Obligaţie de a face. Decizia nr. 266/2013. Tribunalul GALAŢI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 266/2013 pronunțată de Tribunalul GALAŢI la data de 21-10-2013 în dosarul nr. 12288/233/2010
ROMÂNIA
TRIBUNALUL G.
SECTIE I CIVILA
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR. 266
Ședința publică de la 21 Octombrie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE F.-L. N.
Judecător D.-G. N.
Grefier C. B.
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra apelului formulat de reclamantul B. G., domiciliat în G., ..110, . cu intimații-pârâți M. G. – prin PRIMAR și C. L. G., cu sediul în G., ., împotriva sentinței civile nr. 9130/1.10.2012 pronunțată de Judecătoria G. în dosarul nr._ .
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 01.10.2013, când Instanța având nevoie de timp pentru deliberare, a amânat pronunțarea asupra cauzei la 07.10.2013, 14.10.2013 și 21.10.2013.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra apelului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată inițial sub nr._, la data de 10.12.2009, pe rolul Tribunalului G. – Secția comercială, de contencios administrativ și maritimă și fluvială, reclamantul B. G. a solicitat în contradictoriu cu pârâții unitatea administrativ-teritoriala M. G., reprezentată prin primar, și C. L. G., reînnoirea contractului de închiriere privind imobilul din G., .. 110, . acelorași suprafețe care fuseseră prevăzute prin contractul nr. 906/09.11.2006, sub sancțiunea daunelor cominatorii de 500 lei pe zi de întârziere, precum și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
Motivându-și în fapt acțiunea, reclamantul a arătat că, prin contractul nr. 906/21.12.1998, a închiriat de la Primăria Municipiului G., imobilul situat în G., .. 110, . casa de locuit (12,81 mp), magazie (27,94 mp) și teren (150 mp).
Întrucât Primăria Municipiului G., fără acordul său, a construit pe o parte din terenul ce i-a fost închiriat, o locuință pentru o altă familie, a solicitat remăsurarea terenului, pentru a plăti chirie doar pentru suprafața efectiv folosită în baza contractului de închiriere. În urma măsurătorilor efectuate, s-a întocmit o fișă locativă - anexă la contractul de închiriere pentru casa de locuit – 19,55 mp, magazie – 15,60 mp și teren 84,50 mp.
A mai precizat reclamantul că, la data de 06.08.2009, a solicitat reînnoirea contractului de închiriere pentru aceleași suprafețe, pentru a le putea cumpăra ulterior, dar directorul Serviciului Patrimoniu Fond Locativ i-a comunicat că reînnoirea contractului de închiriere în vederea cumpărării ulterioare se va face doar pentru o suprafață de 19 mp teren, și nu pentru 84,50 mp teren, fără nicio justificare legală.
A considerat reclamantul că încercarea de a-l determina să accepte reducerea suprafețelor închiriate și refuzul de a reînnoi contractul conform suprafețelor deținute, constituie un abuz de drept, sens în care a promovat acțiunea de față.
În drept, a invocat disp. art. 1 alin.1, art. 8 alin.1 și art. 18 din Legea nr. 554/2004.
În susținerea acțiunii s-a folosit de proba cu înscrisuri.
Pârâtul M. G., prin Primar, în termen legal a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepția necompetenței materiale, apreciind că față de obiectul acțiunii, respectiv obligația de a face, competența aparține Judecătoriei G..
Pe fondul cauzei, a arătat că, in urma efectuării măsurătorilor si cartării din teren, întreaga suprafața a fost împărțită proporțional intre toți deținătorii imobilului. Reclamantul însuși a recunoscut, prin cererea nr._/23.11.2009, ca nu a dorit sa încheie contractul, ceea ce nu reprezintă culpa pârâtului.
Potrivit disp. art. 21 din Legea nr. 114/1996, închirierea locuințelor se face prin contract scris in care trebuie înscrise suprafețele curților folosite in exclusivitate sau in comun. In imobil sunt mai mulți chiriași si proprietari, iar suprafața de teren trebuie împărțită proporțional cu suprafețele deținute de ceilalți colocatari. Suprafața de teren legal închiriata si care urmează sa fie modificata din contractul inițial se calculează proporțional cu suprafața utila a locuinței deținute. Reclamantul nu poate primi mai mult teren cu titlu de chirie, întrucât in acest fel s-ar încălca drepturile celorlalți colocatari.
In drept au fost invocate disp. art. 115-118 Cod proc. civila și Legea nr. 114/1996. Potrivit disp. art. 242 Cod proc. civila s-a solicitat judecarea cauzei si in lipsa.
Prin încheierea din 14.04.2010, instanța a admis excepția de necompetență funcțională a secției comerciale, maritime, fluviale și de contencios administrativ și a transpus cauza la secția civilă a Tribunalului G..
Pe rolul Secției civile, cauza a fost înregistrată sub nr._, iar prin sentința civila nr. 1027/11.05.2010, s-a dispus declinarea competentei de soluționare a cauzei in favoarea Judecătoriei G..
Pe rolul Judecătoriei G. cauza a fost înregistrata, la data de 15.06.2010, sub nr._ .
La termenul din 09.05.2011, reclamantul a precizat că înțelege să se judece în contradictoriu doar cu M. G., prin Primar.
Cu ocazia cercetării judecătorești s-au administrat proba cu înscrisuri si proba cu expertiza tehnica in specialitatea topometrie, raportul de expertiza tehnica întocmit de expert B. C. fiind depus la dosarul cauzei (f. 45-48 dosar fond, d.f.), fiind depus și răspunsul expertului la obiecțiunile paratului M. G. prin Primar (f. 59 d.f.).
Prin concluziile scrise depuse la filele 63-64 d.f., reclamantul a precizat că solicită obligarea pârâtului la reînnoirea contractului de închiriere cu privire la suprafața de 75,80 mp (din care 7,50 mp ocupați de o construcție provizorie – magazie), rezultată în urma efectuării expertizei topometrice.
Prin sentința civilă nr. 9130/01.10.2012, Judecătoria G. a respins acțiunea ca nefondată.
Pentru a hotărî astfel, a reținut că reclamantul B. G. a încheiat cu C. L. al Municipiului G., contractul de închiriere cu nr. 906/21.12.1998, pentru imobilul situat in G., .. 110.
Așa cum rezulta din fișa de calcul anexa la contractul de închiriere (f. 6-7 dosar nr._ al Tribunalului G.) reclamantului i s-a închiriat o suprafața locuibilă de 12,81 m.p, dependințe de 27,94 mp si o curte si gradina de 150 m.p. Ulterior a fost încheiat contractul de închiriere nr. 906/09.11.2006, valabil pana la 09.11.2011, din a cărui fișă de calcul si din fișa suprafeței locative rezulta ca obiectul închirierii este o camera de 14,40 m.p., un hol de 3,90 mp., o baie de 1,25 m.p si o magazie de 15,60 mp, precum si suprafața de curți si grădini de 84,50 mp (f. 12-16 dosar nr._ al Tribunalului G.).
La data de 01.02.2007, reclamantul a solicitat cumpărarea imobilului închiriat, identificat drept apartamentul 3 din . poștal 110 (f. 17-19 dosar nr._ al Tribunalului G.), iar in august 2009, reclamantul a solicitat reînnoirea contractului de închiriere pentru imobilul din G., .. 110, . casa de locuit în suprafață de 19,55 m.p., magazie si teren de 84,50 mp. (f. 22-26 dosar nr._ al Tribunalului G.).
A apreciat instanța de fond că atât din cererea de chemare in judecata, din întâmpinarea formulata in fața Tribunalului G. (dosar nr._ al Tribunalului G.), precum și din înscrisurile depuse de reclamant la dosar (f. 26 dosar nr._ al Tribunalului G.), rezultă că a fost întocmit contractul de închiriere de către funcționarii pârâtului, dar reclamantul nu a fost mulțumit de conținutul acestui contract, in care fusese modificata suprafața închiriata cu titlu de curte gradina la suprafața de 19,80 m.p. (f. 38 dosar nr._ al Tribunalului G.).
Din raportul de expertiză efectuat in cauza in vederea identificării imobilului, instanța de fond a reținut ca terenul din .. 110 este in suprafața de 792 m.p., dar ca persoanele care au cumpărat construcțiile de la parat, au cumpărat aceste construcții fără teren, terenul fiind folosit de aceștia in baza unui contract de închiriere.
În drept, instanța de fond a reținut că relațiile dintre părți sunt guvernate de dispozițiile Codului civil anterior, potrivit căruia proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura și a dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege (art. 480). In același timp, principiul care guvernează convențiile este principiul consensualismului, potrivit căruia o parte nu poate fi obligata sa încheie un contract.
A constatat instanța că reclamantul nu dorește încheierea unui contract de închiriere in condițiile principiului consensualismului contractelor, ci dorește încheierea unui contract in condițiile sale, având in vedere că paratul, prin funcționarii abilitați, au completat noul contract de închiriere, dar reclamantul a refuzat sa îl semneze si sa îl ridice.
Având in vedere că dreptul său de a închiria locuința nu ii este contestat si că paratul a completat contractul de închiriere, pe care însă reclamantul a refuzat sa îl ridice, instanța a apreciat ca cererea formulata de către reclamant, in sensul de a fi obligat paratul la întocmirea unui contract de închiriere doar in condițiile agreate de către reclamant este nefondata, motiv pentru care a respins-o ca atare.
Împotriva sentinței civile nr. 9130/01.10.2012, pronunțată de Judecătoria G. a declarat „recurs”, în termen legal, reclamantul B. G., solicitând casarea hotărârii și soluționarea cauzei ca și instanță de fond de Tribunalul G. – Secția C. Administrativ și Fiscal, în sensul admiterii acțiunii.
În motivare, s-a susținut, în esență, că litigiul se referă la refuzul unui organ administrativ de a soluționa favorabil mai multe cereri cu același obiect, referitoare la conservarea unui drept legitim deja câștigat, de a încheia un nou contract de închiriere în aceleași condiții ca cele din contractul în vigoare la 09.11.2011, refuz care se înscrie în ipoteza prevăzută de art. 8 teza a II-a din Legea nr. 554/2004 a contenciosului administrativ.
Astfel, fiind un act de natura administrativă, nu civilă, în mod eronat a considerat instanța de fond că pârâtul nu era ținut de nicio justificare legală, când a hotărât diminuarea suprafeței de teren închiriate la doar 19,80 mp.
Reclamantul a reluat situația de fapt, așa cum a prezentat-o prin cererea de chemare în judecată, arătând că s-a încercat îngrădirea dreptului său conferit prin Legea nr. 85/1992, de a dobândi prin cumpărare locuința și terenul aferent, iar instanța de fond nu a luat în considerare concluziile expertizei administrate, chiar dacă nici nu le-a înlăturat.
Intimatul M. G., prin Primar, a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, pentru aceleași argumente prezentate în întâmpinarea depusă în primă instanță.
Intimatul C. L. G. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat de asemenea respingerea recursului, arătând în esență, că reclamantul a fost de acord cu admiterea excepției necompetenței funcționale a Secției comerciale și de contencios administrativ a Tribunalului G., aspect consemnat în încheierea de ședință din 14.04.2010, că litigiul nu este unul de drept administrativ, și oricum nu există o obligație a autorității administrative de a soluționa favorabil orice cerere.
A arătat intimatul că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1 și art. 2 alin.1 lit. b din Legea nr. 554/2004, întrucât M. G. sau C. L. G. nu s-au comportat ca autorități publice, ci ca un proprietar care își administrează bunul proprietate privată, pentru a-l valorifica.
În drept, au fost invocate disp. art. 115, art. 312 alin.1 C.pr.civ., art. 480 Cod civil, art. 1 și 2 din Legea nr. 554/2004, solicitându-se judecarea cauzei și în lipsă.
La termenul din 01.10.2013, Tribunalul a calificat calea de atac ca fiind apel, raportat la obiectul litigiului și caracterul neevaluabil în bani al cererii.
Analizând actele și lucrările dosarului, Tribunalul constată că apelul este nefondat pentru următoarele considerente:
A invocat apelantul ca motiv de nelegalitate al sentinței apelate faptul că Judecătoria G. nu ar fi fost competentă să soluționeze cauza, ci Tribunalul G. – Secția C. Administrativ și Fiscal.
În temeiul art. 4 din Legea nr. 213/1998, domeniul privat al statutului sau al unităților administrativ teritoriale este alcătuit din toate bunurile aflate in proprietatea lor și care nu fac parte din domeniul public. Asupra acestora instituțiile au un drept de proprietate privată. În continuarea aceluiași raționament, conform art. 121 alin. 2 din Legea nr. 215/2001 privind administrația publică locală, bunurile ce fac parte din domeniul privat sunt supuse dispozițiilor de drept comun, dacă prin lege nu se prevede altfel.
Din interpretarea dispozițiilor legale mai sus enunțate rezultă că în speță nu este vorba de un litigiu derivat dintr-un contract administrativ, în sensul art. 2 din Legea nr. 554/2004, ci de un litigiu derivat dintr-un contract de drept comun ce se soluționează de către instanțele judecătorești conform dispozițiilor art. 1 C.pr.civ.
Normele de competență materială sunt de strictă interpretare, astfel încât, în măsura în care codul de procedură civilă sau legile speciale nu prevăd în mod expres competența materială a altei instanțe pentru soluționarea în fond a unei anumite cereri, competența revine judecătoriei.
Instanța de contencios administrativ este competentă potrivit art. 8 alin. 2 și art. 2 alin. 1 lit. c din Legea nr. 554/2004, să soluționeze numai acele litigii legate de contractele administrative, respectiv a acelor contracte care au ca obiect punerea în valoare a bunurilor proprietate publică sau a altor categorii de contracte administrative reglementate expres prin legi speciale.
Totuși, din înscrisurile depuse la dosarul cauzei rezultă că imobilul care face obiectul contractului de închiriere al cărui beneficiar este apelantul-reclamant face parte din domeniul privat al intimatului-pârât M. G..
Cum cererea având ca obiect încheierea unui contract de închiriere vizează un imobil care aparține domeniului privat al Municipiului G., nu se încadrează în sfera de reglementare a art. 2 alin. 1 lit. c) din Legea nr. 554/2004.
In raport de situația de fapt existentă în cauză și prevederile legale aplicabile, soluționarea litigiului în primă instanță aparține Judecătoriei, ca instanța cu plenitudine de competență în materie civilă, și nu instanței de contencios administrativ, care judecă numai acele cauze date de legiuitor expres în competența acesteia.
Împrejurarea că o autoritate administrativă a refuzat să încheie un act juridic cu o persoană fizică, pentru a gestiona un bun din domeniul său privat, fără a acționa în regim de putere publică pentru satisfacerea intereselor publice generale, nu face ca refuzul să se înscrie în ipoteza prevăzută de art. 8 teza a II-a din Legea nr. 554/2004 a contenciosului administrativ.
Natura civilă a litigiului determină și soluția adoptată în cauză.
Astfel, apelantul-reclamant a pretins că la reînnoirea contractului de închiriere are dreptul ca suprafața de teren închiriată să nu sufere modificări, iar intimatul-pârât i-a propus acestuia micșorarea suprafeței închiriate de la 84,50 mp la 19 mp, în considerarea faptului că suprafața curții a fost împărțită proporțional între toți chiriașii din .. 110.
Art. 21 din Legea nr. 114/1996, text de lege în vigoare și aplicabil raporturilor juridice dintre părți la data sesizării instanței, prevedea că închirierea locuințelor se face pe baza acordului dintre proprietar și chiriaș, consemnat prin contract scris, care se va înregistra la organele fiscale teritoriale și care va cuprinde, printre altele, suprafața curților și a grădinilor folosite în exclusivitate sau în comun.
Cum imobilul din .. 5 era locuit de mai mulți chiriași, era legal ca suprafața totală de teren să fie împărțită proporțional între aceștia. Pe de altă parte, în temeiul principiului consensualismului, intimatul-pârât nu poate fi obligat să închirieze apelantului-reclamant suprafața pe care acesta și-o dorește, niciun text de lege neconferindu-i dreptul chiriașului la menținerea aceleiași suprafețe de teren la reînnoirea contractului, situație în care s-ar încălca dreptul de dispoziție al proprietarului.
Instanța mai reține că Legea nr. 85/1992, invocată de apelantul-reclamant, nu conferă acest drept chiriașului, ci dreptul de a dobândi prin cumpărare locuința închiriată, împreună cu terenul aferent, așa cum face aceasta obiectul contractului de închiriere la data vânzării, drept care nu este încălcat, ci doar nu va mai avea aceeași întindere pe care și-o dorește apelantul-reclamant, în cazul în care sunt îndeplinite și celelalte condiții prevăzute de legea specială pentru a fi posibilă vânzarea.
Totodată, împrejurarea că prin expertiza tehnică judiciară s-a stabilit suprafața pe care o folosea apelantul-reclamant, nu înseamnă că instanța de fond era obligată să rețină că acea suprafață trebuie să facă obiectul contractului de închiriere, motivul invocat de apelantul-reclamant fiind neîntemeiat.
Față de aceste considerente, tribunalul apreciază că instanța de fond a pronunțat o hotărâre legala si temeinica si pe cale de consecință urmează să respingă apelul ca nefundat și să ia act că intimatul-pârât C. L. G. nu a solicitat cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul declarat de reclamantul B. G., domiciliat în G., ..110, . cu intimații-pârâți M. G. – prin PRIMAR și C. L. G., cu sediul în G., ., împotriva sentinței civile nr. 9130/1.10.2012 pronunțată de Judecătoria G. în dosarul nr._, ca nefondat.
Ia act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 21 Octombrie 2013.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,
F.-L. N. D.-G. N. C. B.
Red.jud.DGN/29.11.2013
Tehn.gr.CB/04.12.2013
Fond – N.D.B.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 578/2013. Tribunalul GALAŢI | Contestaţie la executare. Decizia nr. 274/2013. Tribunalul GALAŢI → |
|---|
