Reziliere contract. Sentința nr. 4214/2013. Tribunalul GALAŢI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 4214/2013 pronunțată de Tribunalul GALAŢI la data de 23-04-2013 în dosarul nr. 4129/121/2014
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA G.
Operator de date cu caracter personal nr. 8637
SECȚIE CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 4214
Ședința publică de la 23 Aprilie 2013
PREȘEDINTE O. B.
Grefier E. B.
Pentru azi fiind amânată pronunțarea asupra cauzei având ca obiect reziliere contract formulată de reclamanta M. G. PRIN PRIMAR în contradictoriu cu pârâții M. M., M. A., M. M., M. G. C. ȘI M. R. M.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 16.04.2013 fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată ce face parte integrantă din prezenta și pentru când Judecătoria,având nevoie de timp pentru deliberare și pentru a studia actele și lucrările dosarului, a amânat pronunțarea la data de 23.04.2013 când a dat următoarea sentință civilă:
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei G. la data de 09.05.2012, sub nr._ , reclamanta M. G., prin Primar, a solicitat, în contradictoriu cu pârâții M. M., M. A., M. M., M. G. C. ȘI M. R. M., rezilierea contractului de închiriere nr. 675/03.11.1998 încheiat pentru imobilul situat în G., ., ., jud. G., evacuarea pârâților și a bunurilor acestora din spațiul de locuit și obligarea pârâților la plata sumei de 9971 lei cu titlu de chirie restantă – actuală și penalități, respectiv a sumei de_,81 lei cu titlu de cheltuieli de întreținere restantă. Totodată, reclamanta a solicitat obligarea pârâților la plata sumelor ce se vor acumula la plata cheltuielilor de întreținere până la data efectivă a evacuării. Au fost solicitate și cheltuieli de judecată.
În motivare, reclamanta a arătat că, la data de 03.11.1998, pârâții au devenit beneficiarii contractului de închiriere nr. 675/03.11.1998 pentru spațiul situat în G., ., .. A mai arătat reclamanta că pârâții nu au achitat chiria mai mult de 3 luni consecutiv acumulându-se un debit de 9971 lei la data de 18.04.2012.
De asemenea, a învederat reclamanta că, deși au fost notificați în nenumărate rânduri, chiriașii au dovedit pasivitate și rea-credință neprezentându-se pentru plata chiriei datorate.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 24 lit. b alin. ultim, art. 25 din Legea nr. 114/1996, OUG nr. 40/1999, art. 998, art. 999, art. 1075, art. 1429 și art. 1439 C.civ.
În susținerea acțiunii formulate, reclamanta a solicitat administrarea probei cu înscrisuri. A fost atașat la dosar, în copie, referatul nr._/18.04.2012, adresa nr. 17/15.06.2011 al Asociației de proprietari nr. 592, situația contribuabilului M. M. la data de 09.04.2012, somații, contractul de închiriere nr. 675/03.11.1998 și anexe (filele 6-41).
În temeiul art. 242 C.proc.civ., reclamantul a solicitat judecata în lipsă.
La termenul din 29.01.2013, numita T. Anicuța a formulat cerere de intervenție, arătând că are un drept de proprietate asupra apartamentului în litigiu.
Pentru termenul din 05.03.2013, Asociația de Proprietari nr. 592 a depus la dosarul un înscris prin care a arătat că M. M. figurează în evidențele sale contabile cu suma de 13.223,19 lei cu titlu de cheltuieli întreținere și 8128,89 lei majorări de întârziere pentru perioada aprilie 2009 – aprilie 2012.
Pentru același termen de judecată reclamanta a solicitat respingerea cererii de intervenție formulată de T. Anicuța întrucât imobilul în litigiu este proprietatea Municipiului G..
Tot pentru acest termen, T. Anicuța a depus la dosar un istoric al raportului juridic în baza căruia a dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului din G., ., . și a corespondenței purtate cu reclamanta, care îi percepe în continuare impozit pentru acest imobil.
Astfel, T. Anicuța a arătat că a dobândit apartamentul de la familia R. G. și J., la data de 08.09.2000, actele perfectându-se în luna ianuarie 2001, prin intermediul Băncii Populare Dunărea, însă după ce imobilul a fost igienizat, acolo s-a mutat familia pârâtei M. M., care a fost inițial evacuată, însă ulterior a reintrat samavolnic în imobil. Între părți s-au purtat mai multe litigii cu privire la dreptul de proprietate și dreptul de folosință asupra imobilului, contractul său de vânzare-cumpărare fiind anulat în mod irevocabil în cursul derulării acestor litigii. A precizat T. Anicuța că a continuat demersurile pentru recuperarea imobilului pe care îl consideră proprietatea sa la Primăria mun. G., însă și demersurile acestea au rămas fără răspuns.
Cererea nu a fost motivată în drept.
În susținerea cererii sale, a depus înscrisuri (filele 77- 96).
La termenul din 05.03.2013, s-a prezentat pârâta M. M. care a făcut dovada plății sumei de 1500 lei către reclamantă și 500 către Asociația de proprietari nr. 592 (filele 98-101).
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei G. la data de 22.10.2012, sub nr._/233/2012, reclamanta M. G., prin Primar, a solicitat, în contradictoriu cu pârâții M. M., M. A., M. M., M. G. C. ȘI M. R. M., pe calea ordonanței președințiale, rezilierea contractului de închiriere nr. 675/03.11.1998 încheiat pentru imobilul situat în G., ., ., evacuarea pârâților și a bunurilor acestora din spațiul de locuit și obligarea pârâților la plata sumei de 9971 lei cu titlu de chirie restantă – actuală și penalități, respectiv a sumei de_ lei cu titlu de cheltuieli de întreținere restantă. Totodată, reclamanta a solicitat obligarea pârâților la plata sumelor ce se vor acumula la plata cheltuielilor de întreținere până la data efectivă a evacuării. Au fost solicitate și cheltuieli de judecată.
În motivare, reclamanta a arătat că, la data de 03.11.1998, pârâții au devenit beneficiarii contractului de închiriere nr. 675/03.11.1998 pentru spațiul situat în G., ., . jud. G.. A mai arătat reclamanta că pârâții nu au achitat chiria mai mult de 3 luni consecutiv acumulându-se un debit de 2693 lei la data de 23.10.2012.
De asemenea, a învederat reclamanta că, deși au fost notificați în nenumărate rânduri, chiriașii au dovedit pasivitate și rea-credință neprezentându-se pentru plata chiriei datorate.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 24 lit. b alin. ultim, art. 25 din Legea nr. 114/1996, OUG nr. 40/1999, art. 998, art. 999, art. 1075, art. 1429 și art. 1439 C.civ.
În susținerea acțiunii formulate, reclamanta a solicitat administrarea probei cu înscrisuri. A fost atașat la dosar, în copie, referatul nr._/18.04.2012, adresa nr. 17/15.06.2011 al Asociației de Proprietari nr. 592, situația contribuabilului M. M. la data de 09.04.2012, somații, contractul de închiriere nr. 675/03.11.1998 și anexe (filele 4-30 ).
Pentru termenul din 07.12.2012, legal citată, pârâta M. M. a solicitat acordarea unui termen pentru pregătirea apărări, invocând împrejurarea că ar avea pretenții proprii față de reclamantă.
Pentru același termen de judecată, reclamanta a precizat că înțelege să susțină această acțiune în condițiile dreptului comun.
La termenul din 12.04.2013, constatând existența pe rolul Judecătoriei G. a dosarului nr._, instanța a trimis din oficiu dosarul la CC1, completul investit cu soluționarea acestei cauze.
La termenul din 16.04.2013, instanța a constatat că cele două dosare au aceleași părți și același obiect, astfel că a admis excepția litispendenței și le-a reunit la dosarul cu număr mai mic, dosarul nr._ .
La același termen de judecată instanța a calificat cererea numitei T. Anicuța ca o cerere de intervenție în interesul reclamantei și a respinsă-o în principiu cu motivarea acolo arătată.
De asemenea, instanța a invocat excepția prescripției dreptului la acțiune al reclamantei cu privire la suma de 5320,01 lei reprezentând chirie restantă și penalități pentru perioada 16.07.2007 – 15.03.2009 și excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților M. A., M. M., M. G. C. Și M. R. M., în ceea ce privește petitele de reziliere și pretenții.
Instanța a încuviințat pentru părți proba cu înscrisuri.
Analizând actele și lucrările dosarului instanța reține următoarele:
În fapt, potrivit contractului de închiriere nr. 675/03.11.1998 încheiat între reclamanta M. G., în calitate de locator și pârâta M. M., în calitate de locatar, având ca obiect închirierea locuinței situată în G., ., .-a obligat să predea chiriașului locuința în stare normală de folosință, iar pârâta s-a obligat, printre altele, să plătească prețul locațiunii în condițiile și termenele art. 4 din contract.
Așa cum rezultă din înscrisurile depuse la dosar, pârâta M. M. nu a înțeles să își îndeplinească obligația constând în plata chiriei stabilite prin contractul nr. 675/03.11.1998 pentru mai mult de 3 luni consecutiv.
În temeiul art. 5 din contractul de închiriere, asupra debitului reprezentând chirii restante, au fost calculate penalități de întârziere, conform aceleiași fișe analitice de calcul al chiriei emisă de Direcția Impozite și Taxe din cadrul Primăriei Municipiului G..
Mai mult, pârâții nu au achitat nici cheltuielile de întreținere, la dosar depunându-se dovada că aceștia apar în evidențele Asociației de Proprietari nr. 592 cu restanțe în cuantum de_,08 lei, constând în cheltuieli de întreținere și penalități pentru perioada 09.05.2009 – 09.05.2012 (filele 62-65).
În cursul derulării prezentului litigiu, pârâta M. M. a făcut dovada faptului că la data de 29.11.2012 a achitat suma de 1500 lei cu titlu de chirie restantă, iar la data de 03.12.2012 a achitat suma de 500 lei către Asociația de Proprietari nr. 592.
Analizând cu prioritate în temeiul art. 137 C., excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților M. A., M. M., M. G. C. Și M. R. M., în ceea ce privește petitele de reziliere și pretenții, instanța consideră că aceasta este întemeiată, pentru următoarele considerente:
În conformitate cu prevederile contractului de închiriere nr. 675/03.11.1998, singura parte semnatară a acestuia este numita M. M..
Această pârâtă este singura care și-a asumat față de reclamantă, în calitatea sa de chiriaș, obligațiile stipulate în sarcina sa în contractul dintre părți, inclusiv obligația de achitare a cuantumului chiriei și a eventualelor penalități.
Ca atare, instanța constată că această persoană este singura în contradictoriu cu care pot fi soluționate cererile reclamantului privind rezilierea contractului de închiriere nr. 675/03.11.1998 și obligarea la achitarea chiriei și penalităților.
În consecință, instanța urmează să admită excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților M. A., M. M., M. G. C. Și M. R. M., cu privire la cererile privind reziliere și pretenții, invocată din oficiu.
Analizând cu prioritate în temeiul art. 137 C., excepția prescripției dreptului la acțiune al reclamantei asupra unora dintre pretențiile solicitate, instanța constată că aceasta este întemeiată, după cum urmează:
Reclamanta a solicitat obligarea pârâților la plata sumei de 9971 lei reprezentând debit chirie.
Verificând înscrisurile din dosar, instanța constată că această sumă a fost solicitată de reclamantă pentru perioada 16.07.2007 – 09.04.2012 și reprezintă atât chirie restantă cât și dobândă și penalități.
Potrivit art.1, alin.1 și art.3, alin.1 din Decretul nr.167/1958 privitor la prescripția extinctivă, dreptul la acțiune, având un obiect patrimonial, se stinge prin prescripție, dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit în lege, iar termenul prescripției este de 3 ani.
De asemenea, potrivit art.7 alin.1 și 2, prescripția începe să curgă de la data când se naște dreptul la acțiune sau dreptul de a cere executarea silită, iar în obligațiile care urmează să se execute la cererea creditorului precum și în acelea al căror termen de executare nu este stabilit, prescripția începe să curgă de la data nașterii raportului de drept.
Instanța constată că pretențiile reclamantei în cuantum de 5320 lei, reprezentând chirie restantă și penalități, au devenit scadente cel mai târziu la data de 15.03.2009, respectiv în perioada 16.07.2006 – 15.03.2009, cu mai mult de 3 ani în urmă față de momentul introducerii cererii de chemare în judecată, nefiind înregistrate plăți de natură a întrerupe termenul de prescripție.
Pe cale de consecință, instanța urmează să admită excepția prescripției dreptului la acțiune al reclamantei cu privire la suma de 5320,01 lei, din care suma de 3712 lei reprezintă chirie restantă, iar suma de 1608,01 lei reprezintă dobânzi și penalități, scadente până la data de 15.03.2009
Pe fondul cererii reclamantei, instanța constată că aceasta este în parte întemeiată, după cum urmează:
În drept, potrivit art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996, rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face, la cererea proprietarului, atunci când chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv; a pricinuit însemnate stricăciuni locuinței, clădirii în care este situată aceasta, instalațiilor, precum și oricăror alte bunuri aferente lor, sau dacă înstrăinează fără drept părți ale acestora; are un comportament care face imposibilă conviețuirea sau împiedică folosirea normală a locuinței sau nu a respectat clauzele contractuale.
Instanța reține că rezilierea este o sancțiune pentru neexecutarea culpabilă a contractului sinalagmatic cu executare succesivă, constând în desființarea pentru viitor a acestuia.
În ipoteza în care părțile nu au prevăzut în contract un pact comisoriu expres care să permită rezilierea de drept a contractului, rezilierea operează în temeiul dreptului comun, respectiv art. 1020-1021 Cod Civil. În contractul de închiriere încheiat de reclamant cu pârâtul nu este prevăzut niciun pact comisoriu, prin urmare rezilierea contractului poate avea loc în condițiile stabilite de art. 1020-1021 Cod Civil, conform cărora condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul său; în acest caz contractul nu este desființat de drept. Partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă parte a executa convenția, când este posibil, sau să-i ceară desființarea cu daune interese. Desființarea trebuie să se ceară înaintea justiției, care după circumstanțe, poate acorda un termen părții acționate.
În consecință, apreciind că, în speță, s-a făcut dovada unei nexecutări culpabile din partea pârâtei a obligațiilor asumate prin contractul de închiriere, în sensul art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996, în temeiul art. 1020 – 1021 C.civ., va rezilia contractul de închiriere nr. 675/03.11.1998.
Instanța va reține că efectuarea unei unice plăți în cursul ultimilor 4 ani din partea pârâtei (filele 99-101) nu este de natură să conducă la formarea unei convingeri contrare.
Cu referire la capătul de cerere privind evacuarea, din fișa locativă anexată contractului de închiriere nr. 675/03.11.1998, rezultă că și pârâții M. A., M. M., M. G. C. Și M. R. M. sunt titulari ai unor drepturi locative în ceea ce privește imobilul situat în G., ., ., conform art. 27 din Legea nr. 114/1996.
În sensul art. 480 cod civil proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura și a dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege. Astfel, proprietarul este titularul tuturor prerogativelor conferite de dreptul său, inclusiv al aceluia de a folosi bunul fără vreo imixtiune din partea altei persoane.
Cum dreptul de proprietate al reclamantei asupra imobilului situat în G., Dunărea, nr. 74, ., jud. G., este unul absolut, iar atributele acestui drept, printre care și folosința, nu mai suferă restrângeri prin constituirea unor drepturi reale principale sau drepturi personale ale pârâților asupra bunului, după rezilierea contractului nr. 675/03.11.1998 instanța apreciază că solicitarea reclamantei referitoare la evacuarea pârâților în vederea complinirii atributelor dreptului de proprietate și cu atributul folosinței de care a fost privat prin ocuparea imobilului de către pârâți, este întemeiată.
În consecință, pentru toate argumentele de mai sus, va dispune evacuarea pârâților din spațiul de locuit situat în G., ., .
Din adresa emisă la 18.04.2012 de Direcția Impozite și Taxe din cadrul Primăriei Municipiului G., rezultă că pârâta M. M. datorează, în temeiul contractului de închiriere nr. 675/03.11.1998, suma de 9971 lei reprezentând chiria restantă și penalități de întârziere calculate până la data de 09.04.2012.
Potrivit art. 969 C.civ. 1864, în vigoare la momentul încheierii contractului, convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante.
Instanța va reține faptul că pentru suma de 5320,01 lei a fost admisă excepția prescripției dreptului la acțiune, iar pârâta a achitat în cursul derulării prezentului litigiu suma de 1500 lei cu titlu de chirie.
În consecință, instanța o va obliga pe pârâta Modoveanu M. în calitate de titular al contractului de închiriere, la plata, în favoarea reclamantei, a sumei de 3150,99 lei reprezentând chiria restantă și penalități de întârziere calculate până la data de 09.04.2012, precum și la plata chiriei datorate până la data executării hotărârii de evacuare.
În ceea ce privește capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de întreținere restante și a penalităților de întârziere, instanța apreciază că acesta este neîntemeiat.
În acest sens, reține că, în drept, așa cum rezultă din art. 46 și urm. din Legea nr. 230/2007, creditor al obligației de plată a cheltuielilor de întreținere și a penalităților aferente acestora nu este proprietarul imobilului, ci asociația de proprietari în cauză care, de altfel, conform acelorași dispoziții, are și legitimitatea de a acționa în judecată pe proprietarii rău – platnici.
Totodată, reține că, în ceea ce privește obligația de plată a cotelor de întreținere și a penalităților de întârziere, nu sunt îndeplinite condițiile subrogației legale sau convenționale, în sensul art. 1108, respectiv art. 1107 C.civ., în favoarea reclamantei pentru simplul motiv că acesta nu a probat plata pentru suma pretinsă și, în consecință, nu a dobândit drepturile creditorului – Asociația de Proprietari nr. 592.
Ca atare, instanța va respinge cererea reclamantei de obligare a pârâților la plata cheltuielilor de întreținere restante, precum și a cheltuielilor de întreținere datorate de pârâți până la data evacuării efective a acestora din spațiu.
Văzând și prevederile art. 274 C.pr.civ., va obliga pârâții ca părți căzute în pretenții la plata sumei de 22,60 lei, reprezentând cheltuieli de judecată (taxă de timbru și timbru judiciar).
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților M. A., M. M., M. G. C. ȘI M. R. M., invocată din oficiu, cu privire la petitele de reziliere și pretenții.
Respinge petitele de reziliere și pretenții formulate de reclamanta MUNCIPIUL G. prin PRIMAR, cu sediul în G., ., jud. G., în contradictoriu cu M. A., M. M., M. G. C. ȘI M. R. M., toți cu domiciliul în G., ., ., jud. G., ca fiind introduse împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă.
Admite excepția prescripției dreptul la acțiune al reclamantei, invocată din oficiu, cu privire la suma de 5320,01 lei, din care suma de 3712 lei reprezintă chirie restantă, iar suma de 1608,01 lei reprezintă dobânzi și penalități, scadente până la data de 15.03.2009.
Admite în parte cererea precizată de reclamanta M. G., prin Primar, cu sediul în G., ., jud. G., în contradictoriu cu M. M., M. A., M. M., M. G. C. ȘI M. R. M., toți cu domiciliul în G., ., ., jud. G.
Dispune rezilierea contractului de închiriere nr. 675/03.11.1998.
Dispune evacuarea pârâților M. M., M. A., M. M., M. G. C. ȘI M. R. M. și a bunurilor acestora din imobilul situat în mun. G., ., ., jud. G..
Obligă pârâta M. M. să plătească reclamantei suma de 3150,99 lei, reprezentând chirie restantă și penalități, calculate până la data de 09.04.2012,precum și la plata chiriei datorate până la executarea efectivă a hotărârii de evacuare.
Respinge celelalte pretenții ale reclamantei ca neîntemeiate.
Obligă pe pârâți la plata sumei de 22,60 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 23.04.2013.
PREȘEDINTE, GREFIER,
O. B. E. B.
RED.OB/TEH.EB./8EX/27.05.2013 .>
| ← Fond funciar. Sentința nr. 152/2013. Tribunalul GALAŢI | Contestaţie la executare. Decizia nr. 913/2013. Tribunalul GALAŢI → |
|---|
