Reziliere contract. Decizia nr. 2205/2013. Tribunalul DOLJ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 2205/2013 pronunțată de Tribunalul DOLJ la data de 11-12-2013 în dosarul nr. 31642/215/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL D.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 2205/2013
Ședința publică de la 11 Decembrie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE G. C. F.
Judecător M. E. N.
Judecător R. L. Z.
Grefier C. C. S.
Pe rol judecarea recursului declarat de reclamanții M. C. PRIN PRIMAR, C. L. MUNICIPIUL C. în contradictoriu cu pârâții T. M., T. G., T. A. G., împotriva sentinței civile nr. 6453 din 18 aprilie 2013 pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr._, având ca obiect reziliere contract .
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns intimatul pârât T. M. lipsind celelalte părți.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că este primul termen după formularea cererii de repunere a cauzei, s-au comunicat motivele de recurs, s-a depus adeverință din partea Asociației de proprietari nr. 9, după care;
Instanța pune în discuție cererea de repunere a cauzei pe rol.
Intimatul pârât solicită admiterea cererii și repunerea cauzei pe rol.
Instanța admite cererea și repune cauza pe rol, în temeiul art. 155 indice 1 alin.2 C.p.civ., având în vedere că s-a îndeplinit obligația stabilită de instanță.
Intimatul pârât T. M. depune două chitanțe solicită încuviințarea probei cu aceste înscrisuri și cu adeverința depus la dosar, fila 43.
Instanța pune în discuție proba cu înscrisurile depuse de recurenți și intimat.
Intimatul pârât T. M. solicită încuviințarea probei cu înscrisurile depuse de către părți.
Instanța încuviințează proba cu înscrisurile depuse de recurenți în dovedirea motivelor de recurs și de către intimatul pârât T. M., în apărare și nemaifiind cereri de formulat, excepții de invocat, probe de administrat, s-a acordat cuvântul pe recurs.
Intimatul pârât T. M. învederează că a achitat toate debitele, solicită respingerea recursului.
TRIBUNALUL
Asupra recursului civil de față ;
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei C. la data de 27 11 2012 sub nr._, reclamanții Municipiul C. prin primar și C. L. al Municipiului C. au chemat în judecată pârâții T. M., T. G. și T. A. G. solicitând instanței ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună rezilierea contractului de închiriere nr._/18 10 2011, evacuarea pârâților și plata contravalorii chiriei restante și majorări de întârziere, precum și a contravalorii cheltuielilor datorate de pârâți la cheltuielile comune la Asociația de Locatari nr. 9 Eroilor.
În motivarea în fapt a cererii s-a arătat că, între C. L. al mun. C., în calitate de locator, și T. M., în calitate de locatar, s-a încheiat contractul de închiriere nr._/18 10 2010 ce a avut ca obiect atribuirea cu chirie a folosinței, contract de închiriere ce are durata expresă data de 13 05 2014, respectiv 3 ani și 9 luni cu începere de la data de 26 08 2010.
Potrivit art. 9 lit.a și d din contractul de închiriere, rezilierea contractului înainte de termenul stabilit se face la cererea locatorului când locatarul nu a achitat chiria cel puțin trei luni consecutiv și când locatarul nu și-a achitat cota de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari/locatari pentru titular și pentru persoanele care locuiesc împreună cu aceasta pe o perioadă de cel puțin 3 luni.
Având în vedere că pârâții nu au achitat chiria lunară datorată conform contractului de închiriere și nu au plătit nici contravaloarea cheltuielilor comune de întreținere pentru locuința ce face obiectul contractului de închiriere menționat, Primăria mun. C. a notificat pârâtul T. M. să achite debitele prin adresa nr._/08 10 2012 sub sancțiunea promovării prezentei cereri, în vederea evacuării și recuperării debitelor datorate.
S-a mai arătat că, potrivit art. 555 C civ, proprietarul are dreptul de a poseda, folosi și dispune de bun in mod exclusiv, că, potrivit art 563 Cciv, proprietarul are dreptul de a revendica bunul de la posesor sau de la o altă persoană ce-l deține fără drept. Totodată s-a arătat că, potrivit art 1349 c civ, orice persoană are îndatorirea de a respecta regulile de conduită pe care legea sau obiceiul locului le impune și că, potrivit art 1357 c civ art 1357, art 1381 și art 1385 cod civil cel care cauzează un prejudiciu este obligat să-l repare integral.
În drept, s-au invocat și disp. art 1345 din noul c civ privind îmbogățirea fără justă cauză, fără să se motiveze în fapt pe această instituție de drept, di part 1777, 1781 și 1796, 1817, 1821, 1830 și 1832 privind locațiunea și evacuarea.
În dovedirea cererii, s-a solicitat de către reclamanți încuviințarea probei cu înscrisuri, a probei cu interogatoriul pârâților, dar reclamanții nu s-au prezentat în instanță să depună interogatoriu pentru ca instanța să poată administra proba și a probei cu expertiza tehnică, fără să se precizeze ce fel de expertiză și care ar fi obiectivele acesteia și au fost depuse, în susținerea acțiunii, în xerocopie: notificare, dovada comunicării acesteia, adresă emisă de Asoc. de propr. nr. 9, notă de plată, adresa nr._/24 10 2012 emisă de Primăria mun. C., contract de închiriere nr._/18 10 2010, fișa suprafeței locative închiriate, proces-verbal de predare-primire a locuinței, fișa de calcul și acte de stare civilă ale pârâților.
În drept, au fost invocate dispoz. C.civ., precum și dispoz. contractului de închiriere nr._/18 10 2010.
Pârâții, legal citați, nu au depus întâmpinare, dar pârâtul T. M. s-a prezentat în instanță și a formulat apărări in sensul că a contesta situația de fapt prezentată de reclamante și a depus certificat fiscal prin care se atestă că nu are datorii față de reclamante.
Instanța a administrat proba cu înscrisuri.
Prin sentința civilă nr.6453/18.04.2013, pronunțată de Judecătoria C., în dosarul nr._, a fost respinsă acțiunea având ca obiect reziliere contract, evacuare și pretenții, formulată de reclamanții Municipiul C. și C. L. al Municipiului C. prin Primar în contradictoriu cu pârâții T. M., T. G. și T. A. G..
Pentru a se pronunța astfel, instanța a constatat următoarele:
Între reclamantul C. Locala al Municipiului C., în calitate de locator și pârâtul T. M., în calitate de locatar, s-a încheiat contractul de închiriere nr._/18 10 2010 ce a avut ca obiect atribuirea cu chirie a locuinței situată în C. . nr. 11 A (fostă Valea Roșie) . . de 22 mp, prin care părțile au convenit ca durata acestui contract să fie de 3 ani și 9 luni cu începere de la data de 26 08 2010 și până la data de 13 05 2014.
Instanța a mai reținut așa cum rezultă din procesul verbal de predare primire că imobilul a fost predat către locatar la data de 18 10 2010, iar cuantumul chirie, conform art 3 din contract este de 53,88 lei/lună.
Deși reclamanții și-au întemeiat în drept cererea pe revendicare, îmbogățire fără justă cauză și răspunderea civilă delictuală și au invocat ca temei de drept art. 555, 563,566 din Noul Cod civil și respectiv art 1349, 1357 și 1381-1385 din Noul cod civil, instanța apreciază că, in ceea ce privește petitul privind rezilierea contractului și plata contravalorii chiriei, reclamantele nu-și puteau întemeia acțiunea decât pe răspundere civilă contractuală deoarece intre reclamante și pârât este în derulare un contract de locațiune in baza căruia pârâtul s-a obligat la plata chiriei și a cărui reziliere se solicită de către reclamante, iar aplicabile în cauză sunt dispozițiile vechiului cod civil deoarece acest contract este încheiat in anul 2010, înainte de . noului cod civil.
Din copia contractului de locațiune depusă la dosar, instanța reține că, potrivit art. 3 din contract, locatarului îi revenea obligația de plata a chiriei la termenele stabilite, iar potrivit dispozițiilor art.7 lit f din contract, locatorul este obligat și la plata cheltuielilor de întreținere către Asociație, dacă s-a constituit asociație.
Totodată, locatarul are, conform art. 1429 Cod civil, două obligații principale: să întrebuințeze lucrul închiriat ca un bun proprietar, conform destinației stabilite prin contract și să plătească prețul locațiunii, la termenele stabilite.
Neplata chiriei atrage răspunderea contractuală a pârâtului, reclamantele având dreptul de a solicita atât despăgubiri pentru prejudiciul suferit (constând în chirie neachitată și penalizări de întârziere), cât și desființarea (rezilierea) contractului, conform art. 1439 alin.2 C.p.c.
Cu privire la cererea având ca obiect rezilierea contractului, instanța reține că potrivit art. 9 din contractul de închiriere, rezilierea contractului de închiriere chiar înainte de termenul stabilit se face la cererea locatorului atunci când locatarul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv sau locatarul nu și-a achitat obligațiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioadă de trei luni, ca o delegare a obligațiilor de plată a proprietarului.
Instanța a reținut din certificatul de atestare fiscală că pârâtul a achitat chiria datorată conform contractului de locațiune și că nu figurează în evidențele fiscale cu creanțe bugetare, respectiv cu datorii către reclamante.
În ceea ce privește achitarea cotelor din cheltuielile de întreținere, reclamanții au depus la dosar doar copia unei adrese din luna sept 2012 prin care Asociația de proprietari nr. 9 îi aduce la cunoștință care sunt apartamentele care au acumulat debite la întreținere (între care este menționat și apartamentul 1 aflat în folosința pârâtului) fără să depună alte dovezi în acest sens, respectiv listele lunare de plată, perioada pentru care pârâtul este restant cu cotele de întreținere etc., deși i s-a solicitat acest lucru de către instanță și i s-a acordat ș iun termen in acest sens
Mai mult, reclamanții solicită obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de întreținere către asociație deși asociația nu este parte in dosar. Potrivit legii 230/2007 și contractului de locațiune, doar Asociația de locatari/proprietari, (dacă s-a constituit) în calitate de administrator, poate solicita obligarea pârâtului, ca locatar sau a reclamantelor, ca proprietari, la plata cheltuielilor de întreținere, iar în cazul in care reclamantele ar fi obligate la plata acestor cheltuieli, în temeiul contractului de locațiune, acestea s-ar putea îndrepta cu o acțiune in regres împotriva pârâtului.
Prin urmare, din probele administrate, instanța a reținut că pârâtul a făcut dovada că nu datorează chirie reclamantei deoarece este la zi cu plata acesteia, iar în ceea ce privește cheltuielile de întreținere, reclamantele nu au făcut dovada că pârâtul are cheltuieli de întreținere restante pe o perioadă de minim 3 luni.
Având în vedere considerentele mai sus expuse, instanța apreciază că în cauză nu sunt întrunite condițiile prevăzute de art. 11 lit. a) din contract pentru a se dispune rezilierea acestuia, iar pentru petitele în pretenții pârâtul, așa cum era sarcina sa in cazul obligațiilor de rezultat, a făcut dovada prin certificatul fiscal că nu are datorii către reclamanți.
Având în vedere considerentele mai sus expuse, a respins acțiunea având ca obiect reziliere contract, evacuare și pretenții, formulată de reclamantul Municipiul C. și C. L. al Municipiului C. prin primar în contradictoriu cu pârâții T. M. T. G. și T. A. G..
Împotriva acestei sentințe au declarat recurs reclamanții Municipiul C. și C. L. al Municipiului C. prin Primar, criticând-o pentru netemeinicie și nelegalitate.
Recurenții arată că hotărârea pronunțată a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii.
Apreciază că, instanța în mod greșit a respins capătul de cerere privind obligarea pârâților la plata contravalorii cheltuielilor de întreținere datorate reținând faptul că reclamanții nu au făcut dovada cotelor de contribuție datorate de pârâți la Asociația de proprietari.
Menționează că, pentru termenul din 18.04.2013, conform solicitărilor instanței, reclamanții au precizat pe de o parte, că pârâții nu mai înregistrează debite la chirie, iar, pe de altă parte, aceștia înregistrează un debit la plata cheltuielilor de întreținere, aferent perioadei noiembrie 2010- ianuarie 2013, în cuantum total de 6956,61 lei, sumă compusă din: 6615,60 lei întreținere și 341.01 lei penalități de întârziere.
Odată cu precizarea s-a depus extrasul de cont și listele de plată lunare ale cotelor de contribuție la Asociația de proprietari nr.9 Eroilor, conform informațiilor furnizate de către asociație.
Mai mult decât atât, așa cum reține instanța. în considerente, pârâții nu au depus întâmpinare iar. în apărare, au depus certificat fiscal prin care au făcut dovada achitării chiriei, răspunzând astfel numai capătului de cerere privind plata chiriei. Se apreciază că, odată ce nu au depus și dovada achitării pretențiilor privind cheltuielile de întreținere și nici nu au negat existența acestora instanța trebuia să considere că există o prezumție de recunoaștere a pretențiilor celui de-al doilea capăt de cerere.
În speță, prin contractul de închiriere pârâtul, în calitate de locatar, s-a obligat să achite contravaloarea cotelor de contribuție la cheltuielile de întreținere, sub sancțiunea rezilierii contractului și evacuării pârâților din imobilul închiriat. Or. potrivit art. 969 cod civil convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante iar, prin art. 970 cod civil legiuitorul stabilește că convențiile obligă nu numai la ceea ce este expres întrânsele, ci și la toate urmările ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligației prin natura sa.
Libertatea contractuală consacră dreptul participanților la circuitul civil de a încheia orice contract, cu orice partener și cu clauzele pe care părțile le convin. în limitele dispozițiilor imperative de ordine publică și bune moravuri. In speță, opinăm că debitorul a fost de acord cu achitarea cotelor de contribuție la cheltuielile asociației, conform dispozițiilor legale în materie, pentru imobilul locuință situata în C.. .. 22 Decembrie 1989, nr. 1 IA, ., județul D..
Prin urmare, instanța în mod greșit nu a făcut aplicabilitate dispozițiilor legale menționate și cu atât mai mult prevederilor contractuale consimțite de părți.
Apreciază că. neobligarea locatarului rău platnic la plata penalităților de întârziere încurajează titularii contractelor de închiriere să nu-și îndeplinească la timp obligația de plată prejudiciind astfel autoritatea locală, pe de o parte, prin nerecuperarea la timp a debitelor iar. pe de altă parte, prin cheltuielile ocazionate cu recuperarea pe cale judecătorească a acestora. Se învederează instanței că. în practică, în cazul în care chiriașul nu-și îndeplinește obligația de plată a cheltuielilor de întreținere către Asociație aceasta din urmă se îndreaptă către proprietarul imobilului pentru recuperarea prejudiciului cauzat, iar proprietarul, la rândul lui, cheamă în judecată locatarul imobilului. Ori, pentru a evita un alt litigiu, și dat fiind faptul că pârâții nu au răspuns afirmativ somației transmisă în acest sens de autoritatea locală, aceasta. în calitate de proprietar este obligată să depună toate diligentele necesare pentru ca pârâții să-și îndeplinească obligațiile asumate prin contract.
Având în vedere dispozițiile legale și contractuale menționate, considerăm că obligația de a achita cheltuielile de întreținere incumbă persoanelor care au locuit în perioada solicitată în imobilul respectiv, beneficiind de serviciile de furnizare de apă. canalizare, căldură etc, iar, reclamanții în calitate de proprietari justifică atât interesul cât și calitatea procesuală de a solicita instanței obligarea pârâților la plata către Asociația de proprietari a cheltuielilor de întreținere pentru perioada locațiunii și, prin înscrisurile depuse fac dovada sumelor solicitate.
Date fiind cele ce preced, reiese, fără putință de tăgadă, că instanța a dat o hotărâre cu aplicarea greșită a legii când a apreciat că sunt nedovedite pretențiile reclamanților privind obligarea pârâților la plata către Asociația de proprietari a cheltuielilor de întreținere datorate.
In drept, invocă dispozițiile art. 304 pct.8 și 9. 304 indice 1 Cod procedură civilă.
Solicită admiterea recursului, modificarea sentinței în sensul admiterii cererii așa cum a fost formulată.
În dovedirea recursului au fost depuse copii după următoarele înscrisuri: situația analitică a restanțelor, extras de cont, liste de plată, baza de calcul pentru luna decembrie 2011.
În ședința publică din 11.12.2013, instanța a încuviințat intimatului pârât T. M., în apărare, proba cu înscrisurile depuse: adeverință de la Asociația de Proprietari și chitanțe de plată a întreținerii.
Examinând sentința recurată, conform art. 3041 C.proc.civ., prin prisma motivelor de recurs și a dispozițiilor legale aplicabile, tribunalul constată că recursul este nefondat pentru considerentele ce succed:
Prin înscrisurile depuse în fața instanței de recurs, intimatul pârât a făcut dovada plății cheltuielilor de întreținere restante, pentru a căror neplată a fost solicitată rezilierea contractului de închiriere.
Față de acest aspect de fapt dovedit în fața instanței de recurs, tribunalul constată că soluția instanței de fond este legală și temeinică, pârâtul făcând dovada în cursul judecății că și-a îndeplinit obligațiile ce îi reveneau în temeiul contractului de închiriere nr._/2010, cererea de reziliere a acestui contract și de evacuare fiind astfel neîntemeiată.
Față de cele arătate mai sus, reținând netemeinicia criticilor recurentei reclamante, în temeiul 312 C.proc.civ., tribunalul va respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca neîntemeiat, recursul declarat de reclamanții M. C. PRIN PRIMAR, C. L. MUNICIPIUL C. în contradictoriu cu pârâții T. M., T. G., T. A. G., împotriva sentinței civile nr. 6453 din 18 aprilie 2013 pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr._ .
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 11 Decembrie 2013.
Președinte, G. C. F. | Judecător, M. E. N. | Judecător, R. L. Z. |
Grefier, C. C. S. |
Red.jud.G.C.F.
Tehn.F.M./2 ex.
Jud.fond:V.F.
| ← Acţiune în constatare. Decizia nr. 357/2013. Tribunalul DOLJ | Contestaţie la executare. Decizia nr. 1142/2013. Tribunalul DOLJ → |
|---|
