unui tratament juridic diferit între persoane care au încheiat antecontracte de vânzare având ca obiect terenuri agricole situate în extravilan, aspect în legătură cu care Curtea urmează a analiza dacă se întemeiază pe un criteriu obiectiv si rațional.
In ceea ce priveste incidenta art. 15 alin.2 din Constitutie, a apreciat ca textul de lege este în concordanță cu principiul activității legii, potrivit căruia orice act normativ acționează cât timp este în vigoare, fiind aplicabil tuturor actelor, faptelor si situațiilor juridice născute după acest moment. În acest sens este si jurisprudența Curții Constituționale, potrivit căreia legea nouă este aplicabilă de îndată tuturor situațiilor care se vor constitui, se vor modifica sau se vor stinge după ., precum si tuturor efectelor produse de situațiile juridice formate după abrogarea legii vechi.
In consecinta, in mod corect instanta de fond a retinut incidenta Legii nr. 17/1994 in prezenta cauza, avand in vedere caracterul constitutiv de drepturi al hotararii ce tine loc de act autentic. Astfel, conditiile speciale prevazute de lege trebuie indeplinite la momentul pronuntarii hotararii care tine loc de contract.
În lumina Legii nr. 17/2014, pentru ca instanta sa pronunte o hotarare judecatoreasca care tine loc de act de vanzare-cumparare pentru terenurile agricole situate in extravilan, trebuie sa cerceteze intrunirea cumulativa a urmatoarelor conditii: existenta unui antecontract valabil incheiat, atat sub aspectul conditiilor de fond, cat si a celor de forma; indeplinirea conditiilor prevazute la art. 3 din Lege (avizele Ministerului Apararii Nationale si al Ministerului Culturii in cazul terenurilor indicate in textul de lege), la art. 4 (relative la dreptul de preemptiune) si ale art. 9 (relative la avizul final); ca imobilul sa fie inscris la rolul fiscal; ca imobilul sa fie inscris in cartea funciara.
Neindeplinirea oricareia dintre aceste conditii conduce la respingerea actiunii in pronuntarea unei hotarari judecatoresti care tine loc de act de vanzare-cumparare.
În speța pendinte, față de înscrisul depus la fila 6, 8 dosar fond, imobilul nu este înscris în cartea funciară, nu sunt obținute anterior sesizării instanței nici avizele, formalitățile dreptului de preemțiune de mai sus; ca urmare, in mod absolut legal acțiunea reclamantului a fost respinsă.
Mai arata apelantul ca, din perspectiva sa, instanța de fond trebuia sa verifice numai indeplinirea prevederilor art. 1669 Cod Civil și să pronunțe o hotărâre judecătorească în consecință; ca nu existau elemente care sa conducă la încălcarea art. 1669 in forma sa finala, cerința prevăzuta prin expresia "daca toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite" fiind satisfăcute prin actele de la dosar; probatoriile efectuate indica in mod cert posibilitatea instanței de a pronunța o hotărâre care sa tina loc de act autentic.
In legatura cu aceste aspecte, tribunalul retine faptul ca, și dacă ar fi înlăturate cerintele prevazute de Legea nr. 17/2014 si ar fi analizata actiunea prin prisma prevederilor art. 1669 din Codul civil, tribunalul observă că, în cauză, acțiunea reclamantului apelant este neîntemeiată, neputându-se pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, în condițiile în care nu sunt îndeplinite cumulativ cerințele impuse prin art. 1279 alin.3 și art. 1669 alin.1 Cod civil.
Art. 1669 cod civil prevede că, atunci când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărârii care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite, iar în materie de vânzare a imobilelor, art. 1676 cod civil prevede că strămutarea proprietății de la vânzător la cumpărător, este supusă dispozițiilor de carte funciară.
1. Astfel, in privința formei pe care trebuie să o îndeplinească promisiunea de a vinde și/sau a cumpăra care anticipează încheierea unui contract având ca obiect un bun imobil, promisiunea trebuie încheiată în formă autentică, dacă prefigurează încheierea unui contract având ca obiect un bun imobil.
Aceste aspecte rezulta din art. 1279 alin. (3) teza I C.civ.- la nivel de parte generală – si art. 1669 alin. (1) teza finală C.civ. – la nivel de vânzare-cumpărare – care justifică acest lucru. Aplicând dispozițiile art. 1279 C.civ., dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia (a contractului, nu a antecontractului) sunt îndeplinite.
Art. 1179 dispune că, în măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată, sub sancțiunea prevăzută de dispozițiile legale aplicabile. Art. 1244 C.civ. prevede că, în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară. Deci, în cazul în care se urmărește pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de antecontract, trebuie îndeplinite toate condițiile de validitate cu privire la contractul respectiv.
Necesitatea îndeplinirii condițiilor de validitate (formă și fond) nu este o exigență generală pentru încheierea promisiunii de vânzare și/sau cumpărare, ci se face exclusiv acolo unde legea recunoaște dreptul creditorului de a obține o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare. Un antecontract încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată rămâne valabil, însă dacă se urmărește obținerea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, este necesar ca antecontractul să fi fost încheiat în formă autentică. Practic, forma autentică nu este o cerință de validitate pentru antecontract, ci o cerință care, dacă e îndeplinită, permite să se ajungă la pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
In aceasta situatie, tribunalul apreciaza ca prima instanta, in mod corect, a retinut in motivarea hotararii ca, solicitându-se pronunțarea unei hotărârii care să tină loc de act autentic, instanța, în raport de dispozițiile art. 1669 cod civil, putea pronunța o hotărâre care să țină loc de contract numai dacă erau îndeplinite condițiile de validitate.
2. Tribunalul constată că, potrivit art. 1279 alin. 3 Cod civil, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.
Aceste prevederi se coroborează cu cele ale art. 1669 alin. 1 Cod civil, care stabilesc că, atunci când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
Rezultă, așadar, că, pentru a fi admisibilă o acțiune având ca obiect pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de act de vânzare-cumpărare, este necesar ca să se facă dovada în sensul că „una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul”.
Instanța reține că pentru a putea fi admisă acțiunea judecătorească în valorificarea unui antecontract–cea cu care reclamatul a învestit instanța - trebuie îndeplinite următoarele condiții: să existe un antecontract valabil încheiat, un înscris doveditor al antecontractului, să fie făcută dovada refuzului uneia dintre părți de autentifica actul de înstrăinare, vanzatorii sa fie proprietarii imobilului ce face obiectul acestuia, partea care acționează să-și fi îndeplinit la rândul său obligațiile asumate prin antecontract și să fie respectat dreptul de preemțiune sau obținerea autorizației prealabile acolo unde legea impune.
Or, în speță, nu este îndeplinită prima condiție impusă de textele de lege arătate, neexistând niciun refuz nejustificat al promitentei vânzătoare de a încheia contractul promis.
Astfel, tribunalul constată că, pentru a putea pronunța o hotărâre care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare în temeiul art. 1279 alin. 3 și art. 1669 alin. 1 Cod civil, instanța de judecată poate suplini consimțământul părții ce și-a asumat valabil obligația de a înstrăina un imobil și, ulterior, refuză nejustificat să o execute, singurul motiv pentru care nu se poate încheia contractul de vânzare cumpărare fiind acest refuz nejustificat, cu îndeplinirea tuturor celorlalte condiții cerute de lege pentru a vinde și cumpăra imobile.
În acest sens, tribunalul observă că acțiunea introductivă este însoțită de convenția încheiata la data de 29.05.2013, intitulata „Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare ”, autentificată sub nr 282/29.05.2013 de BNP P. N., prin care părțile își exprimau acordul de voință cu privire la vânzarea-cumpărarea terenului extravilan în suprafață de_ mp categoria de folosință arabil, tarlaua 34/1 pct V. Boului, situat în extravilanul loc. Poșta Calnau, .. B., din titlurile de proprietate nr._/56/05.04.1995 și nr. 8713/27.08.1996, prețul convenit de 5700 lei fiind achitat integral la data respectivă.
De asemeni, tribunalul observa ca s-a atașat cererii introductive o dovadă de convocare a paratei datata 23.09.2013, în vederea prezentării sale în fața unui notar public pentru încheierea contractului în formă autentică, insa convocarea a fost primita de fratele paratei, in satul S., .. Buzau (fila 13 verso), cu toate ca in cererea de chemare in judecata si in toate actele ulterioare, adresa intimatei parate N. N. a fost mentionata ca fiind in Buzau, ., etaj 6, ..
Or, în speță, trebuie observat că reclamantul nu a făcut o astfel de probă, deși, neîndoielnic, sarcina dovezii, pe acest aspect, îi incumba, în baza art. 249 C.proc.civ.– conform cu care „Cel care face o susținere în cursul procesului trebuie să o dovedească, în afară de cazurile anume prevăzute de lege”.
Mai mult, tribunalul observă că nu există niciun asemenea refuz nejustificat al promitenților vânzători de a încheia contractul promis, părțile fiind, în realitate, de conivență, în vederea eludării plății taxelor aferente și întocmirii documentației tehnice și cărții funciare necesare încheierii contractului translativ de proprietate asupra imobilului teren de către notarul public.
Cum, din coroborarea probelor din dosar nu rezultă că a existat sau că există un refuz nejustificat al pârâtei de a se prezenta la notarul public în vederea încheierii contractului în formă autentică, văzând neîndeplinirea condițiilor art. 1279 alin. 3 și art. 1669 alin. 1 Cod civil, tribunalul constată că nu poate păși la suplinirea consimțământului promitentei vanzatoare, pronunțând o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare. Totodată, notează, pe de o parte, că părțile sunt libere să meargă oricând la un notar public după ce întocmesc documentațiile aferente și obțin certificatele și celelalte acte necesare în vederea încheierii convenției conform legii, iar, pe de altă parte, că instanța de judecată nu se substituie atribuțiilor notarului public.
3. Atâta timp cât terenul nu este înscris în cartea funciară, instanța nu poate pronunța o astfel de hotărâre.
Pe de altă parte, asa cum a retinut si prima instanta, in mod corect, în cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii 287/2009 republicată cu modificările ulterioare și ale legislației în materie, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rol fiscal și în cartea funciară.
Tribunalul apreciaza ca aceasta a fost intentia legiuitorului, in sensul ca, in conditiile in care proprietarul doreste sa dispuna de dreptul sau de proprietate, are obligatia inscrierii acestuia in cartea funciara.
De altfel, aceasta obligatie a fost reiterata si prin art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, care arata: „în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal si in cartea funciara.”
Or, rationamentul pentru care reclamantul se adreseaza instantei de judecata, printr-o hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare, este tocmai acela de a suplini vointa partii care nu si-a indeplinit obligatiile asumate.
În realitate, promitentul vânzător încearcă eludarea dispozițiilor legale în materie, în condițiile în care nu sunt îndeplinite cerințele legale pentru vânzare cumpărare de imobile și nu există dovada intabulării dreptului de proprietate cu privire la teren.
Față de toate considerentele expuse mai sus, văzând și limitele efectului devolutiv al apelului pendinte prin aplicarea prevederilor art. 477 alin. 1 și art. 479 alin.1 Cod procedură civilă, tribunalul, în conformitate cu prevederile art. 480 alin.1 Cod procedură civilă, va respinge, ca nefondat, apelul pendinte judecății.
Văzând și prevederile art. 483 alin.2 teza finală Cod procedură civilă,
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul declarat de reclamanta I. V., domiciliată în comuna Poșta Câlnău, . B., cu domiciliul procesual ales la Cabinet de Avocat B. D. V. din B., ..46, județ B., împotriva sentinței civile nr.3133 din data de 02.03.2015 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._ – având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic, în contradictoriu cu pârâta N. N., domiciliată în municipiul B., . 1, etj.6, ., ca nefondat.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică de la 16 Septembrie 2015.
Președinte, I. M. | Judecător, D. R. | |
Grefier, E. D. |
Red./Tehnored.D.R./4 ex.
21.09.2015
Judecătoria B.
Dosar fond:_
Judec.fond: F. N. P.
| ← Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... | Pretenţii. Hotărâre din 18-09-2015, Tribunalul BUZĂU → |
|---|
