Pretenţii. Decizia nr. 2253/2013. Tribunalul DOLJ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 2253/2013 pronunțată de Tribunalul DOLJ la data de 17-12-2013 în dosarul nr. 25152/215/2011
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL D.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 2253/2013
Ședința publică de la 17 Decembrie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE M. E. N.
Judecător R. L. Z.
Judecător G. C. F.
Grefier C. C. S.
Pe rol, judecarea recursurilor declarate de reclamanta ASOCIAȚIA DE PRORIETARI NR.6 . de către pârâtul M. C. PRIN PRIMAR în contradictoriu cu pârâta R A A D P F L C., împotriva sentinței civile nr. 2571 din 18 februarie 2013 pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr._, având ca obiect pretenții .
Dezbaterile în fond și susținerile orale ale părților au avut loc în ședința publică de la 27 noiembrie 2013, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta decizie, și când tribunalul, în conformitate cu dispozițiile art. 260 C.p.civ., a amânat succesiv pronunțarea pentru data de 04 decembrie 2013, 11 decembrie 2013 și pentru azi 17 decembrie 2013.
TRIBUNALUL
Asupra recursurilor civile de față;
La 12.09.2011, a fost înregistrata pe rolul Judecătoriei C., sub nr_, acțiunea in pretenții formulata de reclamanta ASOCIAȚIA DE LOCATARI NR.6 CASA ALBĂ in contradictoriu cu pârâții M. C. PRIN PRIMAR si R A A D P F L C., solicitand ca prin hotărârea ce se va pronunța sa fie obligați la plata sumei de 43.784,16 lei, reprezentând cheltuieli de întreținere si penalități de întârziere pentru mai multe apartamente si garsoniere situate in imobilul din C., . nr 4.
In motivarea acțiunii, reclamanta arata ca M. C., in calitate de proprietar si RAADPFL C. in calitate de administrator, au repartizat mai multe spatii-apartamente din blocul respectiv, dar pe lângă persoanele care au ocupat aceste imobile in baza unor contracte de închiriere au mai fost persoane care le-au ocupat fara forme legale.
Arata ca reclamanta a informat in mai multe rânduri atât Primaria C., cat si pe RAADPFL cu privire la situația datoriilor aferente cotelor de întreținere, insa nu s-au luat nici un fel de masuri pentru achitarea restantelor (potrivit adreseleor nr.247/25.05.2007, nr.267/06.02.2008, nr 288/16.10.2008 nr. 324/28.01.2010, nr. 328/15.02.2010, nr. 355/02.08.2010, nr. 374/16.11.2010, nr.382/22.02.2011 si nr.384/22.02.2011.
Susține ca, potrivit adreselor nr._/09.12.2008, nr A 668/03.12.2010 si nr_/26.07.2011, Primăria C. a insarcinat RAADPFL pentru rezolvarea aspectelor semnalate, dar aceasta nu a luat nici un fel de masuri, astfel incat s-a ajuns la situația ca unii dintre chiriasi sa acumuleze datorii la întreținere, motiv pentru care reclamanta a fost sancționata de RA Termoficare si obligata prin hotărâre judecătoreasca sa plătească respectivele debite si penalități.
Menționează ca persoanele care au ocupat spatiile pentru care s-au acumulat restante la întreținere sunt: Papusoiu P. pentru o suma restanta de 4.801,63 lei, G. I. pentru o suma restanta de 6.110,53 lei, C. D. pentru o suma restanta de 7.676,03 lei, Hangu I. pentru o suma restanta de 4.067,78 lei, V. G. pentru o suma restanta de 2.852,20 lei, Nelecu L. pentru o suma restanta de 10 189,07 lei, G. I. pentru o suma restanta de 5.329,47 lei,C. D. pentru o suma restanta de 2._ lei.
In drept a invocat dispozițiile art.45 alin.3, art.46 si art.49 alin.1 din Legea 230/2007.
A depus la dosar liste de plată și documente cumulative pentru fiecare din spațiile ocupate de persoanele fizice menționate în acțiune, notificări adresate pîrîtelor, proces verbal de conciliere, sentințe prin care reclamanta a fost obligată la plata utilităților către fuirnizori.
La 18.11.2011, parata RAADPFL C. a formulat intampinare prin care solicită respingerea cererii de chemare în judecată formulată de Asociația de Locatari nr. 6 - Casa Albă împotriva R.A.A.D.P.F.L. C.,
Pe cale de excepție a invocat lipsa calității procesual paașive a R.A.A.D.P.F.L. C., având în vedere dispozițiile art. 47 din Legea nr.230/2007 care prevăd că "cheltuielile asociației de proprietari sunt cheltuielile pe număr de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în proprietăți individuale" și în conformitate cu prevederile Legii nr. 114/1996 în cazul locuințelor din fondul de stat cheltuielile comune de întreținere revenind locatarilor acestor locuințe, dacă prin contractul de închiriere s-a prevăzut acest aspect.
A invocat și dispozițiile art. 46 din Legea nr.230/2007 care prevăd că: „toți proprietarii au obligația să plătească lunar conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari ... cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari" și ținând cont de faptul că R.A.A.D.P.F.L. C. este administratorul locuințelor situate în C., blocul Casa Albă, pentru care asociația a solicitat instanței obligarea regiei la plata cheltuielilor comune de întreținere, apreciază că în speță au calitate procesual pasivă chiriașii, respectiv proprietarul apartamentelor.
Arătă că locatara G. I. care ocupa locuința situată în C., .. C, . unui contract de închiriere a decedat în data de 31.12.2006, apartamentul fiind ocupat fără forme legale după această dată de către P. P..
În ceea ce îl privește pe P. P., arătă că regia a demarat împotriva acestuia acțiune în evacuare, deoarece acesta ocupa apartamentul din .. C, . fără forme legale, însă în perioada judecării litigiului în baza Hotărârii Consiliului Local al Municipiului C. 333/2010, s-a încheiat contract de închiriere cu P. P. pentru o altă locuință situată în C., .. 6.
Pentru apartamentul din blocul Casa Albă ocupat de P. P. s-a încheiat ulterior contractul de închiriere nr. 376/2010 al cărei titular este C. E., persoana care are obligația de a achita cheltuielile comune de întreținere conform clauzelor contractuale.
În ceea ce îl privește pe C. D. - titular al contractului de închiriere nr. 1282/1999 al cărui obiect îl formează apartamentul situat în blocul Casa Albă la mansardă, arătă că în conformitate cu obligațiile asumate prin acest contract acesta trebuia să achite contravaloarea cheltuielilor comune de întreținere, fapt din care rezultă că regia nu are calitate procesual pasivă în cererea formulată de asociație.
Apartamentul situat în C., .. B, . în baza contractului de închiriere nr. 848/1999 de N. L. - care în conformitate cu obligațiile asumate prin contract trebuia să achite contravaloarea cheltuielilor comune de întreținere, fapt din care rezultă că regia nu are calitate procesual pasivă în cererea formulată de asociație.
În ceea ce îl privește pe Gheorqhe I. - titularul contractului de închiriere nr. 3131/2000 al cărui obiect îl forma apartamentul situat în blocul Casa Albă, ., arătă că acesta este decedat din data de 03 martie 2007, ulterior acestei date apartamentul a fost ocupat fără forme legale de familiile L. B. llie, Hangu C. și T. I., persoane care folosesc efectiv locuința, având în acest sens obligația de a plăti cheltuielile comune de întreținere în conformitate cu art. 47 din Legea nr. 230/2007.
Locuința situată în C., ., cam. 13 a fost ocupată fără forme legale de către C. D. până în data de 18.09.2003, când au fost evacuați, Primăria Municipiului C. repartizându-le o nouă locuință situată în C., .. 103, după această dată camera nr. 13 a fost ocupată de Hangu I. si V. - fără forme legale.
V. G. a ocupat camera 18 situată la mansardă în blocul Casa Albă până în data de 09.10.2006 când a fost evacuat, conform procesului verbal întocmit la această dată în dosarul de executare nr. 203/E/2006 al B. I. C..
După această dată camera 18 a fost ocupată fără forme legale de Hangu I. și V., aceleași care ocupă și camera nr. 13 de la aceeași adresă.
Împotriva familiei Hangu I. și V., R.A.A.D.P.F.L. C. a formulat acțiune în evacuare, în acest sens pe rolul Judecătoriei C. aflându-se dosarul nr._ .
Având în vedere situația expusă mai sus în ceea ce îi privește pe locatarii care ocupă apartamentele în baza unor contracte de închiriere valabile, prin care aceștia s-au obligat la plata cheltuielilor comune de întreținere, apreciază pîrîta că R.A.A.D.P.F.L. C. nu are calitate procesual pasivă în raport cu pretențiile Asociației de L. nr. 6 - Casa Albă.
In ceea ce privește persoanele care ocupă abuziv o parte din apartamentele menționate mai sus, sustine că regia în calitate de administrator a întreprins demersuri legale în acest sens, iar raportat la dispozițiile art. 47 din Legea nr. 230/2007, calitatea procesual pasivă poate fi atribuită persoanelor care ocupă efectiv locuințele sau proprietarului acestora - Primăria Municipiului C..
Pe fondul cauzei, solicită respingerea cererii formulate de Asociația de Locatari nr 6 - Casa Albă ca fiind nefondată, având în vedere că în acțiunea introductivă asociația solicită anumite sume cu titlu de cheltuieli de întreținere fără a preciza perioadele pentru care s-au înregistrat aceste debite și nici apartamentele pentru care au fost calculate.
De altfel asociația nu a detaliat modul de calcul al acestor cheltuieli și nici nu a comunicat înscrisuri justificative în acest sens, limitându-se doar la a acuza regia de faptul că nu a luat măsuri cu privire la situațiile persoanelor care ocupă efectiv aceste locuințe.
Menționează ca, regia a depus diligentele necesare în vederea clarificării situației locative a apartamentelor pentru care s-au înregistrat cheltuieli, drept pentru care nu ni se pot imputa în sarcina noastră debitele asociației de locatari, care de altfel în acest moment nu sunt dovedite.
Solicita în principal admiterea excepției lipsei calității procesual pasive a R.A.A.D.P.F.L. C. și pe cale de consecință respingerea cererii asociației împotriva R.A.A.D.P.F.L. C. ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală și în subsidiar respingerea cererii ca fiind neîntemeiată și nefondată.
La 12,12,2011, reclamanta a formulat răspuns la întâmpinarea RAADPFL, solicitând respingerea excepției lipsei calității procesuale pasive a R.A.A.D.P.F.L. C. susținând că, calitatea procesuala pasiva este conferita expres de art 58 alin Legea 230/2007, aplicabila in cauza si aparține proprietarului spațiului, M. C., alături de acesta calitate procesuala pasiva avand si R.A A.D.P.F.L C., regie cu competenta in soluționarea problemelor ridicate in conformitate; Hotararea Consiliului Local nr.65/2005 privind Regulamentul de organizare si funcționare.
Susține reclamanta ca RAADPFL C. a semnat in calitate de locator contracte de închiriere pentru suprafețele cu destinație de locuință, iar obligațiile si drepturile pe care părțile si le-au asumat prin contractele de închiriere nu sunt opozabile reclamantei, ci privesc RAADPFL-ul in calitate de locator si chiriașul respectiv in calitate de locatar.
Susține reclamanta ca, prin adresele nr._/17,03,2008,nr._/09,12,2008 ,emise de Primaria C.-Serviciul Administrare Domeniu Public si Privat,Fond Locativ, este somata RAADPFL C. sa ia masuri cu privire la chiriasii cu debite la intretinere.
Arată ca prin adresele nr 247/25,05,2007,nr.267/06,02,2008, nr.288/16,10,2008,nr.324/28,01,2010,nr.328/15,02,2010,nr.355/02,08,2010, nr. 374/16,11,2010, nr.383/22,02,2011 si nr.384/22,02,2011, a înștiințat atât Primăria C. cat si RAADPFL cu privire la situația datoriilor aferente cotelor de întreținere,insa nu au fost luate nici un fel de masuri.
Susține că, în temeiul principiului relativității actelor, prevederile din contractele de închiriere nu le sunt opozabile, ci privesc numai părțile contractante: proprietarul/locatorul si chiriașul/locatarul, acest aspect fiind reglementat expres in art. 58 alin 2 din Legea 230/2007.
Arata ca obligația proprietarului/locatorului fata de Asociație este prevăzuta in art 46 din Legea 230 2007 : .. Toți proprietarii au obligației să plătească tunar, conform listei de plata a cheltuielilor asociației de proprietari, in avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, ceia de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de. proprietari. "iar în temeiul acestui text de lege, Asociația este îndreptățită sa se îndrepte cu acțiune in pretenții împotriva proprietarului/locatorului spațiului pentru a recupera debitele la întreținere, aceste debite, asociația este obligata sa le plătească către furnizorii de utilități -- Regia de Termoficare si Regia de Apa.
Susține ca un alt temei al calității procesuale pasive a RAADPFL C., este dat si de pasivitatea la mulțimea de sesizări pe care Asociația le-a făcut cu privire la situația chiriașilor si a debitelor pe care aceștia le înregistrează la plata cotelor de întreținere.
A precizat situația fiecărui chiriaș, arătând următoarele:
G. I. - a locuit in blocul Casa A.. se. C, . cu contract de închiriere încheiat cu RAADPFL C. pana la 31.12.2006 când a decedat. Debitul pentru apartamentul ocupat de G. I. este de 6.110.53 lei pentru perioada ianuarie 2003 aprilie 2007,cu mențiunea că G. I. avea o pensie mica. un fel de ajutor social, lucru cunoscut RAADPFL, din care nu putea plați cheltuielile de întreținere si chiria, după moartea soțului ei, a dorit sa locuiască cu un nepot, care sa rămână in apartament, iar acesta urma sa plătească datoriile ia întreținere, fapt cunoscut de vecini si Asociație. RAADPFL nu a acceptat aceasta ruda în apartament, in discuțiile Președintelui de Asociație cu G. I. in anii_. aceasta a susținut ca nu poate achita întreținerea deoarece are o pensie nuca.
Consideră ca RAADPFL, in calitate de administrator, putea sa rezilieze contractul de închiriere si sa ia masuri sa mute aceasta persoana într-un azil de bătrâni.
Arată ca si Primaria, prin adresele A668/03.12.2010 si nr._/16.07.2011 precizează ca RAADPFL, in calitate de administrator, trebuie sa gestioneze aceste locuințe si din punct de vedere financiar, respectiv al achitării cheltuielilor de întreținere si chirie,insa, RAADPFL s-a rezumat numai la chirie si nu a răspuns la adresele înaintate de Asociație, deși era obligat in temeiul Legii 554/2004.
Susține ca din anul 2006 luna decembrie, apartamentul a fost liber pana pe 19,11,2007 când a fost ocupat fără contract de N. E.,, C. E. și Papusoiu P., dar aceștia fuseseră anterior evacuat; si au fost aduși de RAADPFL si Primăria sa pentru o scurta perioada de timp in acest spațiu.
N. E. a locuit tara contract in locuința ce a aparținut lui G. I.,pana in ianuarie 2008 când a fost mutata de RAADPFL si Primărie ., iar debitul de 6110.53 lei pentru apartamentul ocupat de G. este inclus in datoria Asociației la regia de Termoficare, calculându-se lunar penalități.
Papusoiu P.-a locuit fara contract in locul Iui G. I. din 19.1 1.2007 si pana in luna noiembrie 2010, debitul pentru acest apartament de 4.801,53 lei,este inclus in datoria Asociațieim catre Regia de Termoficare.
Arata ca Papusoiu P. a primit locuința in . 6 dar fără a se achita debitul către asociație iar RAADPFL prin Procesul Verbal încheiat in 28.07.2011 a susținut, ca acest debit trebuie recuperat de la Primărie.
Mai mult, RAADPFL a acceptat încheierea unui contract de închiriere eu aceasta persoana,pentru o alta locație, desi cunoștea situația de la Casa A..
Carcaleanu E. - a locuit fara contract în locul iui G. I.. împreuna cu Papușoiu P., din 19.11. 2007, pana la data de 12.1 1,2010, moment la care a încheiat contractul de închiriere nr. 370 pentru fosta locuința a lui G. I. iar RAADPFL susține ca aceasta trebuie sa preia datoria lui G..
C. D. este chiriaș al RAADPF cu contract de închiriere și are un debit de 7,676,03 iei pe perioada septembrie 2009 -martie 2011.
N. Livîu este chiriaș al RAADPFL cu contract de închiriere și are un debit de 10.189,07 tei pentru perioada februarie 2008 - martie 2011.
G. I. - a locuit cu contract de închiriere incheiat cu RAADPFL pana pe 03,03 .2007, când a decedat si are un debit de 5.329,47 lei pentru perioada mai 2007 - mai 2011.După momentul decesului lui G. I., apartamentul 8 fost liber pana pe data februarie 2010 iar pe toata perioada s-a calculat energie termica.
Bucătăria lui G. I. a fost ocupata T. I., imediat după decesul acestuia, cu acordul RAADPFL, rămânând două camere libere.
La 27 februarie 2010 una din camerele lui G. I. a fost ocupata abuziv de familia L. I., iar la 28.02.2010 familia Hangu C. a ocupat abuziv ce-a de-a doua camera.
Arata reclamanta ca aceasta situație i-a fost adusa la cunoștință Primăriei si RAADPFL prin adresa nr.331/01,03,2010 si respectiv nr. 332/02,03,2010.
C. D. a locuit fara contract pe perioada mai 2001-august 2003, a fost evacuat in septembrie 2003 iar in locul lui a locuit tot fără contract C. C. in perioada octombrie 2003-februarie 2004, debitul pentru acest spațiu fiind de 2,892,65 lei.
V. G. - a locuit cu contract de închiriere nr 863/1999 pana in data de 09.10.2006, când a fost evacuat pentru neplata chiriei și el a ocupat doua camere si bucătărie la mansarda, iar după decesul soției a cedat o camera lui Hangu I., cu aprobarea RAADPFL deoarece nu putea plăți cotele de întreținere.
Hangu I. a locuit fără contract de la sfârșitul anului 2005, lucru cunoscut de RAADPFL din adresele înaintate de reclamanta.
Arată ca restantele respective au fost aduse la cunoștința Municipiului C. si RAADPFL in numeroase rânduri, insa nu s-au luat niciun fel de masuri.
La 12.12.2012, M. C. a formulat întâmpinare si cerere de chemare in garanție prin care a solicitat, in teza principala, ca prin hotărârea ce se va pronunța sa se respinga acțiunea formulata de Asociația de Locatari nr. 6 Casa A. si in teza subsidiara, chemarea in garanție a numiților Papusoiu P., C. D., Hangu I., V. Georgiea, N. L., C. D., in solidar cu R.A.A.D.P.F.L. C.. cu sediul in C., ..
Arată ca, in fapt, reclamanta Asociația de Locatari nr.6 Casa A. a chemat în judecată M. C. prin Primar pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța, acesta să fie obligat la plata sumei de 43.784,16 lei, reprezentând contravaloarea cheltuielilor de întreținere restante si penalităților pentru mai multe garsoniere si apartamente situate în C.. Blocul Casa A.. .. nr. 4. imobil care se află în proprietatea Primăriei Municipiului C..
Pe exceptie a invocat lipsa calității procesuale active a reclamantei Asociația de locatari nr. 6 Casa A., excepția lipsei dreptului reclamantei de a solicita pretențiile corespunzătoare cererii de chemare in judecata, întrucât potrivit dispozițiilor art. 45 alin. 3, art. 46. si art. 49 din Legea nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si funcționarea asociațiilor de proprietari, calitate procesuala activa are Asociația de Proprietari si nu Asociația de Locatari.
Pentru exercitarea acțiunii civile (condițiile pentru a fi parte in proces) trebuie îndeplinite cumulativ patru condiții: afirmarea unui drept subiectiv civil,corespunzător unei pretenții: interesul;calitatea,procesuala, capacitatea procesuala iar pentru a se putea angaja protecția juridica a acțiunii, dreptul subiectiv civil, trebuie sa îndeplinească următoarele condiții: sa fie recunoscut si ocrotit de lege: să fie exercitat în limitele sale externe (de ordin material si juridic) si interne (potrivit scopului economic si social pentru care a fost recunoscut de lege să fie exercitat cu buna credința; sa fie actual(să nu fie supus unui termen sau unei condiții suspensive).
Susține ca una din condițiile pentru a fi parte in procesul civil sau pentru exercitarea acțiunii civile, alături de capacitatea procesuala si existenta interesului judiciar, iar calitatea procesuala activa constă in identitatea dintre persoana reclamantului si cel care este titular al dreptului.
Arată ca excepția lipsei calității procesuale este o excepție de fond, absoluta si peremptorie.
Lipsa calității procesuale poate fi invocata pe cale de excepție in tot cursul judecații si duce la respingerea acțiunii, fiind o excepție de fond, absoluta si peremtorie.
A înțeles sa invoce excepția prescripției dreptului de a solicita pretențiile pentru prejudiciul creat reclamantei de către persoanele care au ocupat spatiile pentru care reclamanta solicita cheltuielile de întreținere si penalități, respectiv:
garsoniera ocupata de G. I. pentru care reclamanta solicita suma de 6110,53 Iei conform listelor de plata afișate pentru anii ianuarie 2003-martie 2007, potrivit art. 3 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripția extinctiva care dispune ca termenul de prescripție este de 3 ani; garsoniera ocupata de V. G. pentru care reclamanta solicita suma de 2852,20 lei conform listelor de plata afișate pentru anii decembrie 2005-ianuarie 2007, potrivit art. 3 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripția extinctiva care dispune ca termenul de prescripție este de .3 ani; garsoniera ocupata de N. L. pentru care s-au prescris sumele solicitate de reclamanta, corespunzător perioadei ianuarie 2008 12.09.2008, parțial din suma de_,07 lei; garsoniera ocupata de G. I., pentru care s-au prescris sumele solicitate de reclamanta corespunzător perioadei mai 2007 12.09.2008 parțial din suma de 5329.47 lei; garsoniera ocupata de C. D., pentru care reclamanta solicita suma de 2757.45 lei conform listelor de plata afișate pentru anii decembrie 2001-august 2003, potrivit art. 3 din Decretul nr. 1670 958 privitor la prescripția extinctiva care dispune că termenul de prescripție este de 3 ani.
A invocat lipsa calității procesuale pasive a M. C. prin Primar deoarece prin Hotărârea Consiliului Local al Municipiului C. nr. 14/1995 de înființare a R.A.A.D.P.P.L.C. se prevăd și obiectele de activitate ale acesteia, printre altele și administrarea și întreținerea fondului locativ de stat, garsonierele si apartamentele situate în C.. Blocul Casa A.. ., nr. 4. aflându-se la acea dată în administrarea regiei AMF.
Mai mult decât atât, in conformitate cu dispozițiile art.12 alin.3 din Legea 213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia, titularul dreptului de administrare. R.A.A.D.P.F.L. C.. Poate să posede, să folosească si să dispună de bun in condițiile actului prin care i-a fost dat dreptul de administrare ( in speță. Hotărârea Consiliului Local al Municipiului C.)
Potrivit art. 12 alin 4 din același act normativ, in litigiile privitoare la dreptul de administrare, in instanța titularul acestuia va sta in nume propriu. Titularul dreptului de administrare răspunde pentru prejudiciile cauzate ca urmare a nerespectării acestei obligații.
Potrivit 47 lit. a) din Legea nr. 230/2007 .cheltuielile asociației de proprietari sunt cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în proprietăți individuale".
De asemenea, în baza unei fișe de calcul R.A.A.D.P.F.L. C. în calitate de titular al dreptului de administrare a încasat o sumă lunară pentru folosința spațiului de la persoanele care au avut contract de închiriere.
Menționează faptul că, deși numiții Papusoiu P., C. D., Hangu I., V. G., N. L., C. D. locuiesc în imobilul sus menționat de mai mulți ani, RAADPFL C. nu a încheiat un contract de închiriere cu aceștia.
Având în vedere dispozițiile legale mai sus menționate consideră că obligația de a achita cheltuielile de întreținere incumbă persoanei care a locuit și a beneficiat de serviciile de furnizare de apă. canalizare, căldură, etc. chiar și în situația în care locatarul locuia in imobil în baza unei fișe de calcul, in solidar cu R.A.A.D.P.F.L. C..
Potrivit 47 lit. a) din Legea nr. 230/2007, cheltuielile asociației de proprietari sunt cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfășoară activități in proprietăți individuale", iar în conformitate cu prevederile art. 34 din H.G. 1588/2007. cheltuielile care sunt determinate de numărul persoanelor care locuiesc în condominiu și nu pot fi individualizate pe baza unor dispozitive de măsură se repartizează proporțional cu numărul de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în clădire în luna pentru care se calculează lista de plată.
Având în vedere dispozițiile legale mai sus menționate consideră că obligația de a achita cheltuielile de întreținere incumbă exclusiv persoanelor care au locuit și locuiesc în imobilul respectiv, beneficiind de serviciile de furnizare de apă. canalizare, căldură etc, chiar și în situația în care nu există un contract de închiriere.
Din interpretarea sistematică a H.G. nr. 1588/2007 rezultă existența unei obligații legale de a achita cheltuielile de întreținere în sarcina persoanei care locuiește în condominiu, în temeiul unui contract de închiriere și care a beneficiat de utilități. în aceste condiții, proprietarul imobilului neputând fi ținut de această obligație.
Susține că nu poate fi reținută culpa autorității locale ținând cont că obligația de a achita cheltuielile de întreținere incumbă exclusiv persoanelor care au locuit și au beneficiat de serviciile de furnizare de apă, canalizare, căldură ele. respectiv Papusoiu P., C. D., Hangu I., V. G., N. L., C. D. în solidar cu R.A.A.D.P.F.L. C. care, în calitatea sa de administrator, nu a luat măsuri în vederea încheierii unui contract de închiriere, tolerând numiții Papusoiu P., C. D., Hangu I., V. G., N. L., C. D. în imobilul.
Având în vedere că R.A.A.D.P.F.L. C. a fost administratorul imobilului situat în C., ., nr.4 și a beneficiat de toate prerogativele dreptului de proprietate, solicita respingerea cererii ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă
Pe fondul cauzei arata că Hotărârea Consiliului Local al Municipiului C. nr. 14 / 11JȘ5 de înființare a R.A.A.D.P.F.L. C.. prevede și obiectele de activitate ale acesteia, printre altele și administrarea și întreținerea-fondului locativ de stat. pentru mai multe garsoniere si apartament situate în C., Blocul Casa A.. .. 4, aflându-se la acea data în administrare regiei.
De asemenea. Hotărârea Consiliului Local al Municipiului C. nr. 6?7 2005 prin care a fost aprobat Regulamentul de organizare și funcționare al RAADPFL C. prevede activitățile principale ale regiei, printre care administrarea, conservarea, protejarea. întreținerea imobilele» exploatarea în condițiile de eficiență economică a bunurilor mobile și imobile aflate î administrarea acesteia, valorificarea lor în modalitățile permise de lege și angajarea regiei î raporturile cu persoanele juridice și fizice, precum și în fața organelor jurisdicționale.
Potrivit 47 lit. a) din Legea nr. 230/2007, cheltuielile asociației de proprietari sunt cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în proprietăți individuale", ii în conformitate eu prevederile art. 34 din H.G. 1588/2007. cheltuielile care sânt determinate cu numărul persoanelor care locuiesc în condominiu și nu pot fi individualizate pe baza unor dispozitive de măsură, se repartizează proporțional cu numărul de persoane care locuiesc si desfășoară activități în clădire în luna pentru care se calculează lista de plată.
Apreciază ca, având în vedere aceste dispoziții legale, obligația de a achita cheltuielile de întreținere incumbă exclusiv persoanelor care au locuit și au beneficiat de servicii de furnizare de apă. canalizare, căldură etc.
Consideră că obligarea M. C. prin Primar la plata cheltuielilor de întreține încurajează și alți chiriași de a nu respecta obligația privind plata întreținerii.
Solicită respingerea pretențiile solicitate de Asociația de Proprietari nr. 6 Casa A., deoarece acestea nu sunt dovedite, reclamanta nefăcând dovada modului de calcul.
In acest sens, solicită instanței ca toate înscrisurile depuse de reclamantă să fie certificate că sunt conforme eu originalul așa cum se prevede în dispozițiile art. 1 1 2 alin. 5 C.p.c.
In ceea ce privește pretențiile cerute de reclamantă pe perioada februarie 2008 decembrie 2010, menționează că solicită efectuarea unui control financiar-contabil de către Serviciul Coordonare Asociații de Proprietari din cadrul Primăriei Municipiului C., care este împuternicit în acest sens prin dispozițiile art. 55 din Legea nr. 230/2007pentru a se dovedi dacă pretențiile sunt reale și datorate.
Susține ca, în conformitate cu dispozițiile art. 12 alin.3 din Legea 213/1998, privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia, titularul dreptului de administrare. R.A.A.D.P.F.L. C.. poate să posede, să folosească si să dispună de bun in condițiile actului prin care a fost dat dreptul de administrare ( in speță).
Hotărârea Consiliului Local al Municipiului C.) iar potrivit art. 12 alin 4 din același act normativ,in litigiile privitoare la dreptul de administrare, in instanța titularul acestuia va sta in nume propriu. Titularul dreptului de administrare răspunde pentru prejudiciile cauzate ca urmare a nerespectării acestei obligații.
Pe cererea de chemare în garanție, învederează că solicită chemarea în garanție a paratei Regia Autonoma de Administrare a Domeniului Public si Fondului -Locativ C. (RAADPFL C.).
Astfel, Hotărârea Consiliului Local al Municipiului C. nr. 14 / 1995 de înființare a R.A.A.D.P.F.L. C.. prevede și obiectele de activitate ale acesteia, printre altele și administrarea și întreținerea fondului locativ, respectiv locuințele pentru care reclamanta a emis liste de plata pentru cheltuielile de întreținere. aflându-se la acea dată în administrarea regiei.
Pe cererea de chemare în garanție, învederează instanței că solicită chemarea în garanție si a numiților Papusoiu P., C. D., Hangu I., V. G., Nelepeu L., C. D., în calitatea lor de persoane care ocupă abuziv imobilul în solidar cu R.A.A.D.P.F.L. C.. în calitatea sa de administrator al imobilului menționat, acesta beneficiind de toate prerogativele dreptului de proprietate.
Astfel. imobilul cu destinație de locuința, in litigiu, aparține domeniului privat al Municipiului C.. fiind inventariat la în anexa 2A la Hotărârea Consiliului Local nr.522/2007 fiind dat in administrarea R.A.A.D.P.F.L. C. prin Hotărârea Consiliului Local ai municipiului C. nr. 282/2008.
Prin urmare, față de împrejurarea că apartamentul în cauză s-a aflat în perioada pentru care se solicita cheltuielile de întreținere în administrarea RAADPFL C.. si având in vedere ca potrivit Legii 213/1998 privind proprietatea publică si regimul juridic al acesteia. RAADPFL in calitate de titular al dreptului de administrare are toate prerogativele dreptului de proprietate, avea obligația de a urmări plata cheltuielilor de întreținere de către cei care ocupau in mod abuziv imobilul.
Potrivit art. 12 alin 4 din Legea 213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia, in litigiile privitoare la dreptul de administrare, in instanța titularul acestuia va sta in nume propriu. Titularul dreptului de administrare răspunde pentru prejudiciile cauzate ca urmare a nerespectării acestei obligații.
Având în vedere respectivele dispoziții legale consideră că obligația de a achita cheltuielile de întreținere incumbă persoanelor care au locuit și au beneficiat de serviciile de furnizare de apă, canalizare, căldură, etc. chiar și în situația în care locatarul locuia în imobil în baza unei fișe de calcul, în solidar eu administratorul imobilului, respectiv RAADPFL C., care nu și-a îndeplinit obligațiile care-i reveneau potrivit actului de transmitere a dreptului de administrare.
Solicită, în teza principală, admiterea excepțiilor invocate cu consecința respingerii acțiunii ea fiind introdusa de o persoana tara calitate procesuala activa si introdusa împotriva unei persoane tara calitate procesuala pasiva. iar în teză subsidiară respingerea acțiunii ca neîntemeiata, iar in cazul in care se va admite acțiunea principala si va cădea in pretenții, sa fie admisa si cererea de chemare in garanție cu consecința obligării chemaților in garanție sa despăgubească M. C.. cu suma care face obiectul pretențiilor reclamantei și cheltuielile de judecata.
La 26,03,2012 apărătorul reclamantei a depus la dosar note de ședință privitoare la situatia celor care au ocupat spatii de locuit in blocul Casa Albă.
La acelasi termen instanța a pus in discuție excepția lipsei calitătii procesuale pasive a Municipiului C. prin Primar si a RAADPFL C.. Apărătorul reclamantei a solicita respingerea excepției, ambele au calitate procesuala pasiva iar cons R. pentru RAADPFL C., a solicitat admiterea excepției. Instanța a pus in discuție excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei.Apărătorul reclamantei a solicitat respingerea excepției iar reprezentantul paratei a solicitat admiterea excepției.
Instanța a dispus disjungerea cererii principale de cererea de chemare in garanție formulată de M. C. prin Primar, rămânând in pronunțare pe cererea principala. În urma deliberării, instanța a dispus repunerea cauzei pe rol pentru ca reclamanta sa precizeze exact obiectul pretențiilor în legătura cu fiecare unitate locativa, precum si perioadele pentru care se solicita aceste sume.
La 23,04,2012 si ulterior la 21,05,2012 reclamanta a depus precizare la acțiune prin care a aratat cuantumul pretențiilor pentru fiecare unitate locativă si a datoriilor acestora,la care a atașat și documente cumulative .
La 11.06.2012, reclamanta a depus note de ședința prin care a arătat ca asociația a făcut toate demersurile pentru recuperarea datoriilor de la cei care au calitate procesuala in prezenta cauza. S-au făcut adrese la Primăria C. si la RAADPFL in care s-a prezentat situația tuturor restanțierilor,iar președintele Asociației a fost in audiente la conducerea Primăriei pentru a prezenta aceasta situație.
Chiar viceprimarul a fost prezent in ziua de 26.02.2010 la Asociație si i s-a prezentat incă o data situația restanțierilor, în mod special al celor care au locuiesc tara contracte si cei evacuați,iar răspunsul a fost în sensul ca RAADPFL nu trebuia sa le permită sa locuiască fără contracte de închiriere si, totodată, sa ajute Asociația pentru recuperarea debitelor, iar in anul 2004 a acționat in judecata mai mulți chiriași, printre care: G. I., C. D., N. L., Ceruca D., V. G. obținând sentințe civile, atașate la dosarul cauzei, dar care nu au putut fi finalizate prin executare silita deoarece trebuiau vizate de RAADPFL sau Primăria C., conform legislației anterioare Legii 230/2007.
Referitor la prescrierea unor debite din anul 2003, arata ca aceste sume sunt recunoscute de RAADPFL si Primăria C. si fac parte din datoria Asociației către RA Termoficare, pentru care Asociația plătește penalități.
In ședința publica de la 11,06,2012 instanța a dispus efectuarea in cauza a unei expertize tehnice, raportul de expertiza fiind depus la dosarul cauzei la 20,11,2012 de către expert B. B..
In ședința publica de la 21,01,2013 instanța a pus in discuție excepția prescripției dreptului la acțiune pentru sumele de bani solicitate pentru perioada anterioară lunii septembrie 2008,)mai mult de trei ani de la data introducerii cererii) si excepția autorității de lucru judecat.
Apărătorul reclamantei a solicitat respingerea excepțiilor iar pe fondul cauzei a solicitat admiterea acțiunii așa cum a fost precizata si confirmata de raportul de expertiza.
Reprezentantul paratei RAADPFL C. a solicitat admiterea excepției și pe fond respingerea acțiunii.
La 18.02.2013 instanța a dispus repunerea cauzei pe rol si emiterea unei adrese către expert pentru ca acesta să indice în concret cuantumul debitelor datorate pană in septembrie 2008 si după aceasta data.
Prin sentința civilă nr.2571/18 februarie 2013, pronunțată de Judecătoria C., în dosarul nr._, a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale pasive a paratului M. C. prin Primar.
A fost respinsă excepția lipsei calitătii procesuale active a reclamantei Asociația de Locatari nr.6 Casa A., în prezent Asociația de Proprietari nr.6 .>
A fost admisă excepția lipsei calității procesuale pasive a paratei RAADPFL C..
A fost respinsă acțiunea formulata de reclamanta Asociatia de L. nr.6 Casa A., în prezent Asociația de Proprietari nr.6 . de pârâta RAADPFL C..
A fost admisă excepția privind prescripția dreptului la acțiune pentru sumele de_,73 lei, reprezentând cheltuieli restante de întreținere și 2948,48 lei, reprezentând penalități de întârziere, solicitate de reclamanta pentru perioada anterioara lunii septembrie 2008
A fost admisă în parte acțiunea formulată de reclamanta Asociația de Locatari nr.6 Casa A., în prezent Asociația de Proprietari nr.6 . de pârâtul M. C. prin Primar.
A fost obligat pârâtul M. C. prin Primar să plătească reclamantei suma de_,11 lei, reprezentând cheltuieli de întreținere restante si suma de 2948,48 lei,reprezentând penalități de întârziere, sume aferente perioadei de după luna septembrie 2008.
A fost obligat pârâtul M. C. prin Primar la 702 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut următoarele:
Imobilul cu mai multe apartamente situat în C., bloc Casa Albă, ., nr.4 apaține domeniului privat al municipiului C.,fiind inventariat în anexa 2A la HCL 522/2007 și a fost dat în administrare RAADPFL C. prin HCL nr.282/2008, aspect recunoscut de pârâți prin întâmpinările formulate.
Din actele dosarului și concluziile raportului de expertiză întocmit în cauză rezultă că apartamentele din acest imobil au fost ocupate, începând din anul 2003, dată de la care se solicită pretențiile din acțiune,de diverse persoane fizice,parte din acestea locuind în baza unor contracte de închiriere încheiate fie cu proprietarul ,fie cu administratorul imobilului,iar altele locuind fără nici un titlu,dar tolerați de pârâți.
Procedând la soluționarea cu prioritate a excepțiilor invocate în prezenta cauză,față de situația de fapt reținută anterior, potrivit cu care imobilul menționat aparține domeniului privat al municipiului C. și a fost dat în administrare RAADPFL C., se constată că potrivit art. 46 din legea 230/2007, proprietarul imobilului are obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce îi revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari.
De asemenea, conform art. 32 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 - privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, aprobate prin Hotărârea de Guvern nr. 1588/2007, tot proprietarului îi revenea obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție corespunzătoare la cheltuielile asociației de proprietari.
Potrivit art. 25 alin. (1) din același act normativ, „cotele de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de aceștia, după caz, în termen de maximum 20 de zile de la data afișării listei de plată, dată care trebuie să fie înscrisă în lista de plată respectivă.”
În scopul recuperării acestor cheltuieli, asociația de proprietari are dreptul de a acționa în justiție proprietarul care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.
Având în vedere aceste dispoziții legale, instanța nu poate acepta susținerile pârâtului municipiul C., în sensul că din interpretarea sistematică a HG nr. 1588/2007 rezultă existența unei obligații legale de a achita obligațiile de întreținere în sarcina persoanei care locuiește în condominiu în temeiul unui contract de închiriere, în speță a persoanelor menționate de părți că au locuit efectiv, întrucât potrivit dispozițiilor sus-citate obligația respectivă incumbă proprietarului.
Sub un al doilea aspect, în virtutea principiului relativității efectelor juridice, consacrat de art. 969 C. civ., chiar în cazul celor care au locuit în imobil în baza unor contracte de închiriere, aceste contracte produc efecte numai între părțile care le-au încheiat, iar Asociația reclamantă este terț față de aceste acte juridice.
Articolul 10 și 47 din legea 230/2007, invocate de către acest pârât, pe de o parte, nu fac referire la cotele de întreținere, ci la obligația de a efectua cheltuielile de întreținere, înlocuire, reparare a elementelor de construcții și instalații din folosința exclusivă sau a celor din folosința comună în măsura folosirii necorespunzătoare, așa încât nu pot fi extinse și la cota de contribuție la cheltuielile de întreținere,iar pe de altă parte se referă la modul de calcul al cheltuielilor de întreținere efective..
În ceea ce o privește pe cealaltă pîrîtă, R.A.A.D.P.F.L. C., în privința căreia pârâtul M. C. a invocat prevederile art. 12 din Legea nr. 213/1998, instanța nu poate reține obligația acesteia de a achita reclamantei Asociația de proprietari cheltuielile de întreținere pentru apartamentul dat în locațiune,, întrucât titularul dreptului de administrare nu se subrogă în drepturile și obligațiile proprietarului.
Față de actele unilaterale de drept administrativ HCL nr. 14/20.03.1995 și HCL282/2008, prin care, printre altele, imobilul în discuție a fost dat în administrarea R.A.A.D.P.F.L. C. și în care se prevăd drepturile și obligațiile acesteia din urmă, reclamanta este terț și intră în raporturi juridice de drept privat, iar nu de drept administrativ.
Ori, în temeiul dreptului real de administrare, R.A.A.D.P.F.L. C. are dreptul de a poseda, folosi și dispune material, într-o formă specifică, de bunurile pe care le are în administrare, însă nu se poate susține că se subrogă în drepturile și obligațiile proprietarului, căci altfel prevederile art. 12 alin. (4) teza a II-a din Legea nr. 213/1998 (În litigiile referitoare la dreptul de proprietate asupra bunului, titularul dreptului de administrare are obligația să arate instanței cine este titularul dreptului de proprietate, potrivit prevederilor Codului de procedură civilă) nu și-ar mai avea rostul.
Așa fiind, în temeiul art. 49 din Legea nr. 230/2007, lege specială și ulterioară legii nr. 213/1998, obligația de achitare a cotelor de întreținere aferente apartamentelor arondate Asociațiilor de proprietari, rămâne, în lipsa unei alte prevederi legale, proprietarii apartamentului, în speță pârâtului M. C., astfel că excepția privind lipsa calității procesuale pasive a celuilalt pârât, RAADPFL C. apare ca întemeiată urmând a fi admisă.
Ca o consecință a celor sus-expuse, excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului municipiul C.,prin Primar,urmează a fi respinsă.
Cu referire la excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei Asociția de L. Casa Albă, urmează a se constata că în urma pronunțării încheierii nr.1/08.01.2013 a Judecătoriei C., aceasta a devenit, prin dobândirea personalității juridice, Asociația de Proprietari nr.6 Casa Albă, astfel că sub acest aspect formal invocat de pârâtul M. C., excepția apare ca fiind neîntemeiată.
Este adevărat că la data formulării prezentei cereri, asociația de locatari nu se transformase în asociație de proprietari, însă acest aspect nu este de natură a o lipsi de calitate procesuală activă în ce privește acționarea în instanță a celor care nu plătesc cheltuielile de întreținere la apartamentele ce dețin în condominium,întrucât scopul pentru care au fost înființate, prin Legea nr.5/1973 este tocmai acesta.
Astfel, potrivit art. 65 din actul normativ menționat, în clădirile cu mai multe apartamente, locatarii principali, persoane fizice sau juridice, constituie de drept o asociație a locatarilor, având ca scop buna gospodărire a părților și instalațiilor de folosința . la timp a cotelor din contribuția la plata cheltuielilor comune, asociațiile de locatari putându-se constitui și pe grupe de clădiri.
În virtutea acestor considerente, instanța urmează să respingă această excepție.
Pe fondul cauzei, probele administrate, respectiv listele de plată, documentele cumulative dar și raportul de expertiză au demonstrat faptul că la imobilul aparținând pârâtului M. C. s-au acumulat restanțe la cheltuielile de întreținere, reclamanta fiind obligată prin mai multe hotărâri judecătorești să plătească furnizorilor de utilități atât contravaloarea acestor utilități,cât și penalități de întârziere.
Dealtfel pârâtul municipiul C. nu a negat o atare stare de lucruri, apărarea sa principală fiind aceea că respectivele cheltuieli incumbau fie celor care au locuit efectiv în imobilul respectiv, fie pîrîtei RAADPFL, în calitate de administrator al imobilului.
Pe de altă parte, instanța reține că reclamanta a solicitat cheltuieli de întreținere și penalități de întârziere începând cu anul 2003,detaliind pentru fiecare apartament perioada pentru care solicită aceste pretenții.
Potrivit art.3 din Decretul 167/1958,dreptul la acțiune privind drepturile de creanță,așa cum este și dreptul invocat de reclamantă,se prescrie într-un termen general de trei ani,care curge de la data nașterii dreptului la acțiune.
Având în vedere aceste dispoziții legale,dar și data promovării prezentei acțiuni,instanța a constatat că toate sumele solicitate de reclamantă pentru perioada anterioară lunii septembrie 2008 sunt prescrise,cuantumul acestora,determinat pe baza concluziilor raportului de expertiză și răspunsului punctual depus de expertul B. B. la data de 11.02.2013,fiind de_,73 lei,reprezentând cheltuieli de întreținere restante și respectiv 2948,48 lei,reprezentând penalități de întârziere.
Cât privește pretențiile solicitate pentru perioada de după luna septembrie 2008, așa cum s-a menționat, ele sunt dovedite cu probele administrate, astfel că paratul M. C. a fost obligat sa plătească reclamantei suma de_,11 lei, cu titlu de cheltuieli de întreținere restante si suma de 2948,48 lei penalități de întârziere.
Împotriva acestei sentințe au declarat recurs reclamanta Asociația de Proprietari nr.6 .> și pârâtul M. C. prin Primar, criticând-o pentru netemeinicie și nelegalitate.
În recursul declarat de reclamantă se arată că în fața primei instanțe a fost invocată întreruperea prescripției, instanța omițând să se pronunțe asupra acestui aspect.
Proprietarul unităților locative din blocul Casa Albă, M. C. a recunoscut aceste debite prin adresele depuse la dosarul de fond.
Reclamanta arată că instituțiile abilitate nu au luat nici un fel de măsuri pentru achitarea restanțelor.
În procesul-verbal din 28.07.2011, întocmit la sediul Asociației, reprezentantul RAADPFL C. a recunoscut existența debitelor către reclamantă, însă consideră că este datoria proprietarului să recupereze debitele, adică a Municipiului C..
Sentințele judecătorești în care sunt incluse restanțele pentru spațiile care aparțin Primăriei C. și date spre administrare RAADPFL C. au fost depuse la dosar și au fost duse la cunoștința RAADPFL și a Primăriei C. care nu au luat nicio măsură.
În drept, invocă art. 299 C.pr.civ.
Solicită admiterea recursului, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată în totalitate, deoarece în cauză a operat întreruperea prescripției prin recunoașterea debitelor, cu cheltuieli de judecată.
În recursul declarat de pârâtul M. C. prin Primar se invocă excepția lipsei capacității reclamantei , întrucât potrivit dispozițiilor art. 45 alin.3, art. 46, art. 49 din Legea nr.230/2007, calitate procesuală activă are Asociația de Proprietari și nu Asociația de Locatari, în speță Asociația de Proprietari nr.6 .>
Astfel, raportat la temeiul de drept pe care reclamanta își întemeiază acțiunea, titular al dreptului de a solicita cheltuielile lunare, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari, precum și a penalizărilor pentru orice sumă cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată este asociația de proprietari și nu asociația de locatari, fiind incidente dispozițiile Legii nr.230/2007.
Pârâtul menționează că, calitatea procesuală activă presupune identitate între persoana reclamantului și cel cate este titular al dreptului.
De asemenea, invocă excepția lipsei capacității de exercițiu a drepturilor procedurale a reclamantei, întrucât potrivit dispozițiilor art. 43 alin.1 lipsa capacității de exercițiu a drepturilor procedurale poate fi invocată în orice stare a pricinii.
Prin încheierea nr.1/2013 a Judecătoriei C. reclamanta Asociația de Locatari Casa Albă a devenit prin dobândirea personalității juridice Asociația de Proprietari nr.6 Casa Albă și în mod greșit instanța a apreciat că această excepție este neîntemeiată, cu toate că, în același timp admite faptul că la data formulării prezentei acțiuni nu se transformase în asociația de proprietari.
Pârâtul arată că acțiunea a fost promovată de o persoană lipsită de personalitate juridică și nu există la dosarul cauzei nicio precizare a reclamantei cu privire la faptul că a solicitat conceptarea în cauză a altei persoane juridice cu capacitate de exercițiu, în speță Asociația de Proprietari nr.6 Casa Albă.
Pe fond, pârâtul arată că hotărârea este lipsită de temei legal fiind dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii.
În cadrul procesului civil trebuie să existe identitate între persoana care învestește instanța cu cererea de chemare în judecată și cea prevăzută în dispozitivul hotărârii în calitate de reclamant. În speță, se observă faptul că, deși acțiunea este promovată de Asociația de Locatari nr.6 Casa albă și nu există nicio precizare în cauză cu privire la modificarea persoanei reclamantului, instanța admite acțiunea formulată de Asociația de Locatari nr.6 Casa Albă, în prezent Asociația de Proprietari nr.6 Casa Albă.
În contextul în care la dosarul cauzei nu există nicio precizare a reclamantei și nici instanța nu a pus în discuția părților conceptarea în cauză a altei persoane juridice cu capacitate de exercițiu, în mod greșit prin sentința recurată instanța a admis acțiunea și a obligat pârâții la plata către Asociația de proprietari nr.6 Casa Albă a pretențiilor formulate de Asociația de locatari nr.6 Casa Albă.
Prima instanță a interpretat greșit dispozițiile legale când a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a RAADPFL, întrucât prin HCL al Municipiului C. nr.14/1995 de înființare a RAADPFL C. se prevăd și obiectele de activitate ale acesteia, printre altele și administrarea și întreținerea fondului locativ de stat, garsonierele și apartamentele situate în C., bloc Casa Albă, ., nr.4, aflându-se la acea dată în administrarea regiei.
Pârâtul precizează că RAADPFL C., în calitate de titular al dreptului de administrare a încasat si sumă lunară pentru folosința spațiului de la persoanele cate au avut contract de închiriere și avea obligația să urmărească executarea obligației de plată a cotelor de contribuție la întreținere.
Mai arată că sunt incidente dispozițiile art. 49 și 50 din Legea nr.230/2007, instanța interpretând greșit dispozițiile art. 47 lit.a) din Legea nr.230/2008 și dispozițiile art. 34 din H.G. nr.1588/2007.
Date fiind dispozițiile legale menționate, consideră că obligația de a achita cheltuielile de întreținere incumbă exclusiv persoanelor care au locuit și au beneficiat de serviciile de furnizare de apă, canalizare, căldură, ori, obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de întreținere încurajează și alți chiriași de a nu respecta obligația privind plata întreținerii.
Instanța trebuia să ia în considerare care sunt persoanele locatare ale imobilului pe de o parte, precum și care sunt raporturile juridice dintre aceștia și proprietarul respectiv, administratorul imobilului pe de altă parte.
Pârâtul arată că instanța a analizat lapidar solicitarea privind disjungerea cererii de chemare în garanție de cererea principală, locatarii de fapt ai imobilului fiind chemați în garanție care au dat dovadă de rea-credință.
În mod greșit prima instanță a disjuns cererea de chemare în garanție și a admis cererea de chemare în judecată față de pârâtul-recurent.
Pârâtul arată că obligația de a achita cheltuielile de întreținere incumbă persoanelor cate au locuit și au beneficiat de serviciile de furnizare de apă, canalizare, căldură, chiar și în situația în care locatarul locuia în imobil în baza unei fișe de calcul în solidar cu administratorul imobilului, respectiv, RAADPFL C., care nu și-a îndeplinit obligațiile care-i revenea potrivit actului de transmitere a dreptului de administrare.
În drept, invocă art. 304 pct.8 și 9 și art. 3041 C.pr.civ.
Solicită, în principal, admiterea recursului, casarea sentinței și trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeași instanță, iar în subsidiar, admiterea recursului, modificarea sentinței în sensul respingerii acțiunii, pe excepție, ca fiind introdusă împotriva unei persoane lipsită de calitate procesuală pasivă și pe fond respingerea acțiunii ca neîntemeiată față de M. C..
Intimata reclamantă a formulat întâmpinare prin care solicită respingerea recursului formulat de M. C..
Arată că excepția lipsei capacității de exercițiu a drepturilor procedurale a reclamantei este neîntemeiată, Asociația de Proprietari nr.6 Casa Albă este succesoarea de drepturi a Asociației de L. nr.6 Casa Albă.
Recursul Municipiului C. a fost legal timbrat.
Analizind recursurile, din prisma motivelor si art 304 si 304 indice 1 C., Tribunalul retine urmatoarele:
Criticile celor doua recursuri care contesta modalitate de solutionare a unor exceptii si care invoca de asemenea si lipsa capacitatii procesuale active a reclamantei recurente, trebuie analizate in raport de art 136 C., care impune o anumita ordine de solutionare.
Cu prioritate se solutioneaza exceptia lipsei capacitatii procesuale active a reclamantei.
Sintetic, argumentele Municipiului arata ca nu are calitate in temeiul Legii 230/2007 Asociatia de L. care a promovat cererea de chemare in judecata ci Asociatia de proprietari. La data promovarii cererii, Asociatia de Proprietari nr. 6 Casa A. nu era infiintata, intrucit de administrarea condominului era responsabila Asociatia de locatari ce nu intreprinsese niciun demers de transformare in asociatie de proprietari.
In mod corect se arata ca la data formularii cererii titularul cererii era Asociatia de locatari si nu Asociatia de Proprietari, iar ulterior promovarea recursului este exercitata de Asociatia de proprietari.
Intre momentul promovarii cererii de chemare in judecata si cel al recursului, in temeiul art 5 din Legea 230/2007 s-a acordat personalitate juridica Asociatiei de Proprietari.
Neinfiintarea Asociatiei de proprietari nu a lipsit de capacitate juridica Asociatia de locatari. La infiintarea asociatiei de proprietari, aceasta a preluat toate obligatiile si drepturile anterioarei asociatii. In consecinta, exceptia lipsei capacitatii procesuale actice este neintemeiata fata de cele aratate.
Criticile recurentei Asociatia de Proprietari nr. 6 Casa A. invedereaza ca prescriptia debitelor scadente pina in luna septembrie 2008, este nelegal retinuta, intrucit nu s-a tinut cont de actele intrerupatoare de prescriptie efectuate de catre RAADPFL C. care prin procesul verbal 28.07.2011, întocmit la sediul Asociației, prin reprezentantul RAADPFL C. a recunoscut existența debitelor către reclamantă, însă a considerat că este datoria proprietarului să recupereze debitele, adică a Municipiului C.. Tot in categoria actelor intrerupatoare de prescriptie se incadreaza si comunicarea catre Municipiu si RAADPFL C. a hotaririlor prin care se stabilesc creantele impotriva Asociatiei, ca urmare a neplatitii cheltuielilor de intretinere.
Pentru a cerceta temeinic si legal o cauza intrerupatoare de prescriptie este necesar a se stabili cu prioritate cine este debitorul obligatiei supusa judecatii. Acest aspect trebuie cercetat de instanta de control cu atit mai mult cu cit, in recursul formulat de Municipiu este apreciata drept greseala de judecata admiterea exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a RAADPFL, care in acceptiunea acestuia este titularul obligatiei de a achita debitele catre Asociatie.
Argumentele expuse se prevaleaza de imprejurarea de drept, ca RAADPFL este titularul dreptului de administrare asupra imobilul respectiv, izvorit din HCL al Municipiului C. nr.14/1995 de înființare a RAADPFL C. ce prevăde și obiectele de activitate ale acesteia, printre altele și administrarea și întreținerea fondului locativ de stat, garsonierele și apartamentele situate în C., bloc Casa Albă, ., nr.4, aflându-se la acea dată în administrarea regiei.
Legea 230/2007 reglementeaza dispozitii speciale in privinta cheltuielilor de intretinere al caror cuantum este stabilit de asociatiile de proprietari. Ca atare, normele incidente in speta sunt cele preveazute de respectiva lege.
Astfel, art. 46, 50 si 58 reglementeaza urmatoarele:
Art 46 „ Toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari.”
Art 50 „ Asociația de proprietari are dreptul de a acționa în justiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.”
Art. 58. „ (1) Instituțiile administrației publice locale ori centrale sau orice alte societăți de stat, care dețin în proprietate apartamente sau spații cu altă destinație decât aceea de locuință în clădirile de locuințe, au aceleași drepturi și obligații ca oricare alt proprietar din condominiu și au obligația să mandateze persoane fizice sau juridice pentru a colabora cu asociația de proprietari.
(2) Raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de comun acord cu chiriașul, indiferent de statutul locuinței, precum și nerespectarea obligațiilor contractuale de către chiriaș nu absolvă proprietarul de la obligațiile sale față de asociația de proprietari prevăzute în prezenta lege.”
Obligatia de plata a cheltuielilor de intretinere apartine conform legii, proprietarului apartamentului. In art. 58, se stabileste ca si institutiile administratiei publice locale sau centrale, au aceleasi obligatii si drepturi ca si orice alt proprietar din condominiu. In aceste conditiile de reglementare, se stabileste expres ca indiferent daca exista titulari ai unui drept real de administrare sau eventual un administrator, institutia ce are calitatea de proprietar este cea care are obligatia de plata a chetuielilor de intretinere. Indiferent de dispozitiile unei hotariri de consiliul local care stabileste obliga alte alte institutii decit cele proprietare, in raporturile cu asociatia de proprietari, institutia proprietara este cea obligata legal la plata respectivelor debite.
In consecinta, chiar daca s-au stabilit obligatii in acest sens, in sarcina unei alte institutii, in speta RAADPFL, fata de reglementarea cu caracter imperativ, debitorul stbilit de lege este M. cel care este proprietar. Celelalte raporturi juridice ce sunt stabilite cu RAADPFL si eventual cu chiriasii, au efecte numai intre acestia nu si fata de Asociatie.
In mod corect a interpretat si aplicat instanta de fond dispozitiile Legii 230/2007.
F. de cele aratate in fapt si in drept, raportul juridic obligational in speta are ca titulari pe Municipiu, ca debitor al obligatiei de plata a cheltuielilor de intretinere si Asociatia – creditoare a obligatiei respective.
Cum debitorul este M., actele intrerupatoare de prescriptie trebuie analizate in aceasta persoana.
Procesul verbal de recunoastere a debitul emana de la RAADPFL si nu de la debitor, imprejurare care lasa fara efecte intrerupatoare de prescriptie respectiva recunoastere intruict nu emana de la adevaratul debitor. Simpla comunicare a hotaririlor ce stabilesc debitele Asociatiei catre debitor, nu este act intrerupator. Intreruperea prescriptiei trebuie sa fie un act emanat de la debitor care in mod neechivoc a recunoscut debitul.
Cum cele invederate de reclamanta recurenta, nu intrunesc conditiile unui act intrerupator de prescriptie, Tribunalul retine ca in mod corect s-a retinut intervenita prescriptia debitelor scadente pina in luna septembrie 2008.
In temeiul art 312 C., Tribunalul urmeaza sa respinga recursurile ca neintemeiate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca neîntemeiate, recursurile declarate de reclamanta ASOCIAȚIA DE PRORIETARI NR.6 . de către pârâtul M. C. PRIN PRIMAR în contradictoriu cu pârâta R A A D P F L C., împotriva sentinței civile nr. 2571 din 18 februarie 2013 pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr._ .
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 17 Decembrie 2013.
Președinte, M. E. N. | Judecător, R. L. Z. | Judecător, G. C. F. |
Grefier, C. C. S. |
Red.jud.R.L.Z.
Tehn.F.M./2 ex.
Jud.fond.M. M.
| ← Suspendare provizorie. Decizia nr. 1972/2013. Tribunalul DOLJ | Contestaţie la executare. Decizia nr. 1894/2013. Tribunalul DOLJ → |
|---|
