Constatare nulitate act juridic. Decizia nr. 826/2014. Tribunalul CLUJ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 826/2014 pronunțată de Tribunalul CLUJ la data de 17-12-2014 în dosarul nr. 3642/328/2012
ROMÂNIA
TRIBUNALUL CLUJ
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
Cod operator de date cu character personal 3184
DECIZIA CIVILĂ NR. 826/R/2014
Ședința publică de la 17 Decembrie 2014
Completul constituit din:
PREȘEDINTE O. R. G.
Judecător O.-C. T.
Judecător A.-F. D.
Grefier A. R. V.
S-a luat spre examinare, în vederea pronunțării, recursul declarat de recurenții - reclamanți F. A. și F. E., împotriva Sentinței civile nr. 972 din 27.05.2014, pronunțată de Judecătoria T. în prezentul dosar, privind și pe intimații - pârâți D. F., D. F. Z. și N. G. prin mandatar BOGDANFY G., intimații - pârâți P. R., G. L., G. E. și pe intimata - pârât BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ SA, având ca obiect constatare nulitate act juridic
Se constată că s-a depus la dosarul cauzei, în data de 17 decembrie 2014, prin e-mail, un set de înscrisuri, din partea intimaților – pârâți D. F., D. F. Z. și N. G., prin mandatar, numitul Bogdanfy G..
Mersul dezbaterilor și cuvântul părților pentru concluzii au fost consemnate în încheierea ședinței publice din data de 10 decembrie 2014, încheiere care face parte din prezenta hotărâre.
TRIBUNALUL
Deliberând, constată că prin Sentința civilă nr. 972/27.05.2014, pronunțată de Judecătoria T. în dosar nr._, instanța a respins acțiunea civilă formulată de reclamanții F. A. și soția F. E., în contradictoriu cu pârâții N. G., D. F. Z. născuta N. Z., D. F., toti prin mandatar BOGDANFFY G., P. R., G. L. și soția G. E. și BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ S.A.
În temeiul art. 246 alin. 1 Cod procedură civilă, a luat act de renunțarea reclamanților la judecată față de pârâta BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ S.A. - Sucursala Câmpia Turzii.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța a reținut următoarele:
P. certificatul de moștenitor nr. 113/11.05.2004 eliberat de B.N.P. P. I. F. (f.8) s-a constatat că în masa succesorală rămasă după defunctul P. C., decedat la data de 13.11.2003, se include dreptul de proprietate în cotă de 6/8 părți asupra imobilului casă și curte în intravilan în suprafață de 403 m.p., precum și grădină în intravilan, în suprafață de 378 m.p., situate în T., înscris în C.F. 3943 T., sub A.1, nr. top 2042, 2043, moștenitori fiind pârâta D. F. Z., născută N. Z., în calitate de nepoată de sără cu o cotă de ½ parte și numitul N. G., nepot de soră, cu o cotă de ½ parte.
La data de 26 octombrie 2006, pârâții D. F. și soția D. F. Z., născută N. Z., N. G. și soția N. G., P. R., în calitate de vânzători, au încheiat cu pârâții G. L. și soția G. E., în calitate de cumpărători un contract de vânzare-cumpărare, autentificat de către notar public Lujerdeanu C. sub nr. 2771 din aceeași dată (f.10-12), având ca obiect dreptul de proprietate asupra întregului imobil situat din punct de vedere administrativ în T., .. D. nr. 102, jud. Cluj, înscris în CF_ T. (provenită din conversia de pe hârtie a CF 3943 T.), sub nr. crt. Al, cu nr. top. 2042, 2043.
Potrivit mențiunilor din CF_ T., provenită din conversia de pe hârtie a CF 3943 T. (f.17-18), asupra imobilelor cu nr. top. 2042, 2043, s-a întabulat sub B.1.1-B.1.2 dreptul de proprietate al pârâților G. L. și soția G. E., ca bun comun, cu titlu de drept cumpărare, în cotă de 1/1 parte.
Între pârâta B.C.R. S.A. prin Sucursala Câmpia Turzii si pârâții G. L., in calitate de împrumutat si G. E., in calitate de garant ipotecar a fost perfectat Contractul de credit bancar pentru persoane fizice nr. 1071/23.10.2007 (f.80-82), in scopul acordării unui împrumut in cuantum de 38.400 Euro, cu destinația credit imobiliar pentru cumpărare imobil. Creditul a fost garantat cu un drept de ipoteca instituit asupra imobilului care s-a achiziționat, situat in localitatea T., ., nr. 102, cuprins C.F. nr. 3943 T., nr. cadastral 2042, 2043, reprezentând in natura casa si curte în intravilan, în suprafață de 112 stj si gradina in suprafața de 105 stj, prin Contractul de ipoteca nr.1071/1/26.10.2007 autentificat sub nr. 2772 din data de 26 octombrie 2007 la B.N.P. Lujerdeanu C..
Astfel, în CF_ T., provenită din conversia de pe hârtie a CF 3943 T. (f.17-18), a fost înscris sub C.1 dreptul de ipotecă în favoarea pârâtei B.C.R. S.A.
La data de 1 noiembrie 2000, reclamanții F. A. și soția F. E. au încheiat cu numitul P. C. un antecontract de vânzare-cumpărare (f. 9), prin care acesta din urmă s-a obligat să le transmită dreptul de proprietatea asupra unei suprafețe de 100 m.p. din terenul situat din punct de vedere administrativ în T., .. D. nr. 102, jud. Cluj, înscris în CF 3943 T., cu nr. top. 2043.
Prevalându-se de acest înscris și susținând existența unei conivențe frauduloase intre parații N. G., N. G., D. F. născuta Nagyzsuzsanna, D. F., P. R., pe de o parte si parații G. L. si soția G. E., precum și a cauzei ilicite în încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare cu privire la întreg imobilul situat din punct de vedere administrativ în T., .. D. nr. 102, jud. Cluj, înscris în CF_ T. (provenită din conversia de pe hârtie a CF 3943 T.), sub A.1, cu nr. top. 2042, 2043, reclamanții au formulat prezenta acțiune.
Art. 948 cod civil de la 1864 enumeră printre elementele structurale ale convenției - cu aplicabilitate la toate actele juridice și elementul cauză licită, iar art. 966 Cod civil precizează în plus „obligația fără cauză sau fondată pe o cauză falsă sau nelicită nu poate avea nici un efect”. Cauza este ilicită potrivit art. 968 Cod civil, când este prohibită de lege sau este contrară bunelor moravuri și ordinii publice.
Este de principiu că obligația are o cauză ilicită când scopul urmărit de cei ce se obligă contravine dispozițiilor legale imperative, ordinii publice, sociale și economice și regulilor de conviețuire socială.
Cauza este deci un element juridic de natură psihologică și care determină consimțământul și explică de ce anume s-a încheiat actul juridic. Cauza cuprinde pe lângă un element abstract, obiectiv și invariabil în aceeași categorie de acte juridice și un element concret, subiectiv, element constând în scopul mediat al consimțământului, adică în mobilul principal care a determinat hotărârea de a consimți la încheierea actului juridic, cu alte cuvinte scopul actului juridic.
Acest element-scopul mediat-trebuie avut în vedere de instanță la analizarea cauzei pentru a nu permite ca voința individuală să treacă peste îngrădirile ce-i sunt impuse de normele dreptului pozitiv.
Un act de înstrăinare, încheiat în condițiile în care ambele părți au fost de rea credință, este considerat nu absolut, în aplicarea principiului fraus omnia corrumpit, al cărui temei legal îl constituie prevederile art. 966 Cod civil.
Reaua credință, în antiteză cu buna credință, constă în atitudinea celor care se prevalează de o situație căreia îi cunosc sau trebuie să îi cunoască viciile.
Probatoriul administrat în cauză nu a fost de natură să formeze convingerea instanței în sensul că la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, părțile au fost de rea credință.
Astfel, proba testimonială administrată în cauză a relevat că martorii au cunoștință de la reclamanți despre faptul că aceștia le-ar fi spus moștenitorilor defunctului P. C. despre existența antecontractului de vânzare-cumpărare cu privire la suprafața de 100 m.p.
Declarația martorului Grin G. în sensul că “nu crede că defunctul nu i-ar fi spus surorii sale că a vândut acea porțiune de teren” este una cu caracter speculativ, nefiind un aspect de care martorul să fi luat cunoștință în mod nemijlocit, prin propriile simțuri. De asemenea, nici declarația martorului Ceserean L., în sensul că în anii 2005-2006 l-a văzut pe reclamantul F. A. la gard, prezentându-le unor persoane înscrisul încheiat cu defunctul, nu poate fi suficientă pentru a reține reaua credință a pârâților cumpărători G. L. si soția G. E., câtă vreme martorul a declarat că nu cunoaște acele persoane cărora reclamantul le-a arătat acel înscris, peste gard.
Totodată, faptul că după încheierea cu defunctul P. C. a înscrisului sub semnătură privată din data de 1 noiembrie 2000, reclamanții și-au îngrădit porțiunea de 100 m.p. de teren ce a făcut obiect al promisiunii de vânzare-cumpărare, nu poate conduce prin sine la concluzia relei credințe a tuturor părților din contractul de vânzare-cumpărare autentic, căci, la cumpărarea terenului și a casei înscrise în CF_ T., provenită din conversia de pe hârtie a CF 3943 T., nu s-a procedat de către pârâții cumpărători la o măsurătoare efectivă a suprafeței terenului, pentru a vedea dacă aceasta corespunde cu cea înscrisă în cartea funciară sau dacă suprafața cumpărată se întinde și dincolo de gardul despărțitor de proprietatea reclamanților.
Nu poate fi omis că ulterior încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare (01.11.2000), reclamanții nu au efectuat niciun demers pentru a reglementa situația juridică a terenului, prin dobândirea dreptului de proprietate, nici până la decesul promitentului vânzător P. C. (13.11.2003), și nici ulterior decesului acestuia, în contradictoriu cu moștenitorii, până la data 26.10.2007, când a fost întocmit între pârâți contractul autentic de vânzare-cumpărare.
După cum s-a apreciat în mod constant atât în doctrină, cât și în practica judiciară, promisiunea de vânzare-cumpărare nu transferă proprietatea de la vânzător la cumpărător, ci dă naștere doar unui drept de creanță, în temeiul căruia ambele părți se obligă să încheiere în viitor contractul de vânzare-cumpărare. Pe cale de consecință, în speță nu a operat transferul dreptului de proprietate de la defunctul P. C. la reclamanți, pentru a putea reține că aceștia din urmă erau proprietari asupra imobilului în litigiu, iar pârâții vânzători ar fi înstrăinat prin act autentic un bun ce aparține altuia.
Totodată, potrivit art. 31 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, dobânditorul este considerat de buna-credința daca, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului in folosul său, nu a fost notată nicio acțiune prin care se contesta cuprinsul cărtii funciare sau daca din titlul transmitatorului si din cuprinsul cărtii funciare nu reiese vreo neconcordanta intre aceasta si situația juridica reala. Daca in cartea funciara s-a înscris un drept real, in condițiile acestei legi, in folosul unei persoane, se prezumă ca dreptul există in folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună - credință, cat timp nu se dovedește contrariul, conform art. 30 alin. 1 din același act normativ.
În ceea ce privește efectele de opozabilitate ale unei eventuale notări în cartea funciară a antecontractului de vânzare-cumpărare, instanța a reținut următoarele:
Față de prevederea imperativă a legii, că ad validitatem dreptul de proprietate asupra terenurilor se transferă numai dacă actul este încheiat în formă autentică, antecontractul nu produce efectul strămutării proprietății de la vânzător la cumpărător.
Potrivit art. 26 alin. 4 lit. c) din Legea nr. 7/1996, notarea în cartea funciară are ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor și faptelor juridice referitoare la starea și capacitatea persoanelor, a acțiunilor și căilor de atac în justiție, precum și a măsurilor de indisponibilizare în legătură cu imobilele din cartea funciară.
Așadar, notarea efectuată în cartea funciară asigură opozabilitatea față de terți cu privire la drepturile personale, fapte sau alte raporturi juridice înscrise în c.f. Cu alte cuvinte, prin notare se atrage atenția terțelor persoane despre existența unor aspecte care ar putea influența situația juridică a imobilului înscris în c.f.
A reținut însă instanța ca, în momentul încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare, în cartea funciară nu era notat antecontractul de vânzare-cumpărare de care se prevalează reclamanții.
Așadar, situația imobilului nu putea fi cunoscută de cumpărătorii pârâți, prin opozabilitatea pe care o asigură notarea în cartea funciară, din pricina lipsei de diligență a reclamanților.
Instanța a reținut că buna credință rezultă deci din convingerea loială unită cu lipsa de orice culpă și trebuie să fie întreagă, adică lipsită de cea mai mică îndoială în momentul dobândirii bunului. În speță, nu s-a făcut dovada că vânzătorii, respectiv cumpărătorii au fost de rea credință la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare și pe cale de consecință nici existența unei conivențe frauduloase între aceștia, cu scopul de a frauda interesele reclamanților.
Față de aceste considerente, capătul de cerere privind constatarea nulității absolute parțiale a contractului de vânzare-cumpărare autentificat de către notar public Lujerdeanu C. la data de 26 octombrie 2007, sub nr. 2771, încheiat între pârâții D. F. și soția D. F. Z., născută N. Z., N. G. și soția N. G., P. R., în calitate de vânzători și pârâții G. L. și soția G. E., în calitate de cumpărători, în ceea ce privește cota de 100/781 parte din terenul situat din punct de vedere administrativ în T., .. D. nr. 102, jud. Cluj, înscris în CF_ T. (provenită din conversia de pe hârtie a CF 3943 T.), sub nr. crt. Al, cu nr. top. 2042, 2043, apare ca neîntemeiat, astfel că instanța, raportat la dispozițiile legale anterior menționate, l-a respins.
Cât privește restul capetelor de cerere, acestea având un caracter accesoriu, au fost respinse ca o consecință a respingerii capătului de cerere principal.
În temeiul art. 246 alin.1 Cod procedură civilă, s-a luat act de renunțarea reclamanților la judecată față de pârâta BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ S.A.-Sucursala Câmpia Turzii.
Cât privește solicitarea pârâților N. G. si N. G., D. F. născuta Nagyzsuzsanna si D. F., privind obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecată, aceasta a fost respinsă ca neîntemeiată, la dosarul cauzei neregăsindu-se dovada efectuării unor astfel de cheltuieli.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamanții F. A. și F. E., solicitând admiterea lui și modificarea hotărârii atacate, în sensul admiterii în întregime a acțiunii introductive, astfel cum aceasta a fost precizată. Cu obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare, recurenții au arătat că, astfel cum rezultă din înscrisurile anexate la dosarul cauzei, la data de 1 noiembrie 2000, recurenții-reclamanți au încheiat cu numitul P. C. un antecontract de vânzare-cumpărare, prin care acesta din urmă s-a obligat să le transmită dreptul de proprietatea asupra cotei de 100/781 parte din terenul situat din punct de vedere administrativ în T., .. D. nr. 102, jud. Cluj, înscris în CF_ T. (provenită din conversia de pe hârtie a CF 3943 T.), sub nr. crt. A1, cu nr. top. 2042, 2043. Prețul stabilit de comun acord cu vânzătorul P. C. a fost de 10.000.000 lei vechi, pe care recurenții-reclamanți l-au achitat în întregime la momentul încheierii antecontractului.
Ulterior încheierii antecontractului, terenul în litigiu a fost defalcat faptic în două parcele, delimitate printr-un gard despărțitor, prima în suprafață de 681 mp, asupra căreia este edificată construcția evidențiată în cartea funciară indicată anterior sub nr. crt. A 1.1, iar cea de-a doua, în suprafață de 100 mp. Aceasta din urmă (a cărei suprafață este echivalentă cotei de proprietate care formează obiectul antecontractului încheiat cu numitul P. C.) a fost preluată în posesie de către recurenții reclamanți și se află în stăpânirea lor și în prezent.
Se precizează că în aceste condiții, în mod neîntemeiat pârâții au criticat cu ocazia dezbaterii în fond a cauzei modalitatea în care a fost redactată acțiunea, respectiv faptul că aceasta vizează o cotă parte din terenul în litigiu, iar nu o suprafață determinată din acesta. Așa cum rezultă din extrasul de carte funciară, terenul nu este defalcat în două parcele. Așadar, până la momentul la care se va realiza sistarea stării de indiviziune asupra acestuia, prin formarea a două imobile distincte, nu putem vorbi, sub aspect juridic, despre o suprafață determinată din imobil, ci numai despre o cotă parte din acesta, chiar dacă în antecontract se face referire la vânzarea a 100 mp din teren. Totodată, în mod evident, până la momentul la care se va dispune anularea parțială a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâții N., D., pe de o parte și pârâții G., pe de altă parte, potrivit primului capăt de cerere al acțiunii, nu aveau cum să solicite partajarea, respectiv dezmembrarea terenului în două parcele, pentru a se putea referi în acțiune la un imobil distinct, în suprafață de 100 mp.
Promitentul vânzător a decedat la data de 13 noiembrie 2003, iar succesiunea după acesta a fost dezbătută, prin Certificatul de moștenitor nr. 113, emis de către notar public P. I.-F. la data de 11 mai 2004, atestându-se că moștenitorii acestuia sunt pârâții D. F. Z., născută N. Z. și N. G., în calitate de nepoți de soră. În aceste condiții, întreaga cotă de proprietate din imobilul încris în CF_ T. (provenită din conversia de pe hârtie a CF 3943 T.), care a aparținut defunctului a revenit celor doi moștenitori. În baza certificatului de moștenitor, aceștia și-au întabulat dreptul de proprietate asupra unor cote egale de 3/8 parte din imobil.
La data de 26 octombrie 2006 pârâții D. F. și soția D. F. Z., născută N. Z., N. G. și soția N. G., P. R. au încheiat cu pârâții G. L. și soția G. E. un contract de vânzare-cumpărare, autentificat de către notar public Lujerdeanu C. sub nr. 2771 din aceeași dată, prin care s-au obligat să le transmită dreptul de proprietate asupra întregului imobil situat din punct de vedere administrativ în T., .. D. nr. 102, jud. Cluj, înscris în CF_ T. (provenită din conversia de pe hârtie a CF 3943 T.), sub nr. crt. A1, cu nr. top. 2042, 2043, deși toți aveau cunoștință despre antecontractul încheiat anterior de recurenții-reclamanți cu fostul proprietar, P. C..
Recurenții precizează că, în pofida reținerilor primei instanțe, această stare de fapt a fost confirmată de către probele administrate, respectiv de către martorii audiați în cauză, precum și de înscrisurile anexate la dosar.
Astfel, martorul Ceserean L.-I. a arătat că a fost de față la momentul la care mandatarul vânzătorilor le-a prezentat imobilul vânzătorilor G., ocazie cu care recurenții-reclamanți le-au adus la cunoștință acestora că au cumpărat o cotă de 100/781 parte din terenul în litigiu și chiar le-au prezentat antecontractul încheiat cu numitul P. C.. Totodată, martorul a arătat în mod expres că persoanele prezente la acel moment sunt cei care ulterior au cumpărat imobilul, ei aflându-se în prezent în posesia acestuia. P. urmare, contrar susținerilor din motivarea sentinței atacate, martorul a identificat exact acele persoane, respectiv pârâții G. din prezentul dosar, chiar dacă nu le-a indicat efectiv numele.
Se precizează că același martor a declarat că recurenții-reclamanți au discutat și cu vânzătorii N. și D. despre încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, pe care, de altfel, l-au și prezentat acestora la momentul la care l-au căutat pentru a le preda unele obiecte ce au aparținut defunctului P. C..
De asemenea, martorul G. G. a declarat, la rândul său, că mandatarul vânzătorilor avea cunoștință despre încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare pe care l-au încheiat cu numitul P. C..
Este important de subliniat și susținerea martorilor potrivit căreia recurenții-reclamanți se află în posesia unei suprafețe de 100 mp din terenul în litigiu, care este delimitată faptic de imobilul pârâților G.. Se precizează că nici vânzătorii N. și D., nici cumpărătorii G. nu au revendicat de la recurenții-reclamanți acea suprafață de teren, ceea ce întărește convingerea că aceștia aveau cunoștință despre faptul că dețin un titlu care le conferă dreptul de a se afla în posesia acesteia.
Trebuie amintit, de asemenea, că pârâții nu au răspuns solicitării instanței de a se prezenta în vederea administrării interogatoriului, or, potrivit art. 225 C.p.civ. din 1865, dacă partea, fără motive temeinice, refuză să răspundă la interogator sau nu se înfățișează, instanța poate socoti aceste împrejurări ca o mărturisire deplină sau numai ca un început de dovadă în folosul părții potrivnice.
Față de aspectele expuse anterior, se precizează că este cât se poate de clar că actul sub semnătură privată încheiat inițial între P. C., în calitate de promitent vânzător, pe de o parte și recurenții-reclamanți, în calitate de promitenți cumpărători, pe de altă parte, reprezintă o promisiune de vânzare-cumpărare reală, iar actul ulterior, autentificat de către notar public Lujerdeanu C. data de 26 octombrie 2007, sub nr. 2771, reprezintă, în interpretarea dispozițiilor art. 5, 948, 966, 968 C.civ., o fraudă la lege, fiind încheiat în dauna, în fraudarea intereselor recurenților. Se precizează că acesta a fost încheiat de către părți cu rea-credință, având ca finalitate preluarea cotei lor de proprietate din imobilul cumpărat, deși recurenții-reclamanți și-au îndeplinit obligația asumată prin antecontract, aceea de a achita prețul, în condițiile stabilite cu promitentul vânzător P. C..
In practica judiciară s-a stabilit că fraus omnia corrumpit invalidează vânzarea încheiată cu o altă persoană în dauna beneficiarului cumpărător dintr-o promisiune sinalagmatica de vânzare-cumpărare (spre exemplu decizia civilă nr. 144/R/2005 pronunțată de Curtea de Apel Cluj, decizia civilă nr. 2911/2004 pronunțată de înalta Curte de Casație și Justiție, pe care le anexează prezentelor concluzii scrise).
Instanțele au stabilit în acest sens că noțiunea de fraudă este circumscrisă actelor juridice și cuprinde atât frauda la lege, cât și fraudarea intereselor unor terțe persoane, în ambele cazuri sancțiunea fiind nulitatea absolută a actului juridic încheiat.
Astfel, se precizează că, în cazul de față, fraudarea evidentă a intereselor recurenților prin încheierea de către pârâții 1 - 7 a contractului autentic atrage nulitatea absolută parțială a acestuia, în ceea ce privește cota de 100/781 parte din terenul identificat mai sus. Aceasta deoarece, pentru a fi valabilă, o convenție trebuie, potrivit dispozițiilor art. 948, pct. 4 C.civ., să aibă o cauză licită. Contractul încheiat în frauda drepturilor beneficiarului cumpărător dintr-o promisiune sinalagmatica de vânzare-cumpărare anterioară, evidentă fiind reaua-credintă si complicitatea părților contractante, este nul absolut pentru cauză ilicită.
Recurenții precizează că în pofida reținerilor primei instanțe, nu are nicio relevanță că aceștia nu au solicitat notarea antecontractului de vânzare-cumpărare în cartea funciară, în condițiile în care această procedură nu este obligatorie, iar probele administrate în cauză confirmă fără echivoc reaua credință a pârâților la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a cărui anulare au solicitat-o. De asemenea, recurenții precizează că nici nu au avut pretenția că antecontractul încheiat cu numitul P. C. a transferat proprietatea asupra cotei de 100/781 parte din terenul în litigiu. Tocmai de aceea acțiunea lor se întemeiază pe dispozițiile art. 5, 948, 966, 968 C.civ., iar nu pe textele de lege care reglementează obligația de garanție pentru evicțiune, sau acțiunea în revendicare sau o altă acțiune de altă natură.
Ulterior constatării nulității absolute parțiale a contractului încheiat între pârâții 1 - 7, se impune, în temeiul dispozițiilor art. 36, pct. 1 din Legea nr. 7/1996, rectificarea mențiunilor din CF_ T. (provenită din conversia de pe hârtie a CF 3943 T.), în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâților G. L. și soția G. E. asupra cotei de 100/781 parte din terenul identificat cu nr. top. 2042, 2043, aceștia urmând a rămâne intabulați asupra unei cote de 681/781 parte din teren și asupra construcției edificată asupra acestuia, evidențiată sub nr. crt. A 1.1, precum și în sensul reînscrierii dreptului de proprietate al pârâtelor D. F. Z., născută N. Z. și N. G., asupra unor cote egale de 50/781 parte din terenul identificat cu nr. top. 2042, 2043, cu vechiul titlu și rang serial.
De asemenea, în baza principiului accesorium sequitur principalem, este lovit de nulitate absolută parțială și contractul de ipotecă la care la care se face referire în foaia de sarcini a cărții funciare indicate mai sus, cu privire la aceeași cotă de proprietate de 100/781 parte. Evident, nulitatea absolută atrage rectificarea mențiunilor din cartea funciară indicată, în sensul radierii dreptului de ipotecă înscris în favoarea pârâtei BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ S.A. - Sucursala Câmpia-Turzii asupra cotei de 100/781 parte din terenul identificat cu nr. top. 2042, 2043. Acest drept de ipotecă urmează a greva doar cota de proprietate a pârâților G. L. și soția G. E. din teren (681/781 parte), precum și construcția edificată asupra acestuia.
În consecință, recurenții apreciază că, pornind de la interpretarea greșită a probelor administrate în cauză, instanța de fond a pronunțat o hotărâre nelegală, impunându-se admiterea recursului și modificarea sentinței atacate, în sensul admiterii acțiunii introductive.
P. întâmpinarea formulată, intimata-pârâtă B. Comerciala R. S.A. a solicitat respingerea recursului ca neîntemeiat.
În motivare, a arătat că recursul formulat nu este fondat, având in vedere următoarele considerente:
I. In materia circulației imobilelor nu funcționează principiul consensualismului, excepție legiferata de art. 2 alin. 1 din Legea nr. 54 din 2 martie 1998 privind circulația juridica a terenurilor, al cărui conținut a fost preluat de Legea nr. 247 din 19 iulie 2005 privind reforma in domeniile proprietății si justiției precum si masurile adiacente, tot in art. 2 alin. 1, si care impune ca „Terenurile cu sau fara construcții situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinația sau întinderea lor, pot fi înstrăinate si dobândite prin acte juridice intre vii, încheiate sub forma autentica, sub sancțiunea nulității absolute”.
„Daca părțile s-au obligat sa vanda, respectiv sa cumpere un teren, contractul de vânzare-cumpărare nu este incheiat cat timp contractul nu se întocmește in forma prevăzuta de lege (autentica)”, dreptul de proprietate subzistând in patrimoniul vânzătorului.
Valoarea juridica a actului nu poate fi decât aceea a unei promisiuni bilaterale de vânzare si cumpărare, un antecontract de vânzare-cumpărare. Nul ca vânzare-cumpărare, actul poate fi totuși apreciat ca fiind un antecontract generator de obligații de a face in sarcina pârtilor, respectiv de a perfecta in viitor un contract de vânzare-cumpărare îndeplinind toate formaliatile impus ede iege pentru încheierea sa valabila.
Se precizează că soții F. Adalber si F. E. nu au făcut dovada întreprinderii unor demersuri, din anul 2000 pana la data introducerii prezentei cauze, in scopul finalizării formalităților de vânzare-cumpărare.
Mai mult, desi aveau posibilitatea, nu au realizat opozabilatea fata de terți a actului sub semnătura privata incheiat, prin notarea promisiunii de vânzare-cumpărare in cartea funciara, uzând de dispozițiile art. 19 alin. 1 B lit. e) combinat cu art. 26 alin. 4 lit. c.) din Legea nr. 7/1996.
II. Se precizează că prin cererea de chemare în judecata recurenții - reclamanți F. si-o fundamentează pe frauda la lege, indicând ca temei de drept art. 5, art. 948, art. 966 si art. 948 Cod civil, argumentând ca in practica judiciara s-a stabilit ca „fraus omnia corrumpi” invalidează vânzarea încheiata in dauna beneficiarului cumpărător dintr-o promisiune sinalagmatica de vânzare-cumpărare.
Se precizează că ceea ce insa omit sa probeze este existenta fraudei.
Or, frauda la fege nu poate fi prezumata, ci trebuie probata.
Antecontractul de vânzare-cumpărare nefinalizat incheiat de catre antecesor si contractul de vânzare-cumpărare in forma autentica perfectat de catre succesorii dejunctului, promitent - vânzător, dupa 7 ani de la încheierea promisiunii, nu determina existenta unei fraude la lege, recurenții neproducand nicio dovada în sensul in care moștenitorii sau ceilalți terți ar fi avut cunoștința despre existenta unei promisiuni bilaterale de vânzare - cumpărare.
Pe de alta parte, se precizează că atâta vreme cat soții F. au manifestat dezinteres si lipsa de diligenta in finalizarea vânzării-cumpărării, neintreprinzand niciun demers in acest scop, nu isi pot invoca propria turpitudine in nefinalizarea vânzării si in necunoașterea de către moștenitori si de către terți a existentei unui inscris sub semnătura privata in acest sens.
In cazul unui antecontract de vânzare-cumpărare a unui teren sub semnătura privata, dreptul de proprietate continua sa existe in patrimoniul vânzătorului - promitent.
In acest context juridic, in momentul perfectării vânzării prin Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2771 din data de 26 octombrie 2007 la B.N.P. Lujereanu C. Câmpia Turzii, in patrimoniul defunctului transmis moștenitorilor legali se afla si dreptul de proprietate asupra celor 100 mp de teren cuprins in C.F. nr. 3943 T. devenit C.F. nr._ T. prin conversie, nr. cadastral 2042, 2043, aceștia nefiind obligați sa instraineze terenul reclamanților.
III. In lumina prescriptelor art. 31 alin. 2 din Legea nr. 7/1996: „Dobanditorui este considerat de buna - credința daca, la data inregistrarii cererii de înscriere a dreptului in folosul sau, nu a fost notata nicio acțiune prin care se contesta cuprinsul cârtii funciare sau daca din titlul transmitatorului si din cuprinsul cârtii funciare nu reiese vreo neconcordanta intre aceasta si situația juridica reala.”
și „Daca in cartea funciara s-a inscris un drept real, in condițiile prezentei legi, in folosul unei persoane, se prezuma ca dreptul exista in folosul ei, daca a fost dobândit sau constituit cu buna - credința, cat timp nu se dovedește contrariul”, conform art. 30 alin. 1 din același act normativ.
Se precizează că B.C.R. S.A. a incheiat un contract de garanție reala imobiliara cu un proprietar cu un drept de proprietate deplin si neviciat intemeindu-se cu buna - credința pe cuprinsul cărtii funciare.
Dreptul de proprietate asupra imobilelor a fost dobândit de către imprumutatii G. ca rezultat al semnării unui contract de vânzare-cumpărare in forma autentica, in fata notarului public, cu respectarea tuturor normelor legale, fara a exista vreo suspiciune/aparenta de ilegalitate. In mod similar s-a realizat si constituirea garanției reale imobiliare in favoarea băncii.
Pentru considerentele mai sus ilustrate se impune menținerea contractului de ipoteca autentificat de notarul public Lujerdeanu C. autentificat sub nr. 2772/26.10.2007, intervenit intre cumpărătorii G. L. si G. E., in calitate de garanți ipotecari si B. Comerciala R. S.A. prin Sucursala Câmpia Turzii in ceea ce privește suprafața de 100 mp din imobilul situat in T., .. D., nr. 102, județul Cluj, inscris in C.F. sub nr._ T., provenita din conversia C.F. nr. 3943 T., nr. top 2042. 2043 si a ipotecii astfel constituite, banca aflandu-se sub incidența bunei-credințe.
P. notele de ședință depuse la dosar la data de 10.12.2014 de către intimații-pârâți D. F. născuta N. Z. si D. F., N. G., toti prin mandatar Bogdanffy G., s-a solicitat respingerea recursului formulat de către recurenții F. A. si F. E. ca fiind neîntemeiat, cu consecința menținerii sentinței civile atacate si obligarea recurenților la suportarea cheltuielilor de judecata constând in onorariu avocațial in cuantum de 1600 lei si cheltuieli de transport de 50 lei pentru fiecare termen de judecata.
În motivare, au arătat următoarele:
Contractul de vanzare-cumparare a cărei nulitate solicita recurenții a fi constatata trebuie analizat prin raportare la dispozițiile vechiului cod civil deoarece sob imperiul acestui act normativ s-a realizat acordul de voința.
Articolul 948 C civ. enumera, printre elementele structurale (sau condițiile esențiale de validitate) ale convențiilor - cu aplicabilitate la toate actele juridice - și elementul „o cauză licită”", iar art. 966 C.civ. precizează în plus că „obligația fără cauză sau fondată pe o cauză falsă sau nelicită, nu poate avea niciun efect”.
P. „cauză”, în sensul textelor citate, se înțelege scopul concret în vederea căruia se încheie un act juridic. Este deci un element juridic de natură psihologică care determină consimțământul și explică de ce anume s-a încheiat actul juridic. Fiind un element component al voinței juridice (motivul determinant al consimțământului), cauza constituie un element (o condiție de valabilitate) a voinței fiecăreia dintre părți; așadar, se precizează că în prezenta speța trebuie analizata cauza fiecăreia dintre părțile contractante, mai precis a fiecăreia dintre persoanele semnatare ale contractului încheiat la data de 26 octombrie 2007.
Cauza cuprinde două elemente distincte: a) un element abstract, obiectiv și invariabil, în aceeași categorie de acte juridice, element constând în reprezentarea scopului direct și imediat (causa proxima) al consimțământului (care este considerația contraprestației în contractele sinalagmatice oneroase, remiterea lucrului în contractele reale și respectiv intenția de liberalitate în contractele gratuite etc); el se mai numește și scopul obligației; b) un element concret, subiectiv și variabil de la caz la caz, element constând în scopul mediat (causa remota) al consimțământului, adică în mobilul principal care a determinat hotărârea de a consimți la încheierea actului juridic; el se mai numește și scopul actului juridic.
In actele juridice cu titlu oneros mai este necesar ca motivul determinant să fi fost cunoscut de cealaltă parte, căci altfel nu s-ar justifica sancționarea lui cu suportarea consecințelor anulării actului.
Recurenții considera ca nulitatea absoluta afectează contractul de vanzare-cumparare autentic pe motiv ca ambele parti contractante ar fi cunoscut existenta antecontractului de vanzare-cumparare incheiat de către defunctul P. C. astfel incat, prin scopul urmărit de părțile contractului de vanzare-cumparare autentic s-a încălcat legea.
In primul rand, intimații subliniază faptul ca, pentru ipoteza nereala susținuta de către recurenți, in sensul ca părțile contractului autentic de vanzare-cumparare au cunoscut existenta antecontractului de vanzare-cumparare cu privire la suprafața de 100 mp, acest fapt singular nu atrage nulitatea contractului de vanzare-cumparare. Chiar dispozițiile Codului civil reglementează ipoteza vânzărilor succesive ale aceluiași bun si indica care dintre dobanditorii succesivi sunt preferați. Astfel, in ipoteza in care același bun a fost instrainat prin mai multe contracte autentice de vânzare cumpărare este preferat acel cumpărător care si-a intabulat primul dreptul in cartea funciara. Intimații precizează că sunt proprietarii tabulari ai imobilului, iar recurenții dețin doar un antecontract de vanzare-cumparare ce nu a fost nici măcar notat in cartea funciara. P. urmare, nu putem discuta despre constatarea nulității absolute a contractului autentic doar pe motiv ca părțile acestui contract ar fi știut existenta antecontractului.
Pe de alta parte, se precizează că recurenții nu au dovedit faptul ca partite semnatare ale contractului autentic de vanzare-cumparare si anume D. F., D. F. Zsuzsana, N. Gyorghy, N. G. si P. R. si intimații G. ar fi cunoscut la momentul semnării acestuia de existenta antecontractului.
Intimații precizează că niciuna dintre persoanele semnatare ale contractului autentic nu au cunoscut existenta antecontractului de vanzare-cumparare deoarece relațiile dintre acestea si defunctul Palfy C. erau reci; nu se vizitau si nu comunicau nici in cea mai mica măsura. Acest aspect rezulta din interogatoriul administrat într-un dosar similar in anul 2009.
In răspunsurile consemnate se menționează faptul ca N. G., N. G., D. F. G. si D. F. nu au fost in T. din anul 1982 si nu cunoșteau de existenta niciunui antecontract.
Se precizează că nici din declarațiile martorilor audiați in fata instanței de fond nu rezulta faptul ca persoanele semnatare ale contractului de vanzare-cumparare autenic ar fi cunoscut existenta antecontractului de vanzare-cumparare.
P. urmare, recurenții nu au făcut dovada faptului ca toate persoanele semnatare ale contractului autentic de vanzare-cumparare au cunoscut existenta antecontractului, si nu au dovedit in niciun moment faptul ca au urmărit prin încheierea acestui contract vreun scop ilicit.
Se precizează că nu orice „motiv” avut în vedere de subiect în adoptarea deciziei de a încheia actul juridic face parte din noțiunea de cauză; este necesar să fie vorba de un motiv determinant care să constituie cauza impulsivă și determinantă a voinței. Dacă orice motiv ar putea duce la anularea actului, s-ar afecta securitatea dinamică a circuitului civil. P. urmare, nu este suficient ca părțile sa fi cunoscut de existent antecontractului, ci, pentru a interveni nulitatea absoluta este necesar ca mobilul principal care sa fi determinat părțile contractului autentic sa consimtă la încheierea acestui act sa fi fost lezarea intereselor recurenților născute din antecontractul de vanzare-cumparare.
Intimații precizează că nu au dorit decât înstrăinarea imobilelor ce au făcut parte din masa succesorala a defunctului P. C. si încasarea unui pret corespunzător valorii imobilului, iar nu încălcarea normelor legale ori incalcarea drepturilor altor persoane.
Trebuie observat faptul ca obiectul antecontractului de vânzare cumpărare il constituie obligația de a încheia act autentic transmisibil de proprietate cu privire la suprafața de 100 mp teren, iar obiectul contractului de vanzare-cumparare autentic a fost transferul de proprietate cu privire la intregul imobil inscris in cartea funciara, imobil ce include si suprafața de 100 mp litigioasa. Ca urmare a acestui transfer de proprietate, obligația ce se presupune ca trebuie executata pe seama recurenților a devenit imposibil de executat, astfel incat aceștia au doar posibilitatea de a solicita desființarea antecontractului de vanzare-cumparare - in măsura in care acesta a fost valabil incheiat.
Se precizează că din moment ce reclamanții dețin cel mult un drept de creanța, adică un drept de a solicita incheiarea actului autentic transmisibil de proprietate cu privire la suprafața de 100 mp, drept ce poate fi valorificat doar in măsura in care dreptul de proprietate asupra terenului in suprafața de 100 mp se afla in patrimoniul intimaților-parați cererea in constatare nulitate absoluta parțiala a contractului autentic este neintemeiata.
In același sens, s-a pronunțat si înalta Curte de Casație si Justiție, Secția a II-a civila, reținând în cuprinsul Deciziei nr. 2668/24 septembrie 2014 faptul ca „In cazul în care promitentul-vânzător dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare încheie contractul de vănzare-cumpărare cu o altă persoană decât promitentul-cumpărător, iar acesta din urmă formulează acțiune în constatarea nulității absolute a contractului astfel încheiat prin care invocă frauda la lege, prezumția de bună-credință a cumpărătorului trebuie să fie analizată prin raportarea acesteia la dreptul dobândit de promitentul-cumpărător prin actul încheiat, respectiv un drept de creanță, iar nu un drept asupra imobilului ce urma a fi vândut.
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare nu are ca efect transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului, dând naștere doar unei obligații de a face - aceea de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare - astfel încât, în caz de nerespectare a ei de către una dintre părți, cealaltă parte poate cere doar despăgubiri, conform art. 1075 C. civ. "
Se precizează că deoarece recurenții pretind ca intimații D. F. născuta N. Z. si D. F., N. G., cat si intimații G. L. si soția G. E. au fost de rea-credinta la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare notarial, acestora le revine sarcina probei, adică sarcina de a dovedi faptul ca au incheiat contractul de vanzare-cumparare doar in scopul de a-i prejudicia pe reclamanți.
P. urmare, arată intimații, ceea ce recurenții ar fi trebuit sa demonstreze pentru ca acțiunea lor sa fie admisibila era ca ambele parti ale contractului de vanzare-cumparare autentic sa fi cunoscut existenta antecontractului de vanzare-cumparare sub semnătura privata exact la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare din 26.10.2006.
Contrar susținerilor din cererea de recurs, probele administrate in fata primei instante nu au răsturnat sarcina probei, precizează intimații.
Recurenții nu pot răsturna prezumția de buna credința a intimaților, deoarece atat aceștia, cat si intimații G. L. si soția G. E. au fost de buna-credinta la momentui incheierii contrachilui de vanzare-cumparare notarial, astfel incat cererea in constatare a nulității absolute parțiale a titlului de proprietate este vădit neintemeiata.
Recurenții afirma ca intimații au cunoscut existenta antecontractului de vanzare-cumparare sub semnătura privata incheiat la data de 01.11.2000 prin care autorul lor, defunctul P. C. ar fi promis înstrăinarea pe seama acestora a suprafeței de 100 mp teren clin nr.top.2043,
Aceasta susținere este nereala, arată intimații. Intimații precizează că nu au cunoscut existenta acestui inscris sub semnatura privata. Contractul de vanzare-cumparare sub semnătura privata incheiat la data de 01.11.2000, de care se prevalează recurenții, nu a fost intabulat in cartea funicara, nu a fost nici măcar notat in scop de informare astfel incat nici intimații D. F. născuta N. Z. si D. F., N. G. si nici intimații G. L. si soția G. E. nu au avut cunoștința de existenta acestuia. De asemenea, intimații arată că nici măcar dupa decesul defunctului P. C. recurenții nu le-au adus la cunoștința si nu le-au comunicat un exemplar din acel antecontract de vânzare cumpărare.
Martorul Grin G. a declarat faptul ca „nu crede ca defunctul nu i-ar fi spus surorii sale ca a vândut acea porțiune de teren”. Aceasta delaratie este o pura supoziție a martorului si nu poate face veridic faptul pretins de recurenți.
Martorul Ceserean L. a declarat faptul ca l-ar fi văzut pe recurenhil F. A. la gard prezentandu-le unor persoane pe care nu le cunoaște inscrisul sub semnătura privata. Se precizează că nici aceasta declarație nu poate conduce la concluzia ca intimații D. F. născuta N. Z. si D. F., N. G. ori ca intimații G. ar fi de rea credința, din moment ce martorul nu cunoaște persoanele cărora le-a fost arătat inscrisul.
In schimb, intimații arată că, dupa decesul defunctului P. C. au dezbătut notarial succesiunea dupa acest defunct, incluzând toate imobilele cu privire la care defunctul deținea drept de proprietate. Se precizează că dreptul de proprietate al intimaților a fost inscris in cartea funicara, cu efecte de opozabilitate fata dc terți, iar ulterior au înstrainat imobilul nr.top. 2043 către intimații G. L. si soția G. E..
Recurenții arata faptul ca reaua credința a intimaților ar rezulta si din faptul ca au posesia imobilului in suprafața de 100 mp. Intimații menționează faptul ca nici la momentul dezbaterii succesiunii dupa defunctul P. C., nici la momentul încheierii contractului de vanzare-cumparare cu intimații G. nu au procedat la o măsurare efectiva a suprafeței terenului, pentru a vedea daca aceasta corespunde cu cea inscrisa in cartea funciara, astfel incat nu au avut nici măcar indicii cu privire la existenta vreunui antecontract de vanzare-cumparare.
Recurenții arata faptul ca intimații nu s-au prezentat in fata instanței pentru a se putea administra interogatoriul, motiv pentru care in concepția acestora instanța de fond ar fi trebuit ca in temeiul art.225 C.pr.civ. sa considere lipsa lor ca o mărturisire deplina ori ca un inceput de dovada.
Potrivit art. 223 C.pr.civ. „Partea care are domiciliul in străinătate va putea fi interogata prin cel care o reprezintă in judecata. (2) În acest caz, interogatoriul va fi comunicat in scris mandatarului, care va depune răspunsul părtii dat in cuprinsul unei procuri speciale si autentice. Daca mandatarul este avocat, procura speciala certificata de acesta este indestulatoare”. Intimații arată că domiciliază cu toții in Ungaria, astfel incat potrivit art. 223 C.pr.civ prezenta lor in fata instantei de judecata nu este obligatorie, iar lipsa lor nu poate determina aplicarea art. 225 C.pr.civ. P. urmare consideră ca in mod corect instanța de fond nu a făcut aplicarea dispozițiilor art. 225 C.pr.civ. cu privire la consecințele lipsei intimaților la interogatoriu.
Intimații arată că au fost proprietari tabulari ai imobilului litigios, dobândind dreptul de proprietate prin succesiune, de la proprietarul tabular. In schimb, recurenții se prevalează de existenta unui antecontract de vanzare-cumparare ce se presupune ca ar fi fost semnat de defunctul P. C., înscris nenotat in cartea funciara, necunoscut de alte persoane decât de recurenți, ocult pana in anul 2007, care a dobândit data certa doar prin decesul presupusului promitent vânzător. In aceste condiții, comparând titlul de proprietate ce a fost deținut de intimați cu titlu pretins de către recurenți, intimații consideră ca se impune ca titlul lor de proprietate sa fie preferat.
Intimații precizează că celelalte petite din cuprinsul cererii de chemare in judecata sunt neintemeiate, ca urmare a faptului ca petitul 1 al cererii este nefundat, pentru motivele expuse anterior.
În drept intimații și-au intemeiat prezenta întâmpinare pe dispozițiile art. 1769 C.civ. - 1777 C.civ., 966 C.civ.
Analizând recursul, prin prisma motivelor invocate și a actelor dosarului, tribunalul reține următoarele:
Conform înscrisului depus la fila 9 în dosarul de fond, la data de 1.11.2000, între numitul Palfy C., în calitate de vânzător, și reclamantul F. A., în calitate de cumpărător, s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărare, având ca obiect 100 m.p. din grădina din CF 3943, nr. top. 2043, din vecinătatea lui F. A., în schimbul prețului de 10.000.000 lei, achitat integral.
Chiar dacă, fiind un contract sub semnătură privată, nu a fost apt să transmită dreptul de proprietate de la vânzător la cumpărător, acest contract constituie o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, ce dă dreptul cumpărătorului de a obține obligarea ulterioară a promitentului vânător la încheierea în formă a autentică a vânzării.
Așadar, prin încheierea ulterioară, de către pârâți, a unui contract de vânzare-cumpărare autentic asupra aceluiași teren, se aduce atingere acestui drept al reclamanților, pe care și l-au manifestat prin formularea acțiunii ce face obiectul dosarului_, în care au solicitat tocmai obligarea moștenitorilor lui Palfy C. la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare a celor 100 m.p.
În ceea ce privește motivul de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentic, încheiat între pârâți la data de 26.10.2007, invocat de către reclamanți, și anume cauza ilicită, tribunalul apreciază că susținerile recurenților-reclamanți sunt întemeiate.
Astfel, pe de o parte, se reține că pârâții D. F. Z., născută N. Z. și N. G., în calitate de moștenitori ai defunctului Palfy C., au dobândit prin moștenire atât drepturile, cât și obligațiile defunctului, astfel încât sunt ținuți să respecte obligația asumată de Palfy C. față de reclamant, prin contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată din 1.11.2000.
Așadar, acești pârâți nu se pot apăra invocând că au fost de bună credință, prin aceea că nu au avut cunoștință despre încheierea acelui contract, ei fiind oricum ținuți să îl respecte.
În ceea ce privește pe pârâții G., tribunalul apreciază că nici aceștia nu pot invoca că ar fi fost de bună-credință, încrezându-se în cuprinsul cărții funciare, unde erau întabulați moștenitorii lui Palfy C., fără a fi notată vreo promisiune de vânzare-cumpărare, întrucât buna credință nu se analizează doar raportat la înscrierile din cartea funciară, în literatura de specialitate arătându-se că buna credință încetează atunci când părțile află pe alte căi de situația juridică reală a imobilului.
În cauză, se constată că, așa cum a rezultat din declarația martorului B. T. (f. 100 din dosarul nr._, acvirat la prezentul dosar), precum și din expertiza întocmită de expert V. F. în dosarul nr._, în care sunt părți reclamanții și pârâții din prezenta cauză, deci acea expertiză este opozabilă și pârâților din prezentul dosar, reclamanții F. au alipit la grădina lor suprafața de 100 m.p., ce a făcut obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare cu Palfy C., ridicând un coșer pentru porumb și o magazie și îngrădind cu un gard cu stâlpi de beton și scânduri de lemn, încă din anul 2000.
Chiar și pârâta G. E. a recunoscut la interogatoriul luat în dosarul nr._ (f. 221, întrebările 3, 4 și 6), că reclamanții au folosit suprafața de 100 m.p., fără a fi tulburați în posesie, din 2000 și până în prezent, acea suprafață fiind îngrădită cu gard și existând o magazie și un coșer.
Având în vedere că nu este plauzibil ca pârâții G. să fi încheiat un contract de vânzare-cumpărare prin care s-au obligat să plătească un preț considerabil, de 70.000 euro, fără a vedea imobilul, casă și teren, pe care l-au cumpărat pentru ei, și având în vedere că pe teren se afla edificat un gard de lemn suficient de înalt, astfel încât să nu fie de neobservat (așa cum apare în planșele fotografice de la f. 361, dosar nr._ ), iar acest gard diminuează suprafața terenului cu 100 m.p. față de suprafața de 781 m.p. din CF, tribunalul reține că pârâții G. au avut cunoștință, încă de la momentul încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare din 26.10.2007, că din suprafața înscrisă în CF lipsește suprafața de 100 m.p., nefiind o suprafață de neglijat în raport de întreaga suprafață cumpărată. De asemenea, au cunoscut și că posesia asupra acestei porțiuni din teren aparține reclamanților F., care sunt vecinii din acea parte a terenului.
Chiar dacă pârâții au susținut că nu au urmărit să vateme interesele reclamanților, ci au respectat situația de carte funciară, tribunalul reține că, astfel cum a arătat instanța de fond, reaua credință constă în atitudinea celor care se prevalează de o situație căreia îi cunosc sau trebuie să îi cunoască viciile. Ori, în cauză pârâții au cunoscut (sau trebuiau să cunoască, în cazul moștenitorilor) că situația de carte funciară nu este în concordanță cu realitatea, întrucât suprafața de 100 m.p. se afla în posesia reclamanților.
Așadar, pentru suprafața de 100 m.p., contractul autentic de vânzare-cumpărare, încheiat între pârâți la data de 26.10.2007, a fost încheiat în fraudarea intereselor reclamanților F., care se aflau în posesia suprafeței de 100 m.p., pentru care achitaseră prețul, și care aveau dreptul să obțină perfectarea în formă autentică a promisiunii de vânzare-cumpărare, astfel că, în limita acestei suprafețe de 100 m.p., identificată în raportul de expertiză întocmit de expert V. F. în dosarul nr._, între punctele A-B-22-28, contratul este nul absolut, pentru cauză ilicită, potrivit art. 966 din Codul civil de la 1864, aplicabil în speță, raportat la data încheierii actului.
De asemenea, în virtutea principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis, potrivit cu care nulitatea actului inițial, primar, atrage și nulitatea actului subsecvent, se va constata și nulitatea absolută parțială a contractului de ipotecă nr. 1071/1/26.10.2007, încheiat între pârâții G. L. și soția G. E., pe de o parte și pârâta BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ S.A., pe de altă parte, în ceea ce privește suprafața de 100 m.p., parte din terenul înscris în CF_ T. (provenită din conversia de pe hârtie a CF 3943 T.), cu nr. top. 2042, 2043, identificat între punctele A-B-22-28 din raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit în dosar nr._ de expert V. F..
Pe cale de consecință, se va dispune rectificarea dreptului de proprietate înscris în favoarea pârâților G. asupra suprafeței de 100 m.p. descrisă anterior și revenirea la situația anterioară de carte funciară, precum și radierea dreptului de ipotecă înscris în favoarea pârâtei BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ S.A. - Sucursala Câmpia-Turzii asupra părții de 100 m.p. parte din terenul identificat cu nr. top. 2042, 2043, acesta urmând a fi păstrat în privința suprafeței de 681 m.p. din teren, precum și asupra construcției edificată asupra acestuia, proprietatea pârâților G. L. și soția G. E..
Față de toate aceste considerente și în temeiul art. 312 C.pr.civ., tribunalul va admite recursul formulat de reclamanți și va modifica hotărârea primei instanțe, în sensul admiterii acțiunii reclamanților, potrivit cu cele arătate anterior.
În baza art. 274 C.pr.civ., pârâții vor fi obligați să plătească reclamanților cheltuieli de judecată în sumă de 6.184,65 lei, la fond (taxa de timbru, timbru judiciar – f. 7, 109; onorariu avocațial – f. 207, dosar fond) și 3.037,30 lei în recurs (taxa de timbru, timbru judiciar – f. 9, 27 și onorariu avocațial – f. 41 din dosarul de recurs).
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul formulat de recurenții reclamanții F. A. și soția F. E., împotriva Sentinței civile nr. 972/27.05.2014, pronunțată de Judecătoria T. în dosar nr._, pe care o modifică în sensul că admite acțiunea civilă formulată de reclamanții F. A. și soția F. E., în contradictoriu cu pârâții N. G., D. F. Z. născută N. Z., D. F., P. R., G. L. și soția G. E. și BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ S.A. și în consecință:
Constată nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat de notar public Lujerdeanu C. sub nr. 2771, din data de 26 octombrie 2007, încheiat între pârâții D. F., născută N. Z. și soțul D. F., N. G. și soția N. G., P. R., în calitate de vânzători și pârâții G. L. și soția G. E., în calitate de cumpărători, în ceea ce privește suprafața de 100 m.p. - parte din terenul situat din punct de vedere administrativ în T., .. D. nr. 102, jud. Cluj, înscris în CF_ T. (provenită din conversia de pe hârtie a CF 3943 T.), sub nr. crt. Al, cu nr. top. 2042, 2043 și identificat între punctele A-B-22-28 din raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit în dosar nr._ de expert V. F..
Dispune rectificarea mențiunilor din CF_ T. (provenită din conversia de pe hârtie a CF 3943 T.), în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâților G. L. și soția G. E. asupra unei părți de 100 m.p. din terenul cu nr. top. 2042, 2043, identificat între punctele A-B-22-28 din raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit în dosar nr._ de expert V. F., aceștia urmând a rămâne întabulați asupra restului de 681 m.p. din teren și asupra construcției edificată asupra acestuia, evidențiată sub nr. crt. A 1.1, precum și restabilirea situației anterioară de CF, cu privire la suprafața de 100 m.p. din terenul cu nr. top. 2042, 2043, identificat între punctele A-B-22-28 din raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit în dosar nr._ de expert V. F..
Constată nulitatea absolută parțială a contractului de ipotecă nr. 1071/1/26.10.2007, autentificat de notar public Lujerdeanu C. sub nr. 2772, din data de 26 octombrie 2007, încheiat între pârâții G. L. și soția G. E., pe de o parte și pârâta BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ S.A., pe de altă parte, în ceea ce privește suprafața de 100 m.p. - parte din terenul situat din punct de vedere administrativ în T., .. D. nr. 102, jud. Cluj, înscris în CF_ T. (provenită din conversia de pe hârtie a CF 3943 T.), sub nr. cit. Al, cu nr. top. 2042, 2043, identificat între punctele A-B-22-28 din raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit în dosar nr._ de expert V. F..
Dispune rectificarea mențiunilor din CF_ T. (provenită din conversia de pe hârtie a CF 3943 T.), în sensul radierii dreptului de ipotecă înscris în favoarea pârâtei BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ S.A. - Sucursala Câmpia-Turzii asupra părții de 100 m.p. parte din terenul identificat cu nr. top. 2042, 2043, acesta urmând a fi păstrat în privința suprafeței de 681 m.p. din teren, precum și asupra construcției edificată asupra acestuia, proprietatea pârâților G. L. și soția G. E..
Menține dispoziția din sentință prin care se ia act de renunțarea reclamanților la judecată față de pârâta BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ S.A. - Sucursala Câmpia Turzii.
Obligă pârâții să plătească reclamanților cheltuieli de judecată în sumă de 6.184,65 lei la fond și 3.037,30 lei în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 17.12.2014.
Președinte, O. R. G. | Judecător, O.-C. T. | Judecător, A.-F. D. |
Grefier, A. R. V. |
A.V. 17 Decembrie 2014
Red./ Tehnored./O.R.G./A.V./2 ex.
Jud. fond: M. M. O.
| ← Prestaţie tabulară. Decizia nr. 681/2014. Tribunalul CLUJ | Contestaţie la executare. Decizia nr. 561/2014. Tribunalul CLUJ → |
|---|
