Pretenţii. Decizia nr. 585/2014. Tribunalul CLUJ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 585/2014 pronunțată de Tribunalul CLUJ la data de 11-09-2014 în dosarul nr. 27590/211/2010
ROMÂNIA
TRIBUNALUL C.
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
Cod operator de date cu caracter personal 3184
DECIZIA CIVILĂ Nr. 585/R/2014
Ședința publică de la 11 Septembrie 2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE D.-I. T.
Judecător M. O.-S.
Judecător C.-V. B.
Grefier L. C.
Pe rol se află judecarea recursului declarat de către recurentul R. L. împotriva Sentinței civile nr._/20.12.2013 pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei C.-N., privind și pe intimat N. T. D., intimat R. K., intimat R. L., intimat S. R. PRIN CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI C. N., intimat M. C. N. PRIN PRIMAR, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă reprezentanta intimatei N. T. D., avocat L. Clejan, lipsă fiind restul părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care, reprezentanta intimatei N. T. D., avocat L. Clejan invocă excepția nemotivării recursului atât în fapt cât și în drept.
Tribunalul acordă cuvântul asupra excepției invocate și pe fondul cauzei.
Reprezentanta intimatei N. T. D., avocat L. Clejan solicită admiterea excepției nemotivării recursului așa cum a menționat întrucât acesta nu este motivat.
Pe fondul cauzei solicită instanței respingerea recursului, ca nefondat, menținerea sentinței atacate ca fiind temeinică și legală; precizează că prezentul litigiu este o tergiversare de a nu putea intra în folosința imobilului. Nu solicită cheltuieli de judecată.
Tribunalul reține cauza în pronunțare.
INSTANȚA
Prin Sentința civilă nr._/20.12.2013, pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C.-N., instanța a respins excepția prematurității cererii de chemare în judecată.
A admis în parte acțiunea civilă – extinsă și precizată – formulată de reclamanta N. T. D. în contradictoriu cu pârâții: R. L., R. K. soție și R. Layslo fiu, S. Român, prin Consiliul Local al Municipiului C.-N. și M. C.-N., prin Primar și în consecință:
A dispus evacuarea pârâților R. din imobilul situat C.-N., .. 32, . C.F. nr._ nr. top._/S/XXII.
A obligat pârâții R. la plata în favoarea reclamantei a sumei de 200 EURO/lună, la cursul oficial comunicat de BNR din ziua plății, începând cu data de 31.08.2010, data promovării prezentei cereri de chemare în judecată și până la predarea efectiva a locuinței mai sus identificate.
A respins în rest acțiunea civilă precizată și extinsă.
A admis în parte cererea reconvențională formulată de pârâtul R. L. și în consecință:
A obligat reclamanta la plata în favoarea pârâtului R. L. a sumei de 2341 lei, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului în litigiu.
A respins în rest cererea reconvențională.
A compensat cheltuielile de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța a reținut următoarele:
Prin Sentința Civilă nr. 590/2010 pronunțată la data de 24.06.2010 de Tribunalul C. în dosar_, rămasă irevocabilă prin neapelare, în favoarea reclamantei N. T. D. s-a dispus restituirea în natură a imobilului situat în C.-N., .. 32, . C.F. nr._ nr. top._/S/XXII.
Ulterior, conform extrasului de carte funciară anexat cauzei, prin Încheierea de C.F. nr._ pronunțată la data de 18.08.2010 de O.C.P.I. C. reclamanta N. T. D. și-a întabulat dreptul de proprietate în cartea funciară în temeiul hotărârii judecătorești mai sus menționate.
De menționat că, imobilul în litigiu este locuit de pârâții R. în temeiul Contractului de închiriere nr._ din 7 iulie 2009 perfectat pentru o durată de 5 ani cu începere de la data de 19.05.2009 și până la data de 19.05.2014.
La data de 26 iulie 2010, prin intermediul Biroului executorului judecătoresc A. si Oszoczki, reclamanta a expediat pârâților R., care ocupau imobilul în litigiu așa cum am arătat mai sus, o Notificare, prin care le-a solicitat să procedeze la reglementarea situației juridice asupra apartamentului proprietatea sa.
La data de 30.08.2010 pârâții R. au expediat reclamantei prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire un Răspuns la notificare, prin care aceștia au arătat că sunt interesați în soluționarea pe cale amiabilă a situației imobilului în litigiu, sens în care au menționat că sunt de acord cu încheierea unui contract de închiriere cu reclamanta, însă doar imediat ce își încetează efectele contractul de închiriere nr._ din 7 iulie 2009. De asemenea, și-au manifestat interesul în stabilirea de comun acord a cuantumului chiriei.
La data de 27.04.2011 s-a încheiat între reclamantă și Primăria Municipiului C.-N. Protocolul de predare-preluare a imobilului în litigiu nr. 932/45/28.03.2011 ca urmare a Sentinței Civile nr. 590/2010 pronunțată la data de 24.06.2010 de Tribunalul C. în dosar_, moment de la care a fost sistată și chiria aferentă apartamentului în cauză, și anume din data de 27.04.2011.
Totodată, prin același protocol s-a adus la cunoștința pârâtului R. L. prin Adresa nr._/451/29.04.2011 faptul că apartamentul în litigiu a fost predat noului proprietar și consecințele ce decurg din aceasta.
Răspunzând la interogatoriu pârâtul R. L. arată că el s-a oferit să plătească reclamantei aceeași chirie pe care a plătit-o statului.
Astfel, este mai mult decât evident că de la data de 26 iulie 2010 pârâții aveau cunoștință de faptul că, contractul lor de închiriere – temei al ocupării imobilului în litigiu – a încetat și că sunt obligați să ia legătura cu noul proprietar al imobilului dacă intenționau să ocupe în continuare în mod legal acest spațiu.
Însă, pârâții atât prin răspunsul la notificare cât și prin răspunsul formulat la interogator în instanță nu au făcut dovada unei cereri și intenții reale către noul proprietar de a încheiat cu acesta un contract de închiriere așa cum îi obligau dispozițiile legale în vigoare, invocând tot felul de motive și impunând condiții.
Astfel, împrejurarea invocată de pârâți cum că ei ocupă în prezent imobilul în litigiu în baza Contractului de închiriere nr._ din 7 iulie 2009 în desfășurare, este lipsită de relevanță juridică în prezenta cauză față de starea de fapt reținută, respectiv Notificare din partea noul proprietar și sistare a chiriei din partea Municipiului la data de 27.04.2011, ambele aduse la cunoștința acestora.
Deși, informați despre noua situație juridica a imobilului în litigiu si despre obligația de a încheia un nou contract de închiriere cu actualul proprietar, parații nu și-au exprimat interesul real în acest sens.
De menționat că, contractul de închiriere încheiat între pârâți și Consiliul Local al municipiului C.-N., a avut ca temei OUG nr. 40/1999, dat fiind faptul că pârâții locuiau în apartamentul în discuție anterior intrării în vigoare a acestui act normativ.
Astfel, pârâții au beneficiat de dispozițiile cuprinse in OUG nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinația de locuințe, dispoziții prin care se prevedea în mod expres prin art. 1 că: "contractele de inchiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe (....) se prelungesc de drept pentru o perioada de 5 ani de la data intrării in vigoare a acesteia, in aceleași condiții, cu excepția nivelului chiriei".
Or, așa cum rezultă din starea de fapt anterior prezentată conform înscrisurilor de la dosar, la data când reclamanta a dobândit dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, termenul de prorogare legală din data de 8 aprilie 2004 era expirat, iar pârâții nu au solicitat încheierea unui nou contract ocupând însă în continuare abuziv imobilul în litigiu.
Potrivit legislației în vigoare, prin derogare de la dispozițiile de drept comun reglementate de Legea nr. 114/1996, în cazul contractelor de închiriere încheiate în temeiul OUG nr. 40/1999 s-a prevăzut așa cum s-a arătat dreptul chiriașului la reînnoirea contractului de închiriere - relocațiunea legală.
În acest sens, potrivit art. 14 alin.(l) din ordonanță, „La expirarea termenului de închiriere stabilit conform prezentei ordonanțe de urgență chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului, pentru aceeași perioadă, dacă părțile nu modifică prin acord expres durata închirierii"; de asemenea, potrivit alin.(4), „Sunt permise mai multe reînnoiri succesive".
Prin urmare, chiriașul se bucură de plin drept și fără îndeplinirea vreunei formalități de dreptul la reînnoirea repetată a contractului de închiriere, drept care conferă chiriașului o folosință locativă, practic - viageră, dacă nu a intervenit o cauză legală în prezența căreia proprietarul poate refuza reînnoirea contractului.
Însă, în analiza acestui drept al proprietarului, practica judiciară a făcut distincția între două situații, astfel:
-în ipoteza în care imobilul a fost restituit proprietarului de drept al acestuia și nu s-a încheiat un contract de închiriere, dar proprietarul a fost obligat să respecte dreptul locativ al chiriașului până la data de 8 aprilie 2004, la această dată contractul de închiriere încetează prin expirarea termenului, iar chiriașul nu are dreptul la reînnoirea contractului.
-În situația în care proprietarul și chiriașul au încheiat un contract de închiriere prin care au stabilit un alt termen decât termenul care expira la 8 aprilie 2004 (în sensul că termenul contractual a expirat mai înainte - de exemplu, în anul 2003 - sau a expirat mai târziu - de exemplu, în anul 2007), contractul va fi guvernat de dispozițiile dreptului comun reglementate prin Legea nr.114/1996, chiriașul neavând dreptul la reînnoirea contractului de închiriere. Această soluție se impune întrucât art. 14 alin. 1 din OUG nr.40/1999 consacră dreptul chiriașului la reînnoirea contractului, drept care se naște la expirarea termenului de închiriere stabilit conform ordonanței (adică 8 aprilie 2004). Dacă părțile au stabilit un alt termen, înseamnă că au apreciat că interesele lor sunt mai bine protejate prin încheierea unui contract de închiriere în condițiile dreptului comun.
Așa cum s-a analizat starea de fapt mai sus, s-a reținut fără nicio urmă de echivoc împrejurarea că prezenta cauză se încadrează în prima situație analizată de practica judiciară, aceea în care părțile nu au încheiat un contract de închiriere, motiv pentru care dreptul chiriașilor – pârâți a expirat la data de 08.04.2004, termen acordat de legiuitor pentru protecția acestora.
În același sens este și practica Înaltei Curți de Casație și Justiție care a reținut prin deciziile pronunțate că în situația în care, din momentul restituirii imobilului către proprietar și până la împlinirea termenului de 8 aprilie 2004 nu a fost încheiat vreun contract de închiriere între proprietar și chiriaș, independent de motivele pentru care acest contract nu s-a încheiat, termenul de 5 ani prevăzut de lege pentru protecția chiriașilor a expirat la data de 8 aprilie 2004.
În prezenta cauză, pârâții invocă în apărarea dreptului lor pe fond și în susținerea unei excepții de prematuritate a prezentei cereri de chemare în judecată, dispoz. art. 10 și 11 din O.U.G. nr. 40/1999, invocând faptul că ei au fost dispuși pentru încheierea unui nou contract de închiriere.
Or, astfel de apărări invocate în anul 2013, raportat la faptul că reclamanta are recunoscut dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu încă din anul 2010, sunt la limita unui abuz de drept cu atât mai mult cu cât în această perioadă, respectiv din 27.04.2011 când a fost sistată chiria către Consiliul Local, pârâții au locuit în imobil fără să achite vreo chirie.
Este real că dreptul de proprietate al reclamantei a fost recunoscut ulterior intrării în vigoare a O.U.G. nr. 40/1999 însă la fel de real este și faptul că acest drept a fost recunoscut adevăratului proprietari după expirarea termenului de prorogare legală – 8 aprilie 2004 -, ceea ce în mod evident nu acordă acestora un nou termen, egal cu cel prevăzut de legiuitor, care să curgă de la data emiterii Dispoziției de retrocedare.
O astfel de interpretare a dispozițiilor legale ar fi una abuzivă și evident împovărătoare pentru proprietarii unor imobile, deposedați în mod abuziv și lipsiți de folosința dreptului lor pe o perioadă îndelungată de timp, puși și în prezent – datorită dispozițiilor legale lacunare - în imposibilitatea valorificării depline a atributelor dreptului lor de proprietate, așa cum este acesta definit prin dispoz. art. 480 c. civil.
Mai mult, Curtea Europeană a Drepturilor Omului interpretând dispozițiile OUG nr. 40/1999 în Decizia R. și S. contra României, le-a apreciat ca fiind împovărătoare pentru fostul proprietar, cât timp operează cu noțiuni vagi de genul prelungirea de drept a contractului anterior până la încheierea unui nou contract, în actul normativ neexistând nici un instrument care să garanteze previzibilitatea încheierii unui noi contract între proprietar și chiriaș, contract ce să-1 avantajeze pe chiriaș fără a îngrădi excesiv dreptul de proprietate al proprietarului. Această interpretare are putere de lucru interpretat în fața instanțelor naționale în temeiul art. 46 din Convenția Europeană a drepturilor Omului, prin care S. Român s-a angajat să se conformeze hotărârilor definitive ale Curții în litigiile în care este parte.
De altfel, protecția dreptului de proprietate este un principiu recunoscut prin Convenția pentru Apărarea Drepturilor Omului si Libertăților Fundamentale, care in art. 1 din Protocolul adițional prevede ca „orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru o cauza de utilitate publica si in condițiile prevăzute de lege si de principiile generale ale dreptului internațional".
Curtea Europeana a Drepturilor Omului a subliniat faptul ca masurile de protectie adoptate in 1999 prin OUG nr. 40/1999 erau destinate, pe de o parte, pentru a controla cresterea chiriilor, iar, pe de alta parte, scopul lor era de a prelungi contractele de inchiriere in situatii exceptionale, astfel ca urmareau un scop legitim: protectia chiriasilor impotriva crizei de locuinte.
Astfel, Curtea a apreciat ca acest sistem nu este "criticabil in sine" deoarece statul dispune de o larga marja de apreciere in ceea ce priveste reglementarea folosintei bunurilor, însa atat timp cat exista riscul ca proprietarul sa suporte o sarcina excesiva cat priveste posibilitatea de a dispune de bunul sau, autoritatile trebuiau sa stabileasca "mecanisme legislative previzibile si coerente" care sa protejeze proprietarul împotriva unor interventii arbitrare si imprevizibile in dreptul sau de proprietate.
Curtea a considerat însa ca Ordonanta de Urgenta 40/1999 nu cuprinde astfel de garantii.
CEDO a analizat in detaliu prevederile art. 11 alineat 1 si 13 litera d din Convenție si a concluzionat ca restrictiile impuse proprietarilor in privinta utilizarii bunului lor imobil si in particular imposibilitatea de a-i obliga pe chiriasi, timp de mai multi ani, de a le plati chirie, sunt rezultatul unor "dispozitii defectuoase si lacune ale ordonantei de urgenta". Aceste restrictii au fost apreciate de Curte ca fiind disproportionate. Curtea a retinut insa ca "S. roman a mostenit din timpul perioadei comuniste o serioasa penurie de locuinte care sa aiba un pret rezonabil si, datorita acestui fapt, a fost pus in situatia de a concilia interesele contrarii ale proprietarilor si locatarilor prin punere in balanta a necesitatii de a apara dreptul de proprietate al primilor, pe de o parte, si a celei de a respecta drepturile sociale a celor apartinand celei de-a doua categorii" (paragraful 88 din hotarare). Cu toate acestea, statul roman a fost condamnat pentru incalcarea art. 1 din primul Protocol aditional la Conventie, care garanteaza respectarea dreptului de proprietate.
Față de cele reținute și în baza dispozițiilor legale invocate instanța a admis doar în parte ca întemeiată acțiunea civilă – extinsă și precizată – formulată de reclamantă, și în consecință:
In baza art. 480 C. civil a dispus evacuarea pârâților R. din imobilul situat C.-N., .. 32, . C.F. nr._ nr. top._/S/XXII.
De asemenea, având în vedere considerentele reținute anterior instanța a respins ca neîntemeiată și excepția prematurității prezentei cereri de chemare în judecată invocată de pârâtul Rapolt L. prin întâmpinarea formulată.
De menționat că, în cauză pentru dovedirea petitului doi din cererea de chemare în judecată, s-a întocmit la solicitarea reclamantei un Raport de expertiză tehnică judiciar de expert evaluator B. C. A., prin concluziile căruia a fost stabilită valoarea de piață a chiriei pentru apartamentul în litigiu la suma de 267 Euro lunar.
Instanța a reținut că, potrivit dispozitilor art. 483 Cod civil, fructele naturale sau industriale ale pamantului, fructele civile si sporul animalelor se cuvin proprietarului în puterea dreptului de accesiune.
Chiriile sau orice fel de venituri care s-ar putea obtine de pe urma exploatarii imobilelor reprezinta fructe civile care, în temeiul textului de lege sus-mentionat, se cuvin de drept proprietarului imobilului, daca nu sunt incidente in cauza dispozitiile art. 485 cod civil (situatia posesorului de buna-credinta).
In speta, reclamanta are calitatea de proprietar al imobilului locuit de pârâți, acestia recunoscand aceasta imprejurare si neputand deci invoca prevederile art. 485 Cod civil.
Folosul nerealizat - folosul de tras - reprezinta venitul pe care proprietarul unui bun l-ar fi putut realiza in conditiile exploatarii legale a bunului sau folosul pe care ar fi putut sa îl realizeze prin exercitarea prerogativei posesiei asupra bunului, daca nu ar fi fost lipsit de aceasta prerogativa, prin faptul exercitarii ei de catre alta persoana.
In speță, cuantumul pagubei suferite de reclamantă prin lipsirea ei de folosul de trans a fost stabilit prin concluziile lucrării tehnice efectuate în cauză.
În mod evident că prin neplata chiriei pe o perioadă de timp determinată pârâții și-au mărit patrimoniul lor în detrimentul patrimoniului reclamantei, care a și făcut dovada prejudiciului suferit.
În consecință s-a admis ca întemeiat acest capăt de cerere și s-a dispus obligarea pârâților R. la plata în favoarea reclamantei a sumei de 200 EURO/lună, la cursul oficial comunicat de BNR din ziua plății, începând cu data de 31.08.2010, data promovării prezentei cereri de chemare în judecată și până la predarea efectiva a locuinței mai sus identificate.
Instanța a respins ca neîntemeiat capătul de cerere formulat de reclamantă, prin care a solicitat obligarea pârâților față de care și-a extins acțiunea, S. Român, prin Consiliul Local al Municipiului C.-N., și M. C.-N., prin Primar la restituirea în favoarea sa a sumelor de bani încasate cu titlu de chirie pe ultimii trei ani, calculați de la data înregistrării prezentei cereri de chemare în judecată.
Așa cum s-a reținut deja, chiriile sau orice fel de venituri care s-ar putea obtine de pe urma exploatarii imobilelor reprezinta fructe civile care, în temeiul art. 483 Cod civil, se cuvin de drept proprietarului imobilului, daca nu sunt incidente in cauza dispozitiile art. 485 Cod civil (situatia posesorului de buna-credinta).
Or, până la data reconstituirii dreptului de proprietate în favoarea reclamantei și a încheirii între acesta și pârâții Consiliul Local al Municipiului C.-N., și M. C.-N., prin Primar a Protocolului de predare-preluare a imobilului în litigiu nr. 932/45/28.03.2011 ca urmare a Sentinței Civile nr. 590/2010 pronunțată la data de 24.06.2010 de Tribunalul C. în dosar_, acești pârâți au fost niște posesori de bună credință neputând fi obligați în consecință la folosul de tras pe o perioadă anterioară cererii de chemare în judecată, așa cum solicită reclamanta.
În ceea ce privește solicitarea pârâtului R. L. formulată prin cererea reconvențională de obligare a reclamantei la plata sumei de 8830 lei, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse de ei la imobilul în litigiu, în temeiul principiului îmbogățirii fără justă cauză instanța a apreciat - din probatoriul testimonial administrat în cauză: martora Oprișca E. coroborat cu concluziile Raportului de expertiză tehnică efectuat de expert judiciar evaluări imobiliare C. R. – cererea acestuia ca parțial întemeiată, admițând în parte cererea reconvențională, și în consecință a obligat reclamanta la plata în favoarea pârâtului R. L. a sumei de 2341 lei, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului în litigiu, valoare stabilită de expert prin lucrarea tehnică efectuată în cauză.
Prin aceiași cerere reconvențională pârâtul R. L. a solicitat să se constate existența unui drept al său de retenție asupra imobilului în litigiu, până la achitarea integrală de către reclamantă a contravalorii sporului de valoare adus de el imobilului în litigiu.
Or, instanța a respins ca nefondată această solicitare a pârâtului de instituire a unui drept de retenție asupra imobilului în litigiu având în vedere împrejurarea că prin prezenta sentință s-a stabilit o datorie mult mai mare a pârâtului în folosul reclamantei față de suma de 2341 lei, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului în litigiu, stabilite în sarcina reclamantei și în folosul pârâtului, sumă de altfel derizorie și în raport cu valoarea imobilului asupra căruia pârâtul solicită instituirea unui drept de retenție.
Nu este de neglijat în speță nici împrejurarea că instanța deja a dispus evacuarea pârâților din imobilul în litigiu, dispoziție, ce ar rămâne fără consecințe prin instituirea unui drept de retenție asupra imobilului în litigiu în folosul pârâtului R. L..
În temeiul dispoz. art. 275 C.pr.civilă, s-au compensat cheltuielile de judecată.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel pârâtul R. L., solicitând admiterea apelului, considerând netemeinică și nelegală hotărârea atacată.
Apelantul-pârât a arătat că, în temeiul prevederilor art. 287 alin. 2 Cod Procedură Civilă va depune ulterior motivele de fapt și de drept în susținerea apelului printr-un memoriu separat.
La data de 05.06.2014 apelantul a depus la dosarul cauzei un înscris cu motivele apelului, arătand că Sentința civilă nr._/2013 este o hotărâre abuzivă, obligând pârâtul să plătească chirie dublă pentru perioada 31.08.2010, data promovării cererii de chemare în judecată și data de 27.04.2011 data sistării unilateral a contractului cu Consiliul Local, atât Consiliului Local, cât și proprietarului.
Se precizează că în data de 27.04.2011 s-a încheiat protocolul de predare-primire cu nr. 932/28.03.2011 între Primăria municipiului C.-N. și noul proprietar, protocol cu prevederile protecției chiriașilor și obligațiilor noului proprietar însușit sub semnătură de aceasta, dar nerespectata după preluarea apartamentului de către proprietar cât și instanța de judecată.
Prin întâmpinarea formulată, intimata-reclamantă N. T. D. a solicitat respingerea apelului ca nefondat și menținerea ca temeinică și legală a hotărârii atacate și obligarea apelanților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare a arătat că față de împrejurarea că pârâții locuiesc în imobilul proprietatea intimatei-reclamante, fără niciun titlu locativ, refuzând încheierea unui contract de închiriere, cu toate ca au fost notificați în acest sens, intimata a fost îndreptățită și la plata unei despăgubiri lunare, echivalent al chiriei, calculată la prețurile practicate pe piața imobiliară.
Cu privire la contractul de închiriere invocat de către pârâți în apărare, acesta este lovit de nulitate absolută întrucât în principal a fost încheiat cu un neproprietar, iar în subsidiar, asupra acestui apartament nu se putea încheia în mod valabil niciun fel de contract de închiriere până la finalizarea procedurii reglementată de Legea nr.10/2001.
Or, câtă vreme asupra acestui imobil a existat o notificare formulată în baza Legii nr.10/2001 notificare care a fost soluționată potrivit Dispoziției nr.2649/2004 și restituit în natură potrivit dispozițiilor Sentinței civile nr.590/2010 a Tribunalului C. pronunțată în dosar._, era interzis prin lege închirierea acestei locuințe, conform art.21 din Legea nr.10/2001 .
Cu privire la capătul de cerere privind obligarea pârâților la plata sumei de 200 Euro/lună de la data introducerii cererii de chemare în judecată și până la predarea locuinței, . cererea este intemeiată, întrucât tergiversarea predării locuinței către intimată este mai mult decât evidentă.
Suma solicitată reprezintă beneficiul de care estet lipsită, prin ocuparea apartamentului de către pârâți raportat la faptul că aceștia nu dețin niciun titlu locativ.
O astfel de despăgubire trebuie calculată în funcție de cuantumul chiriilor practicate în zonă, astfel că pentru un apartament de trei camera în zona G.A., chiria este de cea. 350 Euro/lună, însă intimata arată că a înțeles să solicite doar suma de 200 Euro/luna.
Aceste pretenții au fost dovedite și au fost confirmate prin raportul de expertiză tehnică efectuat în cauză de expert.ing. B. C. A..
Cu privire la apărările pârâților, intimata-reclamantă precizează că acestea nu au fost dovedite.
Nu există la dosarul de instanță vreo „dovada de comunicare” din care să rezulte că au dorit vreodată să perfecteze cu intimata un contract de închiriere.
Ce au depus la dosar, este o adresă preconstituită doar pentru dosarul de instanță, adresă care niciodată nu a fost comunicată intimatei, și despre a cărui conținut a luat act doar în cadrul procesului.
De asemenea, prin cererea reconvențională nu au solicitat obligarea sa la perfectarea unui contract de închiriere, de unde conchide că niciodată nu au dorit acest lucru.
Cheltuielile pe care pârâtul reconvențional susține ca le-a făcut, se incadreaza in categoria cheltuielilor de intretinere, ce ii cădeau in sarcina, potrivit clauzelor contractuale si care erau necesare pentru conservarea si redarea la sfârșitul locatiunii a imobilelor in buna stare.
Situațiile de lucrări enumerate de reclamant și efectuate după ce imobilul a fost revendicat se incadreaza in categoria lucrărilor de intretinere.
Se observa ca este vorba de materiale fara a se cunoaște care a fost sau care este destinația acestora, o parte din ele fiind consumabile, utilizarea lor nefiind in măsura sa justifice și să dovedească existenta unor cheltuieli utile care să determine un spor de valoare a imobilului proprietatea intimatei-reclamante și să indreptateasca reclamantul la invocarea dreptului de retentie.
In aceste condiții se precizează că nu este dovedita conexiunea datoriei pe care pârâtul reconvențional susține ca o are intimata-reclamantă fata de el, cu lucrul pe care acesta il deține.
Se precizează că la terenul de judecată din 09.12.2013, reprezentanta legală a comunicat că pârâții doresc predarea locuinței către reclamantă în condițiile în care reclamanta o să renunțe la orice fel de pretenții materiale față de ocuparea fără titlu ocativ a locuinței.
Investițiile pârâților au fost necesare pentru utilizarea normală a locuinței, în condițiile în care la data preluării locuinței de către S. R., această locuința avea și ușă, și robineți si tot confortul pentru o utilizare normală.
Cu privire la capătul de cerere privind obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecată, intimata solicită a se avea în vedere dispozițiile art. 274 C.pr. civilă în vigoare la data promovării cererii.
La termenul de judecată din data de 11.09.2014, în temeiul art.282 ind.1 C.pr.civ. tribunalul a dispus recalificarea căii de atac din apel în recurs.
Analizând recursul declarat, în raport cu dispozițiile legale invocate, Tribunalul apreciază că acesta este nefondat, pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare:
Pronunțandu-se cu prioritate asupra excepției nulității recursului invocată de reprezentanta intimatei, pe considerentul că recursul nu ar fi motivat,tribunalul reține că aceasta nu este întemeiată urmand să o respingă.
Astfel, față de împrejurarea că hotărarea atacată a fost dată cu drept de apel, cale de atac exercitată de parat, și doar la ultimul termen de judecată tribunalul a dispus recalificarea căii de atac din apel în recurs, nu se poate reține incidența prevederilor art.306 al.1 C.pr.civ. întrucat aceasta ar conduce la o încălcare a dreptului la apărare al părții.
Sub aspectul încadrării argumentelor invocate de recurent prin memoriul depus la data de 05.06.2014, se reține că, deși succinte, acestea permit circumscrierea lor motivului de recurs prevăzut la art.304 pct.9 C.pr.civ., astfel încat, nici din această perspectivă, nu se poate reține nulitatea recursului.
Pe fondul cauzei, tribunalul apreciază că instanța de fond a făcut o corectă apreciere a stării de fapt, întemeiată pe probatoriul administrat în cauză, precum și o corectă aplicare a dispozițiilor legale incidente în materie.
În ce privește critica referitoare la ignorarea de către prima instanță a prevederilor art.13 și art.15 din Legea nr.10/2001, aceasta apare ca fiind nefondată.
Referitor la aceste susțineri ale recurentului instanța de recurs apreciază că acestea nu pot fi primite în contextul în care acțiunea reclamantei trebuie analizată nu doar prin prisma acestor prevederi legale, ci și în raport de prevederile art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, care protejează dreptul de proprietate, raportat la art. 30 din Constituția României și art. 480 Cod civil, precum și prin prisma jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului.
Astfel, reclamanta se afla in posesia unei hotărari judecătorești emise in temeiul legii speciale de reparatie - legea nr. 10/2001, prin care i se recunoaste neconditionat dreptul de proprietate asupra imobilului in litigiu, care constituie un "bun actual", in sensul Primului Protocol aditional la Conventia Europeana a Drepturilor Omului, opozabil erga omnes, iar intimatul susține existența vocației sale la prelungirea contractului de închiriere, conform prevederilor art. 13 din legea nr. 10/2001, invocand faptul ca și-a manifestat intenția de a încheia contract de inchiriere cu reclamanta prin răspunsul la notificarea adresată de intimata N. T. D..
Așa cum a reținut și prima instanță, în spețe similare (cauza C. și M. contra României – Hotărârea CEDO din 8 februarie 2007 și cauza R. și S. contra României – Hotărârea CEDO din 2 noiembrie 2006), Curtea Europeană a Drepturilor Omului a apreciat că prin restricțiile impuse proprietarilor prin O.U.G. nr. 40/1999 s-a ajuns la o disproporție între interesul general al chiriașilor și protecția dreptului individual la respectarea proprietății, aducându-se atingere principiului respectării proprietății consacrat prin art. 1 din Protocolul adițional nr. 1. De asemenea, tot în legătură cu O.U.G. nr. 40/1999, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a subliniat că intervenind într-un domeniu legat de art. 1 din Protocolul nr. 1, legiuitorul național trebuie să asigure un „just echilibru” între interesele divergente în cauză și în același timp să permită jurisdicțiilor să facă o aplicare efectivă a acestui principiu, însă O.U.G. nr. 40/1999 duce la o protecție disproporțională a interesului chiriașilor în detrimentul proprietarilor.
Potrivit situatiei de fapt existente in cauza, parații au ocupat imobilul din care se solicită evacuarea acestora, in calitate de chiriasi,in temeiul unui contract incheiat cu autoritatile locale, respectiv nr._/07.07.2009. Dupa aparitia legii nr. 10/2001, reclamanta a urmat procedura administrativa prevazuta de acest act normativ, iar prin Sentința civilă nr.590/2010 a Tribunalului C., imobilul i-a fost restituit in natură.
Potrivit art. 1 din OUG 8/2004, durata contractelor de inchiriere privind suprafetele locative cu destinatia de locuinte, din proprietatea statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale, aflate in curs de executare la data intrarii in vigoare a prezentei ordonante de urgenta, care expira la data de 8 aprilie 2004, se prelungeste de drept pentru o perioada de 5 ani. Asadar, cata vreme la data intrarii in vigoare a prevederilor acestui act normativ, imobilul din care se cere evacuarea paratilor, nu fusese restituit reclamantei, prevederile art. 1 din OUG 8/2004 erau aplicabile.
Tribunalul retine insa ca, durata contractelor astfel prelungite era de 5 ani, așadar, prorogarea legala opera cel mai tarziu pana la data de 08.04.2009, termen care, în mod evident s-a implinit și care nu a mai fost prelungit.
Această interpretare corespunde rațiunii legii, aceea de protectie a chiriasilor pe o perioada determinată de timp, și a interpreta altfel ar însemna crearea de situatii diferite si discriminatorii, în functie de momentul emiterii dispozitiilor de catre unitatea detinatoare sau pronuntarii hotarârilor irevocabile de restituire a imobilelor în favoarea foștilor proprietari, cu consecințe diferite în ceea ce priveste dreptul locativ al chiriasilor, deși toti au avut situatia de chiriasi în fostele imobile preluate abuziv de catre stat si li s-a recunoscut posibilitatea de a mai locui în astfel de spatii, doar pe o perioada de 5 ani de la . OUG nr.40/1999.
Față de împrejurarea ca dreptul de proprietate constituie un drept fundamental, instanta de fond a dispus în mod corect evacuarea paraților, ca singura modalitate prin care intimata reclamanta îsi poate exercita toate prerogativele dreptului de proprietate, garantat de Constitutie, în conditiile în care apelantii pârâti nu detin un titlu valabil asupra locuintei în litigiu.
În mod corect s-a apreciat ca se impune evacuarea pârâților, acestia continuând sa ocupe imobilul, fara a mai avea vreun titlu locativ, lipsind intimata reclamanta de atributul conferit de dreptul sau de proprietate asupra obiectului locatiunii, acela de usus.
Prin mentinerea in imobil a paraților, care nu au un contract incheiat cu titularul dreptului de proprietate asupra acestui bun, i s-ar impune reclamantei o sarcina excesiva, care, conform jurisprudentei Curtii Europene a Drepturilor Omului, este incompatibila cu prevederile art. 1 din Protocolul 1 la CEDO.
Tribunalul reține ca neîntemeiată și critica recurentului referitoare la faptul că,prin efectul hotărarii atacate, este ținut să plătească o chirie dublă pentru perioada cuprinsă între momentul promovării cererii de chemare în judecată și acela al sistării unilaterale a contractului, respectiv atat reclamantei cat și Consiliului local C..
Astfel, se constată că la momentul promovării acțiunii,31.08.2010 reclamanta era proprietara exclusivă a imobilului în litigiu, situat în C.-N., ..32, ., fiind îndreptățită în aceste condiții la culegerea fructelor civile, în speță a chiriilor rezultand din exploatarea acestuia, pe temeiul art.483 C.civ.
Ori, ea a fost privată de acest drept întrucat parații care ocupau imobilul, nu i-au achitat nicio sumă de bani cu titlu de contravaloare a folosinței bunului, suferind astfel o diminuare a patrimoniului său.
Împrejurarea că pe o anumită perioadă de timp, parații au achitat chirie și Consiliului local al municipiului C.-N., nu este în măsură să conducă la modificarea hotărarii primei instanțe întrucat, așa cum s-a arătat, cea care era îndreptățită la perceperea chiriei incepand cu data de 31.10.2008 era intimata reclamantă, în calitate de proprietară. Prin urmare, faptul că plata chiriei s-a făcut în favoarea altei persoane decat proprietarul, nu justifică lipsirea acestuia de drepturile ce i se cuvin în mod legal.
În privința sumelor de bani achitate de parați cu titlu de chirie Consiliului local al municipiului C.-N., aceștia au posibilitatea de a solicitat restituirea lor, în condițiile legii.
Pentru considerentele de fapt si de drept ce preced, nefiind dat niciunul din motivele de recurs prevăzute de art. 304 C.pr.civ., tribunalul în temeiul art. 312 alin 1 C.pr.civ., va respinge ca nefondat recursul declarat și va menține în întregime dispozițiile sentinței atacate, cu mențiunea că s-a dat eficiență și disp. art. 304 1 C.pr.civ., hotărarea atacată nefiind supusă căii de atac a apelului.
Cheltuieli de judecată nu s-au solicitat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge exceptia nulitatii recursului.
Respinge ca nefondat recursul declarat de către recurentul R. L. împotriva Sentinței civile nr._/20.12.2013 pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei C.-N., pe care o menține în totul.
Fără cheltuieli de judecata.
Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 11 Septembrie 2014.
Președinte, D.-I. T. | Judecător, M. O.-S. | Judecător, C.-V. B. |
Grefier, L. C. |
L.C. 15 Septembrie 2014
Red. M.O.S.-07.11.2014
Tehnored. D.D./16.09.2014/8 ex.
Jud. fond A. M.
| ← Fond funciar. Încheierea nr. 149/2014. Tribunalul CLUJ | Legea 10/2001. Decizia nr. 830/2014. Tribunalul CLUJ → |
|---|
