Pretenţii. Decizia nr. 747/2014. Tribunalul CLUJ

Tribunalul CLUJ - Sentințe și decizii civile / 2014

Decizia nr. 747/2014 pronunțată de Tribunalul CLUJ la data de 28-10-2014 în dosarul nr. 6724/328/2010

ROMÂNIA

TRIBUNALUL CLUJ

SECȚIA CIVILĂ

Dosar nr._

Cod operator de date cu caracter personal 3184

DECIZIA CIVILĂ NR. 747/A/2014

Ședința publică de la 28 Octombrie 2014

Instanța constituită din:

PREȘEDINTE A.-F. D.

Judecător O.-C. T.

Grefier A. R. V.

Pe rol fiind judecarea apelului Civil declarat de apelanta - reclamantă P. R. T. V., împotriva Sentinței Civile nr. 761/2014 din 23 aprilie 2014, pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei T., privind și pe intimata - pârâtă VANA(N.) M. I., având ca obiect evacuare REJUDECARE DOSAR-_ .

La apelul nominal făcut în ședința publică se constată lipsa părților.

Procedura legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei, după care:

Se constată că s-au depus la dosarul cauzei, concluzii scrise, în data de 24 octombrie 2014, prin faxul instanței, din partea apelantei – reclamante, iar în data de 27 octombrie 2014, prin registratura instanței din partea intimatei – pârâte.

Instanța constată faptul că, mersul dezbaterilor și cuvântul părților pentru concluzii a fost consemnat în încheierea ședinței publice din data de 21 octombrie 2014, încheiere care face parte din prezenta hotărâre.

TRIBUNALUL

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 761/2014 din 23 aprilie 2014, pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei T. instanța a admis în parte cererea principală precizată formulată de reclamanta P. REFORMATA T. V., în contradictoriu cu pârâta VANA M. I. (în prezent căsătorită N.), având ca obiect evacuare și pretenții.

A admis în parte cererea reconvențională precizată formulată de pârâta – reclamantă reconvențională VANA M. I. (în prezent căsătorită N.), în contradictoriu cu reclamanta –pârâtă reconvențională P. REFORMATA T. V..

A dispus evacuarea pârâtei din apartamentul nr. 4, situat în imobilul din T., ., jud. Cluj.

A respins celelalte pretenții ale reclamantei.

A respins excepția prescripției dreptului material la acțiune al pârâtei-reclamante reconvenționale în ceea ce privește pretențiile formulate pe calea cererii reconvenționale.

A obligat reclamanta-pârâtă reconvențională la plata în favoarea pârâtei-reclamante reconvenționale a sumei de 88.400 lei, reprezentând despăgubiri pentru sporul de valoare adus locuinței prin îmbunătățirile necesare și utile efectuate.

A instituit un drept de retenție asupra imobilului în favoarea pârâtei-reclamante reconvenționale până la plata integrală a despăgubirii de către reclamanta-pârâtă reconvențională.

A obligat reclamanta – pârâtă reconvențională să achite pârâtei-reclamante reconvenționale suma de 7354 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxă judiciară de timbru și timbru judiciar, onorariu expert și onorariu avocațial.

Pentru a pronunța această hotărâre instanța a reținut următoarele:

Apartamentul în litigiu face parte dintr-un imobil naționalizat, care a fost restituit moștenitoarei fostului proprietar, numitei Nemeti I., prin dispoziția Primarului mun. T. nr. 116/04 decembrie 2003 (f. 27-28, dosar nr._ ).

Ulterior, numita Nemeti I. a donat apartamentul reclamantei P. R. T. V., prin contractul de donație redactat și autentificat la notar public R. M. Fuchs din Cluj-N. sub nr. 20/17 ianuarie 2006, astfel cum reiese din cuprinsul CF nr._ T. de la f. 5 dosar nr._ .

Pârâta Vana M. I. a fost chiriaș al Statului Român în apartamentul în litigiu, conform contractului de închiriere nr. 12.363/01/08.2002 încheiat cu Administrarea Patrimoniului Imobiliar T. (f. 25 -26, dosar nr._ ).

Instanța a observat că la data restituirii apartamentului către moștenitoarea fostului proprietar era în vigoare OUG nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe.

Potrivit art. 1 din acest act normativ, Durata contractelor de închiriere pentru suprafețele locative deținute de stat sau de unitățile administrative ale acestuia la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență, cu destinația de locuințe sau folosite de unități de învățământ, de așezăminte social-culturale ori ca sedii de partide politice legal înregistrate, de sindicate sau de organizații neguvernamentale, aflate în curs de executare, se prelungește de drept pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență.

Art. 7 din același act normativ, statuează: Prelungirea contractelor de închiriere, realizată în baza prevederilor art. 1, rămâne valabilă și în cazul redobândirii imobilelor respective de către foștii proprietari sau de moștenitorii acestora după . prezentei ordonanțe de urgență, iar art. 9 alin. 1: În cazurile prevăzute la art. 2-7, între proprietari și chiriași se va încheia un nou contract de închiriere numai la cererea chiriașului sau a fostului chiriaș, după caz.

Instanța a constatat că pârâta nu a solicitat proprietarului Nemeti I. încheierea unui nou contract de închiriere, în condițiile OUG 40/1999.

Astfel, din cuprinsul notificării nr. 167/15.06.2004 comunicată prin executor judecătoresc M. D. din T., reiese că pârâta Vana M. I., fostă căsătorită S., luând la cunoștință despre restituirea în natură a imobilului către numita Nemeti I., prin Dispoziția Primarului mun. T. nr. 1104/04 decembrie 2003, întrucât contractul de închiriere încheiat cu Regia Autonomă, Termoficare, A., Canal, Fond Locativ T. nr. 2244/25.11.1997, modificat în data de 01.08.2002, a fost reziliat de drept la data de 01.03.2004, în baza adresei nr. 964/16.04.2004, îi comunică proprietarului Nemeti I. că este de acord să-i predea imobilul în starea în care se află, cu condiția plății de către aceasta a sumei de 20.000 euro/30.000 dolari americani, reprezentând contravaloarea investițiilor efectuate la imobil (f. 281-282).

Ulterior, printr-o cerere de chemare în judecată, înregistrată pe rolul Judecătoriei T. sub dosar nr. 3377/2005, pârâta a solicitat instanței să pronunțe o hotărâre prin care numita Nemeti I. să fie obligată, în conformitate cu prev. art. 15 alin. 1, 2 și 3, respectiv art. 49 alin. 1 și 2 din Legea nr. 10/2001 să încheie un contract de închiriere pe o perioadă de 5 ani. Prin Decizia civilă nr. 687/A/2007, Tribunalul Cluj a respins acțiunea formulată împotriva numitei Nemeti I., ca urmare a admiterii excepției lipsei calității procesuale pasive. Această excepție a fost admisă întrucât proprietar actual al imobilului devenise P. R. T. V. (f. 57-64).

Din cuprinsul Deciziei mai sus menționate rezultă că P. R. T. V. a formulat o cerere de intervenție în dosar nr. 3377/2005 al Judecătoriei T. și că a dorit soluționarea litigiului cu pârâta pe cale amiabilă.

Așa cum reiese din răspunsurile la interogatoriu, această încercare de soluționare amiabilă a existat, reclamanta i-a transmis pârâtei un proiect de contract de închiriere, însă aceasta a refuzat să-l semneze, apreciind că P. a inserat clauze abuzive (f. 283 - 285).

Mai mult, pârâta în cadrul administrării probei cu interogatoriul, a recunoscut că a fost de acord să părăsească imobilul, cu condiția să i se plătească contravaloarea investițiilor; de aceea nu a încheiat un nou contract de închiriere și nici nu a propus o nouă variantă de contract de închiriere (f. 41, întrebarea nr. 2).

Față de acestea, reținând că pârâta ocupă apartamentul nr. 4 din T., ., jud. Cluj, fără titlu, instanța a dispus evacuarea acesteia din imobil.

Contrar susținerilor acesteia, că a ocupat imobilul în virtutea contractului de închiriere încheiat cu Primăria T., care a fost prelungit de drept, instanța a reținut că de la data de 08.04.2004 pârâta nu mai justifică existența unui titlu locativ pentru spațiul ocupat, pentru următoarele considerente:

Contractul de închiriere încheiat cu API T. a fost reziliat de drept la data restituirii imobilului către numita Nemeti I. - data de 01.03.2004, în baza adresei nr. 964/16.04.2004 a API T..

Apoi, conform dispozițiilor art. 1 OUG 40/1999, prelungirea de drept a contractului încheiat cu API T. nu putea opera decât pentru perioada de 5 ani, de la data intrării în vigoare a ordonanței de urgență. Acest termen, raportat la data intrării în vigoare a OUG 40/1999 (08.04.1999) s-a împlinit la 08.04.2004.

Adoptarea OUG nr. 40/1999 a fost determinată de necesitatea reglementării de către stat a folosinței suprafețelor locative și a urmărit un scop de interes general și anume protecția locatarilor în fața crizei de locuințe, agravată și ca urmare a restituirii imobilelor preluate abuziv, foștilor proprietari.

Impunând obligația prelungirii contractelor de închiriere, pe o durată determinată, s-a avut în vedere ca locatarilor și statului să li se pună la dispoziție o perioadă suficientă de timp în care situația locativă a chiriașilor să fie rezolvată, temporizându-se astfel procesul de restituire efectivă a bunurilor către proprietari. Intenția legiuitorului nu a fost prin aceasta să se asigure chiriașilor o protecție exclusivă și nelimitată, în detrimentul proprietarilor și prin încălcarea dreptului la respectarea proprietății garantat de art.1 din Primul Protocol Adițional la Convenție.

În continuare, instanța a reținut că pârâta a efectuat îmbunătățiri la imobilul în care a locuit în calitate de chiriaș, lucrări care au adus un spor de valoare acestuia, solicitând pe calea cererii reconvenționale obligarea reclamantei la achitarea contravalorii acestora.

Reclamanta a invocat excepția prescripției dreptului material la acțiune al pârâtei în ceea ce privește formularea acestor pretenții pe calea cererii reconvenționale, excepție pe care instanța o va respinge, pentru următoarele considerente:

Potrivit art. 1 alin. 1 din Decretul nr.167/1958: „Dreptul la acțiune având un obiect patrimonial se stinge prin prescripție, dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit de lege”. Termenul de prescripție extinctivă, aplicabil raporturilor civile obligaționale este instituit de art. 3 alin. 1 din același act normativ: „Termenul prescripției este de 3 ani”.

Întrucât premisa aplicării efectului sancționator al prescripției constă tocmai în existența posibilității de a acționa pentru ocrotirea unui drept sau pentru realizarea unui interes legitim, regula generală privind începutul prescripției extinctive având ca obiect dreptul material la acțiune este aceea că prescripția începe să curgă la data nașterii dreptului la acțiune. Această regulă este reglementată prin art. 7 alin. 1 din Decretul 167/1958: „Prescripția începe să curgă de la data când se naște dreptul la acțiune”.

Data nașterii dreptului la acțiune este data la care dreptul subiectiv este încălcat, negat ori contestat.

În aplicarea acestor reguli, prescripția dreptului la acțiune prin care pârâta a solicitat plata contravalorii îmbunătățirilor aduse spațiului pe care l-a deținut cu titlu de chiriaș, începe să curgă din momentul în care locatarul și-a manifestat intenția de a înceta locațiunea, prin formularea cererii în evacuare.

În consecință, instanța a apreciat că pârâta – reclamantă reconvențională a formulat cererea sa de despăgubire în interiorul termenului de prescripție de 3 ani.

În continuare, instanța a reținut că martorul M. C. N., persoană a care a efectuat lucrări de renovare, a declarat că apartamentul era într-o stare foarte proastă, fiind greu de locuit acolo. A mai arătat că lucrările efectuate de pârâta au fost următoarele: a mansardat apartamentul, a extins bucătăria și baia, a schimbat geamurile și ușile, a tencuit și zugrăvit apartamentul, a turnat șapă, a montat parchet în 2 încăperi, iar în baie, gresie și faianță, a montat centrala termică, a înlocuit instalația de apă și caloriferele, a montat gresie în bucătărie, unde a efectuat și un zid despărțitor, un fel de bar. A mai precizat că pârâta a înlocuit acoperișul în zona unde imobilul a fost mansardat (f. 130). Și martorul C. I. a declarat că a văzut imobilul înainte de a fi renovat și a observat că era foarte degradat, astfel încât nu se putea locui în acel spațiu. Lucrările arătate de martorul M., au fost enumerate și de acesta: apartamentul a fost renovat în întregime, a fost refăcută tencuiala de pe pereți, a fost zugrăvit, s-a montat parchet, gresie, faianță, s-au înlocuit geamurile și ușile, instalațiile de apă, canal, gaz, electricitate; s-a mai realizat o extindere în partea din față, în urma aceste extinderi dublându-se suprafața apartamentului (f. 139).

Pentru evaluarea sporului de valoare adus prin îmbunătățirile efectuate de pârâtă s-a dispus efectuarea unei expertize tehnice judiciare, care a fost realizată de expert M. B..

Expertul a arătat că lucrările constatate la fața locului au fost grupate în 2 categorii: lucrări de reparație a spațiului vechi și lucrări de extindere a apartamentului existent. Ambele categorii de lucrări au generat o valoare de circulație superioară spațiului inițial prin: mărirea suprafeței utile, crearea unor spații de acces independente, finisaje superioare, condiții igienico-sanitare adecvate unei locuințe familiale din mediu urban, conservarea și consolidarea structurii constructive inițiale a apartamentului. A mai precizat că lucrările de construcții realizate inițial au fost de calitate superioară, starea tehnică actuală constatată la o parte din finisaje se datorează nelocuirii apartamentului, neintervenției la timp în scopul remedierii imediate a degradărilor survenite, iminente unei construcții cu o vechime de 100 de ani (f. 340-352).

A concluzionat expertul că modificările funcționale, reparațiile și lucrările de finisaj executate în interiorul și exteriorul apartamentului nr. 4 fac parte din categoria lucrărilor necesare și utile, amenajări care sporesc gradul de utilizare și implicit valoarea de circulație a apartamentului și a întregului imobil din care face parte apartamentul expertizat.

Potrivit art. 43 OUG 40/1999, (1) Chiriașul are dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus locuinței prin îmbunătățirile necesare și utile, efectuate cu aprobările prevăzute de lege, confirmate pe bază de acte justificative. (2) Până la achitarea integrală a despăgubirilor de către proprietar, chiriașul are drept de retenție asupra locuinței. (3) În cazul înstrăinării locuinței, chiriașul poate pretinde plata despăgubirilor de la noul proprietar. (4) Chiriașii din locuințele care au fost restituite, potrivit legii, foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora au dreptul la despăgubiri în condițiile alin. (1)-(3).

Deși reclamanta-pârâta reconvențională s-a opus acordării acestor despăgubiri, pe motiv că lucrările nu au fost efectuate de către pârâtă cu autorizările necesare, instanța a observat că prin cererea nr. 9198/26.05.1999 adresată RATACFL T., fostul soț al pârâtei a solicitat avizarea efectuării unor lucrări de modificări interioare la imobilul din T., ., în care locuiește în calitate de chiriaș (f. 321), la f. 286 regăsindu-se răspunsul favorabil din partea acestei instituții, cu condiția ca aceste lucrări să nu afecteze structura de rezistență a apartamentului.

Astfel, instanța a apreciat că lucrările de îmbunătățiri au fost executate cu acordul proprietarului/administratorului din acea perioadă, iar acestea nu au dus la modificări structurale sau la schimbarea destinației locuinței, pârâta – reclamantă reconvențională fiind de bună-credință.

În consecință, văzând că pârâta a efectuat lucrări de construcție și îmbunătățiri la imobilul în litigiu ce au fost evaluate prin expertiză și apreciate ca fiind necesare și utile, iar martorii audiați au confirmat că scopul efectuării lor a fost repararea și conservarea imobilului, dar și sporirea confortului, în temeiul art. 43 OUG 40/1999, instanța a obligat reclamanta să achite pârâtei suma de 88.400 lei - 65.525 lei, valoarea lucrărilor efectuate înmulțită cu coeficientul de circulație a zonei – 1,35 pentru zona centrală T. (aceasta fiind valoarea propusă de expert – f. 354, f. 393), reprezentând contravaloarea acestor îmbunătățiri. Instanța a apreciat că această sumă reprezintă pentru reclamantă o îmbogățire fără justă cauză, motiv pentru care s-a impus a fi restituită.

De asemenea, în temeiul art. 43 OUG 40/1999, instanța a instituit în favoarea pârâtei-reclamante reconvenționale un drept de retenție asupra locuinței, până la plata sumei datorate.

Instanța a reținut că dreptul de retenție este acel drept real imperfect care conferă creditorului, în același timp debitor al obligației de restituire sau de predare a bunului altuia, posibilitatea de a reține acel bun în stăpânirea sa și de a refuza restituirea lui până când debitorul său, creditor al lucrului, va plăti datoria ce s-a născut în sarcina lui în legătură cu lucrul respectiv.

Apoi, urmare a recunoașterii dreptului de retenție, întrucât deținerea imobilului (în scopul conservării și deținerii bunului) este de esența acestui drept, instanța a apreciat că reclamanta nu este îndreptățită să solicite de la deținătorul chiriaș echivalentul lipsei de folosință a imobilului, motiv pentru care a respins cererea sa de obligare a pârâtei la plata sumei de 96.628 lei reprezentând despăgubiri pentru lipsa de folosință a spațiului pentru perioada de 01.04._14, precum și a sumei de 12.665 lei reprezentând dobânzi legale calculate în baza Ordonanței nr. 9/2000.

În consecință, pentru considerentele de drept și de fapt expuse, instanța a admis în parte atât cererea principala precizată cât și cererea reconvențională.

În ceea ce privește cheltuielile de judecată ocazionate de prezentul litigiu și care au fost solicitate de ambele părți, în temeiul art. 274 C.proc.civ., văzând că cererile acestora au fost admise în parte, în limita pretențiilor admise, a obligat reclamanta – pârâtă reconvențională să achite pârâtei-reclamante reconvenționale suma de 7354 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând: 3379 lei, taxă judiciară de timbru și timbru judiciar, 3275 lei, onorariu expert (f. 37, f. 279, f. 337, f. 358, f. 360, f. 429), 700 lei, onorariu avocațial. Pârâta-reclamantă reconvențională a mai solicitat și cheltuieli cu transportul, fără însă a indica cuantumul și modalitatea de calcul, doar a depus la dosar un set de bonuri de benzină/motorină; prin urmare, neavând un criteriu obiectiv, în temeiul căruia instanța să calculeze cuantumul acestor cheltuieli, nu le-a acordat doar pe baza unei aprecieri de principiu; mai mult, instanța a observat că data înscrisă în bonurile fiscale de la f. 314 și f. 431-433, nu coincide cu data la care au fost stabilite termenele de judecată pe parcursul cărora s-a soluționat litigiul.

Împotriva acestei sentințe a formulat apel, apelanta - reclamantă P. Reformata T. V., solicitând admiterea apelului cu consecința schimbării în parte a sentința atacate după cum urmează:

1) obligarea pârâtei Vana M. I., căsătorită N. la plata sumei de_ lei reprezentând despăgubiri pentru lipsa de folosință a spațiului pentru perioada de 01.04._14, la achitarea sumei de_ lei reprezentând dobânzi legale calculate până la data de 20.01.2014 și în continuare până la achitarea integrală a sumei;

2 respingerea cererii reconvenționale formulată de intimata-pârâta reclamantă reconvențională Vana M., ca prescrisă, formulată împotriva

unei persoane juridice fără calitate procesuală pasivă;

2.1) admiterea excepției lipsei calității procesuale pasive a reclamantei - pârâtă reconvențională;

2.2) admiterea excepției prescripției dreptului la acțiune a pârâtei-reclamantă reconvențională;

2.3) admiterea excepției nulității absolute a contractului de închiriere nr._ din 01.08 2002, încheiat după un an de la formularea notificării de restituire;

3) în ipoteza în care instanța va respinge excepțiile invocate, apelanta – reclamantă solicită respingerea cererii reconvenționale ca neîntemeiată;

4) respingerea cererii de instituire a dreptului de retenție retroactiv din data rezilierii contractului de locațiune, asupra imobilului în favoarea pârâtei reclamante reconvenționale Vana M. I.;

5) obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată conform art. 274 C. pr. civ, in sumă totală de 6616 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru in suma de 3691 lei, 175 lei onorariu expert și onorar avocat in suma de 2750 lei, achitat in judecarea cauzei pe fond și în apel.

În motivarea cererii arată că:

Imobilul folosit de pârâtă fără nici un titlu si fara nici un drept a aparținut soției lui D. Oliver născută Londesz E. cu titlu de drept moștenire și a fost preluat de Statul Român în baza Decretului nr. 218/1960, act normativ care încalcă prevederile constituționale de la aceea vreme, tratatele internaționale la care România era parte si dispozițiile Codului civil privind proprietatea, astfel încât preluarea s-a făcut fără titlu valabil.

Prin notificarea nr._ din data de 02.08.2001 petenta Nemeti I., domiciliată în SUA, Simy Valley 5447 Cochran Street ., in calitate de fiică, a numitei Londesz E., a solicitat restituirea in natură a imobilului pe baza Legii nr. 10/2001.

La data de 1.08.2002, după un an de la depunerea notificării, s-a încheiat Contractul de inchiriere nr._ încheiat între Administrația Patrimoniului Imobiliar T. și Vana M. I., contract lovit de nulitate absoluta în conformitate cu prevederile imperative ale art. 21 alin (5) din Legea nr. 10/2001 și art. 44 din OUG nr. 40/1999. "ART. 44 Sunt interzise sub sancțiunea nulității absolute înstrăinarea sub orice formă, concesionarea, ipotecarea, contractul de leasing, precum și orice închiriere sau subînchiriere în beneficiul unui nou chiriaș, a bunurilor imobile - terenuri și construcții cu destinația de locuința, care fac obiectul unei încunoștințări scrise, notificări sau cereri în constatarea sau realizarea dreptului de proprietate din partea persoanelor fizice sau juridice deposedate de aceste bunuri."

Prin Dispoziția Primarului municipiului T. nr. 1104 din 04.12.2003 modificată prin Dispoziția nr. 623 din 24.06.2004, imobilul înscris în cartea funciară nr._ T., Apartamentele nr.1, 2 si 4, situat administrativ in T., P-ta Republicii nr. 19, a fost restituită in natura numitei Nemeti I..

Cu încheierea de c.f. nr. 1324 din 18 Martie 2004 a fost intabulat dreptul de proprietate cu titlu de drept restituire în natură in cartea funciara nr._ T. in favoarea numitei Nemeti I.. în baza contractului de donație, redactat si autentificat sub nr. 20 din 17 ian.2006 de BNP R. M. Fuchs din Cluj-N., asupra imobilului de sub nr. de ord. A+1-3, înscris in c.f. nr._ T., s-a intabulat dreptul de proprietate in favoarea subscrisei P. R. T. V..

La data retrocedării imobilului, imobilul a fost folosit de pârâta Vana M. I. in baza Contractului de inchiriere nr._/1.08.2002, contract lovit de nulitate absolută, incheiat după apariția Legii nr. 94/2000.

Pârâta in conformitate cu prevederile art. 9 din OUG nr. 40/1999 nu a cerut încheierea unui nou contract.

Apelanta – reclamantă arată că a predat pârâtei o ofertă de contract de inchiriere, proiect de contract preluat de pârâtă cu mențiunea ca a primit-o la data de 11.04.2006, urmând ca în baza venitului obținut de parata sa se stabilească cuantumul chiriei.

Parata a refuzat incheierea contractului de închiriere și in conformitate cu prevederile art. 11 alin.(2) din OUG nr. 40/1999 "refuzul nejustificat al chiriașului de a incheia un nou contract de închiriere îndreptățește pe proprietar să ceară în justiție evacuarea necondiționată a locatarilor cu plata de daune interese, pe calea ordonanței presedentiale."

Apelanta – reclamantă precizează faptul că a încercat soluționarea cauzei prin notificarea 127 din 16.04.2007 comunicată pârâtei prin executor judecătoresc M. D..

Arătă că pârâta de la data retrocedării imobilului, nu a achitat și nu achită chirie cu toate că folosește imobilul asa cum a declarat prin răspunsul la înterogator. Pârâta a folosit imobilul ca locuință, în care la un moment dat au stat cu dânsa și persoane străine de contract, in calitate de prieteni și a folosit-o și ca depozit pentru mobilierul societății la care a lucrat.

Astfel, pârâta folosește imobilul proprietatea apelantei - reclamante tabulară fără nici un titlu, fără nici un drept și fără consimțământul apelantei - reclamante din data de 01.03.2004, timp de 10 ani, cauzându-i astfel un prejudiciu in sumă de_ lei reprezentând despăgubiri pentru lipsă de folosință a spațiului pentru perioada 01.04._14.

Suma de_ lei reprezintă despăgubiri pentru lipsă de folosință a imobilului de 4 Euro/mp/luna este cu mult sub prețurile practicate în zona centrală a municipiului T..

Prin Sentința civilă nr. 761 Judecătoria T. la data de 23 Aprilie 2014:

- a admis în parte cererea principală, precizată de apelanta - reclamantă având ca obiect evacuare și pretenții și a dispus evacuarea pârâtei Vana M. I. căs. N.,

- a respins celelalte pretenții ale reclamantei,

- a admis în parte cererea reconvențională precizată, formulată de pârâta-reclamanta reconvențională,

- a respins excepția prescripției dreptului material la acțiune a pârâtei - reclamantă reconvențională în ceea ce privește pretențiile formulate pe calea cererii reconvenționale,

- a obligat apelanta – reclamantă la plata în favoarea pârâtei - reclamantă reconvențională a sumei de 88.400 lei reprezentând despăgubiri pentru sporul de valoare adus locuinței,

- a instituit un drept de retrenție asupra imobilului în favoarea pârâtei - reclamantă reconvențională până la plata integrală a despăgubirii de către reclamantă-pârâtă reconvențională și

- a obligat apelanta - reclamantă, reclamantă- pârâtă reconvențională la plata cheltuielilor de judecată.

Apelanta – reclamantă apreciază că Sentința Civilă nr. 761 din 23 aprilie 2014 este netemeinică si nelegală pentru următoarele considerente.

1. Instanța de fond în mod netemeinic și nelegal a respins cererea reclamantei cu privire la despăgubiri pentru lipsă de folosință a imobilului in sumă de_ lei cu dobânzi legale de_ lei calculate până la data de 20.01.2014 și în continuare până la achitarea integrală a sumei.

Instanța de fond a constatat că pârâta ocupă imobilul fără titlu, contractul de închiriere fiind reziliat din data de 01.03.2004 în baza adresei nr. 964/16.04.2004 emis de API T. și a dispus evacuarea pârâtei din imobil.

Față de această situație, instanța de fond în mod netemeinic și nelegal a respins cererea reclamantei cu privire la despăgubiri pentru lipsă de folosință a imobilului pe motivul că "urmare a recunoașterii dreptul de retenție, întrucât deținerea imobilului (în scopul conservării și deținerii bunului) este de esența acestui drept, instanța apreciază că reclamanta nu este îndreptățită să solicite de la deținătorul chiriași echivalentul lipsei de folosință a imobilului".

Instanța la luarea acestei decizii nu a luat în considerare faptul că dreptul de retenție nu este un drept real accesoriu, o garanție reală, cum este gajul sau ipoteca și nu conferă retentorului un drept de preferință și nici un drept de urmărire, după cum nu conferă nici dreptul de a folosi lucrul deținut.

Constatarea de către instanță a faptului că imobilul a fost și este deținut de pârâtă "în scopul conservării și deținerii bunului" este nefondat.

Pârâta a folosit și folosește si in prezent imobilul și până la instituirea dreptului de retenție de către instanță pârâta este obligată la despăgubiri pentru lipsa de folosință a imobilului.

La întrebarea nr. 8 din Interogatoriul luat la termenul din 12.05.2011,

8) Este real ca imobilul a fost inchiriat unui cetățean străin, ca a fost folosit ca depozit a mobilierului de la locul Dvs. de muncă si in prezent este ocupat de Dvs.? pârâta a declarat că "în imobil a locuit o perioadă de timp împreună cu mine un prieten iar mobila am păstrat o anumită perioadă într-o cameră."

La întrebarea instanței pârâta a arătat că locuiește in imobil.

Acordarea dreptului de retenție retroactiv și pentru perioada când imobilul a fost și este folosit de intimată este neîntemeiată și nelegală, mai ales că în ipoteza în care instanța obligă apelanta la plata contravalorii unor lucrări executate la imobil acesta poate fi compensată cu suma datorată pentru lipsă de folosință a imobilului, așa cum corecta statuat Î.C.C.J. în Decizia nr. 3088/2013.

Pârâta folosește imobilul fără nici un titlu și fără nici un drept, fără a conserva starea construcției care așa cum arată expertul in Răspunsul la obiecțiunile formulate de Vana M. I. din data de 06.02.2013 "Cu certitudine se impune executarea unor lucrări de reparații și întreținere curentă la întreg imobilul atât interior cât și exterior în scopul conservării și păstrării stării funcționale a acestora. In situația prezentă, datorită infiltrării apelor meteorice din exterior se evidențiază deteriorarea elementelor de finisaj (zugrăveli, tencuieli, pardoseli și ale instalațiilor electrice. Menținerea în stare nelocuită fără minime intervenții de reparare și conservare va conduce în cel mai scurt timp la autodemolarea acestora." Răspunsul a fost formulat de expert în baza constatărilor din data de 18.03.2012 ultima data când expertul și reclamantul a văzut imobilul.

Întrucât instanța de fond nu a admis proba cu cercetarea la fața locului, apelanta – reclamantă arată că în prezent nu cunoaște starea de degradare a imobilului și solicită admiterea acestei probe.

Folosirea imobilului ca locuință fără plata unei chirii pe o perioadă de 10 ani, subinchiriată unor persoane, "prieteni" cum o denumește pârâta în răspunsul la interogator, precum si unei societăți pentru depozitarea mobilierului, reprezintă pentru pârâtă o îmbogățire fără justă cauză motiv pentru care până la instituirea dreptului de retenție pârâta reconvențională este obligată la plata prejudiciului cauzat proprietarului-reclamant pentru lipsa de folosință a imobilului.

Instanța de fond a instituit dreptul de retenție de la data rezilierii contractului de închiriere si anume din data de 01.03.2004, pe timp de 10 ani, fără a lua în considerare că lipsește condiția esențială pentru recunoașterea și instituirea dreptului de retenție si anume existența care, si până la pronunțarea sentinței.

Instanța de fond nu a luat in considerare că dreptul de retenție nu este subînțeles, el se constată de instanță, la cererea părții interesate, fiind recunoscut ca o garanție prin plată a creanței și durează de la pronunțarea hotărârii până la efectuarea plății. La această concluzie a ajuns și Înalta Curte de Casație si Justiție in Decizia nr. 6604 din 25 noiembrie 2004.

Instanța de fond nu a luat in considerare că proprietarul imobilului care este lipsit abuziv de folosința bunului are dreptul să solicite despăgubiri pentru lipsa de folosință a imobilului până la pronunțarea unei hotărâri definitive prin care creanța creditorului sa fie certa, lichida si exigibila si pentru plata căreia s-a constatat un drept de retenție.

Prin Decizia nr. 890/2008, invocată în notele de ședință de pârâtă, au fost acordate despăgubiri pentru lipsă de folosință a clădirii pe perioada anterioară instituirii definitive a dreptului de retenție, instanța reținând că de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești privind instituirea dreptului de retenție, reclamanții nu mai beneficiază de fructele lucrului reținut. Prin această decizie s-a statuat că retentorul este obligat la conservarea și întreținerea bunului și nu are dreptul de a o folosi.

Apreciază că neacordarea unor despăgubiri pentru lipsa de folosință este o atingere adusă dreptului de proprietate al apelantei - reclamante, fiind contrară articolului 1 al Protocolului nr. 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, care prevede că "Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât din cauza unei utilități publice și în condițiile prevăzute de lege și principiile generale ale dreptului internațional."

În Decizia nr. 579 din 10 februarie 2012 Curtea de Apel Cluj a subliniat că: "în ceea ce privește problema chiriașilor din imobilele retrocedate, prin numeroasele hotărâri pronunțate de Curtea Europeană a drepturilor Omului împotriva României raportat la prevederile O.U.G. nr. 40/1999, respectiv cauzele R. și S. împotriva României, O. împotriva României, Spanoche împotriva României, P. și T. împotriva României, P. împotriva României, Tarik împotriva României, Arsenovici împotriva României, s-a statuat constant că ingerința în dreptul de proprietate trebuie nu doar să urmărească un scop legitim conform interesului general ci și să păstreze un raport rezonabil de proporționalitate între mijloacele folosite și scopul urmărit prin orice măsură aplicată de stat, inclusiv măsurile destinate să reglementeze folosința bunurilor unui individ. Tocmai acest lucru este exprimat de noțiunea de just echilibru ce trebuie păstrat între cerințele interesului general al comunității și imperativele de apărare a drepturilor fundamentale ale omului. Curtea Europeană a mai statuat că interesele legitime ale colectivității cer într-un asemenea caz o repartiție echitabilă a sarcinii sociale și financiare pe care o presupun transformarea și reforma imobilelor din țară, însă această sarcină nu ar putea să se sprijine pe un anume grup social, indiferent de importanța pe care o au interesele unui alt grup sau ale colectivității în ansamblul său. "

Pentru aceste considerente, apelanta - reclamantă solicită admiterea cererii cu privire la despăgubiri pentru lipsă de folosință a imobilului in sumă de_ lei cu dobânzi legale de_ lei calculate până la data de 20.01.2014 și în continuare până la achitarea integrală a sumei.

2) Instanța de fond în mod netemeinic și nelegal a admis în parte cererea reconvențională precizată, formulată de pârâta-reclamanta reconvențională, a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a reclamantei - pârâtă reconvențională, a respins excepția prescripției dreptului material la acțiune a pârâtei - reclamantă reconvențională în ceea ce privește pretențiile formulate pe calea cererii reconvenționale.

2.1. Instanța de fond in mod netemeinic si nelegal a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a Parohiei Reformate T. V. și a admis cererea reconvențională formulată de pârâta - reclamantă reconvențională Vana M. I. împotriva apelantei - reclamante, în totală contradicție cu prevederile art. 48 din Legea nr. 10/2001, în forma în care era în vigoare la data formulării cererii reconvenționale (sau in perioada de 3 ani in care era in termenul de a solicita despăgubiri), potrivit căruia chiriașii au avut dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuință prin îmbunătățirile necesare și utile, obligația de despăgubire revenind statului ori unității deținătoare dacă imobilul a fost preluat fără titlu valabil.

Potrivit celor de mai sus la data de 04.10.2007, data înregistrării cererii reconvenționale, apelanta - reclamantă nici nu a avut calitate procesuală pasivă, întrucât imobilul din prezentul litigiu a fost preluat fără titlu valabil, astfel pârâta avea posibilitatea solicitării de despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilului numai de la Statul Român.

Pentru aceste considerente apelanta – reclamantă solicită admiterea excepției lipsei calității procesuale pasive a apelantei - reclamante în cererea reconvențională a pârâtei-reclamantă reconvențională.

2.2. Instanța de fond in mod netemeinic si nelegal a respins excepția prescripției dreptului la acțiune a cererii reconvenționale formulată de pârâta – reclamantă reconvențională in totală contradicție cu prevederile art. 3 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripția extinctiva, conform căruia termenul general de prescripție este de 3 ani. Art. 7 alin. (2) din același decret prevede că „In obligațiile care urmează să se execute la cererea creditorului precum și în acelea al căror termen de executare nu este stabilit, prescripția începe să curgă de la data nașterii raportului de drept".

Instanța de fond în mod cu totul eronat a considerat că nașterea dreptului la acțiune începe să curgă din momentul în care locatarul și-a manifestat intenția de a înceta locațiunea, prin formularea cererii în evacuare.

In fapt locațiunea a incetat la data rezilierii Contractului de inchiriere nr._/2002, la data de 01.03.2004, în baza adresei nr. 964/2004 emisă de API T., cum corect a constatat și instanța de fond, dată de la care a început să curgă termenul de prescripție de 3 ani.

Potrivit celor de mai sus dreptul la acțiune a pârâtei-reclamantă reconvențională, s-a născut la data de 01.03.2004, data rezilierii contractului de închiriere și s-a împlinit la data de 01.03.2007. Întrucât cererea reconvențională a fost formulată la data de 04.10.2007, cu mult peste termenul de prescripție, trebuia să fie respinsă de instanța de fond in baza prevederilor art. 1 din decret care prevede că "Dreptul la acțiune, având un obiect patrimonial, se stinge prin prescripție, dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit în lege."

În baza prevederilor imperative ale Decretului nr. 167/1958 prescripția extinctivă a fost concepută ca o instituție de ordine publică, guvernată de norme imperative care instituiau obligația instanțelor de judecată ca, din oficiu, să cerceteze dacă dreptul la acțiune este prescris.

În baza prevederilor imperative, excepția prescripției extinctive a dreptului la acțiune poate fi ridicată, din oficiu, de instanță sau de partea interesată, în orice fază procesuală, așa cum a statuat ÎCCJ prin Decizia în interesul legii nr. 1/2014.

Pentru aceste motive, apelanta – reclamantă solicită admiterea excepției prescripției dreptului material la acțiune a pârâtei-reclamantă reconvențională și respingerea cererii reconvenționale.

2.3 Pe cale de excepție, apelanta - reclamantă ridică excepția nulității absolute a contractului de închiriere nr._ din 01.08 2002, încheiată după un an de la formularea notificării de restituire de către persoana îndreptățită.

Contractul de închiriere nr._ din 01.08 2002 este lovit de nulitate absolută conform prevederilor art. 21, alin. (5) din Legea nr. 10/2001 și prevederile art.44 din OUG nr. 40/1999 care interzic înstrăinarea, concesionarea, locația de gestiune, asocierea în participațiune, ipotecarea, locațiunea, precum și orice închiriere sau subînchiriere în beneficiul unui nou chiriaș, schimbarea destinației, grevarea sub orice formă a bunurilor imobile notificate potrivit prevederilor prezentei legi, până la soluționarea procedurii administrative și după caz judiciare generate de prezenta lege, sub sancțiunea nulității absolute. Antecesoarea apelantei - reclamante Nemeti I. a depus prin Executor judecătoresc Notificarea la Primăria T. în data 2.08.2001, deci cu un an înainte de încheierea contractului de locațiune între Vana M. și Patrimoniului Imobiliar T..

Prin aplicarea acestor prevederi imperative, apelanta – reclamantă solicită instanței să constate nulitatea absolută a contractului de închiriere nr._ din 01.08 2002.

3. În ipoteza în care, instanța va respinge excepțiile invocate, apelanta - reclamantă solicită admiterea apelului și respingerea cererii reconvenționale, pentru următoarele considerente:

In conformitate cu prevederile art. 43 din O.G. 40/1999 (abrogat de lit. v) a art. 230 din LEGEA nr. 71 din 3 iunie 2011, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 409 din 10 iunie 2011.) "(1) Chiriașul are dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus locuinței prin îmbunătățirile necesare și utile, efectuate cu aprobările prevăzute de lege, confirmate pe baza de acte justificative."

Instanța de fond nu a luat in considerare că dreptul la despăgubire a chiriașului pentru sporul de valoare poate fi acordată prin îndeplinirea cumulativa a trei condiții:

1) Îmbunătățirile trebuie să fie necesare și utile imobilului și nu chiriașului. Așa cum rezultă din expertiză lucrările au fost făcute din materiale refolosibile, de calitate medie și așa cum specifică expertul in Răspunsul la obiecțiunile formulate de reclamanta reconvențională Vana M. (pag. 2 penultimul aliniat) fără minime intervenții de reparare și conservare imobilul se va autodemola și astfel cu excepția lucrărilor de reparație a spațiului vechi, lucrările de extindere a apartamentului existent nu au fost necesare și nici utile imobilului.

2) Instanța de fond in mod nefondat a apreciat că lucrările au fost efectuate cu aprobările prevăzute de lege considerând că îmbunătățirile au fost făcute cu acordul proprietarului dată prin adresa nr._ din 23.06.1999 emis de RATACFL T., Biroul Fond Locativ care a fost de acord cu lucrările interioare fără ca aceste lucrări să afecteze structura de rezistență a apartamentului, iar lucrările să fie executate și suportate pe cheltuiala solicitantului fără a afecta cuantumul chiriei sau fără compensarea cu chiria aferentă apartamentului.

Adresa nr._ din 23.06.1999 emis de RATACFL T. nu suplinește nici autorizația de construire si nici Proiectul de execuție și nu este un acord dat de proprietar pentru lucrările de extindere a imobilului prin care a fost afectată structura de rezistență a imobilului. Apărările reclamantei reconvenționale privitor la faptul ca deținătorul imobilului cu care a avut încheiat Contractul de închiriere ar fi avut si obligația emiterii Autorizației de construire nu este fondată.

3) Lucrările nu au fost confirmate pe baza de acte justificative.

Întrucât nu sunt întrunite cele trei condiții reclamanta reconvențională nu are dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare și cu atât mai puțin la înmulțirea valorii lucrărilor executate de 65.525 lei cu un coeficient de circulație din zonă de 1,35 ajungând la suma de 88.400 lei.

Instanța de fond la stabilirea sumei de 88.400 lei nu a luat în considerare concluziile expertului din Răspunsul la obiecțiunile formulate de Vana M. din data de 06.02.2013 prin care constată că "Cu certitudine se impune executarea unor lucrări de reparații și întreținere curentă la întreg imobilul atât interior cât și exterior în scopul conservării și păstrării stării funcționale a acestora. In situația prezentă, datorită infiltrării apelor meteorice din exterior se evidențiează deteriorarea elementelor de finisaj (zugrăveli, tencuieli, pardoseli și ale instalațiilor electrice. Menținerea în stare nelocuită fără minime intervenții de reparare și conservare va conduce în cel mai scurt timp la autodemolarea acestora." Răspunsul a fost formulat în baza constatărilor din data de 18.03.2012 ultima data când expertul și reclamantul a văzut imobilul, astfel apelanta – reclamantă precizează faptul că azi nu cunoaște starea de degradare a imobilului și pentru care solicită admiterea cercetării la fața locului.

4. Apelanta – reclamantă critică sentința și pentru faptul că instanța de fond in totală contradicție cu practica judiciară, in mod netemeinic si nelegal a instituit în favoarea pârâtei-reclamante reconvenționale un drept de retenție în temeiul art.43 din OUG 40/1999.

Apelanta – reclamantă arată că antecesoarea acesteia, Nemeti I. în data de 2.08.2001 a depus prin executor judecătoresc Notificare la Primăria T. prin care a solicitat retrocedarea imobilului în cauză. în totală contradicție cu prevederilor art. 21, alin. 5 din Legea nr. 10/2001 și art. 44 din OG nr. 40/1999 Administrația Patrimoniului Imobiliar T. a încheiat, în data de 1.08.2002, după înregistrarea notificării, cu intimata Vana M. Contractul de locațiune nr._.

Potrivit art. 21, alin. 5 din Legea nr. 10/2001 (5) Sub sancțiunea nulității absolute, până la soluționarea procedurilor administrative și, după caz, judiciare, generate de prezenta lege, este interzisa înstrăinarea, concesionarea, locația de gestiune, asocierea în participatiune, ipotecarea, locatiunea, precum și orice închiriere sau subinchiriere în beneficiul unui nou chiriaș, schimbarea destinației, grevarea sub orice formă a bunurilor imobile - terenuri și/sau construcții notificate potrivit prevederilor prezentei legi.

Contractul de locațiune a fost încheiat după data formulării notificării de către antecesoarea reclamantei, este deci lovit de nulitate absolută în temeiul prevederilor Legii nr. 10/2001 și fiind .vorba despre o nulitate absolută, poate fi invocată în orice fază a procesului.

Potrivit celor de mai sus contractul de locațiune nr._ fiind nul, dispozițiile din OUG 40/1999 privitoare la protecția chiriașilor nu-i sunt aplicabile pârâtei, aceste prevederi ocrotesc doar drepturile chiriașilor cu contracte de închiriere valabile.

Apelanta – reclamantă arătăm că dreptul de retenție a fost instituit în temeiul art. 43 din OUG 40/1999, prevederi care nu sunt aplicabile contractelor nelegale, astfel instituirea acestui drept este tot nelegală.

Pentru aceste considerente, apelanta – reclamantă solicită respingerea cererii de instituire a dreptului de retenție în favoarea intimatei Vana M. I. asupra imobilului.

Apreciază că instanța de fond in mod netemeinic si nelegal a instituit în favoarea pârâtei-reclamante reconvenționale un drept de retenție retroactiv, de la rezilierea contractului de locațiune și pentru acest motiv a respins cererea privitor la despăgubiri pentru lipsa de folosință a imobilului.

Dreptul de retenție nu este un drept real accesoriu, o garanție reală, cum este gajul sau ipoteca, și nu conferă retentorului un drept de preferință și nici un drept de urmărire, după cum nu conferă nici dreptul de a folosi lucrul deținut.

Față de această situație pârâta reconvenționala folosește si in prezent imobilul, așa cum rezultă din interogatoriul pârâtei, fapt pentru care până la instituirea dreptului de retenție de către instanță pârâta reconvenționala este obligată la plata prejudiciului cauzat proprietarului pentru lipsa de folosință a imobilului. Astfel acordarea dreptului de retenție retroactiv și pentru perioada când imobilul a fost și este folosit de intimată nu este întemeiată, mai ales că în ipoteza în care instanța obligă apelanta la plata contravalorii unor lucrări executate la imobil acesta poate fi compensată cu suma datorată pentru lipsă de folosință a imobilului, așa cum corect a statuat Î.C.C.J. în Decizia nr. 3088/2013.

Apelanta – reclamantă precizează că pârâta folosește imobilul proprietatea apelantei tabulară fără nici un titlu, fără nici un drept, fără consimțământul acesteia, fără a conserva starea construcției și refuză să ne predea imobilul în folosință cauzându-ne astfel un prejudiciu in sumă de_ lei calculată pentru perioada 01.04._14, reprezentând despăgubiri pentru lipsă de folosință a spațiului.

Folosirea imobilului ca locuință fără plata unei chirii pe o perioadă de 10 ani, subînchiriată unor persoane, "prieteni" cum o denumește pârâta în răspunsul la interogator, precum si unei societăți pentru depozitarea mobilierului reprezintă pentru pârâtă o îmbogățire fără justă cauză.

Această sumă de_ lei reprezentând despăgubiri pentru lipsă de folosință de 4 Euro/mp/luna este mult sub prețurile practicate la chirii pentru birouri si spatii comerciale din P-ta Republicii, zona centrală a municipiului, in perioada 2007-2012, de 10 Euro/mp/luna practicată de S.C. Metex S.A., de 7 Euro/mp/luna de proprietari particulari din T., P-ta 1 Decembrie 1918 nr.10 precum si tarife pentru spațiile si terenurile închiriate cu altă destinație decât locuință stabilite în Hotărârile Consiliului Local T. de 17,12 lei/mp/lună pentru cabinete medicale private si 22,7 - 24,75 lei pentru Birouri notariale si cabinete de avocatură.

Neacordarea unor despăgubiri pentru lipsa de folosință este o atingere adusă dreptului de proprietate al apelantei - reclamante, fiind contrară articolului 1 al Protocolului nr. 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, care prevede că "Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât din cauza unei utilități publice și în condițiile prevăzute de lege și principiile generale ale dreptului internațional."

In baza celor relatate mai sus, apelanta – reclamantă solicită admiterea apelului, respingerea cererii de instituire a dreptului de retenție retroactiv și calificarea conduitei pârâtei - de a ocupa imobilul proprietatea reclamanților fără acordul acesteia și fără a se putea opune un titlu - ca o faptă ilicită în sensul art. 998 - art. 999 cod civil și admiterea cererii de despăgubiri (denumită cerere reconvențională în dos. nr._ ) pentru lipsa de folosință a imobilului in sumă de_ lei calculată pentru perioada de 01.04._14 și in continuare până la evacuarea pârâtei din imobil. Apelanta – reclamantă solicită obligarea pârâtei la plata dobânzilor legale în sumă de_ lei pentru perioada 01.04._14, conform calculului depus la dosar.

În baza motivelor mai sus invocate, apelanta - reclamantă solicită admiterea apelului, modificarea în parte a Sentinței Civile nr.761/2014 și:

1) obligarea pârâtei Vana M. căsătorită N. la plata sumei de_ lei reprezentând despăgubiri pentru lipsa de folosință a spațiului pentru perioada de 01.04._14 și la achitarea sumei de_ lei reprezentând dobânzi legale calculate în baza Ordonanței nr. 9/2000 până la data de 20.01.2014 și în continuare până la achitarea integrală a sumei,

2) respingerea cererii reconvenționale formulată de intimata-pârâta reclamantă reconvențională Vana M., ca prescrisă, formulată împotriva unei persoane juridice fără calitate procesuală pasivă,

2.1) admiterea excepției lipsei calității procesuale pasive a reclamantei - pârâtă reconvențională,

2.2) admiterea excepției prescripției dreptului la acțiune a pârâtei-reclamantă reconvențională,

2.3) admiterea excepție nulității absolute a contractului de închiriere nr._ din 01.08 2002, încheiată după un an de la formularea notificării,

3) în ipoteza în care, instanța va respinge excepțiile invocate, apelanta - reclamantă solicită respingerea cererii reconvențională ca neîntemeiată,

Prin întâmpinarea formulată intimata – pârâtă VANA M. I. (în prezent căsătorită N.) solicită respingerea apelului declarat, menținerea hotărârii atacate, cu cheltuieli de judecata.

În motivare arată:

A. Observații prealabile:

I. Pentru cazul in care apelanta nu a timbrat suficient apelul (evacuare + pretenții), solicită anularea acestuia ca insuficient timbrat.

II. Pentru cazul in care apelanta nu a declarat apel in termen de 15 zile de la comunicarea hotărârii, solicită instanței să constate tardivitatea formulării căii de atac si decăderea apelantei (art. 103 alin. 1 coroborat cu art. 284 alin. 1 C.proc.civ.).

B. Intimata – pârâtă arată că menține toate cele arătate in fata instanței de fond oral si in scris (prin intermediul multiplelor scripte depuse in prima instanța), la care face trimitere, fara a reitera decât acolo unde este absolut necesar.

Arată ca hotărârea instanței de fond este temeinica si legala, fiind amplu argumentată, motiv pentru care, intimata – pârâtă face trimitere si la cele arătate in motivare, care se completează cu cele arătate de aceasta in fata instanței de fond.

In continuare, precizează că va proceda la o analiza punctuala a celor arătate de către apelanta in petitele caii de atac.

C. Cu privire la cererea apelantei (cerere nr. 1) de obligare a acesteia la plata sumei de 96.628 lei si a dobânzilor aferente in cuantum de 12.665 lei pentru lipsa de folosința a spațiului in perioada 01.04._14 intimata – pârâtă arătă ca:

I. In Hotărârea instanței de fond (pag. 15) se arata in ce consta dreptul de retentie, retine în cauză dreptul de retentie al intimatei - pârâte si, drept urmare, arata ca deținerea imobilului este de esența acestui drept, devenind astfel incompatibil cu dreptul de retentie solicitarea de despăgubiri pentru lipsa de folosința.

Intimata – pârâtă apreciază că această hotărâre este pe deplin temeinica si legala raportat la esența si natura dreptului de retentie, precum si la practica judiciara in materie (ilustrata la fond prin inscrisurile depuse).

In legătura cu acest subiect, intimata – pârâtă mai arătă ca:

1. Cererea de despăgubiri a fost făcuta inițial (pentru termenul din 01.04.2010) printr-un act intitulat cerere reconvenționala deși, nu exista o astfel de cale din moment ce P. era reclamanta/parata- reconvenționala, iar aceasta era parata si reclamanta - reconvenționala, deci, P. neputând avea si calitatea de reclamanta si de reclamanta - reconvenționala, un astfel de procedeu fiind inadmisibil (neprevăzut de lege), cu toate consecințele care rezulta din aceasta.

Intimata – pârâtă arată că susțin in continuare in apel inadmisibilitatea unui astfel de procedeu.

2. Dincolo de inadmisibilitate, intimata – pârâtă precizează faptul că a vorbit si menține ca este vorba si despre o tardivitate a formulării unei astfel de cereri asa zis reconventionale, dupa . dupa 3 ani de la data înregistrării cererii introductive, 2007).

Susține in continuare in apel tardivitatea unui astfel de procedeu.

3. Acea cerere reconventionala inițiala (in care erau solicitate despăgubiri pentru intervalul 01.04._10) a fost transformată/completata ulterior forma unor precizări de acțiune (cea depusa pentru termenul de judecata din 24.05.2012 in care erau solicitate despăgubiri pentru intervalul 01.04._12; cea depusa pentru termenul de judecata din 20.01.2014 in care erau solicitate despăgubiri pentru intervalul 01.04._14).

Intimata – pârâtă precizează faptul că daca a arătat ca, calea cererii reconventionale este inadmisibila + tardiva, reiterează că si calea precizărilor de acțiune este si aceasta una tardiva. Intimata – pârâtă precizează că vorbește de tardivitate si implicit de decădere raportat la dispozițiile art. 132 Vechiul C.proc.civ. (incidente raportat la data introducerii acțiunii introductive: 2007).

Aceste pretenții de despăgubiri (inclusiv dobânda legala) nu au fost cerute prin acțiunea introductiva de instanța (care a avut obiect doar evacuarea si solicitarea de acordare a cheltuielilor de judecata)!!, așadar nu se poate veni incepand cu scurgerea unui interval de 3 ani de la începerea litigiului.

Intimata – pârâtă susține in continuare in apel tardivitatea unor astfel de cereri.

4. Sub aspectul soluției de respingere a pretențiilor apelantei, hotărârea este pe deplin temeinică si legala deoarece:

a. Intimata – pârâtă apreciază că, cererea privind plata de despăgubiri pentru lipsa de folosința a imobilului trebuie respinsa in contextul in care a solicitat un drept de retentie asupra imobilului pana la plata către aceasta a contravalorii îmbunătățirilor (dreptul de retentie fiind expres stipulat de legiuitor in cuprinsul O.U.G. nr. 40/1999).

Chiriașii au fost protejați insasi prin lege prin instituirea unui drept de retentie asupra bunului. Acest drept de retentie conferă, in acest caz, dreptul de a refuza restituirea imobilului pana in momentul in care proprietarul va restitui sumele cheltuite cu conservarea, întreținerea si îmbunătățirile aduse respectivului imobil.

b. In condițiile existentei unui drept de retentie asupra bunului pana la plata contravalorii respectivelor imbunatatiri, nu se poate pretinde o despăgubire pentru lipsa de folosința a imobilului, deoarece ar fi lipsit de conținut si de efect insasi dreptul de retentie conferit de lege, dându-se posibilitatea unor atitudini abuzive din partea proprietarului.

Astfel, ca si in cazul dedus judecații, reclamantul ar putea sa fie interesat sa amâne plata respectivelor îmbunătățiri, fiind interesat sa micșoreze sau sa stingă debitul prin însăși tergiversarea plații pe care o datorează. Ori o astfel de atitudine culpabila poate si trebuie sa fie sancționată prin insasi inadmisibilitatea obținerii contravaloarii lipsei de folosința a imobilului. In speța tocmai acest lucru s-a intamplat: cauza a fost tergiversata si s-au pretins despăgubiri pentru lipsa de folosința tocmai in scopul de a "scapă" de la piața despăgubirilor rezultate din imbunatatirile aduse imobilului.

Astfel, s-a refuzat plata unor despăgubiri cat de cat apropiate de o suma echitabila, refuzandu-se tranzacționarea (anterioar si ulterioar promovării prezentului litigiu, tranzacționare care ar fi dus fie ia preîntâmpinarea nașterii, fie la stoparea acestui dosar). Iar aceasta tranzacționare ar fi fost cu atat mai echitabila nu doar prin prisma netrecerii inutile a timpului, dar si prin raportare la faptul ca parata era o entitate religioasa si care mai mult: obținuse gratuit imobilul, iar, pe de lata parte, in final intimata – pârâtă precizează că se observă ca suma cea mai mica la care s-a oprit expertul era in imediata apropiere a sumei inițial solicitate de către aceasta pentru o tranzacționare.

In acest sens sta nu doar logica simpla, ci si practica judiciara. De pilda, ., înalta Curte de Casație si Justiția a decis ca (decizia nr.890/04.03.2008): "Deși dreptul de retenție nu conferă retentorului alte prerogative decât acela de conservare și întreținere a bunului, el are scopul de a garanta creanța și a sancționa pe debitorul rău platnic.

Neavând dreptul la fructe pe întreaga perioadă de exercitare a acestui drept, reclamanților le lipsește vocația de a primi despăgubiri pentru lipsa de folosință, indiferent de faptele și actele retentorului".

Pracic, asa cum se arata in cuprinsul aceleiași decizii, este vorba de "o adevărată sancțiune civilă în sarcina debitorului rău platnic, căruia prin derogare nu-i mai sunt recunoscute o parte din prerogativele dreptului de proprietate".

Prin urmare, dreptul de retentie are natura de coerciție si sancționare a celui care nu achita in cazul in speța contravaloarea investițiilor aduse imobilului, astfel încât, parata nu este indreptatita a obține o contravaloare a lipsei de folosința a imobilului, fiind in culpa pentru neplata, in toti acești ani, a sumei de bani reprezentând contravaloarea imbunatatirilor aduse imobilului, cu toate ca intimata – pârâtă arată că a solicitat in repetate rânduri plata acestora, plata care evident ca ar fi fost de natura sa stingă in aceasta privința litigiul.

c. Se poate remarca faptul ca parata incearca sa se îmbogățească fara justa cauza pe doua cai:

-prin refuzul expres de a plați contravaloarea imbunatatirilor/investitiilor - refuzul expres de a plați despăgubiri, conform actelor de la dosar + a răspunsului la intreogatoriu al apelantei a existat de 3 ori: de 2 ori înainte de prezentul litigiu (notificat atat lui NEMETI I. prin donație prin notificarea din trimisa prin executor judecătoresc M. D. nr. 167/15.06.2006,, proprietara inițial in urma retrocedării, cat si PAROHIEI ca proprietar prin donație prin notificarea din trimisa prin executor judecătoresc M. D. nr. 72/14.04.2006, ultima pagina), cat si pe parcursul prezentului litigiu (când intimata – pârâtă arată că s-a încercat din nou soluționarea amiabila din partea acesteia prin propunerea din data de 13.11.2009), toate existente la dosar. dintr-un refuz culpabil + repetat de plata a contravalorii îmbunătățirilor apelanta nu poate obține un avantaj pentru echivalentul lipsei de folosința !!!!;

- prin pretențiile formulate privind obținerea de daune pentru lipsa de folosința (formulate inadmisibil discreționar si nedovedit).

d. In legătura cu, cuantumul pretențiilor formulate pentru lipsa de folosința: acestea sunt formulate in mod discreționar si unilateral + nedovedite de către parata (intimata – pârâtă precizează că nu se ține cont: in primul rand de faptul ca a ocupat in continuare imobilul datorita faptului ca nu i-a fost achitata valoarea investițiilor aduse imobilului, la fel cum nu se tine cont nici de posibilitatea prorogare legala a contractului de închiriere, nici de cuantumul veniturilor acesteia, nici de valoarea chiriilor pe piața imobiliara, nici de starea si suprafața imobilului care ar fi aparținut lui Nemethi I. de la care a dobândit reclamanta cu titlu gratuit, nici de imbunatairile aduse de mine in imobil etc. !!!). In plus, in mod cu totul nelegal, tot de la sine putere, parata înțelege sa calculeze dobânzi la suma calculata atât de discreționar.

Intimata – pârâtă reiterează faptul ca, in afara de a se folosi de niște calcule discreționare si unilaterale care nu tin cont de cele menționate chiar mai sus in paranteza, nu s-au propus nici măcar probe in acest sens in termenul legal prevăzut de art. 138 V.C.proc.civ., deci cererea nu este nici măcar probata, cu atât mai puțin nu este probata in condiții de contradictorialitate.

e. Intimata – pârâtă apreciază că lipsa de folosința nu poate fi ceruta așadar in contextul in care nu s-a încheiat cu proprietarul un contract de inchiriere deoarece:

- in repetate rânduri, intimata – pârâtă precizează că a arătat ca dorește sa eliberez imobilul sub condiția plații despăgubirilor pentru îmbunătățiri, lovindu-se de refuzul apelantei (refuzul fiind produs atât înainte de prezentul litigiu, cat și pe parcursul acestuia când, anterior formulării pretențiilor pentru lipsa de folosința, intimata – pârâtă arată că a încercat din nou obținerea pe cale amiabila a despăgubirilor);

- contractul de închiriere dorit a fi impus de către reclamant era unul abuziv (elementar fiind faptul ca prevedea ca intimata – pârâtă să elibereze spațiul cand dorea apenta, deci contrar art. 1 din OUG nr. 40/1999 - astfel contractul prevedea la pag 2, prevedea sub denumirea de reziliere in realitate o clauza de denunțare unilaterala din partea proprietarului, sens in care: « Rezilierea se va putea face prin acordul pârtilor sau din inițiativa uneia dintre părți, cu un preaviz de 60 de zile »). Si aceasta dorința de impunere a unui contract abuziv s-a produs deși intimata – pârâtă a semnalat verbal si in scris abuzul si deși notificase că dorește sa părăsească imobilul dar să i se dea despăgubiri pentru imbunatatiri;

- conform actelor de la dosar, intimata – pârâtă arată că a solicitat prelungirea proprietarului căruia i-a fost restituit imobilul, insa aceasta a decedat in cursul procesului, dupa care a dorit oricum sa plece dar să primească in prealabil despăgubirile pentru imbunatatiri;

- de asemenea, intimata – pârâtă arată că extins clădirea care are o alta configurație si suprafața decât cea inițiala, deci nu putea închiria decât eventual partea veche nu si ce a adăugat nou, si, totodată, trebuia sa primească despăgubirile pentru investițiile făcute la partea veche si noua (cu atât mai mult cu cat lucrările s-au bucurat de acordul statului cu care eu încheiase contractul de închiriere înainte de a se pune problema restituirii si tot atunci a efectuat aceste lucrări).

III. In concluzie, raportat la motivațiile apelantei, intimata – pârâtă constată ca aceasta, pretinde, in mod neîntemeiat, neechitabil si inadmisibil, ca ar avea dreptul de a se prevala de propria culpa rezultata din:

- refuz culpabil + repetat de plata a contravalorii îmbunătățirilor (refuz produs atat anterior, cat si în timpul prezentului litigiu);

- prin tergiversarea si durata mare a litigiului astfel incat pretențiile pentru lipsa de folosința sa crească, dorindu-se a fi lipsit de valoare si efect dreptul de retentie si despăgubirile aferente acestuia;

- prin încercarea de impunere a unui contract de închiriere abuziv (abuzul fiind vizibil prin insasi faptul ca, contrar legii - deci contrar art. l din OUG nr. 40/1999, contractul prevedea posibilitatea apelantei sa denunțe cand dorește contractul, dincolo de alte caractere abuzive ale respectivului contract semnalate). Intimata – pârâtă arată că aceasta încercare de impunere a unui contract abuziv si discreționar s-a produs desi a notificat ca dorește sa părăsească imobilul daca i se achita contravaloarea investițiilor;

- prin ignorarea faptului ca a îmbunătățit construcția veche si prin extinderea acesteia (cu acordul fostului proprietar la acea vreme) si prin ignorarea dreptului de retentie expres specificat de art. 43 alin. 2 din OUG 40/1999. Ori incompatibilitatea dreptului de retentei cu dreptul la despăgubiri pentru lipsa de folosința rezulta, asa cum s-a arătat, din insasi natura dreptului de retentie, dar si din practica judiciara (Decizia nr.890/04.03.2008 a ICCJ arata fara dubiu ca pentru clădire, adică construcție, nu se poate ontine echivalentul lipsei folosinței care ar eluda dreptul de retentie, ori obiectul cauzei sunt tocmai investițiile aduse construcției, ceea ce insa apelanta omite sa observe cu rea-credinta).

D. Cu privire la cererea formulata de subsemnata apelantei (cererea nr. 2) de respingere a cererii intimata - pârâtă pe cale de excepții:

1. ca formulata împotriva unei persoane juridice fara calitate procesuala pasiva;

2. ca prescrisa;

3. iar cu titlu de element de noutate in cauza: ca urmare a constatării nulității absolute a contractului de inchiriere nr._/01.08.2002.

1. Cu privire la lipsa calității procesuale pasive a apelantei, intimata –pârâtă arătă următoarele:

a. Apărările acesteia au fost făcute prin scriptul depus pentru termenul de judecata din 10.03.2011 la care intimata – pârâtă face trimitere.

Respingerea acestei excepții cu ocazia judecații in fond este una corecta.

b. Intimata – pârâtă arătă că:

- apelanta refuza sa inteleaga ca apărările si cererile acesteia se întemeiază pe OUG nr. 40/1999.

- Decizia civila nr. 339/A/2010 a Tribunalului Cluj (pag. 3), vorbește expres si cu autoritate/putere de lucru judecat, ca in speța sunt incidente dispozițiile OUG nr. 40/1999.

- contractul de închiriere dintre intimată si Primăria T. se referea expres tot la OUG nr. 40/1999.

- art. 48 din Legea nr. 10/2001 prevede in alin. 1 si alin. 2 faptul ca: "chiriașii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuința prin "îmbunătățirile necesare si utile" si ca "indiferent daca imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fara titlu, obligația la despăgubiri prevăzuta la alin. 1 revine persoanei îndreptățite"., iar art. 83 alin. 3 din Legea 10/2001 este abrogat, cu toate consecințele care rezulta din aceasta. D. urmare, obligația de despăgubire nu revine Statului R., nici măcar in accepțiunea legii si normei de care s-a prevalat apelanta, ci persoanei îndreptățite. Totodată, aceste dispoziții se aplica de către judecător in conformitate cu legea in vigoare la data judecării cauzei. Așadar, aceasta obligație de despăgubire nu revine Statului R., ci apelantei, care este dobânditoare cu titlu gratuit, prin donație, a bunului.

2. Cu privire la excepția prescripției:

a. Apărările intimatei - pârâte au fost făcute prin scriptul depus pentru termenul de judecata din 18.06.2013 la care face trimitere.

Respingerea acestei excepții de către instanța de judecata este una corecta din moment ce instanța considera ca dreptul de prescripție începe sa curgă de la momentul in care apelanta formulat cererea de evacuare.

b. Într-adevăr, de la momentul formulării cererii de evacuare curge termenul de prescripție, intrucat de ia acel moment exista opoziția clara si ferma a apelantei, iar anterior atat cu Nemeti I., cat si cu P., au avut loc diverse notificări prin executorul judecătoresc/negocieri (recunoscute inclusiv la interogatorii, dar care rezulta si din scriptele depuse in cauza) cu privire la plata despăgubirilor, corelativ cu plecarea din imobil.

c. Intimata – pârâtă arată de asemenea ca motivarea instanței, una corecta, putea fi extinsa si raportat la următoarele:

- întrucât O.U.G. nr. 40/1999 prevede expres un drept de retentie pana la plata despăgubirilor (art. 43 alin. 1-4), apreciază că nu poate sa-i fie opusa excepția prescripției dreptului la acțiune in temeiul dispozițiilor invocate, deoarece in prezenta ordonanței in discuție este vorba despre o prevedere legala cu caracter special, cu caracter protecționist. Daca P., daca dorea si dorește sa intre in posesia imobilului, trebuia si trebuie sa aiba in considerare aceste dispoziții legale referitoare la dreptul de retentie, care conduce la necurgerea unui termen de prescripție si care nu este limitat in timp de ordonanța de urgenta in discuție.

- Contractul/contractele de închiriere încheiat de intimata - pârâtă cu statul prevedea expres faptul ca, intimata beneficiază de dispozițiile O.U.G. nr. 40/1999, prin urmare si de dispozițiile art. 43 mai sus amintite, iar obligația de a respecta legea aparține tuturor, prin urmare, daca se dorea . sa fie achitata despăgubirea care era garantata prin instituirea dreptului de retentie nelimitat in timp.

- Totodată, Decizia civila nr. 339/A/2010 a Tribunalului Cluj (pag. 3), vorbește expres si cu autoritate/putere de lucru judecat, ca in speța sunt incidente dispozițiile OUG nr. 40/1999.

- De asemenea, P. a devenit proprietara ca urmare a contractului de donație încheiat cu fostul proprietar Nemeti I., autentificat sub nr. 20/17.01.2006 de către B.N.P. R. M. Fuchs.

D. urmare, dreptul de a acționa in contra Parohiei s-a născut ulterior dobândirii de către aceasta a calității de proprietar a imobilului in litigiu.

- Totodată, prin notificările trimise prin intermediul executorilor judecătorești (nr. 167/2004 adresata lui Nemeti I. si nr. 72/2006 adresata Parohiei, ambele prin executor judecătoresc M. D.) intimata – pârâtă arată că a notificat pretenția de a fi despăgubiți opunând dreptul de retentie asupra imobilului pana la plata despăgubirilor.

- Mai mult, de-a lungul timpului anterior prezentului dosar (inceput in anul 2007), s-au purtat incercari de soluționare amiabila a chestiunii legate de despăgubiri (recunoscute de parti la interogatoriu si care rezulta din actele dosarului). In acest sens, intimata – pârâtă arătă ca decizia civila nr. 687/A/2007 a Tribunalului Cluj din dosar nr._ (pag. 3 penultimul alin.) in care se arata faptul ca, in fata instanței de fond (dosar nr. 337/2005), "P. Reformata T. V..... a formulat cerere de intervenție in fata primei instanțe (f.53 - s.n.: in data 07.02.2006) prin care a solicitat ... acordarea unui termen pentru soluționarea litigiului pe cale amiabila cu reclamanta Vana M. I.", toate acestea in contextul dobândirii in 2006 a dreptului de proprietate prin donație, dar si a decesului donatoarei Nemeti I..

- Aceste încercări de soluționare amiabila au avut loc pe parcursul mai multor luni, purtandu-se discuții, depunându-se câteva dintre actele care au mai fost păstrate, etc, in final (in februarie 2007, deci după 12 luni) părțile neajungând la înțelegere amiabila asupra cuantumului despăgubirilor (sens in care, intimata – pârâtă solicită instanței să observe întrebarea nr. 7 la interogatoriul luat de Parohie fata de Vana M. - care reprezintă o recunoaștere din partea Parohiei a încercării de a se ajunge la o soluționare amiabila din partea ambelor părți, observație care este importanta inclusiv asupra chestiunii legata de prescripția invocata in prezent).

- Din chiar răspunsurile la interogatorii luate pârtilor rezulta ca P. a procedat, chiar anterior prezentului litigiu, la recunoașterea pretențiilor lui Vana M. in limita sumei de 10.000 Euro ori 40.000 RON (refuzul fiind datorat exclusiv lui Vana M. care a apreciat ca derizorii aceste despăgubiri oferite, P. neacceptând sa plătească nici măcar partea recunoscuta, apoi nesocotind-o complet cum se vede din prezentul litigiu in care a existat opoziție totala dupa anterioara recunoaștere). Prin urmare, dreptul la despăgubiri a fost recunoscut de Parohie (pentru anul 2006 si pana in februarie 2007 inclusiv), aspect care se înscrie in dispozițiile art. 16 alin. 1 lit. a cu consecința de la art. 17 alin. 2 din Decretul nr. 167/1958.

- In scriptul depus pentru termenul din 18.06.2013, intimata – pârâtă precizează faptul că a arătat motivele pentru care termenul de prescripție nu curge de la data emiterii deciziei de restituire, acestea fiind pe deplin valabile si referitor la susținerile apelantei din calea de atac (cele de mai sus, diverse procese civile si penale, etc.).

In concluzie, intimata – pârâtă apreciază că oricum ar fi privite lucrurile, nu este admisibila in speța excepția prescripției.

3. Cu titlu de element de noutate in cauza: este invocata nulitatea absoluta a contractului de închiriere nr._/01.08.2002 pe motivul ca exista notificarea terței Nemeti I..

F. de acesta excepție, intimata - pârâtă arătă următoarele:

a. Cu titlu de apărare pe calea excepției inadmisibilității:

Aceasta excepție nu are corespondent . acțiunii reclamantei-apelante, deci nu există un petit referitor la contractul de închiriere in fata instanței de fond.

Așadar, intimata – pârâtă consideră ca sunt incidente dispozițiile art. 292 V.C.proc.civ. care prevăd ca: "Părțile nu se vor putea folosi inaintea instanței de apel de alte motive, mijloace de apărare si dovezi invocate in prima instanța ori in motivarea apelului". Deoarece nu a existat niciun petit in fond cu privire la contractul de închiriere, apreciază ca in apel nu poate fi schimbat obiectul cauzei cu care a fost investit instanța (iar in cererea de evacuare, rămasa nemodificata, apelanta si-a fundamentat cererea pe lipsa unui titlu, deci fara a vorbi măcar despre contractul de inchiriere, si, cu atat mai puțin a formula orice cereri referitoare la acesta). Deci nu poate fi invocat pe calea apelului ceva ce nu s-a cerut sau mai mult decât s-a cerut in prima instanța.

b. Cu titlu de apărare pe fond:

b.1. Legea nr. 10/2001 nu este incidența in cauza (speța se judeca pe OUG nr. 40/1999 ale cărei dispoziții sunt incidente astfel cum s-a decis cu titlu putere/autoritate de lucru judecat prin Decizia civila nr. 339/A/2010 a Tribunalului Cluj).

Totodată, art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001 de care se prevalează apelanta (dar pe care nici măcar nu-l citează), nu vorbește despre nicio nulitate absoluta a vreunui contract de inchiriere (sens in care, intimata – pârâtă solicită instanței sa aibe in vedere varianta legii din anul 2002 cand a fost incheiat contractul de inchiriere a cărui anulare se solicita).

b.2. Apelanta se refera la art. 44 din OUG nr. 40/1999 ca motiv de susținere a nulității, insa omite următoarele care fac oricum lipsite de efect cererea de anulare a contractului respectiv:

- investițiile care fac obiectul prezentei cauze (conform dovezilor de la dosar) au fost făcute NU în baza contractului din 2002, ci in baza celui anterior (pentru care s-a si obținut acordul statului). Deci așa s-a restituit imobilul in baza cererii de restituire din 2001, cel căruia i s-a restituit are obligația de a despăgubi, deci oricum Nemetiv I. si apoi P. aveau obligația de a despăgubi îmbunătățirile. Deci ii sunt incidente spetei dispozițiile OUG nr. 40/1999 deoarece investițiile fuseseră făcute anterior incheierii noului contract de inchiriere din 2002, iar in plus si decizia Tribunalului stabilește cu autoritate/putere de lucru judecat acest lucru;

- apelanta omite sa observe ca textul de lege se refera la "un NOU chiriaș". Ori, intimata – pârâtă precizează că nu a fost un chiriaș nou, cum spune expres textul normativ, ci același chiriaș ca si in perioada anterioara, deci nu s-a schimbat nimic, deci nu se poate vorbi de nulitate absoluta. Daca legitorul ar fi vrut sa se refere la imposibilitatea de inchiriere către oricine, nu ar fi prevăzut noțiunea de nou chiris, ci ar fi spus pur si simplu ca nu este posibila inchirierea către nimeni din moment ce ar exista o notificare de retrocedare. Ori, legiuitorul s-a referit expres la chiriaș (nu la aceeași/vechii chiriași), probabil ca un caracter protecționist pentru cei care au locuit in astfel de imobile, au făcut investiții si, nu ar fi avut de ce sa fie afectat dreptul lor pana la momentul la care nu s-a decis temeinicia cererii de retrocedare;

- totodată, contractul de inchiriere din 2002 prevede expres ca pentru ipoteza, deci pentru eventualitatea, de retrocedare a imobilului (deci pentru contracte impuse ca tip), contractul încetează, iar chiriașul beneficiază de OUG nr. 40/1999 (deci implicit si de dispozițiile referitoare la drept de retenție si obținere despăgubiri);

- in final, intimata – pârâtă mai arătă ca notificarea trimisa de terța N. I. in anul 2001 a fost trimisa autorității, care are dreptul si căderea de a o verifica, de a cere complinirea ei, de a analiza actele, etc. Ori intimata - pârâtă precizează că pe de o parte nu a primit aceasta notificare, iar pe de alta parte, ar fi absurd ca oricine sa poată cere orice imobil (chiar abuziv de pilda), iar imobilele sa fie astfel pur si simplu blocate a fi măcar închiriate.

E. Cu privire la cererea apelantei (cererea nr. 3) de respingere a cererii reconvenționale ca neîntemeiată:

Hotărârea este temeinica si legala deoarece:

I. Cu privire la chestiunea autorizării lucrărilor efectuate la imobil:

1. Asta chestiune nu a fost pusa in discuție prin întâmpinare, ci doar de data relativ recenta, deci tardiv, cu ocazia administrării probațiunii in cauza si audierii de martori. Or, toate apărările si mijloacele de apărare trebuie indicate prin întâmpinare, care era obligatorie raportat la obiectul procesului (art. 115 si art. 136) si raportat la dispozițiile Curții Constituționale care arata ca apărările trebuie cunoscute de la început de celelalte părți.

Intimata – pârâtă apreciază că susținerile apelantei in fond si din recurs sunt nefondate, pentru următoarele motive si după cum rezulta si din hotărârea atacata.

2. In vederea efectuării lucrărilor datorita stării deplorabile a imobilului (stare dovedita si prin martori, dar si prin planșe foto), in urma cărora intimata - pârâtă a fost autorizată de către locator sa efectueze investițiile in imobil, in baza adresei nr. 1096 din 23.05.1999, urmare a cereri adresate proprietarului imobilului la acea data.

In baza acesteia, intimata – pârâtă arată că a efectuat lucrările de investiții in imobil, imbunatatiri care, conform raportului de expertiza tehnica judiciara dispus in cauza: nu afectează structura de rezistenta a clădirii.

De asemenea, intimata – pârâtei amintește ca potrivit art. 44 alin. 1 din Normele metodologice de aplicare a Legii ir. 50/1991, dar si potrivit art. 1 alin. l din Legea nr. 50/1991, autorizația de construire se eliberează titularului unui drept real asupra imobilului. Ori, chiriașul nu este un titular al unui drept real, deci nu putea fi eliberata autorizație pe numele intimatei - pârâte. Insa autorizația menționata mai sus a avut loc tocmai in urma cererilor adresate titularului dreptului real de proprietate la acea vreme, același care era îndreptățit sa elibereze autorizația pe numele propriu.

Deci chiriașul avea autorizația de la proprietar!!!

Ori instanța a eficientizat acordul din moment ce prin expertiza s-a constatat expres faptul ca lucrările efectuate nu au adus atingere structurii de rezistenta a imobilului.

3. Intimata – pârâtă apreciază că și in condițiile in care nu ar fi avut aceasta autorizare {ceea ce nu este cazul deoarece are acordul proprietarului), despăgubirile sunt datorate, in continuare si, in temeiul principiului neîmbogățirii fără justa cauza a Parohiei (care oricum este o dobanditoare cu titlu gratuit a imobilului.

4. Intimata – pârâtă amintește ca, chiar lucrările si construcțiile edificate fara autorizație pana in anul 2001 (cum sunt si cele la imobilul in litigiu), pot fi intabulate fara probleme raportat la dispozițiile legii (inclusiv ale Legii nr. 50/1991, art. 37 alin. 5), dincolo de faptul ca exista aprobarea pentru ele menționata mai sus si raportat si la legislația permisiva dar si cutuma din acea perioada.

Așadar, din orice perspectiva s-ar privi, intimata – pârâtă precizează că a fost de buna-credinta la efectuarea lucrărilor, pe baza actelor emanate de la locator si de la autoritățile legale in materie, iar parata nu a răsturnat prezumția legala a bunei-credinte. In acest sens sta si practica judiciara, sens in care, intimata – pârâtă face trimitere la Decizia nr. 5/A/16.01.2009 a Curții de Apel G. (raționamentul este identic) pe site-ul www.avocatura... Intimata – pârâtă în ceea ce privește caracterul necesar si util al lucrărilor efectuate de către aceasta arată că expertizele efectuate in cauza au vorbit atât despre caracterul necesar si util al imbunatatirilor/extinderilor, cat si despre sporul de valoare adus imobilului pentru acestea.

Prin urmare, intimata – pârâtă precizează că încă de la momentul 2004 si in continuare a avut dreptul de a fi despăgubită pentru investiții de către Nemeti I., apoi de Parohie, care insa in mod culpabil au refuzat, preferând, culpabil ca timpul sa treacă si ca investițiile sa-si piardă din valoare prin uzura datorata factorului timp, lucru dorit in continuare prin tergiversarea acestei cauze care durează deja din 2007 (deci de 8 ani). In orice caz, potrivit acordului din 1999 cu proprietarul de la acea vreme al imobilului si potrivit martorilor audiați in cauza, dar si potrivit expertizei, rezulta ca investițiile la imobil au fost necesare si utile imobilului (nu chiriașului cum pretinde pur si simplu apelanta) deoarece imobilul in 1998-1999 era . foarte avansata degradare ceea ce a necesitat lucrări, altfel P. nu ar mai fi avut ce sa dobândească de la Nemeti I.!

III. Dovada caracterului necesar si util al îmbunătățirilor, cuantumul lor si cuantumul sporului de valoare adus imobilului.

Intimata – pârâtă precizează faptul că a răspuns chiar mai sus la pct. II, insa completează cu faptul ca, chiar P., a depus la dosar un set de acte justificative privind efectuarea de către aceasta a lucrărilor (acte care i-au fost predate cu ocazia negocierilor prealabile prezentului litigiu). Deci au existat si exista acte justificative. In plus de actele justificative, prin martori s-a demonstrat faptul ca o . lucrări + manopere au fost făcute fara chitanța, insa acestea au existat, lucru confirmat prin însăși constatările din experiza, la care se adaugă si planșele foto (anterioare investiției si ulterioare acesteia - existente la dosar).

Existând toate aceste probe la dosar (expertiza, planșe foto, declarații de martori, documente justificative de efectuare lucrări, etc.) nu apare, cum corect a sesizat si instanța de fond, ca fiind necesara si utila o cercetare la fata locului.

F. Cu privire la cererea apelantei (cererea nr. 4) de respingere a cererii reconvenționale de instituire a dreptului de retentie:

Intimata – pârâtă apreciază că la acest subpunct nu există o reala motivare, ci un mix intre celelalte apărați formulate de către apelanta la punctele anterioare.

D. urmare, pentru a nu mai lungi si reitera discuțiile, intimata – pârâtă face trimitere: la art. 42 din OUG nr. 40/1999, la hotărârea instanței temeinic argumentata si mai ales la cele arătate in apărare in prezentul script la punctele corespunzătoare (aferente fiecărui răspuns la acest mix).

G. Cu privire la cererea apelantei (cererea nr. 5) de acordare a cheltuielilor de judecata.

Intimata – pârâtă solicită respingerea ca o consecința a respingeri apelului.

In drept: art. 115 coroborat cu art. 289 alin. 2 C.proc.civ., precum si textele de lege menționate in fond si in prezentul script.

Analizând apelul prin prisma motivelor de fapt și de drept invocate, a probațiunii administrate și a dispozițiilor legale incidente în materie tribunalul constată următoarele:

În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei - reconvenționale P. R. T. V. tribunalul o va admite pentru argumentele ce vor fi expuse în continuare

Așa cum a reținut și prima instanță apartamentul în litigiu face parte dintr-un imobil naționalizat, care a fost restituit moștenitoarei fostului proprietar, numitei Nemeti I., prin Dispoziția Primarului mun. T. nr. 116/04 decembrie 2003, imobilul fiind preluat de Statul Român în baza Decretului nr.218/1960(filele 27, 28, din dosarul nr._ al Judecătoriei T.).

Așa cum s-a menționat în doctrină și jurisprudență posesia exercitată de stat, asupra unui imobil, la care se referă art. III din Decretul nr. 218/1960, nu a fost utilă, ci viciată prin violență morală, încât statul nu a dobândit dreptul de proprietate cu titlu, respectiv prin prescripția prevăzută de actul normativ menționat.

Potrivit art.49 alin 1 din Legea nr.10/2001, în vigoare la data emiterii dispoziției de restituire anterior evocate, chiriașii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuință prin îmbunătațirile necesare și utile, alin 3 din același text normativ statuând că în cazul în care imobilul care se restituie a fost preluat fără titlu valabil, obligația de despăgubire revine statului sau unității deținătoare.

În condițiile în care, în speță, preluarea imobilului în privința căruia s-a dispus restituirea prin dispoziția primarului s-a realizat în temeiul Decretului nr.218/1960, tribunalul conchide că în în prezenta cauză devin pe deplin incidente dispozițiile art.49 alin 3 din Legea nr.10/2001, în forma existentă la momentul emiterii dispoziției de restituire.

Tribunalul a ajuns la această concluzie întrucât dispozițiile legale anterior evocate, respectiv art.49 alin 1 și alin 3 din Legea nr.10/2001, în vigoare la data de 04 decembrie 2003, au un caracterul unor dispoziții speciale în raport cu dispozițiile edictate de art.43 din OUG nr.40/1999.

În aceste condiții tribunalul concluzionează că apelantei P. R. T. V. nu-i incumbă obligația de a o despăgubi pe reclamanta-reconvențională cu suma de 88.400 lei reprezentând, sporul de valoare adus locuinței prin îmbunătățirile necesare și utile efectuate.

Odată statuat asupra acestui aspect, al lipsei calității procesuale pasive a pârâtei-reconvenționale P. R. T. V., tribunalul apreciază că nu se mai impune analizarea chestiunilor invocate de către apelantă în ceea ce privește prescripția dreptului la acțiune al reclamantei reconvenționale Vana M. I., precum și excepția nulității absolute a contractului de închiriere nr._ din data de 01.08.2002.

În ceea ce privește solicitarea apelantei de respingere a cererii de instituire a dreptului de retenție în favoarea pârâtei Vana M. I. tribunalul constată caracterul nefondat al acesteia pentru următoarele considerente:

În vederea statuării asupra caracterului necesar și util al îmbunătățirilor aduse imobilului restituit prin Dispoziția Primarului mun. T. nr. 116/04 decembrie 2003 de către reclamanta-reconvențională Vana M. I. în fața primei instanțe s-a administrat o vastă probațiune.

Astfel, în mod pertinent prima instanță a reținut că martorul M. C. N., persoană a care a efectuat lucrări de renovare, a declarat că apartamentul era într-o stare foarte proastă, fiind greu de locuit acolo. A mai arătat că lucrările efectuate de pârâta au fost următoarele: a mansardat apartamentul, a extins bucătăria și baia, a schimbat geamurile și ușile, a tencuit și zugrăvit apartamentul, a turnat șapă, a montat parchet în 2 încăperi, iar în baie, gresie și faianță, a montat centrala termică, a înlocuit instalația de apă și caloriferele, a montat gresie în bucătărie, unde a efectuat și un zid despărțitor, un fel de bar. A mai precizat că pârâta a înlocuit acoperișul în zona unde imobilul a fost mansardat (fila 130 din dosarul primei instanțe)

De asemenea martorul C. I. a declarat că a văzut imobilul înainte de a fi renovat și a observat că era foarte degradat, astfel încât nu se putea locui în acel spațiu.

În mod corect prima instanță a menționat că lucrările arătate de martorul M., au fost enumerate și de martorul C. Ioandupă cum urmează: apartamentul a fost renovat în întregime, a fost refăcută tencuiala de pe pereți, a fost zugrăvit, s-a montat parchet, gresie, faianță, s-au înlocuit geamurile și ușile, instalațiile de apă, canal, gaz, electricitate; s-a mai realizat o extindere în partea din față, în urma aceste extinderi dublându-se suprafața apartamentului (fila 139 din dosarul primei instanțe, vol.I)

În speță, în fața primei instanțe, în vederea evaluării sporului de valoare adus prin îmbunătățirile efectuate de pârâtă s-a dispus efectuarea unei expertize tehnice judiciare, care a fost realizată de domnul expert M. B..

Așa cum a reținut și prima instanță domnul expert a arătat că lucrările constatate la fața locului au fost grupate în 2 categorii: lucrări de reparație a spațiului vechi și lucrări de extindere a apartamentului existent. Ambele categorii de lucrări au generat o valoare de circulație superioară spațiului inițial prin: mărirea suprafeței utile, crearea unor spații de acces independente, finisaje superioare, condiții igienico-sanitare adecvate unei locuințe familiale din mediu urban, conservarea și consolidarea structurii constructive inițiale a apartamentului. A mai precizat că lucrările de construcții realizate inițial au fost de calitate superioară, starea tehnică actuală constatată la o parte din finisaje se datorează nelocuirii apartamentului, neintervenției la timp în scopul remedierii imediate a degradărilor survenite, iminente unei construcții cu o vechime de 100 de ani (file 340-352 din vol.II al primei instanțe).

În mod pertinent prima instanță a remarcat că domnul expert a concluzionat că modificările funcționale, reparațiile și lucrările de finisaj executate în interiorul și exteriorul apartamentului nr. 4 fac parte din categoria lucrărilor necesare și utile, amenajări care sporesc gradul de utilizare și implicit valoarea de circulație a apartamentului și a întregului imobil din care face parte apartamentul expertizat(fila 342 din dosarul primei instanțe).

Contrar opinie exprimate de către apelantă, tribunalul constată că prima instanță a procedat în mod judicios în momentul în care a statuat că lucrările de îmbunătățire au fost executate cu acordul proprietarului/administratorului din acea perioadă, iar acestea nu au dus la modificări structurale sau la schimbarea destinației locuinței, pârâta-reclamantă reconvențională fiind de bună credință.

Pentru a statua în această modalitate judecătoria a avut în vedere faptul că prin cererea nr. 9198/26.05.1999 adresată RATACFL T., fostul soț al pârâtei a solicitat avizarea efectuării unor lucrări de modificări interioare la imobilul din T., ., în care locuiește în calitate de chiriaș (fila 321 din vol.II al dosarului primei instanțe), la fila 286 din același volum regăsindu-se răspunsul favorabil din partea acestei instituții, cu condiția ca aceste lucrări să nu afecteze structura de rezistență a apartamentului.

Raportat la toate aceste aspecte, tribunalul conchide că în speță, în mod judicios prima instanță a statuat asupra caracterului necesar și util al îmbunătățirilor aduse imobilului restituit prin Dispoziția Primarului mun. T. nr. 116/04 decembrie 2003 de către reclamanta-reconvențională Vana M. I., astfel că sunt pe deplin îndeplinite condițiile existenței unui drept de retenție în favoarea reclamantei-reconvenționale, întrucât, așa cum a fost definit în doctrină, dreptul de retenție ni se prezintă ca un adevărat drept real de garanție imperfect, în virtutea căruia cel care deține un bun mobil sau imobil al altcuiva, pe care trebuie să-l restituie, are dreptul să rețină lucrul respectiv, să refuze deci restituirea, până ce creditorul titular al bunului îi va plăti sumele pe care le-a cheltuit cu conservarea, întreținerea ori îmbunătățirea acelui bun.

În speță, în condițiile în care sunt incidente dispozițiile art.49 alin 3 din Legea nr.10/2001, în forma existentă la momentul emiterii dispoziției de restituire, se pune problema opozabilității dreptului de retenție față de proprietarul care a dobândit un bun liber, negrevat de existența unui drept de retenție, așa cum este cazul apelantei, care a dobândit bunul prin contractul de donație redactat și autentificat la notar public R. M. Fuchs din Cluj-N. sub nr. 20/17 ianuarie 2006.

Tribunalul apreciază că dreptul de retenție este opozabil adevăratului proprietar, în situația conexității materiale, ipoteză existentă și în prezenta speță.

Această opozabilitate își găsește aplicația chiar în fundamentul dreptului la retenție. În cazul conexității materiale, datoria se naște în legătură cu lucrul, așa încât este logic ca bunul să fie la rândul său afectat garantării obligație, adevăratul proprietar neputând să facă abstracție de această afectațiune specială a bunului.

În fine, critica apelantei potrivit căreia prima instanță a procedat în mod eronat întrucât nu a obligat-o pe pârâta Vana M. I. la plata sumei de 96 628 lei, reprezentând despăgubiri pentru lipsa de folosință a spațiului în perioada 01.04._14 nu poate fi primită ca fiind fondată în mod pertinent judecătorul fondului statuând că, urmare a recunoașterii dreptului de retenție, întrucât deținerea imobilului este de esența acestui drept, reclamanta nu este îndreptățită să solicite de la deținătorul chiriaș echivalentul lipsei de folosință a imobilului.

Având în vedere toate aceste considerente, tribunalul, în temeiul art.296 C pr civ va admite în parte apelul declarat de apelanta - reclamantă P. R. T. V. împotriva Sentinței Civile nr. 761/2014 din 23 aprilie 2014, pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei T., pe care o schimbă în parte în sensul că: respinge solicitarea reclamantei - reconvenționale de obligare a pârâtei P. R. T. V. la plata sumei de 88.400 lei reprezentând, sporul de valoare adus locuinței prin îmbunătățirile necesare și utile efectuate, instituie un drept de retenție asupra imobilului în favoarea pârâtei - reclamante reconvenționale Vana M. I. până la plata integrală a îmbunătățirilor aduse imobilului, înlătură obligația reclamantei - pârâte reconvenționale să achite pârâtei - reclamante reconvenționale suma de 7354 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru și timbru judiciar, onorariu expert și onorariu avocațial, menținând restul dispozițiilor sentinței apelate.

În temeiul art.276 C pr civ va compensa cheltuielile de judecată din apel în ceea ce privește onorariile avocațiale.

În temeiul art.274 C pr civ va obliga intimata Vana M. I. să achite apelantei P. R. T. V. suma de 1690 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel, reprezentând taxa de timbru și timbru judiciar.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Admite excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei - reconvenționale P. R. T. V..

Admite în parte apelul declarat de apelanta - reclamantă P. R. T. V. împotriva Sentinței Civile nr. 761/2014 din 23 aprilie 2014, pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei T., pe care o schimbă în parte în sensul că: respinge solicitarea reclamantei - reconvenționale de obligare a pârâtei P. R. T. V. la plata sumei de 88.400 lei reprezentând, sporul de valoare adus locuinței prin îmbunătățirile necesare și utile efectuate, instituie un drept de retenție asupra imobilului în favoarea pârâtei - reclamante reconvenționale Vana M. I. până la plata integrală a îmbunătățirilor aduse imobilului, înlătură obligația reclamantei - pârâte reconvenționale să achite pârâtei - reclamante reconvenționale suma de 7354 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru și timbru judiciar, onorariu expert și onorariu avocațial, menținând restul dispozițiilor sentinței apelate.

Compensează cheltuielile de judecată din apel în ceea ce privește onorariile avocațiale.

Obligă intimata Vana M. I. să achite apelantei P. R. T. V. suma de 1690 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel, reprezentând taxa de timbru și timbru judiciar.

Decizia este definitivă și executorie.

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunțată în ședința publică din data de 28 Octombrie 2014.

Președinte,

A.-F. D.

Judecător,

O.-C. T.

Grefier,

A. R. V.

A.V. 29 Octombrie 2014

Red AD/tehn AV

28 noiembrie 2014/4 ex

← Grăniţuire. Decizia nr. 492/2014. Tribunalul CLUJ		Fond funciar. Decizia nr. 404/2014. Tribunalul CLUJ →

Pretenţii. Decizia nr. 747/2014. Tribunalul CLUJ

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Pretenţii. Decizia nr. 747/2014. Tribunalul CLUJ