Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Hotărâre din 15-05-2013, Tribunalul DOLJ

Astfel, prin sentința civilă nr. 523/22.01.2001, pronunțată de Judecătoria C. în ds. nr. 8940/2000 au fost stabilite în mod explicit elementele esențiale: părțile și obiectul derivat al contractului sub aspectul conținutului obligației vânzătoarei pârâte.

Cât privește susținerea pârâtei că prețul nu a fost determinat, urmează a fi înlăturată de instanță, cu motivarea că reclamanta omite un aspect esențial al condiției ca prețul să fie valabil și anume că prețul poate fi atât determinat, cât și determinabil.

Atât în domeniul Decretului nr. 61/1990, cât și al Legii nr. 85/1992, prețul este unul legal; altfel spus, vânzătorul nu are posibilitatea de a pretinde alt preț decât cel prevăzut a fi calculat conform art. 7 alin. (4) din Legea nr. 85/1992, o interpretare contrară ar conduce la disocierea obligației legale de a vinde și s-ar încălca dreptul prevăzut de lege pentru cumpărarea locuinței, această prevedere legală fiind reținută și în considerentele sentinței civile nr. 523/22.01.2001, pronunțată de Judecătoria C. în ds. nr. 8940/2000. Așadar, prețul este unul legal, și deci, determinabil, fiind îndeplinite cerințele de validitate a acestuia.

Tocmai de aceea, nu poate fi acceptată nici susținerea pârâtei potrivit căreia prețul din Decretul nr. 61/1990 ar fi unul derizoriu, câtă vreme este un preț legal, iar acest decret nu a fost abrogat.

Totodată, întrucât așa cum a arătat și pârâta, condițiile pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic s-a apreciat la data pronunțării hotărârii, instanța a procedat la administrarea unei expertize evaluatorii în condițiile articolului anterior-menționat, atât în forma inițială, cât și în forma modificată prin Legea nr. 244/05.12.2011, iar pentru obținerea prețului, vânzătorul are la dispoziție o acțiune derivând din chiar prezenta sentință civilă.

În speță, nu există – din informațiile furnizate instanței în speță - niciun alt impediment legal împotriva pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic, lucrul fiind în continuare în patrimoniul pârâtei, nefiind înstrăinat sau grevat de sarcini.

Cât privește "impedimentul" invocat de pârâtă că în prezent este o societate privatizată, întrucât toate acțiunile au fost cumpărate de persoane private, plătindu-se statului contribuția la edificare imobilului, o interpretare contrară fiind de natură a-i încălca dreptul de proprietate al societății privatizate integral, prevăzut de art. 44 din constituție, instanța constată pe de o parte, că nu poate statua asupra constituționalității sau neconstituționalității unei dispoziții legale câtă vreme nu a fost ridicată o excepție de neconstituționalitate în acest sens, însă își însușește pe deplin considerentele obligatorii ale deciziilor Curții Constituționale din Deciziile nr. 10 din 8 martie 1994, nr. 357 din 14 octombrie 1997 și nr. 40 din 14 martie 2000, conform cărora "obligația de vânzare către chiriași, prevăzută de dispozițiile Legii nr. 85/1992, este o obligație in rem, deci în considerarea obiectului (locuința construită din fondurile unității economice sau bugetare), până la data intrării în vigoare a legii, iar nu o obligație in personam, deci în considerarea faptului că societatea comercială era cu capital de stat, iar ulterior s-a privatizat. Schimbarea deținătorilor capitalului social al societății comerciale, ca urmare a privatizării, prin vânzarea de acțiuni, nu determină stingerea obligațiilor anterioare existente în sarcina acesteia, întrucât ele privesc societatea comercială ca debitor al obligațiilor respective, iar nu pe deținătorii capitalului social, în calitate de titulari ai acțiunilor, ce configurează, sub aspect juridic, acest capital.", urmând a înlătura susținerile pârâtei sub aspectul anterior menționat.

Așa fiind, instanța a constatat că nu există niciun impediment legal pentru care să nu poată fi pronunțată o hotărâre care să țină loc de act autentic pentru camera de cămin nr. 115, la care face referire sentința civilă nr. 523/22.01.2001 a Judecătoriei C., urmând a admite cererea reclamantei sub acest aspect.

În ceea ce privește prețul, deși reclamantul a consemnat la CEC suma de 9.320.391 lei vechi, cu recipisa nr.2275/_ (f. 7), acesta nu a urmat procedura ofertei reale, în condițiile art. 586-589 C. proc. civ. și art. 1114 - 1121 C. civ.

Pe de altă parte, procedura ofertei de plată și a consemnațiunii, are ca premisă o datorie a celui care o face și, corelativ, o creanță a celui căruia i se trimite, care în speță ar fi prețul camerei nr. 115 din căminul IML. Or, în speță, acest preț, deși determinabil de la data pronunțării sentinței civile nr. 523/22.01.2001 a Judecătoriei C., a fost determinat în cadrul prezentului proces, prin administrarea unei expertize evaluatorii. Prin urmare, nu se poate reține că în sarcina debitorului reclamant fusese stabilită obligația de plată a prețului către creditoarea-pârâtă, aceste obligații luând naștere în virtutea prezentei sentințe și pe baza prețului determinat de către instanță conform expertizei administrate în cauză.

Cât privește prețul camerei de cămin nr. 115 în litigiu, relativ la solicitarea pârâtei de a se face aplicarea Legii nr. 244/05.12.2011, care prevede la art. I referitor la modificarea art. 16 din Legea nr. 85/1992 că " Valoarea de vânzare a locuinței se calculează raportat la prețul pieței de către un expert autorizat, în condițiile legii.", iar la art. II că "Locuințele ce fac obiectul Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, republicată, cu modificările și completările ulterioare, pentru care la data intrării în vigoare a prezentei legi sunt în curs de derulare procedurile de vânzare, se vând la prețul stabilit de reglementările în vigoare la data începerii procedurii de vânzare.",instanța va face aplicarea art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992, însușindu-și, așadar, prima modalitate de evaluare, in care prețul camerei nr. 115 din Căminul IML a fost stabilit la suma de 2256 lei.

Pentru a hotărî astfel, instanța pleacă de la redactarea anterioară a art. 16, anterior modificării, care prevedea că "Anexa nr. 1 la Decretul-lege nr. 61/1990 se completează cu prețurile de vânzare ale locuințelor cu confort redus, prevăzute în anexă, care face parte integrantă din prezenta lege.", articol care, în prezent, are conținutul mai sus-expus.

Instanța observă că la art. II din Legea nr. 244/2011, așezat topografic in textul legii nr. 85/1992, fără a fi integrat in conținutul art. 16, se prevede că "Locuințele ce fac obiectul Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, republicată, cu modificările și completările ulterioare, pentru care la data intrării în vigoare a prezentei legi sunt în curs de derulare procedurile de vânzare, se vând la prețul stabilit de reglementările în vigoare la data începerii procedurii de vânzare."

Apare ca evident faptul că, modificarea în sensul evaluării locuințelor la prețul pieței, exceptează locuințele și spațiile cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat pentru care la data intrării în vigoare a prezentei legi – -publicată în M. Of. 884 nr. din 14 decembrie 2011, așadar in vigoare din data de 17.12.2011, în lipsa unei dispoziții exprese contrare - sunt în curs de derulare procedurile de vânzare, se vând la prețul stabilit de reglementările în vigoare la data începerii procedurii de vânzare.

În speță, procedura de vânzare a început la momentul declanșării de către reclamant a litigiului ce a format obiectul dosarului nr. 8940/00, în care a fost pronunțată sentința civilă nr. 523/22.01.2001 – moment ce se situează în plan temporal anterior datei de 17.12.2011, a intrării în vigoare a Legii nr. 244/2011, astfel încât nu poate fi avută în vedere cea de-a doua modalitate de evaluare solicitată de pârâtă.

In consecință, prețul pentru care urmează a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic între reclamant, în calitate de cumpărătoare, și pârâtă, in calitate de vânzătoare, pentru camera de cămin nr. 115 din cămin IML, este cel de 2256 lei, conform art. 7 alin. (4) din Legea nr. 85/1992,.

Împotriva acestei sentințe a declarat recurs pârâta S.C. M. L. S.A. C., criticând-o pentru netemeinicie și nelegalitate.

Recurenta arată că prin întâmpinare, pe cale de excepție, a invocat prescripția dreptului de executare în natură a obligației de a vinde spațiul de locuit, drept ce se urmărea a fi valorificat prin formularea petitului de pronunțare a unei hotărâri care sa tina loc de act autentic de vânzare cumpărare.

Mai arată că reclamantul, în calitate de creditor al acestei obligații, nu s-a preocupat să pună în executare silită hotărârea, susținând prin acțiunea formulată că recurenta nu a făcut nici un demers în sensul executării hotărârii judecătorești, cu alte cuvinte nu a executat voluntar obligația. Acest lucru trebuia să îl determine pe creditor să-și exercite dreptul de executare silită în termenul general de prescripție de 3 ani, termen care nu a fost întrerupt și nici suspendat.

În mod greșit prima instanță a respins excepția, iar motivarea sentinței atacate cuprinde aspecte contradictorii cu privire la raționamentul instanței, întrucât aceasta pe de o parte respinge excepția invocată, iar pe de altă parte confirmă punctul recurentei de vedere. Instanța de fond consideră că în temeiul sentinței_/2000 a luat naștere un drept de creanță al reclamantului asupra pârâtei, constând în dreptul de a obține încheierea contractului de vânzare-cumpărare în viitor, reținând, anterior, faptul că reclamantul a introdus o acțiune in realizare, adică în executare silită atipică a unei obligații de a face, solicitând pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic . Având în vedere aceste aspecte, si chiar daca a fost folosit de către instanța de fond termenul "atipică", nu există nicio rațiune pentru care termenul de prescripție ar fi diferit față de cel în care se poate cere executarea silită obișnuită și nu rezultă motivul pentru care termenul general de prescripție nu este aplicabil in speța.

Recurenta menționează că, la dosarul cauzei nu a fost depus pretinsul contract de închiriere conform susținerilor reclamantului.

Prima instanță a avut în vedere, la pronunțarea sentinței, hotărârea pronunțată anterior între părți, limitându-se la aspectele care rezultau din cuprinsul acesteia, fără a proceda la administrarea unor noi probe - înscrisuri - din care să rezulte calitatea de chiriaș a reclamantului, nu aceea de ocupant al camerei ce face obiectul litigiului.

Recurenta precizează că prima instanță face confuzie între procedura de vânzare și judecata, punând un semn de egal între acestea două.

Recurenta a fost obligată să vândă spațiul de locuit, fără să se stabilească prețul acestuia (care nici nu a făcut obiectul litigiului), iar instanța a reținut chiar faptul că prețul era determinabil la data pronunțării sentinței, fiind determinat în cadrul prezentului proces, în urma administrării unei expertize evaluatorii și că nu se poate reține că în sarcina debitorului-reclamant fusese stabilită obligația de plată a prețului către creditoarea-pârâtă, aceste obligații luând naștere în virtutea prezentei sentințe și pe baza prețului determinat de către instanță conform expertizei administrate în cauză. Raportat la aceste aspecte, instanța s-a contrazis, reținând pe de o parte că procedura de vânzare a început în anul 2000, iar pe de altă parte că prețul de vânzare al camerei a fost stabilit anul 2012.

Prețul stabilit în conformitate cu Decretul-lege nr. 61/1990 nu poate fi avut în vedere la vânzarea unui bun din patrimoniu unei societății privatizate. Astfel, în urma privatizării, recurenta are capital integral privat, odată cu privatizarea societății comerciale și preluarea de către stat a contravalorii acestui bun ce face parte din patrimoniul acesteia, statul nu mai are dreptul de a dispune cu privire la patrimoniul societății. În consecință, deși spațiul de locuit în discuție a fost construit inițial din fonduri de stat, contribuția statului a fost răscumpărată la acest apartament prin prețul plătit de acționari către stat, astfel încât la momentul judecării cauzei nu mai are relevanță din ce fonduri a fost construit apartamentul.

Recurenta arată că Decretul-lege nr.61/1990 nu își mai găsește incidența în speță, atâta timp cât bunul a ieșit din patrimoniul statului, dispozițiile acestuia căzând în desuetudine parțial, deoarece aplicabilitatea lui a fost restrânsă prin schimbarea contextului social-economic, ce a existat la data adoptării acestui act normativ.

Solicită admiterea recursului, modificarea în tot a sentinței în sensul respingerii acțiunii formulată

Intimatul reclamant D. N. a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat și menținerea hotărârii ca temeinică și legală.

In ceea ce privește primul motiv de recurs și anume acela că instanța a respins excepția prescripției dreptului de executare în natura a obligației de a vinde spațiul de locuit, acesta nu poate fi primit, întrucât instanța a reținut faptul că acțiunea promovată este o acțiune în realizarea dreptului care este imprescriptibilă.

Referitor la al doilea motiv de recurs, a faptului că la data realizării dreptului a existat un semn de întrebare în ce privește îndeplinirea condiției calității de chiriaș, intimatul arată că la fond nu a fost invocat acest aspect, iar cererea reclamantului derivă dintr-o hotărâre care este irevocabilă și anume sentința civilă nr._/2000 a Judecătoriei C. iar intimatul are calitatea de chiriaș.

Nici al treilea motiv de recurs nu este fondat, instanța stabilind în mod corect că prețul pentru care urmează a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic este cel de 2256 lei stabilit conform art 7 alin.4 din Legea nr.85/1992, raportându-se la momentul de declanșării de către reclamant a litigiului ce a format obiectul dosarului nr.8940/2000. Chiar dacă s-ar fi raportat la momentul promovării prezentei cereri, adică data de 27.05.2011 și acest moment s-ar fi situat tot anterior datei de 17.12.2011, data la care a intrat în vigoare Legea nr.244/2011 invocată de recurentă.

Recursul a fost legal timbrat.

S-au depus concluzii scrise de catre recurenta.

Analizind recursul din prisma motivelor invocate si a dispozitiilor art 304 si 304 indice 1 C., Tribunalul il retine ca neintemeiat pentru urmatoarele motive:

Prescriptia dreptului la promovarea cererii formulata de catre reclamant, se incadreaza in termenul general de trei ani. Recurenta invoca prescriptia raportindu-se la prescriptia dreptului de a cere executarea silita, intrucit reclamantul este beneficiarul unei drept de creanta ce s-a nascut in temeiul unei hotariri irevocabile (sentința civilă nr. 523/22.01.2001 a Judecatoriei C.) susceptibil de executare silita in conditiile dispozitiilor legale ce reglementeaza executarea silita a obligatiilor intuituu personae.

Situatia de fapt a cauzei ii confera reclamantului si posibilitatea ca pe linga accesarea executarii silite, sa exercite o actiune care sa suplineasca manifestarea de vointa a vinzatorului in forma autentica, printr-o hotarire judecatoreasca care sa tina loc de act autentic de vinzare cumparare. Raportul juridic dintre parti este un raport juridic ce, desi nu are la baza o promisiune de vinzare cumparare ( manifestare libera de vointa a partilor) este similar cu un astfel de raport, intrucit pirita recurenta are obligatia de a instraina, reclamantul intimat de a cumpara imobilul aflat in litigiu.

In consecinta, in mod corect s-a raportat instanta de fond la dispozitiile art 1073 si 1077 C.civ, in cercetarea cererii.

Ca atare prescriptia ce se analizeaza este prescriptia dreptului de a promova actiunea in cauza si nu a executarii silite. Termenul care inceput sa curga de la data raminerii irevocabile a s.c 523/2001 a Judecatoriei C., a fost intrerupt prin recunoasterea tacita a dreptului reclamantului de catre pirita, recunoastere ce s-a retinut corect de catre instanta de fond din faptul posesiunii imobilului. In acest sens, posesiunea respectiva prezuma recunoasterea dreptului de catre debitoare, iar aceasta nu a inteles sa administreze in contraproba niciun mijloc de probatiune. Precaritatea posesiunii reclamantului a fost inlaturata prin promovarea cererii prin care s-a solicitat obligarea lui . la incheierea contractului de vinzare cumparare in conditiile legii incidente, precum si de depunerea sumei de bani cu titlu de pret anterior promovarii prezentei cereri.

In consecinta, exercitiul prezentei actiuni nu este prescris datorita intreruperii cursului termenului.

In analizarea temeiniciei cererii de chemare in judecata, instanta de fond a cercetat conditiile impuse de art 1073, 1077 C.civ., si anume daca pretul a fost stabilit si daca bunul se afla in continuare in patrimoniul piritei.

Pretul in raporturile dintre parti ce s-au nascut in temeiul s.c 523/2001 a Judecatoriei C., indeplineste conditiile generale pentru a putea se impune cu titlu de pret, acesta fiind determinabil, in sensul ca, la momentul nasterii obligatiei de instrainare, criteriile de stabilire erau determinate prin dispozitii legale ( Decretului nr. 61/1990, cât și al Legii nr. 85/1992) asa cum corect a stabilit instanta de fond.

Faptul ca ulterior s-a stabilit in mod concret cuantumul prin raportul de expertiza administrat in fond, nu reprezinta nicio contradictie, intrucit determinabilitatea nu presupune implicit si stabilirea concreta in aceleasi imprejurari de timp.

Ceea ce a analizat ca si conditie indeplinita impusa de lege in privinta pretului la momentul nasterii raporturilor juridice dintre parti instanta de fond, a fost determinabilitatea sau detreminarea pretului. Cum pretul a fost determinabil prin criteriile stabilite de lege, in mod corect s-a retinut ca pretul indeplineste cerinta legala impusa de art 1074 si 1077 C.civ.

O ultima critica adusa solutiei instantei de fond priveste inaplicabilitatea pretului impus de Decretul-lege nr.61/1990, cu argumentarea ca bunul a ieșit din patrimoniul statului, iar pe de alta parte ca dispozițiile legale respective au cazut în desuetudine parțial, deoarece aplicabilitatea a fost restrânsă prin schimbarea contextului social-economic, ce a existat la data adoptării acestui act normativ.

Incidenta dispozitilor respective a fost corect analizata de instanta de fond.

Articolul II din Legea nr. 244/2011, așezat topografic in textul legii nr. 85/1992, fără a fi integrat in conținutul art. 16, prevede că "Locuințele ce fac obiectul Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, republicată, cu modificările și completările ulterioare, pentru care la data intrării în vigoare a prezentei legi, sunt în curs de derulare procedurile de vânzare, se vând la prețul stabilit de reglementările în vigoare la data începerii procedurii de vânzare."

Retinind exceptarea locuințelor și spațiilor cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat de la dispozitiile Legii nr. 244/2011, se constata ca imobilelor respective li se palica preturile stabilite prin reglementarile in vigoare la data inceperii procedurii de vinzare.

In mod corect, instanta de fond a stabilit ca data inceperii procedurii de vinzare este anterioara intrarii in vigoare a Legii 244/2011, intrucit declansarea procedurii este este data de momentul promovarii cererii de chemare in judecata prin care s-a solicitat obligarea piritei . instarinarea imobilului. In consecinta, pretul trebuie satbilit in raport de dispozitiile in vigoare la data declansarii procedurii, deci in raport de art. 7 alin. (4) din Legea nr. 85/1992.

F. de cele aratate in fapt si in drept, se retine ca in speta, instanta a retinut in mod corect fata de situatia de fapt dispozitiile legale aplicabile.

In temeiul art 312 C., Tribunalul urmeaza sa respinga recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE :

Respinge recursul declarat de pârâta . C. în contradictoriu cu petentul D. N., împotriva sentinței civile nr._ din 03 octombrie 2012,m pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr._ .

Irevocabilă.

Pronunțată în ședința publică de la 15 Mai 2013.

Red.jud.R.L.Z.

Tehn.F.M./2 ex.

Jud.fond: M.G.Z.